xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện châu thành, tỉnh sóc trăng

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

TỪ ĐẦY ĐỦ

TỪ VIẾT TẮT

1

BĐĐC

Bản đồ địa chính

2

CLN

Đất trồng cây lâu năm

3

CMĐSDĐ

Chuyển mục đích sử dụng đất

4

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

5

GCN

Giấy chứng nhận

6

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

7

HGĐ, CN

Hộ gia đình, cá nhân

8

HS

Hồ sơ

9

LUC

Đất chuyên trồng lúa nước

10

NVTC

Nghĩa vụ tài chính

11

ODT

Đất ở tại đô thị

12

ONT

Đất ở tại nông thôn

13

QSHNƠ

Quyền sở hữu nhà ở

14

SDĐ

Sử dụng đất

15

TSKGLVĐ

Tài sản khác gắn liền với đất

16

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

17

UBND

Ủy ban nhân dân

18

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký đất đai

19

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC HÌNH
Trang
Hình 2.1 Bản đồ đơn vị hành chính huyện Châu Thành………………..........20
DANH MỤC SƠ ĐỒ
Trang
2.1 Sơ đồ thể hiện quy trình xử lý HS trường hợp đăng ký lần đầu………......23
2.2 Sơ đồ thể hiện quy trình xử lý HS trường hợp đăng ký biến động………..25
2.3 Sơ đồ thể hiện quy trình xử lý HS trường hợp đăng ký, cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ lần đầu…………………………...........27
2.4 Sơ đồ thể hiện quy trình xử lý HS trường hợp đăng ký,
cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ biến động…………………………30
DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 1.1 Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện
đăng ký, cấp GCN……………………………………………………………..7
Bảng 2.1. Tình hình giải quyết hồ sơ cấp GCN năm 2016…………………....46
Bảng 2.2 Tình hình giải quyết hồ sơ cấp GCN từ năm 2015
đến tháng 3 năm 2017…………………………………………………………48


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài ........................................................ 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn .................................................................. 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 3
5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 3
6. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn .......................................................................... 4
7. Bố cục của luận văn .......................................................................................... 4

Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ..................................................................... 5
1.1.
Cơ sở lý luận của đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ .... 5
1.1.1. Các khái niệm chung ................................................................................. 5
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai ........................................................................ 5
1.1.1.2. Khái niệm GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ........................................ 6
1.1.1.3. Quyền lợi và nghĩa vụ của người SDĐ ..................................................... 6
1.1.1.4. Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký, cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ ..................................................................... 7
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và
TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai ...................................... 8
1.1.2.1. Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai ......................................................... 8
1.1.2.2. Vị trí và vai trò của cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ .................. 9
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký, cấp GCN từ Luật Đất đai 2003 đến nay ........ 9
1.1.3.1. Giai đoạn Luật Đất đai 2003 đến trước Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi
hành ................................................................................................................... 9
1.1.3.2. Giai đoạn Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành đến nay ................... 10
1.2.
Căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
theo Luật Đất đai hiện hành ................................................................................ 11
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ ............ 11
1.2.1.1. Nguyên tắc đăng ký đất đai ..................................................................... 11
1.2.1.2. Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ ............................. 12
1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ ................ 12
1.2.2.1. Điều kiện đăng ký đất đai ....................................................................... 12
1.2.2.2. Điều kiện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ ................................ 13
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và
TSKGLVĐ .......................................................................................................... 14

1.2.3.1. Cơ quan thực hiện việc đăng ký .............................................................. 14
1.2.3.2. Cơ quan thực hiện việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ .......... 15
1.3.
Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ,
QSHNƠ và TSKGLVĐ ....................................................................................... 16
1.3.1. Quy định về HS, thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai ....... 16
1.3.1.1. Quy định về HS ....................................................................................... 16
1.3.1.2. Nộp HS và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai ............. 16
1.3.1.3. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai ................................. 16


1.3.2. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCNQSDĐ,
QSHNƠ và TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với
đất trường hợp nộp HS tại UBND cấp xã .......................................................... 17
Tiểu kết chương 1 ................................................................................................ 18
Chương 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH, TỈNH SÓC TRĂNG
................................................................................................................. 19
2.1.
Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ huyện Châu Thành.................................. 19
2.1.1. Giới thiệu khái quát về địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng...... 19
2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ......................................... 19
2.1.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................ 21
2.1.2. Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và
TSKGLVĐ trên địa bàn huyện Châu Thành ....................................................... 21
2.2.
Quy trình thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
huyện Châu Thành .............................................................................................. 23

2.2.1. Quy trình thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu của HGĐ, CN tại
huyện Châu Thành .............................................................................................. 23
2.2.2. Quy trình thực hiện đăng ký biến động của HGĐ, CN tại huyện Châu
Thành (cụ thể trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho) ........................... 24
2.2.3. Quy trình thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ lần
đầu cho HGĐ, CN tại huyện Châu Thành .......................................................... 26
2.2.4. Quy trình thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
biến động cho HGĐ, CN tại huyện Châu Thành (cụ thể trường hợp chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho) .................................................................................. 29
2.3.
Công tác phân loại và xử lý cụ thể HS giải quyết đăng ký cấp GCNQSDĐ,
QSHNƠ và TSKGLVĐ ....................................................................................... 31
2.3.1. Phân loại HS............................................................................................ 31
2.3.2. Xử lý HS đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ ............... 33
2.3.2.1. Căn cứ xác định HS đất đai nào được đăng ký, không được đăng ký .... 33
2.3.2.2. Căn cứ xác định HS đất đai đăng ký lần đầu /biến động ....................... 33
2.3.2.3. Căn cứ xác định HS đất đai được đăng ký và được cấp GCN ............... 34
2.3.2.4. Căn cứ xác định HS đất đai được đăng ký (để quản lý) nhưng không (chưa)
được cấp GCN ..................................................................................................... 35
2.3.2.5. Các bước xử lý HS để hoàn thành 1 bộ HS đăng ký đất đai (không cấp
GCN) ................................................................................................................. 35
2.3.2.6. Các bước xử lý HS để hoàn thành 1 bộ HS đăng ký cấp GCN............... 37
2.4.
Kết quả giải quyết công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và
TSKGLVĐ huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng ................................................. 44
2.5.
Đánh giá công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng..................................................................... 48
2.5.1. Thuận lợi ................................................................................................. 48
2.5.2. Khó khăn ................................................................................................. 49

Tiểu kết chương 2 ................................................................................................ 51


Chương 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU
THÀNH, TỈNH SÓC TRĂNG ............................................................................ 52
3.1.
Giải pháp chung để hoàn thiện công tác đăng ký, cấp GCN .................. 52
3.1.1. Giải pháp về chính sách pháp luật đất đai .............................................. 52
3.1.2. Giải pháp về cơ sở vật chất, công nghệ - kỹ thuật .................................. 53
3.1.3. Giải pháp về nguồn nhân lực .................................................................. 53
3.1.4. Giải pháp về nâng cao ý thức pháp luật của người SDĐ ........................ 54
3.1.5. Giải pháp hoàn thiện về quy trình xử lý ................................................. 55
3.2.
Giải pháp cụ thể để hoàn thiện công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ,
QSHNƠ và TSKGLVĐ ....................................................................................... 56
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện đối với trường hợp xử lý HS của bà Liêu Thị Vẹn ..
................................................................................................................. 56
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện đối với trường hợp xử lý HS của bà Lý Thị Phượng
................................................................................................................. 57
3.2.3. Giải pháp hoàn thiện đối với trường hợp xử lý HS của bà Nguyễn Diệp
Phụng ................................................................................................................. 58
3.2.4. Giải pháp hoàn thiện đối với trường hợp xử lý HS của ông Nguyễn Văn
Chơn ................................................................................................................. 59
3.2.5. Giải pháp hoàn thiện đối với trường hợp xử lý HS của bà Nguyễn Thị Nhật
Lan
................................................................................................................. 60
Tiểu kết chương 3 ................................................................................................ 61
KẾT LUẬN ......................................................................................................... 62

TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 63
PHỤ LỤC


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là điều kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của ngành kinh tế
quốc dân và hoạt động của con người, là điều kiện vật chất cần thiết để con người
tồn tại và tái sản xuất cho các thế hệ tiếp theo. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên
nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, nó vừa là nơi phân bố dân cư vừa là tư
liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông - lâm nghiệp, là một trong những nguồn
lực quan trọng trong chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng
cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung. Hiện nay thị trường bất
động sản đang rất phát triển, đất đai ngày càng có giá trị kinh tế cao. Giá trị mà
đất đai mang lại cho người sử dụng là rất cao, mỗi loại đất khác nhau cho một giá
trị kinh tế khác nhau và giá trị sử dụng của nó tồn tại mãi với con người nếu được
khai thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp. Do đó, hoạt động của con người càng đa
dạng thì việc khai thác giá trị do đất đai mang lại ngày càng lớn.
Trong điều kiện hiện nay, sự gia tăng dân số cùng với sự phát triển của các
ngành kinh tế thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng và luôn biến động để đáp
ứng nhu cầu sử dụng đất của con người và phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã
hội. Khi dân số ngày càng tăng thì nhu cầu về lương thực, nhà ở ngày càng tăng,
nhu cầu đất đai cho phát triển xã hội ngày càng lớn. Trong khi đó diện tích đất đai
thì có hạn nên gây sức ép rất lớn đối với vấn đề về đất đai. Vì vậy, để nguồn tài
nguyên đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao nhất và khắc phục
những tiêu cực trong quan hệ sử dụng đất thì cần tăng cường quản lý nhà nước về
đất đai.
Quản lý nhà nước về đất đai là công việc hết sức quan trọng và cần thiết
của mỗi quốc gia, là mối quan hệ giữa con người với con người trong quá trình
sử dụng đất. Quản lý đất đai đạt hiệu quả còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế bởi

nó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo sự yên tâm cho
các nhà đầu tư, đồng thời hoạt động của bộ máy Nhà nước cũng được đảm bảo
bởi nó hỗ trợ cho việc thu ngân sách Nhà nước từ đất đai. Công tác đăng ký đất
đai và cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là một trong những công tác quan
trọng và hết sức cần thiết giúp Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ và hiệu quả,
cũng như đảm bảo việc thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của người SDĐ.
Để quá trình tổ chức thực hiện việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và
TSKGLVĐ được thực hiện đúng thời gian quy định của pháp luật, đảm bảo quyền
lợi của người SDĐ, tránh trường hợp khiếu nại thì công tác phân loại, xử lý HS
giải quyết việc đăng ký xét cấp GCN phải thực hiện nghiêm túc do người SDĐ có
được đất đai theo nhiều cách khác nhau về nguồn gốc như khai hoang, thừa kế,
chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,... Như vậy, việc xử lý
hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là việc
hết sức cần thiết.
Huyện Châu Thành là địa bàn có diện tích rộng lớn và dân số ngày càng
tăng và đang từng ngày phát triển nên nhu cầu sử dụng đất cũng như đăng ký, cấp
1


GCN ngày càng có xu hướng tăng. Các cán bộ tại địa phương đã giải quyết một
lượng HS lớn nhưng bên cạnh đó vẫn còn những khó khăn, vướng mắc gây khó
khăn trong công tác đăng ký, cấp GCN.
Từ những vấn đề nên trên, việc thực hiện đề tài “xử lý hồ sơ trong công
tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng” là thật sự
cần thiết.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Ở nước ta, thực trạng công tác đăng ký, cấp GCN từ khi ban hành và thực
thi Luật Đất đai đã có nhiều tích cực. Song vẫn còn những bất cập, khó khăn ảnh
hưởng tới việc quản lý và sử dụng đất. Để Luật Đất đai ban hành quy định phù

hợp với thực tiễn và thực hiện có hiệu quả cao thì Nhà nước luôn tích cực sửa đổi,
bổ sung nhằm hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước về đất đai. Việc nghiên cứu
vấn đề về đất đai để thấy được những thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng
ký, cấp GCN tại địa bàn nghiên cứu làm cơ sở để Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ
sung các quy định pháp luật về đất đai phù hợp với thực tiễn. Có thể kể tới một
số công trình như sau:
Đồ án tốt nghiệp năm 2014 của Trường Đại Học Tài nguyên và Môi trường
Hà Nội do sinh viên Nguyễn Thị Bích thực hiện về đề tài “Đánh giá thực trạng
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An”. Nội dung của
đồ án trình bày về các quy định của pháp luật về đất đai; đánh giá thực trạng và
kết quả thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ tại huyện
Yên Thành, tỉnh Nghệ An. Qua đó thấy được những mặt tích cực, khó khăn và
tìm ra nguyên nhân tồn tại từ đó đề xuất những giải pháp khắc phục nhằm đẩy
mạnh công tác cấp GCN tại địa phương.
Luận văn Thạc Sĩ của Trường Đại học Khoa học tự nhiên - Đại học Quốc
gia Hà Nội năm 2015 do Bùi Thị Thúy Hường thực hiện về đề tài “Đánh giá thực
trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội”. Nội dung luận văn đề cập đến thực
trạng và đánh giá tổng hợp trong công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và
TSKGLVĐ trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội; phân tích những
mặt tích cực và hạn chế trên cơ sở đó đề xuất hướng khắc phục góp phần làm tăng
tiến độ, nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và
TSKGLVĐ trong giai đoạn tới trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.
Đồ án tốt nghiệp năm 2014 của Trường Đại Học Tài nguyên và Môi trường
Hà Nội do sinh viên Vũ Thị Thảo thực hiện về đề tài “Đánh giá công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương”. Nội dung của đồ án về đánh giá tình
hình quản lý, sử dụng đất và tình hình cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

tại huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương. Qua đó thấy được những thuận lợi, khó
2


khăn và đề xuất những biện pháp nhằm đẩy nhanh và hoàn thiện công tác cấp
GCN tại địa phương.
Các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đánh giá thực trạng công tác đăng
ký, cấp GCN, giải quyết các vấn đề về chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương
pháp và căn cứ pháp lý nói chung, còn việc xử lý HS trong công tác đăng ký, cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ cụ thể thì chưa được làm rõ để thấy được
những khó khăn mà cán bộ thụ lý HS gặp phải tại địa bàn. Từ đó, chưa đề ra
những biện pháp để hoàn thiện công tác đăng ký, cấp GCN nhằm nâng cao vị trí,
vai trò quản lý của Nhà nước về đất đai.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn
- Mục tiêu: Tổng hợp và phân loại HS đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ
và TSKGLVĐ; xác định được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện
đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ theo quy định của pháp luật đất
đai hiện hành. Thông qua địa bàn nghiên cứu biết được thực trạng, những khó
khăn và thuận lợi để đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác xử lý HS đăng ký
cấp GCN nhằm đẩy nhanh tiến độ, nâng cao hiệu quả trong công tác đăng ký cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ tại huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng.
- Nhiệm vụ: Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký
cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ; phân tích thực trạng xử lý HS đăng ký
cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ tại địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Sóc
Trăng; giải pháp xử lý HS trong công tác đăng ký cấp GCN tại địa bàn huyện
Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Quyền lợi và nghĩa vụ của người SDĐ; thẩm quyền
của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai; nguyên tắc, quy trình và phương pháp
thực hiện đăng ký cấp GCN; trình tự thủ tục xử lý HS đăng ký cấp GCN.

- Phạm vi nghiên cứu: đề tài được thực hiện trong phạm vi không gian trên
địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng. Thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài
là giai đoạn năm 2016-2017. Đề tài chủ yếu tập trung nghiên cứu về việc xử lý
HS trong quy trình đăng ký, cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
với các trường hợp cụ thể như đăng ký lần đầu, chuyển nhượng, tặng cho, thừa
kế, cấp lại GCN.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập thông tin: Điều tra thu thập tài liệu về điều
kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, số liệu về công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ,
QSHNƠ và TSKGLVĐ; sắp xếp lựa chọn các thông tin, tài liệu phù hợp với đề
tài nghiên cứu; tìm hiểu các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đất đai tại
đơn vị nghiên cứu.
- Phương pháp thống kê và xử lý số liệu: Căn cứ các tài liệu, số liệu đã thu
thập để tiến hành thống kê, xử lý và thể hiện số liệu qua hệ thống bảng biểu.
3


- Phương pháp so sánh, phân tích và tổng hợp: Từ những tài liệu đã thu
thập được tiến hành so sánh giữa việc xử lý thực tế ở đơn vị thực tập so với quy
định của pháp luật. Tiến hành phân tích chi tiết số liệu, so sánh, đánh giá, nhận
xét. Tổng hợp những vấn đề nghiên cứu để thấy được mặt tích cực và hạn chế về
xử lý HS trong công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ nhằm
đề xuất những giải pháp giúp cho công tác này thực hiện đạt hiệu quả cao hơn.
6. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn
Thông qua việc tiếp cận thực tế các thủ tục hành chính trong Chi nhánh
VPĐKĐĐ giúp hiểu được thực trạng, biết được những khó khăn và thuận lợi để
đề xuất các giải pháp xử lý HS đăng ký, cấp GCN nhằm đẩy nhanh tiến độ trong
công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ, đảm bảo được thực
hiện quyền và nghĩa vụ của người SDĐ hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai
của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả. Từ đó, giúp sinh viên liên hệ, vận dụng

những kiến thức đã được trang bị và các quy định pháp Luật Đất đai hiện hành để
làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý HS đăng ký, cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ, có điều kiện để hoàn thiện bổ sung những
kiến thức mới và đúc kết được cho bản thân những kinh nghiệm bổ ích, thực sự
tạo lập một hành trang vững chắc trước khi ra trường.
7. Bố cục của luận văn
Nội dung của Luận văn trình bày với kết cấu như sau:
- Mở đầu.
- Chương 1. Cơ sở lý luận và pháp lý của đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Chương 2. Thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện
Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng.
- Chương 3. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng
- Kết luận.
- Danh mục tài liệu tham khảo.
- Phụ lục.

4


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
1.1.1. Các khái niệm chung
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai

Để quản lý tốt về đất đai, điều quan trọng là thông tin về đất đai phải được
nắm rõ và có thể tiếp cận một cách dễ dàng, thông tin đất đai lại là kết quả thu
được từ quá trình đăng ký đất đai.
Đăng ký đất đai là việc các chủ sử dụng đất đang sử dụng đất làm đơn kê
khai hiện trạng sử dụng đất của mình với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây
là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với người SDĐ và người được giao đất để
quản lý nhằm thiết lập, hoàn thiện hồ sơ địa chính với đầy đủ các thông tin về tự
nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất và cấp GCN cho người SDĐ hợp pháp để
có được thông tin pháp lý của thửa đất nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước với người SDĐ, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất theo
pháp luật, quản lý các hoạt động và sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng
thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người SDĐ.
Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa của cả nước như hiện nay thì vấn đề đất
đai cũng biến động theo sự trao đổi mua bán giữa các chủ thể sử dụng đất, vì vậy
đăng ký đất đai không chỉ dừng lại ở việc thiết lập hồ sơ địa chính và cấp GCN
ban đầu mà phải được thực hiện thường xuyên liên tục để đảm bảo cho hồ sơ địa
chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người
SDĐ thực hiện các quyền hợp pháp của mình. Vì vậy, đăng ký đất đai được chia
thành hai giai đoạn:
+ Giai đoạn I: Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi
là đăng ký lần đầu) là việc người SDĐ chưa đăng ký, chưa được cấp GCN đến
làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác lập mối quan hệ
pháp lý giữa người SDĐ với Nhà nước và thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho
toàn bộ đất đai, tiến tới cấp GCN cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện
(căn cứ theo Khoản 3, Điều 95 Luật Đất đai 2013).
+ Giai đoạn II: Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây
gọi là đăng ký biến động) là hoạt động thường xuyên của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền nhằm cập nhật những thông tin do người SDĐ kê khai tình trạng thay
đổi của đất đai, được thực hiện khi đã được cấp GCN hoặc đã đăng ký lần đầu mà
có thay đổi về nội dung để ghi nhận sự thay đổi thông tin đã đăng ký hoặc đã được

cấp GCN vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật (căn cứ theo Khoản 4
Điều 95 Luật Đất đai 2013).

5


1.1.1.2. Khái niệm GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
a) Quyền sử dụng đất là gì?
Quyền sử dụng đất của các chủ thể được xác lập do Nhà nước trao thông
qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người
đang sử dụng đất ổn định. Quyền sử dụng đất ở đây chính là quyền được khai thác
công dụng, hưởng lợi ích từ việc sử dụng đất mà pháp luật không cấm và trong
những trường hợp nhất định cũng có các quyền năng như: quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất... Chỉ sau khi đăng ký và được cấp GCN, người SDĐ mới
đáp ứng điều kiện thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất.
b) Quyền sở hữu nhà ở là gì?
Người tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mướn, ở nhờ theo
quy định của pháp luật thì có quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Chủ sở hữu nhà ở
hợp pháp thì có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở của mình nhằm phục
vụ nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, sản xuất, kinh doanh và các mục đích khác không
trái pháp luật.
c) Tài sản khác gắn liền với đất là gì?
Ngoài nhà ở ra thì tài sản khác gắn liền với đất có tại thời điểm cấp GCN
thì được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ gồm có công trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm.
d) GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là gì?
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt
đem lại giá trị kinh tế rất cao. Khi đất đai trở thành một hàng hóa thì nó luôn biến

động theo sự trao đổi mua bán, để thực hiện được các giao dịch về đất đai thì
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là điều kiện không thể thiếu, do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp, là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp cho người SDĐ để họ yên
tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa
vụ theo quy định pháp luật (theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013).
1.1.1.3. Quyền lợi và nghĩa vụ của người SDĐ
a) Quyền lợi của người SDĐ
Các quyền lợi hợp pháp của người SDĐ và được Nhà nước bảo vệ theo
Điều 166 Luật Đất đai 2013 gồm 7 quyền chung như được cấp GCNQSDĐ,
QSHNƠ và TSKGLVĐ; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng
các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp; được hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
được bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của
mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật;
được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
6


hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Ngoài ra
còn có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vồn quyền sử dụng đất; quyền hạn chế đối với thửa đất liền kề;
quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất.
b) Nghĩa vụ của người SDĐ
Người SDĐ phải chấp hành thực hiện đúng các nghĩa vụ của mình theo
Điều 170 Luật Đất đai 2013 gồm 7 nghĩa vụ chung như sử dụng đất đúng mục
đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu và chiều cao, bảo
vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của
pháp luật có liên quan; thực hiện kê khai đăng kí đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi
thực hiện giao dịch dân sự về đất đai; thực hiện NVTC theo quy định; thực hiện

các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không
làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người SDĐ có liên quan; tuân theo các quy
định về việc tìm thấy vật trong lòng đất; giao lại đất khi có quyết định thu hồi đất,
khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn sử dụng.
1.1.1.4. Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký, cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
Việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là một trong những vấn đề
hết sức quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, nếu cấp chậm
không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai, làm
thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất đai, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực
hiện quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ, cản trở hoạt động đầu tư thông
qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất. Trước tầm
quan trọng này, Nhà nước đã quy định cụ thể về thẩm quyền của cơ quan chức
năng khi thực hiện đăng ký cấp GCN, cụ thể được thực hiện ở bảng sau:
Bảng 1.1 Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký, cấp
GCN (căn cứ theo Điều 37 Nghị định 01; Điều 105 Luật Đất đai 2013)
Trường
hợp

Cơ quan chức
năng thực hiện

Nội dung thực hiện
Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất
cho các chủ thể sử dụng đất.

VPĐKĐĐ

Thực hiện việc chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào

GCN đã cấp theo quyết định của UBND
cấp tỉnh.

UBND cấp tỉnh
(hoặc ủy quyền cho
cơ quan tài nguyên
và môi trường cùng
cấp)

Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án

Lần đầu

7


đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng
ngoại giao.

UBND cấp huyện

Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
cho HGĐ, CN, cộng đồng dân cư, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở
hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất
ở tại Việt Nam.
Đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn

liền với đất cho các chủ thể sử dụng đất.
Xác nhận thay đổi vào GCN đã cấp.

VPĐKĐĐ

Biến động

Sở TNMT

Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
đối với trường hợp được ủy quyền theo quy
định (được Sở TNMT ủy quyền theo quy
định để cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và
TSKGLVĐ đối với trường hợp thuộc thẩm
quyền của Sở TNMT và được sử dụng dấu
của Sở TNMT).
Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
trong trường hợp khi người SDĐ, chủ sở
hữu tài sản thực hiện các quyền của người
SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
mà phải cấp mới GCNQSDĐ, QSHNƠ và
TSKGLVĐ; cấp đổi, cấp lại GCN, GCN
quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu
công trình xây dựng.

1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và
TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai
1.1.2.1. Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai làm cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai,
là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người SDĐ, đồng thời giám sát họ thực hiện

nghĩa vụ sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung toàn
xã hội. Đăng ký đất đai đã ràng buộc về trách nhiệm pháp lý của cơ quan quản lý
nhà nước về đất đai và người SDĐ trong việc chấp hành pháp luật đất đai thông
qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCN. Mặc dù đăng ký đất đai trực tiếp hướng
tới bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ, nhưng nó cũng là một trong
những công cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế.
Thông qua quá trình này, sẽ nắm được các thông tin như tên chủ sử dụng,
vị trí, hình thể thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng, những thay đổi trong quá
trình sử dụng… Vì vậy, đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước nắm
8


chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ,
hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nếu hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký
đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai
thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.
Việc thực hiện đăng ký đất đai, thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ
chi tiết từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ với các nội dung: đo đạc lập
BĐĐC, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, phân hạng và định giá đất,
thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai...thì Nhà nước mới thật
sự nắm chắc được tình hình đất đai một cách chính xác và thực hiện quản lý chặt
chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
1.1.2.2. Vị trí và vai trò của cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
Trong quá trình sử dụng, những biến động liên quan đến đất đai diễn ra
ngày càng đa dạng và phức tạp. GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là một trong
những điều kiện để thực hiện các giao dịch về đất đai vì nó là căn cứ pháp lý đầy
đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai và là cở sở pháp lý để Nhà nước công
nhận, bảo hộ quyền cho người SDĐ.
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ có vai trò quan trọng, nó là căn cứ để
xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát được

giao dịch dân sự về đất đai trên thị trường, xác định NVTC của người SDĐ. Nó
còn là cơ sở để Nhà nước giải quyết các vụ tranh chấp, khiếu nại về đất đai;
đền bù thiệt hại khi bị thu hồi, xử lý vi phạm về đất đai. Ngoài ra, việc cấp GCN
còn giúp Nhà nước thu được nguồn tài chính lớn cho việc thu ngân sách Nhà nước
thông qua các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký, cấp GCN từ Luật Đất đai 2003 đến nay
1.1.3.1. Giai đoạn Luật Đất đai 2003 đến trước Luật Đất đai 2013 có hiệu lực
thi hành
Luật Đất đai 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khóa XI, kì họp thứ 4 thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004. Luật Đất đai
2003 quy định rõ 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Khi Luật Đất đai 2003
được thi hành giúp việc quản lý và sử dụng quỹ đất tiết kiệm và đạt hiệu quả cao.
a) Trình tự, thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ cho người HGĐ, CN trong
giai đoạn thi hành Luật Đất đai 2003: (theo Điều 135 Nghị định 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai)
HGĐ, CN đang sử dụng đất ổn định tại xã, thị trấn thì nộp HS tại UBND
cấp xã nơi có đất. UBND xã tiếp nhận, thẩm tra HS; thông báo công khai HS tại
trụ sở trong thời gian 15 ngày, xem xét các ý kiến đóng góp đối với trường hợp
xin cấp GCNQSDĐ. Sau khi hết thời gian công khai, xác nhận vào đơn xin cấp
GCNQSDĐ thì gửi HS đến VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TNMT. Cán bộ
VPĐKQSDĐ kiểm tra HS, ghi ý kiến nếu không đủ điều kiện hoặc xác nhận vào
đơn, thực hiện trích lục, trích đo BĐĐC đối với nơi chưa có BĐĐC, trích sao hồ
sơ địa chính trong trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ; gửi số liệu địa chính
9


đến cơ quan thuế trường hợp phải thực hiện NVTC; gửi HS những trường hợp đủ
và không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ kèm theo trích lục BĐĐC, trích sao hồ sơ
địa chính cho Phòng TNMT. Sau khi nhận giấy báo hoàn thành NVTC thì phòng
TNMT kiểm tra HS, ký duyệt và chuyển HS cho bộ phận chuyên môn để in GCN,
chuẩn bị HS trình UBND huyện. UBND huyện xét duyệt, ký vào GCNQSDĐ và

trả kết quả cho Phòng TNMT. Phòng TNMT chuyển toàn bộ về cho VPĐKQSDĐ.
Người SDĐ đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (nơi nộp HS) để nhận kết quả.
Thời gian thực hiện thủ tục hành chính trường hợp này không quá 55 ngày
làm việc kể từ ngày nhận HS hợp lệ đến ngày trao GCN cho người được cấp. Việc
đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua hình thức đăng ký trên giấy.
b) Các loại GCN đã cấp ở Luật Đất đai 2003
“GCN quyền sử dụng đất” được ban hành theo Quyết định số 24/2004/QĐBTNMT ngày 1/11/2004 và được thay thế bởi Quyết định số 08/2006/QĐBTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ TNMT, giấy này có bìa màu đỏ.
Bộ Xây dựng đã phát hành “GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu
công trình xây dựng” theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005, giấy này
có bìa màu hồng nhạt. Theo đó, cùng một thửa đất có nhà phải cần đến hai loại
GCN, một cho quyền sử dụng đất và một cho tài sản trên đất với hai thủ tục tại
hai cơ quan quản lý khác nhau. Khi áp dụng vào thực tế đã gặp nhiều khó khăn
phức tạp cho cơ quan quản lý cũng như người SDĐ.
Sự bất cập này đã được giải quyết sau khi Quốc hội thông qua Luật Nhà ở
năm 2005, theo đó thống nhất quy định đối với đất có nhà chỉ cấp một GCN là
“GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” do Bộ Xây dựng phát hành
theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, giấy này tiếp tục có bìa màu hồng nhạt.
Với quyết tâm cải cách thủ tục hành chính, việc thống nhất GCN quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đặt dưới sự quản lý của một cơ quan duy nhất. Ngày
21/10/2009 ban hành Thông tư 17/2009/TT-BTNMT phát hành mẫu giấy thống
nhất chung cho cả quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là “GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ” được sử dụng thống nhất trong
cả nước, giấy này có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen.
1.1.3.2. Giai đoạn Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành đến nay
Luật Đất đai 2013 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua thay thế cho Luật Đất đai 2003 có hiệu
lực ngày 1/7/2014. Luật Đất đai 2013 thể hiện sự đổi mới về chính sách đất đai,
đã quy định cụ thể, đầy đủ nội dung quản lý nhà nước về đất đai gồm 15 nội dung
và thời gian thực hiện các thủ tục đăng ký và cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và

TSKGLVĐ được rút ngắn giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện.
a) Trình tự, thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ cho
HGĐ, CN trong giai đoạn thi hành Luật Đất đai 2013 (căn cứ theo Điều 70 Nghị
định 43/2014/NĐ-CP)
10


HGĐ, CN nộp 1 bộ HS theo quy định tại Bộ phận một cửa VPĐKĐĐ hoặc
UBND cấp xã (nếu có nhu cầu). UBND cấp xã thực hiện thủ tục xác nhận vào đơn
đăng ký đối với trường hợp đủ điều kiện sau khi đã thực hiện các công việc như
kiểm tra HS; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc và thời điểm sử dụng
đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch; niêm yết công khai kết quả
kiểm tra HS tại trụ sở trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản
ánh về nội dung công khai và gửi toàn bộ HS đến VPĐKĐĐ. VPĐKĐĐ kiểm tra
HS, nếu đủ điều kiện thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế đối với trường hợp
phải thực hiện NVTC. Sau khi nhận chứng từ đã hoàn thành NVTC thì cập nhật
thông tin vào hồ sơ địa chính và chuẩn bị HS trình Phòng TNMT. Phòng TNMT
kiểm tra HS và trình UBND huyện ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ,
sau đó chuyển các HS đã giải quyết và GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ đã
ký đến VPĐKĐĐ. Đến hẹn, người SDĐ mang biên nhận đến Bộ phận một cửa
(nơi nộp HS) để nộp phí, lệ phí và nhận kết quả.
Thời gian thực hiện trường hợp này là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận
HS hợp lệ đến khi trao GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ cho người được cấp.
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bổ sung thêm hình thức đăng ký điện
tử và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
b) Các loại GCN đã cấp ở Luật Đất đai 2013 đến nay
“GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ” được ban hành theo Thông tư
17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 vẫn được sử dụng cho đến nay, thống nhất
trong phạm vi cả nước.
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

theo Luật Đất đai hiện hành
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
1.2.1.1. Nguyên tắc đăng ký đất đai
Để đảm bảo cho việc thực hiện đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu
quả cao, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt các khiếu kiện về chủ quyền
đối với đất đai thì phải tuân thủ 4 nguyên tắc cơ bản. Cụ thể như sau:
Nguyên tắc đăng nhập HS: một biến động về quyền đối với các loại đất đai,
đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa
được đăng nhập vào HS đăng ký đất đai.
Nguyên tắc đồng thuận: cho rằng người được đăng ký với tư cách là chủ
thể đối với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay
đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong HS đăng ký.
Nguyên tắc công khai: cho rằng HS đăng ký đất đai được công khai cho
mọi người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính
pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ.
Nguyên tắc chuyên biệt hóa: hàm ý rằng trong đăng ký đất đai, chủ thể là
người có quyền đăng ký và đối tượng là đất đai và bất động sản phải được xác
11


định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. Việc chuyên biệt hóa các
đối tượng đăng ký có vai trò quan trọng đối với việc xác định chủ quyền về pháp
lý của các chủ thể cụ thể đối với tài sản cụ thể.
1.2.1.2. Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
Nhà nước đã quy định rất chi tiết và cụ thể về nguyên tắc cấp GCNQSDĐ,
QSHNƠ và TSKGLVĐ. Cụ thể gồm 5 nguyên tắc cơ bản sau (căn cứ theo Điều
98 Luật Đất đai 2013):
Thứ nhất, được cấp theo từng thửa đất. Đối với đất nông nghiệp tại cùng
một xã, phường, thị trấn thì được cấp một GCN chung khi có yêu cầu.
Thứ hai, phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất,

người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người một
GCN hoặc cấp chung một GCN và trao cho người đại diện nếu có yêu cầu trong
trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ ba, sau khi đã hoàn thành NVTC thì người thực hiện thủ tục hành chính
về đất đai được nhận GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ. Trường hợp không
thuộc đối tượng phải thực hiện NVTC hoặc được miễn, được ghi nợ NVTC và
trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận GCNQSDĐ,
QSHNƠ và TSKGLVĐ ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Thứ tư, trường hợp tài sản chung của vợ và chồng không có thỏa thuận ghi
tên một người thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng; trường hợp là tài sản
chung của vợ và chồng mà GCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì
được cấp đổi sang GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ để ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Thứ năm, nếu ranh giới thửa đất không thay đổi, không có tranh chấp mà
diện tích có sự chênh lệch giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ
quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc GCN đã cấp thì khi cấp hoặc
cấp đổi GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ, diện tích đất được xác định theo số
liệu đo đạc thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích
chênh lệch nhiều hơn; trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi và
diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ thì phần diện tích
chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ theo
quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013.
1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
1.2.2.1. Điều kiện đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi trường hợp
sử dụng đất hay được giao đất để quản lý kể cả các trường hợp không đủ điều kiện
cấp GCN; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một thủ
tục hành chính được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Các điều kiện để thực
12

hiện việc đăng ký đất đai được quy định cụ thể như sau (căn cứ theo Điều 95 Luật
Đất đai 2013):
+ Đăng ký lần đầu được thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng
nhưng chưa đăng ký hoặc được Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng, được giao
để quản lý mà chưa đăng ký hoặc chủ sở hữu có nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất chưa đăng ký.
+ Đăng ký biến động được thực hiện khi thửa đất đã được cấp GCN hoặc
đã đăng ký lần đầu mà hiện trạng sử dụng đất đối với thửa đất đã đăng ký hoặc đã
cấp GCN có sự thay đổi. Nhà nước quy định thời hạn đăng ký là không quá 30
ngày kể từ ngày có biến động.
1.2.2.2. Điều kiện cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
Sau khi thực hiện đăng ký đất đai, nếu người SDĐ có nhu cầu cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xem xét nếu đủ điều kiện thì được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ.
a) GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ được cấp cho các chủ thể sử dụng
đất với điều kiện như sau (căn cứ theo Điều 99 Luật Đất đai 2013)
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho những trường hợp như người
đang sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của
Luật Đất đai 2013; người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01
tháng 7 năm 2014; người được nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai; người được sử
dụng đất theo kết quả hòa giải thành, theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai đã được thi hành; người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; người
SDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,
khu kinh tế; người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;
người mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; người SDĐ tách thửa, hợp thửa; nhóm
người SDĐ hoặc các thành viên HGĐ, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia

tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; người SDĐ đề nghị cấp đổi hoặc cấp
lại GCN bị mất.
b) GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ được cấp đối với trường hợp có
giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định như sau (căn cứ theo Điều 100 Luật Đất
đai 2013)
Được cấp cho HGĐ, CN không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đang sử dụng
ổn định và có một trong các loại giấy tờ như những giấy tờ về quyền được sử dụng
đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá
trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước; GCNQSDĐ tạm thời được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa
chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà
tình thương gắn liền với đất; giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán
13


nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã
xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; giấy tờ thanh lý, hóa
giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; giấy tờ
về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp; các loại
giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo Điều 18 Nghị
định 01/2017/NĐ-CP. Hoặc HGĐ, CN đang sử dụng đất có một trong các loại
giấy tờ như vừa nêu mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về
việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan và không có
tranh chấp thì vẫn được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ và không phải
nộp tiền sử dụng đất.
Được cấp cho HGĐ, CN phải thực hiện NVTC theo quy định của pháp luật
trong trường hợp HGĐ, CN được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải
thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai đã được thi

hành; HGĐ, CN đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày
15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 1 tháng 7 năm 2014.
c) GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ được cấp đối với trường hợp
không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định như sau (căn cứ theo Điều 101
Luật Đất đai 2013)
HGĐ, CN được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ và không phải
nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7
năm 2014, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội
khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là
người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Đối với trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác
nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt thì
HGĐ, CN được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ và thực hiện NVTC
theo quy định của pháp luật về đất đai.
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ,
QSHNƠ và TSKGLVĐ
1.2.3.1. Cơ quan thực hiện việc đăng ký
a) Trường hợp lần đầu
UBND cấp xã tiếp nhận HS, trao GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ cho
người được cấp đối với trường hợp người SDĐ nộp HS tại UBND cấp xã và thực
hiện các công việc như kiểm tra HS; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc
và thời điểm sử dụng đất, thời điểm tạo lập tài sản, tình trạng tranh chấp, sự phù
hợp với quy hoạch đối với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ; xác nhận sơ đồ
nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa được cơ quan có thẩm quyền xác nhận;
thông báo cho Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện trích lục BĐĐC hoặc trích đo địa
14

chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo do người SDĐ nộp; niêm yết công khai
kết quả kiểm tra HS trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản
ánh về nội dung công khai và gửi toàn bộ HS đến Chi nhánh VPĐKĐĐ.
Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện tiếp nhận HS và trao GCNQSDĐ, QSHNƠ
và TSKGLVĐ cho người được cấp đối với trường hợp người SDĐ nộp HS tại Chi
nhánh VPĐKĐĐ; gửi HS đến UBND cấp xã để lấy ý kiến và niêm yết; kiểm tra
HS do UBND cấp xã chuyển đến; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;
xác nhận đủ hay không đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và
TSKGLVĐ vào đơn đăng ký; trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không
có giấy tờ hoặc hiện trạng có thay đổi so với giấy tờ thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ
quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó; cập nhật thông tin thửa đất, tài sản
gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính. Trường hợp người SDĐ đề nghị
cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ thì cung cấp thông tin địa chính cho cơ
quan thuế đối với trường hợp phải thực hiện NVTC; nhận kết quả hoàn thành
NVTC và chuẩn bị HS để phòng TNMT huyện trình ký; cập nhật bổ sung việc
cấp GCN vào hồ sơ địa chính.
Phòng TNMT huyện có trách nhiệm kiểm tra HS, trình UBND cấp huyện
ký GCN và chuyển GCN và HS đã giải quyết cho Chi nhánh VPĐKĐĐ để trao
GCN cho người được cấp; cung cấp sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18
tháng 12 năm 1980 cho UBND cấp xã và người SDĐ để phục vụ cho việc đăng
ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ.
b) Trường hợp biến động
Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện xác nhận nội dung biến động vào GCN đã
cấp hoặc lập HS trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN cho người SDĐ và đóng
mộc thu hồi GCN cũ đối với trường hợp người SDĐ yêu cầu cấp GCN mới. Sau
đó tiến hành chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và trao GCN cho
người được cấp sau khi họ hoàn thành NVTC đối với trường hợp phải thực hiện
NVTC hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp HS tại xã.
1.2.3.2. Cơ quan thực hiện việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
a) Trường hợp lần đầu

UBND cấp huyện xem xét và ký vào GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ.
Sau đó chuyển GCN và HS đã giải quyết cho Phòng TNMT huyện.
b) Trường hợp biến động
Sở TNMT xem xét và ký vào GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ. Sau đó
chuyển GCN và HS đã giải quyết cho VPĐKĐĐ tỉnh để chuyển cho Chi nhánh
VPĐKĐĐ cấp huyện trao cho người được cấp.

15


1.3. Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ,
QSHNƠ và TSKGLVĐ
1.3.1. Quy định về HS, thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
1.3.1.1. Quy định về HS (căn cứ Điều 11 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT)
Cơ quan tiếp nhận HS không được yêu cầu người SDĐ, chủ sở hữu tài sản
gắn kiền với đất nộp thêm các giấy tờ khác ngoài các giấy tờ phải nộp theo quy
định. Khi nộp các giấy tờ được lựa chọn một trong các hình thức như nộp bản sao
đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định hoặc nộp bản sao và xuất trình
bản chính để kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao hoặc nộp bản chính. Nếu
nộp bản sao giấy tờ thì khi nhận GCN, người được cấp GCN phải nộp bản chính các
giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho cơ quan trao
GCN để chuyển lưu trữ theo quy định.
Để nộp chứng từ thực hiện NVTC thì người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất được nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy
định hoặc nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để kiểm tra đối chiếu và
xác nhận vào bản sao hoặc nộp bản chính (đối với trường hợp có 2 bản chính).
1.3.1.2. Nộp HS và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai (căn cứ
theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Cơ quan tiếp nhận HS và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài
sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại GCN là Bộ phận một cửa của

UBND huyện hoặc UBND cấp xã nơi có đất nếu HGĐ, CN, cộng đồng dân cư có
nhu cầu nộp HS tại UBND cấp xã. UBND cấp xã có trách nhiệm chuyển HS đã
kiểm tra và xác nhận đến Chi nhánh VPĐKĐĐ.
Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người SDĐ, chủ sở hữu
tài sản gắn liền với đất, trường hợp phải thực hiện NVTC thì sau khi người được
cấp nộp chứng từ hoàn thành NVTC; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì
sau khi người SDĐ đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn NVTC thì trả
kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được
miễn NVTC. Chi nhánh VPĐKĐĐ trả lại HS và thông báo rõ lý do không đủ điều
kiện giải quyết đối với trường hợp không đủ điều kiện.
1.3.1.3. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
Theo Khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về thời gian
thực hiện thủ tục đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ là không quá
30 ngày thực hiện; thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
là không quá 10 ngày thực hiện; cấp lại GCN do bị mất là không quá 10 ngày.

16


1.3.2. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài
sản gắn liền với đất trường hợp nộp HS tại UBND cấp xã (căn cứ theo Điều
70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Bước 1: Người SDĐ nộp 01 bộ HS tại UBND cấp xã. UBND cấp xã kiểm
tra HS, thông báo cho Chi nhánh VPĐKĐĐ trích lục BĐĐC hoặc trích đo địa
chính thửa đất; xác nhận hiện trạng; xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng
đất, thời điểm tạo lập tài sản, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch đối
với trường hợp không có giấy tờ hợp lệ; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây
dựng nếu chưa được cơ quan có thẩm quyền xác nhận; niêm yết công khai kết quả
kiểm tra HS trong 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung

công khai và gửi toàn bộ HS đến Chi nhánh VPĐKĐĐ.
Bước 2: Chi nhánh VPĐKĐĐ kiểm tra HS do UBND cấp xã chuyển đến; xác
nhận HS đủ điều kiện hay không đủ điều kiện vào đơn đăng ký. Trường hợp chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng có thay đổi so với
giấy tờ thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó.
Bước 3: Cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó trả lời bằng văn
bản cho Chi nhánh VPĐKĐĐ; Chi nhánh VPĐKĐĐ cập nhật thông tin thửa đất,
tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính.
Bước 4: Trường hợp đề nghị cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ mà
phải thực hiện NVTC thì Chi nhánh VPĐKĐĐ gửi thông tin địa chính đến cơ
quan thuế để xác định và thông báo NVTC cho người SDĐ; chuẩn bị HS cho
Phòng TNMT và cập nhật bổ sung việc cấp GCN sau khi nhận giấy tờ chứng minh
hoàn thành NVTC.
Bước 5: Phòng TNMT kiểm tra HS và trình UBND huyện. UBND huyện
xem xét và ký vào GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ và chuyển GCN và HS
đã giải quyết cho Phòng TNMT. Phòng TNMT chuyển HS và GCN đã giải quyết
cho Chi nhánh VPĐKĐĐ để chuyển GCN đã cấp cho UBND cấp xã trao cho
người được cấp.

17


Tiểu kết chương 1
Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được
thực hiện tại VPĐKĐĐ. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối
với người SDĐ và người được giao đất để quản lý. Đăng ký đất đai bao gồm đăng
ký lần đầu và đăng ký biến động. Đăng ký lần đầu nhằm thiết lập hệ thống HSĐC
đầy đủ đến từng thửa đất, xác lập quyền và nghĩa vụ của người SDĐ, để cấp GCN
cho người SDĐ có đủ điều kiện và quản lý các trường hợp không đủ điều kiện;
Đăng ký biến động nhằm cập nhật những thông tin biến động về đất đai để đảm

bảo cho hệ thống HSĐC luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để
Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản
lý, sử dụng đất đai.
Hiện nay, trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ được thực hiện theo cơ chế một cửa liên
thông để giải quyết các công việc từ hướng dẫn, tiếp nhận HS, giải quyết đến trả
kết quả được thực hiện tại một đầu mối là Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giúp
cho cơ quan quản lý nhà nước về đất đai quản lý chặt chẽ quy trình thực hiện và
tạo điều kiện thuận lợi cho người SDĐ trong việc thực hiện các thủ tục hành chính
về đất đai, hạn chế việc đi lại nhiều lần, đến nhiều nơi để giải quyết công việc của
mình. So với Luật Đất đai 2003 thì Luật Đất đai 2013 ra đời đã có những quy định
cụ thể hơn về các trường hợp nào phải đăng ký lần đầu, trường hợp phải đăng ký
biến động, những trường hợp nào được hoặc không được cấp GCN để thuận lợi
hơn cho cán bộ xử lý trong quá trình xử lý HS, giải quyết những vấn đề vướng
mắc trên thực tiễn và quy định thời hạn thực hiện các thủ tục hành chính về đất
đai được rút ngắn lại giúp đẩy nhanh tiến độ trong công tác đăng ký, cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ.

18


Chương 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH,
TỈNH SÓC TRĂNG
2.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp
GCNQSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ huyện Châu Thành
2.1.1. Giới thiệu khái quát về địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng

Hình 2.1 Bản đồ đơn vị hành chính huyện Châu Thành
2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên
a) Vị trí địa lý: huyện Châu Thành, tỉnh Sóc Trăng được thành lập theo
Nghị định 02/NĐ-CP của Chính phủ Việt Nam. Huyện Châu Thành nằm ở phía
Bắc của tỉnh Sóc Trăng, cách thành phố Sóc Trăng 13 km và cách thành phố Cần
Thơ khoảng 50 km về phía Bắc. Châu Thành là cửa ngõ của tỉnh Sóc Trăng và là
huyện có đường quốc lộ 1A đi qua xuyên suốt chiều dài của huyện, kết nối với
các tuyến đường tỉnh 939B, 982, là tuyến giao thông huyết mạch đi trong và ngoài
huyện, nối địa bàn huyện với các tỉnh Hậu Giang, Bạc Liêu. Huyện Châu Thành
có diện tích tự nhiên 23632,43 ha, bằng 7,14% diện tích tự nhiên của tỉnh Sóc
Trăng, có vị trí địa lý tiếp giáp sau:
- Phía Đông tiếp giáp với thành phố Sóc Trăng và các huyện Long Phú,
Kế Sách;
- Phía Tây giáp huyện Phụng Hiệp, thị xã Ngã Bảy tỉnh Hậu Giang;
19


- Phía Nam giáp huyện Mỹ Tú;
- Phía Bắc giáp huyện Kế Sách và thị xã Ngã Bảy tỉnh Hậu Giang.
Với vị trí địa lý nêu trên đã tạo điều kiện thuận lợi cho huyện Châu Thành
là cầu nối với các tỉnh phía Bắc Sóc Trăng và thành phố Hồ Chí Minh. Địa giới
hành chính của huyện được chia thành 07 xã và 01 thị trấn gồm các xã như Hồ
Đắc Kiện, Phú Tâm, Thuận Hòa, Phú Tân, Thiện Mỹ, An Hiệp, An Ninh và thị
trấn Châu thành.
b) Diện tích tự nhiên: tổng diện tích tự nhiên toàn huyện Châu Thành là
23632,43 ha. Trong đó bao gồm: Đất nông nghiệp là 21098,94 ha chiếm 89,28%
tổng diện tích đất tự nhiên toàn huyện (đất sản xuất nông nghiệp là 19110,93 ha
chiếm 80,67%, chủ yếu trồng các loại cây hàng năm 17323,32 ha, cây lâu năm
1787,71 ha). Đất lâm nghiệp là 788,64 ha (rừng ở Châu Thành là rừng sản xuất,
chủ yếu là rừng tràm). Đất nuôi trồng thủy sản là 52,41 ha. Đất phi nông nghiệp

là 2466,93 ha chiếm 10,44% so với diện tích tự nhiên (trong đó: đất ở 420,13 ha;
đất chuyên dùng 1591,34 ha). Đất sông rạch và mặt nước là 333,3 ha. Các loại đất
phi nông nghiệp khác là 119,79 ha. Đất chưa sử dụng còn 66,56 ha.
c) Địa hình: toàn huyện có địa hình tương đối bằng phẳng, độ cao trung
bình từ 70 – 200 cm. Huyện có độ dốc chính nghiêng từ Đông sang Tây, với phần
lớn diện tích đất nằm ở vùng tương đối cao, tập trung ở các xã Phú Tân, Phú Tâm,
An Hiệp, An Ninh và thị trấn Châu Thành. Phần diện tích còn lại nằm ở vùng
trung bình đến thấp tập trung ở các xã Hồ Đắc Kiện, Thiện Mỹ, Thuận Hòa. Đất
đai ở huyện Châu Thành có 03 nhóm đất chính gồm nhóm đất phù sa; nhóm đất
giồng cát và nhóm đất nhân tác.
d) Nguồn nước
- Nguồn nước mặt: chịu ảnh hưởng chủ yếu bởi sông Hậu, sông Mỹ Thanh
theo kênh Phụng Hiệp, sông Nhu Gia và qua sông Kế Sách vào các kênh 8 thước,
9 thước, Trà Cú,…cung cấp nguồn nước cho sinh hoạt và sản xuất.
- Chế độ thủy triều các sông rạch trên địa bàn huyện chịu ảnh hưởng chế
độ bán nhật triều không đều của biển Đông với biên độ triều từ 0,4 – 1m. Tuy
nhiên, Châu Thành là vùng đất cao nên không bị ảnh hưởng của xâm nhập mặn,
nhưng khó khăn về nước trong mùa khô.
e) Khí hậu: Huyện Châu Thành nằm trong khu vực đồng bằng sông Cửu
Long nên huyện cũng mang những nét đặc trưng của khí hậu đồng bằng châu thổ,
chịu ảnh hưởng khí hậu nhiệt đới gió mùa, hàng năm có 02 mùa mưa nắng rõ rệt.
Do ảnh hưởng của xích đạo nên nhiệt độ khá ổn định, nhiệt độ trung bình 26,8 0C.
Tháng nóng nhất trong năm thường từ tháng 3-4, tháng lạnh nhất là tháng 1.
Hướng gió thịnh hành là gió Đông từ tháng 11 đến tháng 4; gió Đông Nam tháng
5; gió Tây từ tháng 6 đến tháng 9; gió Tây Nam tháng 10. Tốc độ gió trung bình
năm là 3,9m/s, trung bình tháng lớn nhất là 4,9m/s; trung bình tháng nhỏ nhất là
3,1m/s. Bình quân hàng năm là 83,4%, trong mùa mưa là 88%, mùa khô là 77,3%;
20