xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện thạnh phú, tỉnh bến tre

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TMNT

: Tài nguyên và Môi trường

CN VPĐKĐĐ

: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

VPĐKĐĐ

: Văn phòng đăng ký đất đai

UBND

: Ủy ban nhân dân

QĐ

: Quyết định

QĐ-UBND

: Quyết định Ủy ban nhân dân

TT-BTNMT

: Thông tư Bộ Tài nguyên và Môi trường

NĐ-CP

: Nghị định Chính phủ

HS

: Hồ sơ

ĐK

: Điều kiện


DANH MỤC BẢNG, HÌNH VÀ SƠ ĐỒ
Hình 2.1: Bản đồ hành chính huyện Thạnh Phú .......................................... 21
Hình 2.2: Bản đồ hành chính tỉnh Bến Tre .................................................. 23
Sơ đồ 2.3: Sơ đồ quy trình thực hiện đăng ký đất đai .................................. 26
Sơ đồ 2.4: Sơ đồ quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ....................................... 34
Sơ đồ 2.5: Sơ đồ quy trình xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần
đầu ............................................................................................................................ 38
Sơ đồ 2.6 : Sơ đồ quy trình sử lý hồ sơ đăng ký biến động ..................... 41
Bảng 2.7: Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2015 ...... 45
Bảng 2.8: Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2016 ...... 47

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài..................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp
GCN quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ... 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu .................................................... 3
3.1. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................... 3
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ......................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................... 4
4.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................ 4
4.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................ 4
5. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................ 4
6. Ý nghĩa của nghiên cứu .......................................................................... 5
7. Kết cấu luận văn...................................................................................... 5
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.............................................................. 6
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất............................................. 6
1.1.1. Các khái niệm chung ....................................................................... 6
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ thống
quản lý nhà nước về đất đai................................................................................... 8
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai
2003 đến nay ......................................................................................................... 9
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất
đai hiện hành ....................................................................................................... 10
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận .................................. 10

1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp, Giấy chứng nhận ..................................... 12
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký, cấp GCN ............... 15
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp GCN ..... 17
Tiểu kết chương 1 ..................................................................................... 19
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GCN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC


GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN THẠNH PHÚ, TỈNH BẾN
TRE ..................................................................................................................... 21
2.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp GCN
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........... 21
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên ......................................................................... 21
2.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội ................................................................ 22
2.2. Quy trình thực hiện đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................... 23
2.2.1. Quy trình thực hiện đăng ký đất đai.............................................. 23
2.2.2. Quy trình thực hiện cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................................. 27
2.3. Công tác phân loại và xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCN quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................... 34
2.3.1. Phân loại hồ sơ .............................................................................. 34
2.3.2. Xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................................. 36
2.4. Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất........................................... 43
2.4.1. Nhu cầu đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................................... 43
2.4.2. Kết quả thực hiện được trong năm 2015 và 2016 ......................... 43
2.4.3. Những khó khăn, tồn đọng, bất cập trong công tác đăng ký, cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ........................................................................................................... 49
Tiểu kết chương 2 ..................................................................................... 50
CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ
SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI
ĐỊA BÀN HUYỆN THẠNH PHÚ TỈNH BẾN TRE...................................... 51
3.1 Giải pháp chung .................................................................................. 51
3.2. Giải pháp cụ thể ................................................................................. 53
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý đăng ký đất đai.................... 53
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp GCN quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.................................... 55
Tiểu kết chương 3 ..................................................................................... 59
KẾT LUẬN. ............................................................................................. 60
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO. ............................................. 62


Phụ lục 1.................................................................................................... 63
Phụ lục 2.................................................................................................... 64
Phụ lục 3.................................................................................................... 65
Phụ lục 4.................................................................................................... 66
Phụ lục 5.................................................................................................... 67
Phụ lục 6.................................................................................................... 68
Phụ lục 7.................................................................................................... 69
Phụ lục 8.................................................................................................... 70
Phụ lục 9.................................................................................................... 71
Phụ lục 10.................................................................................................. 72


MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là thành phần cơ bản
của môi trường sinh thái, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông lâm nghiệp, là
cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, là địa bàn phân bố dân cư và phát
triển đô thị. Đất đai là nhân tố không thể thiếu cho sự tồn tại của dân tộc và phát
triển kinh tế xã hội của quốc gia.
Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại
diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất. Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, cũng như
đảm bảo việc thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nhà nước
tiến hành cho đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực
hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ
chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên
giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) là một chứng thư pháp
lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng đất để
họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền,
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Để thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận
thì các chủ sử dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích
của mình đang sử dụng. Thông qua đăng ký đất đai sẽ xác lập mối quan hệ pháp
lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và
đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất

nhằm mục đích đảm bảo quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất. Nhà nước cấp
Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và
nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Đồng thời qua việc
cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất
của quốc gia. Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm không những làm ảnh hưởng
rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà nước và làm thất thoát
nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền
và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động
nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất.
1


Tuy nhiên, người sử dụng đất tại địa bàn huyện Thạnh Phú, tỉnh Bến Tre
có được đất đai theo nhiều cách khác nhau về nguồn gốc như: do khai hoang,
thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến
việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn. Để công tác đăng ký
xét cấp Giấy chứng nhận được thực hiện đúng thời gian quy định, đảm bảo
quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, thì công tác phân
loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện
nghiêm túc.
Để tìm hiểu công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tại sản khác gắn liền với đất tại một địa phương cụ thể,
góp phần hiểu biết về công tác đăng ký, cấp GCN từ đó có ý kiến đề xuất những
giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đăng ký, cấp GCN vì vậy em chọn vấn đề
“Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thạnh Phú,
tỉnh Bến Tre” là đề tài luận văn tốt nghiệp của em.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất
Hiện nay có nhiều đề tài nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trong đó có một số công trình tiêu biểu như sau:
“Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập
hồ sơ địa chính của huyện Đông Hưng, tỉnh Thái Bình giai đoạn năm 20052010”, luận văn tốt nghiệp sinh viên Nguyễn Thu Hoài. Luận văn chủ yếu
nghiên cứu cơ sở khoa học của đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, lập hồ sơ địa chính, kết quả đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trong cả nước, khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất trên
địa bàn huyện Đông Hưng, kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính của huyện Đông Hưng giai đoạn
2005-2010, đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đăng ký đất đai,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn thiện hồ sơ địa chính huyện Đông
Hưng.
“Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội”, luận văn thạc
sỹ khoa học Bùi Thị Thúy Hường. Luận văn chủ yếu nghiên cứu cơ sở khoa học,
căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thực trạng của công tác đăng ký cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, từ đó đề xuất một số giải pháp nâng
cao hiệu quả công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai,
thành phố Hà Nội.
2


“Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà
Nội”, luận văn thạc sỹ khoa học Đinh Thị Ngọc Vĩnh năm 2014. Luận văn chủ
yếu nghiên cứu tổng quan về vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nghiên cứu thực trạng công
tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố
Hà Nội.
Các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải quyết các vấn đề về
chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn cứ pháp lý nói chung,
việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chưa được tìm hiểu
và nghiên cứu để thấy được những tồn đọng, khó khăn và vướng mắc trong công
tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp phải
tại địa bàn.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Thông qua tìm hiểu đề tài nắm được quy trình đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn huyện Thạnh Phú có khác gì so với lý thuyết đã học ở trường, biết cách
vận dụng các quy định của pháp luật, văn bản vào thực tế để xử lý công việc.
Nghiên cứu, đánh giá những quy định được đưa ra và đã được áp dụng
trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thạnh Phú.
Từ những cơ sở đó, đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn
thiện công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Rút ra được những vướng mắc, những khó khăn từ đó làm cơ sở để đưa
ra những nhận định và đóng góp ý kiến nhằm hoàn thiện công tác đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện
Thạnh Phú, tỉnh Bến Tre.
3


Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn
huyện Thạnh Phú, tỉnh Bến Tre.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai.
Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng
nhận.
Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nội dung: Tập trung vào vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu, đăng ký
biến động.
Phạm vi không gian: Trên địa bàn 17 xã và thị trấn tại huyện Thạnh Phú,
tỉnh Bến Tre.
Pham vi thời gian: Từ tháng 01 năm 2015 đến tháng 3 năm 2017.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra thu thập thông tin: Đây là giai đoạn đầu nhằm xác
định thông tin, thu thập thông tin từ các báo cáo nhiệm vụ công tác năm 2015 và

phương hướng nhiệm vụ công tác 2016 và báo cáo nhiệm vụ công tác năm 2016
và phương hướng nhiệm vụ công tác 2017. Các thông tin trên cần thiết phục vụ
cho mục đích thực hiện đề tài xử lý hồ sơ trong đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, là tiền đề
để thực hiện các phương pháp tiếp theo.
Phương pháp thống kê: Các thông tin, số liệu đã được thu thập sẽ được
thống kê lại tùy theo mục đích sử dụng số liệu như: Thống kê số lượng hồ sơ
qua các năm, thống kê số lượng hồ sơ không đủ điều kiện, hồ sơ trễ hẹn .. để
đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất.
Phương pháp so sánh: So sánh số lượng hồ sơ, kết quả đạt được qua các
năm, so sánh việc xử lý hồ sơ trong đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa phương và
quy trình thực tế so với lý thuyết học được, từ đó có những nhận xét, đánh giá và
đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích số liệu từng năm, từng chủ
thể của vấn đề nghiên cứu. Tổng hợp kết quả nghiên cứu từ việc phân tích số
liệu, tài liệu, từ đó rút ra những tồn tại và hạn chế.
4


Phương pháp kế thừa: Kế thừa những số liệu đã có trong những năm
trước, từ đó có cơ sở để đánh giá một cách tổng quan hơn về công tác đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
6. Ý nghĩa nghiên cứu
Nhằm hệ thống hóa các kiến thức liên quan đến công tác đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất đã được học tập tại trường.
Giúp sinh viên nắm vững nội dung và phương pháp thực hiện được quy

định trong các văn bản luật hiện hành về công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề xuất được các
giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ
đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được
chặt chẽ hiệu quả.
7. Kết cấu luận văn
Nội dung của luận văn dự kiến trình bày trong khoảng 50 trang với kết
cấu như sau:
Mở đầu
Chương 1. Cơ sở lý luận và pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chương 2. Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện
Thạnh Phú, tỉnh Bến Tre.
Chương 3. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại địa bàn huyện Thạnh Phú, tỉnh Bến Tre.
Kết luận và kiến nghị
Danh mục tài liệu tham khảo
Phụ lục

5


CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY

CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Các khái niệm chung
Khái niệm về đăng ký đất đai: (theo Điều 3 Luật Đất đai 2013) Là việc
kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ
sơ địa chính.
Khái niệm về đăng ký lần đầu: (theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TTBTNMT) Là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Khái niệm về đăng ký biến động: (theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TTBTNMT) Là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số
thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.
Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất: (theo Điều 3 Luật Đất đai 2013) Là chứng
thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất:
Trong lĩnh vực đất đai, người sử dụng đất có quyền như sau: Được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; được hưởng những thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, các
lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
trong quá trình sử dụng đất được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải
tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; khi quyền của người sử dụng đất bị xâm phạm được
Nhà nước bảo hộ lợi ích hợp pháp về đất đai; người sử dụng đất có quyền khiếu
nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của
mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Trong tất cả các
quyền của người sử dụng đất quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là quan trọng nhất, khi
được cấp Giấy chứng nhận người sử dụng đất mới thực hiện được các quyền còn
lại của mình.
Bên cạnh những quyền lợi được hưởng người sử dụng đất phải thực hiện
nghĩa vụ sau đây: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy
định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công
trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có
6


liên quan; người sử dụng đất có nghĩa vụ kê khai đăng ký đất đai, làm đầy đủ
thủ tục khi thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật; thực hiện
nghĩa vụ tài chính, các biện pháp bảo vệ đất theo quy định của pháp luật; tuân
thủ các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất có liên quan, khi tìm thấy các vật trong lòng đất phải tuân
theo các quy định của pháp luật; Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên người sử
dụng đất có nghĩa vụ giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết
thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn
sử dụng. Cụ thể được quy định tại Điều 166 và 170 Luật Đất đai 2013
Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu,
thông qua quyền làm đại diện chủ sở hữu nhà Nhà nước có quyền đối với đất đai
như sau: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quyết định
mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất;
quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; quyết định giá đất; quyết định trao quyền
sử dụng đất cho người sử dụng đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai;
quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Bên cạnh các quyền của mình Nhà nước cũng có trách nhiệm của mình
đối với đất đai thông qua 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai như: Quản lý

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,
chuyển mục đích sử dụng đất; quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất; Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất… Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, thẩm quyền được quy định cụ thể như sau:
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận được phân cấp cho Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện tùy thuộc nào đối tượng sử dụng đất.
Về cơ bản nếu đối tượng sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì thuộc thẩm quyền của
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các trường hợp còn lại thuộc thẩm quyền của Ủy ban
nhân dân cấp huyện.
Tuy nhiên đối với các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận khi người
sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận…, trong trường hợp này đối với địa
phương đã thành lập Văn phòng đăng kí đất đai thì do Sở Tài nguyên và Môi
trường cấp Giấy chứng nhận, Sở Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền cho
Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ
điều kiện cụ thể tại địa phương về bộ máy tổ chức, cơ sở vật chất của Văn phòng
đăng ký đất đai.
7


Đối với việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quyết định của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh. Ngược lại thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận
cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự

án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,
các đối tượng còn lại thì thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân cấp huyện. Cụ thể
quy định tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2013, Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐCP và Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ
thống quản lý nhà nƣớc về đất đai
Vị trí và vai trò của đăng kí đất đai:
Đăng ký đất đai làm cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất
đai:
+ Dưới chế độ xã hội chủ nghĩa, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp
lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có
trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các qui định của pháp luật.
+ Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện nghĩa vụ sử
dụng đất theo pháp luật nhằm bảo vệ lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung toàn
xã hội trong sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước nắm chắc và quản lý
chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; bảo đảm cho đất đai được sử
dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất:
+ Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại
đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt
chẽ đối với đất đai, trước hết phải nắm chắc các thông tin về đất đai theo yêu cầu
của quản lý đất đai.
+ Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin cần nắm
gồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng
đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng,
những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
+ Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần nắm gồm: vị trí,

hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất).
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất.
Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ với các nội dung
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai: Đăng ký đất đai thiết lập nên hệ
8


thống hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận với đầy đủ các thông tin về tự
nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản
phẩm kế thừa từ mục tiêu thực hiện của các nội dung nhiệm vụ khác của quản lý
nhà nước về đất đai.
Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận:
Cấp Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ
về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử
dụng đất của họ.
Giấy chứng nhận có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết
định cụ thể, như các quyết định về đăng ký, theo dõi biến động kiểm soát các
giao dịch dân sự về đất đai.
Giấy chứng nhận không những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa
vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi.
Giấy chứng nhận còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.
Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận, nhà nước có thể quản lý đất đai
trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và
thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa.
Giấy chứng nhận là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát
triển kinh tế xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu
tư trên mảnh đất của mình.
1.1.3. Lƣợc sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003
đến nay
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 đã có
nhiều thay đổi quan trọng. Trong đó công tác đăng ký và cấp GCN là nội dung
thể hiện sự thay đổi nhiều nhất. Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn có
liên quan đã thể hiện quan điểm đổi mới khá rõ nét về vấn đề đăng ký và cấp
GCN như cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, rút ngắn thời gian,
điều kiện về đăng ký và cấp GCN dễ dàng hơn.
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 thể hiện
sự đổi mới, định hướng đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai. Trong thời kỳ
này đã luật hoá và quy định cụ thể, đầy đủ các nội dung quản lý nhà nước về đất
đai. Thể hiện quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai. Trong đó thể hiện sự thay đổi rất
lớn về công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhìn chung, trình tự, thủ tục đăng ký, cấp GCN theo quy định của Luật
Đất đai năm 2013 không thay đổi nhiều so với Luật Đất đai năm 2003.
9


Theo quy định của Luật đất đai 2003 có 2 trường hợp thực hiện đăng ký:
trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã, thị trấn; trường hợp hộ
gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường. Hộ gia đình, cá nhân khi đăng ký
thì hồ sơ nộp tại UBND xã, phường thị trấn nơi có đất đang sử dụng.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013: hộ gia đình cá nhân khi đăng
ký đất đai thì hồ sơ có thể nộp tại bộ phận một cửa UBND cấp xã hoặc CN
VPĐKĐĐ. Về trình tự thủ tục đăng ký cũng tương tự với quy định của Luật đất
đai năm 2003.
Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đã tạo điều kiện cho người sử
dụng đất được cấp GCN quyền sử dụng đất, so với Luật Đất đai năm 2003 thì
những trường hợp này chưa đủ điều kiện để được cấp GCN. Bổ sung quy định

về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ
chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên
giấy hoặc đăng ký điện tử đều có giá trị như nhau.
Trong thời gian trước đây Nhà nước đã ban hành nhiều mẫu GCN khác
nhau nhưng chưa đạt được sự thống nhất quản lý trên phạm vi cả nước, còn phát
sinh nhiều vấn đề bất cập. Cụ thể có 3 loại GCN đã được phát hành: Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất phát hành có bìa màu
đỏ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở do Bộ Xây dựng
phát hành có bìa màu hồng, GCN quyền quản lý, sử dụng trụ sở làm việc do Bộ
Tài chính phát hành có bìa màu tím.
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 quy định cụ thể Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, được cấp theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước
đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và
Môi trường phát hành. Việc thống nhất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đặt dưới sự quản lý của Bộ
Tài nguyên và Môi trường cho thấy sự nỗ lực rất lớn của Chính Phủ trong việc
cải cách thủ tục hành chính nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất
đai.
Với những điểm mới nêu trên về thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 2013 đã phần nào tháo gỡ được những
vướng mắc, bất cập trong thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất
liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nâng cao chất
lượng, hiệu quả quản lý đất đai của Nhà nước.
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất
đai hiện hành
1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận
Nguyên tắc đăng ký đất đai: Một hệ thống đăng ký đất đai hoàn chỉnh
cần có 4 nguyên tắc cơ bản sau:
10

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ có nghĩa là một biến động về quyền đối với
các loại đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực
pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai.
Nguyên tắc đồng thuận cho rằng người được đăng ký với tư cách là chủ
thể đối với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc
thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.
Nguyên tắc công khai cho rằng hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho
mọi người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính
pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ.
Nguyên tắc chuyên biệt hóa hàm ý rằng trong đăng ký đất đai, chủ thể là
người có quyền đăng ký đối tượng là đất đai và bất động sản phải được xác định
một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất, để cho việc cấp Giấy chứng nhận thống nhất thì
cần tuân theo 5 nguyên tắc sau đây:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Tuy nhiên trường hợp người sử
dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị
trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của
những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các
chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao

cho người đại diện.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn,
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
11


khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một
người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ,
tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc giấy chứng nhận
đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với
những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích
đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp

tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trường hợp
đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời
điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn
diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch
nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99
của Luật này. Cụ thể quy định tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2013.
1.2.2 Điều kiện đăng kí cấp Giấy chứng nhận
Điều kiện đăng kí đất đai: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử
dụng và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu; đăng ký lần đầu
được thực hiện trong các trường hợp sau đây: Thửa đất được giao, cho thuê để
sử dụng; thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý
mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký; đăng ký
biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc
đã đăng ký mà có thay đổi.
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận:
Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất phải có đủ các loại giấy tờ theo
quy định, tùy vào từng trường hợp cụ thể cần có những loại giấy tờ sau:
Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng
đất:
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai
của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời
12


Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt

Nam;
Giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất;
Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ như:
Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.
Một trong các loại giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký
ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ trướng
Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong
cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý bao gồm:
+ Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định
người đang sử dụng đất là hợp pháp;
+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân
cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai
cấp huyện, cấp tỉnh lập;
+ Đơn đăng ký quyền sử dụng đất đối với trường hợp không có giấy tờ.
Trường hợp trong đơn đăng ký quyền sử dụng ruộng đất có sự khác nhau giữa
thời điểm làm đơn và thời điểm xác nhận thì thời điểm xác lập đơn được tính
theo thời điểm sớm nhất ghi trong đơn;
+ Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban

nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;
+ Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã,
cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở;
+ Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7
năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc
phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
13


Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng kinh tế
mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan
có thẩm quyền phê duyệt.
Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho
người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).
Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng,
sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ
quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.
Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề
nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp
phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân
dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt chấp thuận.
Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ
quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây
dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc
ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng.
Trường hợp xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở
đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy
định của pháp luật.

Bản sao giấy tờ quy định nêu trên có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp
huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với
trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn
lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.
Trong trường hợp có đầy đủ các loại giấy tờ theo quy định mà trên giấy tờ
đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có
chữ ký của các bên liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có
hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận và
không phải nộp tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công
nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo
quy định của pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực
thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận và
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
14


Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am,
từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp và không có tranh chấp, được Ủy ban
nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì
được cấp Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên để tạo điều kiện cho người sử dụng được cấp Giấy chứng nhận
để yên tâm đầu tư vào sản xuất kinh doanh, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng

đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành mà không có các loại
giấy tờ nêu trên, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có kinh tế - xã hội
khó khăn và đặc biệt khó khăn và được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác
nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy
chứng nhận, các trường hợp còn lại sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 và không vi phạm pháp luật đất đai và được Ủy ban nhân dân cấp xã
xác nhận đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch
thì được cấp Giấy chứng nhận. Cụ thể quy định tại Điều 100, 101 Luật Đất đai
năm 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai và khoản 16 Điều 2 Nghị định
01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định
chi tiết thi hành Luật Đất đai.
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận
Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm:
Thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp Giấy chứng nhận về các nội dung
sau:
Về tình tình trạng tranh chấp đất đai (kể cả có hoặc không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất);
Về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã được xét duyệt (đối với trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất tại
Khoản 1, 2, và 3 Điều 100 của Luật Đất đai 2013);
Đối với trang trại phải rà soát hiện trạng, nguồn gốc sử dụng đất, đối chiếu
hồ sơ đất đai hiện có và quy hoạch báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện;
Công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ
điều kiện cấp Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trong
thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường
hợp xin cấp Giấy chứng nhận;

Gửi hồ sơ đến chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:
Kiểm tra hồ sơ (tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ);
15


Xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận và
ghi ý kiến xác nhận vào đơn;
Nếu không đủ điều kiện làm văn bản trả hồ sơ.
Nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm các
công việc sau đây:
Trích lục bản đồ (đối với những nơi đã có bản đồ địa chính) hoặc trích
đo địa chính (chưa có bản đồ địa chính), trích sao hồ sơ địa chính;
Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối
với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật;
Cán bộ thụ lý thảo tờ trình và in Giấy chứng nhận trình Ban lãnh đạo chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra.
Gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp
Giấy chứng nhận kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính
đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
Phòng Tài nguyên Môi trƣờng có trách nhiệm:
Kiểm tra hồ sơ, ký tờ trình, ký tắt Giấy chứng nhận, trình Ủy ban nhân
dân cùng cấp ký cấp Giấy chứng nhận;
Trong thời hạn 03 ngày làm việc từ khi Ủy ban nhân dân ký Giấy chứng
nhận phải thực hiện sau:
Ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;
Ghi vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
Gửi Giấy chứng nhận đã ký và hồ sơ không đủ điều kiện cho Ủy ban nhân dân
xã (qua Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai);

Gửi bản lưu Giấy chứng nhận kèm theo hồ sơ đủ điều kiện cho Văn
phòng đăng ký đất đai trực thuộc để lưu;
Gửi thông báo về việc cấp Giấy chứng nhận cho Văn phòng đăng ký đất
đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để lập hoặc chỉnh lý hồ sơ địa chính
gốc.
Ủy ban nhân dân huyện có trách nhiệm:
Kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ, ký quyết định cấp Giấy chứng nhận, ký
Giấy chứng nhận.
Thời gian thực hiện các công việc theo quy định trên không quá ba mươi
(30) ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách các
trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian người sử
dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Ủy ban nhân dân xã, thị trấn
nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
16


1.3. Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu:
Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18
của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất;
Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức
trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 theo mẫu số

08/ĐK;
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trường hợp có đăng ký hạn chế đối với các thửa đất liền kề phải có hợp
đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân.
Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai: Đăng ký đất đai, tài
sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày.
Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất. (Theo
Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
1. Người sử dụng đất 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng kí đất đai,
tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm
kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc sau đây:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với
nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100
Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác định nguồn gốc và
thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy
hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản
gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ
quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng
tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận
17


thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây

dựng, sự phù hợp với quy hoạch được phê duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc
công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về
hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công
việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn
phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản
trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn
phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến
xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích đo bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa
có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử
dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử
dụng đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận hồ sơ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong
nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của
tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản
đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong các trường hợp cần
thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng
ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc
hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và
34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước với các
loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà
nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho
Văn phòng đăng ký đất đai;

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa
chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ
trường hợp không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được
ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan Tài nguyên và
Môi trường trình ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa
18


chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ
gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân
cấp xã để trao cho người được cấp.
4. Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký
quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng cho thuê đất và trình cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của
pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng

nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện
các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.
Tiểu kết chƣơng 1: Để làm tốt công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
cần nắm các vấn đề: Những cơ sở lý luận và pháp lý trong đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận, những căn cứ để người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận,
giúp phân biệt được đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký biến
động, làm rõ được vấn đề đăng ký có cấp Giấy chứng nhận và đăng ký không
cấp Giấy chứng nhận.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của công tác
quản lý Nhà nước về đất đai, Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng
đất nhưng việc có cấp Giấy chứng nhận hay không cấp Giấy chứng nhận là do
nhu cầu của người sử dụng đất, đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận có mối
quan hệ chặt chẽ với nhau, người sử dụng đất muốn cấp Giấy chứng nhận thì
phải đăng ký đất đai ngược lại đăng ký đất đai có thể có cấp Giấy chứng nhận
hay không tùy vào nhu cầu của người sử dụng đất. Đăng ký biến động chỉ thực
hiện đối với các trường hợp đã đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu khi người
sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế….
Quy trình thực hiện đăng ký lần đầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
phải thẩm tra xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất và căn cứ vào quy định pháp
luật đất đai để xác nhận vào đơn đăng ký. Đây là giai đoạn quan trọng nhất trong
quy trình xử lý hồ sơ đăng ký lần đầu, trải qua nhiều công đoạn và mất rất nhiều
thời gian; đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý sự thay đổi theo quy
định của pháp luật, thực hiện chỉnh lý hồ sơ địa chính hoặc thu hồi GCN đã cấp.
19


Nắm được thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với từng trường hợp cụ
thể, trình tự, thủ tục hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định trong Luật
đất đai năm 2013, thủ tục hành chính về đất đai được rút gọn, rút ngắn thời gian

thực hiện thủ tục; thành phần hồ sơ cũng được quy định cụ thể cho từng trường
hợp thực hiện đăng ký đất đai.

20