BCTT: Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai tại ngân hàng thương mại việt nam

1
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU………………………………………………………… ………………1
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ TÀI SẢN HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO QUY
ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH…………………………………… ……….4
1.1 Tài sản hình thành trong tương lai…………………………………… ………… 4
1.1.1 Khái niệm tài sản và tài sản hình thành trong tương lai ……………… …….4
1.1.2. Đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai……………………………….6
1.1.3. Phân loại tài sản hình thành trong tương lai……………………………………6
1.2 Tài sản bảo đảm ……………………………………………………………………8
1.2.1 Khái niệm, đặc điểm tài sản bảo đảm………………………………………… 8
1.2.2 Vai trò của tài sản bảo đảm…………………………………………………… 8
1.2.3 Phân loại tài sản bảo đảm………………………………………………………10
1.2.4 Tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai ………………… …….12
1.3 Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại ………………… 15
1.3.1 Khái niệm và đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm. ……………………… …15
1.3.2 Trường hợp tiến hành xử lý tài sản đảm bảo ………………………………….16
1.3.3 Các nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm………………………………………….17
1.4 Các quy định về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai…………………………………………………………………… 18
1.4.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong
tương lai…………………………………………………………………….…………18
2
1.4.2. Các biện pháp xử lý tài sản bảo đảm. …………………………………… …19
1.4.3 Thủ tục xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai……….… 21
1.4.4 Thanh toán thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay……………… 23
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ
VIỆC XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM ……………… ………………… …….24
2.1 Một vài nét cơ bản về ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam 24

2.2 Thực tiễn áp dụng những quy định của pháp luật về việc xử lý tài sản bảo đảm tiền
vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam ………………….….24
2.2.1 Khái quát về việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng thương mại cổ
phần Công thương Việt Nam……………………………………………………… 24
2.2.2 Những khó khăn gặp phải trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình
thành trong tương lai của Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam.…28
CHƯƠNG 3: KIẾN NGHỊ VÀ BIỆN PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRONG VIỆC
ÁP DỤNG NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO
ĐẢM BẰNG TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM ……………………… 32
3.1 Một số kiến nghị và giải pháp giúp hoàn thiện hệ thống pháp luật về xử lý tài sản
bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai tại ngân hàng thương mại…………….32
3.2 Một số kiến nghị về phía ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Na 34
KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
3
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nền kinh tế Việt Nam trong những năm gần đây luôn đạt tốc độ tăng trưởng cao so
với khu vực. Với mức độ tăng trưởng như hiện nay, nhu cầu vốn cho nền kinh tế là hết
sức lớn. Thực tế cho thấy phần lớn các doanh nghiệp Việt Nam năng lực tài chính còn
yếu kém, hoạt động chủ yếu dựa trên nguồn vốn vay ngân hàng.
Từ đó khẳng định tín dụng ngân hàng trong giai đoạn hiện nay sẽ còn tiếp tục là
một kênh cung cấp vốn quan trọng của nền kinh tế. Các ngân hàng thương mại thực
hiện huy động nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi của các tổ chức, cơ quan, cá nhân … và sử
dụng nguồn vốn này để cho vay, đáp ứng nhu cầu vốn trong hoạt động kinh tế, góp
phần kích thích quá trình luân chuyển vốn của toàn xã hội và thúc đẩy quá trình tái sản
xuất.
Để đảm bảo cho việc thực hiện các hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự…về giao
dịch bảo đảm ngày càng được hoàn thiện, các hình thức bảo đảm và các tài sản được

đưa vào giao dịch bảo đảm ngày càng đa dạng phong phú trong đó có cả tài sản hình
thành trong tương lai. Tài sản hình thành trong tương lai đã và đang ghi nhận trong các
quy định pháp luật rằng đây là một loại tài sản có thể được dung để đảm bảo nghĩa vụ
của bên đi vay theo hợp đồng tín dụng. Mặc dù thế nhưng quy định của pháp luật Việt
Nam vẫn chưa rõ ràng và thống nhất, việc áp dụng quy định của các cơ quan có thẩm
quyền vẫn chưa đồng bộ đã tạo nên những bất cập và vướng mắt cho người tham gia
giao dịch.
Xuất phát từ thực tiễn này, tôi quyết định chọn đề tài “Pháp luật về xử lý tài sản
bảo đảm tiền vay là tài sản hình thành trong tương lai tại ngân hàng thương mại –
Những vấn đề lí luận và thực tiễn áp dụng tại ngân hàng Công thương Việt Nam”,
để có thể hiểu rõ hơn về hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của ngân hàng
thương mại, từ đó tìm ra một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro cho vay, nâng cao hiệu
quả hoạt động của hê thống Ngân hàng thương mại, tác động tốt vào sự phát triển nền
kinh tế đất nước.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Chế định tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai là một lĩnh vực khá
mới mẻ cả trong khoa học pháp lý và thực tiễn áp dụng. Trên thực tế đã có một số bài
viết nghiên cứu, bình luận, nhận xét về vấn đề này, tuy nhiên những bài viết đó chỉ
phân tích một số khía cạnh nhất định chứ chưa có một công trình nghiên cứu hoàn
4
chỉnh nào. Trong quá trình thực hiện đề tài này tôi có tham khảo một số bài viết nghiên
cứu đó và từ đó đưa ra quan điểm của cá nhân mình.
3. Mục tiêu của đề tài
Hiểu rõ hơn về những quy định của pháp luật hiện hành về xử lý tài sản bảo đảm là
tài sản hình thành trong tương lai tại ngân hàng thương mại Việt Nam.
Hiểu rõ được thực tiễn áp dụng những quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo
đảm tại các ngân hàng nói chung và VietinBank nói riêng.
Từ đó đưa ra một số kiến nghị và biện pháp giúp nâng cao hiệu quả của việc áp
dụng những quy định của pháp luật hiện hành về việc xử lý tài sản bảo đảm tại ngân
hàng thương mại.

Trau dồi cho bản thân thêm nhiều kiến thức trong lĩnh vực hoạt động về xử lý tài
sản bảo đảm tại ngân hàng.
4. Đối tượng- phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận về hoạt động xử
lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai và thực tiễn áp dụng những quy
định của pháp luật hiện hành về hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tại các Ngân hàng
thương mại tại Việt Nam nói chung và VietinBank nói riêng.
Phạm vi không gian: Phần lí luận tập trung về quy định của pháp luật hiện hành tại
Việt Nam, dữ liệu thu thập tại ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam
(VietinBank).
Phạm vi thời gian: dữ liệu thu thập phục vụ cho báo cáo từ năm 2014 - 2015
5. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện báo cáo, tác giả sử dụng các phương pháp như: Phương
pháp tìm kiếm, tổng hợp, thu thập thông tin thông qua việc thu thập từ các báo cáo của
ngân hàng, quan sát, so sánh, đối chiếu để phân tích dữ liệu, phân tích nhận định ý
kiến.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Tạo hành lang pháp lý linh động và thống nhất đối với việc đưa một loại tài sản mới
nhưng tiềm ẩn không ít rủi ro tham gia vào giao dịch bảo đảm đó là tài sản hình thành
trong tương lai. Bên cạnh đó, về mặt thực tiễn, việc nghiên cứu đề tài mang lại những
lợi ích nhất định cho khách hàng vay tiền và các ngân hàng. Người đi vay cũng như
5
ngân hàng sẽ hiểu rõ hơn về việc dùng tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo,
giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro khi nhận đảm bảo bằng loại tài sản đặc thù này.
7. Kết cấu của báo cáo
Đề tài được trình bày thành ba phần: Phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận.
Trong đó, phần nội dung được kết cấu gồm ba phần.
Chương 1: Lí luận chung về xử lý tài sản bảo đảm bằng tài sản hình thành trong
tương lai của ngân hàng thương mại theo quy định của pháp luật hiện hành.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng những quy định của pháp luật về việc xử lý tài sản

bảo đảm tại Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam.
Chương 3: Kiến nghị và biện pháp nâng cao hiệu quả trong việc áp dụng những quy
định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại cổ phần Công
thương Việt Nam.
6
CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ TÀI SẢN HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH
1.1. Tài sản hình thành trong tương lai
1.1.1. Khái niệm tài sản và tài sản hình thành trong tương lai
1.1.1.1. Tài sản
Khái niệm tài sản lần đầu tiên được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 1995,
theo đó tại Điều 172 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định “Tài sản bao gồm vật có thực,
tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”. Tiếp đó, Điều 163 Bộ luật
Dân sự 2005 (Bộ luật dân sự hiện hành) quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ
có giá và các quyền tài sản”.
1.1.1.2 Tài sản hình thành trong tương lai
Do có những hạn chế nhất định nên đến năm 2005, chế định này đã được ghi
nhận lại tại Bộ luật Dân sự 2005: “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là
vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai.Vật hình thành trong tương lai là
động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được
xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”
1
.
Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm (Nghị định 163/2006/NĐ-
CP) cũng có quy định chi tiết hơn về tài sản hình thành trong tương lai như sau: “Tài
sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm
nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.Tài sản hình thành trong
tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo

đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo
đảm”
2
.
Khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (Nghị định 11/2012/NĐ-CP) đã quy định rõ ràng hơn:
“Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
1 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2005
2 Khoản 2, Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
7
a) Tài sản được hình thành từ vốn vay;
b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp
tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng
sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy
định của pháp luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”.
Thời điểm xác lập quyền sở hữu được quy định tại Điều 439 Bộ luật Dân sự
2005 cụ thể như sau:
“1.Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài
sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có
quy định khác.
2. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền
sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở
hữu đối với tài sản đó.
3. Trong trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi
tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán.”
Như vậy, đối với tài sản pháp luật bắt buộc đăng ký quyền sở hữu, chỉ được xác
lập quyền sở hữu khi đã hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu, cho dù tài sản đã
hình thành xong.

Nghị định 11/2012/NĐ-CP đã quy định rõ ràng hơn về khái niệm tài sản hình
thành trong tương lai so với nghị định 163/2006/NĐ-CP cụ thể là đã quy định: "tài sản
hình thành trong tương lai gồm có tài sản hình thành từ vốn vay”, điều này rất phù hợp
với thực tiễn tại các ngân hàng hiện nay. Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc
đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Có thể hiểu là
tài sản đó đang trong quá trình hình thành, chưa hoàn thiện tại thời điểm giao kết giao
dịch bảo đảm. Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu,
nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo
quy định của pháp luật. Nghĩa là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm
nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết (được quy định tại Bộ
luật dân sự 2005) có bao gồm cả trường hợp tài sản đã được hình thành tại thời điểm
giao kết giao dịch bảo đảm, là đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhưng vì lý do nào
đó mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nghị định 11/2012/NĐ-CP cũng
8
đã quy định rõ “Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng
đất”. Về vấn đề này thì pháp luật cũng không nói rõ là tại sao?
1.1.2 Đặc điểm tài sản hình thành trong tương lai
“Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm
sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản
hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao
kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở
hữu của bên bảo đảm”
3
.
Qua khái niệm trên ta có thể hiểu được tài sản hình thành trong tương lai có một số
đặc điểm như sau:
Là tài sản (tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản).
“Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”
4
. Vật trong Bộ luật

dân sự 2005 không còn quy định đó là vật có thực hay vật chưa có thực tức có thể hiểu
vật chưa có thực ở đây chính là tài sản hình thành trong tương lai. Chính vì vậy tài sản
hình thành trong tương lai được xem là một loại tài sản trong các giao dịch dân sự.
Thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao
dịch bảo đảm được giao kết.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 thì đối với những tài sản có đăng ký quyền
sở hữu thì tài sản thuộc quyền sở hữu khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
Tài sản hình thành trong tương lai có thuộc quyền sở hữu của bên nhận đảm bảo không
còn tùy thuộc vào những điều kiện khách quan và chủ quan. Chính vì điều này mà tài
sản hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn tài sản thông thường khi tham
gia vào các giao dịch dân sự.
Bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo
đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo
đảm.
Khác với các loại tài sản khác, tài sản hình thành trong tương lai có thể là vật chưa
có thực. Chính vì đặc điểm cơ bản của loại tài sản này mà nó mang tính rủi ro cao hơn
các loại tài sản thông thường, cũng có những tài sản đã hình thành nhưng chưa thuộc
quyền sở hữu của chủ sở hữu.
3 Khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm
4 Theo Điều 163 Bộ luật Dân sự 2005
9
1.1.3 Phân loại tài sản hình thành trong tương lai
Căn cứ vào mức độ hình thành của tài sản hình thành trong tương lai:
Tài sản hình thành trong tương lai đã hoàn thành nhưng chưa có giấy chứng
nhận quyền sở hữu. Ví dụ: nhà chung cư đã xây xong, bên bán đã giao nhà, bên mua
đã trả hết tiền nhưng giấy chứng nhận quyền sở hữu mang tên bên mua vẫn chưa được
cấp…
Tài sản hình thành trong tương lai đang trong quá trình hoàn thành và chưa có
giấy chứng nhận quyền sở hữu. Ví dụ: nhà chung cư đang trong quá trình thi công xây
dựng…

Căn cứ vào đặc tính di dời của tài sản hình thành trong tương lai:
Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản. Ví dụ: nhà chung cư, nhà
hình thành trong tương lai…
Tài sản hình thành trong tương lai là động sản. Ví dụ: máy móc, thiết bị, hàng
hóa…đang trong quá trình sản xuất hoặc đặt hàng, xe máy chưa cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu
Căn cứ vào tính chất vật lý của tài sản hình thành trong tương lai:
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản hữu hình. Ví dụ: nhà cửa, máy móc,
thiết bị hình thành trong tương lai.
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản vô hình. Ví dụ: quyền đòi nợ hình
thành trong tương lai.
Các dạng tài sản hình thành trong tương lai phổ biến và được sử dụng để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ dân sự hiện nay là:
Căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự xây thô thuộc các dự án xây dựng nhà ở để
bán đang trong quá trình thi công.
Tàu thuyền sẽ được đóng, các máy móc, dây chuyền thiết bị sẽ được chế tạo theo
hợp đồng đặt hàng đã được ký
Căn hộ chung cư đã xây dựng xong, có biên bản bàn giao nhà nhưng người mua
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, hoặc xe máy đã mua nhưng chưa được
cấp giấy đăng kí.
Máy móc, dây chuyền, thiết bị sản xuất đã được đặt mua theo phương thức hàng
cập cảng, đã có hợp đồng mua bán, vận đơn và hàng đã cập cảng nhưng bên mua chưa
10
thanh toán đủ tiền cho bên bán. Sau khi bên mua thanh toán đủ thì bên bán sẽ bàn giao
hàng….
5
1.2. Tài sản bảo đảm
1.2.1 Khái niệm, đặc điểm tài sản bảo đảm
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì: “Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có
hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch.”

6
Mặt khác, “Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có
nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo
đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao
dịch”
7
.
Như vậy, căn cứ vào khái niệm được nêu ra ở trên, ta có thể biết được tài sản bảo
đảm có đặc điểm như sau:
Bản chất của tài sản bảo đảm là do các bên thỏa thuận.
Tài sản bảo đảm là hoàn toàn không bắt buộc, và phụ thuộc vào sự thỏa thuận
giữa các bên. Tùy theo từng trường hợp cụ thể, các bên thỏa thuận để bảo đảm quyền
lợi của mình không bị xâm phạm khi một bên vi phạm hợp đồng tín dụng.
Tài sản bảo đảm thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người
thứ ba.
Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và
được phép giao dịch.
Tuy nhiên, tài sản này phải là tài sản hợp pháp, và đủ điều kiện được phép giao dịch
theo quy định của pháp luật.
1.2.2 Vai trò của tài sản bảo đảm
5 Nguyễn Tiến Mạnh HC 29A Đại học Luật TP.HCM, “Tài sản hình thành trong tương lai” (Link tham khảo:
)
6 Điểm 1 khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 163/2006 về giao dịch bảo đảm
7 Theo Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
11
Căn cứ vào các quy định của Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì bảo đảm tiền vay
chính là “những biện pháp được các tổ chức tín dụng áp dụng cho các hoạt động tín
dụng của mình với mục đích làm tăng khả năng thu hồi khoản tiền đã cho vay”.
Với định nghĩa trên, ta thấy bảo đảm tiền vay có ba vai trò chính và quan trọng

nhất, đó là:
Thứ nhất, tài sản bảo đảm là công cụ để các tổ chức tín dụng thu hồi khoản nợ
của khách hàng đối với mình.
Trước khi cho vay một khoản tiền, các tổ chức tín dụng thường yêu cầu khách
hàng của mình phải đảm nảo cho khoản tiền vay bằng tài sản để lường trước sự rủi ro
trong hoạt động kinh doanh của khách hàng. Thông qua hợp đồng tín dụng, hai bên
thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của của mình đối với tài sản bảo đảm đó. Trường hợp
khách hàng vay không có khả năng trả nợ, ngân hàng có toàn quyền quyết định việc xử
lý tài sản bảo đảm đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng và sử dụng tài sản đó để khấu
trừ vào khoản nợ của khách hàng. Để hoạt động kinh doanh tiến hành thuận lợi, đảm
bảo lợi ích của các bên, tổ chức tín dụng dùng tài sản bảo đảm bảo đảm tiền vay để
đảm bảo cho ngân hàng có thể thu hồi nợ.
Thứ hai, tài sản bảo đảm tiền vay là công cụ nhằm giảm rủi ro trong hoạt động
tín dụng của các tổ chức tín dụng.
Rủi ro trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng là điều không thể tránh
khỏi. Các tổ chức tín dụng cho khách hàng vay tiền với mục đích gián tiếp đầu tư
khoản tiền đó, thông qua các hoạt động kinh doanh, hoạt động sản xuất, dự án đầu tư…
của khách hàng và thu lợi nhuận từ khoản đầu tư đó. Tuy nhiên, các dự án kinh doanh,
sản xuất hay đầu tư của khách hàng không phải lúc nào cũng diễn ra suôn sẻ và có lợi
nhuận. Vì vậy, ngân hàng cần áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay để đảm bảo rằng
trong trường hợp khách hàng của mình không thể trả khoản nợ đã vay, ngân hàng vẫn
có thể thu hồi khoản tiền đã cho vay (một phần hoặc tất cả khoản vay). Ngoài ra, tài
sản bảo đảm còn là biện pháp đề phòng và ngăn ngừa các người đi vay có chủ ý lừa
đảo/gian lận. Tài sản bảo đảm là công cụ giúp ngân hàng giảm rủi ro trong hoạt động
cho vay tài chính của mình.
Thứ ba, tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay bảo vệ quyền lợi và hạn chế
tranh chấp xảy ra giữa các bên tham gia hoạt động tín dụng.
Trong hợp đồng tín dụng được kí kết giữa khách hàng và các tổ chức tín dụng,
các bên có quyền thỏa thuận với nhau về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên đối với tài sản
bảo đảm. Trong trường hợp khách hàng không trả nợ được khoản tiền đã vay, tổ chức

tín dụng có toàn quyền đối với tài sản bảo đảm theo như đã thỏa thuận trong hợp đồng
12
và quyền lợi của tổ chức tín dụng sẽ không bị xâm phạm. Tranh chấp giữa khách hàng
vay và tổ chức tín dụng cũng sẽ được hạn chế bởi các bên chỉ bị xử lý tài sản bảo đảm
theo thỏa thuận đã nêu trước đó trong hợp đồng tín dụng.
8
1.2.3. Phân loại tài sản bảo đảm
1.2.3.1 Tài sản bảo đảm dùng để cầm cố
Cầm cố tài sản là việc bên có nghĩa vụ giao tài sản là động sản thuộc sở hữu của
mình cho bên có quyền để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự; nếu tài sản cầm cố có
đăng ký quyền sở hữu, thì các bên có thể thỏa thuận bên cầm cố vẫn giữ tài sản cầm cố
hoặc giao cho bên thứ ba giữ
9
Dựa vào căn cứ trên, trong khoa học Luật dân sự cầm cố được hiểu chung nhất là
việc dùng tài sản thuộc sở hữu giao cho bên có quyền để bảo đảm cho nghĩa vụ của
chính mình chứ không có sự chuyển giao quyền sở hữu. Quan hệ cầm cố tài sản của tổ
chức tín dụng đối với khách hàng được điều chỉnh đồng thời bởi qui định của pháp luật
về dân sự, kinh tế và ngân hàng.
Về bản chất, cầm cố tài sản vay vốn ngân hàng cũng giống như cầm cố để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong quan hệ vay vốn ngân hàng, cầm cố tài sản là
việc khách hàng vay (bên cầm cố) có nghĩa vụ giao tài sản là động sản thuộc sở hữu
của mình cho tổ chức tín dụng (bên nhận cầm cố) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả
nợ. Hay nói cách khác, cầm cố trong quan hệ hợp đồng tín dụng ngân hàng là việc
người đi vay dùng động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo cho khoản tiền vay tại
ngân hàng. Nó là một hợp đồng phụ gắn liền với nghĩa vụ chính ( nghĩa vụ trả nợ trong
hợp đồng tín dụng ngân hàng).
10
Các tài sản đem cầm cố có thể là: Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nhiên
liệu, vật liệu, nguyên liệu, hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị
khác; trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, thương

phiếu, các giấy tờ trị giá được bằng tiền; ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản
gửi tại tổ chức cung ứng dịch vụ, thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ; quyền tài
sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được
8 “Vai trò của đảm bảo tiền vay trong hoạt động tín dụng ngân hàng”, Dân kinh tế (link tham khảo:
)
9 Điều 329 Bộ luật Dân sự 2005
10 Lê Thị Thu Thủy (2004), “Tài sản cầm cố trong vay vốn ngân hàng” (link tham khảo:
/>option=com_content&view=article&catid=98:ctc20044&id=427:tscctvvnh&Itemid=107 )
13
nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng hoặc từ các căn cứ
pháp lý khác và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.2.3.2. Tài sản được dùng để thế chấp
Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên
nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên cũng có thể thoả thuận
giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
11
Tài sản thế chấp là tài sản có thực và cũng có thể là tài sản hình thành trong
tương lai, là tài sản được người đi vay dùng để bảo đảm cho khoản vay của mình tại
ngân hàng bằng cách trao cho ngân hàng giấy tờ sở hữu các tài sản đó trong thời gian
cam kết và xác nhận cho ngân hàng quyền phát mại tài sản khi khách hàng không trả
được nợ. Đảm bảo bằng thế chấp rất phổ biến, đặc biệt đối với doanh nghiệp và người
tiêu dùng.
Các tài sản dùng làm tài sản thế chấp có thể là: Nhà ở, công trình xây dựng gắn
liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản
khác gắn liền với đất; giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được
thế chấp, tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm ký
kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức,
tài sản hình thành từ vốn vay, …
Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó vẫn thuộc tài sản

thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ chỉ
thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận.
Hoa lợi, lợi tức là quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp
nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản thế chấp
được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
1.2.3.3. Tài sản hình thành trong tương lai
Theo định nghĩa tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm thì: “Tài sản hình thành trong tương
lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc
giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài
sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm
giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”.
11 Theo Điều 342 Bộ luật dân sự 2005
14
Theo Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch đảm bảo thì:
“Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
Tài sản được hình thành từ vốn vay;
Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời
điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng kí quyền sở hữu, nhưng sau thời
điểm giao kết bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng kí theo quy định của pháp luật”
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản tại thời điểm giao kết chưa hình
thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu của bên thế chấp/cầm cố. Đây thực
chất là dạng biến đổi của thế chấp/cầm cố tài sản mà tài sản bảo đảm khoản vay được
hình thành sau giải ngân. Hình thức này được áp dụng đối với các loại hình tín dụng
sau:
Vay để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh….
Vay để thực hiện lô hàng xuất/nhập, tài sản bảo đảm chính là lô hàng xuất/nhập.
Tài sản hình thành trong tương lai dùng làm bảo đảm tiền vay phải xác định được

quyền sở hữu hoặc giao quyền sử dụng, giá trị, số lượng và được phép giao dịch.
1.2.3.4. Tài sản bảo đảm là bảo lãnh của bên thứ ba
Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có
quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa
vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận
về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả
năng thực hiên nghĩa vụ của mình.
12
Bên thứ ba có thể là một tổ chức, một cá nhân hoặc một số tổ chức/cá nhân có
đầy đủ năng lực pháp lý và tài chính đồng thời có nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng
trong trường hợp khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ của mình.
Như vậy, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba là việc bên thứ ba (gọi là bên bão
lãnh) cam kết với bên cho vay về việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để thực
12Điều 361 Bộ luật Dân sự năm 2005
15
hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên đi vay, nếu đến hạn trả nợ mà bên đi vay không thực
hiện hoặc không thể thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.
1.2.4 Tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương
mại
Luật Các tổ chức tín dụng 2010 và Điều 320 Bộ luật Dân sự 2005 cũng ghi nhận
các quy định cho phép dùng tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự.
Biện pháp bảo đảm tiền vay là tài sản hình thành trong tương lai có độ rủi ro cao
hơn so với các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản thông thường khác. Lý do của
nhược điểm này là do tài sản chưa có thực tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm mà
sẽ được hình thành trong tương lai. Việc xác định giá trị của tài sản hình thành trong
tương lai rất khó khăn bởi không thể chắc chắn tài sản trong tương lai sẽ có giá trị như
lúc giao kết hợp đồng đã nhận định. Sự khác nhau về hoàn cảnh kinh tế và xã hội sẽ
dẫn đến giá trị của tài sản hình thành trong tương lai có thể tăng lên hoặc giảm đi.

Chính vì nhược điểm trên mà ngân hàng và các tổ chức tín dụng rất chặt chẽ trong việc
cho vay với tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai
Việc áp dụng biện pháp bảo đảm nào là do thỏa thuận giữa các bên tham gia
giao kết hợp đồng bảo đảm. Các bên thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm phù hợp
nhất với mình và đồng thời vẫn bảo đảm được quyền và lợi ích của đối tác còn lại.
Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành thì tài sản rất phong
phú và đa dạng, nhưng không phải tất cả các loại tài sản đều có thể được sử dụng làm
tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Để trở thành tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì
tài sản phải thoả mãn một số điều kiện sau:
Thứ nhất: Tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phải thuộc quyền sở hữu hợp
pháp của bên bảo đảm
13
“Điều 320 Bộ luật Dân sự 2005: Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
1. Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và
được phép giao dịch.
2. Vật dùng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành
trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu
của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được
giao kết.”
13 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2005
16
Điều kiện này được đặt ra khi bên bảo đảm không thực hiện được nghĩa vụ hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm thì tài sản bảo đảm lúc này
sẽ bị đưa ra phát mại để thực hiện nghĩa vụ chính trong hợp đồng tín dụng. Do đó, tài
sản phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm.
Tài sản thuộc sở hữu của nhiều người đem ra làm tài sản bảo đảm phải được
cam kết bằng văn bản của các đồng sở hữu và tài sản đó không có tranh chấp.
Tài sản thuộc sở hữu tập thể, tài sản của doanh nghiệp liên doanh, công ty cổ
phần, công ty trách nhiệm hữu hạn phải có nghị quyết bằng văn bản của Hội đồng quản
trị hoặc Đại hội đồng cổ đông hoặc Hội đồng thành viên đồng ý và ủy quyền cho người

đại diện vay vốn và ký hợp đồng bảo đảm. Tài sản của hộ gia đình phải có cam kết
đồng ý của các đồng sở hữu trong gia đình
14
.
Tuy nhiên, có một ngoại lệ nằm ngoài quy định này. Đối với doanh nghiệp Nhà
nước khi cầm cố tài sản của nhà nước giao cho doanh nghiệp để vay vốn ngân hàng thì
tài sản đó chỉ phải thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của doanh nghiệp đó và là
tài sản được dùng để bảo đảm tiền vay.
15
Thứ hai: Tài sản bảo đảm tiền vay phải được phép giao dịch
16
Tài sản được phép giao dịch là tài sản không bị cấm giao dịch theo quy định của
pháp luật tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm. Tài sản bị hạn chế giao dịch, lưu
thông với những điều kiện nhất định thì vẫn được coi là tài sản được phép giao dịch,
nhưng khi xử lý tài sản bảo đảm thì phải tuân thủ đầy đủ điều kiện đó.
Nếu tài sản bảo đảm thuộc loại tài sản bị pháp luật cấm giao dịch, bên nhận bảo
đảm sẽ không được đảm bảo về mặt pháp lý để xử lý tài sản bảo đảm và sẽ gặp nhiều
tổn thất. Do đó, tài sản bảo đảm phải là tài sản được phép giao dịch.
Thứ ba: Tài sản không có tranh chấp
Bên bảo đảm phải chứng minh và cam kết bằng văn bản về tình trạng không có
tranh chấp quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo
đảm tiền vay.
14 Lê Thị Thu Thủy (2004), “Tài sản cầm cố trong vay vốn ngân hàng”, Tạp chí khoa học pháp lí số 04
15 Khoản 3 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
16 Khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012 sửa đổi, bổ sung Nghị định 163/2006/NĐ-CP
17
Thứ tư: Giá trị tài sản bảo đảm tiền vay có thể lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng giá
trị nghĩa vụ được bảo đảm
17
Các quan hệ bảo đảm tiền vay là sự thỏa thuận của các bên và được ghi nhận

trong hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng bảo đảm. Chính vì vậy pháp luật hiện nay
không đưa ra giới hạn cụ thể cho giá trị tài sản bảo đảm được các bên thỏa thuận. Điều
5 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định: “Trường hợp bên bảo đảm dùng một tài sản để
bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự theo quy định tại khoản 1 Điều 324 Bộ luật
Dân sự thì các bên có thể thoả thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn
tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Những tài sản bảo đảm thoả mãn các điều kiện trên thì sẽ được dùng để bảo đảm
tiền vay tại các tổ chức tín dụng. Riêng đối với giá trị quyền sử dụng đất thì pháp luật
không cho phép sử dụng để làm tài sản bảo đảm.
18
1.3 Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại
1.3.1. Khái niệm và đặc điểm của xử lý tài sản bảo đảm
Trong các văn bản pháp luật đã ban hành cho tới thời điểm này, chưa có một văn
bản nào đưa ra định nghĩa cụ thể và chính xác về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay. Tuy
nhiên ta có thể hiểu, xử lý tài sản bảo đảm chính là việc ngân hàng và các tổ chức tín
dụng thực hiện các biện pháp đối với tài sản bảo đảm tiền vay của khách hàng để thu
hồi nợ.
Như vậy, xử lý tài sản bảo đảm là một giai đoạn trong toàn bộ quá trình bảo đảm
tiền vay bằng tài sản. Trong giai đoạn này, ngân hàng và các tổ chức tín dụng sẽ thực
hiện các biện pháp đối với tài sản bảo đảm để thu hồi khoản nợ mà mình đã cho vay có
sự vi phạm nghĩa vụ của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo những cam kết đã thỏa
thuận trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay.
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản trong quan hệ tín dụng thực chất là một bộ phận
của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bởi: quan hệ bảo đảm tiền vay được thiết lập
trên cơ sở thỏa thuận của bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm về việc áp dụng các biện
pháp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Mục đích thực hiện các biện pháp bảo đảm
đều nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Do
đó, xử lý tài sản bảo đảm có những đặc điểm như sau:
17 Điều 5 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
18 Khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012 sửa đổi, bổ sung Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịc bảo đảm

18
Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nhằm mục đích thu hồi khoản nợ của tổ chức tín
dụng đã cho khách hàng vay khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ.
Việc xử lý tài sản bảo đảm không phải là mục đích mà ngân hàng và các tổ chức
tín dụng hướng tới khi họ cho khách hàng vay tiền. Chỉ khi bên bảo đảm vi phạm nghĩa
vụ với bên nhận bảo đảm thì xử lý tài sản bảo đảm mới được xét đến nhằm mục đích
thu hồi nợ.
Chủ thể của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay đa dạng và được trao quyền
mạnh mẽ hơn chủ thể trong việc xử lý tài sản bảo đảm thông thường.
Hoạt động cho vay của ngân hàng và các tổ chức tín dụng thì việc xử lý tài sản
bảo đảm đòi hỏi phải nhanh chóng bởi nó là nguồn cung ứng vốn năng động cho nền
kinh tế. Ngân hàng và các tổ chức tín dụng là chủ thể được trao quyền tương đối lớn so
với các chủ thể có chức năng xử lý tài sản bảo đảm trong giao dịch dân sự, kinh tế
khác.
Thực tế hiện nay, lượng khách hàng của ngân hàng và các tổ chức tín dụng là rất
lớn và không ngừng tăng lên. Việc vi phạm hợp đồng tín dụng có khả năng xảy ra cao.
Vì vậy, nếu ngân hàng và các tổ chức tín dụng cũng áp dụng hoàn toàn việc xử lý tài
sản bảo đảm theo con đường thông thường, thông qua cơ quan nhà nước có thẩm
quyền thì việc huy động và quay vòng vốn của các tổ chức tín dụng sẽ bị chậm trễ, dẫn
đến nghẽn tắc trong hoạt động huy động vốn của tổ chức tín dụng.
Việc trao cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng quyền hạn cụ thể, đặc biệt và
lớn hơn so với các chủ thể có chức năng xử lý tài sản bảo đảm trong giao dịch dân sự,
kinh tế khác là hoàn toàn hợp lý. Tất nhiên, những trường hợp xử lý tài sản bảo đảm
mà pháp luật có quy định cụ thể riêng biệt thì các tổ chức tín dụng vẫn phải tuân theo
quy định của pháp luật, không được tự ý xử lý tài sản bảo đảm theo ý chí riêng của một
bên.
Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay phát sinh khi có sự vi phạm nghĩa vụ.
Về nguyên tắc, việc xử lý tài sản trong giao dịch dân sự được phát sinh khi đến
hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ vi phạm cam kết hoặc khi khách hàng vay
vi phạm các cam kết khác về việc sử dụng vốn với tổ chức tín dụng thì việc xử lý tài

sản không cần phải đợi đến thời điểm khoản nợ đến hạn trả nợ. Trước thời hạn đó, nếu
các bên không có thoả thuận thì bên có quyền không được xử lý tài sản bảo đảm.
Tóm lại, với các đặc điểm của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay đã đặt ra yêu
cầu về việc xây dựng cơ chế điều chỉnh, cơ chế hỗ trợ xử lý tài sản bảo đảm trong lĩnh
vực tín dụng ngân hàng vừa đảm bảo nguyên tắc cơ bản chung của giao dịch bảo đảm,
vừa phù hợp với đặc điểm riêng của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.
19
1.3.2. Trường hợp tiến hành xử lý tài sản bảo đảm
Căn cứ vào Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm thì trong quá
trình cho vay, ngân hàng được phép xử lý tài sản bảo đảm trong những điều kiện sau:
Thứ nhất, đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ tiền vay theo hợp đồng mà bên
bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ đối với bên
nhận bảo đảm.
19
Thứ hai, bên bảo đảm vi phạm hợp đồng tín dụng và bị tổ chức tín dụng thu hồi
vốn trước hạn song họ không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ vay trước hạn thì sẽ bị xử
lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.
20

Thứ ba, pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ khác khi đã đến hạn
21
Một tài sản có thể cùng một lúc bảo đảm cho nhiều khoản nợ vay nhưng giá trị
của tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá trị của tổng giá trị khoản vay. Khi một trong số
những khoản vay có cùng tài sản bảo đảm đến hạn mà bên bảo đảm không thực hiện
nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng thì ngân hàng sẽ tiến thành bán tài sản bảo đảm để thu
hồi nợ.
Thứ tư, khách hành vay là doanh nghiệp bị tòa án tuyên bố phá sản, bị giải thể
theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, khi đó dù nghĩa vụ trả nợ tuy
chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn, nếu khách hàng không trả được nợ thì ngân

hàng sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ
22
Ngoài ra còn có các điều kiện khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy
định như đối với doanh nghiệp hợp nhất, sáp nhập, chuyển đối, cố phần hóa; tài sản
bảo đảm cho các khoản nợ của doanh nghiệp trước khi hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi,
cổ phần hóa được tiếp tục dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản nợ đó của các
doanh nghiệp mới sau khi sáp nhập, hợp nhất, chuyển đối, cổ phần hóa. Trường hợp
doanh nghiệp mới sau khi không thực hiện được biện pháp này, thì tổ chức tín dụng có
quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ trước khi thực hiện nghĩa vụ chia,
tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi, cổ phần hóa.
19 Khoản 1 Điều 56 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
20 Khoản 2 Điều 56 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
21 Khoản 3 Điều 56 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
22 Điều 57 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
20
1.3.3. Các nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm
Căn cứ tại Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định các nguyên tắc xử lý tài sản
bảo đảm như sau:
Một là, trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ
thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả
thuận thì tài sản được bán đấu gia theo quy định của pháp luật.
Thoả thuận về việc xử lý tài sản được thiết lập tại thời điểm ký kết hợp đồng
bảo đảm tiền vay. Đây là cơ sở pháp lý để xử lý tài sản bảo đảm tiền vay. Điều đó có
nghĩa là tại thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay các bên vẫn có thể thoả thuận khác
với thoả thuận ban đầu hoặc bổ sung mới, hoặc thậm chí có thể thay thế tài sản bảo
đảm nếu các bên có thoả thuận.
Hai là, trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ
thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên
cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản
được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

Ba là, việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan,
công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao
dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định tại Nghị định.
Nguyên tắc này vừa đảm bảo không mất vốn và thu nợ tối đa của tổ chức tín
dụng, vừa bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên bảo đảm có tài sản bị đưa ra xử lý
thông qua phương thức bán công khai, có sự tham gia của bên thứ ba hoặc giao cho
bên thứ ba xử lý tài sản.
Bốn là, người xử lý tài sản bảo đảm (sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là
bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các
bên tham gia giao dịch bảo đảm có thoả thuận khác.
Năm là, việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh
doanh tài sản của bên nhận bảo đảm
Tóm lại, việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cần phải tuân thủ các nguyên tắc trên. Điều này đóng vai trò quan trọng trong
việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm tiền
vay.
1.4. Các quy định về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản hình
thành trong tương lai
21
1.4.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng thế chấp tài sản
hình thành trong tương lai
Nhìn chung trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm, các tổ chức tín dụng được
trao khá nhiều quyền. Các tổ chức tín dụng là bên nhận tài sản bảo đảm cho vay vốn, là
một bên trong hợp đồng bảo đảm, hợp đồng tín dụng và cũng là bên nắm quyền chủ
động trong mọi khoản vay của khách hàng vay đối với mình, bởi vậy, các quy định của
pháp luật phần nào thể hiện việc trao nhiều quyền xử lý tài sản vào tay các tổ chức tín
dụng.
Căn cứ Điều 63, 64 Nghị định 163/2006/NĐ-CP và khoản 17, 18 Điều 1 Nghị
định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 163/2006 quy định các
quyền của các tổ chức tín dụng như sau:

Tổ chức tín dụng (bên nhận bảo đảm) có quyền yêu cầu bên giữ tài sản phải
giao tài sản bảo đảm khi nhận được thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay
23
.
Nếu bên giữ tài sản bảo đảm cố tình không thực hiện thì tổ chức tín dụng có quyền yêu
cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền can thiệp, áp dụng các biện pháp cưỡng chế buộc
bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản bảo đảm.
24
Trong thời gian chờ xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm được khai thác,
sử dụng tài sản bảo đảm hoặc cho phép bên bảo đảm hoặc uỷ quyền cho người thứ ba
khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm theo đúng tính năng và công dụng của tài sản. Việc
cho phép hoặc uỷ quyền khai thác, phương thức khai thác và việc xử lý hoa lợi, lợi tức
thu được phải được lập thành văn bản.
25
.
Trong quá trình tiến hành xử lý tài sản bảo đảm tiền vay mà các bên không xử lý
được theo các phương thức đã thoả thuận thì tổ chức tín dụng có quyền thực hiện các
phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay. Theo đó, tổ chức tín dụng có quyền chủ
động bán, chuyển nhượng tài sản bảo đảm, nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay
thế nghĩa vụ bảo đảm, chuyển giao quyền thu hồi nợ hoặc uỷ quyền cho bên thứ ba xử
lý tài sản bảo đảm.
Qua các quy định về quyền của tổ chức tín dụng trong việc xử lý tài sản bảo
đảm tiền vay, ta thấy tổ chức tín dụng được trao khá nhiều quyền, do đó đã có điều kiện
thuận lợi hơn để nhanh chóng thu hồi nợ vay, bảo đảm nguyên tắc xử lý tài sản bảo
đảm nhanh chóng.
23 Khoản 1 Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
24 Khoản 5 Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
25 Khoản 1 Điều 64 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm
22
1.4.2 Các biện pháp xử lý tài sản bảo đảm

1.4.2.1 Bán tài sản bảo đảm
Được quy định tại khoản 1 Điều 59 Nghị định 163/2006-NĐ-CP và khoản 17
Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP. Theo đó, bán tài sản bảo đảm là biện pháp thông
dụng thường được ngân hàng và các tổ chức tín dụng sử dụng.
Bán tài sản bảo đảm là việc bên nhận bảo đảm, hoặc bên bảo đảm hoặc các bên
phối hợp để bán tài sản trực tiếp cho người mua hoặc uỷ quyền cho bên thứ ba bán tài
sản bảo đảm cho người mua. Bên thứ ba này phải là tổ chức có tư cách pháp nhân và
được thực hiện quyền thu hồi nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp
luật.
Việc bán đấu giá tài sản bảo đảm được quy định cụ thể tại Điều 10 Thông tư liên
tịch 16/2014/ TTLT-BTP-BTNMT-NHNN về hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản
bảo đảm.
1.4.2.2. Nhận chính tài sản bảo đảm
Căn cứ vào khoản 2 Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP và khoản 18 Điều 19
(sửa đổi bổ sung Điều 64b) Nghị định 11/2012/NĐ-CP thì ngoài biện pháp thông dụng
là bán tài sản bảo đảm, ngân hàng và các tổ chức tín dụng còn áp dụng biện pháp nhận
chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm.
Biện pháp nhận chính tài sản bảo đảm được quy định cụ thể tại Điều 11 Thông
tư liên tịch 16/2014/ TTLT-BTP-BTNMT-NHNN về hướng dẫn một số vấn đề về xử lý
tài sản bảo đảm.
Biện pháp nhận chính tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện
nghĩa vụ được bảo đảm là việc bên nhận bảo đảm trực tiếp nhận tài sản bảo đảm, lấy
giá trị tài sản bảo đảm được định giá khi xử lý làm cơ sở để thanh toán nợ gốc, lãi vay,
lãi quá hạn của bên bảo đảm sau khi trừ đi các chi phí khác và tiếp nhận chính tài sản
đó.
Tùy theo từng trường hợp và hoàn cảnh cụ thể mà ngân hàng và các tổ chức tín
dụng sẽ áp dụng biện pháp xử lý tài sản bảo đảm phù hợp, đảm bảo quyền lợi của mình
cũng như của bên bảo đảm.
1.4.2.3. Nhận các khoản tiền hoặc tài sản từ bên thứ ba trong trường hợp thế chấp
quyền đòi nợ

Bên có quyền đòi nợ được thế chấp một phần hoặc toàn bộ quyền đòi nợ, bao
gồm cả quyền đòi nợ hình thành trong tương lai mà không cần có sự đồng ý của bên có
23
nghĩa vụ trả nợ.
26
Nghĩa là bên có quyền đòi nợ (ngân hàng và các tổ chức tín dụng) có
thể thế chấp quyền đòi nợ của mình cho bên thứ ba và nhận các khoản tiền hoặc tài sản
từ bên thứ ba. Theo đó, bên thứ ba trở thành bên có quyền đòi nợ đối với khách hàng
của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Biện pháp xử lý tài sản bằng việc nhận các khoản tiền hoặc tài sản từ bên thứ ba
trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ có nguồn gốc xuất phát từ các quy định về
chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao nghĩa vụ tài Mục 4, Chương XVII , Phần ba
của Bộ luật dân sự 2005.
Để áp dụng biện pháp này, các bên phải có thỏa thuận bằng văn bản cụ thể.
Theo đó, ngân hàng và các tổ chức tín dụng hoặc bên bảo đảm phải thông báo cho bên
thứ ba biết việc tổ chức tín dụng được nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải
trả hoặc phải giao cho bên bảo đảm. Đồng thời yêu cầu bên thứ ba giao các khoản tiền
và tài sản đó cho tổ chức tín dụng. Việc giao tiền, tài sản cho tổ chức tín dụng phải thực
hiện theo đúng thời hạn, địa điểm được ấn định trong thông báo xử lý tài sản bảo
đảm.
27
1.4.3 Thủ tục xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai
Trước khi Thông tư 16/2014/ TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn một số vấn đề
về xử lý tài sản bảo đảm được ban hành, pháp luật chưa có quy định nào cụ thể hướng
dẫn việc xử lý tài sản bảm là tài sản hình thành trong tương lai. Để tạo cơ sở pháp lý
cho việc xử lý loại tài sản bảo đảm này, Thông tư 16 đã hướng dẫn việc xử lý các loại
tài sản hình thành trong tương lai sau:
Đối với tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai thuộc đối tượng đăng
ký quyền sở hữu, quyền lưu hành tài sản, việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện
như sau:

28
Thứ nhất, đối với việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở thương mại hình thành trong
tương lai do tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Thông
tư 16 quy định:
Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp được
nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp
26 Khoản 1 Điều 22 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm.
27 Bùi Đức Quang, “Pháp luật về xử lí tài sản bảo đảm là quyền đòi nợ” (link: />tuc/phap-luat-ve-xu-ly-tai-san-bao-dam-la-quyen-doi-no) (Xem thêm)
28 Khoản 1 Điều 8 Thông tư 16/2014/ TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo
đảm
24
hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên thứ
ba. Việc nhận chính tài sản thế chấp thay cho việc thực hiện nghĩa vụ của tổ chức tín
dụng phải tuân thủ quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật các tổ chức tín dụng.
Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực
hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua nhà ở trong trường
hợp nhà ở được bán để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm.
Thứ hai, đối với việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở xã hội hình thành trong tương
lai, Thông tư 16 quy định:
Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phối
hợp với chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở với bên thế chấp để bán lại nhà
ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở;
Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư
bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về
nhà ở.
Thứ ba, đối với việc xử lý tài sản bảo đảm là các loại tài sản khác, Thông tư 16 quy
định:
Nếu bên bảo đảm là người mua tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản thì bên nhận

bảo đảm có quyền xử lý tài sản theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm và quy định
của pháp luật về giao dịch bảo đảm. Bên nhận bảo đảm (trong trường hợp nhận chính
tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm) hoặc người
mua tài sản bảo đảm được quyền yêu cầu người bán tài sản giao tài sản theo hợp đồng
mua bán tài sản khi tài sản đó đã hình thành. Người bán tài sản có nghĩa vụ giao tài sản
theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm. Khi yêu cầu
người bán giao tài sản, bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm có trách
nhiệm xuất trình hợp đồng bảo đảm để chứng minh tài sản đó đã được dùng để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Việc giao tài sản bảo đảm phải được lập thành biên bản
có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm và
người bán tài sản. Trường hợp người bán tài sản không giao tài sản đã hình thành cho
bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm thì bên nhận bảo đảm hoặc người
mua tài sản bảo đảm có quyền thu giữ tài sản đã hình thành theo quy định tại Điều 63
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP hoặc khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định
của pháp luật.
25
Nếu bên bảo đảm là bên chế tạo, sản xuất tài sản thì bên bảo đảm có trách nhiệm
chuyển giao tài sản đã hình thành và các hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản đã hình
thành cho bên nhận bảo đảm hoặc bên mua tài sản. Việc giao tài sản và hồ sơ pháp lý
liên quan đến tài sản giữa các bên phải được lập thành biên bản có chữ ký, con dấu
(nếu có) của bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm và bên bảo đảm. Bên
nhận bảo đảm, người mua TSBĐ được quyền yêu cầu người bán tài sản giao tài sản khi
TSBĐ đó đã hình thành. Việc giao tài sản phải lập thành biên bản có chữ ký, con dấu
(nếu có) của bên nhận bảo đảm hoặc người mua TSBĐ và bên mua bảo đảm.
Ngoài ra, Thông tư 16 tiếp tục quy định nguyên tắc đã được quy định từ Nghị định
163 là việc đăng ký quyền sở hữu, quyền lưu hành tài sản sau khi tài sản hình thành
không cần có văn bản ủy quyền của bên bảo đảm.
Đối với việc xử lý các tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai là các loại tài sản
không thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền lưu hành tài
sản, Thông tư 16 quy định Bên nhận bảo đảm (trong trường hợp nhận chính tài sản bảo

đảm thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ), bên mua tài sản bảo đảm được quyền sở
hữu tài sản bảo đảm tại thời điểm xử lý tài sản bảo đảm và hợp đồng bảo đảm, và biên
bản xử lý tài sản bảo đảm (nếu có) là giấy tờ chứng minh bên nhận bảo đảm được thực
hiện các quyền, giao dịch về tài sản.
29
1.4.4 Thanh toán thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay
Thanh toán thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay chính là khâu quan trọng
cuối cùng trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay. Theo thứ tự quy định tại Điều
6 Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Điều 325 Bộ luật dân sự 2005, theo đó:
“1. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự
ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký;
2. Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa
vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký
thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán;
3. Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân
sự mà các giao dịch bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được
xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm.”
29 Khoản 2 Điều 8 Thông tư 16/2014/ TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo
đảm