Một số giải pháp trong công tác giải phóng mặt bằng đối với các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông trọng điểm tả ngạn sông hồng thành phố hà nội

1

Bộ GIáO DụC Và ĐàO TạO
VIệN ĐạI HọC Mở Hà NộI






LUN VN THC S KINH T


MộT Số GIảI PHáP TRONG CÔNG TáC GIảI PHóNG MặT BằNG
ĐốI VớI CáC Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG Hạ TầNG GIAO THÔNG
TRọNG ĐIểM Tả NGạN SÔNG HồNG THàNH PHố Hà NộI



NGUYễN XUÂN THIệN

Chuyờn ngnh : Qun tr kinh doanh
Mó s : 60340102

Ngi hng dn khoa hc:

PGS.TS. HU TNG

Hà NộI 2012


2



1

MỤC LỤC
Trang
Danh mục các chữ viết tắt
5
Danh mục các bảng biểu
6
Mở đầu
7
Chương 1 – Những vấn đề chung về giải phóng mặt bằng
10
1.1 Khái niệm về giải phóng mặt bằng 10
1.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ khi giải phóng mặt bằng 10
1.2.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 10
1.2.2 Đặc điểm về công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng 11
1.3 Quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng 12
1.3.1 Bồi thường thiệt hại về đất 12
1.3.1.1 Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất 12
1.3.1.2 Điều kiện để được bồi thường thiệt hại về đất 13
1.3.1.3 Giá đất để tính bồi thường 14
1.3.1.4 Bồi thường đất nông nghiệp 15

1.3.1.5 Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia
đình, cá nhân
15
1.3.1.6 Bồi thường đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của tổ
chức
16
1.3.1.7 Bồi thường đối với đất ở 16
1.3.2 Bồi thường thiệt hại về tài sản 17
1.3.2.1 Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tải sản 17


2

1.3.2.2 Bồi thường thiệt hại đối với nhà, công trình xây dựng trên đất 17
1.3.2.3 Bồi thường thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi 18
1.3.2.4 Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở
thuộc sở hữu Nhà nước
19
1.3.2.5 Bồi thường về di chuyển mồ mả 19
1.3.2.6 Bồi thường đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhà thờ,
đình, chùa, am, miếu
19
1.3.3 Các chính sách hỗ trợ 20
1.3.3.1 Hỗ trợ di chuyển 20
1.3.3.2 Hỗ trợ tái định cư 20
1.3.3.3 Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất 21
1.3.3.4 Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao
không được công nhận là đất ở
22
1.3.3.5 Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm 23

1.3.3.6 Hỗ trợ khác 24
1.3.4 Bố trí tái định cư 24
1.4 Trình tự tổ chức thực hiện 25
1.4.1 Giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 25
1.4.2 Trách nhiệm của Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 26
1.4.3 Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 27
1.5 Chính sách bồi thường khi thu hồi đất của một số nước trong khu vực 28
1.5.1 Chính sách bồi thường khi thu hồi đất của Trung Quốc 28
1.5.2 Chính sách bồi thường khi thu hồi đất của Hàn Quốc 30


3

1.5.3 Chính sách bồi thường khi thu hồi đất của Thái Lan 31
Chương 2 – Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại một số dự
án đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông tả ngạn sông Hồng thành phố
Hà Nội
32
2.1 Khái quát một số đặc điểm khu vực Hà Nội 32
2.1.1 Đặc trưng về địa lý, khí hậu của thành phố Hà Nội 32
2.1.1.1 Vị trí địa lý, địa hình 32
2.1.1.2 Thuỷ văn 33
2.1.1.3 Khí hậu 34
2.1.2 Đặc trưng về kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội 35
2.1.2.1 Đặc trưng kinh tế - xã hội 35
2.1.2.2 Phương hướng phát triển kinh tế xã hội của thủ đô Hà Nội 37
2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng trên địa
bàn thành phố Hà Nội
39
2.2 Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng đối với một số dự án đầu tư

xây dựng hạ tầng giao thông tả ngạn sông Hồng
39
2.2.1 Dự án xây dựng đường 5 kéo dài 40
2.2.1.1 Khái quát về dự án 40
2.2.1.2 Công tác thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 41
2.2.1.3 Khó khăn và vướng mắc 46
2.2.2 Dự án xây dựng cầu Nhật Tân 52
2.2.2.1 Khái quát về dự án 52
2.2.2.2 Công tác thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 53


4

2.2.2.3 Khó khăn và vướng mắc 62
2.3 Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội

65
2.3.1 Những kết quả đạt được 65
2.3.2 Những khó khăn và nguyên nhân 67
Chương 3 – Một số giải pháp và kiến nghị nhằm đảm bảo tiến độ giải
phóng mặt bằng
72
3.1 Quan điểm về công tác giải phóng mặt bằng 72
3.2 Một số giải pháp nhằm đảm bảo tiến độ giải phóng mặt bằng 73
3.3 Kiến nghị 76
Kết luận
79
Tài liệu tham khảo
80

5

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ASXH An sinh xã hội
BQLDA Ban Quản lý dự án
BT,HT,TĐC Bồi thường, Hỗ trợ, tái định cư
BTHTr-GPMB Bồi thường hỗ trợ - giải phóng mặt bằng
GPMB Giải phóng mặt bằng
NĐ Nghị định
UBND Uỷ ban nhân dân
HĐND Hội đồng nhân dân
v/v Về việc
TĐC Tái định cư
GTVT Giao thông vận tải
TP Thành phố
TNMT Tài nguyên môi trường

QLDA Quản lý dự án








6

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với hộ gia đình ông
Nguyễn Văn Huỳnh tại thôn Đông Trù – xã Đông Hội – huyện Đông Anh.
Bảng 2.2: Bảng tính chi tiết phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất đối với hộ gia đình ông Nguyễn Văn Huỳnh.
Bảng 2.3:Bảng giá đất ở năm 2012 một số tuyến đường trên địa bàn quận Long
Biên.
Bảng 2.4: Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với hộ gia đình ông Đinh
Văn Phúc tại thôn Ngọc Giang – xã Vĩnh Ngọc – huyện Đông Anh.
Bảng 2.5: Bảng tính chi tiết phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất đối với hộ gia đình ông Đinh Văn Phúc.
Bảng 2.6:Giá đất nông nghiệp khu vực đồng bằng năm 2012 một số vùng trên địa
bàn thành phố Hà Nội.

7

MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011-2020 được thông qua
tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng đã xác định một trong ba khâu
đột phá chiến lược là: “xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ, với một số công
trình hiện đại, tập trung vào hệ thống giao thông và hạ tầng đô thị lớn”; đồng thời
nêu rõ một trong những nhiệm vụ trọng tâm giai đoạn 2011-2015 là: “xây dựng
đồng bộ kết cấu hạ tầng kinh tế, nhất là hệ thống giao thông”. Để chủ trương đúng
đắn của Đảng trở thành hiện thực, cần có biện pháp khắc phục những tồn tại trong
việc phát triển hạ tầng giao thông hiện nay.
Một trong những nguyên nhân gây cản trở việc phát triển hạ tầng giao thông
hiện nay chính là việc không có mặt bằng bàn giao cho các đơn vị thi công khi triển
khai thực hiện dự án.
Xuất phát từ lý do nêu trên và thực trạng về công tác giải phóng mặt bằng
thời gian gần đây, tôi đã chọn đề tài “Một số giải pháp trong công tác giải phóng
mặt bằng đối với các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông trọng điểm tả
ngạn Sông Hồng thành phố Hà Nội” để điều tra, tìm hiểu thực trạng, nguyên nhân
cản trở công tác giải phóng mặt bằng đối với các dự án phát triển hạ tầng giao thông
trên địa bàn thành phố Hà Nội nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ của các dự áncũng
như đáp ứng được một số yêu cầu trong công cuộc phát triển kinh tế xã hội của đất
nước.
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

Với đề tài nghiên cứu đã chọn thì mục đích nghiên cứu gồm:
- Hệ thống cơ sở lý luận áp dụng để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, GPMB
đối với các dự án do Ban quản lý dự án hạ tầng Tả Ngạn làm chủ đầu tư trên địa
bàn thành phố Hà Nội.


8

- Tìm hiểu công tác thực hiện bồi thường, hỗ trợ, GPMB tại Ban quản lý dự án hạ
tầng Tả Ngạn trong thời gian 2004-2012.
- Đề xuất các phương án, biện pháp để đẩy nhanh tiến độ bàn giao mặt bằng cho
nhà thầu thi công đối với các dự án mà Ban quản lý dự án hạ tầng Tả Ngạn đang
thực hiện.
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đối tượng nghiên cứu là những vấn đề cơ bản về công tác giải phóng mặt
bằng khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông.
- Phạm vi nghiên cứu chủ yếu là hoạt động bồi thường, hỗ trợ, giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất cho các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng giao
thông do Ban quản lý dự án hạ tầng Tả Ngạn thành phố Hà Nội thực hiện.
4. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU
- Nghiên cứu những vấn đề cơ bản trong công tác giải phóng mặt bằng khi
thực hiện các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông.
- Phân tích đặc điểm và thực trạng của công tác giải phóng mặt bằng trong
giai đoạn hiện nay đối với các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông do Ban
quản lý dự án hạ tầng Tả Ngạn thành phố Hà Nội thực hiện.
- Đưa ra một số giải pháp trong công tác giải phóng mặt bằng nhằm đảm bảo
tiến độ cho các dự án mà Ban quản lý dự án hạ tầng Tả Ngạn thành phố Hà Nội
đang thực hiện.
5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong đề tài này là: phương pháp

phân tích, thống kê, tổng hợp so sánh và xử lý số liệu từ thu thập thông tin thực tế
qua các dự án đã và đang thực hiện tại Ban quản lý dự án hạ tầng Tả Ngạn thành
phố Hà Nội.



9

6. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
- Đề tài đã tổng hợp, hệ thống hoá những lý luận về những vấn đề trong công
tác giải phóng mặt bằng.
- Đánh giá những nguyên nhân cơ bản dẫn đến việc chậm bàn giao mặt bằng
cho các nhà thầu thi công của các dự án do Ban quản lý dự án hạ tầng Tả Ngạn làm
chủ đầu tư và đưa ra một số biện pháp nhằm đảm bảo tiến độ cho các dự án hạ tầng
giao thông trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Là tài liệu tham khảo cho các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực
quản lý đất đai và những người quan tâm khác.
7. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương :
Chương 1: Những vấn đề chung về công tác giải phóng mặt bằng.
Chương 2: Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại một số dự án đầu tư xây
dựng hạ tầng giao thông tả ngạn sông Hồng thành phố Hà Nội.
Chương 3: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm đảm bảo tiến độ giải phóng mặt
bằng.

10

CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1 KHÁI NIỆM VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG.
Theo từ điển Việt Nam, giải phóng mặt bằng có nghĩa di dời, dọn dân đi nơi
khác để lấy mặt bằng xây dựng công trình.
Đối với quá trình xây dựng cơ sở vật chất cho nền kinh tế và quá trình
chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng hiện đại hoá thì việc sử dụng hợp lý, hiệu
quả các nguồn lực là hết sức quan trọng. Trong đó, đất đai là một nguồn lực có yếu
tố quyết định đối với các mục tiêu xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội.Do đó,
GPMBthực chất là việc Nhà nước thu hồi lại đất đang sử dụng của các tổ chức, cá
nhân để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng phục vụ cho mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, và mục đích phát triển kinh tế, xã hội.
Nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng xã hội, kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hiện đại hoá
công nghiệp, nông nghiệp … đòi hỏi quỹ đất khá lớn mà Nhà nước cần thu hồi để
chuyển đổi mục đích sử dụng theo hướng có hiệu quả. Công tác GPMB là một tất
yếu trong quá trình thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội. Đất đai chính
là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là một yếu tố đầu vào quan trọng của bất kỳ ngành
sản xuất, dịch vụ nào.
1.2 CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI GPMB.
1.2.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Khi thực hiện việc thu hồi đất để GPMB, người có đất bị thu hồi sẽ được
Nhà nước bồi thường thiệt hại đối với phần diện tích đất bị thu hồi. Những thiệt hại
về tài sản gắn liền với phần diện tích đất bị thu hồi cũng được bồi thường. Ngoài

ra, Nhà nước còn có các chính sách hỗ trợ đối với người bị thu hồi đất.
“Bồi thường” là việc trả lại giá trị tương xứng phần thiệt hại cho một chủ thể
nào đó bị thiệt hại bởi hành vi gây thiệt hại của một chủ thể khác. Sự thiệt hại có thể
là thiệt hại về vật chất, có thể thiệt hại cả về tinh thần.


11

Theo Luật đất đai 2003 (được sửa đổi bổ sung năm 2009) thì:
“ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.”;
“ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới.”
1.2.2 Đặc điểm về công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng.
Công tác GPMB giai đoạn hiện nay là một trong những vấn đề gặp nhiều
khó khăn trong việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế xã hội
do nó có ảnh hưởng và tác động mạnh mẽ đến lợi ích và đời sống của người dân.
Có thể nói rằng, cơ chế chính sách thực hiện công tác GPMB hiện nay có
nhiều bất cập là do những nhân tố như sau:
- Vấn đề xác định giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi đất chưa
được quy định theo một chuẩn mực nhất quán, nhiều quyết định tính giá đất bồi
thường còn thiếu cơ sở; chính sách bồi thường thay đổi liên tục kéo theo giá bồi
thường có nhiều biến động. Những chính sách ra đời sau thường có lợi hơn cho
người dân so với chính sách trước nên đa số người dân bị thu hồi đất có tâm lý
trông chờ, dây dưa không chịu bàn giao mặt bằng dẫn đến việc khiếu nại, khiếu
kiện triền miên.
- Chủ đầu tư dự án thường phải làm việc với nhiều cơ quan quản lý nhà
nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, ban, ngành, đoàn thể khác nhau để thực hiện
việc bồi thường, hỗ trợ, GPMB dẫn đến tình trạng chồng chéo và thiếu thống nhất

trong việc chỉ đạo thực hiện.
- Việc thu hồi đất không ưu tiên đền bù bằng đất mà thường đền bù bằng
tiền, những trường hợp phải bố trí tái định cư chưa được giải quyết thoả đáng; điều
kiện sinh sống nơi tái định cư thường không tốt bằng nơi ở cũ.


12

- Không đảm bảo công bằng trong số những người sử dụng đất xung quanh
dự án, công trình đang triển khai ( đặc biệt đối với các dự án mở rộng đường giao
thông ), ví dụ: người đang sử dụng đất ở vị trí thuận lợi như giáp với mặt đường nay
bị thu hồi phải chuyển đi tái định cư nơi khác, còn người ở vị trí không thuận lợi
nay ngẫu nhiên được ra mặt đường và đương nhiên là nhận được phần giá trị tăng
thêm của quyền sử dụng đất do dự án công trình đó đem lại.
- Việc Nhà nước trực tiếp thu hồi đất cho mọi dự án còn mang nặng cơ chế
bao cấp nên nhà quy hoạch không đưa yếu tố kinh tế vào bài toán quy hoạch phát
triển của mình nên dẫn đến tình trạng nhiều dự án công trình có chi phí bồi thường
GPMB chiếm tới 80%-90% giá trị của công trình, dự án.
1.3 QUY ĐỊNH VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GPMB.
Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng gồm có: tổ chức,
cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam
định cư tại nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị Nhà nước
thu hồi ( gọi chung là người bị thu hồi đất).
Người bị thu hồi đất bị thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi thì được
bồi thường đất, tài sản, được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi
nghề nghiệp, hỗ trợ di dời và các hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất, bố trí tái định
cư theo quy định.
1.3.1 Bồi thường thiệt hại về đất.
1.3.1.1 Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất.
Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi

thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời
điểm quyết định thu hồi đất. Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc
giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần
chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền theo quy định sau: trường hợp


13

tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu tái
định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch; trường hợp tiền bồi
thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu tái định cư
thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân
đủ điều kiện được giao đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ
nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó.
Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định pháp
luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi
thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách Nhà nước.
1.3.1.2 Điều kiện để được bồi thường thiệt hại về đất.
Người bị thu hồi đất nếu có một trong các điều kiện sau thì được Nhà nước
bồi thường:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai;
- Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phù hợp
với quy định của pháp luật;
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định không có tranh chấp được
UBND cấp xã, phường, thị trấn xác nhận mà có một trong các loại giấy tờ sau:giấy
tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ

địa chính, sổ đăng ký ruộng đất, giấy tờ hợp pháp về thừa kế, cho, tặng quyền sử
dụng đất, giấy mua bán chuyển nhượng được UBND cấp xã xác nhận trước
15/10/1993, giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất theo quy định của
pháp luật, giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho người sử dụng
đất. Ngoài ra, hộ gia đình hay cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy
tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về chuyển
nhượng có chữ ký của các bên liên quan nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi


14

đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật,
nay được UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất không có tranh
chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được
UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh
chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà
án nhân dân, quyết định thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết
định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng
trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là sử dụng
chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
- Tổ chức sử dụng đất mà đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà
tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; đất nhận

chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển
nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; đất sử dụng có nguồn gốc hợp
pháp từ hộ gia đình, cá nhân.
1.3.1.3 Giá đất để tính bồi thường.
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời
điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính
phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng.



15

1.3.1.4 Bồi thường đất nông nghiệp.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi
thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì
được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.
Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức
thì việc bồi thường được thực hiện như sau:
a) Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển
nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường;
b) Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy định tại điểm a
khoản này thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư
vào đất còn lại.
Trường hợp đất thu hồi là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã,
phường, thị trấn thì không được bồi thường về đất, người thuê đất công ích của xã,
phường, thị trấn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào
mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng
đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu

hồi thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh khi
Nhà nước thu hồi thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu chi phí này
là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
1.3.1.5 Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia đình, cá nhân.
Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của
hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài
hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi Nhà nước
thu hồi được bồi thường theo giá đất ở.


16

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận
chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử
dụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do
Nhà nước hoặc do Uỷ ban nhân dân cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì khi Nhà
nước thu hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
1.3.1.6 Bồi thường đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của tổ chức.
Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước
giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp
pháp, mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất.
Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền sử
dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước thì không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; nếu tiền chi phí
đầu tư vào đất còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tiền chi phí
đầu tư này được bồi thường.
Cơ sở của tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất ổn định, nếu là đất được Nhà

nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì không được bồi thường,
nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
1.3.1.7 Bồi thường đối với đất ở.
Người bị thu hồi đất ở được bồi thường bằng việc giao đất ở mới hoặc bằng
nhà ở tái định cư hoặc bằng tiền theo giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có
quyết định thu hồi đất.
Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao
nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện
tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất


17

của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định
giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá
diện tích của đất bị thu hồi.
1.3.2 Bồi thường thiệt hại về tài sản.
1.3.2.1 Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tải sản.
Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi mà bị thiệt hại thì
được bồi thường.Đối với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi
đất mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ
thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản.
Đối với nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép xây dựng thì không được bồi thường. Nhà, công trình khác gắn liền với đất
được xây dựng sau ngày 1/7/2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích
sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt
thì không được bồi thường. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết
định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường.
Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được,

thì chỉ được bồi thường chi phí tháo dỡ, chi phí vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi
tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp
với quy định của pháp luật và thực tế ở địa phương.
1.3.2.2 Bồi thường thiệt hại đối với nhà, công trình xây dựng trên đất.
Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được
bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật
tương đương do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình
được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng
mới của nhà, công trình do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật.


18

Trường hợp nhà, công trình khác thì mức bồi thường bằng tổng giá trị hiện
có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỉ lệ phần trăm theo giá trị
hiện có của nhà, công trình đó. Nhà, công trình xây dựng bị phá dỡ một phần, mà
phần còn lại không sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường
hợp vấn sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ
và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại.
Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng thì mức bồi
thường tính bằng giá trị xây mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật cùng cấp;
nếu công trình không còn sử dụng được thì không được bồi thường.
1.3.2.3 Bồi thường thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi.
Đối với cây trồng hàng năm thì mức bồi thường được tính bằng giá trị sản
lượng của vụ thu hoạch đó. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng
suất của vụ cao nhất trong ba năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương
và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất. Mức bồi thường đối với cây lâu năm
được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng
đất) theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất.
Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác

thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, pahir
trồng lại.
Cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao
cho các tổ chức, hộ gia đình trồng, quản lý chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá
trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý,
chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về phát triển rừng.
Đối với vật nuôi ( nuôi trồng thuỷ sản ) mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến
thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường. Còn tại thời điểm thu hồi đất, mà chưa
đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm;
trường hợp có thể di chuyển được thì bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di


19

chuyển gây ra, mức bồi thường cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với
thực tế.
1.3.2.4 Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước.
Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ
chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà
không được bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích
cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp;
mức bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuê nhà ở
tại nơi tái định cư; diện tích thuê mới tại nơi tái định cư tương đương với diện tích
thuê cũ; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà thuê tại nơi tái
định cư được Nhà nước báncho người đang thuê theo quy định của Chính phủ về
bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; trường hợp đặc biệt không
có nhà tái định cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới; mức hỗ
bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê.

1.3.2.5 Bồi thường về di chuyển mồ mả.
Đối với việc di chuyển mồ mả, mức tiền bồi thường được tính cho chi phí về
đất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan
trực tiếp. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể về mồ mả cho
phù hợp với tập quán và thực tế tại địa phương.
1.3.2.6 Bồi thường đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa,
am, miếu.
Đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hoá, di tích lịch sử,
nhà thờ, đình, chùa, am, miếu trong trường hợp phải di chuyển thì việc bồi thường
cho việc di chuyển các di tích lịch sử, công trình văn hoá, nhà thờ, đình, chùa, am,
miếu do Thủ tướng Chính phủ quyết định đối với công trình do trung ương quản lý,


20

Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đối với công trình do địa phương
quản lý.
1.3.3 Các chính sách hỗ trợ.
Khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất được hỗ trợ các khoản sau: hỗ
trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở; hỗ trợ ổn định đời
sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp
thu hồi đất nông nghiệp; hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất
vườn, ao không được công nhận là đất ở; và các hỗ trợ khác.
1.3.3.1 Hỗ trợ di chuyển.
Hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở khi Nhà nước thu hồi đất thì
được hỗ trợ kinh phí để di chuyển. Đối với tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất hoặc đang sử dụng hợp pháp khi Nhà nước thu hồi mà phải di chuyển cơ sở
sản xuất kinh doanh thì được hỗ trợ kinh phí để tháo dỡ, di chuyển và lắp đặt.
Người bị thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạo
lập chỗ ở mới ( bố trí vào khu tái định cư ) được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ

tiền thuê nhà ở.
Mức hỗ trợ do UBND cấp tỉnh quy định cụ thể.
1.3.3.2 Hỗ trợ tái định cư.
Đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở mà không có chỗ ở
nào khác thì được giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Nhà ở, đất ở tái định cư được
thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi
thường và khả năng chi trả của người được tái định cư.
Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi
thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản
chênh lệch đó; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận
tiền tương đương với khoản tiền chênh lệch đó.


21

1.3.3.3 Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất.
Hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp (kể cả đất vườn, ao) thì được hỗ trợ ổn định đời sống như sau:
- Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được
hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và
trong 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn
có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt
khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng.
- Thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ
ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong
24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có
điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó
khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng.
- Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30kg gạo
trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương.

Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có
đăng ký kinh doanh mà bị ngưng sản xuất, kinh doanh thì được hỗ trợ cao nhất bằng
30% một năm thu nhập sau thuế theo mức thu nhập bình quân của ba năm liền trước
đó được cơ quan thuế xác nhận.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào
mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm đất rừng
đặc dụng, đất rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi nhà nước
thu hồi mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc
doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được
hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận
khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất
nông nghiệp thì được hỗ trợ bằng tiền. Mức hỗ trợ cao nhất bằng giá đất bồi thường


22

tính theo diện tích đất thực tế thu hồi, nhưng không vượt hạn mức giao đất nông
nghiệp tại địa phương.
Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ
ổn định sản xuất, bao gồm: hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất
nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y,
kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất kinh doanh dịch
vụ công thương nghiệp.
UBND cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, định kỳ chi trả hỗ
trợ cho phù hợp với thực tế tại địa phương.
1.3.3.4 Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không
được công nhận là đất ở.
Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở
trong khu dân cư nhưng không được công nhận đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa
đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và

dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp
trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30% - 70% giá đất ở cùng thửa đất đó; diện
tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính
phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nông
nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài việc được bồi
thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng 20% - 50% giá đất trung
bình của khu vực có đất thu hồi theo quy định trong bảng giá đất của địa phương;
diện tích đất được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Tỷ lệ hỗ trợ, diện tích hỗ trợ và giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ do UBND
cấp tỉnh quy định cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.




23

1.3.3.5 Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm.
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp không thuộc trường hợp như đã nêu ở phần 1.3.3.4 chương này (hộ gia
đình, cá nhân có đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được
công nhận đất ở bị thu hồi) mà không có đất để bồi thường thì ngoài việc được bồi
thường bằng tiền theo quy định đối với việc bồi thường đất nông nghiệp còn được
hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo một trong các hình thức bằng
tiền hoặc bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như
sau:
a) Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất
nông nghiệp bị thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất
nông nghiệp tại địa phương.
b) Hỗ trợ một lần bằng một suất đất ở hoặc một căn hộ chung cư hoặc một suất đất

sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Việc áp dụng theo hình thức này được thực
hiện đối với các địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, quỹ nhà ở và người được hỗ
trợ có nhu cầu về đất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp mà giá trị được hỗ trợ theo quy định tại điểm a nêu trên lớn hơn hoặc
bằng giá trị đất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp; phần giá trị chênh lệch được hỗ trợ bằng tiền.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cụ thể hình thức hỗ trợ và mức hỗ trợ
quy định cho phù hợp với thực tế của địa phương.
Trường hợp người được hỗ trợ theo quy định có nhu cầu được đào tạo, học
nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề và được miễn học phí đào tạo cho
một khóa học đối với các đối tượng trong độ tuổi lao động.
Kinh phí hỗ trợ chuyển đổi nghề cho các đối tượng chuyển đổi nghề nằm
trong phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và được tính trong tổng kinh phí của dự
án đầu tư hoặc phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư được duyệt.