Nghiên cứu giải pháp nâng cao chất lượng thiết kế các đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng của tỉnh ninh thuận, áp dụng cho dự án khu đô thị mới đông bắc thành phố phan rang tháp chàm

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi.
Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc
rõ ràng. Việc tham khảo các nguồn tài liệu đã được thực hiện trích dẫn và ghi nguồn
tài liệu tham khảo đúng quy định.

Ninh Thuận, ngày 09 tháng 03 năm 2017
Tác giả

Nguyễn Hữu Nhân

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, tác giả đã nhận được sự hướng dẫn
tận tình của cô giáo, PGS.TS Đồng Kim Hạnh và những ý kiến về chuyên môn quý
báu của các thầy cô trong Bộ môn Công nghệ và Quản lý xây dựng, Khoa Công trình –
Trường đại học Thủy Lợi.
Tác giả xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến cô giáo hướng dẫn PGS.TS Đồng Kim Hạnh
đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn tác giả về chuyên môn trong suốt quá trình nghiên cứu.
Tác giả xin trân trọng cảm ơn các thầy, cô giáo, các cán bộ Phòng Đào tạo Đại học và
Sau đại học, Khoa Công trình và đặc biệt là các thầy, cô giáo giảng dạy Bộ môn Công
nghệ Quản lý xây dựng trường Đại học Thủy lợi Hà Nội cùng các bạn đồng nghiệp đã
giúp đỡ, chỉ dẫn tận tình trong quá trình hoàn thành luận văn này!
Ninh Thuận, ngày 09 tháng 03 năm 2017
Tác giả

Nguyễn Hữu Nhân

ii

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CHẤT LƯỢNG THIẾT KẾ CÁC ĐỒ ÁN QUY
HOẠCH XÂY DỰNG VÀ QUY HOẠCH CHI TIẾT ĐÔ THỊ ....................................4
1.1

Công tác quản lý quy hoạch xây dựng ở đô thị .................................................4

1.1.1

Quy hoạch xây dựng đô thị .........................................................................4

1.1.2

Quản lý chất lượng quy hoạch xây dựng đô thị ..........................................9

1.2

Đặc điểm của đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng .......................................144

1.2.1 Khái niệm về quy hoạch chi tiết xây dựng..................................................144
1.2.2 Các loại đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng ...............................................155
1.3 Chất lượng các đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng ...........................................211
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ............................................................................................233
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN ĐẢM BẢO CHẤT LƯỢNG THIẾT KẾ CÁC ĐỒ
ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG ..............................................................244
2.1 Cơ sở pháp lý về thiết kế đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng ............................244

2.1.1Các văn bản pháp quy quản lý chất lượng đồ án thiết kế quy hoạch chi tiết
244
2.1.2 Các tiêu chuẩn - quy phạm hiện hành khi thiết kế đồ án quy hoạch ..........255
2.1.3Quy chuẩn trong quy hoạch và thiết kế đô thị hiện nay………………………28
2.2 Mô hình quản lý chất lượng các đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng ...................29
2.2.1 Nhà nước quản lý về chất lượng...................................................................29
2.2.2 Công tác quản lý chất lượng của các chủ thể liên quan ............................300
2.3 Quy trình quản lý chất lượng thiết kế đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng ..........33
2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thiết kế đồ án quy hoạch chi tiết ............355
2.4.1 Đặc điểm tự nhiên ......................................................................................355
2.4.2 Đặc điểm dân sinh - kinh tế ..........................................................................36
2.4.3 Phương hướng phát triển kinh tế xã hội của địa phương ............................37
2.4.4 Các chỉ tiêu cơ sở lập đồ án quy hoạch .......................................................39
2.4.5 Đánh giá tác động môi trường .....................................................................40
2.4.6 Năng lực của tổ chức lập quy hoạch …………………………………………..41
2.4.7 Năng lực của cơ quan quản lý quy hoạch ....................................................42
iii


KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ............................................................................................455
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THIẾT KẾ ĐỒ ÁN QUY
HOẠCH CHI TIẾT KHU ĐÔ THỊ ĐÔNG BẮC –TP. PHAN RANG THÁP CHÀM 46
3.1 Giới thiệu khu đô thi mới Đông Bắc ...................................................................46
3.1.1 Điều kiện tự nhiên ........................................................................................48
3.1.2 Hiện trạng khu đất ........................................................................................50
3.1.3Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của đồ án .........................................................52
3.1.4 Quy hoạch kiến trúc......................................................................................53
3.2 Những tồn tại trong đồ án quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Đông Bắc ..........544
3.3.1 Hiện trạng sử dụng đất .................................................................................55
3.3.2 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật ..........................................................................55

3.3.3 Quy hoạch kiến trúc......................................................................................55
3.4 Đề xuất giải pháp nâng cao công tác quản lý chất lượng thiết kế đồ án quy hoạch
chi tiết khu đô thị mới Đông Bắc ..............................................................................77
3.4.1 Nguyên nhân của việc thay đổi thiết kế đồ án quy hoạch chi tiết ................77
3.4.2. Một số giải pháp nâng cao chất lượng thiết kế đồ án quy hoạch chi tiết xây
dựng khu đô thị mới Đông Bắc ..............................................................................78
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ..............................................................................................82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................83
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................85

iv


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1.1 Quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 Khu du lịch, sân golf, resort Phong San
.....................................................................................................................................188
Hình 1.2 Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Khu Đô Thị Đông Đô Đại Phố .......................19
Hình 1.3 Quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 Nghĩa Trang Sinh Thái Bắc Phan Thiết 19
Hình 1.4 Quy hoạch tổng thể đô thị Thành phố ven sông - Green River City ..............20
Hình 1.5 Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Học Viện Tu Pháp TPHCM............................20
Hình 3.1 Quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Đông Bắc-TP.Phan Rang Tháp Chàm.....48

v


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1 Bảng tổng hợp chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất sau điều chỉnh ......................57
Bảng 3.2 Bảng so sánh các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất ..........................................70

vi

DANH MỤC VIẾT TẮT VÀ GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ
QLNN

Quản lý nhà nước

TT - BXD

Thông tư – Bộ xây dựng

QHĐT

Quy hoạch đô thị

ĐKTN

Điều Kiện tự nhiên

BĐKH

Biến đổi khí hậu

TP HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

ĐTM

Đánh giá tác động môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

HĐND

Hội đồng nhân dân

KCS

Quy trình kiểm soát chất lượng

KĐTM

Khu đô thị mới

QHXD

Quy hoạch xây dựng

QĐ - BXD

Quyết định – Bộ xây dựng

NĐ - CP

Nghị định – Chính Phủ

VIAP

Quy hoạch đô thị và nông thôn

vii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quy hoạch xây dựng đóng vai trò hết sức cần thiết và quan trọng trong việc định
hướng phát triển kinh tế, xã hội; là cơ sở pháp lý cho việc triển khai đầu tư các dự án
xây dựng; góp phần vào sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Để đảm
bảo sự phát triển bền vững, đúng định hướng và kế hoạch đã đề ra. Trong đó Quy
hoạch đô thị cần phải được quan tâm đúng mức, đặc biệt là Quy hoạch chi tiết xây
dựng của các Dự án Khu đô thị mới.
Tỉnh Ninh Thuận trên cơ sở quy hoạch xây dựng được duyệt, các dự án được đầu tư
xây dựng đã tạo nên một diện mạo, bộ mặt mới đối với một đô thị trẻ như Thành phố
Phan Rang Tháp Chàm, là Trung tâm Chính trị- Văn hóa - Xã hội của tỉnh. Chính từ
đó tạo ra môi trường hấp dẫn, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước đến với Ninh
Thuận. Nhìn chung, các dự án xây dựng hoàn thành đảm bảo yêu cầu kỹ thuật, chất
lượng và đưa vào sử dụng đạt hiệu quả là nhờ các đồ án quy hoạch xây dựng mang
tính khả thi.
Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn một số đồ án quy hoạch chứa đựng nhiều bất cập, tồn
tại, hạn chế do chất lượng đồ án quy hoạch chưa được quan tâm đúng mức trong quá
trình tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt. Dẫn đến quá trình triển khai thực hiện Dự
án đầu tư xây dựng gặp khó khăn cho chính quyền đô thị. Do tính khả thi của các đồ
án quy hoạch này còn chưa cao, nhiều vấn đề bất hợp lý phải điều chỉnh cục bộ quy
hoạch nhiều lần như : Dự án KĐM K1 của nhà đầu tư là Công ty Cổ phần Thành Đông
Ninh Thuận phải điều chỉnh đến 5 lần cùng với các Dự án Du lịch khác cũng phải điều
chỉnh Quy hoạch từ 2 đến 3 lần, dẫn đến làm chậm tiến độ triển khai các dự án, đặc
biệt là ảnh hưởng đến công tác quản lý của các cơ quan chuyên môn, chính quyền địa

phương. Chính vì vậy “Nghiên cứu giải pháp nâng cao chất lượng thiết kế các đồ án
quy hoạch chi tiết xây dựng của tỉnh Ninh Thuận, áp dụng cho dự án Khu đô thị mới
Đông Bắc - thành phố Phan Rang Tháp Chàm” được chọn làm đề tài luận văn.

1


2. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu các cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý để lựa chọn giải pháp phù hợp nhằm
nâng cao chất lượng thiết kế các đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng trên địa bàn tỉnh
Ninh Thuận nói chung và Dự án khu đô thị mới Đông Bắc thành phố Phan Rang Tháp
Chàm nói riêng.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Công tác thiết kế, tổ chức thực hiện và quản lý chất lượng của
các đồ án quy hoạch xây dựng chi tiết.
Phạm vi nghiên cứu: Dự án khu đô thị mới Đông Bắc thành phố Phan Rang Tháp
Chàm - Tỉnh Ninh Thuận.
4. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu
- Tổng hợp, kế thừa các kết quả nghiên cứu từ trước đến nay trong lĩnh vực quy hoạch
xây dựng trong nước, ngoài nước.
- Đánh giá, phân tích những tài liệu, văn bản pháp luật trong việc áp dụng vào các đồ
án quy hoạch xây dựng trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận.
- Phương pháp thống kê và phân tích số liệu thực tế từ các báo cáo của các đồ án quy
hoạch xây dựng trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận đã thực hiện.
- Phương pháp điều tra khảo sát, đánh giá thực tế tại công trình xây dựng trên khu đất
thực hiện các đồ án quy hoạch trên địa bàn tỉnh nói chung và quy hoạch xây dựng
thành phố Phan Rang Tháp Chàm nói riêng.
5. Kết quả đạt được
- Tổng quan về công tác lập, thẩm định, phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng
các đô thị cả nước nói chung và của tỉnh Ninh Thuận nói riêng.

- Các cơ sở khoa học và pháp lý để lựa chọn giải pháp nâng cao chất lượng
Quy hoạch chi tiết xây dựng của Dự án phát triển đô thị.

2


- Đề xuất các nhóm giải pháp, phương pháp đánh giá đối với Quy hoạch chi tiết
xây dựng, thông qua đó để quản lý chất lượng Quy hoạch chi tiết xây dựng của các Dự
án nói chung và Dự án Khu đô thị mới nói riêng nhằm đảm bảo thời gian tiến độ các
dự án đúng theo kế hoạch và mục đích yêu cầu đề ra.
- Xây dựng lộ trình, phân kỳ đầu tư của một KĐTM phù hợp với nguồn lực xã
hội.
- Quản lý và kiểm soát tốt Quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, hạn chế
giảm thiểu việc điều chỉnh quy hoạch xây dựng.

3


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CHẤT LƯỢNG THIẾT KẾ CÁC ĐỒ ÁN QUY
HOẠCH XÂY DỰNG VÀ QUY HOẠCH CHI TIẾT ĐÔ THỊ
1.1 Các loại Đồ án quy hoạch xây dựng đô thị
1.1.1 Quy hoạch xây dựng đô thị
Quy hoạch xây dựng đô thị là sự tổ chức, sắp xếp không gian đô thị sao cho sử dụng
hợp lý các nguồn lực (không gian, kết cấu hạ tầng, tài nguyên thiên nhiên), đảm bảo sự
phát triển bền vững (về kinh tế, xã hội và môi trường) của đô thị. Quy hoạch xây dựng
đô thị được lập thông qua các yêu cầu, quy định của Nhà nước đối với các hoạt động
xây dựng và các hoạt động khác của chủ thể có liên quan đến việc sử dụng không gian,
kết cấu hạ tầng đô thị và tài nguyên khác (đất đai, khoáng sản, biển đảo, du lịch, văn
hóa, …) đã được xác định. Nó được thể hiện dưới dạng các bản vẽ, các quy chế và
thường được xây dựng và ban hành để áp dụng trong một giai đoạn nhất định. Quy

hoạch xây dựng có vai trò là tiền đề để có cơ sở quản lý đất đai, quản lý đầu tư xây
dựng, quản lý khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật, quản lý trật tự xây dựng trong đô
thị, phát triển nhà ở và thị trường bất động sản một cách lành mạnh.
Trong những năm qua, sự đổi thay trên khắp đất nước từ đô thị cho đến nông thôn có
sự đóng góp không nhỏ của công tác kiến trúc, quy hoạch xây dựng. Với chủ trương
quy hoạch phải đi trước một bước, công tác quy hoạch xây dựng đã được quan tâm và
đẩy mạnh. Đến nay các vùng kinh tế trọng điểm trên cả nước đã cơ bản được phủ kín
quy hoạch; 100% các đô thị có quy hoạch chung được duyệt; 68% số xã đã hoàn thành
việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng nông thôn mới. Cùng với việc lập các đồ án quy
hoạch xây dựng các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu đô thị mới, vùng kinh tế trọng
điểm đặc biệt là việc lập đồ án quy hoạch chung xây dựng thủ đô, các thành phố đến
năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 công tác quản lý quy hoạch những năm vừa qua đã
thực sự đóng góp quan trọng trong việc tạo tiền đề phát triển kinh tế xã hội của địa
phương, vùng và quốc gia, là cơ sở để kế hoạch hóa đầu tư, phân bổ nguồn lực, giúp
địa phương có công cụ để xây dựng và quản lý phát triển đô thị và nông thôn.
Cùng với sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, lĩnh vực phát triển đô thị
đã có những bước phát triển vượt bậc, hệ thống đô thị Việt Nam đã và đang từng bước

4


phát triển theo hướng bền vững, mở rộng về quy mô, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
– xã hội phù hợp, đồng bộ, hiện đại, diện mạo đô thị đã có nhiều thay đổi, chất lượng
đô thị ngày càng được nâng cao.
Hệ thống đô thị quốc gia với 765 đô thị hiện có đã và đang được mở rộng, phát triển
nhanh cả về quy mô, số lượng và chất lượng. Các đô thị đã thực sự đóng vai trò trung
tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội, đáp ứng nhu cầu phát triển toàn diện và bền
vững đất nước, tiếp tục khẳng định vai trò là động lực phát triển kinh tế, là hạt nhân
thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu lao động ở mỗi địa phương, mỗi vùng và
cả nước. Để từng bước lập lại trật tự trong quản lý phát triển đô thị, Bộ Xây dựng đang

tiếp tục nghiên cứu, xây dựng Luật quản lý về phát triển đô thị.
Hàng loạt các dự án xây dựng các khu đô thị mới đã và đang được triển khai theo mô
hình đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình kiến
trúc mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội, tạo ra hướng phát triển mới cho các đô thị.
Nhiều khu đô thị kiểu mẫu đã được hình thành như khu đô thị Linh Đàm, Phú Mỹ
Hưng, Khu dân cư Hạnh phúc...
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị được đầu tư tập trung hơn, được đầu tư bằng nhiều
nguồn vốn, từng bước nâng cao chất lượng nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển của đô
thị. Chất lượng phục vụ của hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị được cải thiện rõ rệt. Lĩnh
vực được chú ý ưu tiên là cấp nước sạch, thoát nước và vệ sinh môi trường, bước đầu
đã huy động vốn đầu tư xây dựng và phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị từ nhiều nguồn
ngoài ngân sách Nhà nước. Các chương trình, dự án trong lĩnh vực hạ tầng đô thị được
triển khai thực hiện đã góp phần cải tạo, nâng cấp và chỉnh trang diện mạo đô thị, từng
bước cải thiện chất lượng cuộc sống đô thị. Đến nay, tỷ lệ dân đô thị được cấp nước
qua hệ thống cấp nước tập trung đạt khoảng 78%; tỷ lệ thu gom và xử lý chất thải rắn
đạt khoảng 83,5% tại khu vực đô thị.
Nhằm tạo ra bước đột phá trong giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở cho nhân dân; tạo
ra tầm nhìn dài hạn và nhiều nội dung định hướng cụ thể về phát triển nhà ở cho các
nhóm đối tượng khác nhau trong xã hội; ngành Xây dựng đã trình và được Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến

5


năm 2030. Có thể nói lần đầu tiên chúng ta có được Chiến lược quốc gia về nhà ở với
nhiều quan điểm và cách tiếp cận mới được Chính phủ thống nhất cao qua lời khẳng
định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng trong Hội nghị doanh nghiệp
ngành xây dựng là: "Giải quyết vấn đề nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội
và của người dân" và "Các chỉ tiêu phát triển nhà ở, trong đó có chỉ tiêu phát triển nhà
ở xã hội cho từng nhóm đối tượng phải được xác định cụ thể trong nhiệm vụ phát triển

kinh tế xã hội của từng địa phương hàng năm và từng giai đoạn để tổ chức triển khai;
đồng thời là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền giám sát, đánh giá kết quả thực hiện",
đây cũng là cơ sở để hiện thực hóa quan điểm của Đảng về phát triển kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa, với mục tiêu xây dựng xã hội vì con người.
Để có thể triển khai các dự án quy hoạch thì công tác xây dựng quy hoạch là rất cần
thiết và phải tiến hành theo các bước như sau [1]:
Bước 1
Thu thập các yêu cầu qui hoạch về: thực trạng đối với quỹ đất của khu vực hoặc đô thị
cần qui hoạch, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng đất, qua đó
đánh giá được tiềm năng của đất đai. Phân tích các thông tin nhận được từ đó kết hợp
với mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội khu vực đô thị, phương hướng sử dụng đất trong
thời hạn qui hoạch những thông tin về ưu tiên khi qui hoạch mà cơ quan nhà nước
cung cấp đưa ra yêu cầu trước khi qui hoạch.
Bước 2
Bằng kiến thức chuyên môn phân tích các thông số trên dựa vào các điều kiện này đề
xuất các biện pháp sử dụng đất, bảo vệ cải tạo đất và bảo vệ môi trường sinh thái sao
cho hợp lý nhất và hiệu quả nhất. Đưa ra những yếu tố của bản dự án cho khu vực đô
thị về:
- Một phác thảo sơ đồ quy hoạch.
- Một chương trình tổng quát cho việc thực thi phương án.
- Một lịch trình tiến độ của các công đoạn chủ yếu.

6


- Một ước lượng tổng thể về văn hoá- xã hội, trong đó nói rõ đối với từng nhóm dân
cư liên quan, những thuận lợi có thể được hưởng và những bất lợi có thể phải chịu.
- Một bản dự toán chính xác các phương tiện vật chất, tài chính và nhân lực sẽ cần
phải huy động, bởi vì dự toán này có thể thay đổi tuỳ theo từng khu vực đô thị, tự
mình thực hiện các công trình này hay thuê người khác.

- Một bản kết toán ước lượng về tài chính giúp Chủ đầu tư chủ động; một mặt là xác
định những điều kiện có thể được tiến hành, và mặt khác thấy rõ đâu là những hệ quả
tương lai đối với nguồn thu, chi của các đơn vị hành chính địa phương và của các cơ
quan công cộng liên quan trong việc vận hành khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật và
hệ thống hạ tầng xã hội trong một khu đô thị.
Bước 3
Các phương án đưa ra thảo luận và đi đến lựa chọn. Ở đây các chuyên gia và cán bộ có
hiểu biết về quy hoạch cùng tham gia lựa chọn từ những phương án đã đưa ra. Đồ án
quy hoạch chi tiết sử dụng đất được lập ở hai mức độ khác nhau:
- Đối với khu đất có diện tích trên 200 ha, áp dụng bản đồ tỷ lệ 1/2000 đến 1/5000
nhằm cụ thể hoá và làm chính xác quy định của đồ án quy hoạch chung xây dựng đô
thị về quản lý sử dụng đất đai. Việc cải tạo và xây dựng các công trình hạ tầng kỹ
thuật, định hướng về kiến trúc và bảo vệ cảnh quan thiên nhiên cho mỗi khu đất có quy
mô 4 – 20 ha.
- Đối với khu đất từ 20 đến 200 ha, áp dụng bẩn đồ 1/1000 đến 1/2000 nhằm cụ thể
hoá làm chính xác quy định của đồ án quy hoạch chung và đồ án chi tiết sử dụng đất
có liên quan, đồng thời xác định rõ mục tiêu, chế độ quản lý sử đụng đất các yêu cầu
về bố cục quy hoạch-kiến trúc, các cơ sở hạ tầng, các chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật, về sinh
môi trường... cho từng khu đất dành để xây dựng các cụm công trình hoặc công trình.
Đối với quy hoạch chi tiết phân lô: được lập cho khu đất có diện tích dưới 20 ha trên
bản đồ địa chính và bản đồ địa hình có tỷ lệ 1/200 đến 1/500, nhằm quy định chế độ
quản lý sử dụng đất đai và các yêu cầu cải tạo hoặc xây dựng các công trình tại từng lô

7


đất. ( các bản đồ đất sử dụng để lập các đồ án quy hoạch chi tiết phải đảm bảo rõ ràng,
chính xác phản ánh nội dung cập nhật về địa hình và thực trạng khu đất).
Bước 4
Khi đã có được phương án quy hoạch, cơ quan chức năng phải đưa đồ án ra lấy ý kiến

của cộng đồng. Cộng đồng nhân dân tham gia góp ý kiến thêm vào đồ án quy hoạch để
hoàn thiện đồ án, đi sát với thực tế hơn, thông qua cộng đồng việc thực thi quy hoạch
sẽ được dễ dàng hơn.
Bước 5
Thẩm định lại đồ án để khẳng định tính kinh tế-kỹ thuật-xã hội của đồ án. Trình tự và
thủ tục thẩm định phê duyệt gồm:
- Nộp hồ sơ trình duyệt tại cơ quan thẩm định.
- Xin thẩm vấn ý kiến các cơ quan hoặc đơn vị tổ chức có liên quan.
- Cơ quan có thẩm quyền thẩm định, kiểm tra và lập báo cáo thẩm định.
- Tổ chức hội nghị thẩm định.
- Ra thông báo ý kiến kết luận của Chủ tịch Hội đồng thẩm định (nếu có).
- Hoàn chỉnh hồ sơ (nếu có).
- Trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định phê duyệt.
Bước 6
Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đồ án đã được lựa chọn từ các chuyên
gia. Hồ sơ xét duyệt gồm:
- Tờ trình của cơ quan thẩm định và Nghị quyết của HĐND cùng cấp thông qua về
quy hoạch sử dụng đất đai.
- Báo cáo thuyết minh đồ án quy hoạch.

8


- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất và các bản đồ chuyên
đề khác.
Bước 7
Thực hiện quy hoạch: Trên cơ sở phương hướng mục tiêu sử dụng đất, phân bố quỹ
đất cho các nhu cầu, các giải pháp để thực hiện quy hoạch trong giai đoạn lập dự án
đầu tư và cụ thể hóa trong thực triển.
Bước 8

Trong quá trình thức hiện quy hoạch được duyệt, cần phải theo dõi cập nhật quá trình
diễn biến để có quyết định điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn. Nhiệm vụ tổ chức
thực hiện và theo dõi quy hoạch gồm:
- Điều tra thu thập các thông tin, tài liệu phân tích sử lý để rút ra khuynh hướng phát
triển.
- Theo dõi các dự án đầu tư xây dựng theo quy hoạch và các điều chỉnh cục bộ nếu
có.
- Tổng hợp xây dựng nhiệm vụ điều chỉnh thiết kế quy hoạch, trình cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt quy hoạch xem xét quyết định.
- Lập hồ sơ quy hoạch điều chỉnh.
- Trình duyệt quy hoạch lên cơ quan có thẩm quyền để quyết định.
1.1.2 Quản lý chất lượng quy hoạch xây dựng đô thị
Cùng với sự phát triển về kinh tế - xã hội, mạng lưới đô thị trong mỗi tỉnh thành trên
cả nước đã và đang được mở rộng và phát triển, công tác quy hoạch xây dựng và quản
lý xây dựng theo quy hoạch được duyệt có nhiều chuyển biến, quy hoạch xây dựng đã
đáp ứng khai thác được một số tiềm năng và lợi thế trong việc thu hút đầu tư, phát
triển đô thị. Công tác lập quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch chi tiết xây dựng từng
bước được quan tâm, là cơ sở để xây dựng kế hoạch và triển khai các dự án đầu tư,
chỉnh trang, phát triển đô thị, quản lý trật tự xây dựng đô thị và nông thôn, thu hút các
dự án đầu tư, góp phần tích cực vào phát triển kinh tế - xã hội của mỗi địa phương.

9


Trong không gian đô thị, cái mà người ta nhìn thấy, quan sát thấy sẽ vô cùng lớn, lớn
hơn rất nhiều trong một giới hạn không gian mà con người có thể tiếp cận được, di
chuyển được bằng chính sự vận động của cơ thể mình. Song, khái niệm về tiếp cận
chính là bao hàm cả những cảm nhận của con người thông qua thị giác. Chính vì vậy,
cảnh quan đô thị xấu hay đẹp, cảm xúc hay không đã bao trùm lên tất cả trong ý thức
của cư dân đô thị hay du khách viếng thăm. Điều này cho thấy, người ta có thể nhận

biết được kết quả của thiết kế đô thị mọi lúc, mọi nơi và đồng thời từ các chi tiết kiến
trúc nhỏ, đến tất cả các phương chiều của không gian đô thị đó, có chăng chỉ còn bị
giới hạn bởi bên trong – nội thất của những ngôi nhà có chủ. Ngày nay các nhà thiết kế
quy hoạch đô thị tập trung nghiên cứu kỹ ván đề “ tiện ích đô thị” thông qua khâu thiết
kế đô thị nhằm đáp ứng nhu cầu mức sống ngày càng cao của cư dân trong đô thị,
hướng đến chân- thiện- mỹ.
Trong cuốn sách nổi tiếng của tác giả JAN GEHL “Cuộc sống giữa những công trình
kiến trúc”, cho thấy cư dân đô thị, cuộc sống hạnh phúc của họ không chỉ giới hạn
trong ngôi nhà riêng, mà còn chính là khoảng không gian công cộng bên ngoài, giữa
những công trình kiến trúc. Bao gồm cả ba loại hoạt động: hoạt động thiết yếu, hoạt
động tự chọn và những hoạt động xã hội. Tất cả các hoạt động này kết hợp với nhau để
tạo thành các không gian cộng đồng ở thành phố, các khu dân cư đầy ý nghĩa và có sức
hấp dẫn. Đối với thói quen sống mở của người Việt Nam, vấn đề này càng trở nên thiết
thực và có ý nghĩa quan trọng. Trên các mặt phố của đô thị, không chỉ có các hoạt
động xã hội, mà kể cả những sinh hoạt riêng hàng ngày đều dễ dàng phô bày trên
đường phố. Nhiều du khách và học giả nước ngoài cho rằng đây cũng là nét hay, đặc
sắc và thú vị khi họ cùng được trải nghiệm, hòa nhập vào cuộc sống đời thường của cư
dân bản địa và cuộc sống giữa những công trình kiến trúc.
Thiết kế đô thị ở nước ta còn chưa có bề dày kinh nghiệm, nên người làm cần giữ tâm
và trách nhiệm nghề cao. Từ quy hoạch chính sách chiến lược, từ ý tưởng thiết kế quy
hoạch chung đến việc triển khai từng chi tiết nhỏ của đô thị. Từ công tác đào tạo bồi
dưỡng nguồn nhân lực cho công tác tư vấn thiết kế, công tác quản lý, thẩm định phê
duyệt và điều hành triển khai thực hiện dự án đến việc xây dựng thi công của các nhà
thầu, tất cả đều phải được nghiêm túc thực hiện trong một khung pháp lý đầy đủ, chặt

10


chẽ và chuyên nghiệp. Sự tác thành nên một không gian đô thị là một quá trình, với sự
tham gia của rất nhhiều yếu tố con người với nhiều lĩnh vực chuyên môn khác nhau.

Nếu có sự sai lầm thì hậu quả của nó là khôn lường và không dễ dàng sửa chữa.
Dự án khu đô thị mới là một loại hình dự án đầu tư đô thị đặc thù khá phổ biến hiện
nay, đòi hỏi chúng ta phải có một quy trình nghiên cứu thiết kế cho riêng nó, tuy nhiên
hiện nay chúng ta mới chỉ có một quy trình chung cho mọi đối tượng đồ án quy hoạch
chi tiết, điều đó đã dẫn tới chất lượng của đồ án không đáp ứng được công tác thiết kế,
công tác thẩm tra phê duyệt và công tác quản lý khai thác sau này.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là các khu đô thị mới đã và đang được xây dựng ở Việt
nam, qua nghiên cứu và phân tích các quy trình thiết kế, đầu tư các khu đô thị mới
đang được xây dựng. Rút ra các bài học kinh nghiệm, những mô hình, những quy
trình, cơ sở khoa học cho công tác thiết kế các khu đô thị mới của tỉnh Ninh Thuận
thời gian tới và các đô thị khác trong nước.
Cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế, tốc độ đô thị hoá ở Việt Nam phát triển khá
cao, số lượng các đô thị, quy mô các đô thị tăng nhanh. Song song với phát triển số
lượng đô thị, quy mô của các đô thị cũng phát triển nhanh, như thành phố Hà Nội và
TP Hồ Chí Minh trở thành những đô thị lớn tầm cỡ thế giới. Tuy nhiên ngược lại với
tốc độ phát triển về số lượng và quy mô là chất lượng hạ tầng cơ sở không đáp ứng kịp
nhu cầu của xã hội có nguyên nhân từ chất lượng của Quy hoạch chi tiết xây dựng.
Nhu cầu của xã hội về nhà ở, về hệ thống hạ tầng đô thị đồng bộ đã thúc đẩy sự phát
triển của các dự án khu đô thị mới rất lớn, rất đa dạng, đã góp phần thay đổi chất lượng
cuộc sống dân cư đô thị và bộ mặt đô thị thành phố trong những năm gần đây. Tuy
nhiên việc phát triển các khu đô thị này thiếu định hướng từ quy hoạch tổng thể, thiếu
quy trình thiết kế hợp lý, thiếu hành lang pháp lý cho việc huy động các nguồn lực vào
tham gia phát triển, quản lý các khu đô thị mới. Điều đó dẫn tới các dự án khu đô thị
mới thiếu đi bản sắc thẩm mỹ, sự đồng bộ cần thiết của các khu đô thị mới và không
đáp ứng được nhu cầu của người dân đối với chất lượng đô thị, không phù hợp với văn
hoá lối sống của cư dân đô thị trong các không gian hình thể đô thị.
Nghiên cứu các cơ sở khoa học phục vụ công tác thiết kế đô thị góp phần nâng cao
nhận thức về phát triển đô thị đáp ứng nhu cầu đòi hỏi của xã hội. Phát triển đô thị vì

11

sự phát triển bền vững hơn, chất lượng phục vụ của đô thị cao hơn và góp phần vào
phát triển đô thị văn minh hiện đại là mục đích hướng tới của đề tài.
Không ở đâu hình ảnh đô thị lại giống như ở đất nước chúng ta. Sản phẩm đô thị là kết
quả của nơi gặp gỡ giữa tư duy của những tư vấn nghiệp dư được thực hiện bởi bàn tay
của những nhà thầu chưa chuyên nghiệp. Có thể nói, bất cứ một người công nhân xây
dựng nào (thậm chí là lao động phổ thông) cũng có thể được điều đến để hoàn thiện
các sản phẩm của hè đường đô thị. Đa số các nhà thầu còn quan niệm quá dễ dãi, họ
cho rằng, những tiểu kiến trúc trên các đường phố là những công việc nhỏ, đơn giản.
Nhưng họ không biết rằng, đây lại là những công việc rất tinh tế và nhạy cảm, rất cần
thực hiện bởi những người công nhân có kỹ năng và có tay nghề cao đảm bảo tính
thẩm mỹ. Chính vì quan niệm thiếu trách nhiệm như vậy nên hầu như chúng ta không
có những cơ sở đào tạo tay nghề chuyên sâu cho các loại hình công việc xây dựng trên
các hè phố. Tuy chỉ là những bó vỉa bờ hè đường phố, là những viền bờ hàng cây, bồn
hoa, bậc cấp, đường dốc lên xuống… tất cả đều tưởng chừng như đơn giản, nhưng
không hề dễ chút nào! Nếu vẫn còn cách tư duy, đây là những khối lượng công việc
thuộc về “nước sông công lính” thì không thể chấp nhận được, ứng xử như vậy là
không có văn hóa.
Trên các tuyến đường, hè phố, rất phổ biến trong các đô thị ở ta, công tác hoàn thiện
vừa mới làm xong, lại thấy bật lên đào bới để bổ sung, chỉnh trang, nâng cấp một hệ
thống kỹ thuật hạ tầng nào đó. Không rõ công tác kế hoạch, quản lý, phối hợp liên
ngành của chính quyền địa phương như thế nào, song hiện tượng này là thường xuyên
và khá phổ biến. Đây là những việc làm tùy tiện, gây rất nhiều trở ngại cho cư dân đô
thị. Đã như thế lại còn không thể chấp nhận được khi dễ dàng nhận thấy dấu vết của
từng đợt thi công này. Đợt làm sau không bao giờ có ý thức hoàn trả lại hè, đường phố
như hình ảnh ban đầu của nó. Kết quả là, hình ảnh của những hè đường phố chắp vá,
không nhất quán dẫn đến xập xệ, hư hỏng, bong lở, chất liệu hàn gắn tùy tiện. Đây là
vấn đề bất cập hiện nay diễn ra hàng ngày tại các đô thị của chúng ta. Trong khi chúng
ta có thể dễ dàng nhận thấy ở nước ngoài, chỉ thay thế vài ba viên gạch lát hè đường,

người ta đã phải quây diện tích hè đó lại, có biển báo công trường và xin lỗi đã làm
phiền cộng đồng, có những người công nhân ăn mặc bảo hộ lao động với những dụng

12


cụ chuyên nghiệp, một cách nhanh chóng thay thế và hoàn trả lại hình ảnh ban đầu,
không phân biệt được đâu là mới, đâu là cũ.
Trên các hè phố, sự lô nhô cao thấp, thò thụt của các bậc cấp lên xuống trước cửa các
nhà dân mặt phố cũng cho thấy sự thiếu quản lý, thiếu thẩm mỹ một cách tệ hại. Điều
này ở phố cổ trước đây thời Pháp thuộc không có, còn nay phổ biến ở các khu phố
mới. Nguyên nhân do khi cấp phép xây dựng đã không quản lý tốt về cốt nền đô thị,
các nhà dân tự ý xác định nền nhà của mình, đề phòng Nhà nước làm đường nâng cốt,
những dự phòng khác nhau của người dân đã dẫn đến thảm cảnh này. Mặc dù đây là
hiện tượng vi phạm Quy chuẩn xây dựng Việt Nam nhưng chính quyền địa phương
trước sau cũng phải bàn bạc với người dân để cải tạo xử lý hiện tượng này.
Tuy nhiên, công tác lập quy hoạch xây dựng và quản lý xây dựng theo quy hoạch vẫn
còn nhiều tồn tại như: Chất lượng một số đồ án quy hoạch xây dựng chưa cao, quy
hoạch chung xây dựng một số nơi không còn phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế xã hội nhưng chưa được quan tâm kịp thời để lập điều chỉnh quy hoạch, định hướng
quy hoạch còn hạn chế; tỷ lệ phủ kín quy hoạch chi tiết trên quy hoạch chung được
duyệt còn thấp. Công tác quản lý quy hoạch xây dựng nhiều nơi chưa được quan tâm
đúng mức, tình trạng công trình xây dựng không có trong quy hoạch xây dựng, bố trí
sai quy hoạch, đấu nối và bố trí hạ tầng kỹ thuật không đúng quy hoạch; Tình trạng
cấp phép xây dựng sai quy hoạch, xây dựng sai phép và không phép vẫn xảy ra. Công
tác quản lý đô thị và cấp phép xây dựng một số nơi còn nhiều bất cập, đôi khi buông
lỏng quản lý.
Các cơ quan quản lý quy hoạch đô thị ở Trung ương và địa phương chịu trách nhiệm
trước Chính Phủ và UBND các cấp về việc quản lý quy hoạch đô thị. Điều lệ quản lý
quy hoạch đô thị quy định nội dung quản lý về quy hoạch xây dựng đô thị gồm:
Lập và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý quy hoạch: Chính sách bồi thường

giải phóng mặt bằng, cấp chứng chỉ sử dụng đất khi giao đất và chứng nhận quyền sử
dụng đất đô thị và quyền sở hữu về nhà ở, các công trình quy hoạch, ban hành các
chính sách quản lý đô thị, các bản đồ quy hoạch, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống
giao thông đô thị …;

13


Quản lý việc lập các đồ án thiết kế quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch đô thị: Thiết kế
quy hoạch vùng, quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết …;
Quản lý xét duyệt các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị;
Quản lý việc cải tạo và xây dựng các công trình trong đô thị theo quy hoạch được
duyệt: Lựa chọn địa điểm xây dựng và cấp chứng chỉ xây dựng, kinh doanh xây dựng;
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu , sử dụng công trình; điều tra, thống kê,
lưu trữ về công trình;
Bảo vệ cảnh quan và môi trường sống đô thị;
Quản lý việc sử dụng và khai thác cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Quản lý các công trình giao
thông đô thị, cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc …;
Giải quyết tranh chấp, thanh tra và xử lý vi phạm những quy định về quản lý đô thị.
1.2 Đặc điểm của đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng
1.2.1 Khái niệm về quy hoạch chi tiết xây dựng
Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị là việc cụ thể hóa nội dung của quy hoạch đô thị, là
cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng công trình, cung cấp thông tin, cấp giấy phép xây
dựng công trình, giao đất, cho thuê đất để triển khai các dự án đầu tư xây dựng công
trình [1](Luật xây dựng số 50/2014/QH13). Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách
nhiệm lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị căn cứ theo yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội, yêu cầu quản lý xây dựng, yêu cầu của các chủ đầu tư xây dựng công
trình và ý kiến của nhân dân trong khu vực quy hoạch, nhưng không được trái với quy
hoạch chung xây dựng đô thị đã được phê duyệt.

1.2.1.1 Nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
a). Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị phải bảo đảm việc xác định mặt bằng, diện tích
đất xây dựng các loại công trình trong khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị;
xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng của các công trình hạ tầng
kỹ thuật trong khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; cần có các giải pháp

14


thiết kế về hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, các biện pháp bảo đảm cảnh
quan, môi trường sinh thái và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật có liên quan. Đối với các
quy hoạch chi tiết cải tạo đô thị phải đề xuất các phương án cải tạo các công trình hiện
có phù hợp với nhiệm vụ đề ra và phù hợp với quy hoạch chung xây dựng khu vực.
b). Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được lập trên bản đồ địa hình và bản đồ địa
chính từ tỷ lệ 1/2000 đến quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tùy theo nhiệm vụ quy hoạch
đặt ra.
1.2.1.2 Điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
a). Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được điều chỉnh khi quy hoạch chung xây dựng
đô thị được điều chỉnh hoặc cần khuyến khích, thu hút đầu tư.
b). Người có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị thì phê duyệt
quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được điều chỉnh.
c). Việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị phải lấy ý kiến của nhân dân
trong khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng và không được làm thay đổi lớn đến cơ
cấu quy hoạch chung xây dựng.
1.2.2 Các loại đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng
Quy hoạch xây dựng bao gồm quy hoạch chung (tỷ lệ từ 1/10.000), quy hoạch phân
khu (tỷ lệ 1/5.000, 1/2.000) và quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500). Quy hoạch xây dựng có
tính chất định hướng về tổ chức không gian kiến trúc - cảnh quan, sử dụng đất và hạ
tầng kỹ thuật. Theo quy định của Chính phủ, đồ án quy hoạch xây dựng được lập cho
các khu chức năng trong đô thị và các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế

xuất, khu bảo tồn, di sản văn hoá, khu du lịch, nghỉ mát, ...hoặc các khu khác đã được
xác định.
Tùy theo từng loại dự án và quy trình đầu tư mà có các bước thiết kế Quy hoạch và tỉ
lệ Quy hoạch phù hợp. Đối với các dự án lớn thực hiện tại các địa phương chưa có
Quy hoạch chung thì phải lập Quy hoạch chung, còn các dự án đã có Quy hoạch chung
thì thực hiện bước Quy hoạch chi tiết 1/500. Quy hoạch chi tiết 1/500 thể hiện toàn bộ
nội dung cơ bản về dự án đầu tư như : quy mô, hạ tầng, các hạng mục công

15


trình…Quyết định phê duyệt Quy hoạch chi tiêt 1/500 được xem như có pháp lý cơ
bản để thực hiện các bước tiếp theo của dự án.
Theo mục đích quy hoạch, có thể chia đồ án quy hoạch xây dựng ra làm 2 loại: Quy
hoạch quản lý thường được lập bằng vốn ngân sách và Quy hoạch dự án do các chủ
đầu tư dự án thực hiện, loại hình quy hoạch đòi hỏi rất cao về chất lượng thiết kế, hiệu
quả đầu tư và tính khả thi...Tùy theo tính chất qui mô dự án mà chi phí lập Quy hoạch
được áp dụng cho phù hợp với chi phí đầu tư của Chủ Đầu tư.
Nội dung và sản phẩm đồ án quy hoạch xây dựng được quy định tại Luật Xây dựng;
Luật Quy hoạch Đô thị; Nghị định số 37/2010/NĐ-CP về lập, thẩm định, phê duyệt và
quản lý quy hoạch và Thông tư số 10/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định về hồ
sơ của từng loại đồ án quy hoạch. Cụ thể như sau:
1.2.2.1 Nội dung nghiên cứu
Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, thực trạng xây dựng, dân cư, xã hội, kiến
trúc cảnh quan, di tích lịch sử - văn hoá. Xác định tính chất, chức năng và các chỉ tiêu
kinh tế - kỹ thuật chủ yếu về sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật của khu
vực thiết kế [2], [3], [5].
Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất; xác định các chỉ tiêu cho từng lô đất về diện
tích, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình; vị trí, quy mô các công
trình ngầm. Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật như:

- Xác định mạng lưới đường giao thông, mặt cắt, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây
dựng;
- Xác định nhu cầu và nguồn cấp nước; vị trí, quy mô các công trình trạm bơm nước;
bể chứa; mạng lưới đường ống cấp nước và các thông số kỹ thuật;
- Xác định nhu cầu sử dụng và nguồn cung cấp điện năng;
- Xác định mạng lưới thoát nước; vị trí, quy mô các công trình xử lý nước bẩn, chất
thải.

16


Dự kiến những hạng mục ưu tiên phát triển và nguồn lực thực hiện và sơ bộ đánh giá
tác động môi trường và đề xuất biện pháp để giảm thiểu ảnh hưởng xấu đến môi
trường trong đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng.
1.2.2.2 Thành phần hồ sơ bản vẽ
- Bản đồ vị trí và giới hạn khu đất quy hoạch;
- Bản đồ hiện trạng kiến trúc cảnh quan và đánh giá đất xây dựng;
- Bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và bảo vệ môi trường;
- Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất;
- Bản đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan;
- Bản đồ quy hoạch giao thông và chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng;
- Các bản đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật và môi trường;
- Bản đồ tổng hợp đường dây, đường ống kỹ thuật.
- Thuyết minh tổng hợp;
- Thuyết minh tóm tắt;
- Các phụ lục tính toán kèm theo, các văn bản khác có liên quan.
1.2.2.3 Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 là bước triển khai của quy hoạch chung xây dựng đô
thị, là cơ sở cho việc triển khai lập và quản lý quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Quy
hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 phải phù hợp với quy hoạch chung xây dựng đô thị và do

chính quyền địa phương tổ chức lập.

17


Hình 1.1 Quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 Khu du lịch, sân golf, resort Phong San
Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 thường do địa phương thực hiện. Tuy nhiên nếu các dự
án mới ở các khu vực cho có quy hoạch 1/2000 thì các chủ đầu tư phải tự thực hiện
theo văn bản chấp thuận chủ trương và quy hoạch chung của khu vực. Sau khi quy
hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 của dự án được phê duyệt, các cơ quan quản lý nhà nước sẽ
cập nhập vào quy hoạch chung của khu vực.
Nội dung của công tác quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 là lập các bản đồ không gian,
kiến trúc cảnh quan, bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất, quy hoạch giao thông, các sơ
đồ đơn tuyến hạ tầng kỹ thuật và cơ điện.
1.2.2.4 Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500
Trước khi thực hiện các công tác quy hoạch chi tiết, cần trình duyệt nhiệm vụ quy
hoạch nêu rõ mục đích và cơ cấu phân khu chức năng của toàn bộ dự án.
Thời gian chờ mỗi một cơ quan ban ngành xét duyệt các hồ sơ quy hoạch là 20 ngày
làm việc. Tổng thời gian thực hiện công tác quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 (thực tế)
khoảng 4-6 tháng, sau khi có văn bản thuận chủ trương.

18