giải pháp tăng cường công tác giải phóng mặt bằng đối với các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng trên địa bàn thành phố vĩnh yên, tỉnh vĩnh phúc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

xĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH












YÊN




LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Chuyên ngành: QUẢN LÝ KINH TẾ

THÁI NGUYÊN - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH













Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60.34.04.10


LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ


Ngƣời hƣớng dẫn khoa họ

THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn này công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết luận nghiên cứu trình bày trong luận văn này là trung thực và
chính xác. Những kết quả của luận văn chưa từng được công bố trong bất cứ
công trình nào.
Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình!


Học viên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ii
LỜI CẢM ƠN

.
Tôi xin trân thành cảm ơn Phòng Quản lý Đào tạo Sau đại học - Trường ĐH
Kinh tế và QTKD đã tạo mọi điều kiện để tôi hoàn thành khoá học và trình
bày luận văn.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến các đồng nghiệp đã chia sẻ nhiều tư
liệu và kinh nghiệm quý báu liên quan đ
.
Xin trân trọng cảm ơn!

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ vii
1
1
2

3
3
4
Chƣơng 1.

5
5
5
10
11
18
24
31
31
34

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iv
- 40
Chƣơng 2. 41
2.1 41
2.2 41
2.2.1. Phương pháp thu thập số liệu 41
2.2.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu 42
42
Chƣơng 3.

44
3.1. Địa bàn nghiên cứ - 44

3 44
3 - 45
3.1.3. Đánh giá chung những thuận lợi và khó khăn của thành phố
Vĩnh Phúc trong công tác giải phóng mặt bằng 49
3.2. Thực trạ
50
52
3.4. Tình hình giải phóng mặt bằ
ạn 2010-2013 59
62

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

v
3.5.1. Thực trạng tổ chức công tác giải phóng mặt bằng
62
3.5.2. Thực trạng công tác một số
tầng cụ thể 66
3.6.
69
3.6.1. Các ưu điể
69
3.6.2. Hạn chế và nguyên nhân của hạn chế
71
Chƣơng 4.

79
ờ ối với các
dự án đầu tư xây dựng hạ tầng trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 79
4.1.1. Định hướng phát triển kết cấu hạ tầng của thành phố Vĩnh Yên 79

4.1.2. Quan điểm tăng cường công tác GPMB 79
80
4.2.1. Vận dụng linh hoạt các quy định của luật pháp và của tỉnh về
ế của
thành phố Vĩnh Yên 80
82
ế ải
phóng mặt bằng 84

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vi
85
,
khiếu kiện của người dân về công tác giải phóng mặt bằng 87
4.2.6. Khuyến khích thành lập các tổ chức tư vấn về giá đất, hỗ trợ
cho công tác GPMB 88
90
92
96
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

GPMB

HĐND

KNTC

KT-XH
-

TĐC

UBND



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

3.1.
2010 - 2013 47
3.2. ư xây d
2010 - 2013 51
3.3. T 2010 - 2013 60


DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

2010 - 2013 48



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1


-

,
- .
-
tổ chức

Đó chính là một trong

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2
.
a
, các
, : “Giải pháp tăng cường công
tác giải phóng mặt bằng đối với các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng trên địa
bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc”.

2.1. Mục tiêu chung
Đề tài nghiên cứu nhằm mục tiêu hệ thống hóa cơ sở lý luận về giải
phóng mặt bằng; Phân tích kinh nghiệm thực tế và đúc rút bài học kinh
nghiệm trong giải phóng mặt bằng; Đánh giá thực trạng công tác giải phóng
mặt bằng trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc; Phân tích và nhận
định những điểm mạnh, tồn tại và thách thức trong công tác giải phóng mặt
bằng; Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng trên
địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
2.2. Mục tiêu cụ thể
-
.
-

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
.
-
.
-
-
.

.
Yên - .
2010 - 2013.

- và
.
- để từ đó nhận định
; Phân tích
.
-

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
giải pháp
.

, phụ lục,
4 chương:
Chương 1:

Chương 2: Địa bàn và p
Chương 3.

Chương 4:


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
Chƣơng 1

NG




Trong những năm gần đây, quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và
quá trình mở rộng, chỉnh trang đô thị diễn ra hết sức mạnh mẽ thì càng có
nhiều yêu cầu bức thiết đặt ra. Một trong những yêu cầu đó là công tác GPMB
để mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất,
khu du lịch, dịch vụ, khu dân cư, mạng lưới giao thông, trường học, bệnh
viện, các công trình phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng
và nâng cao đời sống nhân dân… GPMB là điều kiện tiên quyết để dự án
được triển khai và đi đến thành công [6].
Trong khi đó mặt bằng đất đai được sử dụng cho các dự án xây dựng
các công trình không phải có sẵn, không phải hoàn toàn lấy từ đất chưa sử
dụng mà có thể từ các nguồn khác nhau. Như chúng ta đã biết, Nhà nước có
quyền giao đất (trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất) và cho thuê đất (Nhà nước trao quyền sử dụng

đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất), cho phép chuyển
đổi mục đích sử dụng đất nhưng lại có quyền thu hồi đất - được quy định tại
Mục 3, Mục 4, chương II của Luật đất đai năm 2003, trong chương 5 và Mục
1, chương 6 - Luật Đất đai 2013. Chỉ có Nhà nước mới có quyền thu hồi đất
của người đang sử dụng và Nhà nước cũng có quyền giao, cho thuê mặt bằng
đó cho các chủ dự án để tiến hành thực hiện dự án đầu tư xây dựng của mình.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
Từ đây lại phát sinh quan hệ bồi thường thiệt hại, đền bù GPMB khi Nhà
nước thu hồi đất và để công tác GPMB được thuận lợi thì Nhà nước cần ra
những quyết định, ban hành những chính sách bồi thường sao cho phù hợp.
Vậy phải hiểu GPMB như thế nào cho đúng? Từ thực tiễn công tác GPMB ở
nước ta có thể đưa ra khái niệm GPMB như sau:
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan
đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân
cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng
hoặc xây dựng một công trình mới [6].
: Giải phóng mặt bằng là một khái niệm suy
rộng của công tác thu hồi đất phục vụ quốc phòng an ninh và các dự án phát
triển kinh tế xã hội, bao gồm các công đoạn từ bồi thường cho đối tượng sử
dụng đất, giải tỏa các công trình trên đất, di chuyển người dân tạo mặt bằng
cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, tái tạo lại chỗ ở,
việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống [6].
Giải phóng mặt bằng là vấn đề của sự phát triển. Trong quá trình phát
triển của mọi quốc gia, việc giải phóng mặt bằng để xây dựng các công trình
là không thể tránh khỏi, tốc độ phát triển càng nhanh thì nhu cầu giải phóng
mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối
với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà còn trong các lĩnh vực

xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia. Các yêu cầu hoàn thiện kết cấu hạ
tầng kỹ thuật (hệ thống cấp thoát nước, hệ thống giao thống, hệ thống tải
điện,…), cơ sở sản xuất (quy hoạch đổng ruộng, khu công nghiệp và mở rộng
đô thị chỉ tranh khu dân cư…) đều dẫn đến giải phóng mặt bằng.
Vấn đề giải phóng mặt bằng là một trong những điều kiện tiên quyết
của phát triển, nếu không xử lý tốt thì sẽ trở thành lực cản - thực tế đầu tiên
mà các nhà phát triển phải vượt qua. Bài học từ các nước phát triển đã chỉ ra

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7
rằng, nếu xem nhẹ công tác giải phóng mặt bằng trong tính toán đầu tư phát
triển thì không chỉ làm gia tăng giá thành mà còn để lại nhiều hậu nặng nề cho
xã hội mà không thể xử lý được bằng tiền. Có thể khẳng định rằng, giải phóng
mặt bằng là một vấn đề không thể né tránh của phát triển mà chính nó là một
yếu tố quyết định đến tiến độ và sự thành công của phát triển, bất kỳ một giải
pháp nào giải quyết khâu giải phóng mặt bằng mà thiếu đồng bộ, không chặt
chẽ đều sẽ để lại những hậu quả tiêu cực.
Trong quá trình phát triển, luôn diễn ra quá trình phân bổ lại đất đai cho
các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, củng cố quốc phòng an ninh. Khi các
ngành sản xuất công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, dịch vụ, thương
mại… tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm xã hội, trong thu nhập quốc dân
(GDP) thì việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,
đất làm nhà ở sang đất chuyên dùng sử dụng vào các mục đích công nghiệp,
giao thông, du lịch, thương mại… là điều tất yếu và diễn ra ngày càng mạnh
mẽ. Vấn đề đặ Nhà nước cần lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một
cách khoa học, hợp lý; có sự kết hợp chặt chẽ giữa các hoạt động xây dựng,
quy hoạch, nông nghiệp, tài nguyên, môi trường và kinh tế; đồng thời cần có
những chính sách quy định để vừa đảm bảo quyền lợi chung của xã hội lại
vừa đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của người có đất bị thu hồi để sử dụng

vào mục đích phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.
Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu đầu tư ngày
càng tăng thì vấn đề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước
giao đất cũng như thu hồi đất ngày càng được quan tâm. Vì vậy, giải phóng
mặt bằng, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất chuyển mục đích sử
dụ ục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng, mục đích phát triển kinh tế đã và đang là một vấn đề mang tính
thời sự cấp bách.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
Thực tế hiện nay cho thấy, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi
đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới mọi mặt của đời sống
kinh tế, xã hội, nhân văn của nhiều người, của các cộng đồng dân cư. Giải
quyết không tốt không thỏa đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi và
những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất dễ bùng phát các khiếu kiện, đặc
biệt là những khiếu kiện tập thể đông người làm cho tình hình trở nên phức
tạp, từ đó gây ra sự mất ổn định về kinh tế, xã hội, chính trị nói chung.
Quá trình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự
án xây dựng luôn phải giải quyết dung hòa mâu thuẫn về lợi ích của hai nhóm
đối tượng: (1) Người được giao đất (trong đó có cả cơ quan Nhà nước) luôn tìm
cách giảm chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng nhằm hạ giá thành xây
dựng, tiết kiệm chi phí sản xuất; (2) Người bị thu hồi đất luôn đòi hỏi được trả
một khoản bồi thường “càng nhiều càng tốt” mà trước hết là phải thỏa đáng,
mặt khác trong nội bộ những người được đền bù có người chấp hành tốt chính
sách pháp luật đất đai của Nhà nước, có người chấp hành chưa tốt, do đó đòi
hỏi phải xử lý sao cho công bằng cũng là một việc hết sức khó khăn [6].

ần đây khái niệm "dự án" trở nên thân quen đối với

các nhà quản lý các cấ ất nhiều hoạt động trong tổ chức, cơ quan, doanh
nghiệp được thực hiện theo hình thức dự án. Phương pháp quản lý dự án càng
trở nên quan trọng và nhận được sự chú ý ngày càng tăng trong xã hội. Điều
này một phần do tầm quan trọng của dự án trong việc thực hiện các kế hoạch
phát triển kinh tế, sản xuất kinh doanh và đời sống xã hộ
:
Tổ chức quốc tế về tiêu chuẩn hoá ISO định nghĩa như sau: “Dự án là
một quá trình đơn nhất, gồm một tập hợ ộng có phối hợp và được
kiể ắt đầu và kết thúc, được tiến hành để ợc một
mục tiêu phù hợp với các yêu cầu quy định, bao gồm cả các ràng buộc về

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
gian, chi phí và nguồn lực” [19].
Theo Trịnh Quốc Thắng, dự án được định nghĩa như sau: “Dự án là sự
chi phí tiề ể thực hiện một kế ằm mục đích cho ra một
sản phẩm duy nhất” [24].
Theo Tiến sỹ Ben Obinero Uwakenh trường Đại học Cincinnati - Mỹ
“Dự án là sự nỗ lự ợc tiến hành để ột sản phẩm hoặc
dịch vụ duy nhất”. ạm thời bở ời gian bắt đầu và kết thúc, duy
nhất vì các sản phẩm, dịch vụ đều khác nhau [24].
ứa
:
Nếu xét về mặt hình thứ ột tập hồ sơ tài liệu trình
bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động, chi phí theo một kế hoạch
để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong
tương lai.
Nếu xét về mặt nộ ột tập hợp các hoạt động có
liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt được các mục tiêu đã định

bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua
việc sử dụng các nguồn lực xác định.
Nếu xét trên góc độ quả ột công cụ quản lý việc
sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội
trong một thời gian dài.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
.
Có nhiều nhưng về cơ bản
.

Đối với phát triển kết cấu hạ tầng cơ sở ỗi một giai đoạn phát
triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứng của hạ tầng kinh tế xã hội.
Với tư cách là phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã hộ lại trở
thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế xã hội
mà trong đó giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để dự án có được
triển khai hay không.
Đối với dự án: (1) Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều
điều kiện khác nhau như: tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên,
tập quán của người dân trong diện bị giải tỏa… Nhưng nhìn chung, nó phụ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
thuộc vào thời gian tiến hành giải phóng mặt bằng. (2) Giải phóng mặt bằng
thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự
án có hiệu quả. Ngược lại, giải phóng mặt bằng kéo dài gây ảnh hưởng đến

tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt
hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng. Ví dụ một dự án dự kiến hoàn thành
trước tháng 5 nhưng do giải phóng mặt bằng chậm, kéo dài nên việc xây dựng
phải tiến hành vào tháng 11 khi thời tiết mưa bão gây khó khăn cho công tác
thi công cũng như tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án này cũng như
ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án khác. (3) Giải phóng mặt bằng thực hiện
tốt sẽ giảm chi phí cho việc giải tỏa đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư
cho các công trình khác. Giải phóng mặt bằng kéo dài dẫn đến chi phí bồi
thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn
chậm gây khó khăn cho các chủ đầu tư. Đặc biệt, các chủ đầu tư trong nước là
đơn vị vừa và nhỏ có nguồn vốn hạn hẹp thì hiệu quả sử dụng đồng vốn là rất
quan trọng để đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu của các công trình khác.
Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội , giải phóng
mặt bằng là một mặt của phát triển, có liên quan chặt chẽ đến quá trình phát
triển kinh tế - xã hội. Nếu công tác giải phóng mặt bằng không được thực hiện
tốt sẽ kéo theo dự án bị treo, dẫn đến chất lượng công trình giảm, các mục
tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách
Nhà nước. Mặt khác,khi giải quyết không thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp
của người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng nổ ra những khiếu kiện, đặc biệt là
những khiếu kiện tập thể, ảnh hưởng đến chính trị.
1.1.3.
Hiến pháp năm 1992 ra đời thay thế Hiến pháp năm 1980 đã quy định
“Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa” và

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
điều 18 quy định “Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng lâu
dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.

Trên cơ sở Hiến pháp 1992 kế thừa chọn lọc Luật Đất đai năm 1988,
Luật Đất đai năm 1993 ra đời. Đây là văn kiện chính sách quan trọng đối với
việc thu hồi đất và đền bù thiệt hại của Nhà nước, Luật Đất đai quy định rõ
hơn về quyền của người được giao đất gồm quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp. Đồng thời chính phủ quy định khung giá
cho từng loại đất, từng vùng và theo thời gian. Sau khi Luật đất đai năm 1993
có hiệu lực, Chính phủ ban hành Nghị định 90/NĐ-CP ngày 17/08/1994 để cụ
thể hóa chính sách bồi thường. Tuy nhiên có thể nói chính sách bồi thường
của nghị định này vẫn còn nhiều hạn chế, người bị thu hồi đất gặp nhiều khó
khăn trở ngại trong việc tái lập cuộc sống so với trước khi bị thu hồi do chính
sách thời kỳ này mới chỉ quan tâm đến bồi thường thiệt hại về đất và thiệt hại
về tài sản, chưa bù đắp một cách đầy đủ những thiệt hại người dân phải gánh
chịu. Đến năm 1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/NĐ-CP ngày
24/4/1998 để thay thế Nghị định số 90/NĐ-CP, chính sách bồi thường đã thay
đổi có sự mở rộng phạm vi bồi thường để bù đắp một phần nào đó cho người
bị thu hồi đất nhưng vẫn chưa đảm bảo hết thiệt hại. Và đến năm 2003 khi
Luật Đất đai ra đời đã khắc phục được những thiếu sót trong công tác bồi
thường. Trong đó đã quy định cụ thể về việc tính bòi thường về đất, và những
quy định về điều kiện nơi tái định cư đối với các trường hợp được áp dụng cơ
chế chuyển đổi đất đai bắt buộc [15], [18].
Từ năm 2003 đến nay, Nhà nước đã ban hành rất nhiều văn bản dưới
Luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất đai
nhằm cụ thể hóa các điều luật, trong đó có những quy định chi tiết về bồi
thường khi nhà nước thu hồi đất để giải phóng mặt bằng, cụ thể: Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về hướng dẫn thi hành luật

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13
đất đai năm 2003; Nghị định số 197/ NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về

bồi thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư
116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện
NĐ 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định 188/2004/NĐ-CP
ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất; Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
về phương pháp xác định giá đất và khung các loại đất; Thông tư 69/2006/TT-
BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính về sửa đổi bổ sung thông tư số
116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-
BTC-BTN&MT ngày 31 tháng 01 năm 2008 của Bộ Tài chính - Bộ tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai [14]; [13]; [11]; [10], [24], [26].
Các Nghị định và Thông tư nêu trên đã quy định cụ thể ồi thường,
hỗ trợ, tái đinh cư, giải phóng mặt bằng như sau:
Quy định những trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế,
trách nhiệm của ủy ban nhân dân các cấp đối với những trường hợp nhà đầu
tư thỏa thuận với người sử dụng đất.
Quy định về phạm vi, loại đất để tính bồi thường: Quy định về giải
quyết các trường hợp đang sử dụng đất những không co một trong các giấy tờ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14

về đất đai; Phạm vi, giới hạn đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và đất
vườn, ao liền kề với đất ở để được hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Quy định về giá đất, phương pháp xác định giá đất: Xác định lại giá đất
cho phù hợp với thị trường đối với trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quy định và công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Quy định mở rộng
khung giá, nâng mức giá tối đa của khung giá một số loại đất (các loại đất
nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn)
tăng thêm 50%.
Quy định về hỗ trợ, giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất:
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất có mức sống thuộc diện hộ
nghèo thì được hỗ trợ để vượt qua hộ nghèo; Trường hợp hộ gia đình, cá nhân
trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp
không được Nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng được hỗ
trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng cách giao đất để làm mặt
bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp.
Quy định hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi được giao đất tái định
cư mà có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ tiền sử dụng đất trên giấy tờ
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP đã quy định nhiều chính sách mới nhằm
giải quyết các vướng mắc trong bồi thường giải phóng mặt bằng, trong đó tập
trung nâng cao mức hỗ trợ cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi như: đất
vườn, ao xen kẽ khu dân cư hoặc trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ, việc
bên ngoài được thu hồi theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được
hỗ trợ thêm 30 - 70% giá đất ở trong khu vực; đất nông nghiệp xen kẽ khu
dân cư được hỗ trợ thêm 20 - 50% giá trị đất ở trong khu vực. Ngoài ra nông
dân bị thu hồi đất sẽ được hỗ trợ chuyển nghề bằng 1,5 đến 5 lần giá đất nông

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

15
nghiệp…; đồng thời Nghị định cũng quy định việc lập Quỹ phát triển đất trên
cơ sở trích từ 30 đến 50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng đất, đấu giá
quyền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, phát triển khu tái định cư
nhằm đảm bảo vai trò của Nhà nước trong việc ổn định xã hội thông qua
chính sách điều tiết tài nguyên đất đai sẽ góp phần làm hài hóa các lợi ích
giữa Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
Nhà nước có thể chủ động mua lại diện tích đất của các doanh nghiệp thuộc
diện phải được di dời ra khỏi các đô thị do quá trình sản xuất gây ô nhiễm môi
trường để bổ sung vào quỹ đất phục vụ vì mục tiêu chính sách xã hội [17].
Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng theo Luật Đất đai năm
2003 đã góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường, giải phóng
mặt bằng hiện nay.
Về việc thực hiện thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng: Nhà
nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích như xây dựng khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy
định của Chính phủ, đối với các dự án sản xuất kinh doanh nhỏ lẻ phù hợp với
quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển
nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng giá trị chuyển quyền sử
dụng đất của tổ chức, gia đình, cá nhân mà Nhà nước không thực hiện thủ tục
thu hồi đất. Như vậy, Nhà nước hạn chế các trường hợp mà Nhà nước bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư và khuyến khích các nhà đầu tư thỏa thuận với
người sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 1993 quy định chỉ thu hồi đất khi đã có dự án đầu tư
cụ thể, Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất,
bồi thường giải phóng mặt bằng sau khi đã quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
được công bố hoặc khi có dự án đầu tư có như cầu dử dụng đất phù hợp với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

16
duyệt, nhằm để chủ động quỹ đất cho đầu tư phát triển; Nhà nước giao cho tổ
chức phát triển quỹ đất (do UBND tỉnh ực thuộc Trung ương
thành lập) để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và
trực tiếp quản lý đất đã bị thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư.
Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ 1/7/2014 quy định cụ thể và đầy
đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công
khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi; về thu hồi đất, hỗ trợ,
tái định cư. Luật đã quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để
thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hộ ợi ích quốc gia, công cộng, theo
đó, “Nhà nước chỉ thu hồi đất với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ
trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu
tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét qua chủ
trương thu hồi đất. Đặc biệt, Luật Đất đai 2013 cũng quy định chế tài mạnh để
xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê và sử dụng
hoặc chậm đưa đất vào sử dụng. Đó là: Cho phép chậm tiến độ hơn so với quy
định hiện hành 24 tháng và chủ đầu tư phải nộ ản tiền tương ứng với
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn đó. Nếu hết 24 tháng cho phép
chậm tiến độ mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà
không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất. Luật Đất đai 2013 đưa ra
nguyên tắc thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch là chủ yếu, để từ đó có đất
sạch thực hiện đấu giá đất, hạn chế việc áp dụng cơ chế thu hồi đất theo dự án
để giao đất cho nhà đầu tư đã được chỉ định nhằm loại bỏ nguy cơ tham
nhũng trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất [4].
Về giá đất bồi thường: giá đất do nhà nước quy định đảm bảo nguyên
tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường; các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự