xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện đạ tẻh tỉnh lâm đồng

DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, BẢNG
1. Hình vẽ
Hình
2.1:
Bản
đồ
đơn
vị
hành
Lỗi! Thẻ đánh dấu không được xác định.

chính

huyện

Đạ

Tẻh

2. Sơ đồ
Sơ đồ 2.1: Quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu
Lỗi! Thẻ đánh dấu không được xác định.
Sơ đồ 2.2: Quy trình đăng ký chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
29
Sơ đồ 2.3: Quy trình đăng ký
Lỗi! Thẻ đánh dấu không được xác định.

cấp

đổi

Giấy

chứng

nhận

3. Bảng
Bảng 2.1: Diện tích đất các xã thuộc huyện Đạ Tẻh

23

Bảng 2.2: Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận năm 2016

41

Bảng 2.3: Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đầu năm 2017 đến
tháng 6/2017
42
Bảng 2.4: Tình hình đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng biến động giai
đoạn 2015 – nay
43


MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất .......................................................................................................................... 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu .............................................................. 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 3
5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 4
6. Ý nghĩa của nghiên cứu ..................................................................................... 4
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ............................................................. 5
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ....................................................... 5
1.1.1. Các khái niệm chung ................................................................................... 5
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ..................................................... 8
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ Luật Đất đai 2003 đến
nay ......................................................................................................................... 9
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai
hiện hành ............................................................................................................. 12
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký, cấp giấy giấy chứng nhận ....................................... 12
1.2.2. Điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................................. 13
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...................... 14
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận .......................................................................................................... 16
1.3.1. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng
nhận lần đầu: ....................................................................................................... 17
1.3.2. Trình tự, thủ tục, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất .................................................................. 19
1.3.3. Trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................................. 20
Tiểu kết chương 1 ................................................................................................ 21
1


CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN ĐẠ TẺH TỈNH LÂM
ĐỒNG ................................................................................................................. 22
2.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ........................................................................................................................ 22
2.1.1. Giới thiệu khái quát về địa bàn huyện Đạ Tẻh tỉnh Lâm Đồng ................ 22
2.1.2. Đặc điểm tự nhiên: .................................................................................... 24
2.1.3. Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện
Đạ Tẻh tỉnh Lâm Đồng........................................................................................ 24
2.2. Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................................................. 25
2.2.1. Trình tự thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu của hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư....................................................................................... 25
2.2.2. Trình tự thủ tục đăng ký chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng
đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................... 29
2.2.3. Trình tự thủ tục cấp đổi GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ................................................................................ 32
2.3. Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .. 34
2.2.1. Phân loại hồ sơ .......................................................................................... 34
2.3.2. Xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................................... 35
2.3.2.1. Xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu của hộ gia đình, cá nhân đối với trường
hợp đủ điều kiện của ông Trịnh Xuân Chuyền. .................................................. 35
2.3.2.2. Xử lý hồ sơ đối với trường hợp đăng kí biến động chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất ................ 37
2.3.2.3. Xử lý hồ sơ cấp đổi GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất của ông Bùi Quốc Ca ................................................. 41
2.4. Kết quả giải quyết công tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ .......................................................................................................... 42
Tiểu kết chương 2: ............................................................................................... 47
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ
ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN
HUYỆN ĐẠ TẺH TỈNH LÂM ĐỒNG ........................................................... 49
3.1. Giải pháp chung ........................................................................................... 49
2


3.1.1. Giải pháp về pháp lý.................................................................................. 49
3.1.2. Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ......................................... 49
3.1.3. Giải pháp về tài chính ............................................................................... 50
3.1.4. Giải pháp về cơ sở vật chất, nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên
chức thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận .......................... 50
3.2. Giải pháp cụ thể............................................................................................ 52
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký đất đai cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đủ
điều kiện cấp Giấy chứng nhận ........................................................................... 52
3.2.2. Giải pháp xử lý hồ sơ cấp Giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không đủ điều kiện cấp giấy

chứng nhận .......................................................................................................... 53
Tiểu kết chương 3: ............................................................................................... 54
KẾT LUẬN ........................................................................................................ 56

3


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là thành phần cơ bản
của môi trường sinh thái, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông lâm nghiệp, là
cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, là địa bàn phân bố dân cư và phát
triển đô thị. Đất đai là nhân tố không thể thiếu cho sự tồn tại của dân tộc và phát
triển kinh tế xã hội của quốc gia. Đất đai đã trở thành hàng hóa và là một mặt
hàng đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư. Hiện nay thị trường bất động sản
đang rất phát triển, đất đai ngày càng có giá trị kinh tế cao.
Một trong những công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành và
phát triển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước. Ở Việt Nam đất
đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm
bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao
nhất. Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, cũng như đảm bảo việc thực hiện
quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký
đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực
hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ
chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên
giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là một chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp
pháp, được cấp cho người sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có
hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
Để thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê
khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng. Thông qua đăng
ký đất đai sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất
đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập
hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất,
người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất nhằm mục đích đảm bảo
quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên
đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho
người sử dụng đất là nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người được nhà nước
giao đất, cho thuê đất. Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt
được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất của quốc gia. Nếu việc cấp Giấy
chứng nhận chậm không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài
nguyên đất đai của nhà nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó
1


còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của công
dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế
chấp quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, người sử dụng đất sử dụng đất đai theo nhiều cách khác nhau
về nguồn gốc như: do khai hoang, chuyển nhượng giao tay, tặng cho xây dựng
không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận gặp
nhiều khó khăn.
Để đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích và quản lý đất đai có hiệu

quả, đăng ký xét cấp giấy chứng nhận được thực hiện đúng thời gian quy định,
tránh trường hợp khiếu nại thì công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay
cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách. Vì vậy để làm tốt công tác này cần
phải xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận phải thực hiện
nhanh chóng và nghiêm túc theo đúng quy định của pháp luật. Do đó em đã
chọn đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện
Đạ Tẻh tỉnh Lâm Đồng” là thực sự cần thiết.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
Trong những năm gần đây đã có nhiều nghiên cứu về công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khắc gắn liền với
đất, vì công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập
do đó nhằm khắc phục những khó khăn trên đã có rất nhiều đề tài, luận văn đề
cập đến công tắc đăng ký cấp giấy chứng nhận, cụ thể:
- Đề tài 1: “Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai” luận văn tốt nghiệp đại học năm
2009 của Huỳnh Trung Dũng sinh viên trường đại học Nông lâm thành phố Hồ
Chí Minh.
Luận văn tìm hiểu sâu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tìm hiểu thực tế quy trình, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn. Từ những khó khăn vướng mắc trong công tác đưa ra ý kiến khắc phục.
- Đề tài 2: “Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn phường Tăng Nhơn Phú B, Quận 9, thành phố Hồ Chí Minh” luận
văn tốt nghiệp đại học năm 2014 của Vũ Hoàng Diễm sinh viên trường đại học
Nông lâm thành phố Hồ Chí Minh.
Nội dung luận văn tìm hiểu và đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Xác định được những mặt thuận lợi và khó khăn của công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đề xuất những giải pháp thích hợp

góp phần đẩy mạnh tiến độ của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, hỗ trợ việc quản lý đất đai trên địa bàn.

2


- Đề tải 3: "Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà
Nội" luận văn thạc sỹ năm 2015 của Bùi Thị Thuý Hường học viên trường đại
học Khoa học tự nhiên Hà Nội.
Luận văn trên đưa ra đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai. Đề xuất các giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện
Thanh Oai.
- Kết luận: các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải quyết các
vấn đề về chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn cứ pháp lý nói
chung, còn việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất cụ thể thì chưa
được làm rõ để thấy được những khó khăn, hạn chế mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp
phải tại địa bàn.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu
- Mục tiêu nghiên cứu
Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định
được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng
nhận theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
- Nhiệm vụ nghiên cứu
Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy
chứng nhận.
Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại huyện

Đạ Tẻh.
Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại
huyện Đạ Tẻh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu
Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai.
Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng
nhận.
Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
- Phạm vi nghiên cứu
Đề tài được thực hiện trong phạm vi không gian huyện Đạ Tẻh, thời gian
trong giai đoạn 2016– 6/2017 với nội dung nghiên cứu tập trung vào vấn đề
đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu và các trường hợp biến động là: trường
3


hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng và tặng cho
quyền sử dụng đất.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thông tin, thu thập số liệu, tài liệu: Điều tra thu thập
số liệu, tài liệu, biểu mẫu có liên quan đến công tác quản lý nhà nước về đất đai,
đặc biệt là công tác đăng ký và xư lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
- Phương pháp thống kê: Thống kê các số liệu thu thập được phù hợp với
mục đích, nội dung nghiên cứu.
- Phương pháp so sánh: So sánh tình hình cấp giấy chứng nhận, kết quả
đạt được qua các năm, các giai đoạn, so sánh các quy trình nhà nước với quy
trình thưc tê địa phương, từ đó rút ra những hiệu quả đạt được sau khi thực hiện.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Tổng hợp, phân tích các số liệu, tài

liệu thu thập được, đánh giá độ tin cậy của tài liệu. Từ đó lựa chọn những tài
liệu phù hợp với đề tài.
6. Ý nghĩa của nghiên cứu
Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký
cấp Giấy chứng nhận. Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề
xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy
nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của
Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả.

4


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Các khái niệm chung
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và
ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất và hồ sơ địa
chính, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý
các hoạt động và sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Đăng ký đất đailà bắt buộc đối với
người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai,tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi chung là
đăng ký lần đầu) là việc người sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu

tiên đối với thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, hoặc
đang sử dụng mà thửa đất đó chưa được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần nào.
Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong phạm vi cả nước. Đăng ký lần đầu
được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng.
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký.
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký.
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa đăng ký.
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung là
đăng ký biến động) là việc được thực hiện khi người sử dụng đất đã được cấp
Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi trong sử dụng đất. Đăng ký
biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu: đăng ký biến động về
sử dụng đất thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ
thể, sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ
sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật, do đó tính
chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã
đăng ký theo quy định pháp luật.
Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là vệc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
5


gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất:
* Quyền lợi của người sử dụng đất (Theo điều 166 Luật đất đai 2013)

Quyền lợi là: Quyền được hưởng những lợi ích về chính trị xã hội, về vật
chất, tinh thần do kết quả hoạt động của bản thân tạo nên hoặc do phúc lợi
chung cho nhà nước, xã hội hoặc tập thể cơ quan, xí nghiệp, tổ chức nơi mình
sống, làm việc đem lại. Quyền lợi gắn liền với trách nhiệm, nghĩa vụ là cơ sở
pháp lí để được hưởng quyền lợi.
Dưới góc độ ngôn ngữ học: “Quyền: Điều mà pháp luật hoặc xã hội công
nhận cho được hưởng, được làm, được đòi hỏi”
Quyền của người sử dụng đất là những việc mà người sử dụng đất được
pháp luật đất đai cho phép làm hoặc những việc do người sử dụng đất thực hiện
mà không bị pháp luật ngăn cấm trong quá trình sử dụng đất. Do đó người sử
dụng đất có các quyền lợi cụ thể như sau:
Tất cả người sử dụng đất đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Được hưởng thành quả
lao động, kết quả đầu tư trên đất. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước
phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. Người sử dụng đất được Nhà nước
hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp, được Nhà nước
bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình,
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.Ngoài ra
người sử dụng đất còn được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi
vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm
pháp luật về đất đai.
Quyền lợi của người sử dụng đất theo Điều 166 Luật Đất đai năm 2013
quy định quyền chung của người sử dụng đất như sau: được cấp Giấy chứng
nhận, hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, hưởng các lợi ích do
công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. Được
Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp, được
Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai
của mình,được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật
này.Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác đã vi phạm pháp luật về đất

đai.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật.
* Nghĩa vụ của người sử dụng đất (Theo điều 170 Luật đất đai 2013)
Nghĩa vụ là việc, hành vi bắt buộc phải làm để phục vụ xã hội, người khác
,kể cả bản thân mà đạo đức hay pháp luật quy định.
6


Dưới góc độ ngôn ngữ học: “ Nghĩa vụ: Việc mà pháp luật hay đạo đức
bắt buộc phải làm đối với xã hội, đối với người khác”
Nghĩa vụ của người sử dụng đất là những hành vi do pháp luật quy định
buộc người sử dụng đất phải thực hiện hoặc không được thực hiện vì lợi ích của
Nhà nước, của xã hội và của tổ chức, cá nhân khác trong quá trình sử dụng đất.
Do đó nghĩa vụ của người sử dụng đất bao gồm:
- Tất cả người sử dụng đất phải có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích,
đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và
chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân
theo các quy định khác của pháp luật có liên quan. Phải thực hiện kê khai đăng
ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật. Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa
vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
Người sử dụng đất phải có nghĩa vụ tuân theo các quy định về bảo vệ môi
trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên
quan, tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất
mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Như vậy, quyền sở hữu này là tuyệt đối và duy nhất. Duy nhất vì

chỉ có một Nhà nước, tuyệt đối vì các quyền năng của Nhà nước bao trùm lên tất
cả đất đai dù đất đó do ai sử dụng và sử dụng vào bất kỳ mục đích gì thì cũng
phải tuân theo các quy định của Nhà nước. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Người sử dụng đất được hưởng các quyền
trong việc sử dụng đất của mình, đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ đối với
Nhà nước theo quy định của pháp luật đất đai.
Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất thực hiện theo Điều 170, Luật Đất
đai 2013 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau: sử dụng đất
đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong
lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất
và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.Thực hiện kê khai
đăng ký đất đai, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật, thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.Tuân theo các quy định
về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất có liên quan, tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật
trong lòng đất. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời
hạn sử dụng đất mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử
dụng.
7


1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
- Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai:
+ Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
+ Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ,

hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
+ Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai.
- Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận:
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một đòi hỏi tất yếu khách quan
của Nhà nước và người sử dụng đất vì: là cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật. Là chứng thư pháp lý xác định quyền sử
dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Cơ sở để người sử dụng đất thực hiện
các quyền: chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê….Cấp GCNQSDĐ là căn cứ
pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để
nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ. Giấy CNQSDĐ có vai
trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định
về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai. Không
những buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ
được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi. Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát
được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn
hơn nữa. Là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh
đất của mình.
Ý nghĩa của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Giúp nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất: Trong chế độ Xã hội Chủ
nghĩa, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và người
dân chỉ được quyền sử dụng theo đúng quy hoạch và kế hoạch đã được phê
duyệt. Điều này giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất, điều tiết được giá đất,
cân bằng mức đất đai của từng cá nhân, tránh tình trạng đầu cơ đất đai. Vì vậy,
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý
mọi đối tượng sử dụng đất, điều chỉnh các quan hệ đất đai và xử lý những
trường hợp vi phạm, khiếu nại có liên quan tới đất đai.

- Xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý chứng minh quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất, qua đó người sử dụng đất thực hiện những
8


quyền mà pháp luật công nhận như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế,
cho thuê… Do đó, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành
mạnh, đúng pháp luật.
- Góp phần giải quyết có hiệu quả tranh chấp đất đai, đồng thời hạn chế
tranh chấp đất đai. Đất đai luôn là vấn đề sôi động, người sử dụng đất luôn
muốn lợi về mình vì vậy tình trạng tranh chấp luôn xảy ra. Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
của người sử dụng đất, khi người sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đồng nghĩa với việc sử dụng đất của riêng mình.
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ Luật Đất đai
2003 đến nay
* Giai đoạn từ 2003- trước khi Luật đất đai 2013 ra đời
Luật Đất đai năm 2003 đã tạo được sự đổi mới khá toàn diện của hệ thống
pháp luật đất đai Việt Nam, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã được cụ thể
hóa. Luật đất đai 2003 thiết lập một hệ thống trình tự, thủ tục hành chính đối với
đăng ký đất đai trên nguyên tắc cụ thể, đơn giản, ít chi phí, công khai, minh
bạch. Khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai 2003 quy định người sử dụng đất : “được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, để được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải qua nhiều thủ tục như:
Theo Điều 123 Luật 2003 quy định: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đầy đủ
bao gồm đơn xin cấp giấy chứng nhận, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định
tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này (nếu có) và văn bản uỷ quyền xin
cấp giấy chứng nhận (nếu có) đến VPĐKQSDĐ hoặc UBND xã; Trong thời hạn

không quá năm mươi ngày làm việc, VPĐKQSDĐ có trách nhiệm phối hợp với
các cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế để
thực hiện xử lý hồ sơ, cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Theo như quy định của Luật đất đai 2003 thì việc cấp giấy chứng nhận
phải qua nhiều thủ tục và thời gian kéo dài nên dẫn đến tiến độ triển khai việc
cấp giấy chứng nhận nhìn chung còn chậm làm ảnh hưởng đến quyền của người
sử dụng đất trong việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, vay vốn…
Luật đất đai 2003 vẫn còn nhiều hạn chế nhất định.
- Các loại Giấy chứng nhận trong giai đoạn này
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Theo Nghị định 64-CP ngày
Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục địa chính quy định
sử dụng đất tại nông thôn)
+ Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở (quy định tại Khoản 1 Điều 13
Luật nhà ở năm 2005)
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (Nghị
định 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị)
9


+ Giấy chứng nhận (NĐ 88/2009/NĐ-CP và TT số 17/2009/TT-BTNMT
thống nhất cho tất cả các loại đất và tài sản trên đất một mẫu chung có tên gọi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất; có màu hồng cánh sen)
* Giai đoạn từ Luật đất đai 2013 đến nay
Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013. So với
Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng
7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát
sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Luật đất đai 2013 và các
văn bản hướng dẫn thi hành đã có những quy định cụ thể về việc đăng ký cấp
GCN như:

Theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục đăng
ký, cấp giấy chứng nhận: Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ theo quy định để
làm thủ tục đăng ký; VPĐKĐĐ có trách nhiệm kiểm tra xác minh nội dung kê
khai, xác định điều kiện để được đăng ký, lấy ý kiến xác nhận và công khai kết
quả của UBND cấp xã. Sau đó thực hiện trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo
địa chính thửa đất và gửi đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu
có). VPĐKĐĐ gửi hồ sơ đến cơ quan Tài nguyên Môi trường để thực hiện kiểm
tra và trình ký cấp giấy chứng nhận rồi Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho
VPĐKĐĐ. VPĐKĐĐ có trách nhiệm cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn
liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao giấy
chứng nhận cho người được cấp.
Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì việc thực hiện thủ tục đăng ký
cấp GCN trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc. Đây là sự thay đổi đáng kể
so với Luật đất đai 2003, trình tự giải quyết thủ tục đăng ký cấp GCN được quy
định chi tiết, cụ thể và thời gian giải quyết được rút ngắn lại giúp cho người sử
dụng đất sớm có được GCN để có thể thực hiện được các quyền lợi hợp pháp
của mình. Ngoài ra việc thực hiện công việc đăng ký cấp giấy chứng nhận diễn
ra nhanh chóng giúp cho cơ quan quản lý đất đai thực hiện tốt việc quản lý quản
lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả.
- Các loại giấy chứng nhận đã cấp
+ Các loại giấy chứng nhận đã cấp ở trên qua các thời kỳ đều được coi là
hợp pháp (Khoản 2 Điều 97 Luật đất đai 2013)
+ Theo Luật đất đai 2013 quy định thống nhất 1 mẫu giấy chứng nhận
trong cả nước là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo mẫu được quy định tại Chương II-Điều 3-TT
23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014- Màu hồng cánh sen.
+ Chứng nhân quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở
(Điều 32 Nghị đinh 43/2014/NĐ-CP)

10


+ Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng (Điều 33 Nghị
Định 43/2014/NĐ-CP)
+ Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (Điều 34 Nghị Định
43/2014/NĐ-CP)
Nghị định số 01/NĐ-CP ngày 6 tháng 1 năm 2017 sửa đổi các Nghị định
hướng dẫn Luật đất đai
Đối với việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận (GCN), Nghị định số
01 sửa đổi, bổ sung 8 nội dung. Đáng quan tâm là các nội dung về quy định bổ
sung giấy tờ khác về quyền sử dụng đất lập trước 15/10/1993 để làm cơ sở xem
xét cấp GCN; quy định không yêu cầu điều kiện phải có nhà ở khi cấp GCN đối
với trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/7/2004; Quy định
việc cấp GCN cho một hoặc nhiều căn hộ, văn phòng, cơ sở dịch vụ thương mại
thuộc sở hữu của chủ đầu tư; Quy định việc cấp GCN các hạng mục công trình.
Về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và chế độ sử dụng các loại đất
có 14 nội dung được sửa đổi, bổ sung. Trong đó, những nội dung quan trọng là
việc cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê, đất thuê lại; điều kiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án
đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; xử lý quyền sử dụng đất
đang cho thuê, đang thế chấp khi Nhà nước thu hồi đất; giao đất rừng sản xuất là
rừng tự nhiên cho hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư; cơ chế góp quyền
sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; về
đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trong đó quy
định xử lý và thu hồi đất đối với trường hợp chậm đưa đất đã thuê, thuê lại trong
các khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề; về chế độ sử
dụng đất mặt nước chuyên dùng là hồ thủy điện, thủy lợi.
Liên quan đến thủ tục hành chính cũng được sửa đổi, bổ sung 4 nhóm nội

dung. Trong đó, đáng lưu ý 3 nội dung gồm thời gian thực hiện thủ tục hành
chính về đất đai đều giảm so với trước đây; quy định bổ sung việc xác định
nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thực hiện thủ tục hành chính về
đất đai; Bổ sung các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai còn thiếu.
Rút ngắn thời gian cấp Giấy chứng nhận: Theo quy định trong nội dung
của nghị định này, đa số thủ tục hành chính liên quan đến đăng ký, xin cấp giáy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất…
được rút ngắn từ 1/3 đến 1/2 thời gian thực hiện so với trước đây. Cụ thể là thủ
tục đăng ký, cấp “sổ đỏ” cho cá nhân và tổ chức tối đa 15 ngày, quy định cũ 30
ngày; đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền trên đất; xử lý hợp đồng thế
chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá tài sản... thực hiện không quá 10 ngày, quy
định hiện hành không quá 15 ngày; cấp lại “sổ đỏ” bị mất không quá 10 ngày,
quy định hiện nay là không quá 30 ngày; giảm tối đa 15 ngày đối với thủ tục
đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất hoặc thay đổi về hình dạng,
11


kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài
chính...
- Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2013 là quy
định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu,
đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng; bổ sung quy định trường hợp
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản
chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung
một sổ đỏ và trao cho người đại diện. Luật cũng quy định những trường hợp có
thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật
đất đai hiện hành
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký, cấp giấy giấy chứng nhận

a) Nguyên tắc đăng ký đất đai
Một hệ thống đăng ký đất đai tốt nhất cần có 4 nguyên tắc: nguyên tắc
đăng nhập hồ sơ, nguyên tắc đồng thuận, nguyên tắc công khai, nguyên tắc
chuyên biệt hóa.
+ Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: Là một biến động về quyền đối với đất
đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu
chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai.
+ Nguyên tắc đồng thuận: Người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối
với quyền phải đổng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi
các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.
+ Nguyên tắc công khai: Hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi
người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính
pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ.
+ Nguyên tắc chuyên biệt hoá: Trong đăng ký đất đai, chủ thể (người có
quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một
cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
b. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Căn cứ Điều 98 Luật đất đai 2013 ta thấy nguyên tắc cấp Giấy chứng
nhận được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì
được cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó. Đối với thửa đất có
nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người
có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một GCN và
trao cho người đại diện. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
12

liền với đất thì được nhận giấy chứng nhận với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa
vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ
tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan
có thẩm quyền cấp. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ,
tên vợ và họ, tên chồng vào giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có
thỏa thuận ghi tên một người. Nếu quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng
nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng
nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định hoặc GCN đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử
dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền
sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi
cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo
đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần
diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa
đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử
dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về
quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp
giấy chứng nhận theo quy định.
1.2.2. Điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều kiện là những gì cần thiết cho sự tồn tại và phát triển của một đối
tượng. Vì thế, điều kiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vô cùng thiết yếu. Để

được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất phải có đủ điều kiện mà pháp luật
quy định:
a. Điều kiện đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. Theo
quy định tại điều 95 Luật đất đai năm 2013 các trường hợp được đăng ký đất đai
gồm:
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
13


Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
Chuyển mục đích sử dụng đất;
Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài
sản chung của vợ và chồng;
Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,
tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả
đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
b. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Cấp giấy chứng nhận là một trong những nội dung quan trọng của hoạt
động quản lý nhà nước về đất đai. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử
dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người được nhà nước
giao đất, cho thuê đất. Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt
được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất của quốc gia. Theo Điều 99 của
Luật Đất đai việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất có các điều kiện sau đây:
14


Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định trong
các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013.
Đối với người sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại điều 100 của

Luật Đất đai 2013 mà sử dụng đất trước ngày Luật đất đai 2013 thi hành thì phải
có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó
khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp
xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì
được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày Luật này có hiệu lực
thi hành, người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất người nhận quyền
sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
Trường hợp đất đang sử dụng ổn định lâu dài từ trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác
nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì đủ điều
kiện cấp Giấy chứng nhận.
Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai, theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án
của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. Người trúng
đấu giá quyền sử dụng đất, người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Người mua nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất, người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với
đất ở, người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì đủ điều kiện cấp Giấy chứng
nhận.
Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất,
người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa, nhóm người sử dụng đất hoặc các thành
viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử
dụng đất hiện có thì được cấp Giấy chứng nhận.
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất
a) Ủy ban nhân dân xã:
Tiếp nhận hồ sơ theo quy định của thủ tục hành chính về đất đai từ người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc do Chi nhánh Văn phòng
Đăng ký đất đai chuyển đến.

15


Thẩm tra, xác định vị trí, khu vực, thông tin thửa đất; lấy ý kiến khu dân
cư; tổ chức công khai lấy ý kiến đối với các hồ sơ thuộc dạng phải thực hiện
công khai theo quy định của pháp luật tại trụ sở Ủy ban Nhân dân cấp xã, đồng
thời xem xét, giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai.
Xác nhận đối với các trường hợp cấp Giấy chứng nhận theo quy định của
pháp luật.
Luân chuyển hồ sơ và trả kết quả theo quy định.
b) Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện:
Kiểm tra, thẩm định hồ sơ, xác nhận điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối
với trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;
Gửi phiếu lấy ý kiến đến các cơ quan, ban, ngành (trong trường hợp cần
thiết) cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời về nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
để làm căn cứ xác định điều kiện cấp Giấy chứng nhận;
Trường hợp không đủ điều kiện hoặc chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng
nhận, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai phải thông báo bằng văn bản từ
chối giải quyết hồ sơ nêu rõ lý do cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
được biết hoặc yêu cầu hoàn thiện các thủ tục cần thiết theo yêu cầu để được cấp
Giấy chứng nhận;
Cung cấp thông tin địa chính đầy đủ, kịp thời cho cơ quan thuế đối với
các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính;

Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định
Cung cấp thông tin địa chính cho các cơ quan, cá nhân khi có yêu cầu
theo quy định của pháp luật.
In Giấy chứng nhận, chuẩn bị hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường
trình UBND huyện, thành phố ký Giấy chứng nhận.
c) Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện: có nhiệmkiểm tra hồ sơ, lập
tục trình UBND huyện ký giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
d) Ủy ban nhân dân huyện: Cấp Giấy chứng nhận (lần đầu) cho hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở
hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
e) Sở Tài nguyên và Môi trường: xây dựng quy chế phối hợp giữa các
phòng nghiệp vụ Sở với văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh, Bộ phận tiếp nhận và
trả kết quả, giữa Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh với Chi nhánh Văn phòng
Đăng ký đất đai, đảm bảo thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục và đúng thời gian
theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và quy định này. Bố trí nhân
viên có nghiệp vụ làm tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Sở để hướng dẫn
hồ sơ cho người đăng ký, tránh hướng dẫn nhiều lần, gây phiền hà cho người
đến giao dịch. Hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc cho các địa phương khi thực hiện
cấp Giấy chứng nhận, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. Tổng hợp báo cáo Uỷ ban nhân dân tỉnh những vướng
16


mắc khi thực hiện quy định này để kịp thời điều chỉnh cho phù hợp. Báo cáo
tổng cục Quản lý đất đai theo định kỳ quy định.
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận

1.3.1. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp
Giấy chứng nhận lần đầu:

Theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục đăng
ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu như sau:
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản
gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra
hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội
dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của
Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm
sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản
gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ
quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng
tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận
thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây
dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công
trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt
động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công
việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn
phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản
trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp
xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem
xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn
phòng đăng ký đất đai.
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn
phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến
xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

17


Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có
bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử
dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử
dụng đất nộp (nếu có);
Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong
nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của
tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản
đồ;
Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác
nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc
hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và
34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với
loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà
nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho
Văn phòng đăng ký đất đai;
Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa
chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ

trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ
theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi
trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ
gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân
cấp xã để trao cho người được cấp.
Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai
Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp
luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
18


Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các
công việc theo quy định của pháp luật.
1.3.2. Trình tự, thủ tục, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và
chồng như sau:
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng

đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa
đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc
tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất
trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều
kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu
nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy
định;
Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định
của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho người sử dụng đất;
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã
để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng
công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy
định.
Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng
cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất
đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc,
chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho
người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường
hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì
thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.
19

Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được
trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký
hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được
thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có
trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực
hiện theo quy định của pháp luật.
1.3.3. Trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cấp đổi
Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất như sau:
Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong
các trường hợp sau:
a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng
nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;
c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích
thước thửa đất;
d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là
tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ

hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng.
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng
nhận;
Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp
hồ sơ tại cấp xã.
20


Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc
lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín
dụng thì người sử dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất thay cho Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục cấp đổi
giấy mới.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thông báo danh sách các
trường hợp làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng nơi nhận
thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký thế
chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp đổi.
Việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất mới cấp đổi quy định tại Khoản 4 Điều này được thực
hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất
và tổ chức tín dụng theo quy định như sau:
Người sử dụng đất ký, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới từ Văn phòng đăng ký đất đai
để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp;
Tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp
cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.
Tiểu kết chương 1
Qua chương 1 ta có thể biết được ý nghĩa thiết thực của việc cấp giấy
chứng nhận trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, là cơ sở để nhà nước
quản lý đất đai một cách dễ dàng nhất, đáp ứng được nhu cầu của nhân dân
Công tác cấp giấy chứng nhận là hoạt động phức tạp trải qua nhiều công đoạn,
nhiều khâu,.. bởi cơ quan chức năng. Việc tìm hiểu các khái niệm trong công
tác xử lý đăng ký cấp giấy chứng nhận, biết được quyền lợi và nghĩa vụ của
người sử dụng đất, các nguyên tắc, điều kiện được cấp giấy, trình tự và thủ tục
hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu và
trình tự thủ tục của chuyển nhượng, thửa kế, tặng cho, cấp đổi Giấy chứng nhận
như thế nào, và so sánh giữa đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký
biến động. Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khắc gắn
liền với đất được sửa đổi.

21