Luận văn thạc sỹ - Hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng đối với các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
CHƯƠNG TRÌNH THẠC SĨ ĐIỀU HÀNH CAO CẤP-EXECUTIVE MBA
------- -------

PHẠM QUỐC HOÀN

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HƯNG YÊN, TỈNH HƯNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

HÀ NỘI, NĂM 2018


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
CHƯƠNG TRÌNH THẠC SĨ ĐIỀU HÀNH CAO CẤP-EXECUTIVE MBA
------- -------

PHẠM QUỐC HOÀN

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HƯNG YÊN, TỈNH HƯNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS NGUYỄN VĂN NAM


HÀ NỘI, NĂM 2018

ii


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong phần học
thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này là do tôi thực hiện và
không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật
Hà Nội, ngày .... tháng .... năm 2018
Tác giả luận văn

Phạm Quốc Hoàn


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Tôi xin được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc Thầy giáo, GS.TS
Nguyễn Văn Nam đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều
kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Thầy cô giáo trong Viện đào tạo sau
đại học, chương trình Thạc sĩ điều hành cao cấp- EXECUTIVE MBA và các Khoa
khác thuộc Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tận tình giảng dạy, hướng dẫn, truyền
đạt kiến thức trong suốt quá trình học tập, thực hiện và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức của Ban quản lý
dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị thành phố Hưng Yên, các phòng, ban của UBND

thành phố Hưng Yên đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện
đề tài.
Mặc dù tôi đã rất cố gắng hoàn thiện Luận văn bằng tất cả sự nhiệt tình và năng
lực của mình, tuy nhiên không thế tránh khỏi những thiếu sót, và có những phần nghiên
cứu chưa sâu. Rất mong nhận được sự chỉ bảo đỏng góp của các Thầy cô.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày .....tháng .... năm 2018
Học viên

Phạm Quốc Hoàn


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIÊT TẮT
DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN THẠC SĨ
PHẦN 1. MỞ ĐẦU...................................................................................................1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠ BẢN.......................5
1.1. Khái quát chung về công tác GPMB đối với các dự án đầu tư XDCB.............5
1.1.1. Khái niệm về giải phóng mặt bằng.........................................................5
1.1.2. Khái nệm về công tác giài phóng mặt bằng cho dự án sử dụng vốn
ngân sách nhà nước............................................................................................5
1.2. Đặc điểm, yêu cầu của giải phóng mặt bằng các dự án sử dụng vốn NSNN...........6
1.2.1. Giải phóng mặt bằng cho dự án của Nhà nước có tính đặc thù của vùng:...6
1.2.2. Giải phóng mặt bằng cho dự án của Nhà nước có tính đa dạng, phức tạp:7

1.2.3. Giải phóng mặt bằng cho dự án của Nhà nước liên quan đến các
điểm dân cư:......................................................................................................7
1.3. Nội dung công tác giải phóng mặt bằng..........................................................7
1.3.1. Quy trình của công tác giải phóng mặt bằng.........................................7
1.3.2. Yêu cầu giải phóng mặt bằng................................................................12
1.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác GPMB.................................................13
1.4.1 . Các nhân tố khách quan:......................................................................13
1.4.2. Các nhân tố chủ quan:...........................................................................16
1.5. Kinh nghiệm thực tiễn về công tác GPMB...................................................18
1.5.1. Kinh nghiệm thực tiễn công tác GPMB của một số nước trên thế giới
........................................................................................................................... 18
1.5.2. Tổng quan thực tiễn kinh nghiệm công tác GPMB ở một số địa
phương của Việt Nam......................................................................................22
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÁC
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HƯNG YÊN. 29
2.1. Tổng quan về tình hình kinh tế, xã hội của thành phố Hưng Yên, và các dự
án đầu tư trên địa bàn thành phố Hưng Yên......................................................29
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của thành phố Hưng Yên...........29
2.1.2. Cơ cấu tổ chức của UBND thành phố Hưng Yên.................................30


2.1.3.Tình hình phát triển kinh tế, xã hội của thành phố Hưng Yên giai
đoạn 2014-2016.................................................................................................31
2.1.4. Tổng quan về các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hưng Yên. . .32
2.2. Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư xây dựng tại
thành phố Hưng Yên.............................................................................................34
2.2.1. Cơ chế, chính sách áp dụng...................................................................23
2.2.2. Thực trạng việc thực hiện quy trình giải phóng mặt bằng tại thành
phố Hưng Yên...................................................................................................36
2.3. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư xây dựng cơ bản

trên địa bàn thành phố Hưng Yên........................................................................45
2.3.1. Kết quả đạt được....................................................................................45
2.3.2. Những hạn chế........................................................................................49
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
HƯNG YÊN...........................................................................................................56
3.1. Phương hướng và nhiệm vụ của công tác giải phóng mặt bằng trong thời
gian tới....................................................................................................................56
3.1.1. Phương hướng đổi mới công tác giải phóng mặt bằng........................56
3.1.2. Nhiệm vụ công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian tới...............57
3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng đối với các dự án đầu tư
xây dựng trên địa bàn thành phố Hưng Yên.........................................................58
3.2.1. Chuẩn hóa đội ngũ làm công tác GPMB..............................................58
3.2.2. Áp dụng cơ chế chính sách GPMB........................................................60
3.2.3. Tuân thủ quy trình thực hiện GPMB....................................................61
3.2.4. Tăng cường công tác quản lý Nhà nước cấp thành phố về đất đai.....66
3.2.5. Tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực GPMB..........66
3.2.6. Thực hiện tốt công tác kiểm tra, thanh tra, giám sát, công tác tiếp công dân
........................................................................................................................... 66
3.2.7. Hoàn thiện công tác chăm lo đến quyền lợi của người bị thu hồi đất và
hậu của công tác thu hồi đất............................................................................67
3.3. Kiến nghị.........................................................................................................68
3.3.1. Kiến nghị với UBND tỉnh Hưng Yên....................................................68
3.3.2. Kiến nghị với các cơ quan liên quan.....................................................69
KẾT LUẬN............................................................................................................70
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................72


DANH MỤC TỪ VIÊT TẮT
UBND: Ủy ban nhân dân

GPMB: Giải phóng mặt bằng
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSH: Quyền sở hữu
NSNN: Ngân sách nhà nước
XDCB: Xây dựng cơ bản
QLDA: Quản lý dự án


DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ
BẢNG
Bảng 2.1.

Tổng hợp một số các dự án đầu tư xây dựng do các đơn vị của
thành phố làm chủ đầu tư giai đoạn 2014-2016...............................32

Bảng 2.2. So sánh đơn giá bồi thường về cây trồng một số tỉnh......................42
Bảng 2.3. Bảng tổng hợp diện tích, kinh phí GPMB thực hiện dự án tuyến
đường bộ nối đường cao tốc Hà Nội- Hải Phòng với Cầu Giẽ Ninh
Bình đoạn qua địa bàn thành phố Hưng Yên...................................43
Bảng 2.4. Tình hình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư
trên địa bàn thành phố Hưng Yên giai đoạn 2014-2016..................46
Bảng 2.5.

So sánh giá bồi thường và thực tế đất tái định cư cả nơi đi và nơi đến
.............................................................................................................51

SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1.1. Các bước của quy trình thực hiện GPMB đối với dự án đầu tư sử
dụng vốn NSNN....................................................................................................................8

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
CHƯƠNG TRÌNH THẠC SĨ ĐIỀU HÀNH CAO CẤP-EXECUTIVE MBA
------- -------

PHẠM QUỐC HOÀN

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HƯNG YÊN, TỈNH HƯNG YÊN

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2018


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠ BẢN
1.1. Khái quát chung về công tác GPMB đối với các dự án đầu tư XDCB
+ Khái niệm về giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng (GPMB) là quá trình Nhà nước thu hồi đất của tổ chức,
cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối các công
trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên phần đất được quy hoạch cho việc mở
rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó.
Giải phóng mặt bằng là một khái niệm suy rộng của công tác thu hồi đất phục
vụ quốc phòng an ninh và các dự án phát triển kinh tế- xã hội, bao gồm các công
đoạn: từ bồi thường cho đối tượng sử dụng đất giải toả các công trình trên đất, di
chuyển người dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ cho người bị
thu hồi đất, tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống

1.2. Đặc điểm của giải phóng mặt bằng các dự án sử dụng vốn NSNN: Giải phóng mặt
bằng cho dự án của Nhà nước có tính đặc thù của vùng; Giải phóng mặt bằng cho dự án
của Nhà nước có tính đa dạng, phức tạp; Giải phóng mặt bằng cho dự án của Nhà
nước liên quan đến các điểm dân cư.
1.3. Nội dung công tác giải phóng mặt bằng
+ Quy trình công tác giải phóng mặt bằng bao gồm: Thông báo thu hồi đất,
Thu hồi đất, Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất, Lập phương án bồi thường thiệt
hại, hỗ trợ, tái định cư, Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của nhân dân,
Hoàn chỉnh phương án, Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực
hiện, Tổ chức chi trả bồi thường, Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất
1.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác GPMB
Các nhóm nhân tố ảnh hưởng chủ yếu:
+ Nhóm nhân tố khách quan: Chính sách của Nhà nước; Quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở; Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà; Nguồn vốn để thực hiện công tác
i


đền bù thiệt hại GPMB; Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản (thị trường
nhà đất); Tình hình kinh tế - xã hội của địa phương; Nhận thức của người dân về công
tác bồi thường GPMB
+ Nhóm nhân tố chủ quan: Năng lực làm việc của cán bộ công chức; Công tác
tuyên truyền và nhận thức của người dân về sự am hiểu về chính sách pháp luật và đặc
biệt là cơ chế GPMB; Sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành, các cơ quan
chuyên môn, các tổ chức đoàn thể chính chị, các tổ chức trính trị xã hội, nhà đầu tư
trong quá trình triển khai thực hiện tuyên truyền, vận động nhân dân; Minh bạch và
công khai trong công tác GPMB cũng là một trong những yếu tố quan trọng trong công
tác GPMB; Cải cách các thủ tục hành chính trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt
phương án, xử lý, giải quyết những tồn tại, vướng mắc về công tác GPMB.
Tất cả các yếu tố chủ quan khách quan đều tạo ra những thuận lợi và thách

thức cho công tác GPMB vì vậy nhiệm vụ của công tác GPMB là làm thế nào để
nắm được thời cơ và hạn chế được những rủi ro.
Chương 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HƯNG YÊN
Luận văn đi sâu vào phân tích Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng theo
các nội dung đề cập ở chương 1. Đánh giá công tác GPMB các dự án đầu tư XDCB
tại thành phố Hưng Yên thông qua thực trạng để tìm ra ưu điểm, hạn chế và nguyên
nhân, kết quả như sau:
2.1. Những kết quả đạt được
Dưới sự chỉ đạo sát sao của Thành ủy, HĐND, UBND thành phố, cùng sự phối
hợp của các sở, ban, ngành của tỉnh trong thời gian qua phần lớn các dự án có sử dụng
đất đã cơ bản hoàn thành xong công tác GPMB và bàn giao mặt bằng cho các chủ dự án
tiến hành thi công, xây lắp công trình. Nhờ công tác GPMB được đẩy nhanh tiến độ nên
một số dự án lớn do các Bộ ngành, UBND tỉnh và các dự án do UBND thành phố và các
phường, xã làm chủ đầu tư đã cơ bản được thi công xây dựng đảm bảo đúng tiến độ.
ii


Công tác GPMB được thực hiện tốt tạo điều kiện cho nhiều dự án lớn phát
triển, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp - dịch vụ thương mại - nông nghiệp
2.2. Những hạn chế
+ Về đội ngũ làm công tác GPMB: Công tác xây dựng đội ngũ làm công tác
GPMB được các cấp, các ngành hết sức tạo điều kiện và quan tâm kịp thời. Tuy nhiên,
trong công tác điều động, bổ nhiệm cán bộ lãnh đạo làm công tác GPMB một đơn vị
chưa đáp ứng được yêu cầu, nhiệm vụ trong tình hình mới. Đối với một số nhân viên khi
được điều động về làm việc tại cơ quan GPMB về trình độ chuyên môn không phù hợp,
chưa được trải nghiệm qua thực tế nên trong quá trình thực hiện không tự làm chủ được
công việc, còn thụ động, trông chờ, ỷ lại.

+ Về cơ chế, chính sách áp dụng: Mức bồi thường, hình thức bồi thường còn
nhiều bất cập, các văn bản, chính sách khi ban hành chưa chặt chẽ còn nhiều kẽ hở,
từ ngữ khó hiểu, khó áp dụng ngay mà còn phải điều chỉnh nhiều lần. Sự điều chỉnh
trong giá đền bù quá lớn hoặc chưa thực sự hợp lý với quy định của pháp luật hoặc
không phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. Chính sách hỗ trợ công trình
công trình, nhà, vật kiến trúc thấp chỉ tương ứng với khoảng 50% giá trị thực tế đã
gây khó khăn rất lớn trong công tác đền bù, nhiều chính sách chưa phù hợp với tình
hình thực tế của địa phương dẫn đến nhiều khó khăn, vướng mắc.
+ Về quy trình triển khai thực hiện: Các dự án được triển khai trên địa thành
phố Hưng Yên cơ bản đã đáp ứng quy trình thực hiện theo quy định hiện hành của
luật đảm bảo đáp ứng tốt mọi quyền lợi và nghĩa vụ của người dân khi bị thu hồi
đất. Tuy nhiên ở một số dự án do tính phức tạp ở một số địa phương, tính cấp bách
của dự án nên vẫn để tình trạng khiếu nại, khiếu kiện của nhân dân thường xuyên
sảy ra trong quá trình triển khai thực hiện,
2.3. Nguyên nhân
+ Công tác tuyên truyền, vận động: Ở một số điểm chưa đạt được yêu cầu, đội
ngũ làm công tác tác tuyên truyền chưa có kinh nghiệm, chưa được đào tạo cơ bản,
chủ yếu là tự phát;
+ Công tác phối hợp: Ở một số bước, công tác phối hợp chưa thực sự nhịp
nhàng, một số cơ quan khi thực hiện nhiệm vụ còn thể hiện sự đùn đẩy, thiếu sự chủ
động, né tránh, sợ trách nhiệm
iii


+ Công tác giải quyết đơn thư khiếu nại, tiếp công dân phục vụ GPMB: Công
tác này, được tập trung chủ yếu ở cơ quan Thanh tra và Ban GPMB, mặc dù thành
phố đã thành lập Tổ phụ trách giải quyết đơn thư do đồng chí Phó Chánh Văn
phòng phụ trách nhưng lực lượng này còn mỏng, đa phần là cán bộ còn trẻ, chưa có
kinh nghiệm trong vấn đề giải quyết các đơn thư, khiếu nại của nhân dân về công
tác GPMB nên một số dự án trên địa bàn các phường, xã vẫn còn tình trạng đơn thư

khiếu nại kéo dài và vượt cấp sảy ra như: Dự án xây dựng nối 2 đường cao tốc
+ Công tác quản lý đất đai: Ở một số xã, phường công tác quản lý đất đai còn hết
sức lỏng lẻo, tình trạng lấn chiếm đất công sảy ra thường xuyên, việc ký kết hợp đồng
thầu khoán, đa canh ở một số xã không đúng quy định, vượt quá thẩm quyền, ký xác
nhận văn bản liên quan đến công tác bồi thường không phù hợp với thực tế
+Về công tác cải cách thủ tục hành chính trong GPMB: Một số bước, công
đoạn mặc dù đã được cải cách nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ được
giao; công tác đào tạo, bồi dưỡng cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức làm
công tác GPMB chưa được quan tâm kịp thời.
+ Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát : Đối với những dự án mang tính
phức tạp, thành phố đã thành lập các Đoàn giám sát công tác thực hiện, tổ giám sát
công tác GPMB. Tuy nhiên ở một số điểm chưa thực sự đem lại hiệu quả, còn mang
tính hình thức, không đủ mạnh để ngăn chặn, dăn đe.
Chương 3:
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HƯNG YÊN
Từ những nguyên nhân trên kết hợp với phương hướng đổi mới công tác
GPMB, luận văn đưa ra những giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác
GPMB các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Hưng Yên như sau:
3.1. Giải pháp
+ Chuẩn hóa đội ngũ làm công tác GPMB:
Nâng cao năng lực quản lý, trình độ chuyên môn, phẩm chất đạo đức của đội
ngũ làm công tác GPMB; Công tác giáo dục phẩm chất đạo đức của người cán bộ
làm công tác GPMB phải được quan tâm hàng đầu.
iv


Thường xuyên quan tâm, đào tạo, bồi dưỡng cả về nhiệm vụ chuyên môn và
trình độ lý luận. Công tác đào tạo, bồi dưỡng được tiến hành thường xuyên, trọng

tâm. Có kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý, nhất là kiến thức về quản lý
quy hoạch, quản lý dự án và xây dựng chế độ đãi ngộ đối với đội ngũ cán bộ làm
công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp thành phố, cấp xã. Phải thường xuyên
mở các lớp tập huấn về chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ làm công tác GPMB,
đặc biệt là cán bộ cấp phường, xã, cán bộ thôn xóm.
+ Áp dụng cơ chế chính sách GPMB:
Cần tập trung cao độ công tác rà soát, khảo sát thực tế theo từng địa bàn, khu
vực, vị trí cụ thể làm cơ sở để trình UBND tỉnh điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với
thực tế từng địa phương; Đề xuất chính sách về bồi thường, hỗ trợ đối với các hộ sản
xuất đa canh, các hộ nhận hợp đồng thầu khoán trên diện tích đất công ích; chính
sách về tái định cư, đầu tư cơ sở hạ tầng, cơ chế xét duyệt các đối tượng được vào các
khu TĐC tập trung và công tác quản lý quỹ đất TĐC trên địa bàn các phường, xã.
+ Tuân thủ quy trình thực hiện GPMB:
Trong quá trình triển khai thực hiện phải luôn tuân thủ quy trình thực hiện
công tác GPMB. Trường hợp do tiến độ cấp bách của dự án có thể lồng ghép các
bước trong quy trình nhưng vẫn phải đảm bảo đầy đủ các nội dung. Bên cạnh đó,
cần quan tâm công tác giải quyết kịp thời những tồn tại vướng mắc phát sinh trong
quá trình triển khai thực hiện.
+ Tăng cường công tác quản lý Nhà nước cấp thành phố về đất đai:
Đầu tư cho công tác đo vẽ bản đồ, lập, quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa chính
theo hướng chính quy, hiện đại, đầu tư thiết bị tin học đồng bộ cho công tác quản lý
hồ sơ địa chính từ cấp cơ sở.
+ Tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực GPMB
Triệt để cải cách các thủ tục hành chính trong bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư, thu hồi đất, đảm bảo đúng quy trình, thủ tục, thời gian giải quyết; nghiêm túc
thực hiện việc công khai, minh bạch kết quả kiểm kê, phương án, cơ chế, chính
sách, đơn giá áp dụng, chủ trương thu hồi đất, quyết định thu hồi đất, quy hoạch chi
tiết và lập bản đồ địa chính khu vực thu hồi đất..
v

+ Thực hiện tốt công tác kiểm tra, thanh tra, giám sát, công tác tiếp công dân
Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát trong việc thực hiện công tác bồi
thường GPMB nhằm kịp thời phát hiện, bổ sung và điều chỉnh các cơ chế chính
sách còn bất cập, không phù hợp với thực tiễn; phát huy dân chủ ở cơ sở, giải quyết
kịp thời các kiến nghị, khiếu nại của người dân; biểu dương, khen thưởng đơn vị, cá
nhân có thành tích trong việc thực hiện.
+ Hoàn thiện công tác chăm lo đến quyền lợi của người bị thu hồi đất và hậu của
công tác thu hồi đất:
Có cơ chế, chính sách hỗ trợ đối với những đối tượng bị thu hồi đất đặc biệt
là phải di chuyển chỗ ở và phải tái định cư, tăng cường công tác an sinh xã hội,xây
dựng các giải pháp đẩy lùi các tệ nạn xã hội góp phần ổn định tình hình chính trị
trên địa bàn thu hồi đất.
3.2. Kiến nghị
+ Kiến nghị với UBND tỉnh Hưng Yên
- Phân định hạng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp để có mức giá phù hợp và
cần phù hợp với giá thị trường tại thời điểm đền bù; Dựa trên yếu tố thị trường để
ban hành giá tính đền bù thiệt hại là chủ trương chính sách của Nhà nước trong thời
gian hiện nay vì vậy cần; Điều chỉnh, bổ sung về chính sách hỗ trợ, tái định cư đề
nghị UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện phối hợp với các sở, ban, ngành tiến hành
nhanh, kịp thời để tạo điều kiện cho các hộ gia đình bị thu hồi đất, giải toả nhà có
nơi ăn chốn ở ổn định. Đào tạo nghề cho những cá nhân, hộ gia đình, giải quyết lực
lượng lao động dư thừa khi thu hồi đất để họ sớm tạo thu nhập, ổn đinh tâm lý.
+ Kiến nghị với các cơ quan liên quan
- Sở xây dựng, sở Tài chính: Cần ban hành giá chi tiết về công trình, nhà ở,
vật kiến trúc, các tài sản khác trên đất để có cơ sở áp giá bồi thường, hỗ trợ. Khi ban
hành giá đề nghị kiểm tra thực tế giá khu vực tại thời điểm đền bù với gía dự định
trong chính sách bồi thường, hỗ trợ sao cho sát với giá thị trường.
- Sở Tài nguyên và Môi trường: Tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất
đai, đồng thời chấn chỉnh những vi phạm trong quản lý sử dụng đất, các ngành chức

năng cần tiến hành rà soát, kiểm tra lại hồ sơ các dự án. Đồng thời có biện pháp thu hồi
các dự án đã có chủ trương đầu tư nhưng chưa được triển khai, chưa phê duyệt quy
hoạch, các dự án điều chỉnh quy hoạch mà thời gian thực hiện chậm so với quy định.
vi


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
CHƯƠNG TRÌNH THẠC SĨ ĐIỀU HÀNH CAO CẤP-EXECUTIVE MBA
------- -------

PHẠM QUỐC HOÀN

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HƯNG YÊN, TỈNH HƯNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS NGUYỄN VĂN NAM

HÀ NỘI, NĂM 2018


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Vì vậy việc quản lý và
sử dụng tài nguyên này một cách hợp lý và hiệu quả là mục tiêu quan trọng trong
chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Luật đất đai năm 2013 của

Việt Nam đã quy định tại Điều1: “ Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý”.
Bước vào thời kì công nghiệp hoá, hiện đại hoá, kéo theo đó là quá trình đô thị
hoá diễn ra mạnh mẽ ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước; Đặc biệt đối với thành phố
Hưng Yên đang trong quá trình thực hiện Nghị quyết Đại hội đảng bộ tỉnh Hưng Yên
lần thứ XVIII và Đại hội đảng bộ thành phố Hưng Yên lần thứ XX trong đó đề ra
mục tiêu phấn đấu xây dựng thành phố Hưng Yên trở thành đô thị loại II trước năm
2020 và tiến hành xây dựng hạ tầng khu đại học Phố Hiến tại tỉnh Hưng Yên để tiếp
nhận các trường Đại học về đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố. Để đáp ứng nhu
cầu đó cần một lượng lớn đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng, các trường đại học, cao
đẳng, trung học chuyên nghiệp, siêu thị, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí…
Do đó khối lượng công việc giải phóng mặt bằng trong giai đoạn hiện nay trên địa
bàn thành phố Hưng Yên là rất lớn, công tác giải phóng mặt bằng là nhiệm vụ hết sức
khó khăn, phức tạp, thường xuyên và lâu dài và giải phóng mặt bằng cũng là một
trong những công tác phục vụ cho việc quản lý nhà nước về đất đai. Nhà nước giao
đất cho các tổ chức kinh tế, các đơn vị vũ trang, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, cá
nhân, hộ gia đình thuê đất và khi cần Nhà nước có thể thu hồi đất vì mục đích quốc
phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội khi đó người sử dụng đất phải tuân thủ.
Tuy nhiên công tác giải phóng mặt bằng trên thực tế diễn ra khá phức tạp do cơ chế
chính sách chưa đồng bộ, người dân chưa đồng thuận, chưa hiểu được việc giải
phóng mặt bằng để phục vụ xây dựng các dự án có ảnh hưởng tích cực đến phát triển
1


kinh - tế xã hội tại địa phương. Mặt khác, công tác quy hoạch, kế hoạch và công tác
giải phóng mặt bằng nhiều khi diễn ra chưa công khai, minh bạch, chưa phổ biến chi
tiết tới người bị thu hồi đất; các chế độ chính sách của Nhà nước chưa tính toán hết
các tình huống xảy ra trong thực tế và một khó khăn nữa là công tác đền bù GPMB
trong quá trình thực hiện còn gây nhiều bức xúc trong nhân dân.
Vì vậy, nâng cao chất lượng giải phóng mặt bằng là vấn đề rất được quan tâm

của Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan như Bộ Giao thông vận tải, Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ tài chính..., UBND các cấp. Đó cũng chính là vấn đề
luôn phải quan tâm của mọi cán bộ, công chức thực hiện nhiệm vụ trực tiếp cũng
như đảm bảo quyền lợi của nhân dân. Với những ý nghĩa trên, tôi chọn đề tài luận
văn “Hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng đối với các dự án đầu tư xây
dựng trên địa bàn thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên” để nghiên cứu làm luận
văn thạc sỹ của mình.

2. Mục tiêu nghiên cứu
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng của các dự án
đầu tư xây dựng tại thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng giải phóng mặt bằng của các dự
án đầu tư xây dựng tại thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên, đáp ứng yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội của cả nước nói chung và của tỉnh Hưng Yên nói riêng.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư
xây dựng sử dụng vốn ngân sách nhà nước (NSNN) tại thành phố Hưng Yên, tỉnh
Hưng Yên.
- Phạm vi nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu việc thực hiện công tác
Giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn NSNN tại thành
phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên do Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng đô thị thành phố Hưng Yên làm chủ đầu tư
+ Không gian: Công tác đền bù Giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư xây
dựng tại thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên
+ Thời gian: 2014-2016.
2


4. Phương pháp nghiên cứu

4.1 Quy trình nghiên cứu
Quy trình nghiên cứu bao gồm 3 bước
- Nghiên cứu cơ sở lý luận chung về công tác Giải phóng mặt bằng khi Nhà
nước thu hồi đất.
- Nghiên cứu thực trạng thực hiện công tác Giải phóng mặt bằng của các dự án
đầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn NSNN tại thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên
được thực hiện bởi Ban quản lý dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị thành phố
Hưng Yên để tìm ra được những bất cập và hạn chế của công tác giải phóng mặt
bằng hiện nay.
- Trên cơ sở các khó khăn, vướng mắc và nguyên nhân trong công tác GPMB,
đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác GPMB tại thành phố
Hưng Yên được thực hiện nhanh chóng, công bằng và hiệu quả hơn.
4.2. Các dữ liệu cần thu thập và phương pháp thu thập
- Dữ liệu thứ cấp: Thực hiện kế thừa những nội dung qua sách báo, tạp chí, niên
giám thống kê, báo cáo tổng kết, các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của
thành phố Hưng Yên, kết quả của các công trình nghiên cứu có liên quan đã được công
bố. Các bài báo, bản tin trên các phương tiện truyền thông, thông tin trên các trang
website của Tỉnh Hưng Yên,
+ Thu thập tài liệu có sẵn tại Ban quản lý dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô
thị thành phố Hưng Yên, các phòng ban có liên quan của UBND thành phố Hưng
Yên, tỉnh Hưng Yên.
- Đề tài chủ yếu sử dụng phương pháp thu thập thông tin, phân tích tổng hợp,
phương pháp toán học, phương pháp thống kê và một số phương pháp khác.
Thông qua phân tích các nội dung này tác giả rút ra nguyên nhân ảnh hưởng công
tác Giải phóng mặt bằng của các dự án trên địa bàn thành phố Hưng Yên và đề
xuất các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Hưng Yên..
3

5. Kết cấu của luận văn
Ngoài lời cam đoan, lời cảm ơn, danh mục bảng biểu, tài liệu tham khảo, phần
kết luận thì luận văn gồm 3 chương:
Chương I: Những vấn đề cơ bản trong công tác giải phóng mặt bằng của các
dự án đầu tư xây dựng cơ bản
Chương II: Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư xây
dựng trên địa bàn thành phố Hưng Yên
Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác GPMB các dự án đầu tư xây dựng
trên địa bàn thành phố Hưng Yên

4


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠ BẢN

1.1. Khái quát chung về công tác GPMB đối với các dự án đầu tư XDCB
1.1.1. Khái niệm về giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng (GPMB) là quá trình Nhà nước thu hồi đất của tổ chức,
cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối các công
trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên phần đất được quy hoạch cho việc mở
rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó.
Công tác GPMB được thực hiện từ khi thành lập Hội đồng GPMB của dự án
cho tới khi giao mặt bằng cho chủ đầu tư. Mỗi một dự án được tiến hành trên một khu
vực nhất định với quy mô thực hiện khác nhau, do đó việc thực hiện công tác GPMB
cũng thể hiện khác nhau tuỳ thuộc vào từng dự án, trên cơ sở bồi thường thiệt hại, ổn
định lại cuộc sống cho những đối tượng phải di dời - người bị thu hồi đất.
Giải phóng mặt bằng là một khái niệm suy rộng của công tác thu hồi đất phục
vụ quốc phòng an ninh và các dự án phát triển kinh tế- xã hội, bao gồm các công

đoạn: từ bồi thường cho đối tượng sử dụng đất giải toả các công trình trên đất, di
chuyển người dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ cho người bị
thu hồi đất, tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống.

1.1.2. Khái nệm về công tác giài phóng mặt bằng cho dự án sử dụng vốn
ngân sách nhà nước
Giải phóng mặt bằng là quá trình Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình sử dụng đất để chuyển giao cho các chủ đầu tư các dự án có sử dụng vốn NSNN.
Sau đó chủ dự án sẽ di dời các đối tượng như nhà ở, các công trình xây dựng trên đất,
cây cối hoa màu… trả lại mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi thường thiệt hại,
ổn định lại cuộc sống cho những đối tượng phải di dời – người bị thu hồi đất.
5


Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp, thể hiện sự khác nhau
tại các địa phương, đối với mỗi dự án và liên quan trực tiếp đến quyền lợi, lợi ích và
trách nhiệm của các bên tham gia (người bị thu hồi đất, chủ dự án đầu tư, Nhà
nước) và của cả xã hội. Tại các địa phương khác nhau có những chính sách bồi
thường, hỗ trợ khác nhau nên công tác giải phóng mặt bằng tại bất cứ địa phương
nào cũng đều hết sức phức tạp.
Trong những năm gần đây, quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và quá
trình mở rộng, chỉnh trang đô thị diễn ra hết sức mạnh mẽ thì càng có nhiều yêu cầu
bức thiết đặt ra. Một trong những yêu cầu đó là công tác GPMB để mở mang phát
triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu du lịch, dịch vụ, khu
dân cư, mạng lưới giao thông, trường học, bệnh viện, các công trình phục vụ phát
triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng và nâng cao đời sống nhân dân… Để
triển khai các dự án đó nhất thiết phải có mặt bằng sạch.
Trong khi đó mặt bằng đất đai được sử dụng cho các dự án xây dựng các công
trình không phải có sẵn, không phải hoàn toàn lấy từ đất chưa sử dụng mà có thể từ
các mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng, quản lý khác nhau. Phần lớn các dự án

có sử dụng đất trong xây dựng thường tập trung ở những nơi dân cư đông đúc do đó
phải lấy đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đã và đang sử dụng đất.

1.2. Đặc điểm của giải phóng mặt bằng các dự án sử dụng vốn NSNN
1.2.1. Giải phóng mặt bằng cho dự án của Nhà nước có tính đặc thù của vùng:
Mỗi dự án được thực hiện trên một vùng đất nhất định mà ở đó điều kiện tự
nhiên, kinh tế xã hội, phong tục, tập quán là mang tính đặc thù của vùng. Với mỗi vị
trí, mỗi vùng khác nhau quy định chất đất và sự cải tạo đầu tư vào đất là khác nhau
do đó cũng quyết định giá khác nhau đối với mỗi vùng, mỗi địa phương (vùng đồng
bằng, vùng miền núi hay trung du…). Trên mỗi khu đất lại có đặc tính khác nhau
như đất ở đô thị khác hoàn toàn đất ở nông thôn, đất ở khác đất nông nghiệp và đất
công ích…hệ qủa là các công trình, tài sản trên đất cũng như là giá đất rất khác
6


nhau. Chính vì thế việc đền bù giải phóng mặt bằng ở mỗi dự án, mỗi khu vực là
hoàn toàn không giống nhau.

1.2.2. Giải phóng mặt bằng cho dự án của Nhà nước có tính đa dạng, phức tạp:
Do giải phóng mặt bằng mang tính đa dạng, tuỳ theo từng dự án cải tạo, nâng
cấp hay xây dựng mới trên từng vị trí với điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, phong
tục, tập quán khác nhau nên công tác đền bù được thực hiện theo các công đoạn
khác nhau, đòi hỏi nhiệm vụ chuyên trách của Ban giải phóng mặt bằng, Hội đồng
giải phóng mặt bằng cần được chú ý và vận dụng hết sức linh hoạt quy chế, chính
sách của Nhà nước vào điều kiện cụ thể của từng dự án.

1.2.3. Giải phóng mặt bằng cho dự án của Nhà nước liên quan đến các
điểm dân cư:
GPMB liên quan trực tiếp tới đời sống thiết thực của người dân phải di dời,
chúng ta đã bỏ đi những cái sẵn có của người dân tồn tại rất lâu đời như phong

tục, tập quán, thói quen, lối sống, tâm lý của người dân thậm chí cả tâm linh của
họ, vì thế ngoài việc được hỗ trợ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản trên đất thì
Nhà nước còn phải thực hiện một số chính sách hỗ trợ họ như: đào tạo nghề,
chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định cuộc sống, ổn định sản xuất, xây dựng các khu
tái định cư cho người dân bị thu hồi cũng như các khoản hỗ trợ khác theo quy
định của Nhà nước.
Tóm lại công tác giải phóng mặt bằng thu hồi đất ở bất cứ đâu đều là công tác
hết sức phức tạp, ảnh hưởng đến tiến độ và tổng mức đầu tư của dự án. Một dự án,
chương trình để tiến hành thuận lợi và theo đúng tiến độ được phê duyệt thì yêu cầu
về công tác giải phóng mặt bằng và bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư phải
hoàn thành theo đúng tiến độ và thời gian cam kết.

1.3. Nội dung công tác giải phóng mặt bằng.
1.3.1. Quy trình của công tác giải phóng mặt bằng
Các bước của quy trình thực hiện công tác GPMB được mô tả theo sơ đồ sau:
7


Bước 1

Thông báo thu hồi đất

Bước 2

Thu hồi đất

Bước 3

Kiểm kê đất đai, tài sản trên đất

Bước 4

Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ,
tái định cư

Bước 5

Niêm yết, công khai phương án lấy ý kiến
của nhân dân

Bước 6

Hoàn chỉnh phương án

Bước 7

Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức
triển khaithực hiện

Bước 8

Chi trả tiền bồi thường

Bước 9

Bàn giao mặt bằng và thực hiện cưỡng chế
thu hồi đất (nếu có)

Sơ đồ 1.1. Các bước của quy trình thực hiện GPMB đối với dự án đầu tư sử
dụng vốn NSNN

(Nguồn: Tác giả tổng hợp)
Theo sơ đồ hình vẽ, quy trình thực hiện GPMB đối với dự án đầu tư được
thực hiện qua các bước sau:
Bước 1. Thông báo thu hồi đất
Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông
nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi
đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
Thông báo thu hồi đất phải được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ
biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện
thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt
8