Một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng TMCP sài gòn chi nhánh sài gòn
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.06 MB, 75 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH
MAI THỊ NGỌC THU
MỘT SỐ GIẢI PHÁP QUẢN TRỊ RỦI RO KHI PHÁT HÀNH THƯ
BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI
NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN - CHI NHÁNH SÀI GÒN.
Chuyên ngành
: Quản trị kinh doanh (Hướng ứng dụng)
Mã ngành
: 8340101
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. VÕ XUÂN VINH
Thành phố Hồ Chí Minh, Tháng 09/2018
TÓM TẮT LUẬN VĂN
1. Phần tiếng Việt
- Lý do chọn đề tài: Nghiên cứu nguyên nhân sẽ dẫn đến rủi ro, lượng hóa mức
độ rủi ro để từ đó đưa ra một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo
lãnh NƠHTTTL tại SCB.
- Mục tiêu nghiên cứu: Thứ nhất cơ sở lý luận liên quan đến rủi ro khi phát hành
thư bảo lãnh NƠHTTTL tại các Ngân hàng thương mại. Thứ hai là phân tích
nguyên nhân dẫn đến rủi ro, lượng hóa mức độ rủi ro khi phát hành phát hành
thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn. Thứ ba là đưa ra một số
giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- Chi
nhánh Sài Gòn.
- Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu của đề tài này là phỏng vấn
ý kiến chuyên gia (10 chuyên gia) sau đó kiểm định thống kê lại nhằm xác định
các nguyên nhân dẫn đến rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL.
- Kết quả nghiên cứu: Đã nêu ra và đánh giá thực trạng về việc phát hành thư bảo
lãnh NƠHTTTL tại SCB - Chi nhánh Sài Gòn trong đó đánh giá những bất
cập/khó khăn đang gây ra cho SCB-Chi nhánh Sài Gòn, nguyên nhân dẫn đến
các khó khăn đó, các loại rủi ro có thể xảy ra đối với Ngân hàng trong việc phát
hành thư bảo lãnh NƠHTTTL.
- Kết luận: Phân tích các nguyên nhân dẫn đến rủi ro, lượng hóa rủi ro và từ đó
đưa ra giải pháp quản trị rủi ro nhằm hạn chế và giảm thiểu tác động của rủi ro
khi phát hành thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại SCB-Chi nhánh
Sài Gòn,từ đó nâng cao năng lực cạnh tranh, lợi nhuận trong hoạt động phát
hành thư bảo lãnh của SCB- Chi nhánh Sài Gòn và gián tiếp trong việc bảo vệ
quyền lợi cho Bên mua, sàng lọc những Chủ đầu tư thực sự tốt, thực sự có khả
năng hoàn thành các dự án triển khi và giúp thị trường Bất động sản trở nên
lành mạnh hơn tại Việt Nam.
2. Phần tiếng Anh:
- Reason for writing: Research the causes will lead to risks, quantify the level of
risk so that gives some risk management measures when issuing a housing
guarantee future formation at SCB.
- Problem: Firstly, the basis of arguments related to the risk of release of the
guarantee letter home in formation in the future in the commercial bank. The
second is the analysis of the causes leading to risks, quantifying the level of risk
when issuing guarantee letters home release in formation in the future at SCBSaigon branch. The third was given a number of risk management when issuing
guarantee letters home in formation in the future at SCB-Saigon branch.
- Methods: The method research of the subject's interviews expert opinions (10
expert) then back to statistical testing in order to determine the causes of the
risk when the housing guarantee mail release form in the future.
- Results: Raised and reviews the reality about the issuance of letters of
guarantee NƠHTTTL in SCB-Saigon branch which reviews these inadequacies,
difficulties are caused to SCB-Saigon branch, the causes of the difficulties , the
types of risks can happen to banks in the issuance of letters of guarantee
housing form in the future.
- Conclusion: Analysis of causes leading to risks, quantifying risk and thereby
giving risk management solutions in order to limit and reduce the impact of risk
when issuing guarantee letters home in formation in the future at SCB-Saigon
branch , from which enhance their competitiveness, profit in the operation to
release the letter of guarantee of the SCB-Saigon branch and indirectly in the
protection of the rights of the buyer, sift the owner really well, really has the
ability to complete the project implementation and help the property market
became more healthy in Vietnam.
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin chân thành cam đoan đề tài nghiên cứu của tôi về “Một số giải pháp quản
trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại Ngân
hàng TMCP Sài Gòn-Chi nhánh Sài Gòn” là do tôi nghiên cứu dưới sự hướng dẫn
của PGS.TS.Võ Xuân Vinh.
Các dữ liệu được thu thập và kết quả xử lý là hoàn toàn trung thực. Nội dung của
luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung nghiên cứu của toàn bộ luận văn
này.
Tp.Hồ Chí Minh, Ngày … tháng …. năm…..
Người thực hiện
Mai Thị Ngọc Thu
MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN BẢO LÃNH NƠHTTTL .......... 5
1.1.
Tổng quan về nghiệp vụ bảo lãnh của Ngân hàng thương mại Việt Nam. ............ 5
1.1.1. Khái niệm ............................................................................................................ 5
1.2.
Bảo lãnh NƠHTTTL .............................................................................................. 6
1.2.1. Khái niệm NƠHTTTL ........................................................................................ 6
1.2.2. Bảo lãnh NƠHTTTL ........................................................................................... 8
1.2.3. Thư bảo lãnh NƠHTTTL .................................................................................... 8
1.3.
Điều kiện để NHTM phát hành bảo lãnh NƠHTTTL ........................................... 8
1.4.
Điều kiện NƠHTTTL được đưa vào kinh doanh ................................................. 10
1.5.
Vai trò của Thư bảo lãnh NƠHTTTL .................................................................. 11
1.5.1. Đối với Khách hàng mua NƠHTTTL............................................................... 11
1.5.2. Đối với Chủ đầu tư ........................................................................................... 11
1.5.3. Đối với Ngân hàng ............................................................................................ 11
1.5.4. Đối với nền Kinh tế........................................................................................... 12
1.6.
Nội dung chính trong thư bảo lãnh NƠHTTTL ................................................... 12
1.6.1. Chủ thể tham gia ............................................................................................... 12
1.6.2. Số tiền bảo lãnh và ngôn ngữ phát hành ........................................................... 12
1.6.3. Thời hạn hiệu lực của thư bảo lãnh .................................................................. 13
1.7.
Quyền và nghĩa vụ của các Bên liên quan ........................................................... 13
1.7.1. Quyền và nghĩa vụ của Bên bảo lãnh (Ngân hàng) .......................................... 13
1.7.2. Quyền và nghĩa vụ của Bên được bảo lãnh (Chủ đầu tư) ................................. 14
1.7.3. Quyền và nghĩa vụ của Bên nhận bảo lãnh (Khách hàng mua) ........................ 14
1.8.
Trình tự thực hiện phát hành bảo lãnh ................................................................. 15
1.9.
Rủi ro và quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL ........................ 17
1.9.1. Khái niệm rủi ro và quản trị rủi ro .................................................................... 17
1.9.2. Quản trị rủi ro ................................................................................................... 17
1.9.3. Lượng hóa mức độ rủi ro .................................................................................. 18
1.9.4. Các nguyên nhân dẫn đến rủi ro ....................................................................... 18
1.9.5. Tác động của rủi ro .......................................................................................... 23
Kết luận chương 1 .......................................................................................................... 24
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN RỦI RO KHI
PHÁT HÀNH THƯ BẢO LÃNH NƠHTTTL TẠI SCB - CHI NHÁNH SÀI GÒN 25
2.1. Tổng quan về SCB và SCB - Chi nhánh Sài Gòn ................................................... 25
2.1.1. Tổng quan về Ngân hàng TMCP Sài Gòn ........................................................ 25
2.1.2. Tổng quan về SCB - Chi nhánh Sài Gòn. ......................................................... 31
2.2. Kết quả thực hiện khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- CN Sài Gòn . 36
2.2.1. Kết quả thực hiện tại SCB-Chi nhánh Sài Gòn. ............................................... 36
2.2.2. Đánh giá kết quả thực hiện ............................................................................... 38
2.3. Những bất cập trong quá trình phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL ..................... 40
2.3.1. Khả năng gặp gỡ và trao đổi thông tin.............................................................. 40
2.3.2. Đánh giá Chủ đầu tư và dự án. ......................................................................... 40
2.3.3. Định giá tài sản bảo đảm. ................................................................................. 41
2.3.4. Xác định nội dung chứng thư ........................................................................... 41
2.3.5. Hệ thống hỗ trợ in ấn chứng thư ....................................................................... 41
2.3.6. Phân quyền phán quyết đang mâu thuẫn .......................................................... 41
2.4. Những rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB - Chi nhánh Sài Gòn.
........................................................................................................................................ 42
2.4.1. Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng tiến độ ................................................ 42
2.4.2. Chủ đầu tư phá sản............................................................................................ 43
2.4.3. Dự án xây sai phép, không đủ điều kiện kinh doanh ........................................ 43
2.4.4. Giá trị tài sản trượt giá khi xử lý....................................................................... 43
2.5. Các nguyên nhân dẫn đến rủi ro.............................................................................. 45
2.5.1. Nhóm môi trường khách quan .......................................................................... 45
2.5.2. Nhóm Chủ đầu tư .............................................................................................. 47
2.5.3. Nhóm nội bộ Ngân hàng. .................................................................................. 48
Kết luận chương 2 .......................................................................................................... 50
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN TRỊ RỦI RO KHI PHÁT HÀNH THƯ BẢO
LÃNH NƠHTTTL TẠI SCB- CHI NHÁNH SÀI GÒN. ............................................. 51
3.1. Định hướng phát triển trong hoạt động cấp tín dụng đến năm 2020. ..................... 51
3.1.1. Công nghệ thông tin - dẫn đầu xu hướng ......................................................... 51
3.1.2. Mô hình quản trị rủi ro 03 vòng........................................................................ 51
3.2. Giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB - Chi nhánh
Sài Gòn. .......................................................................................................................... 53
3.2.1. Xây dựng hệ thống cảnh bảo rủi ro EWS ......................................................... 53
3.2.2. Xây dựng quy trình bảo lãnh NƠHTTTL riêng................................................ 53
3.2.3. Xây dựng hệ thống hỗ trợ in ấn chứng thư. ...................................................... 58
3.2.4. Nâng cao công tác thẩm định của CBTD. ........................................................ 58
3.2.5. Xây dựng quy trình phối hợp làm việc ............................................................. 58
Kết luận chương 3 .......................................................................................................... 60
PHẦN KẾT LUẬN .......................................................................................................... 61
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
1. BĐS
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
: Bất động sản
2. CB-CNV
: Cán bộ- Công nhân viên
3. CBTD
: Cán bộ tín dụng
4. CĐT
: Chủ đầu tư
5. DPRR
: Dự phòng rủi ro
6. EDM
: Hệ thống kho dữ liệu doanh nghiệp
7. HĐQT
: Hội đồng Quản trị
8. HĐQT
: Hội đồng quản trị
9. HNX
: Sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội
10. HO
: Hội sở
11. HTTTL
: Hình thành trong tương lai
12. KD
: Kinh doanh
13. KHCN
: Khách hàng cá nhân
14. KPIs
: Key performance Indicator
15. LĐCN
: Lãnh đạo Chi nhánh
16. LĐPKD
: Lãnh đạo Phòng Kinh doanh
17. NHNN
: Ngân hàng Nhà nước
18. NHTM
: Ngân hàng thương mại
19. NƠHTTTL
: Nhà ở hình thành trong tương lai
20. P. HTKD
: Phòng Hỗ trợ kinh doanh
21. P.KHDN
: Phòng Khách hàng doanh nghiệp
22. P.KTNQ
: Phòng Kế toán Ngân quỹ
23. PGD
: Phòng giao dịch
24. SCB- CN Sài Gòn
: Ngân hàng TMCP Sài Gòn- Chi nhánh Sài Gòn.
25. SCB
: Ngân hàng TMCP Sài Gòn
26. TGĐ
: Tổng giám đốc
27. TMCP
: Thương mại Cổ phần
28. TPCP
: Trái phiếu Cổ phiếu
29. VAT
: Value Added Tax
30. XHTDNB
: Xếp hạng tín dụng nội bộ
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Danh sách các NHTM đủ điều kiện phát hành bảo lãnh .................................. 09
Bảng 1.2: Danh sách các Chuyên gia ................................................................................ 19
Bảng 1.3: Tổng hợp kết quả từ ý kiến Chuyên gia ............................................................ 20
Bảng 2.1: Những thành tựu đạt được trong 03 năm qua ................................................... 29
Bảng 2.2: Thông tin mạng lưới hoạt động ........................................................................ 30
Bảng 2.3: Kết quả hoạt động kinh doanh trong 03 năm qua ............................................ 37
Bảng 2.4: Một số thông tin Chủ đầu tư dự án đã phát hành thư bảo lãnh ........................ 38
Bảng 2.5: Thông tin bảo lãnh đã phát hành ...................................................................... 40
Bảng 2.6: Giá trị tài sản dự án nhận thế chấp ................................................................... 46
Bảng 2.7: Tổng hợp số chứng thư sai và chi phí trong tháng 01/2018 ............................ 52
Bảng 3.1: Lưu đồ quy trình bảo lãnh NƠHTTL riêng ..................................................... 57
Bảng 3.2: Quy trình phối hợp làm việc ............................................................................. 62
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 2.1: Tăng trưởng tổng tài sản, vốn điều lệ, hoạt động cho vay- tiền gửi ................. 27
Hình 2.2 : Sơ đồ bộ máy tổ chức SCB- Chi nhánh Sài Gòn ............................................. 33
Hình 3.1: Mô hình quản trị rủi ro 03 vòng. ....................................................................... 55
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Cơ sở hình thành đề tài
Thị trường bất động sản đã “tan băng” trong những năm trở lại đây, nhu cầu nhà ở
ngày càng tăng cao, các loại hình nhà ở ngày càng phong phú và đa dạng trong đó,
NƠHTTTL trở thành loại hình nhà ở ngày càng phổ biến ở nước ta.
Hiện tại, Nhà nước cũng đã ban hành rất nhiều văn bản pháp luật liên quan và quy
định ngày càng cụ thể hơn về việc mua bán NƠHTTTL. Tuy nhiên, do giao dịch này
còn khá mới và bên cạnh đó còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau vì vậy các quy
định có nhiều khoản chưa được thống nhất và đồng bộ nên dẫn đến thực tiễn khi áp
dụng còn nhiều bất cập. Những tồn đọng này ảnh hưởng và hoặc tác động xấu đến
những bên tham gia quan hệ mua bán và quản lý của các cơ quan/Ban ngành có thẩm
quyền.
Việc mua bán NƠHTTTL đang là câu chuyện rất “nóng” trong những năm qua, bởi
lẽ các dự án NƠHTTTL đang bộc lộ rất nhiều rủi ro, hàng loạt các dự án “treo” đang
đắp chiếu, Chủ đầu tư dính “phốt” vi phạm pháp luật và chất lượng bàn giao chưa đảm
bảo,…
Nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua và làm thị trường bất động sản ngày càng
lành mạnh, nhất là phân khúc NƠHTTTL. NHNN đã ban hành Thông tư số
13/2017/TT-NHNN (gọi tắt là Thông tư 13) nhằm sửa đổi/bổ sung một số điều khoản
của Thông tư 07/2015/TT-NHNN (gọi tắt là Thông tư 07) quy định về nội dung trong
bảo lãnh ngân hàng. Theo đó “kể từ ngày 15/11/2017 các Ngân hàng thương mại phải
phát hành cam kết bảo lãnh NƠHTTTL cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm
việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà”.
Thế nhưng để có thể phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL cho từng Bên mua lại là
một việc không hề đơn giản. Mặc dù đã có những quy định của pháp luật liên quan về
việc phát hành bảo lãnh NƠHTTTL cho Chủ đầu tư tuy nhiên từ lý luận cho đến thực
tiễn còn rất nhiều bất cập và khó khăn/vướng mắc nên các Ngân hàng không mạnh dạn
khi thực hiện bảo lãnh NƠHTTTL cho các Chủ đầu tư, và SCB-Chi nhánh Sài Gòn
cũng không ngoại lệ việc phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL hiện đang đối mặt với rất
nhiều thách thức và khó khăn đặt ra cho hoạt động quản trị rủi ro tại SCB - Chi nhánh
Sài Gòn, bởi lẽ hiện tại chưa xây dựng một quy trình phát hành bảo lãnh NƠHTTTL
riêng để triển khai trong toàn hàng, chưa xây dựng quy trình phối hợp thực hiện giữa
đơn vị phát hành và Phòng/Ban HO, Hạ tầng kỹ thuật hiện tại chưa đáp ứng/hỗ trợ
trong công tác phát hành bảo lãnh NƠHTTTL, Năng lực và khả năng đánh giá dự
án/đánh giá chủ đầu tư chưa thực sự vững vàng,…
Việc nghiên cứu nguyên nhân sẽ dẫn đến rủi ro, lượng hóa mức độ rủi ro để từ đó
đưa ra một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB
- Chi nhánh Sài Gòn là điều rất cần thiết. Do đó, tôi chọn đề tài “Một số giải pháp
quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tại
Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Chi nhánh Sài Gòn” làm đề tài nghiên cứu.
2. Tình hình nghiên cứu
Hiện nay đã có nhiều công trình nghiên cứu bao gồm khóa luận tốt nghiệp, luận văn
thạc sỹ, luận án tiến sĩ về vấn đề liên quan về bảo lãnh NƠHTTTL. Nhưng để đưa ra
một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL lại là vấn đề
còn khá mới mẻ. Tuy một số vấn đề liên quan về việc phát hành thư bảo lãnh
NƠHTTTL đã được đề cập đến trong các công trình nghiên cứu nhưng chỉ mới dừng ở
việc phân tích một số khía cạnh pháp luật về bảo lãnh NƠHTTTL hoặc là chung
chung chứ chưa đi sâu phân tích các nguyên nhân dẫn đến rủi ro, lượng hóa mức độ
rủi ro và đưa ra một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh
NƠHTTTL. Trong quá trình thực hiện đề tài này, tác giả có tham khảo các bài nghiên
cứu trước đó và từ đó đưa ra quan điểm của cá nhân mình. Một số công trình nghiên
cứu có thể kể đến như:
-
Nguyễn Hồ Zdu (năm 2017) “Bảo lãnh Ngân hàng đối với thực hiện nghĩa vụ của
Chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở” Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Hàn
Lâm Khoa học Xã hội Việt Nam - Học viện Khoa học xã hội.
-
Phạm Hoàng Anh (năm 2017) “ Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai tại
Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa luật- Đại học Quôc gia Hà Nội.
-
Vũ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh, “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai,
lý luận và thực tiễn”.
-
Và nhiều bài viết nghiên cứu, trao đổi có liên quan khác.
3. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là:
-
Thứ nhất cơ sở lý luận liên quan đến rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL
tại các Ngân hàng thương mại.
-
Thứ hai là phân tích nguyên nhân dẫn đến rủi ro, lượng hóa mức độ rủi ro khi
phát hành phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn.
-
Thứ ba là đưa ra một số giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh
NƠHTTTL tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn.
Câu hỏi nghiên cứu của đề tài:
-
Những cơ sở lý luận nào liên quan đến đến rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh
NƠHTTTL tại các NHTM?
-
Các nguyên nhân chính nào dẫn đến rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL
tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn?
-
Giải pháp quản trị rủi ro nào được áp dụng nhằm hạn chế và giảm thiểu tác động
của rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn?
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là nguyên nhân và giải pháp quản trị rủi ro khi phát
hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- Chi nhánh Sài Gòn.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Do thời gian và năng lực còn hạn chế nên đề tài chỉ tập trung nghiên cứu và phân
tích các nguyên nhân dẫn đến rủi ro, lượng hóa mức độ rủi ro và đưa ra giải pháp quản
trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB - Chi nhánh Sài Gòn
Thời gian thu thập dữ liệu thứ cấp từ quý III/2017 đến quý I/2018.
Địa bàn nghiên cứu: tại SCB - Chi nhánh Sài Gòn.
5. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu của đề tài này là phỏng vấn ý kiến chuyên gia (10 chuyên
gia) sau đó kiểm định thống kê lại nhằm xác định các nguyên nhân dẫn đến rủi ro khi
phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL.
6. Giá trị thực tiễn của đề tài
Giá trị thực tiễn của đề tài thứ nhất là phân tích các nguyên nhân dẫn đến rủi ro,
lượng hóa rủi ro và từ đó đưa ra giải pháp quản trị rủi ro nhằm hạn chế và giảm thiểu
tác động của rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB-Chi nhánh Sài
Gòn, thứ hai là nâng cao năng lực cạnh tranh, lợi nhuận trong hoạt động phát hành thư
bảo lãnh của SCB- Chi nhánh Sài Gòn và gián tiếp trong việc bảo vệ quyền lợi cho
Bên mua, sàng lọc những Chủ đầu tư thực sự tốt, thực sự có khả năng hoàn thành các
dự án triển khi và giúp thị trường Bất động sản trở nên lành mạnh hơn tại Việt Nam.
7. Cấu trúc đề tài
Cấu trúc đề tài gồm 03 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận liên quan đến bảo lãnh NƠHTTTL.
Chương 2: Thực trạng phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB- Chi nhánh Sài
Gòn.
Chương 3: Giải pháp quản trị rủi ro khi phát hành thư bảo lãnh NƠHTTTL tại SCB Chi nhánh Sài Gòn.
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN BẢO LÃNH NƠHTTTL
1.1. Tổng quan về nghiệp vụ bảo lãnh của Ngân hàng thương mại
Việt Nam.
1.1.1. Khái niệm
1.1.1.1. Bảo lãnh
Theo điều 361 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005 quy định như
sau: “Bảo lãnh là việc người thứ ba (say đây gọi là Bên bảo lãnh) cam kết với bên có
quyền (sau đây gọi là Bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa
vụ (sau đây gọi là Bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận
về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả
năng thực hiện nghĩa vụ của mình”.
Trong pháp lệnh hợp đồng kinh tế quy định “Bảo lãnh tài sản là sự bảo đảm bằng
tài sản thuộc quyền sở hữu của người nhận bảo lãnh để chịu trách nhiệm tài sản thay
cho người được bảo lãnh khi người này vi phạm hợp đồng kinh tế đã ký kết”.
1.1.1.2. Bảo lãnh Ngân hàng
Luật các tổ chức dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/06/2010 định nghĩa bảo lãnh
ngân hàng như sau: “Bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín
dụng cam kết với Bên nhận bảo lãnh về việc tổ chức tín dụng sẽ thực hiện nghĩa vụ tài
chính thay cho khách hàng khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy
đủ nghĩa vụ đã cam kết; khách hàng phải nhận nợ và hoàn trả cho tổ chức tín dụng
theo thỏa thuận”.
Thông tư 07 định nghĩa bảo lãnh ngân hàng như sau: “Bảo lãnh ngân hàng là hình
thức cấp tín dụng, theo đó Bên bảo lãnh cam kết với Bên nhận bảo lãnh về việc sẽ
thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Bên được bảo lãnh khi Bên được bảo lãnh không
thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với Bên nhận bảo lãnh;
Bên được bảo lãnh phải nhận nợ và hoàn trả cho Bên bảo lãnh”.
Như vậy, từ những khái niệm nêu trên ta có thể khái quát lại như sau: “Bảo lãnh
ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, theo đó Ngân hàng bảo lãnh cam kết với Bên
nhận bảo lãnh về việc Ngân hàng bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho
Bên được bảo lãnh khi Bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy
đủ nghĩa vụ đã cam kết với Bên nhận bảo lãnh; Bên được bảo lãnh phải nhận nợ và
hoàn trả cho Ngân hàng bảo lãnh”.
1.1.1.3. Cam kết bảo lãnh Ngân hàng
Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015 định nghĩa: “Cam kết bảo lãnh
Ngân hàng là văn bản do Bên bảo lãnh (ở đây được hiểu là Ngân hàng) phát hành theo
một trong các hình thức sau:
-
Thư bảo lãnh là văn bản cam kết của Bên bảo lãnh với Bên nhận bảo lãnh (ở đây
được hiểu là Khách hàng mua căn hộ) về việc Bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ
tài chính thay cho Bên được bảo lãnh (ở đây được hiểu là Chủ đầu tư dự án) khi
Bên được Bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam
kết với Bên nhận bảo lãnh.
-
Hợp đồng bảo lãnh là văn bản thỏa thuận giữa Bên bảo lãnh (ở đây được hiểu là
Ngân hàng) với Bên nhận bảo lãnh (ở đây được hiểu là Khách hàng mua căn hộ)
và các Bên có liên quan (nếu có) về việc Bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài
chính thay cho Bên được bảo lãnh (ở đây được hiểu là Chủ đầu tư dự án) khi Bên
được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ cam kết với
Bên nhận bảo lãnh”.
1.2. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
1.2.1. Khái niệm Nhà ở hình thành trong tương lai
Khoản 2 điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về “ tài sản hình thành trong
bao gồm: Tài sản chưa hình thành; tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền
sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.
Vì vậy nhà ở cũng là một loại tài sản nên khi nó đáp ứng được các đặc điểm của
tài sản HTTTL thì đó cũng được gọi là nhà ở HTTTL; vì vậy, có thể đưa ra những yếu
tố của nhà ở HTTTL như sau:
-
Yếu tố vật chất: có thể là nhà ở chưa hình thành hoặc đã hình thành. Nhà ở hình
thành nghĩa là nó đã tồn tại như một thực thể và tất cả mọi người đều có thể nhận
dạng, gọi tên và khai thác theo đúng tính năng, công dụng của nó.
-
Yếu tố pháp lý: Nhà ở đó chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể xác lập giao dịch;
có thể xác lập quyền sở hữu lần đầu hoặc xác lập quyền sở hữu kế tục cho chủ thể
của giao dịch. Sự xác lập về quyền sở hữu lần đầu được hiểu đó là tài sản đang hình
thành và khi hình thành thì ngay lần đầu tiên mới xác định được chủ sở hữu của tài
sản là ai. Sự xác lập quyền sở hữu kế tục được hiểu là nhà ở đã hình thành và đã có
chủ sở hữu, hiện tại đang trong quá trình dịch chuyển quyền sở hữu cho chủ thể
mới, ví dụ: Nhà ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu và đang được bán cho người
khác. Thế nhưng, đối với các loại nhà ở mà luật đã quy định chủ thể giao dịch phải
đứng tên là chủ sở hữu của tài sản mới được bán/tặng cho/thế chấp,… thì sẽ không
bao gồm tài sản HTTTL.
-
Yếu tố thời gian: Cả hai yếu tố xem xét trên phải được xét tại thời điểm xác lập giao
dịch, điều đó đồng nghĩa rằng nhà ở đã hình thành hoặc chưa hình thành và chưa
xác lập quyền sở hữu cho chủ thể của giao dịch. Thời điểm xác lập giao dịch chính
là thời điểm các bên ký kết giao dịch (dưới hình thức văn bản) hoặc thỏa
thuận/thương lượng xong các nội dung cơ bản của giao dịch (dưới hình thức lời
nói), ngoại trừ các trường hợp luật có quy định/hướng dẫn khác hoặc các bên có
những thỏa thuận khác.
Dựa trên những phân tích và nhận xét trên của nhà ở HTTTL, có thể rút ra khái
niệm cho loại tài sản này như sau: Nhà ở HTTTL bao gồm nhà ở chưa hình thành,
đang trong quá trình hình thành và cả nhà ở đã được hình thành tại thời điểm giao kết
hợp đồng thế chấp, nhưng sau thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp mới thuộc sở hữu
của bên thế chấp.
Khoản 4 điều 3 Luật Kinh doanh nhà ở năm 2014 có quy định “nhà, công trình
xây dựng HTTTL là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa
được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Còn khoản 19 điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy
định “nhà ở HTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được
nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Như vậy, ta nhận ra rằng khái niệm về tài sản HTTTL của Bộ luật Dân sự 2015 có
sự khác biệt với khái niệm nhà ở và công trình xây dựng HTTTL của Luật Nhà ở năm
2014 và Luật KD BĐS năm 2014, khi nhà ở, công trình xây dựng đã hình thành nhưng
chưa xác lập quyền sở hữu tại thời điểm chủ thể xác lập giao dịch thì nó vẫn được coi là
tài sản HTTTL. Do đó, có thể nói rằng luật nhà ở và luật kinh doanh BĐS đã khái niệm
nhà ở, công trình xây dựng HTTTL dưới góc độ/cách nhìn nhận vật chất, còn Bộ luật
Dân sự năm 2015 thì xây dựng khái niệm dưới góc độ nhà ở là đối tượng của giao dịch
nên cần phải được đáp ứng cả hai tiêu chí bao gồm tiêu chí vật chất và tiêu chí pháp lý
(chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho bên thế chấp
tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp).
1.2.2. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Thông tư 13 có quy định: “ bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai (thường được gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo
lãnh Ngân hàng, theo đó Ngân hàng thương mại cam kết với Bên mua, Bên thuê mua
(gọi là Bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho Chủ đầu tư khi đến
thời hạn bàn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho
Bên mua nhà, không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và
các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho Bên mua. Chủ
đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho Ngân hàng thương mại”.
1.2.3. Thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Như vậy thư bảo lãnh NƠHTTTL là văn bản cam kết của Ngân hàng phát hành đối
với các Khách hàng mua NƠHTTTL về việc Ngân hàng phát hành sẽ thực hiện nghĩa
vụ tài chính thay cho Chủ đầu tư khi Chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không
đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với các Khách hàng mua NƠHTTTL..
1.3. Điều kiện để NHTM phát hành bảo lãnh NƠHTTTL
Điều 56 Luật KD BĐS năm 2014 quy định “ Chủ đầu tư dự án bất động sản trước
khi bán, cho thuê mua NƠHTTTL phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua
NƠHTTTL”.
Điều 12 Thông tư 13 công bố danh sách NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh
NƠHTTTL:
-
“ Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong
tương lai
+ Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy
phép thành lập và hoạt động của Ngân hàng thương mại có quy định nội dung
hoạt động bảo lãnh ngân hàng.
+ Không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai
đoạn bị kiểm soát.
-
Ngân hàng nhà nước công bố công khai danh sách Ngân hàng thương mại có đủ
năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên
trang thông tin điện tử của Ngân hàng nhà nước. Ngân hàng thương mại không còn
đáp ứng đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai mà bị loại
khỏi danh sách vẫn phải tiếp tục thực hiện các thỏa thuận, cam kết đã ký về bảo
lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt”.
Mới đây, NHNN vừa công bố danh sách các NHTM đủ năng lực để thực hiện việc
phát hành bảo lãnh NƠHTTTL, danh sách bao gồm 42 NHTM được thể hiện chi tiết
trong Bảng 1.1 dưới đây:
Bảng 1.1: Danh sách các NHTM đủ năng lực thực hiện bảo lãnh NƠHTTTL
Stt
Tên Ngân hàng thương mại
Tên viết tắt
1
Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn
Agribank
2
Ngân hàng TMCP Công thương Việt nam
Viettinbank
3
Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt nam
Vietcombank
4
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
BIDV
5
Ngân hàng TMCP An Bình
ABbank
6
Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt
LienvietPostBank
7
Ngân hàng TMCP Á Châu
ACB
8
Ngân hàng TMCP Xăng dầu Petrolimex
PGBank
9
Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam
PVcombank
10 Ngân hàng TMCP Sài Gòn
SCB
11 Ngân hàng TMCP Tiên Phong
Tienphongbank
12 Ngân hàng TMCP Việt Á
VietABank
13 Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín
VietBank
14 Ngân hàng TMCP Bảo Việt
BaoVietBank
15 Ngân hàng TMCP Bản Việt
VCB
16 Ngân hàng TMCP Quận Đội
MB
17 Ngân hàng TMCP Phát triển nhà TP HCM
HDBank
18 Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng
VPBANK
19 Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam
Techcombank
20 Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam
Maritime Bank
Stt
Tên Ngân hàng thương mại
21 Ngân hàng TMCP Đông Nam Á
Tên viết tắt
SeABank
22 Ngân hàng TMCP Quốc Dân
NCB
23 Ngân hàng TMCP Bắc Á
NASB
24 Ngân hàng TMCP Sài Gòn- Hà Nội
SHB
25 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín
Sacombank
26 Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam
VIB
27 Ngân hàng TMCP Phương Đông
OCB
28 Ngân hàng TMCP Nam Á
Nam A Bank
29 Ngân hàng TMCP Kiên Long
Kiên Long Bank
30 Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam
Eximbank
31 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương
Saigonbank
32 Ngân hàng TMCP MTV ANZ Việt Nam
ANZ
Ngân hàng TMCP MTV Hong Leong Bank Việt
33
HLB
Nam
34 Ngân hàng TMCP MTV HSBC Việt Nam
HSBC
35 Ngân hàng TMCP MTV Shinhan Việt Nam
Shinhan
Ngân hàng TMCP MTV Standard Chartered Việt
Standard Chartered
Nam
37 Ngân hàng TMCP MTV Woori Việt Nam
Woori Bank
36
38 Ngân hàng TMCP MTV CIMB Việt Nam
CIMB
39 Ngân hàng TMCP MTV UOB Việt Nam
UOB
40 Ngân hàng TMCP MTV Public Việt Nam
VID PB
41 Ngân hàng TMCP Indovina
IVB
42 Ngân hàng liên doanh Việt- Nga
VRB
(Nguồn: Quyết định số 2401/QĐ-NHNN)
1.4. Điều kiện nhà ở HTTTL được đưa vào kinh doanh
Điều 55 luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định:
-
“ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được
cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy
phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật tương ứng theo tiến độ dự án, riêng trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn
hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã
hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
-
Trước khi bán, cho thuê mua NƠHTTTL, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho
cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.
1.5. Vai trò của Thư bảo lãnh NƠHTTTL
1.5.1. Đối với Khách hàng mua NƠHTTTL
- Tạo sự an tâm, niềm tin và bảo vệ lợi ích của các Khách hàng mua đối với Chủ đầu
tư, không phải bất kỳ Chủ đầu tư nào cũng được Ngân hàng đồng ý phát hành bảo
lãnh bởi lẽ các Chủ đầu tư ngoài hồ sơ pháp lý dự án đầy đủ còn phải chứng minh
được tài chính, năng lực thực hiện dự án,… của Chủ đầu tư.
-
1.5.2. Đối với Chủ đầu tư
Đáp ứng đầy đủ theo điều kiện của luật về việc mua bán NƠHTTTL.
-
Tiết kiệm được một khoản vốn đáng kể, có thêm nguồn tài trợ cho nhu cầu bổ sung
vốn lưu động của Chủ đầu tư trong khi đó Chủ đầu tư chỉ trả một khoản phí bảo
lãnh tương đối thấp.
-
Tăng sự uy tín của Chủ đầu tư đối với các Khách hàng mua NƠHTTTL và/hoặc với
các đối tác.
-
1.5.3. Đối với Ngân hàng
Ngân hàng thu về được phí bảo lãnh, đóng góp trực tiếp vào lợi nhuận của Ngân
hàng một khoản không nhỏ, phí bảo lãnh NƠHTTTL đang chiếm tỷ lệ phần trăm
khá lớn trong tổng phí dịch vụ của các Ngân hàng hiện nay.
-
Đa dạng hóa các loại hình dịch vụ trong Ngân hàng và giúp làm giảm sự phụ thuộc
lợi nhuận và hoạt động tín dụng tức là đã giúp Ngân hàng giảm thiểu rủi ro mất
vốn.
-
Tiền đề/cơ sở để Ngân hàng thúc đẩy, bán chéo các sản phẩm/dịch vụ tiện ích khác
của Ngân hàng như tài khoản thanh toán, tín dụng, huy động vốn, thẻ, … đến với
Chủ đầu tư.
-
Thể hiện năng lực và uy tín của Ngân hàng khi được Ngân hàng Nhà nước chấp
thuận cho Ngân hàng được thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh tài chính dự án thay cho
Chủ đầu tư.
-
1.5.4. Đối với nền Kinh tế
Vai trò của thư bảo lãnh NƠHTTTL như một chất xúc tác làm điều hòa và xúc tiến
các mối quan hệ trong hợp đồng kinh tế, nhờ có thư bảo lãnh của Ngân hàng mà các
Bên tham gia bao gồm Khách hàng mua và Chủ đầu tư có thể yên tâm ký kết hợp
đồng mua bán và có trách nhiệm đối với hợp đồng mình đã ký kết.
1.6. Nội dung chính trong thư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
1.6.1. Chủ thể tham gia
Giao dịch trong bảo lãnh sẽ liên quan tới ba Bên bao gồm: Bên bảo lãnh, Bên được
bảo lãnh và Bên thụ hưởng. Các mối quan hệ giữa các bên sẽ được quy định bởi ba hợp
đồng độc lập trong đó thư bảo lãnh của Ngân hàng phát hành chỉ là một cam kết giữa
Ngân hàng và Bên thụ hưởng bảo lãnh.
-
Bên bảo lãnh: Ngân hàng sẽ dùng uy tín của mình để đứng ra cam kết chịu trách
nhiệm thay thế trong trường hợp Bên được bảo lãnh không thực hiện đúng/hoặc
không đầy đủ trong hợp đồng.
-
Bên được bảo lãnh: là Bên đề nghị Ngân hàng phát hành thư bảo lãnh và sẽ được
Ngân hàng cam kết trả thay nếu Bên được bảo lãnh vi phạm các điều khoản trong
hợp đồng ở đây chính là Chủ đầu tư dự án.
-
Bên thụ hưởng: là Bên sẽ được Ngân hàng thanh toán khi có yêu cầu bằng văn bản
của Bên thụ hưởng, do Bên được bảo lãnh đã vi phạm các điều khoản trong hợp
đồng ở đây Bên thụ hưởng chính là các Khách hàng mua NƠHTTTL.
1.6.2. Số tiền bảo lãnh và ngôn ngữ phát hành
Số tiền bảo lãnh đối với một Khách hàng mua NƠHTTTL chính là số tiền mà Chủ
đầu tư đã nhận ứng trước của Khách hàng mua đó theo tiến độ đã cam kết trong Hợp
đồng trước khi nhà ở được bàn giao và giảm dần khi nghĩa vụ bảo lãnh đối với Bên mua
chấm dứt. Tuy nhiên số tiền bảo lãnh đối với một thư bảo lãnh cho một Khách hàng
không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng mua bán.
Ngôn ngữ phát hành bảo lãnh được lập bằng tiếng Việt, trong trường hợp bảo lãnh
có yếu tố nước ngoài ví dụ Khách hàng mua là người nước ngoài và họ yêu cầu phải sử
dụng tiếng nước ngoài, thì các Bên tham gia sẽ thỏa thuận/thương lượng để thống nhất
sử dụng song ngữ trên chứng thư bao gồm tiếng Việt và tiếng nước ngoài (theo yêu cầu)
trong thư bảo lãnh.
1.6.3. Thời hạn hiệu lực của thư bảo lãnh
Khoản 4 điều 12 Thông tư 13 quy định “Thời hạn hiệu lực của thư bảo lãnh được
xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất là sau 30 ngày kể từ thời hạn
giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở”.
1.7. Quyền và nghĩa vụ của các Bên liên quan
1.7.1. Quyền và nghĩa vụ của Bên bảo lãnh (Ngân hàng)
Quyền của Bên bảo lãnh
-
Từ chối hoặc chấp nhận đề nghị về việc cấp bảo lãnh của Bên được bảo lãnh.
-
Yêu cầu Bên được bảo lãnh và các Bên liên quan khác cung cấp thông tin, các tài
liệu,…có liên quan đến việc thẩm định bảo lãnh và tài sản bảo đảm (nếu có).
-
Đề nghị Bên được bảo lãnh phải có các biện pháp nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ
được Ngân hàng bảo lãnh.
-
Thu phí bảo lãnh, điều chỉnh phí/thời hạn/số tiền bảo lãnh; điều chỉnh và áp dụng
lãi suất/lãi suất phạt theo thỏa thuận.
-
Từ chối việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh khi thư bảo lãnh hết thời hạn hoặc hồ sơ
yêu cầu thanh toán của Bên thụ hưởng bảo lãnh không đáp ứng đầy đủ các điều
kiện quy định trong thư bảo lãnh, hoặc Ngân hàng có những bằng chứng/chứng từ
chứng minh việc xuất trình là giả mạo.
-
Kiểm soát thực hiện nghĩa vụ của Bên được bảo lãnh.
Nghĩa vụ của Bên bảo lãnh
-
Phát hành thư bảo lãnh cho Bên được bảo lãnh.
-
Bên bảo lãnh có trách nhiệm cung cấp đầy đủ các tài liệu và các thông tin có liên
quan đến việc phát hành thư bảo lãnh, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh
của Bên bảo lãnh thay cho Bên được bảo lãnh khi có yêu cầu của Bên nhận bảo
lãnh
-
Thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ bảo lãnh ngay khi Bên nhận bảo lãnh xuất
trình/cung cấp đầy đủ các chứng từ hợp lệ theo quy định tại thư bảo lãnh về thực
hiện nghĩa vụ bảo lãnh của Bên bảo lãnh và Bên nhận bảo lãnh.
-
Thực hiện các cam kết khác trong hợp đồng/thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký với Bên
được bảo lãnh.
1.7.2. Quyền và nghĩa vụ của Bên được bảo lãnh (Chủ đầu tư)
Quyền của Bên được bảo lãnh
-
Từ chối các yêu cầu của Bên bảo lãnh không đúng với các thỏa thuận trong hợp
đồng/thỏa thuận cấp bảo lãnh hoặc thư bảo lãnh.
-
Yêu cầu Bên bảo lãnh, Bên nhận bảo lãnh thực hiện đúng nghĩa vụ, trách nhiệm
theo cam kết.
-
Khởi kiện theo quy định của pháp luật khi Bên bảo lãnh, Bên nhận bảo lãnh vi
phạm nghĩa vụ đã cam kết.
-
Thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật khi các Bên liên
quan thực hiện chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ bảo lãnh của các bên đối với
khoản bảo lãnh.
Nghĩa vụ của Bên được bảo lãnh
-
Cung cấp chính xác, trung thực và đầy đủ các thông tin và tài liệu liên quan đến
khoản cấp bảo lãnh và đồng thời chịu trách nhiệm toàn bộ trước pháp luật về tính
trung thực và chính xác của các hồ sơ đã cung cấp.
-
Thực hiện đúng hạn và đầy đủ nghĩa vụ, trách nhiệm như đã cam kết và các điều
khoản quy định trong hợp đồng/thỏa thuận cấp bảo lãnh.
-
Chịu sự kiểm tra, giám sát nghĩa vụ và trách nhiệm thực hiện bảo lãnh của Bên bảo
lãnh/Bên nhận bảo lãnh. Đồng thời, có nghĩa vụ phải báo cáo tình hình hoạt động
có liên quan đến giao dịch bảo lãnh cho Bên bảo lãnh/Bên nhận bảo lãnh.
-
Tự nguyện vô điều kiện trong quá trình phối hợp thực hiện với Bên bảo lãnh, Bên
nhận bảo lãnh và các Bên có liên quan trong quá trình xử lý (nếu có xảy ra).
-
Các nghĩa vụ phát sinh khác theo thỏa thuận của các Bên bảo lãnh phải phù hợp với
quy định của Pháp luật.
1.7.3. Quyền và nghĩa vụ của Bên nhận bảo lãnh (Khách hàng mua)
Quyền của Bên nhận bảo lãnh
-
Đối chiếu/kiểm tra về tính hợp lệ và hợp pháp của thư bảo lãnh
-
Yêu cầu Bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ thay cho Bên được bảo lãnh khi Bên được
bảo lãnh vi phạm theo hợp đồng đã ký kết.
Nghĩa vụ của Bên nhận bảo lãnh
-
Thực hiện đầy đủ và đúng các nghĩa vụ trong các hợp đồng/thỏa thuận liên quan
đến nghĩa vụ bảo lãnh và đảm bảo các nội dung trong thư bảo lãnh được phù hợp.
-
Thông báo kịp thời và chính xác cho Bên bảo lãnh và các Bên đồng liên quan dấu
hiệu vi phạm của Bên được bảo lãnh.
1.8. Trình tự thực hiện phát hành bảo lãnh
- Căn cứ hồ sơ và chứng từ đề nghị của Chủ đầu tư, Ngân hàng thương mại sẽ thẩm
định và ra quyết định cấp bảo lãnh cho Chủ đầu tư.
-
Ngân hàng thương mại và Chủ đầu tư ký kết hợp đồng/thỏa thuận bảo lãnh
NƠHTTTL theo quy định của Thông tư 07, cụ thể như sau:
+ “ Hợp đồng bảo lãnh NƠHTTTL được lập dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo
lãnh, phải có các nội dung sau:
Các quy định pháp luật áp dụng
Thông tin về các bên trong quan hệ bảo lãnh
Nghĩa vụ được bảo lãnh
Số tiền bảo lãnh, đồng tiền bảo lãnh
Hình thức phát hành cam kết bảo lãnh
Điều kiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh
Quyền và nghĩa vụ của các bên
Phí bảo lãnh
Thỏa thuận về bắt buộc nhận nợ trả thay, lãi suất áp dụng đối với số tiền trả
thay và nghĩa vụ, thời hạn hoàn trả nợ khi phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Số hiệu, ngày ký, hiệu lực của thỏa thuận
Giải quyết tranh chấp phát sinh.
+ Số tiền bảo lãnh cho một dự án NƠHTTTL tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư
được phép nhận ứng trước của Bên mua theo quy định:
Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp
với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng
khi chưa bàn giao.
Trường hợp bên bán, cho cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng.
