Nghiên cứu giải pháp nâng cao chất lượng thiết kế các đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng của tỉnh ninh thuận, áp dụng cho dự án khu đô thị mới đông bắc thành phố phan rang tháp chàm

L I CAM OAN
Tôi xin cam đoan Lu n v n th c s là cơng trình nghiên c u khoa h c đ c l p c a tôi.
Các s li u khoa h c, k t qu nghiên c u c a Lu n v n là trung th c và có ngu n g c
rõ ràng. Vi c tham kh o các ngu n tài li u đã đ

c th c hi n trích d n và ghi ngu n

tài li u tham kh o đúng quy đ nh.

Ninh Thu n, ngày 09 tháng 03 n m 2017
Tác gi

Nguy n H u Nhân

i


L IC M

N

Trong quá trình nghiên c u và th c hi n lu n v n, tác gi đã nh n đ
t n tình c a cơ giáo, PGS.TS

cs h

ng d n

ng Kim H nh và nh ng ý ki n v chuyên môn quý

báu c a các th y cô trong B môn Công ngh và Qu n lý xây d ng, Khoa Cơng trình –

Tr

ng đ i h c Th y L i.

Tác gi xin bày t l i c m n sâu s c đ n cơ giáo h
đã t n tình ch b o, h

ng d n PGS.TS

ng Kim H nh

ng d n tác gi v chun mơn trong su t q trình nghiên c u.

Tác gi xin trân tr ng c m n các th y, cơ giáo, các cán b Phịng

ào t o

i h c và

Sau đ i h c, Khoa Cơng trình và đ c bi t là các th y, cô giáo gi ng d y B môn Công
ngh Qu n lý xây d ng tr

ng

i h c Th y l i Hà N i cùng các b n đ ng nghi p đã

giúp đ , ch d n t n tình trong q trình hồn thành lu n v n này!
Ninh Thu n, ngày 09 tháng 03 n m 2017
Tác gi

Nguy n H u Nhân

ii


M CL C

M

U .........................................................................................................................1

CH

NG 1: T NG QUAN CH T L

NG THI T K

CÁC

ÁN QUY

HO CH XÂY D NG VÀ QUY HO CH CHI TI T Ơ TH ....................................4
1.1

Cơng tác qu n lý quy ho ch xây d ng

đô th .................................................4

1.1.1

Quy ho ch xây d ng đô th .........................................................................4

1.1.2

Qu n lý ch t l

ng quy ho ch xây d ng đô th ..........................................9

c đi m c a đ án quy ho ch chi ti t xây d ng .......................................144

1.2

1.2.1 Khái ni m v quy ho ch chi ti t xây d ng..................................................144
1.2.2 Các lo i đ án quy ho ch chi ti t xây d ng ...............................................155
1.3 Ch t l

ng các đ án quy ho ch chi ti t xây d ng ...........................................211

K T LU N CH
CH

NG 2: C

NG 1 ............................................................................................233
S

LÝ LU N

M B O CH T L

NG THI T K CÁC

ÁN QUY HO CH CHI TI T XÂY D NG ..............................................................244
2.1 C s pháp lý v thi t k đ án quy ho ch chi ti t xây d ng ............................244
2.1.1Các v n b n pháp quy qu n lý ch t l

ng đ án thi t k quy ho ch chi ti t

244
2.1.2 Các tiêu chu n - quy ph m hi n hành khi thi t k đ án quy ho ch ..........255
2.1.3Quy chu n trong quy ho ch và thi t k đô th hi n nay………………………28
2.2 Mơ hình qu n lý ch t l
2.2.1 Nhà n

ng các đ án quy ho ch chi ti t xây d ng ...................29

c qu n lý v ch t l

2.2.2 Công tác qu n lý ch t l
2.3 Quy trình qu n lý ch t l
2.4 Các nhân t

nh h

ng...................................................................29

ng c a các ch th liên quan ............................300

ng thi t k đ án quy ho ch chi ti t xây d ng ..........33

ng đ n công tác thi t k đ án quy ho ch chi ti t ............355

2.4.1

c đi m t nhiên ......................................................................................355

2.4.2

c đi m dân sinh - kinh t ..........................................................................36

2.4.3 Ph

ng h

ng phát tri n kinh t xã h i c a đ a ph

ng ............................37

2.4.4 Các ch tiêu c s l p đ án quy ho ch .......................................................39
2.4.5 ánh giá tác đ ng môi tr

ng .....................................................................40

2.4.6 N ng l c c a t ch c l p quy ho ch …………………………………………..41
2.4.7 N ng l c c a c quan qu n lý quy ho ch ....................................................42
iii


K T LU N CH
CH

NG 2 ............................................................................................455

NG 3: GI I PHÁP NÂNG CAO CH T L

HO CH CHI TI T KHU Ô TH

NG THI T K

ÁN QUY

ÔNG B C –TP. PHAN RANG THÁP CHÀM 46

3.1 Gi i thi u khu đô thi m i ông B c ...................................................................46
3.1.1 i u ki n t nhiên ........................................................................................48
3.1.2 Hi n tr ng khu đ t ........................................................................................50
3.1.3Các ch tiêu kinh t k thu t c a đ án .........................................................52
3.1.4 Quy ho ch ki n trúc......................................................................................53
3.2 Nh ng t n t i trong đ án quy ho ch chi ti t khu đô th m i ông B c ..........544
3.3.1 Hi n tr ng s d ng đ t .................................................................................55
3.3.2 Hi n tr ng h t ng k thu t ..........................................................................55
3.3.3 Quy ho ch ki n trúc......................................................................................55
3.4

xu t gi i pháp nâng cao công tác qu n lý ch t l

ng thi t k đ án quy ho ch

chi ti t khu đô th m i ông B c ..............................................................................77
3.4.1 Nguyên nhân c a vi c thay đ i thi t k đ án quy ho ch chi ti t ................77

3.4.2. M t s gi i pháp nâng cao ch t l

ng thi t k đ án quy ho ch chi ti t xây

d ng khu đô th m i ông B c ..............................................................................78
K T LU N CH

NG 3 ..............................................................................................82

K T LU N VÀ KI N NGH .......................................................................................83
TÀI LI U THAM KH O .............................................................................................85

iv


DANH M C HÌNH NH

Hình 1.1 Quy ho ch chi ti t 1/2000 và 1/500 Khu du l ch, sân golf, resort Phong San
.....................................................................................................................................188
Hình 1.2 Quy ho ch chi ti t t l 1/500 Khu ơ Th

ơng ơ

i Ph .......................19

Hình 1.3 Quy ho ch chi ti t 1/2000 và 1/500 Ngh a Trang Sinh Thái B c Phan Thi t 19
Hình 1.4 Quy ho ch t ng th đơ th Thành ph ven sơng - Green River City ..............20
Hình 1.5 Quy ho ch chi ti t t l 1/500 H c Vi n Tu Pháp TPHCM............................20
Hình 3.1 Quy ho ch chi ti t khu đô th m i ông B c-TP.Phan Rang Tháp Chàm.....48

v


DANH M C B NG BI U
B ng 3.1 B ng t ng h p ch tiêu quy ho ch s d ng đ t sau đi u ch nh ......................57
B ng 3.2 B ng so sánh các ch tiêu quy ho ch s d ng đ t ..........................................70

vi


DANH M C VI T T T VÀ GI I THÍCH THU T NG
QLNN

Qu n lý nhà n

TT - BXD

Thơng t – B xây d ng

QH T

Quy ho ch đô th

KTN

c

i u Ki n t nhiên

B KH

Bi n đ i khí h u

TP HCM

Thành ph H Chí Minh

TM

ánh giá tác đ ng môi tr

ng

UBND

y ban nhân dân

H ND

H i đ ng nhân dân

KCS

Quy trình ki m sốt ch t l

K TM

Khu đô th m i

QHXD

Quy ho ch xây d ng

Q - BXD

Quy t đ nh – B xây d ng

N - CP

Ngh đ nh – Chính Ph

VIAP

Quy ho ch đơ th và nông thôn

vii

ng


M

U

1. Tính c p thi t c a đ tài
Quy ho ch xây d ng đóng vai trị h t s c c n thi t và quan tr ng trong vi c đ nh
h

ng phát tri n kinh t , xã h i; là c s pháp lý cho vi c tri n khai đ u t các d án

xây d ng; góp ph n vào s nghi p cơng nghi p hố, hi n đ i hố đ t n
b o s phát tri n b n v ng, đúng đ nh h
ho ch đô th c n ph i đ

c.

đ m

ng và k ho ch đã đ ra. Trong đó Quy

c quan tâm đúng m c, đ c bi t là Quy ho ch chi ti t xây

d ng c a các D án Khu đô th m i.
T nh Ninh Thu n trên c s quy ho ch xây d ng đ

c duy t, các d án đ

cđ ut

xây d ng đã t o nên m t di n m o, b m t m i đ i v i m t đô th tr nh Thành ph
Phan Rang Tháp Chàm, là Trung tâm Chính tr - V n hóa - Xã h i c a t nh. Chính t
đó t o ra mơi tr

ng h p d n, thu hút các nhà đ u t trong và ngoài n

c đ n v i Ninh

Thu n. Nhìn chung, các d án xây d ng hồn thành đ m b o yêu c u k thu t, ch t
l

ng và đ a vào s d ng đ t hi u qu là nh các đ án quy ho ch xây d ng mang

tính kh thi.
Tuy nhiên, bên c nh đó v n cịn m t s đ án quy ho ch ch a đ ng nhi u b t c p, t n
t i, h n ch do ch t l

ng đ án quy ho ch ch a đ

c quan tâm đúng m c trong quá

trình t ch c l p, th m đ nh và phê duy t. D n đ n quá trình tri n khai th c hi n D
án đ u t xây d ng g p khó kh n cho chính quy n đơ th . Do tính kh thi c a các đ
án quy ho ch này còn ch a cao, nhi u v n đ b t h p lý ph i đi u ch nh c c b quy
ho ch nhi u l n nh : D án K M K1 c a nhà đ u t là Công ty C ph n Thành ông
Ninh Thu n ph i đi u ch nh đ n 5 l n cùng v i các D án Du l ch khác c ng ph i đi u
ch nh Quy ho ch t 2 đ n 3 l n, d n đ n làm ch m ti n đ tri n khai các d án, đ c
bi t là nh h
ph

ng đ n công tác qu n lý c a các c quan chun mơn, chính quy n đ a

ng. Chính vì v y “Nghiên c u gi i pháp nâng cao ch t l

ng thi t k các đ án

quy ho ch chi ti t xây d ng c a t nh Ninh Thu n, áp d ng cho d án Khu đô th m i
ông B c - thành ph Phan Rang Tháp Chàm” đ

1

c ch n làm đ tài lu n v n.


2. M c đích nghiên c u
Nghiên c u các c s khoa h c, c s pháp lý đ l a ch n gi i pháp phù h p nh m
nâng cao ch t l

ng thi t k các đ án quy ho ch chi ti t xây d ng trên đ a bàn t nh

Ninh Thu n nói chung và D án khu đô th m i ông B c thành ph Phan Rang Tháp
Chàm nói riêng.
3.

it
it

ng và ph m vi nghiên c u
ng nghiên c u: Công tác thi t k , t ch c th c hi n và qu n lý ch t l

ng c a

các đ án quy ho ch xây d ng chi ti t.
Ph m vi nghiên c u: D án khu đô th m i

ông B c thành ph Phan Rang Tháp

Chàm - T nh Ninh Thu n.
4. Cách ti p c n và ph

ng pháp nghiên c u

- T ng h p, k th a các k t qu nghiên c u t tr
xây d ng trong n
-

c, ngoài n

c đ n nay trong l nh v c quy ho ch

c.

ánh giá, phân tích nh ng tài li u, v n b n pháp lu t trong vi c áp d ng vào các đ

án quy ho ch xây d ng trên đ a bàn t nh Ninh Thu n.
- Ph

ng pháp th ng kê và phân tích s li u th c t t các báo cáo c a các đ án quy

ho ch xây d ng trên đ a bàn t nh Ninh Thu n đã th c hi n.
- Ph

ng pháp đi u tra kh o sát, đánh giá th c t t i cơng trình xây d ng trên khu đ t

th c hi n các đ án quy ho ch trên đ a bàn t nh nói chung và quy ho ch xây d ng
thành ph Phan Rang Tháp Chàm nói riêng.
5. K t qu đ t đ

c

- T ng quan v công tác l p, th m đ nh, phê duy t Quy ho ch chi ti t xây d ng

các đô th c n

c nói chung và c a t nh Ninh Thu n nói riêng.

- Các c s khoa h c và pháp lý đ l a ch n gi i pháp nâng cao ch t l
Quy ho ch chi ti t xây d ng c a D án phát tri n đô th .

2

ng


-

xu t các nhóm gi i pháp, ph

xây d ng, thơng qua đó đ qu n lý ch t l

ng pháp đánh giá đ i v i Quy ho ch chi ti t
ng Quy ho ch chi ti t xây d ng c a các D

án nói chung và D án Khu đơ th m i nói riêng nh m đ m b o th i gian ti n đ các
d án đúng theo k ho ch và m c đích yêu c u đ ra.
- Xây d ng l trình, phân k đ u t c a m t K TM phù h p v i ngu n l c xã
h i.
- Qu n lý và ki m soát t t Quy ho ch chi ti t xây d ng đ
gi m thi u vi c đi u ch nh quy ho ch xây d ng.

3

c duy t, h n ch


CH
NG 1: T NG QUAN CH T L
NG THI T K CÁC
HO CH XÂY D NG VÀ QUY HO CH CHI TI T Ô TH
1.1 Các lo i

ÁN QUY

án quy ho ch xây d ng đô th

1.1.1 Quy ho ch xây d ng đô th
Quy ho ch xây d ng đô th là s t ch c, s p x p không gian đô th sao cho s d ng
h p lý các ngu n l c (không gian, k t c u h t ng, tài nguyên thiên nhiên), đ m b o s
phát tri n b n v ng (v kinh t , xã h i và môi tr
đô th đ

ng) c a đô th . Quy ho ch xây d ng

c l p thông qua các yêu c u, quy đ nh c a Nhà n

c đ i v i các ho t đ ng

xây d ng và các ho t đ ng khác c a ch th có liên quan đ n vi c s d ng không gian,
k t c u h t ng đô th và tài nguyên khác (đ t đai, khoáng s n, bi n đ o, du l ch, v n
hóa, …) đã đ
th

ng đ

c xác đ nh. Nó đ

c th hi n d

i d ng các b n v , các quy ch và

c xây d ng và ban hành đ áp d ng trong m t giai đo n nh t đ nh. Quy

ho ch xây d ng có vai trị là ti n đ đ có c s qu n lý đ t đai, qu n lý đ u t xây
d ng, qu n lý khai thác h th ng h t ng k thu t, qu n lý tr t t xây d ng trong đô
th , phát tri n nhà

và th tr

ng b t đ ng s n m t cách lành m nh.

Trong nh ng n m qua, s đ i thay trên kh p đ t n

c t đô th cho đ n nông thơn có

s đóng góp khơng nh c a cơng tác ki n trúc, quy ho ch xây d ng. V i ch tr
quy ho ch ph i đi tr
đ y m nh.

cm tb

c, công tác quy ho ch xây d ng đã đ

n nay các vùng kinh t tr ng đi m trên c n

quy ho ch; 100% các đô th có quy ho ch chung đ

ng

c quan tâm và

c đã c b n đ

c ph kín

c duy t; 68% s xã đã hoàn thành

vi c l p quy ho ch chi ti t xây d ng nông thôn m i. Cùng v i vi c l p các đ án quy
ho ch xây d ng các khu kinh t , khu công nghi p, khu đô th m i, vùng kinh t tr ng
đi m đ c bi t là vi c l p đ án quy ho ch chung xây d ng th đô, các thành ph đ n
n m 2030 t m nhìn đ n n m 2050 công tác qu n lý quy ho ch nh ng n m v a qua đã
th c s đóng góp quan tr ng trong vi c t o ti n đ phát tri n kinh t xã h i c a đ a
ph

ng, vùng và qu c gia, là c s đ k ho ch hóa đ u t , phân b ngu n l c, giúp

đ a ph

ng có cơng c đ xây d ng và qu n lý phát tri n đô th và nông thôn.

Cùng v i s nghi p cơng nghi p hóa, hi n đ i hóa đ t n
đã có nh ng b

c phát tri n v

c, l nh v c phát tri n đô th

t b c, h th ng đô th Vi t Nam đã và đang t ng b

4

c


phát tri n theo h

ng b n v ng, m r ng v quy mô, xây d ng c s h t ng k thu t

– xã h i phù h p, đ ng b , hi n đ i, di n m o đơ th đã có nhi u thay đ i, ch t l
đô th ngày càng đ

ng

c nâng cao.

H th ng đô th qu c gia v i 765 đơ th hi n có đã và đang đ
nhanh c v quy mô, s l

ng và ch t l

c m r ng, phát tri n

ng. Các đô th đã th c s đóng vai trị trung

tâm chính tr , kinh t , v n hóa xã h i, đáp ng nhu c u phát tri n toàn di n và b n
v ng đ t n

c, ti p t c kh ng đ nh vai trò là đ ng l c phát tri n kinh t , là h t nhân

thúc đ y chuy n d ch c c u kinh t , c c u lao đ ng
c n

c.

t ng b

m i đ a ph

ng, m i vùng và

c l p l i tr t t trong qu n lý phát tri n đô th , B Xây d ng đang

ti p t c nghiên c u, xây d ng Lu t qu n lý v phát tri n đô th .
Hàng lo t các d án xây d ng các khu đô th m i đã và đang đ

c tri n khai theo mơ

hình đ u t xây d ng đ ng b h t ng k thu t, h t ng xã h i và các cơng trình ki n
trúc mang l i hi u qu kinh t , xã h i, t o ra h
Nhi u khu đô th ki u m u đã đ

ng phát tri n m i cho các đô th .

c hình thành nh khu đơ th Linh

àm, Phú M

H ng, Khu dân c H nh phúc...
H th ng h t ng k thu t đô th đ
ngu n v n, t ng b
th . Ch t l
v cđ

c đ u t t p trung h n, đ

c nâng cao ch t l

ng nh m đáp ng yêu c u phát tri n c a đô

ng ph c v c a h th ng h t ng k thu t đô th đ

c chú ý u tiên là c p n

c đ u t b ng nhi u

c s ch, thoát n

c c i thi n rõ r t. L nh

c và v sinh môi tr

ng, b

cđ u

đã huy đ ng v n đ u t xây d ng và phát tri n h t ng k thu t đô th t nhi u ngu n
ngoài ngân sách Nhà n

c. Các ch

ng trình, d án trong l nh v c h t ng đô th đ

c

tri n khai th c hi n đã góp ph n c i t o, nâng c p và ch nh trang di n m o đô th , t ng
b

c c i thi n ch t l

qua h th ng c p n

ng cu c s ng đô th .

n nay, t l dân đô th đ

cc pn

c

c t p trung đ t kho ng 78%; t l thu gom và x lý ch t th i r n

đ t kho ng 83,5% t i khu v c đô th .
Nh m t o ra b

c đ t phá trong gi i quy t nhu c u b c xúc v nhà

ra t m nhìn dài h n và nhi u n i dung đ nh h
nhóm đ i t

cho nhân dân; t o

ng c th v phát tri n nhà

ng khác nhau trong xã h i; ngành Xây d ng đã trình và đ

Chính ph phê duy t Chi n l

c phát tri n nhà

5

cho các

c Th t

ng

qu c gia đ n n m 2020, t m nhìn đ n


n m 2030. Có th nói l n đ u tiên chúng ta có đ
nhi u quan đi m và cách ti p c n m i đ
đ nh c a B tr

c qu c gia v nhà

v i

c Chính ph th ng nh t cao qua l i kh ng

ng B Xây d ng Tr nh

ình D ng trong H i ngh doanh nghi p

ngành xây d ng là: "Gi i quy t v n đ nhà
và c a ng

c Chi n l

là trách nhi m c a Nhà n

c, c a xã h i

i dân" và "Các ch tiêu phát tri n nhà , trong đó có ch tiêu phát tri n nhà

xã h i cho t ng nhóm đ i t

ng ph i đ

kinh t xã h i c a t ng đ a ph

c xác đ nh c th trong nhi m v phát tri n

ng hàng n m và t ng giai đo n đ t ch c tri n khai;

đ ng th i là c s đ c quan có th m quy n giám sát, đánh giá k t qu th c hi n",
đây c ng là c s đ hi n th c hóa quan đi m c a
đ nh h

ng v phát tri n kinh t th tr

ng xã h i ch ngh a, v i m c tiêu xây d ng xã h i vì con ng

ng

i.

có th tri n khai các d án quy ho ch thì cơng tác xây d ng quy ho ch là r t c n
thi t và ph i ti n hành theo các b
B

c nh sau [1]:

c1

Thu th p các yêu c u qui ho ch v : th c tr ng đ i v i qu đ t c a khu v c ho c đô th
c n qui ho ch, đi u ki n t nhiên, kinh t , xã h i và hi n tr ng s d ng đ t, qua đó
đánh giá đ

c ti m n ng c a đ t đai. Phân tích các thơng tin nh n đ

v i m c tiêu phát tri n kinh t -xã h i khu v c đô th , ph
th i h n qui ho ch nh ng thông tin v

cung c p đ a ra yêu c u tr
B

ng h

c t đó k t h p

ng s d ng đ t trong

u tiên khi qui ho ch mà c quan nhà n

c

c khi qui ho ch.

c2

B ng ki n th c chun mơn phân tích các thơng s trên d a vào các đi u ki n này đ
xu t các bi n pháp s d ng đ t, b o v c i t o đ t và b o v môi tr
cho h p lý nh t và hi u qu nh t.

a ra nh ng y u t c a b n d án cho khu v c đô

th v :
- M t phác th o s đ quy ho ch.
- M t ch

ng sinh thái sao

ng trình t ng quát cho vi c th c thi ph

- M t l ch trình ti n đ c a các công đo n ch y u.

6

ng án.


- M t

cl

ng t ng th v v n hoá- xã h i, trong đó nói rõ đ i v i t ng nhóm dân

c liên quan, nh ng thu n l i có th đ

ch

- M t b n d tốn chính xác các ph

ng ti n v t ch t, tài chính và nhân l c s c n

ng và nh ng b t l i có th ph i ch u.

ph i huy đ ng, b i vì d tốn này có th thay đ i tu theo t ng khu v c đơ th , t
mình th c hi n các cơng trình này hay th ng
- M t b n k t toán

cl

ng v tài chính giúp Ch đ u t ch đ ng; m t m t là xác

đ nh nh ng đi u ki n có th đ
t

i khác.

c ti n hành, và m t khác th y rõ đâu là nh ng h qu

ng lai đ i v i ngu n thu, chi c a các đ n v hành chính đ a ph

ng và c a các c

quan công c ng liên quan trong vi c v n hành khai thác h th ng h t ng k thu t và
h th ng h t ng xã h i trong m t khu đô th .
B

c3

Các ph

ng án đ a ra th o lu n và đi đ n l a ch n.

đây các chuyên gia và cán b có

hi u bi t v quy ho ch cùng tham gia l a ch n t nh ng ph
quy ho ch chi ti t s d ng đ t đ
-

cl p

ng án đã đ a ra.

án

hai m c đ khác nhau:

i v i khu đ t có di n tích trên 200 ha, áp d ng b n đ t l 1/2000 đ n 1/5000

nh m c th hố và làm chính xác quy đ nh c a đ án quy ho ch chung xây d ng đô
th v qu n lý s d ng đ t đai. Vi c c i t o và xây d ng các cơng trình h t ng k
thu t, đ nh h

ng v ki n trúc và b o v c nh quan thiên nhiên cho m i khu đ t có quy

mơ 4 – 20 ha.
-

i v i khu đ t t 20 đ n 200 ha, áp d ng b n đ 1/1000 đ n 1/2000 nh m c th

hố làm chính xác quy đ nh c a đ án quy ho ch chung và đ án chi ti t s d ng đ t
có liên quan, đ ng th i xác đ nh rõ m c tiêu, ch đ qu n lý s đ ng đ t các yêu c u
v b c c quy ho ch-ki n trúc, các c s h t ng, các ch tiêu kinh t -k thu t, v sinh
môi tr

ng... cho t ng khu đ t dành đ xây d ng các c m cơng trình ho c cơng trình.

i v i quy ho ch chi ti t phân lô: đ

c l p cho khu đ t có di n tích d

i 20 ha trên

b n đ đ a chính và b n đ đ a hình có t l 1/200 đ n 1/500, nh m quy đ nh ch đ
qu n lý s d ng đ t đai và các yêu c u c i t o ho c xây d ng các cơng trình t i t ng lô

7


đ t. ( các b n đ đ t s d ng đ l p các đ án quy ho ch chi ti t ph i đ m b o rõ ràng,
chính xác ph n ánh n i dung c p nh t v đ a hình và th c tr ng khu đ t).
B

c4

Khi đã có đ

c ph

ng án quy ho ch, c quan ch c n ng ph i đ a đ án ra l y ý ki n

c a c ng đ ng. C ng đ ng nhân dân tham gia góp ý ki n thêm vào đ án quy ho ch đ
hoàn thi n đ án, đi sát v i th c t h n, thông qua c ng đ ng vi c th c thi quy ho ch
s đ
B

c d dàng h n.
c5

Th m đ nh l i đ án đ kh ng đ nh tính kinh t -k thu t-xã h i c a đ án. Trình t và

th t c th m đ nh phê duy t g m:
- N p h s trình duy t t i c quan th m đ nh.
- Xin th m v n ý ki n các c quan ho c đ n v t ch c có liên quan.
- C quan có th m quy n th m đ nh, ki m tra và l p báo cáo th m đ nh.
- T ch c h i ngh th m đ nh.
- Ra thông báo ý ki n k t lu n c a Ch t ch H i đ ng th m đ nh (n u có).
- Hồn ch nh h s (n u có).
- Trình c quan Nhà n
B

c có th m quy n ra quy t đ nh phê duy t.

c6

Các c quan Nhà n

c có th m quy n phê duy t đ án đã đ

c l a ch n t các chuyên

gia. H s xét duy t g m:
- T trình c a c quan th m đ nh và Ngh quy t c a H ND cùng c p thông qua v
quy ho ch s d ng đ t đai.
- Báo cáo thuy t minh đ án quy ho ch.

8


- B n đ hi n tr ng s d ng đ t, b n đ quy ho ch s d ng đ t và các b n đ chuyên
đ khác.

B

c7

Th c hi n quy ho ch: Trên c s ph

ng h

ng m c tiêu s d ng đ t, phân b qu

đ t cho các nhu c u, các gi i pháp đ th c hi n quy ho ch trong giai đo n l p d án
đ u t và c th hóa trong th c tri n.
B

c8

Trong quá trình th c hi n quy ho ch đ

c duy t, c n ph i theo dõi c p nh t q trình

di n bi n đ có quy t đ nh đi u ch nh cho phù h p v i th c ti n. Nhi m v t ch c
th c hi n và theo dõi quy ho ch g m:
i u tra thu th p các thơng tin, tài li u phân tích s lý đ rút ra khuynh h

-

ng phát

tri n.
- Theo dõi các d án đ u t xây d ng theo quy ho ch và các đi u ch nh c c b n u

có.
- T ng h p xây d ng nhi m v đi u ch nh thi t k quy ho ch, trình c quan có th m
quy n phê duy t quy ho ch xem xét quy t đ nh.
- L p h s quy ho ch đi u ch nh.
- Trình duy t quy ho ch lên c quan có th m quy n đ quy t đ nh.
1.1.2 Qu n lý ch t l

ng quy ho ch xây d ng đô th

Cùng v i s phát tri n v kinh t - xã h i, m ng l
c n

c đã và đang đ

c m r ng và phát tri n, công tác quy ho ch xây d ng và qu n

lý xây d ng theo quy ho ch đ
đáp ng khai thác đ

i đô th trong m i t nh thành trên

c duy t có nhi u chuy n bi n, quy ho ch xây d ng đã

c m t s ti m n ng và l i th trong vi c thu hút đ u t , phát

tri n đô th . Công tác l p quy ho ch chung xây d ng, quy ho ch chi ti t xây d ng t ng
b

cđ

c quan tâm, là c s đ xây d ng k ho ch và tri n khai các d án đ u t ,

ch nh trang, phát tri n đô th , qu n lý tr t t xây d ng đô th và nông thôn, thu hút các
d án đ u t , góp ph n tích c c vào phát tri n kinh t - xã h i c a m i đ a ph

9

ng.


Trong không gian đô th , cái mà ng

i ta nhìn th y, quan sát th y s vơ cùng l n, l n

h n r t nhi u trong m t gi i h n không gian mà con ng
chuy n đ

i có th ti p c n đ

c, di

c b ng chính s v n đ ng c a c th mình. Song, khái ni m v ti p c n

chính là bao hàm c nh ng c m nh n c a con ng

i thông qua th giác. Chính vì v y,

c nh quan đơ th x u hay đ p, c m xúc hay không đã bao trùm lên t t c trong ý th c
c a c dân đô th hay du khách vi ng th m.
bi t đ

i u này cho th y, ng

i ta có th nh n

c k t qu c a thi t k đô th m i lúc, m i n i và đ ng th i t các chi ti t ki n

trúc nh , đ n t t c các ph

ng chi u c a không gian đô th đó, có ch ng ch cịn b

gi i h n b i bên trong – n i th t c a nh ng ngơi nhà có ch . Ngày nay các nhà thi t k
quy ho ch đô th t p trung nghiên c u k ván đ “ ti n ích đơ th ” thơng qua khâu thi t
k đô th nh m đáp ng nhu c u m c s ng ngày càng cao c a c dân trong đô th ,
h

ng đ n chân- thi n- m .

Trong cu n sách n i ti ng c a tác gi JAN GEHL “Cu c s ng gi a nh ng cơng trình
ki n trúc”, cho th y c dân đô th , cu c s ng h nh phúc c a h không ch gi i h n
trong ngơi nhà riêng, mà cịn chính là kho ng khơng gian cơng c ng bên ngồi, gi a
nh ng cơng trình ki n trúc. Bao g m c ba lo i ho t đ ng: ho t đ ng thi t y u, ho t
đ ng t ch n và nh ng ho t đ ng xã h i. T t c các ho t đ ng này k t h p v i nhau đ
t o thành các không gian c ng đ ng
h p d n.

thành ph , các khu dân c đ y ý ngh a và có s c

i v i thói quen s ng m c a ng

i Vi t Nam, v n đ này càng tr nên thi t

th c và có ý ngh a quan tr ng. Trên các m t ph c a đơ th , khơng ch có các ho t
đ ng xã h i, mà k c nh ng sinh ho t riêng hàng ngày đ u d dàng phô bày trên
đ

ng ph . Nhi u du khách và h c gi n

s c và thú v khi h cùng đ

c ngoài cho r ng đây c ng là nét hay, đ c

c tr i nghi m, hòa nh p vào cu c s ng đ i th

ng c a c

dân b n đ a và cu c s ng gi a nh ng cơng trình ki n trúc.
Thi t k đơ th

n

c ta cịn ch a có b dày kinh nghi m, nên ng

và trách nhi m ngh cao. T quy ho ch chính sách chi n l

c, t ý t

i làm c n gi tâm
ng thi t k quy

ho ch chung đ n vi c tri n khai t ng chi ti t nh c a đô th . T công tác đào t o b i
d

ng ngu n nhân l c cho công tác t v n thi t k , công tác qu n lý, th m đ nh phê

duy t và đi u hành tri n khai th c hi n d án đ n vi c xây d ng thi công c a các nhà
th u, t t c đ u ph i đ

c nghiêm túc th c hi n trong m t khung pháp lý đ y đ , ch t

10


ch và chuyên nghi p. S tác thành nên m t khơng gian đơ th là m t q trình, v i s
tham gia c a r t nhhi u y u t con ng

i v i nhi u l nh v c chun mơn khác nhau.

N u có s sai l m thì h u qu c a nó là khôn l

ng và không d dàng s a ch a.

D án khu đô th m i là m t lo i hình d án đ u t đơ th đ c thù khá ph bi n hi n
nay, đòi h i chúng ta ph i có m t quy trình nghiên c u thi t k cho riêng nó, tuy nhiên
hi n nay chúng ta m i ch có m t quy trình chung cho m i đ i t
chi ti t, đi u đó đã d n t i ch t l

ng đ án quy ho ch

ng c a đ án không đáp ng đ

c công tác thi t k ,

công tác th m tra phê duy t và công tác qu n lý khai thác sau này.
Ph m vi nghiên c u c a đ tài là các khu đô th m i đã và đang đ

c xây d ng

Vi t

nam, qua nghiên c u và phân tích các quy trình thi t k , đ u t các khu đô th m i
đang đ c xây d ng. Rút ra các bài h c kinh nghi m, nh ng mơ hình, nh ng quy
trình, c s khoa h c cho công tác thi t k các khu đô th m i c a t nh Ninh Thu n
th i gian t i và các đô th khác trong n
Cùng v i s t ng tr
cao, s l
l

c.

ng c a n n kinh t , t c đ đơ th hố

Vi t Nam phát tri n khá

ng các đô th , quy mô các đô th t ng nhanh. Song song v i phát tri n s

ng đô th , quy mô c a các đô th c ng phát tri n nhanh, nh thành ph Hà N i và

TP H Chí Minh tr thành nh ng đô th l n t m c th gi i. Tuy nhiên ng
t c đ phát tri n v s l

ng và quy mô là ch t l

nhu c u c a xã h i có nguyên nhân t ch t l

cl iv i

ng h t ng c s không đáp ng k p

ng c a Quy ho ch chi ti t xây d ng.

Nhu c u c a xã h i v nhà , v h th ng h t ng đô th đ ng b đã thúc đ y s phát
tri n c a các d án khu đô th m i r t l n, r t đa d ng, đã góp ph n thay đ i ch t l

ng

cu c s ng dân c đô th và b m t đô th thành ph trong nh ng n m g n đây. Tuy
nhiên vi c phát tri n các khu đô th này thi u đ nh h

ng t quy ho ch t ng th , thi u

quy trình thi t k h p lý, thi u hành lang pháp lý cho vi c huy đ ng các ngu n l c vào
tham gia phát tri n, qu n lý các khu đô th m i.

i u đó d n t i các d án khu đô th

m i thi u đi b n s c th m m , s đ ng b c n thi t c a các khu đô th m i và không
đáp ng đ

c nhu c u c a ng

i dân đ i v i ch t l

ng đô th , khơng phù h p v i v n

hố l i s ng c a c dân đô th trong các khơng gian hình th đơ th .
Nghiên c u các c s khoa h c ph c v công tác thi t k đơ th góp ph n nâng cao
nh n th c v phát tri n đô th đáp ng nhu c u đòi h i c a xã h i. Phát tri n đơ th vì

11


s phát tri n b n v ng h n, ch t l

ng ph c v c a đô th cao h n và góp ph n vào

phát tri n đô th v n minh hi n đ i là m c đích h
Khơng

đâu hình nh đơ th l i gi ng nh

ng t i c a đ tài.

đ tn

c chúng ta. S n ph m đô th là k t

qu c a n i g p g gi a t duy c a nh ng t v n nghi p d đ

c th c hi n b i bàn tay

c a nh ng nhà th u ch a chuyên nghi p. Có th nói, b t c m t ng
d ng nào (th m chí là lao đ ng ph thơng) c ng có th đ
các s n ph m c a hè đ

ng đô th .

i công nhân xây

c đi u đ n đ hoàn thi n

a s các nhà th u còn quan ni m quá d dãi, h

cho r ng, nh ng ti u ki n trúc trên các đ

ng ph là nh ng công vi c nh , đ n gi n.

Nh ng h không bi t r ng, đây l i là nh ng công vi c r t tinh t và nh y c m, r t c n
th c hi n b i nh ng ng

i cơng nhân có k n ng và có tay ngh cao đ m b o tính

th m m . Chính vì quan ni m thi u trách nhi m nh v y nên h u nh chúng ta khơng
có nh ng c s đào t o tay ngh chun sâu cho các lo i hình cơng vi c xây d ng trên
các hè ph . Tuy ch là nh ng bó v a b hè đ
hoa, b c c p, đ

ng ph , là nh ng vi n b hàng cây, b n

ng d c lên xu ng… t t c đ u t

ng ch ng nh đ n gi n, nh ng

không h d chút nào! N u v n còn cách t duy, đây là nh ng kh i l
thu c v “n

c sông cơng lính” thì khơng th ch p nh n đ

ng cơng vi c

c, ng x nh v y là

khơng có v n hóa.
Trên các tuy n đ

ng, hè ph , r t ph bi n trong các đô th

ta, công tác hoàn thi n

v a m i làm xong, l i th y b t lên đào b i đ b sung, ch nh trang, nâng c p m t h
th ng k thu t h t ng nào đó. Không rõ công tác k ho ch, qu n lý, ph i h p liên
ngành c a chính quy n đ a ph
và khá ph bi n.
th .

ng nh th nào, song hi n t

ng này là th

ng xuyên

ây là nh ng vi c làm tùy ti n, gây r t nhi u tr ng i cho c dân đô

ã nh th l i cịn khơng th ch p nh n đ

t ng đ t thi công này.

c khi d dàng nh n th y d u v t c a

t làm sau khơng bao gi có ý th c hồn tr l i hè, đ

nh hình nh ban đ u c a nó. K t qu là, hình nh c a nh ng hè đ

ng ph

ng ph ch p vá,

không nh t quán d n đ n x p x , h h ng, bong l , ch t li u hàn g n tùy ti n.

ây là

v n đ b t c p hi n nay di n ra hàng ngày t i các đô th c a chúng ta. Trong khi chúng
ta có th d dàng nh n th y
ng

n

c ngoài, ch thay th vài ba viên g ch lát hè đ

i ta đã ph i quây di n tích hè đó l i, có bi n báo cơng tr

phi n c ng đ ng, có nh ng ng

ng,

ng và xin l i đã làm

i công nhân n m c b o h lao đ ng v i nh ng d ng

12


c chuyên nghi p, m t cách nhanh chóng thay th và hồn tr l i hình nh ban đ u,
không phân bi t đ

c đâu là m i, đâu là c .

Trên các hè ph , s lô nhô cao th p, thò th t c a các b c c p lên xu ng tr

c c a các

nhà dân m t ph c ng cho th y s thi u qu n lý, thi u th m m m t cách t h i.
ph c tr

này

c đây th i Pháp thu c khơng có, cịn nay ph bi n

i u

các khu ph

m i. Nguyên nhân do khi c p phép xây d ng đã không qu n lý t t v c t n n đô th ,
các nhà dân t ý xác đ nh n n nhà c a mình, đ phịng Nhà n
nh ng d phịng khác nhau c a ng
hi n t
tr

c làm đ

ng nâng c t,

i dân đã d n đ n th m c nh này. M c dù đây là

ng vi ph m Quy chu n xây d ng Vi t Nam nh ng chính quy n đ a ph

c sau c ng ph i bàn b c v i ng

i dân đ c i t o x lý hi n t

ng

ng này.

Tuy nhiên, công tác l p quy ho ch xây d ng và qu n lý xây d ng theo quy ho ch v n
còn nhi u t n t i nh : Ch t l

ng m t s đ án quy ho ch xây d ng ch a cao, quy

ho ch chung xây d ng m t s n i khơng cịn phù h p v i nhu c u phát tri n kinh t xã h i nh ng ch a đ

c quan tâm k p th i đ l p đi u ch nh quy ho ch, đ nh h

ng

quy ho ch còn h n ch ; t l ph kín quy ho ch chi ti t trên quy ho ch chung đ
duy t còn th p. Công tác qu n lý quy ho ch xây d ng nhi u n i ch a đ

c

c quan tâm

đúng m c, tình tr ng cơng trình xây d ng khơng có trong quy ho ch xây d ng, b trí
sai quy ho ch, đ u n i và b trí h t ng k thu t khơng đúng quy ho ch; Tình tr ng
c p phép xây d ng sai quy ho ch, xây d ng sai phép và không phép v n x y ra. Công
tác qu n lý đô th và c p phép xây d ng m t s n i còn nhi u b t c p, đôi khi buông
l ng qu n lý.
Các c quan qu n lý quy ho ch đô th
tr

Trung

ng và đ a ph

ng ch u trách nhi m

c Chính Ph và UBND các c p v vi c qu n lý quy ho ch đô th .

i u l qu n lý

quy ho ch đô th quy đ nh n i dung qu n lý v quy ho ch xây d ng đô th g m:
L p và ban hành các v n b n pháp quy v qu n lý quy ho ch: Chính sách b i th

ng

gi i phóng m t b ng, c p ch ng ch s d ng đ t khi giao đ t và ch ng nh n quy n s
d ng đ t đô th và quy n s h u v nhà , các cơng trình quy ho ch, ban hành các
chính sách qu n lý đô th , các b n đ quy ho ch, h th ng h t ng k thu t, h th ng
giao thông đô th …;

13


Qu n lý vi c l p các đ án thi t k quy ho ch và đi u ch nh quy ho ch đô th : Thi t k
quy ho ch vùng, quy ho ch t ng th , quy ho ch chi ti t …;
Qu n lý xét duy t các đ án quy ho ch xây d ng đô th ;
Qu n lý vi c c i t o và xây d ng các cơng trình trong đô th theo quy ho ch đ

c

duy t: L a ch n đ a đi m xây d ng và c p ch ng ch xây d ng, kinh doanh xây d ng;
đ ng ký, c p gi y ch ng nh n quy n s h u , s d ng cơng trình; đi u tra, th ng kê,
l u tr v cơng trình;
B o v c nh quan và môi tr

ng s ng đô th ;

Qu n lý vi c s d ng và khai thác c s h t ng k thu t: Qu n lý các cơng trình giao
thơng đơ th , c p thốt n

c, c p đi n, thông tin liên l c …;

Gi i quy t tranh ch p, thanh tra và x lý vi ph m nh ng quy đ nh v qu n lý đô th .
1.2

c đi m c a đ án quy ho ch chi ti t xây d ng

1.2.1 Khái ni m v quy ho ch chi ti t xây d ng
Quy ho ch chi ti t xây d ng đơ th là vi c c th hóa n i dung c a quy ho ch đô th , là
c s pháp lý đ qu n lý xây d ng cơng trình, cung c p thơng tin, c p gi y phép xây
d ng cơng trình, giao đ t, cho thuê đ t đ tri n khai các d án đ u t xây d ng cơng
trình [1](Lu t xây d ng s 50/2014/QH13).

y ban nhân dân c p huy n có trách

nhi m l p nhi m v quy ho ch chi ti t xây d ng đô th c n c theo yêu c u phát tri n
kinh t - xã h i, yêu c u qu n lý xây d ng, yêu c u c a các ch đ u t xây d ng cơng
trình và ý ki n c a nhân dân trong khu v c quy ho ch, nh ng không đ
ho ch chung xây d ng đô th đã đ

c trái v i quy

c phê duy t.

1.2.1.1 N i dung quy ho ch chi ti t xây d ng đô th
a). Quy ho ch chi ti t xây d ng đô th ph i b o đ m vi c xác đ nh m t b ng, di n tích
đ t xây d ng các lo i cơng trình trong khu v c l p quy ho ch chi ti t xây d ng đô th ;
xác đ nh ch gi i đ

ng đ , ch gi i xây d ng, c t xây d ng c a các cơng trình h t ng

k thu t trong khu v c l p quy ho ch chi ti t xây d ng đô th ; c n có các gi i pháp

14


thi t k v h th ng các cơng trình h t ng k thu t đô th , các bi n pháp b o đ m c nh
quan, môi tr

ng sinh thái và các ch tiêu kinh t - k thu t có liên quan.

quy ho ch chi ti t c i t o đô th ph i đ xu t các ph

i v i các

ng án c i t o các cơng trình hi n

có phù h p v i nhi m v đ ra và phù h p v i quy ho ch chung xây d ng khu v c.
b). Quy ho ch chi ti t xây d ng đô th đ

c l p trên b n đ đ a hình và b n đ đ a

chính t t l 1/2000 đ n quy ho ch chi ti t t l 1/500 tùy theo nhi m v quy ho ch
đ t ra.
1.2.1.2 i u ch nh quy ho ch chi ti t xây d ng đô th
a). Quy ho ch chi ti t xây d ng đô th đ
đô th đ
b). Ng

c đi u ch nh khi quy ho ch chung xây d ng

c đi u ch nh ho c c n khuy n khích, thu hút đ u t .
i có th m quy n phê duy t quy ho ch chi ti t xây d ng đơ th thì phê duy t

quy ho ch chi ti t xây d ng đô th đã đ

c đi u ch nh.

c). Vi c đi u ch nh quy ho ch chi ti t xây d ng đô th ph i l y ý ki n c a nhân dân
trong khu v c l p quy ho ch chi ti t xây d ng và không đ

c làm thay đ i l n đ n c

c u quy ho ch chung xây d ng.
1.2.2 Các lo i đ án quy ho ch chi ti t xây d ng
Quy ho ch xây d ng bao g m quy ho ch chung (t l t 1/10.000), quy ho ch phân
khu (t l 1/5.000, 1/2.000) và quy ho ch chi ti t (t l 1/500). Quy ho ch xây d ng có
tính ch t đ nh h

ng v t ch c không gian ki n trúc - c nh quan, s d ng đ t và h

t ng k thu t. Theo quy đ nh c a Chính ph , đ án quy ho ch xây d ng đ

c l p cho

các khu ch c n ng trong đô th và các khu công nghi p, khu công ngh cao, khu ch
xu t, khu b o t n, di s n v n hoá, khu du l ch, ngh mát, ...ho c các khu khác đã đ

c

xác đ nh.
Tùy theo t ng lo i d án và quy trình đ u t mà có các b
l Quy ho ch phù h p.

c thi t k Quy ho ch và t

i v i các d án l n th c hi n t i các đ a ph

ng ch a có

Quy ho ch chung thì ph i l p Quy ho ch chung, cịn các d án đã có Quy ho ch chung
thì th c hi n b
n i dung c

c Quy ho ch chi ti t 1/500. Quy ho ch chi ti t 1/500 th hi n toàn b

b n v d

án đ u t

nh

: quy mô, h t ng, các h ng m c công

15


trình…Quy t đ nh phê duy t Quy ho ch chi tiêt 1/500 đ
b n đ th c hi n các b

c xem nh có pháp lý c

c ti p theo c a d án.

Theo m c đích quy ho ch, có th chia đ án quy ho ch xây d ng ra làm 2 lo i: Quy
ho ch qu n lý th

ng đ

c l p b ng v n ngân sách và Quy ho ch d án do các ch

đ u t d án th c hi n, lo i hình quy ho ch địi h i r t cao v ch t l

ng thi t k , hi u

qu đ u t và tính kh thi...Tùy theo tính ch t qui mơ d án mà chi phí l p Quy ho ch
đ

c áp d ng cho phù h p v i chi phí đ u t c a Ch

N i dung và s n ph m đ án quy ho ch xây d ng đ

ut .
c quy đ nh t i Lu t Xây d ng;

Lu t Quy ho ch ô th ; Ngh đ nh s 37/2010/N -CP v l p, th m đ nh, phê duy t và
qu n lý quy ho ch và Thông t s 10/2010/TT-BXD c a B Xây d ng quy đ nh v h
s c a t ng lo i đ án quy ho ch. C th nh sau:
1.2.2.1 N i dung nghiên c u
Phân tích, đánh giá các đi u ki n t nhiên, th c tr ng xây d ng, dân c , xã h i, ki n

trúc c nh quan, di tích l ch s - v n hố. Xác đ nh tính ch t, ch c n ng và các ch tiêu
kinh t - k thu t ch y u v s d ng đ t, h t ng xã h i và h t ng k thu t c a khu
v c thi t k [2], [3], [5].
Quy ho ch t ng m t b ng s d ng đ t; xác đ nh các ch tiêu cho t ng lơ đ t v di n
tích, m t đ xây d ng, h s s d ng đ t, t ng cao cơng trình; v trí, quy mơ các cơng
trình ng m. Quy ho ch h th ng cơng trình h t ng k thu t nh :
- Xác đ nh m ng l

iđ

ng giao thông, m t c t, ch gi i đ

ng đ và ch gi i xây

d ng;
- Xác đ nh nhu c u và ngu n c p n
b ch a; m ng l

iđ

ng ng c p n

c; v trí, quy mơ các cơng trình tr m b m n

c;

c và các thông s k thu t;

- Xác đ nh nhu c u s d ng và ngu n cung c p đi n n ng;
- Xác đ nh m ng l

i thốt n

c; v trí, quy mơ các cơng trình x lý n

th i.

16

c b n, ch t


D ki n nh ng h ng m c u tiên phát tri n và ngu n l c th c hi n và s b đánh giá
tác đ ng môi tr
tr

ng và đ xu t bi n pháp đ gi m thi u nh h

ng x u đ n môi

ng trong đ án quy ho ch chi ti t xây d ng.

1.2.2.2 Thành ph n h s b n v
- B n đ v trí và gi i h n khu đ t quy ho ch;
- B n đ hi n tr ng ki n trúc c nh quan và đánh giá đ t xây d ng;
- B n đ hi n tr ng h th ng h t ng k thu t và b o v môi tr

ng;

- B n đ quy ho ch t ng m t b ng s d ng đ t;

- B n đ t ch c không gian ki n trúc c nh quan;
- B n đ quy ho ch giao thông và ch gi i đ

ng đ , ch gi i xây d ng;

- Các b n đ quy ho ch h th ng h t ng k thu t và môi tr
- B n đ t ng h p đ

ng dây, đ

ng;

ng ng k thu t.

- Thuy t minh t ng h p;
- Thuy t minh tóm t t;
- Các ph l c tính tốn kèm theo, các v n b n khác có liên quan.
1.2.2.3 Quy ho ch chi ti t t l 1/2000
Quy ho ch chi ti t t l 1/2000 là b

c tri n khai c a quy ho ch chung xây d ng đô

th , là c s cho vi c tri n khai l p và qu n lý quy ho ch chi ti t t l 1/500. Quy
ho ch chi ti t t l 1/2000 ph i phù h p v i quy ho ch chung xây d ng đơ th và do
chính quy n đ a ph

ng t ch c l p.

17

Hình 1.1 Quy ho ch chi ti t 1/2000 và 1/500 Khu du l ch, sân golf, resort Phong San
Quy ho ch chi ti t t l 1/2000 th
án m i

ng do đ a ph

ng th c hi n. Tuy nhiên n u các d

các khu v c cho có quy ho ch 1/2000 thì các ch đ u t ph i t th c hi n

theo v n b n ch p thu n ch tr

ng và quy ho ch chung c a khu v c. Sau khi quy

ho ch chi ti t t l 1/2000 c a d án đ

c phê duy t, các c quan qu n lý nhà n

cs

c p nh p vào quy ho ch chung c a khu v c.
N i dung c a công tác quy ho ch chi ti t t l 1/2000 là l p các b n đ không gian,
ki n trúc c nh quan, b n đ t ng m t b ng s d ng đ t, quy ho ch giao thông, các s
đ đ n tuy n h t ng k thu t và c đi n.
1.2.2.4 Quy ho ch chi ti t t l 1/500
Tr

c khi th c hi n các công tác quy ho ch chi ti t, c n trình duy t nhi m v quy

ho ch nêu rõ m c đích và c c u phân khu ch c n ng c a toàn b d án.
Th i gian ch m i m t c quan ban ngành xét duy t các h s quy ho ch là 20 ngày
làm vi c. T ng th i gian th c hi n công tác quy ho ch chi ti t t l 1/500 (th c t )
kho ng 4-6 tháng, sau khi có v n b n thu n ch tr

18

ng.