xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn quận thủ đức thành phố hồ chí minh

DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
Kí hiệu

Ý nghĩa

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

SDĐ

Quyền s dụng đất

S NƠ

Quyền sở hữu nhà ở

SK

Tài sản khác g n liền với đất

VĐ

TN và TKQ

Tiếp nhận và trả kết quả

TPHCM

Thành phố H Chí Minh

UBND

Uỷ ban nhân dân

TNMT

Tài nguyên và

V ĐK

Văn phòng đăng ký

ii

i trường


DANH SÁCH BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
S đ 2.1. Quy trình đăng ký đất đai l n đ u.................................... 25
S đ 2.2. Quy trình x lý h s đăng ký cấp GCN l n đ u ............ 26
S đ 2.3. Quy trình x lý h s chu ển nhượng SDĐ, S NƠ và
SK VĐ .................................................................................................. 28
S đ 2.4. Quy trình x lý h s chứng nhận b sung S NƠ....... 29
Bảng 2.1. Tình hình giải quyết h s cấp GCN năm 2016 ............... 42
Bảng 2.2. Tình hình giải quyết h s cấp GCN từ năm 2014 đến Quý
I/2017........................................................................................................... 43

DANH SÁCH HÌNH
Hình 2.1. Bản đ đ n v hành chính Quận Thủ Đức ........................ 20

iii


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... i
DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... ii
DANH SÁCH BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ ................................................................ iii
DANH SÁCH HÌNH .......................................................................................... iii
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Lý do ch n đề tài ............................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu li n quan đến giải quyết c ng t c đăng ký cấp Giấy
chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với
đất .......................................................................................................................... 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu .............................................................. 4
3.1. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................... 4
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ..................................................................................... 4
4. Đối tượng và ph m vi nghiên cứu ..................................................................... 4
4.1. Đối tượng nghiên cứu..................................................................................... 4
4.2. Ph m vi nghiên cứu ........................................................................................ 4
5. hư ng ph p nghi n cứu ................................................................................... 4
6. Ý nghĩa của nghiên cứu..................................................................................... 5
7. Kết cấu của luận văn ......................................................................................... 5
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ
Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ................................................ 6
1.1.
sở lý luận của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất ....................................................... 6
1.1.1. Các khái niệm chung ................................................................................... 6
1.1.2. V trí và vai trò của c ng t c đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất trong hệ thống quản lý
nhà nước về đất đai................................................................................................ 8
1.1.3. ược s công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất từ Luật Đất đai 2003 đến nay ....... 8
1.2. ăn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất theo Pháp luật đất đai hiện hành . 10


1.2.1. Nguyên t c đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất .......................................................... 10
1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác g n liền với đất ................................................................. 12
1.2.3. Trách nhiệm của c quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền
s dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất ...................... 14
1.3. r nh tự và thủ tục hành ch nh trong c ng t c đăng ký cấp Giấy chứng nhận
quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất ........... 15
Tiểu kết chƣơng 1 .............................................................................................. 19
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........................................................................ 20
2.1. Kh i qu t về đ a bàn nghi n cứu, c quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng
nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất .. 20
2.1.1. Kh i qu t đ a bàn quận hủ Đức .............................................................. 20
2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 20
2.1.1.2. Tài nguyên thiên nhiên ........................................................................... 21
2.1.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................... 22

2.1.2. c c quan thực hiện c ng t c đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất tr n đ a bàn quận
Thủ Đức ............................................................................................................... 23
2.2. Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất ..................................................... 24
2.2.1. Quy trình thực hiện đăng ký đất đai l n đ u ............................................. 24
2.2.2. Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận, quyền s dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất .......................................................... 25
2.2.3. Quy trình thực hiện cập nhật biến động quyền s dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác g n liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng quyền
s dụng đất. ......................................................................................................... 27
2.2.4. Quy trình thực hiện cập nhật quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác g n liền với đất đối với trường hợp chứng nhận b sung tài sản g n liền
với đất .................................................................................................................. 29


2.3. Công tác phân lo i và x lý cụ thể h s giải quyết đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất .. 30
2.3.1. Phân lo i h s .......................................................................................... 30
2.3.2. X lý h s đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất .......................................................... 32
2.4. Kết quả giải quyết c ng t c đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất.................................... 41
2.5. Những vấn đề còn t n t i trong c ng t c đăng ký cấp Giấy chứng nhận
quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất t i quận
Thủ Đức, Thành phố H Chí Minh. .................................................................... 44
2.5.1. Những vấn đề chung ................................................................................. 44
2.5.2. Những vấn đề cụ thể.................................................................................. 46
Tiểu kết chƣơng 2 .............................................................................................. 46
CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ

ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA
BÀN QUẬN THỦ ĐỨC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .............................. 48
3.1. Giải pháp chung ........................................................................................... 48
3.1.1. Giải pháp hoàn thiện về chính sách pháp luật........................................... 48
3.1.2. Giải pháp hoàn thiện về công tác quản lý ................................................. 48
3.1.3. Giải pháp hoàn thiệt về k thuật, c sở vật chất ....................................... 49
3.2. Giải pháp cụ thể............................................................................................ 50
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện công tác x lý h s đăng ký cấp Giấy chứng nhận
quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất l n đ u
............................................................................................................................. 50
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện công tác x lý h s cấp Giấy chứng nhận quyền s
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất biến động.......... 53
Tiểu kết chƣơng 3 .............................................................................................. 56
KẾT LUẬN ........................................................................................................ 58
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 60


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài ngu n v c ng quý gi của quốc gia, là thành ph n c bản
của m i trường sinh th i, là tư liệu sản xuất đ c biệt trong nông lâm nghiệp, là
c sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, là đ a bàn phân bố dân cư và ph t
triển đ th . Đất đai là nhân tố không thể thiếu cho sự t n t i của dân tộc và phát
triển kinh tế xã hội của quốc gia. Đất đai đ trở thành hàng hóa và là một m t
hàng đem l i lợi nhuận cao cho c c nhà đ u tư. iện nay th trường bất động sản
đang rất phát triển, đất đai ngà càng có gi tr kinh tế cao.
Một trong những công cụ để quản lý qu đất đai ch t chẽ hình thành và
phát triển th trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước. Ở Việt Nam đất
đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đ i diện quản lý nhằm đảm

bảo việc s dụng đất đai một c ch đ đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao
nhất. Để quản lý đất đai ch t chẽ hiệu quả, cũng như đảm bảo việc thực hiện
quyền lợi và nghĩa vụ của người s dụng đất, Nhà nước tiến hành cho ĐKĐĐ và
cấp
N SDĐ, S NƠ và SK VĐ.
ĐKĐĐ là b t buộc đối với người s dụng đất và người được giao đất để
quản lý; đăng ký S NƠ và SK VĐ thực hiện theo yêu c u của chủ sở hữu.
ĐKĐĐ, nhà ở và SK VĐ g m đăng ký l n đ u và đăng ký biến động, được
thực hiện t i t chức ĐKĐĐ thuộc c quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng
ký trên giấy ho c đăng ký điện t và có giá tr ph p lý như nhau.
N SDĐ, S NƠ và SK VĐ (sau đâ g i chung là GCN) là một
chứng thư ph p lý chứng nhận SDĐ hợp ph p, được cấp cho người s dụng
đất để h yên tâm chủ động s dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các
quyền, nghĩa vụ s dụng đất theo pháp luật. Để thực hiện tốt việc cấp GCN thì
các chủ dụng đất phải tiến hành k khai, đăng ký ban đ u đối với diện tích của
m nh đang s dụng. Thông qua ĐKĐĐ sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý
chính thức về SDĐ giữa Nhà nước và người s dụng đất và ĐKĐĐ là c sở để
thiết lập h s đ a chính và tiến tới việc cấp
N SDĐ.
GCN là chứng cứ ph p lý do c quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho
người s dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền tr n đất nhằm
mục đ ch đảm bảo quyền của người s dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản
khác g n liền tr n đất hợp pháp và quản lý ch t chẽ qu đất. Nhà nước cấp GCN
cho người s dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người
được nhà nước giao đất, cho thu đất. Đ ng thời qua việc cấp GCN nhà nước đ t
được mục tiêu quản lý ngu n tài ngu n đất của quốc gia. Nếu việc cấp GCN
chậm không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài ngu n đất đai
của nhà nước và làm thất thoát ngu n thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng
trực tiếp tới việc thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở ho t
động đ u tư th ng qua hu động ngu n vốn vay tín dụng từ thế chấp SDĐ.

u nhi n, người s dụng đất có được đất đai theo nhiều cách khác nhau
về ngu n gốc như: do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng
1


không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký ét cấp GCN g p nhiều khó
khăn. Để c ng t c đăng ký ét cấp GCN được thực hiện đúng thời gian quy
đ nh, đảm bảo quyền lợi của người s dụng đất, tr nh trường hợp khiếu n i, thì
công tác phân lo i, x lý h s giải quyết việc đăng ký ét cấp GCN phải thực
hiện nghiêm túc.
TPHCM là một thành phố lớn phát triển và đi đ u trong cả nước về lĩnh
vực kinh tế, khoa h c và trở thành một trung tâm kinh tế thư ng m i của khu
vực. Cùng với sự phát triển của Thành phố, trong những năm g n đâ uận Thủ
Đức cũng đ có nhiều tha đ i m nh mẽ, nhu c u s dụng về nhà đất để phục vụ
cho việc kinh doanh, sinh sống và làm việc của nhân dân tr n đ a bàn Quận ngày
càng tăng cao n n việc đăng ký cấp
N SDĐ, S NƠ và SK VĐ là b t
buộc nhằm quản lý qu đất ch t chẽ và đảm bảo được quyền lợi của người s
dụng đất.
Chính vì vậy, việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh” là thực sự c n
thiết.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
a. Một số công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn về công tác đăng
ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ.
- Luận văn h c sĩ khoa h c “Đ nh gi thực tr ng và đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả c ng t c đăng ký cấp

N SDĐ, S NƠ và SK VĐ
tr n đ a bàn huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội” của Bùi Th hú
ường_
rường Đ i h c Quốc Gia Hà Nội – rường Đ i h c Khoa h c Tự nhiên.
Nội dung luận văn: đ nh gi thực tr ng và đ ng thời đề xuất các giải pháp
nâng cao hiệu quả trong công tác ĐKĐĐ, cấp
N SDĐ, S NƠ và
SK VĐ tr n đ a bàn huyện Thanh Oai. Luận văn cho thấ được t m quan
tr ng của c ng t c đăng ký, cấp
N SDĐ, S NƠ và SK VĐ; thấy
được thực tr ng công tác ĐKĐĐ, cấp GCN t i huyện Thanh Oai trong những
năm qua đ được những thành tựu đ ng kể như toàn hu ện đ cấp được 10.057
GCN SDĐ ở với t ng diện tích cấp là 7.569 ha đ t 88,6 % số th a đất trên bản
đ đ a ch nh năm 1995-1997, chất lượng h s đ t 87,5% so với t ng số h s
kê khai; việc ĐKĐĐ cập nhật, ch nh lý các biến động về đất đai vào h s đ a
chính không theo k p với thực tế, tỷ lệ các biến động về đất đai được cập nhật,
ch nh lý trong h s đ a ch nh chưa đ ng bộ, không phản nh ch nh c được
thực tế s dụng đất; thấ được những khó khăn và đưa ra những giải pháp về
pháp luật, pháp chế, chính sách giải pháp về tăng cường c sở vật chất, nâng cao
tr nh độ cán bộ công chức, viên chức thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp GCN; giải
pháp về tài chính và một số giải pháp khác phù hợp với đ a bàn nghiên cứu đ ng
thời đưa những kiến ngh để giải quyết những khó khăn, vướng m c còn g p
2


phải tr n đ a bàn huyện Thanh Oai.
- Đề tài: “ Đ nh gi t nh h nh cấp
N SDĐ tr n đ a bàn huyện Long
Thành, t nh Đ ng Nai giai đo n 2005-11/2008” của Huỳnh rung Dũng _
rường Đ i h c Nông Lâm TPHCM.

Nội dung đề tài: tìm hiểu t nh h nh, qu tr nh, khó khăn vướng m c trong
công tác cấp
N SDĐ tr n đ a bàn huyện Long Thành, t nh Đ ng Nai để đưa
ra được những ý kiến kh c phục; bên c nh đó ở đề tài còn rút ra kết quả cụ thể
về tiến độ cấp GCN của huyện. Từ đó qua đề tài cho thấ được t m quan tr ng
của c ng t c đăng ký, cấp
N SDĐ. rong giai đo n từ năm 2005 đến tháng
11/2008 huyện ong hành đ cấp được 14.929 giấy với diện t ch được cấp
1870,2322ha. Như vậ trong giai đo n từ năm 2005 đến tháng 11/2008 huyện c
bản hoàn thành công tác cấp
N SDĐ (nhưng vẫn chưa đ t được theo như
yêu c u của huyện đề ra) t o điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai
tr n đ a bàn huyện. Kết quả đăng ký cấp
N SDĐ đ ph t hiện c c trường
hợp sai ph m của người dân trong quá trình s dụng đất: mua bán trái phép, tự
chuyển đ i mục đ ch s dụng, lấn chiếm…b n c nh đó việc s lý vi ph m chưa
kiên quyết, k p thời dẫn đến trì trệ tiến độ cấp
N SDĐ do đó c n nâng cao
h n nữa công tác t chức tuyên truyền các chính sách pháp luật đất đai, một
cách sâu rộng và hiệu quả h n trong đội ngũ c n bộ, đ c biệt là trong nhân dân.
hường xuyên t chức kiểm tra việc chấp hành pháp luật đất đai.
- Luận văn: “ hi hành ch nh s ch ph p luật về cấp
N SDĐ, S NƠ
t i thành phố Đà Nẵng” của Phan H ng Mai_ Khoa Luật – trường Đ i h c Quốc
gia Hà Nội.
Nội dung luận văn: phân t ch, đ nh gi thực tr ng ĐKĐĐ, cập nhật, ch nh
lý h s đ a chính, xây dựng c sở dữ liệu đ a chính phục vụ cho công tác cấp
N SDĐ tr n đ a bàn thành phố Đà Nẵng; phân t ch và đ nh gi kết quả thực
hiện thủ tục đăng ký, cấp
N SDĐ, S NƠ cho người s dụng đất tr n đ a

bàn thành phố Đà Nẵng; những vấn đề ph p lý đ t ra từ thực tiễn thực hiện pháp
luật cấp
N SDĐ, S NƠ. Luận văn ch ra được những nguyên nhân, khó
khăn vướng m c trong quá trình thi hành chính sách pháp luật từ đó đưa ra
những giải ph p chung để kh c phục.
b. Đánh giá chung về công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn về
công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ.
Các công trình nghiên cứu đều dựa vào số lượng các h s ĐKĐĐ, cấp
N SDĐ, S NƠ và SK VĐ để thấ được sự tha đ i, từ đó để tìm
hiểu lý do có sự tha đ i đó. n c nh đó c c đề tài, luận văn tr n h u hết đều
đ nh gi được tình hình cấp GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ tr n đ a bàn
nghiên cứu từ đó thấ được m t thuận lợi và m t khó khăn còn g p phải và từ đó
đưa ra những biện pháp kh c phục hiệu quả. Tuy các bài luận văn, đề tài chưa
thật sự đi sâu vào qu tr nh
lý h s đăng ký, cấp GCN QSDĐ, S NƠ và
SK VĐ nhưng có thể thấ được để quy trình cấp GCN hoàn thiện và đúng
tiến độ thì c n có sự phối hợp giữa các c quan nhà nước với nhau và giữa c
3


quan nhà nước với người dân. Do đó, c c c quan nhà nước c n phải thực hiện
đúng tr nh tự thủ tục, qu tr nh theo qu đ nh của pháp luật và người dân phải
chuẩn b đúng và đủ giấy tờ theo qu đ nh, tránh những hành vi vi ph m pháp
luật để không gây những khó khăn trong qu trình cấp GCN.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
T ng hợp và phân lo i h s đăng ký cấp GCN; c đ nh được căn cứ
pháp lý, nguyên t c, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp GCN theo qu đ nh của
pháp luật đất đai hiện hành.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa c sở lý luận và pháp lý của c ng t c đăng ký cấp GCN
SDĐ, S NƠ và SK VĐ.
- Phân tích thực tr ng x lý h s đăng ký cấp GCN SDĐ,
SK VĐ t i đ a bàn quận Thủ Đức, Thành phố H Chí Minh.

S NƠ và

- Giải pháp x lý h s trong c ng t c đăng ký cấp GCN SDĐ, S NƠ
và SK VĐ t i đ a bàn quận Thủ Đức, Thành phố H Chí Minh.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
- Quyền lợi và nghĩa vụ của người s dụng đất.
- Thẩm quyền của đ n v quản lý nhà nước về đất đai.
- Nguyên t c, qu tr nh và phư ng ph p thực hiện đăng ký cấp GCN
SDĐ, S NƠ và SK VĐ.
- Trình tự thủ tục x lý h s đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài được thực hiện trong ph m vi không gian t i đ a bàn quận Thủ
Đức, thời gian giai đo n năm 2014 đến quý I năm 2017 với nội dung nghiên cứu
tập trung vào vấn đề đăng ký cấp GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ (l n
đ u) của hộ gia đ nh, c nhân và một số trường hợp biến động như: chu ển
nhượng SDĐ, S NƠ và SK VĐ, chứng nhận b sung S NƠ.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- hư ng ph p thu thập thông tin: thu thập những số liệu li n quan đến
việc đăng ký, cấp GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ t i quận Thủ Đức.
- hư ng ph p thống kê: thống kê số lượng h s đăng ký, cấp GCN
SDĐ, S NƠ và SK VĐ t i quận Thủ Đức từ năm 2014 đến quý I năm
2017.
- hư ng ph p so s nh: so sánh số lượng h s đăng ký, cấp GCN SDĐ,

4


QS NƠ và SK
năm.

VĐ t i quận Thủ Đức có sự tăng, giảm như thế nào qua các

- hư ng ph p phân t ch, t ng hợp: phân tích quy trình x lý h s đăng
ký, cấp GCN, t ng hợp những số liệu, báo cáo của quận Thủ Đức về vấn đề
đăng ký, GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ.
6. Ý nghĩa của nghiên cứu
àm rõ được c c vướng m c trong việc x lý h s đăng ký cấp GCN.
Vận dụng c c qu đ nh pháp luật đất đai hiện hành đề xuất được các giải pháp
x lý h s đăng ký cấp GCN nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp GCN, đảm
bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người s dụng đất hiện t i cũng như
công tác quản lý đất đai của Nhà nước được ch t chẽ hiệu quả.
7. Kết cấu của luận văn
Nội dung của Luận văn trình bày trong khoảng 60 trang với kết cấu như
sau:
- Mở đ u
- hư ng 1:
sở lý luận và pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận
quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất.
- hư ng 2: hực tr ng c ng t c đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền s
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với đất t i đ a bàn quận
Thủ Đức, Thành phố H Chí Minh.
- hư ng 3: iải pháp hoàn thiện công tác x lý h s đăng ký cấp Giấy
chứng nhận quyền s dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác g n liền với
đất t i đ a bàn quận Thủ Đức, Thành phố H Chí Minh.

- Kết luận và kiến ngh

5


CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Các khái niệm chung
 Khái niệm đăng ký đất đai:
ĐKĐĐ là một thủ tục hành chính thiết lập h s đ a chính đ y đủ và cấp
GCN cho người s dụng đất hợp pháp xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà
nước với người s dụng đất, làm c sở để Nhà nước quản lý ch t chẽ qu đất
theo pháp luật, quản lý các ho t động và sự phát triển của th trường bất động
sản, đ ng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người s dụng đất.
ĐKĐĐ là b t buộc đối với người s dụng đất và người được giao đất để
quản lý; đăng ký S NƠ và SK VĐ thực hiện theo yêu c u của chủ sở hữu.
ĐKĐĐ, nhà ở và SK VĐ g m đăng ký l n đ u và đăng ký biến động,
được thực hiện t i t chức ĐKĐĐ thuộc c quan quản lý đất đai, bằng hình thức
đăng ký trên giấy ho c đăng ký điện t và có giá tr pháp lý như nhau.
 Khái niệm đăng ký lần đầu:
Đăng ký SDĐ l n đ u được thực hiện khi người s dụng đất được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất để s dụng, ho c đang s dụng mà th a đất đó chưa
được đăng ký, cấp GCN. Sau khi đăng ký và được ghi nhận, người s dụng đất
sẽ được cấp GCN, được thừa nhận và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong s
dụng đất của mình.
 Khái niệm đăng ký biến động

Đăng ký biến động đất đai được thực hiện khi người s dụng đất đ được
cấp GCN có thay đ i trong s dụng đất. Sau khi đăng ký biến động đất đai thì
người s dụng đất được cấp GCN ho c chứng nhận biến động vào GCN đ cấp.
 Khái niệm GCN QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ là chứng thư pháp lý để Nhà nước
xác nhận SDĐ, S NƠ và SK VĐ hợp pháp của người có quyền s dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác g n liền với đất.
 Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Quyền lợi của người s dụng đất (Điều 166, 167 Luật đất đai 2013)
+ Được cấp GCN SDĐ, S NƠ và SK

VĐ.

+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đ u tư trên đất.
+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải
6


t o đất nông nghiệp.
+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải t o, b i b đất
nông nghiệp.
+ Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm ph m quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình.
+ Được b i thường khi Nhà nước thu h i đất theo quy đ nh.
+ Được khiếu n i, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi ph m SDĐ hợp
pháp của mình và những hành vi khác vi ph m pháp luật về đất đai.
+ Được quyền chuyển đ i, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, t ng cho,
thế chấp góp vốn SĐĐ.
- Nghĩa vụ của người s dụng đất (Điều 170 Luật đất đai 2013)
+ S dụng đất đúng mục đ ch, đúng ranh giới th a đất, đúng quy đ nh về

s dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình
công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy đ nh khác của pháp luật có liên
quan.
+ Thực hiện kê khai ĐKĐĐ; làm đ y đủ thủ tục khi chuyển đ i, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê l i, thừa kế, t ng cho SDĐ; thế chấp, góp vốn bằng
SDĐ theo quy đ nh của pháp luật.
+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy đ nh của pháp luật.
+ Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
+ Tuân theo các quy đ nh về bảo vệ môi trường, không làm t n h i đến lợi
ích hợp pháp của người s dụng đất có liên quan.
+ Tuân theo các quy đ nh của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng
đất.
+ Giao l i đất khi Nhà nước có quyết đ nh thu h i đất, khi hết thời h n s
dụng đất mà không được c quan nhà nước có thẩm quyền gia h n s dụng.
 Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp GCN
QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
Theo Khoản 2 Điều 105 Luật đất đai 2013 quy đ nh thì UBND cấp huyện
cấp GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ cho hộ gia đ nh, cá nhân, cộng đ ng
dân cư, người Việt Nam đ nh cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở g n liền với
SDĐ t i Việt Nam.
Cùng với Điều 37 Ngh đ nh 43/2014/NĐ-CP cũng quy đ nh:
Đối với đ a phư ng đ thành lập V ĐK đất đai theo qu đ nh th Sở
TNMT cấp
N SDĐ, S NƠ và SK VĐ cho người s dụng đất, chủ sở
hữu tài sản g n liền với đất đ được cấp GCN, GCN S NƠ, GCN qu ền sở
7


hữu c ng tr nh â dựng, trong c c trường hợp: khi người s dụng đất, chủ sở
hữu tài sản thực hiện c c qu ền của người s dụng đất, chủ sở hữu tài sản g n

liền với đất mà phải cấp mới
N SDĐ, S NƠ và SK VĐ; cấp đ i, cấp
l i
N,
N qu ền sở hữu nhà ở,
N qu ền sở hữu c ng tr nh â dựng.
Đối với đ a phư ng chưa thành lập V ĐK đất đai th việc cấp
N cho
các trường hợp tr n thì UBND cấp hu ện cấp GCN SDĐ, S NƠ và
SK VĐ cho hộ gia đ nh, c nhân, cộng đ ng dân cư, người Việt Nam đ nh
cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở g n liền với qu ền s dụng đất ở t i Việt
Nam.
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ
thống quản lý nhà nước về đất đai
 Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai
ĐKĐĐ làm c sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Thông
qua việc lập h s đ a chính và cấp GCN, ĐKĐĐ sẽ cung cấp th ng tin đ đủ
nhất và là c sở pháp lý ch t chẽ để có thể c đ nh được quyền của người s
dụng đất được bảo vệ khi b tranh chấp, xâm ph m; cũng như c đ nh c c nghĩa
vụ mà người s dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật như nghĩa vụ tài chính về
s dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và s dụng đất đai có hiệu quả.
ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo Nhà nước n m ch c và quản lý ch t chẽ toàn
bộ qu đất trong ph m vi lãnh th ; bảo đảm cho đất đai được s dụng đ đủ,
hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Việc thực hiện ĐKĐĐ sẽ n m được
các thông tin về đất đai theo u c u của quản lý đất đai, thiết lập hệ thống h s
đ a chính đ đủ, chi tiết cho từng th a đất…qua đó nhà nước mới n m ch c
được t nh h nh đất đai trong toàn bộ ph m vi lãnh th hành chính các cấp và
thực hiện quản lý ch t chẽ m i biến động đất đai theo đúng ph p luật.
 Vị trí và vai trò của cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ

Thông qua công tác cấp GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ, Nhà nước
có thể gi m s t được hiện tr ng s dụng đất như n m ch c thông tin về chủ s
dụng đất, thông tin từng th a đất, kiểm so t được các giao d ch về đất đai và các
tài sản tr n đất thông qua việc cấp đ i GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ;
giúp cho công tác thống kê, kiểm k đất đai, quản lý Nhà nước đối với các giao
d ch li n quan đến bất động sản tốt h n, làm lành m nh th trường bất động sản.
Việc cấp GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ với vai trò ghi nhận các thông
tin về th a đất, chủ s dụng… từ đó sẽ trở thành một chứng thư ph p lý bảo vệ
quyền lợi của người s dụng đất giảm thiểu tình tr ng tranh chấp đất đai; việc
tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả h n, giúp Nhà nước tránh
được tình tr ng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trư ng thực hiện công cụ
quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn công cụ, quy ho ch, pháp
luật, hành chính và kinh tế.
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
8


đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ Luật Đất đai 2003
đến nay
 Công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 tr n c
sở quán triệt nội dung và tinh th n của Ngh quyết rung ư ng 7 của Đ i hội
Đảng l n thứ IX và chính sách quản lý đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa,
hiện đ i hóa đất nước, đ có nhiều tha đ i quan tr ng. Luật đất đai năm 2003
và c c văn bản hướng dẫn có liên quan thể hiện quan điểm đ i mới khá rõ nét về
vấn đề đăng ký và cấp
N SDĐ như cải cách thủ tục hành ch nh theo hướng
đ n giản, g n nhẹ, rút ng n thời gian, điều kiện về đăng ký và cấp GCN dễ dàng
h n.

N SDĐ đ u ti n được T ng cục Quản lý ruộng đất phát hành kể từ
năm 1989 theo Quyết đ nh 20- Đ/ĐK K ngà 14/7/1989, có b a màu đỏ
(thường g i là giấ đỏ trong đó kh ng thể hiện tài sản tr n đất).
Xuất phát từ nhu c u thực tiễn, ngày 05/07/1994, Chính phủ đ ban hành
Ngh đ nh số 60/NĐ-CP ngày 5/07/1994 về S NƠ và SDĐ ở t i đ th . Theo
đó, người s dụng đất ở và sở hữu nhà ở t i đ th được cấp
N S NƠ và
SDĐ ở (Giấy h ng do Bộ Xây dựng phát hành) còn đối với đất nông nghiệp,
lâm nghiệp và đất ở t i nông thôn vẫn tiếp tục s dụng mẫu GCN SDĐ ( iấy
đỏ).
Những năm tiếp theo, h nh phủ l i tiếp tục ban hành Ngh đ nh số
14/1998/NĐngà 06/3/1998 về quản lý tài sản Nhà nước, mở rộng đối
tượng, qu đ nh c c c quan Nhà nước, đ n v sự nghiệp, đ n v thuộc lực
lượng vũ trang, t chức ch nh tr , t chức ch nh tr hội, t chức
hội, t
chức
hội - nghề nghiệp đều phải ĐKĐĐ, nhà và c ng tr nh â dựng kh c
g n liền với đất t i c quan quản lý c ng sản cấp t nh. Sau khi đăng ký, c c c
quan, đ n v , t chức sẽ được cấp GCN qu ền quản lý, s dụng nhà đất, trụ sở
làm việc thuộc sở hữu Nhà nước ( iấ t m ộ ài ch nh ph t hành).
Ngà 01/11/2004, ộ trưởng ộ N
ban hành u ết đ nh số
24/2004/ Đ- N
qu đ nh về
N SDĐ ( a đỏ ha S đỏ p dụng cấp
cho SDĐ mà kh ng p dụng cấp cho đất có nhà ở t i đ th ).
Ngoài ra một số thành phố lớn (như à Nội, TPHCM…), trong thời gian
chưa có giấy h ng, để quản lý nhà ở, đ chủ động ban hành những mẫu GCN
t m thời (giấy tr ng ).
Với mong muốn t o thuận tiện cho người s dụng đất thì theo Khoản 4

Điều 48 uật Đất đai năm 2003 qu đ nh: “ N SDĐ được cấp cho người s
dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với m i lo i đất. rường
hợp có tài sản g n liền với đất th tài sản đó được ghi nhận tr n GCN SDĐ;
chủ sở hữu tài sản phải đăng ký qu ền sở hữu tài sản theo qu đ nh của ph p
luật về đăng ký bất động sản”. Người đ được cấp iấ đỏ ho c iấ h ng sẽ
9


được đ i sang iấ mới khi có sự chu ển SDĐ. heo u ết đ nh số
24/2004/ Đ- N
ngà 01/11/2004 ban hành qu đ nh về
N SDĐ th
mẫu GCN nà cũng có màu đỏ. Nhưng do một số thuật ngữ trong qu đ nh chưa
được rõ ràng làm nảy sinh tranh chấp về thẩm quyền quản lý trên thực tế cùng
với do cách thể hiện ghi nhận quyền sở hữu tài sản tr n đất chưa làm s ng tỏ vấn
đề sở hữu tài sản nên khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành thì Bộ Xây dựng
đ ph t hành
N S NƠ, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng (theo Ngh
đ nh 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về việc cấp
N S NƠ, quyền sở hữu
công trình xây dựng), tiếp tục có bìa màu h ng để cấp và bảo hộ quyền sở hữu
nhà ở, công trình xây dựng cho chủ sở hữu. heo đó, c ng một th a đất có nhà,
thay vì ch cấp một GCN theo qu đ nh cũ (giấy h ng cũ –
N S NƠ và
SDĐ ở theo Ngh đ nh 60/1994/NĐ-CP) ho c theo Luật Đất đai 2003 (giấ đỏ
mới ghi nhận tài sản là nhà tr n đất), thì với qu đ nh này, phải c n đến 02 lo i
GCN: một cho SDĐ (giấ đỏ mới) và một cho nhà tr n đất (giấy h ng theo
Ngh đ nh 95/2005/NĐ-CP) với 02 thủ tục đăng ký và cấp GCN t i 02 c quan
quản lý khác nhau.
Nhưng khi áp dụng vào thực tế, những qu đ nh nà đ g p nhiều khó

khăn phức t p cho c quan quản lý cũng như người s dụng đất nên ngày
01/8/2009 Chính phủ ban hành Ngh đ nh số 88/2009/NĐ-CP về cấp GCN
SDĐ, S NƠ và SK VĐ, theo đó GCN chung cho cả GCN SDĐ đ ra
đời và được s dụng thống nhất trong cả nước. Giấy mới có bìa màu h ng nền
hình cánh sen, thay thế cho các lo i giấ đỏ, giấy h ng trước đó.
 Công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
Ngày 29/11/2013, t i kỳ h p thứ 6 Quốc hội khóa XII, Quốc hội đ biểu
quyết thông qua Luật đất đai năm 2013 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 thể
hiện sự đ i mới về ch nh s ch đất đai; đ thể chế hóa đ đủ quan điểm, đ nh
hướng đ i mới chính sách, pháp luật về đất đai theo tinh th n Ngh quyết số 19NQ/TW Ban chấp hành rung ư ng Đảng khóa XI. Luật đất đai 2013 và c c văn
bản quy ph m pháp luật liên quan thể hiện quan điểm đ i mới rõ nét thủ tục
hành chính về đất đai, thời gian thực hiện các thủ tục ĐKĐĐ, tài sản g n liền với
đất, cấp GCN đ n giản g n nhẹ rút ng n thời gian.
rong giai đo n này thì vẫn s dụng mẫu GCN ban hành theo Ngh đ nh
số 88/2009/NĐ-CP theo mẫu thống nhất trong cả nước, đó là GCN SDĐ,
S NƠ và SK VĐ.
Ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường đ ban hành Thông tư số
23/2014/TT-BTNMT Quy đ nh về GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ, trong
đó mẫu GCN mới về hình thức và nội dung c bản giống với mẫu giấy đang được
áp dụng.
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Pháp luật đất
đai hiện hành
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
10


quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
 Nguyên tắc đăng ký đất đai
Một hệ thống ĐKĐĐ tốt nhất c n có 4 nguyên t c c bản: nguyên t c

đăng nhập h s ; ngu n t c đ ng thuận; nguyên t c công khai; nguyên t c
chuyên biệt hóa.
Việc tuân thủ các nguyên t c tr n đảm bảo cho hệ thống ĐKĐĐ thực sự
có hiệu lực và hiệu quả, làm đ n giản hóa các giao d ch và giảm bớt các khiếu
kiện về chủ quyền đối với đất đai.
 Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ
Nguyên t c đăng nhập h s có nghĩa là một biến động về quyền đối với
các lo i đất đai, đ c biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực
pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào s ĐKĐĐ.
 Nguyên tắc đồng thuận
Nguyên t c đ ng thuận cho rằng người được đăng ký với tư c ch là chủ
thể đối với quyền phải đ ng ý với việc đăng nhập c c th ng tin đăng ký ho c
tha đ i c c th ng tin đ đăng ký trước đâ trong h s đăng ký.
 Nguyên tắc công khai
Nguyên t c công khai cho rằng h s ĐKĐĐ được công khai cho m i
người có thể tra cứu, kiểm tra. c th ng tin đăng ký phải chính xác và tính
pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ.
 Nguyên tắc chuyên biệt hóa
Nguyên t c chuyên biệt hóa hàm ý cho rằng trong ĐKĐĐ, chủ thể là
người có quyền đăng ký và đối tượng là đất đai và bất động sản phải được xác
đ nh một c ch rõ ràng, đ n nghĩa, bất biến về pháp lý. Việc chuyên biệt hóa các
đối tượng đăng ký có vai trò quan tr ng đối với việc c đ nh chủ quyền về pháp
lý của các chủ thể cụ thể đối với tài sản cụ thể. Việc chuyên biệt hóa tài sản
đăng ký đ t được tr n c sở đ nh nghĩa rõ ràng và m tả ch nh c đ n v đăng
ký.
 Nguyên tắc cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ (qu đ nh t i Điều
98 Luật đất đai 2013)
GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ được cấp theo từng th a đất, nếu có
nhiều th a đất nông nghiệp trong c ng đ a bàn (cùng một , phường, th trấn)
có yêu c u thì sẽ được cấp một GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ chung cho

các th a đất đó.
Th a đất có nhiều người chung SDĐ, S NƠ và SK VĐ th
N
SDĐ, S NƠ và SK VĐ phải ghi rõ h tên của những người đó và cấp
cho từng người một GCN; trong trường hợp các chủ s dụng đất, chủ sở hữu có
yêu c u thì sẽ cấp một GCN cho người đ i diện.
11


Người s dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và SK VĐ được nhận GCN
SDĐ, S NƠ và SK VĐ khi đ hoàn thành ong nghĩa vụ tài chính;
trường hợp kh ng là đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính ho c được
miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài ch nh và trường hợp thu đất trả tiền thu đất
hàng năm th được nhận GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ nga sau khi c
quan có thẩm quyền cấp.
SDĐ ho c SDĐ, S NƠ và SK VĐ là của chung của vợ và
ch ng thì trên GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ phải ghi h tên cả vợ,
ch ng trừ trường hợp có sự thỏa thuận của người vợ và ch ng ghi tên một
người; nếu như GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ ch ghi tên một người thì
được cấp đ i sang GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ để ghi tên cả vợ và
ch ng khi có yêu c u.
Khi có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đ c thực tế với số liệu ghi
trên trên các giấy tờ qu đ nh t i Điều 100 Luật đất đai 2013 ho c GCN đ cấp
mà ranh giới th a đất đang s dụng kh ng tha đ i so so với ranh giới th a đất
t i thời điểm có giấy tờ về SDĐ, không có tranh chấp với những người s
dụng đất liền kề thì khi cấp ho c đ i GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ diện
t ch đất được c đ nh theo số liệu đo đ c thực tế, người s dụng đất không phải
nộp tiền s dụng đất đối với ph n diện tích chệnh lệch nhiều h n nếu có; trường
hợp nếu ranh giới th a đất có sự tha đ i so với thời điểm có giấy tờ về SDĐ
và diện tích đất đo đ c thực tế nhiều h n diện tích trên giấy tờ về SDĐ thì

ph n diện tích chênh lệch nhiều h n (nếu có) được xem xét cấp GCN SDĐ,
S NƠ và SK VĐ theo qu đ nh t i Điều 99 Luật đất đai 2013.
1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
 Điều kiện đăng ký đất đai
Theo Khoản 3,4 Điều 95 uật đất đai 2013 thì ĐKĐĐ bao g m đăng ký
l n đ u, đăng ký biến động. heo đó người s dụng đất sẽ tiến hành ĐKĐĐ, nhà
ở và SK VĐ với điều kiện người đang s dụng đất mà chưa có
N SDĐ,
S NƠ và SK VĐ ho c khi đ có
N SDĐ, S NƠ và SK VĐ
người s dụng đất, chủ sở hữu tài sản g n liền với đất thực hiện việc chu ển đ i,
chu ển nhượng, cho thu , cho thu l i, thừa kế, t ng cho SDĐ, tài sản g n liền
với đất; thế chấp, góp vốn bằng SDĐ, tài sản g n liền với đất; đ i t n người s
dụng đất, chủ sở hữu tài sản g n liền với đất; tha đ i về h nh d ng, diện t ch, số
hiệu, đ a ch th a đất; tha đ i tài sản g n liền với đất; chu ển mục đ ch s dụng
đất; tha đ i thời h n s dụng đất; chu ển từ h nh thức Nhà nước cho thu đất
thu tiền thu đất hàng năm sang thu đất thu tiền một l n cho cả thời gian thu ;
từ h nh thức Nhà nước giao đất kh ng thu tiền s dụng đất sang thu đất; từ thu
đất sang giao đất có thu tiền s dụng đất theo qu đ nh của uật đất đai 2013;
chu ển SDĐ, S NƠ và SK VĐ của vợ ho c ch ng sang SDĐ, qu ền
sở hữu tài sản chung; chia t ch SDĐ, S NƠ và SK VĐ; tha đ i SDĐ,
S NƠ và SK VĐ theo kết quả giải hòa về tranh chấp đất đai được UBND
12


cấp có thẩm qu ền c ng nhận; thỏa thuận trong hợp đ ng thế chấp để
lý nợ;
qu ết đ nh của c quan nhà nước có thẩm qu ền về giải qu ết tranh chấp đất
đai, khiếu n i, tố c o đất đai, qu ết đ nh ho c bản n của òa n nhân dân, qu ết

đ nh thi hành n của c quan thi hành n đ được thi hành; văn bản c ng nhận
kết quả đấu gi qu ền s dụng đất ph hợp với ph p luật; c lập, tha đ i ho c
chấm dứt qu ền h n s dụng h n chế th a đất liền kề; tha đ i về những h n
chế qu ền của người s dụng đất.
 Điều kiện cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ
heo Điều 100 uật đất đai 2013 thì hộ gia đ nh, c nhân, cộng đ ng dân
cư sẽ được cấp
N SDĐ, S NƠ và SK VĐ khi có giấ tờ qu ền s
dụng đất g m:
hứ nhất, nếu hộ gia đ nh, c nhân s dụng đất n đ nh và có một trong
c c lo i giấ tờ sau th được cấp
N SDĐ, S NƠ và SK VĐ và kh ng
phải nộp tiền s dụng đất: giấ tờ về SDĐ trước ngà 15 th ng 10 năm 1993
do c quan có thẩm qu ền cấp trong qu tr nh thực hiện ch nh s ch đất đai của
Nhà nước Việt Nam Dân chủ ộng hòa, h nh phủ ch m ng lâm thời ộng
hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước ộng hòa
hội chủ nghĩa Việt Nam;
N SDĐ t m thời được c quan nhà nước có thẩm qu ền cấp ho c có t n
trong S đăng ký ruộng đất, S đ a ch nh trước ngà 15 th ng 10 năm 1993;
giấ tờ hợp ph p về thừa kế, t ng cho SDĐ ho c tài sản g n liền với đất; giấ
tờ giao nhà t nh nghĩa, nhà t nh thư ng g n liền với đất; giấ tờ chu ển nhượng
SDĐ, mua b n nhà ở g n liền với đất ở trước ngà 15 th ng 10 năm 1993 được
UBND cấp
c nhận là đ s dụng trước ngà 15 th ng 10 năm 1993; giấ tờ
thanh lý, hóa gi nhà ở g n liền với đất ở; giấ tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước theo qu đ nh của ph p luật; giấ tờ về SDĐ do c quan có thẩm qu ền
thuộc chế độ cũ cấp cho người s dụng đất; c c lo i giấ tờ kh c được c lập
trước ngà 15 th ng 10 năm 1993 theo qu đ nh của h nh phủ.
hứ hai, nếu hộ gia đ nh, c nhân đang s dụng đất có một trong c c lo i
giấ tờ tr n mà tr n đó ghi t n người kh c, kèm theo giấ tờ về việc chu ển

SDĐ có chữ ký của c c b n có li n quan, nhưng đến trước ngà uật nà có
hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chu ển SDĐ theo qu đ nh của ph p
luật và đất đó kh ng có tranh chấp th được cấp
N SDĐ, S NƠ và
SK VĐ và kh ng phải nộp tiền s dụng đất.
hứ ba, nếu hộ gia đ nh, c nhân được s dụng đất theo bản n ho c qu ết
đ nh của òa n nhân dân, qu ết đ nh thi hành n của c quan thi hành n, văn
bản c ng nhận kết quả hòa giải thành, qu ết đ nh giải qu ết tranh chấp, khiếu
n i, tố c o về đất đai của c quan nhà nước có thẩm qu ền đ được thi hành th
được cấp
N SDĐ, S NƠ và SK VĐ; trường hợp chưa thực hiện
nghĩa vụ tài ch nh th phải thực hiện theo qu đ nh của ph p luật.
hứ tư, nếu hộ gia đ nh, c nhân đang s dụng đất được Nhà nước giao
đất, cho thu đất từ ngà 15 th ng 10 năm 1993 đến ngà uật đất đai 2013 có
hiệu lực thi hành mà chưa được cấp
N th được cấp
N SDĐ, S NƠ và
13


SK VĐ; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài ch nh th phải thực hiện
theo qu đ nh của ph p luật.
n c nh đó có trường hợp hộ gia đ nh, c nhân cũng sẽ được cấp
N
SDĐ, S NƠ và SK VĐ mà kh ng có giấ tờ về qu ền s dụng đất cụ
thể điều kiện cấp
N được thể hiện ở Điều 101 uật đất đai 2013:
hứ nhất, nếu hộ gia đ nh, c nhân đang s dụng đất trước ngà uật nà
có hiệu lực thi hành mà kh ng có c c giấ tờ qu đ nh t i Điều 100 của uật
nà , có hộ khẩu thường trú t i đ a phư ng và trực tiếp sản uất n ng nghiệp, lâm

nghiệp, nu i tr ng thủ sản, làm muối t i v ng có điều kiện kinh tế - hội khó
khăn, v ng có điều kiện kinh tế - hội đ c biệt khó khăn, na được UBND cấp
n i có đất c nhận là người đ s dụng đất n đ nh, kh ng có tranh chấp th
được cấp
N SDĐ, S NƠ và SK VĐ và kh ng phải nộp tiền s dụng
đất.
hứ hai, nếu hộ gia đ nh, c nhân đang s dụng đất kh ng có c c giấ tờ
qu đ nh t i Điều 100 của uật đất đai 2013 nhưng đất đ được s dụng n đ nh
từ trước ngà 01 th ng 7 năm 2004 và kh ng vi ph m ph p luật về đất đai, na
được UBND cấp
c nhận là đất kh ng có tranh chấp, ph hợp với qu ho ch
s dụng đất, qu ho ch chi tiết â dựng đ th , qu ho ch â dựng điểm dân
cư n ng th n đ được c quan nhà nước có thẩm qu ền ph du ệt đối với n i đ
có qu ho ch th được cấp
N SDĐ, S NƠ và SK VĐ.
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
 Uỷ ban nhân dân xã (Khoản 2 Điều 70 Ngh đ nh 43/ 2014/NĐ-CP)
rường hợp ĐKĐĐ th
c nhận hiện tr ng s dụng đất so với nội dung
k khai đăng ký; c nhận ngu n gốc và thời điểm s dụng đất, t nh tr ng tranh
chấp s dụng đất, sự ph hợp với qu ho ch.
rường hợp đăng ký tài sản g n liền với đất th c nhận hiện tr ng tài sản
g n liền với đất so với nội dung k khai đăng ký; c nhận t nh tr ng tranh chấp
qu ền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, c ng tr nh â dựng th c nhận thời điểm
t o lập tài sản, thuộc ha kh ng thuộc trường hợp phải cấp phép â dựng, sự
ph hợp với qu ho ch được du ệt; c nhận s đ nhà ở ho c c ng tr nh â
dựng nếu chưa có c nhận của t chức có tư c ch ph p nhân về ho t động â
dựng ho c ho t động đo đ c bản đ ;
rường hợp chưa có bản đ đ a ch nh th trước khi thực hiện c c c ng

việc tr n, UBND cấp phải th ng b o cho V ĐK đất đai thực hiện tr ch đo đ a
ch nh th a đất ho c kiểm tra bản tr ch đo đ a ch nh th a đất do người s dụng
đất nộp (nếu có);
Ni m ết c ng khai kết quả kiểm tra h s , c nhận hiện tr ng, t nh tr ng
tranh chấp, ngu n gốc và thời điểm s dụng đất t i trụ sở UBND cấp
và khu
dân cư n i có đất, tài sản g n liền với đất trong thời h n 15 ngà ; em ét giải
14


qu ết c c ý kiến phản nh về nội dung c ng khai và g i h s đến V ĐK đất
đai.
 Chi nhánh VPĐK đất đai (qu đ nh t i Khoản 3 Điều 70 Nghị định
43/2014/NĐ-CP)
rường hợp hộ gia đ nh, c nhân, cộng đ ng dân cư nộp h s t i V ĐK
đất đai th g i h s đến UBND cấp
để lấ ý kiến c nhận và c ng khai kết
quả;
r ch lục bản đ đ a ch nh ho c tr ch đo đ a ch nh th a đất ở n i chưa có
bản đ đ a ch nh ho c đ có bản đ đ a ch nh nhưng hiện tr ng ranh giới s
dụng đất đ tha đ i ho c kiểm tra bản tr ch đo đ a ch nh th a đất do người s
dụng đất nộp (nếu có);
Kiểm tra h s đăng ký; c minh thực đ a trong trường hợp c n thiết; c
nhận đủ điều kiện ha kh ng đủ điều kiện được cấp
N SDĐ, S NƠ và
SK VĐ vào đ n đăng ký;
ập nhật th ng tin th a đất, tài sản g n liền với đất, đăng ký vào h s đ a
ch nh, c sở dữ liệu đất đai (nếu có);
rường hợp người s dụng đất đề ngh cấp GCN SDĐ, S NƠ và
SK VĐ th g i số liệu đ a ch nh đến c quan thuế để c đ nh và th ng b o

thu nghĩa vụ tài ch nh, trừ trường hợp kh ng thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ
tài ch nh ho c được ghi nợ theo qu đ nh của ph p luật; chuẩn b h s để c
quan tài ngu n và m i trường tr nh ký cấp GCN SDĐ, S NƠ và
SK VĐ; cập nhật b sung việc cấp GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ
vào h s đ a ch nh, c sở dữ liệu đất đai; trao GCN SDĐ, S NƠ và
SK VĐ cho người được cấp, trường hợp hộ gia đ nh, c nhân nộp h s t i
cấp
th g i GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ cho UBND cấp
để trao
cho người được cấp.
 Phòng TNMT cấp huyện (Khoản 4 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Kiểm tra h s và tr nh c quan có thẩm qu ền cấp GCN SDĐ, S NƠ
và SK VĐ;
hu ển h s đ giải qu ết cho V ĐK đất đai.
 UBND huyện (Điểm b Khoản 2 Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
ấp GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ cho hộ gia đ nh, c nhân, cộng
đ ng dân cư, người Việt Nam đ nh cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở g n liền
với SDĐ ở t i Việt Nam.
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
 Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về
đất đai.
15


heo Điều 62 Ngh đ nh 43/2014/NĐth tr ch nhiệm qu đ nh h s ,
thời gian thực hiện và tr nh tự, thủ tục hành ch nh về đất đai được qu đ nh như
sau: ộ TNMT qu đ nh về mẫu h s , thành ph n h s thực hiện thủ tục hành
ch nh về đất đai qu đ nh t i Ngh đ nh nà ; UBND cấp t nh qu đ nh cụ thể c

quan tiếp nhận, giải qu ết thủ tục; thời gian c c bước thực hiện thủ tục của từng
c quan, đ n v có li n quan và việc giải qu ết li n th ng giữa c c c quan có
li n quan theo c chế một c a cho ph hợp với điều kiện cụ thể t i đ a phư ng
nhưng kh ng qu t ng thời gian qu đ nh cho từng lo i thủ tục qu đ nh t i Ngh
đ nh nà .
 Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai (theo
Khoản 2, 3, 5 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
quan TN & TKQ quả giải qu ết thủ tục ĐKĐĐ, SK VĐ; cấp, cấp
đ i, cấp l i GCN là V ĐK đất đai. N i chưa thành lập V ĐK đất đai th V ĐK
SDĐ cấp t nh tiếp nhận h s đối với t chức, c sở t n gi o, người Việt Nam
đ nh cư ở nước ngoài thực hiện dự n đ u tư, t chức nước ngoài, c nhân nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đ u tư nước ngoài; V ĐK SDĐ cấp hu ện tiếp
nhận h s đối với hộ gia đ nh, c nhân, cộng đ ng dân cư, người Việt Nam
đ nh cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở g n liền với SDĐ ở t i Việt Nam.
rường hợp hộ gia đ nh, c nhân, cộng đ ng dân cư có nhu c u nộp h s t i
U ND cấp
th U ND cấp
n i có đất tiếp nhận h s và trả kết quả.
rường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản g n liền với đất; cấp đ i, cấp l i
GCN th trong thời h n 03 ngà làm việc kể từ ngà nhận đủ h s , UBND cấp
phải chu ển h s đến V ĐK đất đai.
Đ a phư ng đ t chức bộ phận một c a để thực hiện việc tiếp nhận h s
và trả kết quả thực hiện thủ tục hành ch nh theo qu đ nh của h nh phủ th c c
c quan qu đ nh t i Khoản 1 và Khoản 2 Điều nà thực hiện việc tiếp nhận h
s và trả kết quả th ng qua bộ phận một c a theo u ết đ nh của UBND cấp
t nh.
Việc trả kết quả giải qu ết thủ tục hành ch nh được thực hiện như sau:
Kết quả giải qu ết thủ tục hành ch nh phải trả cho người s dụng đất, chủ sở hữu
tài sản g n liền với đất trong thời h n kh ng qu 03 ngà làm việc kể từ ngà có
kết quả giải qu ết, trừ trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài ch nh li n quan

đến thủ tục hành ch nh th việc trao GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ được
thực hiện sau khi người s dụng đất, chủ sở hữu tài sản g n liền với đất nộp
chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài ch nh theo qu đ nh; trường hợp thu đất trả
tiền hàng năm th trả kết quả sau khi người s dụng đất đ ký hợp đ ng thu đất;
trường hợp được miễn nghĩa vụ tài ch nh li n quan đến thủ tục hành ch nh th trả
kết quả sau khi nhận được văn bản của c quan có thẩm qu ền c đ nh được
miễn nghĩa vụ tài ch nh. rường hợp h s kh ng đủ điều kiện giải qu ết th c
quan nhận h s có tr ch nhiệm trả l i h s và th ng b o rõ lý do kh ng đủ
điều kiện giải qu ết.
 Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai (theo Điểm a, i, l
16


Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP)
hời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản g n liền với đất; cấp
đ i, cấp l i iấ chứng nhận được qu đ nh như sau: ĐKĐĐ, tài sản g n liền
với đất, cấp GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ là không quá 30 ngày; đăng
ký, cấp GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ b sung đối với tài sản g n liền
với đất là kh ng qu 20 ngà ; đăng ký biến động do đ i t n người s dụng đất,
chủ sở hữu tài sản g n liền với đất ho c tha đ i về h nh d ng, k ch thước, diện
t ch, số hiệu, đ a ch th a đất ho c tha đ i h n chế qu ền s dụng đất ho c tha
đ i về nghĩa vụ tài ch nh ho c tha đ i về tài sản g n liền với đất so với nội
dung đ đăng ký là kh ng qu 15 ngà ; chu ển đ i, chu ển nhượng, thừa kế,
t ng cho, đăng ký góp vốn bằng SDĐ, qu ền sở hữu tài sản g n liền với đất là
không quá 10 ngày;
hời gian t nh kể từ ngà nhận được h s hợp lệ kh ng bao g m thời
gian thực hiện nghĩa vụ tài ch nh của người s dụng đất, thời gian em ét
lý
đối với trường hợp s dụng đất có vi ph m ph p luật, thời gian trưng c u gi m
đ nh.

rường hợp nhận h s chưa đ đủ, chưa hợp lệ th trong thời gian tối đa
03 ngà , c quan tiếp nhận,
lý h s phải th ng b o và hướng dẫn người nộp
h s b sung, hoàn ch nh h s theo qu đ nh.
Đối với c c
miền núi, hải đảo, v ng sâu, v ng a, v ng có điều kiện
kinh tế hội khó khăn th thời gian thực hiện đối với từng lo i thủ tục qu
đ nh tăng th m 15 ngà .
 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCN
QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn
liền với đất (theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
ước 1: Người s dụng đất nộp một bộ h s theo qu đ nh để làm thủ
tục đăng ký.
- rường hợp hộ gia đ nh, c nhân, cộng đ ng dân cư, người Việt Nam
đ nh cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở t i Việt Nam đề ngh ĐKĐĐ, tài sản
g n liền với đất, cấp GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ thì UBND cấp
có
tr ch nhiệm kiểm tra h s và thực hiện c c c ng việc như sau:
+ rường hợp ĐKĐĐ th c nhận hiện tr ng s dụng đất so với nội dung
k khai đăng ký; trường hợp kh ng có giấ tờ qu đ nh t i Điều 100 của uật
Đất đai 2013 và Điều 18 của Ngh đ nh nà th c nhận ngu n gốc và thời điểm
s dụng đất, t nh tr ng tranh chấp s dụng đất, sự ph hợp với qu ho ch.
rường hợp đăng ký tài sản g n liền với đất th c nhận hiện tr ng tài sản
g n liền với đất so với nội dung k khai đăng ký; trường hợp kh ng có giấ tờ
qu đ nh t i c c Điều 31, 32, 33 và 34 của Ngh đ nh nà th c nhận t nh tr ng
tranh chấp qu ền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, c ng tr nh â dựng th c nhận
thời điểm t o lập tài sản, thuộc ha kh ng thuộc trường hợp phải cấp phép â
dựng, sự ph hợp với qu ho ch được du ệt; c nhận s đ nhà ở ho c c ng
17

tr nh â dựng nếu chưa có c nhận của t chức có tư c ch ph p nhân về ho t
động â dựng ho c ho t động đo đ c bản đ ;
+ rường hợp chưa có bản đ đ a ch nh th trước khi thực hiện c c c ng
việc trên, UBND cấp phải th ng b o cho V ĐK đất đai thực hiện tr ch đo đ a
ch nh th a đất ho c kiểm tra bản tr ch đo đ a ch nh th a đất do người s dụng
đất nộp (nếu có);
+ Ni m ết c ng khai kết quả kiểm tra h s , c nhận hiện tr ng, t nh
tr ng tranh chấp, ngu n gốc và thời điểm s dụng đất t i trụ sở UBND cấp và
khu dân cư n i có đất, tài sản g n liền với đất trong thời h n 15 ngà ; em ét
giải qu ết c c ý kiến phản nh về nội dung c ng khai và g i h s đến V ĐK
đất đai.
ước 2: V ĐK đất đai thực hiện c c c ng việc như sau:
- rường hợp hộ gia đ nh, c nhân, cộng đ ng dân cư nộp h s t i V ĐK
đất đai th g i h s đến UBND cấp
để lấ ý kiến c nhận và c ng khai kết
quả theo qu đ nh t i Khoản 2 Điều nà ;
- r ch lục bản đ đ a ch nh ho c tr ch đo đ a ch nh th a đất ở n i chưa có
bản đ đ a ch nh ho c đ có bản đ đ a ch nh nhưng hiện tr ng ranh giới s
dụng đất đ tha đ i ho c kiểm tra bản tr ch đo đ a ch nh th a đất do người s
dụng đất nộp (nếu có);
- Kiểm tra, c nhận s đ tài sản g n liền với đất đối với t chức trong
nước, c sở t n gi o, t chức nước ngoài, c nhân nước ngoài, người Việt Nam
đ nh cư ở nước ngoài thực hiện dự n đ u tư mà s đ đó chưa có c nhận của
t chức có tư c ch ph p nhân về ho t động â dựng ho c ho t động đo đ c bản
đ ;
- Kiểm tra h s đăng ký; c minh thực đ a trong trường hợp c n thiết;
c nhận đủ điều kiện ha kh ng đủ điều kiện được cấp
N SDĐ, S NƠ
và SK VĐ vào đ n đăng ký;

- rường hợp chủ sở hữu tài sản g n liền với đất kh ng có giấ tờ ho c
hiện tr ng tài sản có tha đ i so với giấ tờ qu đ nh t i c c Điều 31, 32, 33 và
34 của Ngh đ nh nà th g i phiếu lấ ý kiến c quan quản lý nhà nước đối với
lo i tài sản đó. rong thời h n kh ng qu 05 ngà làm việc, c quan quản lý nhà
nước đối với tài sản g n liền với đất có tr ch nhiệm trả lời bằng văn bản cho
V ĐK đất đai;
- ập nhật th ng tin th a đất, tài sản g n liền với đất, đăng ký vào h s
đ a ch nh, c sở dữ liệu đất đai (nếu có);
- rường hợp người s dụng đất đề ngh cấp GCN SDĐ, S NƠ và
SK VĐ th g i số liệu đ a ch nh đến c quan thuế để c đ nh và th ng b o
thu nghĩa vụ tài ch nh, trừ trường hợp kh ng thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ
tài ch nh ho c được ghi nợ theo qu đ nh của ph p luật; chuẩn b h s để c
quan tài ngu n và m i trường tr nh ký cấp GCN SDĐ, S NƠ và
18


SK VĐ; cập nhật b sung việc cấp GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ
vào h s đ a ch nh, c sở dữ liệu đất đai; trao GCN SDĐ, S NƠ và
SK VĐ cho người được cấp, trường hợp hộ gia đ nh, c nhân nộp h s t i
cấp
th g i GCN QSDĐ, S NƠ và SK VĐ cho UBND cấp
để trao
cho người được cấp.
ước 3:

quan TNMT thực hiện c c c ng việc sau:

- Kiểm tra h s và tr nh c
S NƠ và SK VĐ;

quan có thẩm qu ền cấp GCN

SDĐ,

- rường hợp thu đất th tr nh UBND cấp có thẩm qu ền ký qu ết đ nh
cho thu đất; ký hợp đ ng thu đất và tr nh c quan có thẩm qu ền cấp GCN
SDĐ, S NƠ và SK VĐ sau khi người s dụng đất đ hoàn thành nghĩa
vụ tài ch nh theo qu đ nh của ph p luật.
- hu ển h s đ giải qu ết cho V ĐK đất đai.
- rường hợp người s dụng đất đ đăng ký đất đai theo qu đ nh của
ph p luật mà na có nhu c u cấp GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ th nộp
đ n đề ngh cấp GCN ; V ĐK đất đai, c quan TNMT thực hiện c c c ng việc
qu đ nh t i Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.
Tiểu kết chƣơng 1
ng t c đăng ký, cấp
N SDĐ, S NƠ và SK VĐ là một việc
rất quan tr ng, c n thiết là c sở để c lập được mối quan hệ ph p lý giữa Nhà
nước với người s dụng đất. ột m t Nhà nước có thể quản lý ch t chẽ qu đất
đai theo ph p luật, một m t sẽ đảm bảo được qu ền lợi của người s dụng đất.
ất cả c c cuộc mua b n, giao d ch về đất đai và tài sản g n liền với đất đều c n
phải có
N, kh ng có
N th c c giao d ch đó kh ng được thực hiện, kh ng
có gi tr .
SDĐ, S NƠ và SK VĐ là tài sản cũng như là qu ền lợi của người
s dụng đất, người sở hữu nhà ở, tài sản g n liền với đất. Nếu như người s
dụng đất kh ng nhanh chóng thực hiện ĐKĐĐ th sẽ kh ng được Nhà nước cấp
GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ do đó sẽ kh ng được nhà nước bảo hộ
qu ền lợi, kh ng thể tham gia m i giao d ch về đất đai. hế n n, ĐKĐĐ, cấp
GCN SDĐ, S NƠ và SK VĐ là một việc hết sức c n thiết và mang t nh

chất b t buộc đối với người s dụng đất, nằm trong qu tr nh, tr nh tự thủ tục
quản lý đất đai của Nhà nước, m t kh c còn bảo đảm được qu ền lợi của người
s dụng đất.
Người s dụng đất sẽ kh ng được tham gia vào c c giao d ch về đất đai,
kh ng bảo đảm được qu ền lợi của m nh nếu như việc cấp
N chậm th sẽ gâ
thiệt thòi cho người s dụng đất. Do đó, Nhà nước c n phải đẩ nhanh tiến độ
cấp
N để người dân có được chứng từ ph p lý theo đúng qu đ nh của ph p
luật cho những trường hợp đủ điều kiện đăng ký, cấp
N.

19


CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
2.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
2.1.1. Khái quát địa bàn quận Thủ Đức
2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên
a) V tr đ a lý

(Nguồn Chi nhánh VPĐK đất đai Quận Thủ Đức)
Hình 2.1. Bản đ đ n v hành chính Quận Thủ Đức.
- Quận Thủ Đức có 12 đ n v hành chính trực thuộc: phường inh Đ ng,

phường Hiệp nh h nh, phường Hiệp nh hước, phường am hú, phường
inh Xuân, phường Linh Chiểu, phường rường Th , phường Bình Chiểu,
phường inh â , phường Bình Th , phường am nh và phường Linh Trung.
T ng diện tích tự nhiên toàn Quận là 47,76 km2.
- Quận Thủ Đức có t a độ đ a lý như sau:
+ Từ 10049’ đến 10054’ vĩ độ B c.
20