Hãy tìm hiểu hai (02) vụ việc có thật có liên quan đến việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về mặt hình thức ( 8 điểm)

MỞ BÀI

Giao dịch dân sự là hiện tượng rất phổ biến trong đời sống xã hội. Trong mối quan hệ
giữa con người với con người không thể không có những giao dịch với nhau. Pháp luật
nước ta quy định khá cụ thể về vấn đề này trong Bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật
có liên quan. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, nhóm đã chọn đề tài: “Hãy tìm hiểu hai (02) vụ
việc có thật có liên quan đến việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về mặt hình thức”. Sau đây,
nhóm xin đi vào chi tiết.

NỘI DUNG
I. Vụ án thứ nhất: Vụ việc tranh chấp hợp đồng về trao đổi tài sản (nhà ở):
- Địa chỉ xảy ra vụ việc: số nhà 24, ngách 117/18 Nguyễn Sơn, phường Gia Thụy, quận
Long Biên Hà Nội và số nhà 10, ngách 200/28, phường Bồ Đề, quận Long Biên, Hà Nội.
- Vụ án đòi hủy hợp đồng trao đổi nhà.
1. Nội dung vụ việc:
 Các đương sự:
-Nguyên đơn: Ông Lê Ngọc Chuyền và bà Nguyễn Thị Tâm trú tại số nhà 24, ngách
117/18 Nguyễn Sơn, phường Gia Thụy, quận Long Biên, Hà Nội.
- Bị đơn: bà Phạm Hoàng Mai và ông Lê Cảnh Sơn trú tại số nhà 10, ngách 200/28
phường Bồ Đề, quận Long Biên, Hà Nội.
 Tóm tắt nội dung vụ việc:
Ngày 20/3/2005, ông Lê Ngọc Chuyền và chị Phạm Hoàng Mai đã lập “ Giấy đổi nhà”
có nội dung :Chị Mai lấy căn nhà số 24 ngách 117/18 Nguyễn Sơn, phường Gia Thụy,
quận Long Biên của ông Chuyền, còn ông Chuyền lấy căn nhà số 10, ngách 200/18,
phường Bồ Đề quận Long Biên của chị Mai. Giấy đổi nhà của ông Chuyền và chị Mai có
chữ kí của hai ông tổ trưởng tổ dân phố nhưng không có công chứng, chứng thực hoặc xác
nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhưng sau đó vào ngày 20/8/2005, ông
Chuyền đòi hủy hợp đồng trao đổi nhà vơi chị Mai.Chị Mai không đồng ý với lý do giấy
đổi nhà có chứ ký của hai ông tổ trưởng tổ dân phố.
1

 Căn cứ của tòa:
- Khoản 2 điều 275 Bộ luật Tố tụng Dân sự;
- Điều 131; điều 136; điều 139; điều 146; điều 400;điều 443; điều 444; điều 459 của Bộ
luật Dân sự năm 1995;
- Điều 126 của Luật Đất đai năm 2003;
- Thông tư số 01/TTLT ngày 19/6/1997 của Tòa án Nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân
dân tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ tài chính hướng dẫn xét xử và thi hành án về tài sản.
 Quyết định xét xử của tòa:
- Tuyên bố Hợp đồng trao đổi nhà lập vào ngày 20/3/2005 giữa ông Lê Ngọc Chuyền và
chị Phạm Hoàng Mai là hợp đồng vô hiệu.
- Chị Phạm Hoàng Mai phải trả lại toàn bộ nhà đất tại số nhà 24 ngách 117/18 Nguyễn
Sơn phường Gia Thụy, quận Long Biên, thành phố Hà Nội cho ông Lê Ngọc Chuyền và
nhận lại ngôi nhà số 10 ngách 200/28 phường Bồ Đề quận Long Biên , Hà Nội.
2. Ý kiến của nhóm:
Theo nhóm, cách giải quyết của tòa án nhân dân Thành phố Hà nội như trên là hợp lý.
Nhóm cũng hoàn toàn tán thành với cách giải quyết trên. Bởi vì:
Thứ nhất, tòa giải quyết vụ việc trên căn cứ vào Bộ luật dân sự năm 1995 là hợp lý.
Vì, ngày xác lập hợp đồng trao đổi nhà giữa ông Lê Ngọc Chuyền và chị Phạm Hoàng
Mai là ngày 20/3/2005. Vào thời điểm này là Bộ luật dân sự năm 1995 có hiệu lực, và
theo điểm b mục 2 Nghị quyết số 45/2005 - QH11 ngày 14/06/2005 quy định: “b) Giao
dịch dân sự đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức khác với quy định của Bộ
luật dân sự hoặc giao dịch dân sự được thực hiện xong trước ngày Bộ luật dân sự có hiệu
lực mà có tranh chấp xảy ra thì áp dụng quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các
văn bản pháp luật hướng dẫn áp dụng Bộ luật dân sự năm 1995 để giải quyết;” do đó
phải áp dụng quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các văn bản hướng dẫn áp dụng
Bộ luật dân sự năm 1995 để giải quyết.

2

Thứ hai, tòa căn cứ vào các Điều 131, Điều 136, Điều 139, Điều 146, Điều 400,
Điều 459 Bộ luật dân sự 1995, Điều 126 luật đất đai, quyết định như vậy là phù hợp.
Bởi vì các lý do sau đây:
Một là, theo Điều 131 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
“Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
1- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
2- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
3- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
4- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.”
Theo Điều này, ta xét đối với vụ án trên: Đối với khoản 1, hai bên thực hiện hợp đồng đổi
nhà là ông Lê Ngọc Chuyền và chị Phạm Hoàng Mai đều có đầy đủ năng lực hành vi dân
sự (vụ án không có nói rằng hai bên thực hiện hợp đồng mất năng lực hành vi dân sự hoặc
hạn chế năng lực hành vi dân sự… Do đó, ta thừa nhận rằng hai bên giao dịch có đầy đủ
năng lực hành vi dân sự, từ đó phù hợp với điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự).
Tiếp theo, ta thấy mục đích và nội dung của giao dịch dân sự trong vụ án này là hợp đồng
đổi nhà, có nội dung là chị Mai lấy căn nhà số 24 ngách 117/18 Nguyễn Sơn, phường Gia
Thụy, quận Long Biên của ông Chuyền, còn ông Chuyền lấy căn nhà số 10, ngách 200/18,
phường Bồ Đề quận Long Biên của chị Mai. Xét thấy nội dung, mục đích của hợp đồng
này không trái pháp luật, đạo đức xã hội do đó nó thỏa mãn khoản 2 Điều 131 trên. Hai
bên giao dịch hoàn toàn tự nguyện, không có sự lừa dối, ép buộc…
Tuy nhiên về mặt hình thức thì hợp đồng đổi nhà trên lại không đáp ứng được yêu cầu.
Nhà ở là một loại tài sản và thuộc loại bất động sản (theo Điều 181, BLDS năm 1995).Vì
vậy, hình thức của việc trao đổi nhà ở phải tuân theo Điều 459, quy định về hợp đồng trao
đổi tài sản như sau:
“1- Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên giao
tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.
2- Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của
Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền
hoặc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu pháp luật có quy định.”

Trong vụ án này, hai bên đã thực hiện giao kết hợp đồng trao đổi tài sản với nhau bằng
văn bản, cụ thể là bằng giấy đổi nhà, nhưng chỉ có chữ kí của hai ông tổ trưởng tổ dân phố
3


mà không có công chứng, chứng thực hoặc xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Do đó, giao dịch này đã vi phạm khoản 2 Điều 459. Bên cạnh đó, giao dịch này
còn vi phạm khoản 2 Điều 400, BLDS năm 1995, theo đó: “Trong trường hợp pháp luật
có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản, phải được chứng nhận của Công
chứng nhà nước, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép, thì phải tuân theo các quy định này”
và khoản 1 Điều 126 luật đất đai năm 2003 : “Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước”.
Hai là, vì hợp đồng đổi nhà trên vi phạm khoản 4 Điều 131, BLDS năm 1995 do đó
căn cứ theo Điều 136, BLDS năm 1995, “Giao dịch dân sự không có một trong các điều
kiện được quy định tại Điều 131 của Bộ luật này, thì vô hiệu”. Đồng thời hợp đồng trên
không tuân thủ về mặt hình thức quy định tại Điều 400, Điều 459 BLDS năm 1995; Điều
126 luật đất đai năm 2003, vì vậy quyết định của tòa xử Hợp đồng trao đổi nhà lập vào
ngày 20/3/2005 giữa ông Lê Ngọc Chuyền và chị Phạm Hoàng Mai là hợp đồng vô hiệu là
hoàn toàn hợp lý.
Ba là, tại điều 139, BLDS năm 1995, có quy định đối với giao dịch dân sự không tuân
thủ về mặt hình thức như sau:
“Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện
bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực,
đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước
có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao
dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên
có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.”
Theo Điều này, BLDS đặt ra vấn đề giao dịch dân sự vô hiệu nếu không được thể hiện
bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực,

đăng ký hoặc cho phép thì theo yêu cầu của một hoặc các bên Toà án, cơ quan nhà nước
có thẩm quyền khác có thể buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch
trong một thời hạn. Ở đây cần phải chú ý rằng, nếu một hoặc các bên có yêu cầu thì tòa
án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác mới có quy định thời hạn để hai bên
thức hiện lại giao dịch đúng theo quy định của pháp luật, sau thời hạn đó không thực
hiện thì giao dịch dân sự đó chính thức vô hiệu. Trong vụ án này, bên ông Chuyền và
bên chị Mai không bên nào có yêu cầu, vì vậy tòa tuyên bố hợp đồng đổi nhà trên vô hiệu
là hợp lý.
4


Bốn là, hợp đồng đổi nhà trên là vô hiệu do đó hậu quả pháp lý sẽ được xác định
theo Điều 146, BLDS năm 1995:
“1. Giao dịch dân sự không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm
xác lập.
2. Khi giao dịch vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau
những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả được bằng
tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Tùy từng trường hợp, xét theo tình chất của giao dịch dân sự vô hiệu, tài sản giao dịch và
hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật”.
Vì giao dịch dân sự trên vô hiệu, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên, đối
tượng của hai bên đem ra giao dịch là nhà ở hợp pháp (trong án không nêu nên vấn đề nhà
mang ra giao dịch là nhà thuộc diện sử dụng…trái pháp luật) nên sẽ không xảy ra trường
hợp bị nhà nước tịch thu, do vậy tòa tuyên bố: Chị Phạm Hoàng Mai phải trả lại toàn bộ
nhà đất tại số nhà 24 ngách 117/18 Nguyễn Sơn phường Gia Thụy, quận Long Biên, thành
phố Hà Nội cho ông Lê Ngọc Chuyền và nhận lại ngôi nhà số 10 ngách 200/28 phường
Bồ Đề quận Long Biên , Hà Nội là hợp lý.
Thứ ba, căn cứ vào các quy định tại Thông tư liên tịch số 01/TTLT ngày 19/6/1997
của Tòa án Nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ tài
chính hướng dẫn xét xử và thi hành án về tài sản và các quy định khác có liên quan,

chúng em xét thấy giải quyết vụ án trên của tòa là hợp lý.
Từ những phân tích trên, nhóm cho rằng cách giải quyết vụ án này của tòa án nhân dân
Thành phố Hà Nội là hoàn toàn hợp lý, hợp lý cả về căn cứ pháp luật áp dụng, về thẩm
quyền xét xử và nội dung, cách giải quyết…và nhóm hoàn toàn tán thành với cách giải
quyết trên.

II. Vụ án thứ hai: “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”
1. Nội dung vụ việc:
 Các đương sự:
- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Hải
5


- Bị đơn: Bà Trần Thị Hiền, ông Vũ Văn Thập.
 Tóm tắt nội dung vụ việc:
Ngày 21/10/2005, vợ chồng bà Hiền, ông Thập bán căn nhà số 599 Nguyễn Văn Linh,
phường Vĩnh Niệm, quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng cho bà Hải với giá
2.100.000.000đ. Hai bên lập “Hợp đồng chuyển nhượng đất thổ cư và nhà” có người làm
chứng nhưng không công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Trước khi
bán ngôi nhà này, bà Hiền ông Thập đã thế chấp ngôi nhà cho Ngân hàng công thương chi
nhánh Tô Hiệu để vay 890.000.000đ; còn bà Hải không có tiền nên hai bên thống nhất
chuyển khoản tiền vợ chồng bà Hiền ông Thập còn vay ngân hàng sang cho bà Hải. Ngoài
ra, bà Hiền đi vay ngoài cho bà Hải 100.000.000đ (có giấy ủy quyền vay), bà Hải trả trực
tiếp cho bà Hiền 10.000.000đ. Hai bên thống nhất số tiền nhà đã được trả là
1.000.000.000đ. Số tiền còn lại hai bên thống nhất bà Hải trả làm hai đợt: đợt 1 – ngày
01/01/2006 trả 2/3 số tiền; đợt 2 – ngày 01/04/2006 trả hết số tiền còn lại. Ngay sau khi ký
kết hợp đồng, bà Hiền ông Thập đã giao nhà cho bà Hải.
Do quá thời hạn mà bà Hải không thanh toán được số tiền 1.100.000.000đ nên ngày
25/06/2006 vợ chồng bà Hiền ông Thập và bà Hải lại lập: “Bản cam kết hợp đồng chuyển
nhượng đất và nhà ở” thỏa thuận số tiền 1.100.000.000đ được quy ra là 118.085 cây vàng

9999 và thanh toán trong ba đợt: đợt 1 – tháng 7 âm lịch (không quy định số vàng phải
trả), đợt 2 – tháng 9 âm lịch (không quy định số vàng phải trả), đợt 3 – khi nào cháu Thắm
cần thì trả tiếp.
Bà Hải vẫn không thực hiện được nghĩa vụ như trong bản cam kết nên ngày
27/11/2006, vợ chồng bà Hiền ông Thập và bà Hải tiếp tục lập: “Hợp đồng chuyền
nhượng đất ở thổ cư và nhà” thỏa thuận số tiền 1.100.000.000đ thanh toán làm hai đợt: đợt
1 – ngày 17/12/2006 trả 2/3 số vàng, đợt 2 – ngày 27/02/2007 trả hết số tiền.
Quá hạn thanh toán lần thứ ba nhưng bà Hải vẫn không trả được nên ngày 02/11/2007
vợ chồng bà Hiền ông Thập lấy lại nhà và bán cho người khác. Sau đó, bà Hải đã có đơn
yêu cầu Tòa án nhân dân quận Lê Chân tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng đất thổ cư
và nhà giữa bà với vợ chồng bà Hiền ông Thập. Buộc bà Hiền, ông Thập phải trả lại toàn
bộ số tiền đã lừa đảo để lấy của bà trong giao dịch mua bán căn nhà 599 đường Nguyễn
Văn Linh là 1.029.730.000đ. Bà Hiền và ông Thập cho rằng bà Hải đã không trả tiền nhà
6


theo đúng như thỏa thuận, sau hai năm mua bán bà Hải mới trả được 280.000.000đ. Bà
Hiền ông Thập đồng ý tuyên hợp đồng mua bán nhà vô hiệu.
 Quyết định xét xử của tòa:
Tại Bản án sơ thẩm số 02/2011/DSST ngày 25/01/2011, Tòa án nhân dân quận Lê Chân
đã quyết định: Áp dụng Điều 25, 131, 238, 241 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 127, 134,
137, 410, 423, 426, 427, 450 Bộ luật dân sự năm 2005; Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án
ngày 27/02/2009 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội. Xử:
Chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Hải.
Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà và đất số 599 đường Nguyễn Văn Linh phường Vĩnh
Niệm, quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng được các bên ký kết vào ngày 21/10/2005;
25/06/2006 (âm lịch); 27/11/2006 giữa nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hải với bị đơn vợ
chồng ông Vũ Văn Thập và bà Trần Thị Hiền bị vô hiệu về hình thức.
Buộc bị đơn là bà Trần Thị Hiền và ông Vũ Văn Thập phải hoàn trả cho nguyên đơn là
bà Nguyễn Thị Hải số tiền là 280.000.000đ trong đó 10.000.000đ là tiền đặt cọc mua nhà

và 270.000.000đ là tiền mà bị đơn đã thừa nhận của nguyên đơn trong việc mua bán nhà
vì hợp đồng mua bán nhà giữa các bên bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Bác yêu cầu của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hải buộc bị đơn ông Vũ Văn Thập và bà
Trần Thị Hiền phải trả các khoản tiền khác vì không có đủ căn cứ để chứng minh.
2. Ý kiến của nhóm:
Theo nhóm, tòa án nhân dân quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng giải quyết vụ án trên
như vậy còn nhiều điểm chưa chính xác. Bởi vì các lý do sau đây:
Thứ nhất, về căn cứ luật áp dụng: Tòa án nhân dân quận Lê Chân áp dụng bộ luật
dân sự năm 2005 để giải quyết vụ án trên là không chính xác. Vì:
Một là, về thời điểm giao kết hợp đồng: Trong vụ án này, hai bên nguyên đơn và bị đơn
xác lập ba văn bản tại ba mốc thời gian khác nhau: Ngày 21/10/2005 lập hợp đồng chuyển
nhượng đất thổ cư và nhà; ngày 25/6/2006 lập bản cam kết hợp đồng chuyển nhượng đất
và nhà ở; ngày 27/11/2006 lập hợp đồng chuyển nhượng đất ở thổ cư và nhà.
7


Hai văn bản lập ngày 25/6/2006 và ngày 27/11/2006 lập không nhằm mục đích thay thế
nội dung của hợp đồng lập ngày 21/10/2005, vì nội dung vẫn là chuyển nhượng căn nhà
số 599 đường Nguyễn Văn Linh phường Vĩnh Niệm, quận Lê Chân, thành phố Hải
Phòng, hai bên chỉ thỏa thuận lại về quyền, nghĩa vụ, phương thức thanh toán số tiền còn
thiếu.
Do đó, theo quy định của BLDS năm 1995 ( Điều 403 về thời điểm giao kết hợp đồng
dân sự và Điều 407 về phụ lục hợp đồng), cũng như quy định của BLDS năm 2005 ( Điều
404 về thời điểm giao kết hợp đồng dân sự và Điều 408 về phụ lục hợp đồng) thì hai văn
bản lập ngày 25/6/2006 và ngày 27/11/2006 chỉ được coi là phụ lục của hợp đồng lập ngày
21/10/2005.
Vì vậy, ta xác định được thời điểm giao kết hợp đồng trong vụ án này là ngày 21/10/2005.
Hai là, theo quy định tại điểm b mục 2 Nghị quyết số 45/2005 - QH11 ngày
14/06/2005, quy định: “b) Giao dịch dân sự đang được thực hiện mà có nội dung và hình
thức khác với quy định của Bộ luật dân sự hoặc giao dịch dân sự được thực hiện xong

trước ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực mà có tranh chấp xảy ra thì áp dụng quy định của
Bộ luật dân sự năm 1995 và các văn bản pháp luật hướng dẫn áp dụng Bộ luật dân sự
năm 1995 để giải quyết;” thì trong vụ án này, ngày lập hợp đồng là ngày 21/10/2005
( thời điểm này BLDS năm 2005 chưa có hiệu lực), thì phải áp dụng quy định của Bộ luật
dân sự năm 1995 và các văn bản hướng dẫn áp dụng Bộ luật dân sự năm 1995 để giải
quyết, nên việc Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào Bộ luật dân sự năm 2005 để giải quyết vụ
án trên là chưa chính xác.
Thứ hai, về việc tòa tuyên bố hợp đồng trên vô hiệu về mặt hình thức: Nhóm chúng
em tán thành với tuyên bố này, tuy nhiên nhóm căn cứ vào BLDS năm 1995 chứ không
căn cứ vào BLDS năm 2005 như tòa.
Căn cứ vào BLDS năm 1995:
Điều 443 quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở: “Hợp đồng mua bán nhà ở
phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực
của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.”;

8


Khoản 2 Điều 400 quy định về hình thức hợp đồng dân sự: “trong trường hợp pháp luật
có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản, phải được chứng nhận của Công
chứng nhà nước, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép, thì phải tuân thủ các quy định này”.
Điều 131 quy định về diều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự: “Giao dịch dân sự có
hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
1- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
2- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
3- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
4- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.”
Điều 136 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu: “Giao dịch dân sự không có một trong
các điều kiện được quy định tại Điều 131 của Bộ luật này, thì vô hiệu”.
Bên cạnh đó, căn cứ vào khoản 1 Điều 126 luật đất đai năm 2003 : “Hợp đồng chuyển đổi

quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước”.
Dựa vào các căn cứ này, nhóm tán thành với tuyên bố của tòa án nhân dân quận Lê
Chân cho rằng hợp đồng bán nhà trong vụ án này là vô hiệu.
Thứ ba, về hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu trong vụ án. Hợp đồng mua bán
nhà trong vụ án này là vô hiệu, do đó, căn cứ vào Điều 146, BLDS năm 1995, ta xác định
được hậu quả pháp lý như sau:
Một là, vấn đề hoàn trả lại tài sản. Theo quy định tại Điều 146, thì: “Khi giao dịch vô
hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả được bằng tiền. Bên có lỗi gây
thiệt hại phải bồi thường”, trình tự sẽ là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu trước rồi
mới tới hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nhưng trên theo chúng em, chỉ có thể khôi
phục lại tình trạng ban đầu sau khi đã hoàn trả lại tài sản đã nhận. Đồng thời, nhiều trường
hợp “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” không đủ để “khôi phục lại tình trạng ban đầu”
như khi tài sản hoàn trả bị hư hỏng, hủy hoại hay được khai thác, xây dựng, sửa chữa…do
đó, nhóm sẽ đặt vấn đề hoàn trả lại tài sản trước vấn đề khôi phục lại tình trạng ban đầu.

9


Trong vụ án này, vì hợp đồng mua bán nhà đất là vô hiệu nên bà Hiền ông Thập phải trả
lại số tiền mà bà Hải đã thanh toán. Đồng thời, bà Hải phải trả lại nhà cho bà Hiền ông
Thập. Do quá hạn thanh toán tới lần thứ ba, mà bà Hải vẫn không trả được, nên ngày
02/11/2007, vợ chồng bà Hiền ông Thập lấy lại nhà và bán cho người khác. Trong phần
quyết định của Bản án sơ thẩm, tòa đã không tuyên buộc bên mua phải trả lại nhà và đất
cho bên bán mà chỉ “Buộc bị đơn là bà Trần Thị Hiền và ông Vũ Văn Thập phải hoàn trả
cho nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Hải số tiền là 280.000.000đ trong đó 10.000.000đ là
tiền đặt cọc mua nhà và 270.000.000đ là tiền mà bị đơn đã thừa nhận của nguyên đơn
trong việc mua bán nhà”, việc tòa quyết định như vậy là hợp lý.
Nếu đối chiếu với nội dung bản hợp đồng mua bán nhà đất thì hai bên thống nhất đã thanh

toán được 1.000.000.000đ, nhưng thực tế số tiền này là: 10.000.000đ mà bà Hải đặt cọc
cho vợ chồng bà Hiền ông Thập ngày 21/10/2005; 100.000.000đ mà bà Hải vay của vợ
chồng bà Hiền ông Thập và 890.000.000đ bà Hải đã nhận thế chân trả nợ cho ngân hàng
công thương chi nhánh Tô Hiệu theo phương thức trả dần. Trong quá trình giải quyết vụ
án, bên mua đã không cung cấp được chứng cứ chứng minh số tiền đã đưa cho phía bị đơn
ngoài số tiền 280.000.000đ mà bên bán thừa nhận. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chỉ buộc
ông Thập, bà Hiền phải hoàn trả cho bà Hải số tiền là 280.000.000đ là phù hợp.
Hai là, về vấn đề khôi phục lại tình trạng ban đầu của tài sản trong vụ án. Trong vụ
án này, tòa không có phán quyết về việc yêu cầu khôi phục lại tình trạng ban đầu, vì bên
bán là ông Thập, bà Hiền không có yêu cầu bà Hải khôi phục lại tài sản. Ông Thập, bà
Hiền cũng đã lấy lại nhà và bán cho người khác. Nhóm đồng ý với cách giải quyết của tòa,
tuy nhiên nhóm xin đưa ra một số ý kiến về vấn đề này như sau: Trong hợp đồng vô hiệu
phải khôi phục lại tình trạng ban đầu khi tài sản được hoàn trả không đúng với hiện trạng
tại thời điểm xác lập hợp đồng, xảy ra hai trường hợp:
- Tài sản đã bị hư hỏng, giảm giá trị;
- Tài sản đã được tu sửa, xây dựng, cải tạo làm tăng giá trị.
Đối trường hợp thứ nhất, bên đã làm hư hỏng, giảm giá trị tài sản phải sửa chữa, phục
hồi lại tài sản.
Nhưng đối với trường hợp thứ hai, vấn đề đặt ra ở đây là có cần thiết phải khôi phục tài
sản trở về trạng thái ban đầu khi tài sản đó đã được làm tăng giá trị không? Thực tiễn xét
10


xử cho thấy, nhiều trường hợp bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây dựng
nhà ở hoặc công trình kiên cố nên khi hợp đồng bị vô hiệu Tòa án buộc bên nhận chuyển
nhượng phải tháo dỡ công trình trên đất để trả lại hiện trạng đất ban đầu cho bên chuyển
nhượng. Mặc dù, việc khôi phục lại hiện trạng ban đầu trong trường hợp này là có thể thực
hiện được song không phát huy được hiệu quả về mặt kinh tế, đặc biệt khi tài sản tăng
thêm có giá trị rất lớn. Do đó, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, Tòa án
có thể lựa chọn giải pháp theo hướng buộc một bên nhận lại tài sản đã được làm tăng giá

trị và thanh toán thành tiền tương ứng với phần giá trị tài sản tăng thêm cho bên kia (căn
cứ vào tiểu mục 2.4 ( về giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu) mục 2
phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa
án nhân dân Tối cao).
Ba là, về bồi thường thiệt hại. Trong vụ án trên, Tòa án cấp sơ thẩm khi tuyên hợp
đồng mua bán nhà và đất số 599 đường Nguyễn Văn Linh giữa vợ chồng bà Hiền ông
Thập và bà Hải vô hiệu mới chỉ giải quyết cho các bên hoàn trả cho nhau những gì đã
nhận mà chưa giải quyết vấn đề bồi thường thiệt hại. Cụ thể là: Chưa xác định lỗi của các
bên làm cho hợp đồng vô hiệu, chưa xác định thiệt hại xảy ra và trách nhiệm bồi thường
thiệt hại của mỗi bên, vì vậy chưa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự.
Có thể thấy, bà Hải cũng như vợ chồng bà Hiền ông Thập đều có lỗi làm hợp đồng mua
bán nhà ở vô hiệu bởi hai bên đã không tuân thủ về mặt hình thức của hợp đồng mua bán
nhà ở (không công chứng, chứng thực hợp đồng), hơn nữa mặc dù ngôi nhà đã được thế
chấp tại ngân hàng nhưng hai bên vẫn thực hiện việc chuyển nhượng vì vậy hợp đồng vô
hiệu cả về hình thức (Điều 139, 443 BLDS năm 1995) và nội dung (khoản 2 Điều 131
BLDS năm 1995).
Theo nhóm, tòa án nhân dân quận Lê Chân giải quyết như vậy là vẫn còn thiếu sót. Để
giải quyết vấn đề này, tòa án cần căn cứ Trong trường hợp này, Tòa án cấp sơ thẩm cần
căn cứ vào tiểu mục 2.4 (về giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu) mục
2 phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa
án nhân dân Tối cao để xác định trách nhiệm bồi thường cụ thể của các bên thì mới giải
quyết triệt để vụ án.
KẾT LUẬN

11


Trên đây là ý kiến của nhóm về hai vụ án dân sự liên quan đến giao dịch dân sự vô hiệu về
mặt hình thức. Qua tìm hiểu hai vụ án trên và những quy định của BLDS, những văn bản
có liên quan, nhóm đã nắm bắt thêm được nhiều kiến thức về vấn đề này. Đây là những

kiến thức rất quan trọng giúp ích cho chúng em học tập môn luật dân sự cũng như hiểu
biết về các vấn đề trong thực tế. Với vốn hiểu biết vẫn còn chưa được sâu của nhóm, chắc
chắn vẫn còn rất nhiều điểm thiếu sót, nhóm rất mong nhận được những nhận xét của quý
Thầy, Cô để chúng em hoàn thiện thêm cho vốn kiến thức của mình. Chúng em xin chân
thành cảm ơn!

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ luật dân sự năm 1995.
2. Bộ luật dân sự năm 2005.
3. Luật Đất đai năm 2003.
4. Nghị quyết số 45/2005 - QH11 ngày 14/06/2005 về việc thi hành Bộ luật dân sự.
12


5. Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một
số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình.
6. Thông tư liên tịch số 01/TTLT ngày 19/6/1997 của Tòa án Nhân dân tối cao,
Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ tài chính hướng dẫn xét xử và
thi hành án về tài sản.

13