xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện đức hòa tỉnh long an

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

CMĐ-KDC

Chuyển mục đích-Khu dân cư

3

CNVPĐKĐĐ

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

4

CSDLĐĐ

Cơ sở dữ liệu đất đai

5

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

6

GCN

Giấy chứng nhận

7

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

8

HSĐC

Hồ sơ địa chính

9

KCN

Khu Công Nghiệp

10

NĐ-CP

Nghị định –Chính Phủ

11

PTNMT

Phòng Tài nguyên và Môi trường

12

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

13

QSH

Quyền sở hữu

14

QSHNƠ

Quyền sở hữu nhà ở

15

TNMT

Tài nguyên môi trường

16

TSKGLVĐ

Tài sản khác gắn liền với đất

17

TT-BTC

Thông tư-Bộ Tài chính

18

TT-BTNMT

Thông tư-Bộ Tài Nguyên Môi Trường

19

UBND

Uỷ ban nhân dân

20

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai


DANH MỤC BẢNG – SƠ ĐỒ - HÌNH

Danh Mục

Trang

Hình 2.1 Bản đồ huyện Đức Hoà

22

Sơ đồ 2.1: sơ đồ thực hiện việc cấp GCN,QSDĐ,QSHNƠ &
TSKGLVĐ lần đầu tại địa phương

30

Sơ đồ 2.2: Sơ đồ thực hiện đăng ký,cấp GCN biến động cụ thể đối
với trường hợp thừa kế,chuyển nhượng,tặng cho

36

Bảng 2.1. Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng
nhận trên địa bàn huyện Đức Hòa năm 2015

50

Bảng 2.2. Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng
nhận trên địa bàn huyện Đức Hòa năm 2016

51

Bảng 2.3. Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp Giấy chứng
nhận trên địa bàn huyện Đức Hòa quý 1 năm 2017

51


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài ........................................................................................ 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp GCN
QSDĐ,QSHNƠ&TSKGLVĐ ......................................................................... 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu ........................................................ 3
3.1. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................ 3
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu........................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................... 3
4.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 3
4.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................. 3
5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 4
6. Ý nghĩa của nghiên cứu .............................................................................. 4
7. Kết cấu dự kiến của luận văn ...................................................................... 4
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ..................................................................... 6

1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................. 6
1.1.1. Các khái niệm chung ........................................................................ 6
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai ............................. 9
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003
đến nay ..................................................................................................... 10
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai
hiện hành ...................................................................................................... 12
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận ...................................... 12
1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận ......................................... 13
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận . 14
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng
nhận.............................................................................................................. 15
Tiểu kết chương 1 ......................................................................................... 20
Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HÒA TỈNH LONG
AN ................................................................................................................... 21


2.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ ............................................................... 21
2.1.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu ...................................................... 21
2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên…………….22
2.1.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội………………………………....23
2.1.2 Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp GCN trên địa bàn nghiên
cứu……………………………………………………………….......................25
2.2. Quy trình thực hiện đăng ký cấp GCN QSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ .. 25
2.2.1. Quy trình thực hiện đăng ký đất đai ................................................ 25

2.2.2. Quy trình thực hiện cấp GCN QSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ ........ 27
2.2.3. Quy trình thực hiện đăng ký,cấp GCN biến động cụ thể đối với
trường hợp thừa kế,chuyển nhượng,tặng cho…………………………………..32
2.3. Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ .................................................................. 37
2.3.1. Phân loại hồ sơ ............................................................................... 37
2.3.2. Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ .. 37
2.3.3 Xử lý một vài hồ sơ cụ thể liên quan đến các căn cứ nêu trên .......... 40
2.3.4 Thuận lợi khó khăn trong công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ,QSHNƠ
& TSKGLVĐ tại huyện Đức Hòa,tỉnh Long An………………………………49
2.4. Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ ................................................................................................... 50
Tiểu kết chương 2 ......................................................................................... 52
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HÒA
TỈNH LONG AN ............................................................................................. 53
3.1. Giải pháp chung..................................................................................... 53
3.1.1 Giải pháp về chính sách pháp luật về đất đai .................................... 53
3.1.2 giải pháp về tổ chức………………………………………...............53
3.1.3 Giải pháp về tài chính ...................................................................... 54
3.1.4 Giải pháp về nhân sự ....................................................................... 55
3.2 Giải pháp cụ thể ...................................................................................... 55
Tiểu kết chương 3:........................................................................................ 58
KẾT LUẬN ...................................................................................................... 59
TÀI LIỆU THAM KHẢO……………………………………………………...60


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là thành phần cơ bản
của môi trƣờng sinh thái, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt trong nông lâm nghiệp, là
cơ sở không gian bố trí lực lƣợng sản xuất, là địa bàn phân bố dân cƣ và phát
triển đô thị. Đất đai là nhân tố không thể thiếu cho sự tồn tại của dân tộc và phát
triển kinh tế xã hội của quốc gia. Đất đai đã trở thành hàng hóa và là một mặt
hàng đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tƣ. Hiện nay thị trƣờng bất động sản
đang rất phát triển, đất đai ngày càng có giá trị kinh tế cao.
Một trong những công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành và
phát triển thị trƣờng bất động sản có sự quản lý của Nhà nƣớc. Ở Việt Nam đất
đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nƣớc đại diện quản lý nhằm đảm
bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao
nhất. Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, cũng nhƣ đảm bảo việc thực hiện
quyền lợi và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, Nhà nƣớc tiến hành cho đăng ký
đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho ngƣời sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực
hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, đƣợc thực hiện tại tổ
chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên
giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý nhƣ nhau.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) là một chứng thƣ pháp
lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đƣợc cấp cho ngƣời sử dụng đất để
họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền,
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Để thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận
thì các chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích
của mình đang sử dụng. Thông qua đăng ký đất đai sẽ xác lập mối mối quan hệ
pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng
đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
cấp cho ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất
nhằm mục đích đảm bảo quyền của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất. Nhà nƣớc cấp
Giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và
nghĩa vụ của ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất. Đồng thời qua việc
cấp Giấy chứng nhận nhà nƣớc đạt đƣợc mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất
1


của quốc gia. Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm không những làm ảnh hƣởng
rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà nƣớc và làm thất thoát
nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hƣởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền
và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tƣ thông qua huy động
nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất.
Trong giai đoạn hiện nay, tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp, nhu cầu
sử dụng đất đai ngày càng tăng, đất đai trở nên khan hiếm và có giá trị hơn, bên
cạnh đó hàng loạt các vụ tranh chấp về đất đai diễn ra, ảnh hƣởng đến sự phát
triển kinh tế, xã hội của địa phƣơng. Do đó, việc nâng cao công tác quản lý đất
đai là hết sức cần thiết, đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
Tuy nhiên, ngƣời sử dụng đất có đƣợc đất đai theo nhiều cách khác nhau
về nguồn gốc nhƣ: do khai hoang, thừa kế, chuyển nhƣợng giấy tay, xây dựng
không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận gặp
nhiều khó khăn. Để công tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận đƣợc thực hiện
đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của ngƣời sử dụng đất, tránh trƣờng
hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp
Giấy chứng nhận phải thực hiện nghiêm túc.
Chính vì vậy, việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại huyện Đức Hòa tỉnh Long An. ” là thực sự cần thiết.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
Luận văn thạc sỹ Bùi Thị Thúy Hƣờng “Đánh giá thực trạng và đề xuất
giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
huyện Thanh Oai,Thành Phố Hà Nội” có nội dung chính nhƣ sau: Cơ sở khoa
học và pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thực trạng công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. Một số giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành
phố Hà Nội.
Luận văn tốt nghiệp đại học của Nguyễn Văn Tình: “Nâng cao hiệu quả
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hòa Nhơn tỉnh Bình Định”,
2015, Đại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Khoa Quản Lý Đất Đai, tập trung nghiên
cứu các quy định về trình tự, thủ tục, nguyên tắc, thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận; đánh giá hiện trạng tổ chức thực hiện và kết quả của đăng ký cấp Giấy
2


chứng nhận tại địa bàn huyện Hòa Nhơn; phân tích những mặt đƣợc và hạn chế
trên cơ sở đó đề xuất hƣớng khắc phục góp phần làm tăng tiến độ của công tác
đăng ký cấp Giấy chứng nhận trong giai đoạn tới trên địa bàn huyện Hòa Nhơn
tỉnh Bình Định.
Các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải quyết các vấn đề về

chính sách, nguyên tắc, quy trình, phƣơng pháp và căn cứ pháp lý nói chung,
còn việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận cụ thể thì
chƣa đƣợc làm rõ để thấy đƣợc những khó khăn mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp phải
tại địa bàn.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu, đánh giá công tác quản lí đất đai tại địa phƣơng, phân loại, tìm
hiểu căn cứ pháp lí, phân loại hồ sơ trong công tác cấp GCNQSDĐ,QSHNƠ &
TSKGLVĐ, tìm hiểu quy trình thực tế của công tác đăng kí, cấp GCN của hộ
gia đình cá nhân tại địa phƣơng, so sánh với lý thuyết đã học rút ra kết luận.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy
chứng nhận.
- Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa
bàn huyện Đức Hòa.
- Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại
địa bàn huyện Đức Hòa.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Quyền lợi và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
- Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nƣớc về đất đai.
- Nguyên tắc, quy trình và phƣơng pháp thực hiện đăng ký cấp Giấy
chứng nhận.
- Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Đề tài đƣợc nghiên cứu trên địa bàn huyện Đức
Hòa,tỉnh Long An
Phạm vi thời gian: Đề tài đƣợc nghiên cứu trong khoảng thời gian từ năm
2015 đến tháng 5 năm 2017

3


Phạm vi nội dung: đề tài tập trung về vấn đề xử lý hồ sơ trong công tác
cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại Huyện Đức Hòa, tỉnh Long An
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các nội dung sau:
+ Phân tích, xử lý hồ sơ trong công tác cấp GCN quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Huyện Đức Hòa, tỉnh
Long An
+ Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp
giấy chứng nhận đối với đất ở trên địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu: Điều tra, thu thập các số liệu về
tự nhiên, kinh tế - xã hội và các số liệu có liên quan đến quản lý Nhà nƣớc về
đất đai, đặc biệt là số liệu có liên quan đến việc đăng kí cấp GCN, đăng kí biến
động. Ngoài ra, còn thu thập các văn bản luật, các báo cáo chuyên môn.
- Phƣơng pháp thống kê: Thống kê thu thập các số liệu, tài liệu, báo cáo
về vấn đề cấp GCN lần đầu, biến động trên địa bàn huyện. Thông qua việc thống
kê số liệu, kết quả thu đƣợc sẽ là cơ sở để có giải pháp giải quyết các vấn đề liên
quan đến cấp GCN và biến động đất đai.
- Phƣơng pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Phân tích những thay đổi
trong quá trình sử dụng đất để đánh giá đƣợc tình hình cấp GCN tại địa phƣơng
6. Ý nghĩa của nghiên cứu
Làm rõ đƣợc các trƣờng hợp vƣớng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký
cấp Giấy chứng nhận. Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề
xuất đƣợc các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy
nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo đƣợc thực hiện quyền và
nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất hiện tại cũng nhƣ công tác quản lý đất đai của
Nhà nƣớc đƣợc chặt chẽ hiệu quả.

7. Kết cấu của luận văn
Nội dung của luận văn trình bày trong khoảng 60 trang nhƣ sau:
- Mở đầu
- Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Chƣơng 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện
Đức Hòa tỉnh Long An
4


- Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại địa bàn huyện Đức Hòa tỉnh Long An.
- Kết luận và kiến nghị
- Danh mục tài liệu tham khảo
- Phụ lục

5


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.1. Các khái niệm chung
- Khái niệm về đăng ký đất đai : Đăng ký đất đai là một thủ tục hành
chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho ngƣời sử

dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nƣớc với ngƣời
sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và
bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
Theo khoản 15 Điều 3 Luật đất đai 2013: “ Đăng ký đất đai, nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý
đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”
- Khái niệm về đăng ký lần đầu: Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là
việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất đang có ngƣời sử
dụng, chƣa đăng ký, chƣa đƣợc cấp một loại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất) hoặc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để sử dụng.
Theo khoản 2 điều 3 Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT quy định về HSĐC
nhƣ sau: “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng
ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”
- Khái niệm về đăng ký biến động: Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở
hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã
đƣợc cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng
nhận.
Theo khoản 3 điều 3 Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT quy định về HSĐC
nhƣ sau: “Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là
đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc
một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.”

6

- Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp cho
ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn
liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Theo khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 : “ Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp
lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
- Quyền chung của người sử dụng đất
Đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất,hƣởng thành quả lao động trên đất,lợi ích do công trình
của Nhà nƣớc phục vụ việc bảo vệ,cải tạo đất nông nghiệp,đƣợc hƣớng dẫn và
giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp, đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi
ngƣời khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình, đƣợc bồi
thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo quy định, khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về
những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi
khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công
cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên
quan,thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.Thực hiện
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật,thực hiện các biện pháp bảo vệ
đất. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trƣờng, không làm tổn hại đến lợi ích

hợp pháp của ngƣời sử dụng đất có liên quan,tuân theo các quy định của pháp
luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất. Giao lại đất khi Nhà nƣớc có quyết định
thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền gia hạn sử dụng

7


- Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất
Quyền sử dụng đất là quyền của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, đƣợc
nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất để sử dụng vào các
mục đích theo quy định của pháp luật.
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Do đó, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật
- Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp Giấy
chứng nhận:
+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng cấp GCNQSDĐ cho tổ;
cơ sở tôn giáo; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài; tổ chức, cá nhân nƣớc
ngoài.
+ Ủy ban nhân dân cấp quận,huyện cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định
cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam.
+ Đối với những trƣờng hợp đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với

đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên
và môi trƣờng thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Theo điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Cơ quan cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất khi ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận nhƣ sau:
1. Đối với địa phƣơng đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy
định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trƣờng cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã đƣợc
cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trƣờng hợp sau:
a) Khi ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của
ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy
8


chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất;
b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
2. Đối với địa phƣơng chƣa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy
định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho
các trƣờng hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện nhƣ sau:
a) Sở Tài nguyên và Môi trƣờng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ; tổ chức, cá nhân
nƣớc ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài;
b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về các trƣờng hợp cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác
nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai
- Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nƣớc đảm bảo lợi ích Nhà nƣớc, cộng
đồng công dân nhƣ quản lý nguồn thuế, Nhà nƣớc với vai trò trung gian tiến
hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Lợi
ích của công dân có thể thấy đƣợc nhƣ Nhà nƣớc bảo vệ quyền và bảo vệ ngƣời
công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tƣ cá nhân, hỗ trợ các giao
dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai.Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai,bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của
pháp luật. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất
đai sẽ là công cụ giúp Nhà nƣớc quản lý.Đồng thời để Nhà nƣớc nắm chắc và
quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh
hợp lý các thông tin hồ sơ địa chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng,
diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng,
những ràng buộc thay đổi trong quá trình sử dụng và quản lý của những thay đổi
này.

9


- Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận
- Cấp GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về

đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nƣớc công nhận và bảo hộ quyền sử dụng
đất của họ,là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, nhƣ các quyết định về
đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai.
- Giấy CNQSDĐ không những buộc ngƣời sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ
tài chính mà còn giúp cho họ đƣợc đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi,xử lý vi
phạm về đất đai.Đồng thời giúp nhà nƣớc quản lý đất đai trên toàn vẹn lãnh
thổ,kiểm soát đƣợc quá trình mua bán trên thị trƣờng.
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003
đến nay
a) Giai đoạn 2003 đến trước khi áp dụng luật đất đai 2013
- Trình tự đăng ký đất đai theo Luật đất đai năm 2003
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ đang sử dụng đất ổn định có nhu
cầu xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên hệ trích lục bản đồ địa
chính thửa đất, sau đó kèm theo thành phần hồ sơ gồm đơn xin cấp giấy chứng
nhận quyền đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 50
Điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có), văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất (nếu có) nộp tại UBND Phƣờng/Xã nơi có đất.UBND
Phƣờng tiếp nhận hồ sơ, cấp biên nhận, vào sổ để theo dõi. Đối với trƣờng hợp
ngƣời sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều
50 Luật đất đai 2003, UBND Phƣờng/xã nơi có đất chịu trách nhiệm thẩm tra,
xác minh nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, tính phù
hợp quy hoạch và xác nhận nội dung vào bản tƣờng trình về nguồn gốc sử dụng
đất của ngƣời sử dụng đất. Sau khi UBND Phƣờng xác nhận hồ sơ chuyển cho
ngƣời sử dụng đất nộp tại UBND quận/huyện.
Trong thời hạn không quá ba mƣơi tám (38) ngày làm việc kể từ ngày
nhận đầy đủ hồ sơ, Phòng tài nguyên và Môi trƣờng và Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ theo trình tự thủ tục quy định
và trình UBND Quận/huyện ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; gửi số
liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; sau đó thông báo
cho ngƣời đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài

chính; chuyển trả hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận và trao giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho ngƣời sử dụng đất đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.Trƣờng

10


hợp hồ sơ chƣa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trả lời
bằng văn bản cho ngƣời sử dụng đất.
- Các loại giấy chứng nhận được cấp trong thời kỳ này như:
+ GCNQSDĐ trong trƣờng hợp đất có tài sản gắn liền với đất;
+ GCNQSDĐ đối với đất ở có vƣờn, ao/ đất xây dựng nhà ở chung cƣ, tập
thể/ nhà ở thuộc sở hữu chung;
+ GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân/ cơ sở tôn giáo/ hợp tác xã đang
sử dụng đất;
+ GCNQSDĐ cho tổ chức sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nƣớc đang sử
dụng đất nông nghiệp;
+ GCNQSDĐ đối với đất do doanh nghiệp đang sử dụng làm mặt bằng cơ
sở sản xuất, kinh doanh;
b) Giai đoạn từ khi áp dụng luật đất đai 2013
- Trình tự đăng ký đất đai theo Luật đất đai năm 2013
Ngƣời sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng kí
Sau khi nhận hồ sơ xin đăng ký đất đai của ngƣời sử dụng đất, VPĐKĐĐ
có trách nhiệm kiểm tra xác minh nội dung kê khai, trƣờng hợp nếu không có
giấy tờ quy định tại điều 100 của luật đất đai 2013 và điều 18 của Nghị định 43
thì UBND cấp xã phải xác nhận nguồn nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình
trạng tranh chấp, sự phù hợp quy hoạch và công khai kết quả theo quy định
trong 15 ngày.Sau đó, ghi ý kiến về việc đủ hay không đủ điều kiện để hồ sơ
đƣợc đăng ký và cấp giấy chứng nhận.
Trƣờng hợp hồ sơ đủ điều kiện thì liên hệ làm trích lục trích đo số liệu địa
chính, gửi đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, cơ quan thuế có

trách nhiệm gửi thông báo thuế đến chủ sử dụng.VPĐKĐĐ cập nhật thông tin
thửa đất, tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cập nhật villis,trình ký
GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ,sau khi trình ký thì nhận GCN về chuyển
bộ phận một cửa UBND Huyện để trao giấy chứng nhận cho ngƣời đƣợc cấp.
- Các loại giấy chứng nhận được cấp bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ;
+ Chứng nhận QSHNƠ;
+ Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở;
+ Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;
+ Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm;
11


Tóm lại quá trình thay đổi Luật đất đai góp phần giảm những hạn chế mà
Luật đất đai năm 2003 mang lại, nó đƣợc xem là một bƣớc tiến lớn và ngày càng
hoàn thiện trong việc đăng ký cấp GCNQSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ.
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất
đai hiện hành
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận
- Nguyên tắc đăng ký đất đai
Có 4 nguyên tắc cơ bản sau đây:
Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ : là một biến động về quyền đối với đất đai,
đặc biệt là khi mua bán chuyển nhƣợng, sẽ chƣa có hiệu lực pháp lý nếu chƣa
đƣợc đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai.
Nguyên tắc đồng thuận: ngƣời đƣợc đăng ký với tƣ cách là chủ thể đối
với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi
các thông tin đã đăng ký trƣớc đây trong hồ sơ đăng ký.
Nguyên tắc công khai: hồ sơ đăng ký đất đai đƣợc công khai cho mọi
ngƣời có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính
pháp lý của thông tin phải đƣợc pháp luật bảo vệ.

Nguyên tắc chuyên biệt hoá: trong đăng ký đất đai, chủ thể (ngƣời có
quyền cần đăng ký) và đối tƣợng (đất đai, bất động sản) phải đƣợc xác định một
cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
- Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất đƣợc cấp theo từng thửa đất.Đối với trƣờng hợp một ngƣời sử
dụng đất có nhiều thửa đất thì ngƣời sử dụng đất đƣợc cấp GCNQSDĐ,QSHNƠ
& TSKGLVĐ chung cho tất cả các thửa đất.
Trƣờng hợp thửa đất có nhiều ngƣời chung QSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ
thì GCNQSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ phải ghi đầy đủ tên của tất cả chủ sử
dụng và cấp cho mỗi ngƣời 01 Giấy chứng nhận; trƣờng hợp các chủ sử dụng,
chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho ngƣời đại
diện.
Sau khi ngƣời sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật thì đƣợc nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Trƣờng hợp ngƣời sửa dụng đất thuộc diện
miễn nghĩa vụ tài chính thì đƣợc nhận GCNQSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ ngay
sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
12


Trƣờng hợp QSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ là tài sản chung của vợ và
chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào GCN, trừ trƣờng hợp vợ và
chồng có thỏa thuận ghi tên một ngƣời. Nếu GCN chỉ ghi tên một trong hai
ngƣời thì đƣợc cấp đổi GCN ghi đầy đủ tên cả hai ngƣời nếu một trong hai yêu
cầu.
Trƣờng hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận
đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với

những ngƣời sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích
đất đƣợc xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Ngƣời sử dụng đất không phải nộp
tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trƣờng hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) đƣợc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
Điều 99 của Luật này.
1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận
- Điều kiện đăng ký đất đai
- Đăng ký lần đầu đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp sau đây:
Thửa đất đƣợc giao, cho thuê để sử dụng, đang sử dụng mà chƣa đăng
ký,đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký,nhà ở và tài sản chƣa đăng ký
- Đăng ký biến động đƣợc thực hiện đối với trƣờng hợp đã đƣợc cấp giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau:
Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất,ngƣời sử dụng đất bị thay đổi tên,thửa đất thay
đổi hình dạng kích thƣớc,vị trí,diện tích…thay đổi thời hạn sử dụng đất,chuyển
mục đích sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài
sản chung của vợ và chồng.
Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.
Có thay đổi về những hạn chế quyền của ngƣời sử dụng đất.

13

Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
ngƣời sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Điều kiện cấp Giấy chứng nhận
Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai năm 2013. Nhà nƣớc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho những trƣờng hợp sau đây:
"a) Ngƣời đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;
b) Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành;
c) Ngƣời đƣợc chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, đƣợc thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; ngƣời nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;
d) Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành;
đ) Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Ngƣời sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Ngƣời mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngƣời
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc;
i) Ngƣời sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm ngƣời sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp

nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị
mất".
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận
+ Ủy ban nhân dân cấp xã: có trách nhiệm nhận hồ sơ, xác nhận nguồn
gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với
quy hoạch, lấy ý kiến khu dân cƣ, niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ,

14


tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ dở UBND
phƣờng trong thời hạn 15 ngày.Thực hiện việc đăng ký đất đai

+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện: Thực hiện việc đăng
ký cấp giấy chứng nhận.Nhận hồ sơ từ một cửa UBND Huyện,thực hiện thủ tục
đăng ký cấp giấy chứng nhận.Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để cơ quan
thuế thông báo cho chủ sử dụng thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật.Cập nhật vào hồ sơ địa chính,cập nhật vilis chuyển hồ sơ cho sở tài
nguyên môi trƣờng tỉnh hoặc phòng tài nguyên môi trƣờng huyện để thực hiện
việc cấp giấy chứng nhận.
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện:Kiểm tra hồ sơ và trình
UBND Huyện cấp giấy chứng nhận,chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Chi nhánh
VPĐKĐĐ.
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện: UBND Huyện có trách nhiệm ký giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
+ Sở Tài nguyên và Môi trường Tỉnh :có trách nhiệm ký giấy CNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng
nhận

a) Thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
Căn cứ điều 60 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về nộp hồ sơ và trả
kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai nhƣ sau:
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất
đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng
đăng ký đất đai.
+ Nơi chƣa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo,
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ, tổ chức nƣớc
ngoài, cá nhân nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài;
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối
với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc
ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

15


+ Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ có nhu cầu nộp hồ
sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận
hồ sơ và trả kết quả. Trƣờng hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với
đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ
ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng
đăng ký đất đai.
- Địa phƣơng đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ
sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì
các cơ quan quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thực hiện việc tiếp nhận
hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh.
- Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính đƣợc thực hiện nhƣ sau:
1) Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho ngƣời sử dụng đất,

chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể
từ ngày có kết quả giải quyết.
2) Trƣờng hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục
hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc thực hiện sau khi ngƣời sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo
quy định; trƣờng hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi ngƣời sử
dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trƣờng hợp đƣợc miễn nghĩa vụ tài chính liên
quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận đƣợc văn bản của cơ
quan có thẩm quyền xác định đƣợc miễn nghĩa vụ tài chính;
3) Trƣờng hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ
có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết.
Căn cứ khoản 2 điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thời gian
thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy
chứng nhận nhƣ sau:
a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30
ngày;
b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tƣ xây dựng là
không quá 30 ngày;
16


c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất là không
quá 20 ngày;
d) Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trƣờng
hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về

đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ
chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng,
nhóm ngƣời sử dụng đất là không quá 15 ngày;
đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trƣờng hợp
đƣợc Nhà nƣớc giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;
e) Gia hạn sử dụng đất là không quá 15 ngày;
g) Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi
hết hạn sử dụng đất là không quá 10 ngày;
h) Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa
đất liền kề là không quá 10 ngày;
i) Đăng ký biến động do đổi tên ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thƣớc, diện tích, số hiệu, địa chỉ
thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài
chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là
không quá 15 ngày;
k) Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền
một lần; từ hình thức Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình
thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không quá 30
ngày;
l) Chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;
m) Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất là không quá 05 ngày làm việc;
n) Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất là không quá 03 ngày làm việc;
o) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của
vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 10 ngày;
17

p) Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 10 ngày; trƣờng
hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều ngƣời sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không
quá 50 ngày;
q) Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 30 ngày.
b) Trình tự thực hiện
- Căn cứ theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự
thực hiện việc đăng ký cấp GCN nhƣ sau:
Bƣớc 1: Ngƣời sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục
đăng ký
Bƣớc 2: Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt
Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất
đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách
nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc nhƣ sau:
Trƣờng hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với
nội dung kê khai đăng ký; trƣờng hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100
của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43 thì xác nhận nguồn gốc và thời
điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trƣờng hợp chƣa có bản đồ địa chính ,Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông
báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc
kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do ngƣời sử dụng đất nộp (nếu có);
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp
xã và khu dân cƣ nơi có đất, trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý
kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất
đai.
Bƣớc 3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc nhƣ sau:

a) Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ nộp hồ sơ tại Văn
phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến
xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong
nƣớc, cơ sở tôn giáo, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam
định cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ mà sơ đồ đó chƣa có xác nhận của
tổ chức có tƣ cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản
đồ;
18


d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trƣờng hợp cần thiết;
xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng
ký;
đ) Trƣờng hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc
hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và
34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nƣớc đối với
loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà
nƣớc đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho
Văn phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa
chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ
trƣờng hợp không thuộc đối tƣợng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc ghi nợ
theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi
trƣờng trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời đƣợc cấp, trƣờng hợp hộ
gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân
cấp xã để trao cho ngƣời đƣợc cấp.
Bƣớc 4. Cơ quan tài nguyên và môi trƣờng thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trƣờng hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký
quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất sau khi ngƣời sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
Bƣớc 5. Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định
của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy
chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trƣờng thực
hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.
19


Tiểu kết chương 1
Đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận đã và đang là công tác quan
trọng hàng đầu của quản lý Nhà nƣớc về đất đai.Nhu cầu của ngƣời sử dụng đất
ngày càng tăng do đó việc đăng ký cấp giấy chứng nhận là thật sự cần thiết và
quan trọng.Qua chƣơng một cho biết nội dung cần thiết về việc cấp GCN,những
căn cứ quy định pháp luật về đất đai cụ thể nhƣ đăng ký cấp gcn lần đầu thực

hiện đối với những ngƣời sử dụng đất mà chƣa đăng ký để nhà nƣớc quản lý
hoặc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để sử dụng mà chƣa đăng ký.Còn đối với
đăng ký biến động đƣợc thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã
đƣợc cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng
nhận. Dù là trƣờng hợp đăng ký nào cũng phải thực hiện theo đúng trình tự,
thẩm quyền mà pháp luật quy định.

20


Chương 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỨC HÒA TỈNH LONG AN
2.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
2.1.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu
- Đức Hòa nguyên là tên gọi của một thôn trong số 74 thôn của tổng Long
Hƣng, huyện Tân Long, phủ Tân Bình. Năm 1913 tên Đức Hòa chính thức ra
đời.
- Huyện Đức Hòa nằm về phía Đông Bắc của tỉnh Long An; Tọa độ địa lý
106 16'11" - 106o31'57" kinh độ Đông và 10o44'30" - 11o01'38" vĩ độ Bắc; Tổng
diện tích tự nhiên là 427,75 km2 (chiếm 9,5% diện tích toàn tỉnh, đứng hàng thứ
6/14); có 20 đơn vị hành chính trực thuộc: Gồm 3 thị trấn và 17 xã, Trung tâm
hành chính của huyện là thị trấn Hậu Nghĩa.
o

- Ngày 29 tháng 4 năm 2016, Thị trấn Đức Hoà đƣợc mở rộng với diện
tích là 5.026,67 ha gồm: Thị trấn Đức Hoà hiện hữu (692,24 ha), toàn bộ xã Đức
Hoà Hạ (2.304,97 ha), một phần xã Hựu Thạnh (1.989,71 ha), một phần xã Đức

Hoà Đông (39,75 ha). Sau khi điều chỉnh, huyện Đức Hoà còn lại 3 thị trấn, 16
xã nhƣ ngày nay.
Ranh giới hành chính đƣợc xác định nhƣ sau:
- Phía Bắc giáp huyện Củ Chi (TP Hồ Chí Minh) và huyện Trảng Bàng
(tỉnh Tây Ninh)
- Phía Nam giáp huyện Bến Lức
- Phía Đông giáp huyện Hóc Môn và huyện Bình Chánh (TP Hồ Chí
Minh)
- Phía Tây giáp huyện Đức Huệ.
Trung tâm hành chính huyện Đức Hòa cách thành phố Tân An 57 km,
trung tâm TP Hồ Chí Minh 44 km, Thị xã Tây Ninh 63 km; đối với các huyện
chung quanh, trung tâm huyện cách các thị trấn Đông Thành ( Đức Huệ) 13 km,
Bến Lức 41 km, Trảng Bàng 20 km, Hóc Môn 24 km, Bình Chánh 38 km, cách
đƣờng xuyên Á 10 km, sông Vàm Cỏ Đông chạy theo dọc tuyến ranh giới huyện
với Đức Huệ.
Đến năm 2020, thị trấn Hậu Nghĩa sẽ đạt chuẩn đô thị loại III, đồng thời
sẽ thành lập thêm thị trấn Mỹ Hạnh (1 phần diện tích, dân số 2 xã Mỹ Hạnh Bắc
21