Các quy định hiện hành về giá đất. Đánh giá trực trạng quy định về giá đất ở Việt Nam hiện nay, từ đó đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định về vấn đề này

A. MỞ ĐẦU:
Như chúng ta đã biết, đất đai là một tư liệu để con người sản xuất, làm ra
những của cải vật chất, cũng chính từ đất đai cung cấp cho cuộc sống hằng
ngày của chúng ta từ thực phẩm, các công trình công cộng phục vụ nhu cầu
thiết yếu cho nhân loại. Thế nhưng, đất đai ngày một trở thành một loại hàng
hóa đặc biệt, mà con người ta có thể trao đổi, chuyển nhượng, thừa kế. Cũng
chính vì lí do này, mà ngày xuất hiện những vướn mắc trong qua trình trao
đổi, chuyển nhượng đất đai. Cái mà con người ta quan tâm hàng đầu khi
thực hiện việc này đó chính là “Giá đất”. Pháp luật vẫn đã quy định rất rõ về
mức giá đất trong từng giai đoạn khác nhau. Thế nhưng bên cạnh đó vẫn còn
tồn tại không ít khó khăn mà xã hội ta phải đối mặt, đó là sự lạm pháp về giá
đất. Người sở hữu đất vô tình mất đi những quyền mà mình không hề biết,
còn người đứng ra trao đổi hay thực hiện chuyển nhượng đất thuộc về mình
lại được hưởng quá nhiều lợi ích. Đây cũng chính là thực trạng chung mà xã
hội ta đang gặp phải. Và liệu rằng các cơ quan chức năng, những quy định
của pháp luật về lĩnh vực đất đai thực sự đúng và phù hợp ngày nay hay
không. Mời mọi người hãy cùng đến với bài tiểu luận của tôi để làm rõ hơn
về vấn đề này. Với chủ đề: “Các quy định hiện hành về giá đất. Đánh giá
trực trạng quy định về giá đất ở Việt Nam hiện nay, từ đó đề xuất một số
kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định về vấn đề nay”.
I.
Một số lí luận chung về giá đất:
1. Nguồn hình thành giá đất:
Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có qui định: “Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Trước đó, Luật Đất
đai năm 2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4:“Giá quyền
sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng
đất.”. Có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013
đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, để phù hợp với sự
phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng xét về phương diện tổng quát,

giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu
mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Qua đó, giá đất có thể
được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.


Theo như Luật đất đai năm 2014 quy định với nguồn gốc hình thành giá đất,
sự đa dạng vốn có trong đời sống thực tế, bởi vì vậy giá đất được hình thành
không chỉ xuất phát từ những nguồn gốc cố định mà luôn có sự vận động.
Nhưng dẫu sao sự can thiệp của nhà nước là rất quan trọng dù rằng yếu tố
kinh tế đã nổi trội hơn so với yếu tố hành chính mệnh lệnh. Vì vậy, nguồn
gốc hình thành giá đất về cơ bản xuất phát từ việc công bố bảng giá đất của
ủy ban nhân dân tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương được thực hiện vào
ngày 01/01 hằng năm. Tuy nhiên, với việc nhiều địa phương thực hiện đấu
giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì giá đất nhà nước
ban hành chỉ để khống chế giá sàn và giá trần khi thực hiện việc đấu giá
quyền sử dụng đất.
2. Giá đất do nhà nước quy định:
Trước đây, giá đất do nhà nước quy định cho nhiều mục đích khác nhau.
Vừa áp dụng để thu ngân sách các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất,
vừa là cơ sở để người sử dụng thỏa thuận khi thực hiện các giao dịch dân sự
về đất đai.
Căn cứ vào Điều 112 Luật Đất đai năm 2014, đã có những quy định cụ thể
về nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Theo như khoản 1 thì việc xác
định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc, chẳng hạn như theo mục đích sử
dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất, hay
cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng.
Còn vấn đề khung giá đất, theo như điều 113 Luật Đất đai năm 2014, thì
chính phủ ban hành khung giá đất định kì 5 năm một lần đối với từng loại
đất, theo từng vùng. Trong thười gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ
biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20%

trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh
khung giá đất cho phù hợp.
3. Bảng giá đất và giá đất cụ thể:
Theo như điều 114 Luật Đất đai năm 2014 đã có những quy định rõ rang về
bảng giá đất và giá đất cụ thể
Nếu như Luật Đất đai 2003 quy định giá đất cho nhiều mục đích khác nhau
dẫn đến không dung hòa giữa các chủ thể, thiệt thòi cho người sử dụng đất
thì Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về: khung giá đất (Điều 113); Bảng giá
đất và giá đất cụ thể (Điều 114) được áp dụng cho từng mục đích nhất định.
Chính phủ quy định khung giá đất định kì 5 năm một lần đối với từng loại
đất, theo từng vùng để định hướng cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xây dựng


bảng giá đất tại địa phương. Bổ sung quy định đối với trường hợp các địa
phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết
định. Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20%, Chính phủ điều chỉnh
khung giá đất, giá đất chuẩn cho phù hợp. Việc quy định về khung giá đất,
điều chỉnh khung giá đất được quy định cụ thể tại các điều 6, 7, 8, 9 Nghị
định số 44/2014/ NĐ-CP của chính phủ, mang tính định hướng cụ thể, nhờ
có những định hướng này mà bảng giá đất được xây dựng cụ thể đối với
từng
địa
phương
nhất
định.
Luật Đất đai 2013 bỏ quy định bảng giá đất ban hành và công bố vào ngày
1/1 hàng năm. Theo đó “Bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần
và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kì” đây là quy định tạo ra
tính ổn định của giá đất. Nhờ có tính ổn định này, bảng giá đất được sử dụng

để xác định các nghĩa vụ tài chính quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 114 Luật
Đất đai 2013. Bảng giá đất được thường xuyên cập nhật, điều chỉnh khi giá
đất thị trường có biến động tăng hoặc giảm 20% so với bảng giá đất. Bảng
giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất
cả các mục đích như quy định trước đây. Trường hợp chưa điều chỉnh kịp
bảng giá đất, định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất. UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại thời điểm định giá để áp
dụng đối với các trường hợp cụ thể quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật Đất
đai 2013. Giá đất cụ thể đóng một vai trò quan trọng đối với việc thực hiện
nghĩa vụ tài chính cụ thể, đồng thời đây là căn cứ quan trọng để tính tiền bồi
thường đất khi Nhà nước thu hồi sao cho phù hợp nhất với giá đất thực tế.
Đối với những nơi chưa có giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh giữa các
tỉnh, thành phố, việc xây dựng giá đất tại khu vực giáp ranh thực hiện theo
hướng dẫn của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất. Việc quy định
giá đất khu vực giáp ranh nhằm góp phần giải quyết một trong những bất
cập lớn hiện nay, là giá bồi thường tại các khu vực giáp ranh có điều kiện
gần tương tự nhau nhưng giá đất bồi thường lại có sự chênh lệch lớn dẫn đến
khiếu kiện phức tạp.
II.
Đánh giá thực trạng và kiến nghị giải pháp:
1.Thực trạng
Những bất cập trong quy định của pháp luật về giá đất Quản lý tài chính đất đai và
phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản vẫn còn nhiều
vấn đề nhức nhối. Đáng nói là công tác định giá đất chưa đáp ứng được yêu cầu giá


quy định sát giá thị trường. Hiện nay giá đất do Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng từ
30% đến 60% giá đất chuyển nhượng thực tế. Cơ quan quản lý vẫn chưa tổ chức
được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp.
Công tác thẩm định giá đất còn một số hạn chế, đội ngũ cán bộ định giá đất chưa

được đào tạo cơ bản, hoạt động còn mang tính kiêm nhiệm, nghiệp dư. Bên cạnh
đó, sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất đôi khi còn mang tính tự phát, bị
các yếu tố đầu cơ chi phối, tạo nên những biến động thị trường một cách cực đoan,
đặc biệt tại các khu vực đô thị, khu công nghiệp và những nơi mà sự chuyển dịch
cơ cấu sử dụng đất đang diễn ra mạnh mẽ. Tại khu vực nông thôn, thị trường quyền
sử dụng đất chưa phát huy được hết tiềm năng. Mặc dù Luật Đất đai đã bổ sung
việc xây dựng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa ra là thống nhất hệ thống tài
chính đất đai dựa trên nguyên tắc một giá đất. Tuy nhiên, sự tồn tại hai hệ thống
giá - là giá do Nhà nước qui định và giá trên thị trường đất đai, vẫn đang là một
vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai. Điều này thể hiện sự thiết lập chính xác
khung giá đất của cơ quan quản lý đất đai và phản ánh chân thực khả năng sinh lợi
từ đất. Hiện tại, sự chênh lệch giữa hệ thống giá đất ở Việt Nam là khá lớn, giá đất
thực tế ở nhiều khu vực đô thị và vùng ven đô quá cao so với khả năng sinh lời từ
việc sử dụng đất. Sự chênh lệch xuất phát từ sự yếu kém của hệ thống tài chính đất
đai và hệ thống quản lý đất đai, ít sử dụng các công cụ kinh tế điều tiết để quản lý
đất đai Điểm bất cập nữa trong việc xác định khung giá đất dựa trên giá thị trường
là không nêu được cơ sở để xác định giá thị trường. Tại sao khung giá do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố qui định chỉ được điều chỉnh vào tháng 1 hàng năm trong
khi giá đất có thể thay đổi hàng tháng? Mặc dù Luật Đất đai năm 2003 trên cơ sở
xác lập hệ thống một giá đất, nhưng trên thực tế giá đất do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh qui định mới chỉ đạt từ 50% tới 70% giá thị trường. Dù Nghị định số
17/2006/NĐ-CP bổ sung sửa đổi đã cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể linh
hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế trên thị trường, nhưng nó vẫn
thực sự không phát huy được hiệu quả như mong muốn. Những khiếm khuyết đó
đã gây ra sự khó khăn trong giải phóng mặt bằng và bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất. 2. Thực trạng về giá đất ở nước ta hiện nay 2.1. Giá đất của Nhà nước quy
định trong sự so sánh với giá đất trên thị trường Theo quy định, Chính phủ sẽ ban
hành khung giá đất và trên cơ sở khung giá đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban
hành bảng giá đất cụ thể áp dụng tại địa phương. Kể từ ngày Luật Đất đai 2003 có
hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày

16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Ủy ban
nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong cả nước đã bắt đầu xây
dựng bảng giá đất. Tuy nhiên, giá đất thực tế mà các địa phương lần lượt ban hành


vừa qua, kể cả tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh,… cũng chỉ đạt
ở mức khoảng 30% – 40% so với giá đất trên thị trường. Thậm chí tại TP. Hồ Chí
Minh, dù UBND Thành phố trong một năm, từ đầu năm 2006 đã ban hành ngay
bảng giá đất mới thay thế cho bảng giá đất vừa được công bố đầu năm 2005 thì giá
đất vẫn trong tình trạng thấp hơn giá thị trường. Phải chăng các địa phương khi xây
dựng giá đất đã không tuân thủ nguyên tắc định giá mà pháp luật đã đề ra? Nguyên
nhân của vấn đề không xuất phát từ lỗi của chính quyền các tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương trong cả nước. Bởi lẽ, nguyên tắc định giá đất tuy là điểm mới
được quy định trong luật nhưng chúng cũng chỉ là những tư tưởng chỉ đạo mang
tính chung chung. Để xác định được giá của từng loại đất ở từng vị trí cho phù hợp
thực tế phải mất nhiều thời gian, tiến hành qua nhiều bước, nhiều thủ tục. So với
các nước, hiện nay chúng ta vẫn chưa có cơ quan chuyên trách định giá đất tại
trung ương cũng như tại các địa phương nên rất khó theo dõi sát, nắm bắt kịp thời
diễn biến của giá đất trong quá trình biến động của thị trường, nhất là trước xu
hướng tất yếu Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất là một trong những loại hàng
hóa được tham gia vào thị trường bất động sản. 2.2.Giá đất của Nhà nước trong
việc áp dụng để bồi thường cho người bị thu hồi đất Theo quy định của pháp luật
đất đai hiện hành, khi thu hồi đất, giá đất áp dụng để bồi thường cho người có đất
bị thu hồi là giá do UBND cấp tỉnh công bố trong bảng giá đất, nghĩa là theo giá
đất của Nhà nước. Trong khi đó, giá đất của Nhà nước lại thấp hơn rất nhiều so với
giá đất thực tế trên thị trường nên người được bồi thường bao giờ cũng cảm thấy
quyền lợi của mình bị thiệt thòi. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá đất do UBNDTP ban
hành theo Quyết định 316 ngày 24/12/2004 dù đã tăng gấp năm lần so với giá đất
cũ theo Quyết định 05 ngày 04/01/1995, nhưng khi áp dụng để tính giá bồi thường
thì vẫn thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế. Ví dụ như: trong dự án nâng

cấp, mở rộng đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa – Nguyễn Văn Trỗi, trên địa bàn Quận
Phú Nhuận, đoạn Nguyễn Trọng Tuyển – Hoàng Văn Thụ, giá đất quy định là
12.500.000 đồng/m2, giá bồi thường là 30.000.000 đồng/m2, nhưng cũng chỉ bằng
khoảng 41% so với giá đất trên thị trường. Hay trong dự án đầu tư xây dựng cầu
Phú Mỹ, quận 7, đường Nguyễn Văn Quỳ giá đất quy định là 3.500.000 đồng/m2,
giá bồi thường là 6.500.000 đồng/m2, nhưng cũng chỉ bằng khoảng 54% so với giá
đất trên thị trường. 2.3. Giá đất của Nhà nước trong việc áp dụng thu nghĩa vụ tài
chính của người sử dụng đất Cũng liên quan đến giá đất của Nhà nước nhưng khi
áp dụng để thu các nghĩa vụ tài chính thì người sử dụng đất lại có khuynh hướng
ngược lại với vấn đề bồi thường: họ không mong muốn giá đất nhà nước quy định
quá cao, sát giá thị trường. Điều này cũng dễ hiểu. Thực tế cho thấy, chỉ xét riêng
đối với tiền sử dụng đất trước đây áp dụng thu trên cơ sở mức giá đất chưa được


thay đổi theo Luật Đất đai 2003 mà rất nhiều người cho là quá thấp thì cũng đã có
một số lượng không nhỏ các hộ gia đình, cá nhân không đủ tiền để nộp hoặc phải
ghi nợ tiền sử dụng đất. Nay áp dụng theo mức giá mới được điều chỉnh mà nhiều
người đòi hỏi nó phải phù hợp với giá thị trường thì liệu có bao nhiêu người sử
dụng đất đủ khả năng tài chính để hoàn thành nghĩa vụ của mình. Ví dụ, một ngôi
nhà diện tích 50m2 tại đường Lý Tuệ, phường Tân Quý, quận Tân Phú, TP.HCM,
tiền sử dụng đất phải nộp theo giá đất cũ là 10 triệu đồng, giá mới tăng lên 2,7 triệu
đồng/m2 nên tiền sử dụng đất phải nộp tăng hơn 13 lần, lên đến 135 triệu đồng24.
Hơn nữa, trong quy định mới về thu tiền sử dụng đất (Nghị định 198/2004/NĐ-CP
ngày 03/12/2004), chế độ ghi nợ tiền sử dụng đất cho một số đối tượng khó khăn,
hay giảm tiền sử dụng đất cho người nộp tiền sử dụng đất một lần không còn được
áp dụng nên chắc chắn sẽ có thêm nhiều trường hợp khó có được giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Việc hàng trăm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được ký
chờ người sử dụng đất đến nhận nhưng không ai đến diễn ra tại một quận ở Hà Nội
vừa qua là một minh chứng. Tương tự, tại quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh, còn
khoảng 10.000 trường hợp phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong

năm nhưng tiến độ đã bị chựng lại do sự thay đổi tăng lên của giá đất Nhà nước
quy định, dù giá này. Hay như đối với thuế sử dụng đất, hiện nay theo quy định
mới sẽ được tính trên cơ sở giá đất của Nhà nước, chứ không tính bằng định suất
kg thóc/ha. Theo đó, mức thuế sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp (tính
trên cơ sở hạng đất, diện tích x giá đất) cũng sẽ không dừng lại ở con số khiêm tốn
vài chục, hay cao lắm là vài trăm ngàn như

2.
Kiến
nghị
đổi
mới
chính
sách
Từ những nghiên cứu ở trên có thể đặt ra việc đổi mới khung pháp lý về quản lý
giá
đất
như
sau:
Một là, để tránh thất thoát nguồn lực tài chính thu từ đất đai, Nhà nước cần tiếp tục
đổi mới chính sách tài chính về đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá
đất trong thị trường bằng quan hệ cung - cầu, nhằm bảo đảm xác định giá đất theo
nguyên tắc thị trường có sự điều tiết của Nhà nước. Mà theo đó, khung giá đất
không cần thiết được luật hóa. Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp
xác định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất
theo cơ chế thị trường. Bảng giá đất được xây dựng chi tiết hơn theo vị trí, vùng,
mục đích sử dụng đất và điều chỉnh kịp thời khi thị trường có biến động lớn và


đồng thời làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính, tính bồi thường khi Nhà nước

thu hồi đất và các mục tiêu khác trong quản lý đất đai. Trong trường hợp chưa kịp
điều chỉnh bảng giá đất, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể...Có như vậy
mới khắc phục được tình trạng tham nhũng từ đất đai và tình trạng khiếu kiện về
đất
đai
tồn
tại
dai
dẳng
từ
nhiều
năm
qua.
Hai là, bảo đảm sự đồng bộ và thống nhất cao với tầm nhìn dài hạn về quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất của quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện và lĩnh vực quốc phòng- an
ninh, từ đó Nhà nước đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất "sạch" để
đấu giá. Thực hiện đấu thầu các dự án có sử dụng đất; hạn chế tối đa tình trạng
giao đất, cho thuê đất theo phương thức chỉ định nhằm bảo đảm tính công khai,
minh bạch, bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai đối với các đối tượng có nhu cầu
sử dụng đất…Song song với việc định giá đất sát với giá thị trường, việc chống
thất thu từ đất phải được chú trọng để khắc phục tình trạng các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản chủ yếu kiếm lời từ chênh lệch giá đất; có cơ chế buộc người
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải khai báo trung thực giá đất chuyển
nhượng. Nghiên cứu áp dụng quyền “tiên mãi” của Nhà nước với các giao dịch đất
đai đã được áp dụng ở nhiều nước, theo đó các hợp đồng giao dịch phải đăng ký tại
cơ quan Nhà nước và Nhà nước có quyền mua đầu tiên. Trong trường hợp Nhà
nước không mua thì giao dịch mới được tiến hành tiếp. Như vậy sẽ không có việc
khai báo gian dối giá trị hợp đồng để trốn thuế. Trong hoàn cảnh Việt Nam hiện
nay, quyền này chỉ nên áp dụng tại các đô thị phát triển (loại 3 trở lên) và vùng quy
hoạnh thành đô thị phát triển để tránh đi các phức tạp trong triển khai tại những nơi

dân
trí
còn
thấp.
Ba là, tạo hành lang pháp lý đối với việc định giá đất phù hợp thị trường trong
những trường hợp không áp dụng giá đất do Nhà nước quy định
Hiện nay, Chính phủ đã quy định 5 phương pháp định giá đất như đã đề cập ở phần
trên, Bộ Tài chính đã ban hành Tiêu chuẩn quốc gia về định giá đã quy định thêm 2
phương pháp định giá nữa là phương pháp chi phí và phương pháp lợi nhuận. Trên
thực tế, phương pháp thu nhập đang được áp dụng để định giá đối với đất nông
nghiệp làm cho giá đất nông nghiệp được xác định rất thấp, thấp hơn giá đất nông
nghiệp chuyển nhượng trên thị trường tại những khu dân cư hoặc tại những khu
vực đất nông nghiệp được quy hoạch chuyển thành đất phi nông nghiệp. Chính phủ
đã quy định thêm phần hỗ trợ (lớn hơn phần được bồi thường) đối với nông dân bị
thu hồi đất nông nghiệp, nhưng nhiều người bị thu hồi đất nông nghiệp vẫn chưa
hài lòng. Mặt khác, trên thực tế đang có nhiều phương pháp định giá mới (dưới
dạng cải tiến các phương pháp định giá hiện hành) sẽ khó có thể được áp dụng vào
thực tế. Ở hầu hết các nước, pháp luật có quy định trên nguyên tắc giao cho Hiệp


hội định giá quy định chuẩn định giá, bao gồm cả phương pháp định giá sao cho
phù
hợp
chuẩn
quốc
tế
hoặc
chuẩn
khu
vực.

Trên cơ sở kinh nghiệm của các nước, giải pháp đưa ra là áp dụng cơ chế Hội đồng
để quyết đinh giá (Chính phủ quyết định thành lập Hội đồng định giá đất đai và bất
động sản cấp quốc gia và UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng định giá
đất đai và bất động sản cấp tỉnh). Hội đồng cấp tỉnh có thẩm quyền: ban hành
quyết định về giá đất đai, bất động sản; ban hành quyết định giải quyết lần đầu đối
với tranh chấp giá đất đai, bất động sản; quyết định cấp chứng chỉ hành nghề cho
định giá viên về đất đai, bất động sản mới đăng ký hành nghề. Hội đồng cấp quốc
gia có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết khiếu nại về giá đất do Hội đồng
cấp tỉnh quyết định; giải quyết lần cuối đối với tranh chấp giá đất đai, bất động sản;
quyết định cấp chứng chỉ hành nghề cho định giá viên bậc cao về đất đai, bất động
sản. Điều quan trọng là thành phần của Hội đồng phải bao gồm chủ yếu là các định
giá viên có cấp hạng cao. Giải pháp này cho phép giảm nguy cơ tham nhũng và
giảm
khiếu
kiện
của
dân
về
giá
đất.
Việc lựa chọn tổ chức nào cung cấp dịch vụ định giá cần phải công khai và dựa
trên cơ sở của sự đồng thuận giữa các bên có liên quan. Toàn bộ hồ sơ được gửi
cho Hội đồng định giá đất đai và bất động sản cấp tỉnh để quyết định. Điều tiết giá
đất cho phù hợp với nhu cầu phát triển của từng giai đoạn là nhiệm vụ của bộ máy
quản lý. Cho đến nay, công cụ được sử dụng là điều chỉnh quan hệ cung - cầu về
đất thông qua quy hoạch sử dụng đất và điều chỉnh các sắc thuế có liên quan đến
đất đai nhằm điều tiết lợi ích. Kinh nghiệm ở nhiều nước khác cho thấy “thuế cao
thì
giá
đất

thấp
mà
thuế
thấp
thì
giá
đất
cao”.
Tóm lại: Có thể nói xác định giá đất là một nội dung rất khó trong quản lí nhà
nước về đất đai. Khẳng định đất có giá tức là thừa nhận quyền sử dụng đất là một
loại hàng hóa đặc biệt. Việc định giá đất theo quy định pháp luật hiện hành và sự
tác động của giá đất đến các nguồn thu tài chính từ đất đai vẫn phải tiếp tục nghiên
cứu, hoàn thiện với mục đích đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và quyền lợi của
người sử dụng đất.