xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện cam lâm tỉnh khánh hòa

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Kí hiệu

STT

Chú giải

1

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

2

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

3

CP

Chính phủ

4

CT

Chỉ thị

5

ĐKĐĐ

Đăng kí đất đai

6

NĐ

Nghị định

7

QĐ

Quyết định

8

QH

Quốc hội

9

TNMT

Tài nguyên Môi trường

10

TT

Thông tư

11

TW

Trung ương

12

UBND

Ủy ban nhân dân

ii


DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, BẢNG
 Hình vẽ
Hình 2.1: Bản đồ hành chính huyện Cam Lâm………………………………...18
 Sơ đồ
Sơ đồ 2.1. Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu………………………..20
Sơ đồ 2.2. Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu…………………22
Sơ đồ 2.3. Quy trình thực hiện xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp
khi đăng ký biến động………………………………………………………….25
Sơ đồ 2.4. Quy trình thực hiện đăng ký biến động khi có nhu cầu cấp đổi Giấy

chứng nhận……………………………………………………………………..27
 Bảng
Bảng 2.1. Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận năm 2016…38
Bảng 2.2. Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận đến tháng
5/2017…………………………………………………………………………..39
Bảng 2.3. Tổng hợp kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ
năm 2016 đến tháng 5/2017……………………………………………………41

iii


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban
tặng loài người, bằng lao động trí tuệ của mình con người tác động vào đất, tạo
ra của cải vật chất nuôi sống bản thân mình. Trong sản xuất nông nghiệp đất đai
là tư liệu sản xuất quan trọng và là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế
được. Đồng thời đất đai còn phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau trong cuộc
sống con người, đất đai là nền tảng cho mọi hoạt động kinh tế, văn hóa, an ninh
quốc phòng và các công trình công cộng… Vì vậy đất đai là cơ sở để con người
tồn tại và là cơ sở để phát triển các ngành sản xuất và các hệ sinh thái môi
trường, là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của đất nước.
Hiện nay đất nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiêp hoá hiện
đại hoá cùng với sự tăng nhanh của dân số và phát triển của nền kinh tế đã gây
áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích đất lại không hề được tăng
lên. Vậy đòi hỏi con người phải biết cách sử dụng một cách hợp lý nguồn tài
nguyên đất đai có giới hạn đó. Đặt biệt trong giai đoạn hiện nay các vấn đề về
đất đai là một vấn đề hết sức nóng bỏng, các vấn đề trong lĩnh vực này ngày
càng phức tạp và nhạy cảm. Do đó hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai
có vai trò rất quan trọng để xử lý các trường hợp vi phạm luật đất đai, tranh chấp

đất đai, đảm bảo công bằng và ổn định kinh tế xã hội. Một trong những công cụ
để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, cũng như đảm bảo việc thực hiện
quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tiến hành cho đăng ký đất đai và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực
hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ
chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên
giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) là một chứng thư pháp lý chứng
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng đất để họ yên
tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ
sử dụng đất theo pháp luật. Để thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận thì các
chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình
đang sử dụng. Thông qua đăng ký đất đai sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý
chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất và
đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm
xác lập quyền và nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất.
1


Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt được mục tiêu quản lý
nguồn tài nguyên đất của quốc gia. Nên việc cấp Giấy chứng nhận chậm không
những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà
nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp

tới việc thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu
tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất.
Để đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến
từng thửa đất, từng đối tượng sử dụng, huyện Cam Lâm đã xác định đăng ký cấp
Giấy chứng nhận là nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo
vệ quyền lợi cho người sử dụng. Thời gian qua huyện Cam Lâm đã chú trọng
công tác xử lý hồ sơ trong công tác cấp Giấy chứng nhận, đồng thời tuyên
truyền, vận động và tạo điều kiện để người dân thực hiện các thủ tục hoàn thành
cấp Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, người sử dụng đất có được đất đai theo nhiều cách khác nhau
về nguồn gốc như: do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng
không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận gặp
nhiều khó khăn. Để công tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận được thực hiện
đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường
hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp
Giấy chứng nhận phải thực hiện nghiêm túc.
Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của công tác
cấp giấy Giấy chứng nhận trên cả nước nói chung và huyện Cam Lâm nói riêng.
Được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai - Trường Đại học Tài nguyên và
Môi trường TP.HCM và dưới sự hướng dẫn trực tiếp của ThS. Hoàng Thị Thu
Hoài, em tiến hành thực hiện đề tài: “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa”.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy
chứng nhận
Lĩnh vực đất đai cũng như công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận là mối
quan tâm của những người đã và đang trong ngành quản lý đất đai nói chung.
Chính vì vậy có rất nhiều bài luận văn viết về công tác đăng ký cấp Giấy chứng
nhận nhằm tìm ra nguyên nhân cũng như giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng
ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt
chẽ hiệu quả. Sau đây em xin giới thiệt một vài luận văn về tình hình nêu trên.
Luận văn “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà
Nội” thực hiện năm 2015 của Thạc sĩ khoa học Bùi Thị Thúy Hường, Đại học
Khoa học tự nhiên Hà Nội. Nội dung quan trọng của bài luận văn là đánh giá
thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện
2


Thanh Oai; đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai,
cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai.
Luận văn “Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh” thực hiện năm 2014 của Thạc sĩ Phạm
Văn Tùng, Đại học Quốc gia Hà Nội – Khoa Học Tự Nhiên. Nội dung quan
trọng của bài luận văn là nghiên cứu, đánh giá pháp luật và thực tiễn thi hành
pháp luật trong cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Chỉ
ra những bất cập, hạn chế của pháp luật về vấn đề này đồng thời đề xuất bổ
sung, sửa đổi một số quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận và các giải
pháp thi hành ở thành phố Hồ Chí Minh.
Luận văn “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất đối với khu tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành
phố Hà Nội” thực hiện năm 2014 của Thạc sĩ khoa học Đinh Thị Ngọc Vĩnh,
Đại học Khoa học tự nhiên Hà Nội. Nội dung quan trọng của bài luận văn là
đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận đối với các khu tái định cư
trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội; đề xuất một số giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các khu tái định cư trên địa bàn quận
Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội.
Như vậy, ta có thể thấy các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải
quyết các vấn đề về chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn cứ
pháp lý nói chung, còn việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng
nhận cụ thể thì chưa được làm rõ để thấy được những khó khăn mà cán bộ thụ lý
hồ sơ gặp phải tại địa bàn. Hiện tại, trên địa bàn huyện Cam Lâm chưa có luận
văn nào viết về đề tài liên quan đến việc đăng ký đất đai và cấp giấy Giấy chứng
nhận. Do đó, việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa” có ý nghĩa rất quan trọng.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu
- Mục tiêu nghiên cứu:
Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận ; xác định
được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng
nhận theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
- Nhiệm vụ nghiên cứu:
+ Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy
chứng nhận.
+ Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa
bàn huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa.
3


+ Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại
địa bàn huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu:
+ Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
+ Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai.

+ Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp Giấy
chứng nhận.
+ Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
- Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài được thực hiện trong phạm vi không gian: Huyện Cam Lâm, tỉnh
Khánh Hòa, thời gian từ năm 2016 đến tháng 5/2017 với nội dung nghiên cứu
tập trung vào vấn đề đăng kí lần đầu, đăng ký biến động (chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho) trong cấp Giấy chứng nhận của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa.
5. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu: tiến hành thu thập các tài liệu, số liệu
có liên quan đến lĩnh vực đất đai, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện tự nhiên, kinh tế
xã hội và các số liệu về công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện
Cam Lâm.
Phương pháp thống kê: thống kê các số liệu về diện tích, quy mô, số hồ sơ
được tiếp nhận và đã giải quyết qua từng năm, số hộ được cấp Giấy chứng nhận.
Phương pháp phân tích, tổng hợp: trên cơ sở tổng hợp các tài liệu đã thu
thập và lập bảng biểu tiến hành phân tích, đánh giá tìm ra kết quả đạt được,
những mặt chưa đạt được với yêu cầu đặt ra; ngoài ra tổng hợp số liệu để đánh
giá một cách toàn diện về kết quả đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
Phương pháp so sánh: so sánh quy trình làm việc của địa phương có gì
khác so với Luật đất đai 2013, so sánh các số liệu về công tác cấp Giấy chứng
nhận trong giai đoạn từ năm 2016 đến tháng 5/2017.
6. Ý nghĩa của nghiên cứu
Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký
cấp Giấy chứng nhận. Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề
xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy
nhanh tiến độ đăng ký cấp giấy, đảm bảo được thực hiện quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của Nhà nước được
chặt chẽ hiệu quả.

4


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp Giấy chứng nhận
1.1.1. Các khái niệm chung
Trong tình hình hiện nay, để quản lý chặt chẽ quỹ đất trong phạm vi cả
nước, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả
cao thì công tác đăng ký đất đai là một yêu cầu tất yếu.
Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ
và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối
quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước
quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý các hoạt động và sự phát triển
của thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử
dụng đất. Theo quy mô và tính chất, đăng ký đất đai được chia thành hai loại:
đăng ký lần đầu và đăng ký biến động.
Khái niệm về đăng ký lần đầu
Đăng ký lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với thửa
đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy chứng
nhận nào hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng.
Khái niệm về đăng ký biến động
Đăng ký biến động là việc thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với
đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy
chứng nhận đã cấp.
Khái niệm về Giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp
pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử
dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Trong đó,
quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, được nhà
nước giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào các mục
đích theo quy định của pháp luật. Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
pháp luật. Do đó, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Sau khi hoàn thành đăng ký đất đai, người sử dụng đất được hưởng quyền
lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp
5


luật. Theo điều 166 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền được cấp
Giấy chứng nhận cũng như được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên
đất và hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải
tạo đất nông nghiệp. Bên cạnh đó, người sử dụng đất còn được Nhà nước hướng
dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; bảo hộ khi người khác
xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai 2013. Ngoài ra, người dân còn
được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất
đai.
Song song với các quyền lợi trên, người sử dụng đất cần phải có nghĩa vụ
tuân theo các quy định của pháp luật về đất đai. Điều 170 Luật đất đai 2013 quy
định người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới
thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên

không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định
khác của pháp luật có liên quan. Bên cạnh đó, người sử dụng đất cần thực hiện
kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật; đồng thời thực hiện các biện pháp bảo vệ đất. Ngoài ra, người sử dụng đất
cần tiến hành tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại
đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan cũng như các quy định
của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất. Khi Nhà nước có quyết định
thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền gia hạn sử dụng thì người sử dụng đất phải giao lại đất cho Nhà
nước.
Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp Giấy
chứng nhận
Để thực hiện tốt công tác cấp Giấy chứng nhận, Nhà nước cần phải tối ưu
hóa công tác cấp Giấy chứng nhận từ trung ương đến địa phương. Theo Điều
105 Luật đất đai 2013, cơ quan chức năng thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng
nhận bao gồm: UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện, cơ quan TNMT. Trong đó,
UBND cấp tỉnh cấp giấy Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực
hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ngoài ra,
UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan TNMT cùng cấp cấp Giấy chứng
nhận. UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Đối với những trường hợp đã được cấp
Giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền
sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, giấy
6

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng thì do cơ quan TNMT thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trong hệ
thống quản lý Nhà nước về đất đai
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý. Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký đất đai. Đây là một
yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất vì đăng ký
đất đai làm cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai thực chất là
việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực
hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và
lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất; đăng ký đất đai là điều kiện đảm
bảo để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi
lãnh thổ, biết mục đích sử dụng từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa
chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc
cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong
quá trình sử dụng và quản lý của những thay đổi này để đảm bảo cho đất đai sử
dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất; đăng ký đất còn là một
nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của
quản lý nhà nước về đất đai như công tác điều tra, đo đạc, công tác quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất, cho thuê đất, công tác phân hạng và
định giá đất…vì các công tác này là cơ sở khoa học để xác định vị trí, hình thể,
kích thước, diện tích, loại đất, nguồn gốc…để người sử dụng kê khai đăng ký.
Sau khi đăng ký đất đai, người sử dụng đất sẽ được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của
mình. Cấp Giấy chứng nhận cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của Đảng và
nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, đồng nghĩa với
việc tăng cường thiết chế Nhà nước trong quản lý đất đai. Cấp Giấy chứng nhận
là một đòi hỏi tất yếu khách quan của Nhà nước và người sử dụng đất vì: cấp

Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai,
cũng là cở sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của
họ; Giấy chứng nhận có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định
cụ thể, như các quyết định về đăng ký, theo dõi biến động kiếm soát các giao
dịch dân sự về đất đai; Giấy chứng nhận không những buộc người sử dụng đất
phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi
bị thu hồi; Giấy chứng nhận còn giúp xử lý vi phạm về đất đai; thông qua việc
cấp Giấy chứng nhận, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm
soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính
lớn hơn nữa; Giấy chứng nhận là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để
phát triển kinh tế xã hội giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm
đầu tư trên mảnh đất của mình.
Do đó công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận có vai trò rất quan trọng
trong việc quản lý Nhà nước về đất đai.
7


1.1.3. Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003
đến nay
a. Giai đoạn từ Luật đất đai 2003 đến trước Luật đất đai 2013 ra đời
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 trên cơ
sở quán triệt nội dung và tinh thần của Nghị quyết Trung ương 7 của Đại hội
Đảng lần thứ IX và chính sách quản lý đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước, đã có nhiều thay đổi quan trọng. Trong đó công tác đăng
ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nội dung thể hiện sự thay đổi
nhiều nhất. Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn có liên quan đã thể hiện
quan điểm đổi mới khá rõ nét về vấn đề đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất như cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, gọn nhẹ, rút
gắn thời gian, điều kiện về đăng ký và cấp Giấy chứng nhận dễ dàng hơn. Trong

thời kỳ này có một số văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có liên quan đến
công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể như
sau:
Sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, để dễ dàng hơn trong công
tác điều hành và quản lý đất đai nên Chính phủ đã ban hành Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 để hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003.
Nghị định này quy định cụ thể phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại
đất; thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; thanh tra đất đai; xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai được thực hiện theo quy định tại các nghị định khác
của Chính phủ.
Cũng trong thời gian này, Bộ TNMT đã ban hành quy định về giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày
01/11/2004. “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” này bìa có màu đỏ, với nội
dung ghi nhận quyền sử dụng đất (có thể là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp,
vườn, ao, đất rừng…) nên gọi là sổ đỏ. Ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, trước đó Bộ Xây dựng đã ban hành “Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở
và quyền sở hữu đất ở” bìa có màu hồng nên gọi là sổ hồng. Tuy nhiên, mỗi một
loại giấy chứng nhận được cấp theo một trình tự, thủ tục khác nhau; quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất liên quan cũng có ít nhiều khác biệt, đồng thời
hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước đối với từng loại đất và tài sản trên đất
cũng bị tách rời, thuộc nhiều cơ quan khác nhau, gây khó khăn trong việc kiểm
soát biến động đất đai. Để thống nhất thành một loại Giấy chứng nhận với mong
muốn tạo thuận tiện cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính,
thống nhất việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, không phụ thuộc loại
đất, mục đích sử dụng đất do đó ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị
định số 88/2009/NĐ-CP và ngày 21/10/2009 Bộ TNMT ban hành thông tư số
17/2009/TT-BTNMT về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, hai loại Giấy chứng nhận nói

8


trên sẽ do Bộ TNMT phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong
phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thực tế hiện nay vẫn đang lưu hành 3 loại giấy tờ là giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sở hữu đất ở và giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất. Cả 3 đều có giá trị pháp lý như nhau.
Trình tự đăng ký cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo Nghị định
88/2009/NĐ-CP. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một bộ hồ sơ đầy đủ
theo quy định tại UBND xã, thị trấn thì UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thực
hiện các công việc sau đây: Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng
nhận về tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất; công bố công khai kết quả
kiểm tra tại trụ sở UBND xã, thị trấn trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết
các ý kiến phản ánh về nội dung công khai; gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có đất để thực hiện các công việc sau: Kiểm
tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện
hay không đủ điều kiện được chứng nhận về quyền sử dụng đất vào đơn đề nghị
cấp Giấy chứng nhận; chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc
trích đo địa chính thửa đất (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) để Phòng
TNMT trình UBND cùng cấp ký Giấy chứng nhận và ký hợp đồng thuê đất đối
với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất; trao Giấy chứng nhận cho người
được cấp giấy, trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn thì gửi Giấy chứng nhận cho
UBND dân xã, thị trấn để trao cho người được cấp giấy.
Luật Đất đai 2003 ra đời, đã theo sát thực tiễn và đưa ra những giải pháp
phù hợp với với tình hình diễn biến phức tạp của thị trường đất đai, giúp cho các
quan điểm nghị quyết của Đảng được thể chế hoá khá đầy đủ và cụ thể rõ ràng
hơn, đổi mới chính sách pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ động đổi mới thị trường bất động sản

trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo. Luật đất đai 2003 được ban hành
nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải quyết những vướng mắt mà Luật
đất đai giai đoạn trước chưa giải quyết được.
Thông qua việc đổi mới, sửa đổi bổ sung nghị định, thông tư , nghị quyết
này nhằm tạo lập một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, giúp phục vụ cho công tác
đăng ký và cấp giấy chứng nhận nói riêng và đáp ứng cho thời kỳ đẩy mạnh
công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước nói chung.
b. Giai đoạn từ Luật đất đai 2013 đến nay
Ngày 29/11/2013, tại kỳ hợp thứ 6 Quốc hội khóa XIII, Quốc hội đã biểu
quyết thông qua Luật đất đai năm 2013 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 thể
hiện sự đổi mới về chính sách đất đai; đã thể chế hóa đầy đủ quan điểm, định
hướng đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai theo tinh thần Nghị quyết số
19-NQ/TW Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI.
Trong thời kỳ này đã luật hóa và quy định cụ thể, đầy đủ các nội dung
quản lý Nhà nước về đất đai. Thể hiện quyền hạn, trách nhiệm của Nhà nước đại
9


diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai;
cụ thể hóa chế độ quản lý và sử dụng đất đai bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất. Luật đất đai 2013 đã tổng kết đánh giá được thực tiễn
quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 và nghiên cứu những kinh nghiệm
quốc tế phù hợp, đã có nhiều thay đổi quan trọng. Trong đó thể hiện sự thay đổi
rất lớn về công tác đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy
chứng nhận.
Luật đất đai 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan thể hiện
quan điểm đổi mới rõ nét về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận như sau:
Luật quy định đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý là bắt buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động;
quy định đăng ký đất đai được thực hiện bằng hình thức trên giấy và bổ sung
quy định đăng ký trên mạng điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau; quy định
các trường hợp kê khai đăng ký đều được ghi vào sổ địa chính, nếu không được
cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời thì được sử dụng cho đến khi Nhà nước
có quyết định xử lý. Việc quy định hình thức đăng ký điện tử sẽ góp phần tích
cực vào cải cách hành chính và tránh được sách nhiễu phiền hà khi người dân
trực tiếp đăng ký.
Bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là tài snar chung của nhiều người thì cấp mỗi người
một Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận; trường hợp là tài
sản chung của vợ và chồng thì Giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng, nếu Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được
cấp đổi sang Giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có
nhu cầu.
Quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được Giấy chứng
nhận; cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhận, cộng đồng dân cư đang sử
dụng đất có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, đặc biệt là Luật đất
đai năm 2013 đã giao Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập
trước ngày 15/10/1993 được xét cấp Giấy chứng nhận nhằm giải quyết những
vướng mắt trên thực tiễn.
Sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, để dễ dàng hơn trong công
tác điều hành và quản lý đất đai nên Chính phủ đã ban hành Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 để hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013. Cụ
thể trình tự đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP như
sau: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký tại
Văn phòng ĐKĐĐ. Sau khi nhận hồ sơ, văn phòng đăng ký có trách nhiệm kiểm
tra xác minh nội dung kê khai; xác định điều kiện để được đăng ký; lấy ý kiến
của UBND cấp xã (cho trường hợp sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân về hiện
trạng sử dụng đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp…) và

10


công khai kết quả theo quy định tại khoản 2 Điều 70 NĐ 43/2014/NĐ-CP. Sau
đó, ghi ý kiến về việc đủ hay không đủ điều kiện để hồ sơ được đăng ký và cấp
Giấy chứng nhận rồi gửi đến cơ quan TNMT trình ký cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện thì Văn phòng ĐKĐĐ đồng thời làm trích lục,
trích đo số liệu địa chính và gửi thông báo thuế nhận được từ cơ quan thuế cho
người sử dụng đất. Văn phòng ĐKĐĐ chuẩn bị hồ sơ để cơ quan TNMT trình
UBND cấp huyện ký cấp Giấy chứng nhận, sau đó cập nhật bổ sung việc cấp
Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao Giấy chứng
nhận cho người được cấp.
Ngoài ra, ngày 19/05/2014 Bộ TNMT đã ban hành hàng loạt thông tư như
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thông tư số
24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính; Thông tư số 25/2014/TTBTNMT quy định về bản đồ địa chính.
Ngày 29/3/2016, Uỷ ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa ban hành quyết định
số 781/QĐ-UBND về việc Ban hành Quy chế giải quyết thủ tục hành chính về
đất đai liên quan đến hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư theo cơ chế một
cửa, cơ chế một cửa liên thông và đã sửa đổi, bổ sung quy chế này theo Quyết
định số 2304/QĐ-UBND ngày 09/8/2016.
Ngày 06/01/2017, Nghị định 01/2017/NĐ-CP được Chính phủ ban hành
sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
Sự thay đổi này sẽ giúp cho công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận thực
hiện một cách thuận lợi, gỡ bỏ những thủ tục rườm rà, phức tạp gây khó khăn
cho người dân nói riêng đồng thời giúp quan điểm, chính sách biện pháp của
Đảng và nhà nước được cải thiện nhằm phục vụ một cách tối ưu trên con đường
phát triển của đất nước.
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất
đai hiện hành

1.2.1. Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận
Đăng ký đất đai có 4 nguyên tắc cơ bản sau: nguyên tắc đăng nhập hồ sơ,
nguyên tắc đồng thuận, nguyên tắc công khai, nguyên tắc chuyên biệt hóa.
Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ là một biến động về quyền đối với đất đai, đặc biệt
là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng
nhập vào sổ đăng ký đất đai. Nguyên tắc đồng thuận là người được đăng ký với
tư cách là chủ thể đối với quyền phải đổng ý với việc đăng nhập các thông tin
đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.
Nguyên tắc công khai là hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có
thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của
thông tin phải được pháp luật bảo vệ. Nguyên tắc chuyên biệt hóa là trong đăng
ký đất đai, chủ thể là người có quyền cần đăng ký và đối tượng là đất đai và bất
động sản phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
11


Việc tuân thủ các nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự
có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt các khiếu
kiện về chủ quyền đối với đất đai.
Ngoài các nguyên tắc đăng ký đất đai đã được nêu trên còn có các nguyên
tắc cấp Giấy chứng nhận mà theo Điều 98 Luật đất đai 2013 cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận cần phải tuân thủ như:
Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất, trường hợp người sử dụng
đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn
mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó;
Nếu thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở
hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy
đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận, trường
hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận

và trao cho người đại diện;
Sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
Giấy chứng nhận, trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhờ ở, tài sản khác
gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê
đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận ngay sau khi cơ quan có thẩm
quyền cấp;
Nếu quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng
vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một
người, còn nếu là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ
ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên
vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu;
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 hoặc Giấy
chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với
ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh
chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng
nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế và người sử dụng
đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
nếu có; trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại
Điều 99 của Luật đất đai 2013.
12

1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận
Để Nhà nước quản lý tốt về đất đai, đầu tiên đòi hỏi người sử dụng đất
phải đăng ký đất đai với các điều kiện cơ bản sau: đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp
lý như đăng ký đúng đối tượng, diện tích trong hạn mức được giao, đúng mục
đích, thời hạn sử dụng, đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật,
thực hiện đầy đủ thủ tục, đúng thẩm quyền quy định, thiết lập đầy đủ hồ sơ theo
đúng quy định của Bộ TNMT; đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định
của Bộ TNMT với chất lượng cao nhất về các loại thông tin như diện tích, hình
thể, kích thước từng thửa đất, hạng đất; thực hiện triệt để, kịp thời như mọi đối
tượng sử dụng đất hay có nhu cầu biến động dưới mọi hình thức đều phải làm
thủ tục đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không để sót bất kỳ
trường hợp sử dụng đất nào mà không đăng ký, đảm bảo cho Nhà nước quản lý
chặt chẽ đất đai trên toàn bộ lãnh thổ. Trong mọi trường hợp việc đăng ký đất
đều phải được thực hiện ngay sau khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất hoặc cho phép biến động đất đai, đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn
phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, các quyền của người sử dụng đất luôn
dược bảo vệ và thực hiện đúng pháp luật.
Ngoài ra, để người sử dụng đất được thực hiện quyền cấp Giấy chứng
nhận thì thửa đất đó phải phù hợp với các điều kiện chung sau: còn trong thời
hạn sử dụng đất, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án,
không nằm trong vùng quy hoạch.
Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013, hộ
gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau
đây thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất: những
giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan
có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Đây được
hiểu là những giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận ruộng đất…; giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10
năm 1993; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với
đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất, bao gồm: văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở,
thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;
bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành…; các loại giấy
tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính
phủ, bao gồm: sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; giấy tờ có
13


nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở,
công trình được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về
nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép…
Trường hợp không có các loại giấy tờ quy định tại điều 100 nêu trên, hộ
gia đình, cá nhân đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004 mà không vi
phạm pháp luật đất đai (như không lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ công
trình công cộng như giao thông, đê điều, hệ thống thoát nước hay sử dụng đất
sai mục đích…) nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp,
phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy
hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận.
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận
Để thực hiện tốt công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận, Nhà nước đã tối

ưu hóa việc thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ trung ương đến địa
phương một cách thống nhất và chặt chẽ.
UBND xã tiếp nhận hồ sơ theo quy định của thủ tục hành chính về đất đai
từ người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và Chi nhánh Văn
phòng ĐKĐĐ chuyển đến; thẩm tra, xác định vị trí, khu vực, thông tin thửa đất;
lấy ý kiến khu dân cư; tổ chức công khai lấy ý kiến đối với các hồ sơ thuộc dạng
phải thực hiện công khai theo quy định của pháp luật tại trụ sở UBND cấp xã,
đồng thời xem xét, giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai; xác
nhận đối với các trường hợp cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
luân chuyển hồ sơ và trả kết quả theo quy định.
Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện kiểm tra, thẩm định hồ sơ, xác nhận
điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đủ điều kiện theo quy định
của pháp luật; gửi phiếu lấy ý kiến đến các cơ quan, ban, ngành trong trường
hợp cần thiết để cơ quan, ngành chức năng cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời,
để làm căn cứ xác định điều kiện cấp Giấy chứng nhận; trường hợp không đủ
điều kiện hoặc chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận kể từ khi nhận được ý
kiến phản hồi của các cơ quan, ban ngành, Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ phải
thông báo bằng văn bản nêu rõ lý do cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
được biết hoặc yêu cầu hoàn thiện các thủ tục cần thiết theo yêu cầu để được cấp
Giấy chứng nhận; cung cấp thông tin địa chính đầy đủ, kịp thời cho cơ quan thuế
đối với các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; cập nhật, chỉnh lý hồ
sơ địa chính theo quy định; cung cấp thông tin địa chính cho các cơ quan, cá
nhân khi có yêu cầu theo quy định của pháp luật; in Giấy chứng nhận, chuẩn bị
hồ sơ để Phòng TNMT trình UBND huyện, thành phố ký Giấy chứng nhận.
Phòng TNMT huyện có nhiệm vụ giải quyết các hồ sơ về lĩnh vực đất đai;
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất;
chuyển mục đích sử dụng đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đo đạc, bản đồ,
địa giới hành chính.
14

UBND huyện cấp Giấy chứng nhận (lần đầu) cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng
nhận
- Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi
hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13. Trách nhiệm quy
định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về đất đai được
quy định tại Điều 62 như sau: Bộ TNMT quy định cụ thể về mẫu hồ sơ, thành
phần hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai quy định tại Nghị định này;
UBND cấp tỉnh quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thời gian
các bước thực hiện thủ tục của từng cơ quan, đơn vị có liên quan và việc giải
quyết liên thông giữa các cơ quan có liên quan theo cơ chế một cửa cho phù hợp
với điều kiện cụ thể tại địa phương nhưng không quá tổng thời gian quy định
cho từng loại thủ tục quy định tại Nghị định 43.
- Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được
quy định cụ thể tại Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất là Sở TNMT đối với trường hợp quy định tại
Khoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai; Phòng TNMT đối với trường hợp quy định
tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai,
tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn
phòng ĐKĐĐ. Nơi chưa thành lập Văn phòng ĐKĐĐ thì Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà

ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ
tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại
Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ,
UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng ĐKĐĐ.
Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ
và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các
cơ quan quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 60 này thực hiện việc tiếp nhận
hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của UBND cấp
tỉnh.
15


Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không là đầu
mối nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại khu
công nghệ cao, khu kinh tế; cảng hàng không, sân bay.
Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ
ngày có kết quả giải quyết; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên
quan đến thủ tục hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận được thực hiện sau
khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn
thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì
trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được
miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi
nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài
chính; trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ có
trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết.
-Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được quy đinh rõ tại
Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật đất đai 2013, cụ thể một vài trường hợp quy định về thời
gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai như sau: thời gian thực hiện giao
đất, cho thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian thu hồi đất, bồi
thường, giải phóng mặt bằng; thời gian thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất
là không quá 15 ngày; thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn
liền với đất; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận đăng ký đất đai, tài sản gắn liền
với đất, cấp Giấy chứng nhận là không quá 30 ngày; còn đối với chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày…
- Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy
chứng nhận được quy đinh tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
Trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì thì UBND xã có
trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây: Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề
nghị cấp Giấy chứng nhận về tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất; công bố
công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở UBND xã trong thời hạn 15 ngày; xem xét
giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai; gửi hồ sơ đến Văn phòng
ĐKĐĐ. Trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai
thì Văn phòng ĐKĐĐ gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và
công khai kết quả theo quy định.
Văn phòng ĐKĐĐ thực hiện các công việc sau: Kiểm tra hồ sơ, xác minh
thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều
kiện được chứng nhận về quyền sử dụng đất vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng
nhận; chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính
thửa đất (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) để chuyển cho cơ quan TNMT.
16


Cơ quan TNMT thực hiện các công việc sau: Kiểm tra hồ sơ và trình cơ

quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; trường hợp thuê đất thì trình UBND
cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ
quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất đã hoàn
thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Văn phòng đăng ký đất đai sao lưu hồ sơ rồi chuyển kết quả ra Bộ phận
một cửa cấp huyện để trao Giấy chứng nhận cho người được cấp giấy, trường
hợp nộp hồ sơ tại xã thì gửi Giấy chứng nhận cho UBND dân xã để trao cho
người được cấp giấy.
- Quy chế giải quyết thủ tục hành chính về đất đai liên quan đến hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông
của huyện Cam Lâm được quy định tại Quyết định 781/QĐ-UBND tỉnh Khánh
Hòa.
Tiểu kết chương 1
Qua những phần đã nêu trong chương 1 giúp chúng ta hiểu rõ hơn về cơ
sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận. Từ khi
có Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 ra đời hỗ trợ cho công tác đăng ký cấp
Giấy chứng nhận rất nhiều. Tổng hợp các khái niệm về việc đăng ký đất đai một
cách chi tiết, nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo Luật đất
đai hiện hành. Giúp chúng ta biết được tầm quan trọng hay nói cách khác là vị
trí, vai trò to lớn của đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận trong hệ thống
quản lý nhà nước về đất đai. Tìm hiểu lược sử hình thành và phát triển của công
tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ khi có Luật đất đai 2003 ra đời cho đến nay
được chia ra làm hai giai đoạn là từ Luật đất đai 2003 cho đến trước khi Luật đất
đai 2013 ra đời và Luật đất đai 2013 ra đời cho đến nay; mỗi giai đoạn đều có
những Thông tư, Nghị định và Luật đất đai hiện hành đi kèm nhằm làm rõ
những vấn đề liên quan đến công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận. Từ khi có
Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 ra đời hỗ trợ cho công tác đăng ký cấp
Giấy chứng nhận rất nhiều. Giúp ta nắm rõ và phân biệt được đăng ký lần đầu và
đăng ký biến động đất đai, điều kiện, nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận. Ngoài ra,
trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy Giấy

chứng nhận cũng được sửa đổi, bổ sung một cách phù hợp và hoàn thiện hơn, gỡ
bỏ những thủ tục rườm rà, phức tạp, giúp công việc thực hiện một cách dễ dàng
và nhanh chóng, đảm bảo nhiều thuận lợi trong công tác đăng ký cấp Giấy
chứng nhận ở địa phương đạt hiệu quả cao.

17


CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN
HUYỆN CAM LÂM - TỈNH KHÁNH HÒA
2.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy
chứng nhận
2.1.1. Điều kiện tự nhiên
Cam Lâm là một huyện nằm ở phía Nam tỉnh Khánh Hòa, được thành lập
vào ngày 11-4-2007 (theo Nghị định số 65/2007/NĐ-CP của Thủ tướng chính
phủ) trên cơ sở tách ra từ thị xã Cam Ranh và huyện Diên Khánh.
Vị trí đất đai của huyện nằm ở tọa độ địa lý từ 11055’30” đến 12009’50”
vĩ độ Bắc và từ 108057’0” đến 109014’30” kinh độ Đông.
Phía Đông giáp Biển Đông.
Phía Tây giáp huyện Khánh Vĩnh và huyện Khánh Sơn.
Phía Nam giáp thành phố Cam Ranh.
Phía Bắc giáp thành phố Nha Trang và huyện Diên Khánh.

(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Cam Lâm )
Hình 2.1: Bản đồ hành chính huyện Cam Lâm

18

Huyện gồm 14 đơn vị hành chính cấp xã (thị trấn Cam Đức và 13 xã) với
diện tích tự nhiên 550,26 km2, dân số 105.759 người (năm 2014) bằng 10,5%
diện tích và 8,7% dân số toàn tỉnh Khánh Hòa. Về quy mô, huyện xếp thứ 4 về
diện tích và thứ 5 về dân số trong 9 huyện, thị xã và thành phố.
2.1.2. Đánh giá điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội
Nhìn chung, huyện Cam Lâm có rất nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển
kinh tế - xã hội như vùng biển rộng, bờ biển dài - đẹp và đầm Thủy Triều có
nhiều tiềm năng cho phát triển kinh tế; khí hậu hài hòa rất thuận lợi để phát triển
nông nghiệp và có nhiều tiềm năng về đất đai; vị trí địa lý thuận lợi, nằm giữa
hai trung tâm đô thị lớn của tỉnh là thành phố Nha Trang và thành phố Cam
Ranh, gần đường hàng hải quốc tế, hệ thống cảng biển gắn với đầu nút giao
thông quan trọng cả về đường bộ, thủy và hàng không, lại là một trong những
cửa ngõ ra biển của khu vực Nam Trung Bộ và Tây Nguyên thuận lợi để phát
triển kinh tế-xã hội. Ngoài ra, huyện có lực lượng lao động dồi dào, có môi
trường thuận lợi để thu hút và phát huy các nguồn nhân lực; người dân địa
phương cần cù luôn biết tiếp thu học hỏi những công nghệ mới vào sản xuất đây
là yếu tố quan trọng để xây dựng và phát triển một huyện văn minh, hiện đại
trong tương lai; an ninh chính trị được giữ vững tạo môi trường thuận lợi cho
phát triển kinh tế- xã hội. Bên cạnh những điều kiện thuận lợi đó thì huyện vẫn
còn một số những hạn chế như trình độ dân trí còn thấp; ứng dụng các thành tựu
khoa học kỹ thuật vào sản xuất không đồng đều; phát triển ngành và chuyển đổi
nghề nghiệp còn chậm; nguồn lao động dồi dào nhưng tay nghề còn kém; bộ
máy chính quyền cơ sở một số nơi còn yếu kém.
2.1.3. Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên
địa bàn nghiên cứu
Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn
huyện Cam Lâm gồm: UBND huyện Cam Lâm, Phòng TNMT, Chi nhánh Văn
phòng ĐKĐĐ huyện Cam Lâm, UBND xã, thị trấn.

UBND huyện là cơ quan dịch vụ công, có chức năng tổ chức thực hiện
đăng ký đất đai và biến động về đất đai, quản lý hồ sơ địa chính và giúp
Phòng TNMT trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất
đai bằng cách ký quyết định cấp Giấy chứng nhận và chuyển hồ sơ qua bộ phận
một cửa.
Phòng TNMT là cơ quan tham mưu, giúp UBND huyện thực hiện các
chức năng quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường trên địa bàn huyện
quận và thực hiện một số nhiệm vụ, quyền hạn theo sự ủy quyền của UBND và
theo quy định của pháp luật; góp phần bảo đảm sự thống nhất quản lý ngành và
lĩnh vực quản lý ở địa phương thông qua việc kiểm tra hồ sơ, trình lãnh đạo
UBND huyện ký.
Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện trực thuộc Sở TNMT chịu sự chỉ đạo
quản lý của tỉnh, thành lập trên cơ sở pháp lý, đo đạc kiểm tra và bổ sung chức
19


năng nhiệm vụ đăng ký, chính lý biến động đất đai và thực hiện thủ tục hành
chính về quyền sử dụng đất. Giúp làm đầu mối thực hiện thủ tục hành chính về
cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất,
cộng đồng dân cư; cụ thể: kiểm tra hồ sơ, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ
sơ địa chính, gửi số liệu qua cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
UBND xã, thị trấn là cơ quan hành chính sự nghiệp nhà nước có nhiệm vụ
quản lý chung trên toàn xã, thực hiện các nhiệm vụ theo quy định của pháp luật
về thủ tục hành chính ở tất cả mọi lĩnh vực trong đó có lĩnh vực đất đai bằng
cách thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp Giấy chứng nhận về tình trạng tranh
chấp, nguồn gốc sử dụng đất, sự phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất.
2.2. Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận
2.2.1. Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu
Căn cứ vào Điều 8, Quyết định số 781/QĐ-UBND ngày 29/3/2016 của

Uỷ ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa về việc Ban hành Quy chế giải quyết thủ tục
hành chính về đất đai liên quan đến hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư theo
cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông.
Thành phần hồ sơ: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại Bộ phận một
cửa cấp huyện hoặc cấp xã, gồm: Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận theo Mẫu
số 04a/ĐK; một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều
100 Luật Đất đai; bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên
quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất
(nếu có).
Trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý thì thành phần hồ sơ như
sau: Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK; văn bản của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý (nếu có); sơ đồ hoặc
trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có).
Người sử dụng đất

Bộ phận một của cấp huyện

Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ

kiểm tra hiện trạng thửa
đất, cập nhật hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai

Sơ đồ 2.1. Quy trình thực hiện đăng ký đất đai lần đầu
20


Quy trình thực hiện:
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ cho Bộ phận một cửa cấp huyện. Sau
khi bộ phận một cửa cấp huyện tiếp nhận hồ sơ thì trong vòng 0,5 ngày chuyển

hồ sơ cho Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ.
Sau khi nhận được hồ sơ thì Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ kiểm tra hiện
trạng thửa đất (trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý), cập nhật hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai trong vòng 4,5 ngày rồi trả kết quả cho Bộ phận
một cửa cấp huyện. Sau đó, Bộ phận một cửa cấp huyện trả kết quả cho người
sử dụng đất.
Trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp xã thì
UBND cấp xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ
trong vòng 03 ngày kể từ lúc giao giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho
người nộp hồ sơ.
2.2.2. Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận
2.2.2.1. Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp lần đầu
Căn cứ vào Điều 20, Quyết định số 781/QĐ-UBND ngày 29/3/2016 của
Uỷ ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa về việc Ban hành Quy chế giải quyết thủ tục
hành chính về đất đai liên quan đến hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư theo
cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông.
Căn cứ vào Khoản 1 Điều 1, Quyết định số 2304/QĐ-UBND ngày
09/8/2016 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa về việc Sửa đổi, bổ sung Quy
chế giải quyết thủ tục hành chính về đất đai liên quan đến hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông.
Thành phần hồ sơ: Người sử dụng đất nộp tại Bộ phận một cửa UBND
cấp xã hoặc cấp huyện 01 bộ hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
- Một trong các loại giấy tờ sau: Một trong các loại giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của
Chính phủ (cụ thể tại Phụ lục của Quy chế ban hành kèm theo Quyết định số
31/2014/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Khánh Hòa)
nếu có; Một trong các giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 4 Điều 31; Khoản
1 và 3 Điều 32; Khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 8 Điều 33; Khoản 1, 2, 3, 4 và 6 Điều 34
Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ đối với trường hợp đăng ký về quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì
phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền
sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở,
công trình đã xây dựng).
- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo
quy định của pháp luật (nếu có).
21


- Văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận nếu người thực hiện thủ tục
là người được ủy quyền (bản sao chứng thực hoặc nộp bản sao và xuất trình bản
chính để đối chiếu).
- Các tờ khai nghĩa vụ tài chính (đối với trường hợp đề nghị cấp giấy
chứng nhận) gồm: Tờ khai thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp có chuyển
quyền; Bản tự kê khai diện tích đất ở đối với trường hợp đăng ký đất ở.

Người sử dụng đất
(1)

(11)

(9)
UBND cấp xã
(2)

(10)

Bộ phận một cửa cấp huyện
(3)

(9)

Chi nhánh Văn phòng
(6)
ĐKĐĐ
(4)

(5)
(6)

Chi cục Thuế

(8)
Phòng TNMT
(7)
UBND cấp huyện
Sơ đồ 2.2. Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu
Việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu từ lúc nộp hồ sơ cho đến khi được cấp
Giấy chứng nhận ở huyện Cam Lâm được thực hiện trong vòng 43 ngày (bao
gồm cả thời gian niêm yết công khai hồ sơ tại địa phương 15 ngày và lấy ý kiến
các cơ quan cấp phép, quản lý tài sản là 05 ngày), trình tự giải quyết như sau:

22


Bước 1: UBND cấp xã
Sau khi người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ cho UBND cấp xã. Trong thời
hạn không quá 05 ngày làm việc, UBND cấp xã thực hiện các công việc sau:
Thông báo ngay cho Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ trích đo địa chính (nếu

chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới
sử dụng đất đã thay đổi); hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người
sử dụng đất nộp (nếu có);
Kiểm tra hồ sơ; xác nhận hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng tài sản gắn
liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; xác nhận nguồn gốc và thời điểm
sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất, sự phù hợp với quy hoạch đối với trường
hợp không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất; xác nhận tình trạng tranh
chấp quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sở hữu
tài sản theo quy định; xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không
thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được
duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của
tổ chức có tư cách pháp nhân.
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã và khu
dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất; xem xét giải quyết các ý kiến phản
ánh về nội dung công khai trong vòng 15 ngày.
Bước 2: UBND xã chuyển hồ sơ tới Bộ phận một cửa cấp huyện. Bộ phận
một cửa cấp huyện tiếp nhận hồ sơ, chuyển cho Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ.
Bước 3: Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ
Trong vòng 02 ngày làm việc, Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ kiểm tra hồ
sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện
hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận; đối với trường hợp
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có
thay đổi so với giấy tờ theo quy định (vượt diện tích xây dựng, diện tích sàn, số
tầng) thì gửi Phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý, cấp phép đối với tài sản đăng ký.
Trong vòng 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý, cấp phép đối với tài sản
gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời cho Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ trên
Phiếu lấy ý kiến về chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (việc ảnh
hưởng của diện tích xây dựng không đúng giấy tờ đến an toàn công trình, sự phù
hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nếu có,

việc chấp thuận cho tồn tại tài sản).
Trong vòng 02 ngày làm việc, Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ cập nhật
thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ
liệu đất đai (nếu có).
23