công tác kiểm kê đất đai trên địa bàn phường 7, quận 3, thành phố hồ chí minh

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT

NỘI DUNG

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ Tướng

KH-BTNMT

Kế hoạch – Bộ Tài Nguyên Môi Trường

NĐ-CP

Nghị Định – Chính Phủ

TT-BTNMT

Thông tư – Bộ Tài Nguyên Môi trường

UBND

Ủy Ban Nhân Dân

BĐHTSDĐ

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất
DANH MỤC HÌNH VẼ

STT

NỘI DUNG

TRANG

1

Hình 2.1: Bản đồ hành chính Quận 3

14

2

Hình 2.2: Bản đồ kết quả điều tra kiểm kê đất đai

18

3

Hình 2.3: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất phường 7 năm 2014

26

4

Hình 3.1: Giao diện MicroStation V8i

30

5

Hình 3.2: Giao diện Google Earth Pro

30

6

Hình 3.3: Giao diện Global Mapper

31

7

Hình 3.4: Giao diện Universal Maps Downloader

32

8

Hình 3.5: Giao diện ArcMap (ArcGIS)

32

9

Hình 3.6: Khai báo thông số bản đồ

34

10

Hình 3.7: Khai báo thông số để xuất file *.KML/KMZ

35

11

Hình 3.8: Lựa chọn định dạng file để xuất

35

12

Hình 3.9: Tích chọn trong thanh Export Bounds

36

13

Hình 3.10: Lựa chọn tọa độ phù hợp để tải ảnh viễn thám

36


14

Hình 3.11: Nhập kinh độ, vĩ độ tải ảnh viễn thám

37

15

Hình 3.12: Ghép ảnh bằng công cụ Map Combiner

37

16

Hình 3.13: Chồng xếp bản đồ hiện trạng sử dụng đất lên ảnh
viễn thám

38

17

Hình 3.14: Hộp thoại Clip để cắt ảnh viễn thám

39

18

Hình 3.15: Ảnh viễn thám phường 7 đã được cắt

39

19

Hình 3.16: Khoanh đất số 02

40

20

Hình 3.17: Khoanh đất số 45

40

21

Hình 3.18: Khoanh đất số 285

41

22

Hình 3.19: Khoanh đất số 435

41

23

Hình 3.20: Thể hiện công cụ Arc Toolbox và lệnh Fearture
to Polygon

42

24

Hình 3.21: Thể hiện lệnh Define Projection

42

25

Hình 3.22: Thể hiện bảng lệnh Add Field

43

26

Hình 3.23: Thể hiện lệnh Calculate Geometry

43

27

Hình 3.24: Kết quả chồng xếp bản đồ hiện trạng sử dụng đất
2014 và ảnh viễn thám khu vực nghiên cứu

44

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
STT

NỘI DUNG

TRANG

1

Sơ đồ 2.1: Quy trình thực hiện kiểm kê đất đai (cấp xã)

16

2

Sơ đồ 3.1: Quy trình ứng dụng ảnh viễn thám

33

3

Bảng 2.1: Kết quả kiểm kê đất đai theo mục đích sử dụng đất
năm 2014

19

4

Bảng 2.2: Kết quả kiểm kê nhóm đất nông nghiệp phường 7
năm 2014

20


5

Bảng 2.3: Kết quả kiểm kê nhóm đất phi nông nghiệp phường 7
năm 2014

21

6

Bảng 2.4: Kết quả kiểm kê đất đai theo đối tượng người sử
dụng, quản lý đất phường 7 năm 2014

23

7

Bảng 2.5: Biến động diện tích đất đai giai đoạn 2010 - 2014

24

8

Bảng 3.1: Kết quả điều tra thực địa các khoanh đất có sự
khác nhau về loại đất giữa ảnh viễn thám và bản đồ hiện
trạng sử dụng đất 2014

45

9

Bảng 3.2: Tổng hợp diện tích các loại đất có khác biệt giữa
ảnh viễn thám và bản đồ hiện trạng sử dụng đất sau khi điều
tra thực địa

45

10

Bảng 3.3: Kết quả kiểm kê đất đai có sử dụng ảnh viễn thám

46

11

Bảng 3.4: So sánh kết quả kiểm kê đất đai 2014 với kết quả
kiểm kê đất đai có sử dụng ảnh viễn thám

47

12

Biểu đồ 2.1: Cơ cấu tổng diện tích tự nhiên phường 7

20

13

Biểu đồ 2.2: Cơ cấu diện tích nhóm đất phi nông nghiệp

22

14

Biểu đồ 2.3: Cơ cấu đối tượng người sử dụng, quản lý đất đai

23


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN

Trang

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC HÌNH VẼ
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................. 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác kiểm kê đất đai............................ 1
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu..................................................................... 2
3.1 Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................... 2
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu .................................................................................. 2
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..................................................................... 2
4.1 Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 2
4.2 Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 3
5. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................. 3
6. Ý nghĩa của nghiên cứu.................................................................................... 3
7. Kết cấu của luận văn ........................................................................................ 3
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PH P LÝ CỦA KIỂM KÊ ĐẤT ĐAI ..... 4
1.1. Cơ sở lý luận của kiểm kê đất đai ............................................................... 4
1.1.1. Các khái niệm chung............................................................................. 4
1.1.2. Vị trí vai trò của kiểm kê đất đai .......................................................... 4
1.1.3. Hệ thống phân loại đất đai .................................................................... 4
1.1.4. Hình thức thực hiện kiểm kê đất đai ..................................................... 5

1.1.5. Phương pháp kiểm kê đất đai................................................................ 5
1.1.6. Khái quát công tác kiểm kê đất đai từ Luật Đất đai 2003 đến nay....... 5
1.2. Cơ sở pháp lý của kiểm kê đất đai .............................................................. 7
1.2.1. Nguyên tắc kiểm kê đất đai................................................................... 8
1.2.2. Trách nhiệm thực hiện kiểm kê đất đai................................................. 9
1.2.3. Nội dung thực hiện kiểm kê đất đai ...................................................... 9
1.2.4. Kết quả kiểm kê đất đai ...................................................................... 10


1.2.5. Thẩm quyền phê duyệt và công bố kết quả kiểm kê đất đai, lập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất ................................................................................... 11
Tiểu kết chương 1 ............................................................................................ 12
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG KIỂM KÊ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
PHƢỜNG 7, QUẬN 3, TP. HỒ CHÍ MINH ........................................................ 13
2.1. Khái quát đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn nghiên
cứu .................................................................................................................... 13
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ............................................................... 13
2.1.2. Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội .................................................... 14
2.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................... 14
2.2. Thực trạng kiểm kê đất đai trên địa bàn phường 7, quận 3, thành phố Hồ
Chí Minh .......................................................................................................... 15
2.2.1. Hệ thống hồ sơ, tài liệu sử dụng trong kiểm kê đất đai ...................... 15
2.2.2. Tiêu chí phân loại đất đai trong kiểm kê đất đai................................. 15
2.2.3. Quy trình thực hiện kiểm kê đất đai (cấp xã) ..................................... 16
2.2.4. Tổ chức thực hiện kiểm kê đất đai (cấp xã)........................................ 17
2.2.5. Kết quả thực hiện kiểm kê đất đai ...................................................... 18
2.2.6. Các vấn đề tồn tại trong công tác kiểm kê đất đai trên địa bàn phường
7, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh ............................................................... 27
Tiểu kết chương 2 ............................................................................................ 28
CHƢƠNG 3: GIẢI PH P HOÀN THIỆN KIỂM KÊ ĐẤT ĐAI .................. 29

3.1. Giải pháp về pháp lý ................................................................................. 29
3.2. Giải pháp ứng dụng ảnh viễn thám trong kiểm kê đất đai ........................ 29
3.2.1. Ảnh viễn thám và các phần mềm sử dụng trong đề tài....................... 29
3.2.2. Quá trình thực hiện ............................................................................. 33
3.3. Các giải pháp khác .................................................................................... 47
Tiểu kết chương 3 ............................................................................................ 48
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................... 49
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia vô cùng quý giá và
có giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian, không thể di dời theo ý
muốn chủ quan của con người. Để khai thác tiềm năng, thế mạnh của đất đai phục vụ
xây dựng và phát triển kinh tế xã hội của đất nước, đòi hỏi Nhà nước phải quản lý
chặt chẽ đất đai, hướng cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, sử dụng
triệt để mang lại hiệu quả cao. Muốn vậy, nhà nước phải điều tra, thống kê, kiểm kê
đất đai nhằm nắm chắc hiện trạng sử dụng đất đai, từ đó có căn cứ xây dựng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất và hoạch định các chính sách, pháp luật đất đai phù
hợp.
Kiểm kê đất đai là loại hình kiểm kê chuyên ngành, chuyên đi sâu tổng hợp,
phân tích, nghiên cứu các đặc tính tự nhiên, kinh tế, xã hội của đất đai bằng các số
liệu diện tích đất đai trong phạm vi của cả nước, từng vùng, từng đơn vị hành chính
các cấp nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý Nhà nước đối với đất đai và các nhu cầu phát
triển kinh tế xã hội của đất nước. Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp, đánh
giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm
kê và tình hình biến động đất đai, cũng như các đối tượng sử dụng đất giữa hai lần
kiểm kê, làm cơ sở cho việc xây dựng và hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, công tác kiểm kê đất đai qua các thời kỳ có nhiều sự điều chỉnh,
làm cho kết quả kiểm kê luôn bị biến động không ngừng. Chỉ tiêu kiểm kê cho các
thời kỳ luôn thay đổi, không sát với tình hình thực tế dẫn đến các kết quả kiểm kê
không phản ánh đầy đủ và chính xác tình hình sử dụng đất đai, bản đồ hiện trạng sử
dụng đất không phản ánh đúng hiện trạng bề mặt sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê
đất đai; Từ đó có những đánh giá, kết luận thiếu chính xác về hiện trạng sử dụng đất
gây ảnh hưởng đến việc quản lý và sử dụng đất tại địa phương.
Xuất phát từ những lý do trên, việc nghiên cứu đề tài: “Công tác kiểm kê đất
đai trên địa bàn phường 7, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh” là thực sự cần thiết.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác kiểm kê đất đai
Hiện nay nhiều công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn của công tác
kiểm kê đất đai đã và đang thực hiện vì tính chất quan trọng và thiết thực mà kiểm kê
đất đai mang lại. Một vài đề tài có liên quan đến công tác kiểm kê đất đai đã được
thực hiện.
Năm 2008, Nguyễn Thị Trang đã nghiên cứu đề tài “Thống kê, kiểm kê đất
đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2007 trên địa bàn phường Hiệp Bình
Chánh, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh” trong luận văn tốt nghiệp của
trường Đại học Nông lâm thành phố Hồ Chí Minh. Đề tài đề cập đến quy trình thống
kê, kiểm kê và phương pháp thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tình
hình sử dụng các loại đất trên địa bàn, giúp cho cơ quan quản lý đất đai địa phương
nắm chắc quỹ đất hiện có, từ đó lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách hiệu
quả nhất, là căn cứ thực hiện cho các kỳ kiểm kê, thống kê đất đai tiếp theo. Tuy
1


nhiên đề tài vẫn còn hạn chế là chỉ nêu ra quy trình, phương pháp mang tính thủ tục
dẫn đến chỉ tiêu các loại đất được xác định theo loại đất pháp lý, do đó chưa phản
ánh đúng hoàn toàn hiện trạng sử dụng đất.
Năm 2014, Trần Lê Phương Uyên đã nghiên cứu đề tài “Thống kê, kiểm kê
và đánh giá tình hình biến động đất đai năm 2013 của phường 15, quận 8, thành phố

Hồ Chí Minh” trong luận văn tốt nghiệp của trường Đại học Nông lâm thành phố Hồ
Chí Minh. Đề tài đề cập đến quy trình thống kê, kiểm kê tại địa phương; thông qua
tài liệu thu thập được rút ra đánh giá tình hình và quản lý sử dụng đất tại địa phương
giai đoạn 2010-2013; đề xuất một số phương pháp giúp cho cơ quan địa phương
quản lý và sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả nhất, nắm chắc được tình hình tăng giảm
từng loại đất ở địa phương. Tuy nhiên đề tài vẫn còn hạn chế là chỉ nêu ra quy trình
thống kê, kiểm kê đất đai mang tính thủ tục dẫn đến chỉ tiêu các loại đất được xác
định theo loại đất pháp lý, do đó chưa phản ánh đúng hoàn toàn hiện trạng sử dụng
đất, ảnh hưởng đến hoạt động quản lý đất đai tại địa phương.
Năm 2014, Nguyễn Huỳnh Anh Tuấn đã nghiên cứu đề tài “Công tác thống
kê, kiểm kê đất đai năm 2013 trên địa bàn xã Phong Phú, huyện Bình Chánh, thành
phố Hồ Chí Minh” trong luận văn tốt nghiệp của trường Đại học Nông lâm thành
phố Hồ Chí Minh. Đề tài đề cập đến công tác thống kê, kiểm kê đất đai ở địa
phương; thể hiện số liệu hiện trạng sử dụng đất ở địa phương, số liệu biến động đất
đai ở địa phương giai đoạn 2012-2013, từ đó tác giả nêu ra nguyên nhân biến động
từng loại đất, cũng như chỉ ra những khó khăn trong quá trình thực hiện ở địa
phương; kiến nghị một số phương pháp giúp cho hoạt động thống kê, kiểm kê ở địa
phương một cách thuận lợi hơn cho cơ quan quản lý và sử dụng đất. Tuy nhiên đề tài
vẫn còn hạn chế là chưa đề cập được giải pháp cụ thể để xử lý những kết quả thống
kê, kiểm kê đất đai không phù hợp, không đúng với hiện trạng sử dụng đất.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1 Mục tiêu nghiên cứu
- Nắm rõ thực trạng công tác kiểm kê đất đai.
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác kiểm kê đất đai.
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác kiểm kê đất đai
- Phân tích thực trạng của công tác kiểm kê đất đai trên địa bàn phường 7,
quận 3, thành phố Hồ Chí Minh
- Giải pháp hoàn thiện công tác kiểm kê đất đai trên địa bàn phường 7, quận 3,
thành phố Hồ Chí Minh

4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tƣợng nghiên cứu
- Quỹ đất đai trong phạm vi hành chính của phường 7, quận 3, thành phố Hồ
Chí Minh gồm các nhóm, các loại đất đai và các loại hình sử dụng đất đai, được xác
2


định theo các tiêu chí phân loại quy định trong các văn bản pháp luật ứng với các kỳ
kiểm kê đất đai.
- Quy trình kiểm kê đất đai
4.2 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Địa bàn phường 7, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh
- Phạm vi thời gian: Kỳ kiểm kê đất đai 2014
- Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu về công tác kiểm kê đất đai ở
cấp xã
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập và xử lý các tài liệu, số liệu: Thu thập và xử lý các tài
liệu, số liệu về đất đai có liên quan đến kiểm kê đất đai kỳ 2014 và thông tin về điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của địa bàn.
- Phương pháp thống kê: Từ các số liệu thu thập được tiến hành tính toán rút
ra các chỉ tiêu cần thiết làm cơ sở để phân tích biến động đất đai, phân tích hiện trạng
sử dụng đất và đề xuất các giải pháp.
- Phương pháp so sánh: So sánh các chỉ tiêu đã tổng hợp trong các biểu mẫu
từ đó phân tích, đưa ra đánh giá về hiện trạng sử dụng đất.
- Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp, hệ thống hóa những số liệu thu thập được
từ đó tìm ra những mặt thuận lợi và khó khăn trong công tác kiểm kê đất đai.
- Phương pháp bản đồ: Là phương pháp quan trọng được vận dụng xuyên suốt
quá trình kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ kết quả điều
tra kiểm kê đất đai.
6. Ý nghĩa của nghiên cứu

- Hoàn thiện các tiêu chí, căn cứ xác định loại đất đai trong kiểm kê đất đai,
quy trình các bước thực hiện công tác kiểm kê đất đai.
- Phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất đai tại thời điểm kiểm kê đất đai, từ đó
làm căn cứ cho việc hoạch định chính sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai tại địa
phương.
7. Kết cấu của luận văn
Nội dung của luận văn được trình bày trong 50 trang với kết cấu như sau:
- Mở đầu
- Chương 1. Cơ sở lý luận và pháp lý của kiểm kê đất đai
- Chương 2. Thực trạng kiểm kê đất đai trên địa bàn phường 7, quận 3, thành
phố Hồ Chí Minh
- Chương 3. Giải pháp hoàn thiện công tác kiểm kê đất đai
- Kết luận và kiến nghị
3


CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PH P LÝ CỦA KIỂM KÊ ĐẤT ĐAI
1.1. Cơ sở lý luận của kiểm kê đất đai
1.1.1. Các khái niệm chung
Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá trên
hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê
và tình hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê. (Khoản 18, Điều 3 Luật đất
đai 2013).
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất
tại một thời điểm xác định (thời điểm kiểm kê), được lập theo từng đơn vị hành
chính, thể hiện hiện trạng sử dụng đất các loại đất trong thực tế với đầy đủ thông
tin như ranh giới, vị trí, số lượng, các loại đất…
Theo Thông tư 28/2014/BTNMT, thời điểm kiểm kê đất đai, lập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất định kỳ 05 năm được tính đến hết ngày 31 tháng 12 của

năm có chữ số tận cùng là 4 và 9. Thời điểm hoàn thành và nộp báo cáo kết quả
kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất định kỳ 05 năm được quy
định như sau:
+ UBND cấp xã hoàn thành và nộp báo cáo kết quả lên UBND cấp huyện
trước ngày 01 tháng 06 của năm sau;
+ UBND cấp huyện hoàn thành và nộp báo cáo kết quả lên UBND cấp
tỉnh trước ngày 15 tháng 07 của năm sau;
+ UBND cấp tỉnh hoàn thành và nộp báo cáo kết quả về Bộ Tài nguyên và
Môi trường trước ngày 01 tháng 09 của năm sau;
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thành và nộp báo cáo kết quả lên
Thủ tướng Chính phủ trước ngày 01 tháng 11 của năm sau.
1.1.2. Vị trí vai trò của kiểm kê đất đai
Kiểm kê đất đai giúp cho nhà nước đánh giá được hiện trạng sử dụng đất,
từ đó làm cơ sở để quản lý, sử dụng đất đạt hiệu quả. Kiểm kê đất đai cung cấp
thông tin, số liệu, tài liệu làm căn cứ để nhà nước lập, điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. Ngoài ra, kiểm kê giúp cho nhà nước có cơ sở để điều chỉnh
chính sách, pháp luật về đất đai, cung cấp số liệu để xây dựng niên giám thống
kê các cấp và phục vụ nhu cầu thông tin đất đai cho các hoạt động kinh tế - xã
hội, quốc phòng, an ninh, nghiên cứu khoa học, giáo dục và đào tạo, các nhu cầu
khác của Nhà nước và xã hội.
1.1.3. Hệ thống phân loại đất đai
Quản lý đất đai ở nước ta tồn tại 2 hệ thống phân loại đất đai dựa trên các
nguyên tắc phân loại khác nhau:
- Nguyên tắc quan hệ là nguyên tắc tập trung nghiên cứu mối quan hệ qua
lại giữa các loại đất đai, quỹ đất đai được phân thành các loại đất theo mục đích
4


sử dụng chính. Ví dụ như đất nông nghiệp bao gồm đất đồng ruộng, đất giao
thông nội đồng, đất kênh mương nội đồng, đất sân phơi, trụ sở… Nguyên tắc

này áp dụng cho tập hợp động và được sử dụng trong Luật đất đai 1993.
- Nguyên tắc tương đồng là nguyên tắc chỉ chú trọng đến khía cạnh giống
nhau về chức năng nào đó của đất đai, phân nhóm các thửa đất có một đặc tính
giống nhau nào đó vào cùng một loại, không quan tâm đến mối quan hệ và
những đặc tính của hệ thống. Ví dụ như đất nông nghiệp có vai trò là tư liệu sản
xuất đặc biệt trong nông lâm nghiệp thì gọi là nhóm đất nông nghiệp. Nguyên
tắc này áp dụng cho tập hợp tĩnh và được sử dụng trong Luật đất đai 2003.
1.1.4. Hình thức thực hiện kiểm kê đất đai
Theo điều 34, Luật đất đai 2013 có hai hình thức thực hiện kiểm kê đất
đai là kiểm kê đất đai theo định kỳ và kiểm kê đất đai theo chuyên đề. Kiểm kê
đất đai theo định kỳ được thực hiện theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn
và được tiến hành 05 năm một lần. Kiểm kê đất đai theo chuyên đề là để phục
vụ yêu cầu quản lý nhà nước thực hiện theo quyết định của Thủ tướng Chính
phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
1.1.5. Phương pháp kiểm kê đất đai
Phương pháp trực tiếp là phương pháp hình thành nên các số liệu kiểm kê
về đất đai dựa trên kết quả đo đạc, lập bản đồ và đăng ký đất đai. Ưu điểm của
phương pháp này là độ chính xác và tính pháp lý cao do các nguồn tài liệu từ hồ
sơ địa chính đã được lập và cập nhật ở cấp cơ sở, và tiến hành kiểm tra ngoài
thực địa để so sánh hiện trạng sử dụng đất với các hồ sơ.
Phương pháp gián tiếp là phương pháp dựa vào nguồn số liệu trung gian
sẵn có để tính toán ra các số liệu kiểm kê đất đai. Nhược điểm của phương pháp
này là thiếu tính chính xác và không có tính pháp lý. Tuy nhiên, ở những nơi
chưa có điều kiện tiến hành công tác đo đạc lập bản đồ hoặc các thông tin biến
động trong kỳ không được đăng ký, quản lý theo dõi và cập nhật thì phương
pháp này là khả thi nhất.
1.1.6. Khái quát công tác kiểm kê đất đai từ Luật Đất đai 2003 đến nay
1.1.6.1 Kiểm kê đất đai năm 2005
Luật đất đai 2003 đã nêu rõ tầm quan trọng của công tác kiểm kê đất đai,
là 1 trong 13 nội dung nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai. Ngày 15/07/2004,

Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị số 28/CT-TTg yêu cầu Chủ tịch UBND các cấp,
Tổng cục trưởng Tổng cục Địa chính, Thủ trưởng các ngành có liên quan thực
hiện tổ chức kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2005
trong phạm vi cả nước. Ngày 01/11/2004 Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường ban
hành thông tư 28/2004/TT- BTNMT về việc hướng dẫn thống kê, kiểm kê đất
đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng năm 2005. Kiểm kê đất đai năm 2005
phân chia đất thành 3 nhóm theo tiêu chí mục đích sử dụng, quy định căn cứ để
xác định từng loại đất. Kết quả công tác kiểm kê đất đai năm 2005 như sau:
Diện tích nhóm đất nông nghiệp của cả nước năm 2005 là 24.822.560 ha, tăng
5


3.882.881 ha so với năm 2000, lượng tăng chủ yếu là loại đất lâm nghiệp (tăng
3.102.382 ha) và loại đất sản xuất nông nghiệp (tăng 438.068 ha). Diện tích đất
phi nông nghiệp của cả nước là là 3.232.715 ha, lượng tăng chủ yếu là đất ở đất
chuyên dùng.
Tổng diện tích đất nông nghiệp và phi nông nghiệp đều tăng lên, cho thấy
rằng tổng diện tích đất tự nhiên đã từng bước được đưa vào sử dụng và đăng ký,
là cơ sở cho công tác kiểm kê đất đai được thực hiện trên cả nước.
1.1.6.2 Kiểm kê đất đai năm 2010
Ngày 25/09/2010 Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị số 618/CT-TTg yêu cầu
Chủ tịch UBND các cấp, Tổng cục trưởng Tổng cục Địa chính, Thủ trưởng các
ngành có liên quan thực hiện tổ chức kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất năm 2010 trong phạm vi cả nước. Công tác kiểm kê đất đai năm 2010
được thực hiện theo thông tư 08/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài Nguyên Và Môi
Trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản
đồ hiện trạng sử dụng đất. Kết quả công tác kiểm kê đất đai năm 2010 như sau:
- Diện tích đất nông nghiệp tăng từ 24.822.560 ha lên 26.100.160 ha so
với năm 2005. Diện tích đất trồng lúa suy giảm đáng kể (giảm trên 34.000 ha
mỗi năm). Diện tích đất lâm nghiệp năm 2010 tăng 571.616 ha so với năm 2005,

diện tích đất làm muối tăng, diện tích đất nuôi trồng thủy sản giảm. Diện tích đất
nông nghiệp khác có thay đổi đáng kể, từ 402 ha năm 2000 tăng lên 25.462 ha
năm 2010.
- Diện tích đất phi nông nghiệp tăng từ 3.232.715 ha lên 3.670.186 ha.
Trong đó diện tích đất chuyên dùng tăng mạnh trong giai đoạn 2005-2010
(722.277 ha), nhóm đất sông suối và mặt nước chuyên dùng giảm xuống chỉ còn
trên 1 triệu ha vào năm 2010. Đất tôn giáo, tín ngưỡng gia tăng trên 1.800 ha từ
năm 2005 đến năm 2010.
- Diện tích đất chưa sử dụng giảm mạnh, chỉ sau 5 năm từ năm 2000 đến
năm 2005, diện tích giảm một nửa còn 5.065.884 ha. Năm 2000, diện tích đất
chưa sử dụng chiếm tới 30,5 % tổng cơ cấu đất đai, năm 2005 chỉ còn 15,3 % và
đến năm 2010 là 10 %, cho thấy quỹ đất đai chưa sử dụng không còn nhiều.
1.1.6.3 Hệ thống chỉ tiêu kiểm kê đất đai giữa kỳ kiểm kê năm 2005 và kỳ kiểm
kê năm 2010
- Về loại đất, các chỉ tiêu về loại đất theo mục đích sử dụng trong kỳ kiểm
kê đất đai năm 2010 có một số chỉ tiêu thay đổi như sau:
+ Đất cỏ dùng vào chăn nuôi không phân biệt chỉ tiêu là đất trồng cỏ hay
đất cỏ tự nhiên có tái tạo.
+ Đất chợ không phân biệt chỉ tiêu là đất chợ không giao thu tiền hay đất
chợ khác.
+ Đất trụ sở cơ quan, tổ chức đổi tên thành đất trụ sở khác và không phân
biệt chỉ tiêu là đất có kinh doanh hay không kinh doanh.
6


+ Đất thủy lợi; đất để truyền dẫn năng lượng, truyền thông; đất cơ sở văn
hóa; đất cơ sở y tế giáo dục – đào tạo; đất cơ sở thể dục – thể thao không phân
biệt chỉ tiêu là đất có kinh doanh hay không kinh doanh.
+ Bổ sung thêm chỉ tiêu kiểm kê đất nghiên cứu khoa học và đất cơ sở
dịch vụ xã hội.

+ Tất cả các loại đất phi nông nghiệp còn lại không có chỉ tiêu trong loại
đất phi nông nghiệp được phân vào đất phi nông nghiệp khác; đất phi nông
nghiệp khác không phân biệt chỉ tiêu là đất cơ sở tư nhân không kinh doanh, đất
làm nhà tạm, lán trại hay đất cơ sở dịch vụ nông nghiệp tại đô thị.
- Về người sử dụng đất, người quản lý đất: Chỉ tiêu kiểm kê đất đai năm
2010 về người sử dụng đất, người quản lý đất so với kỳ kiểm kê trước được
thêm một chỉ tiêu vào người sử dụng đất là Cơ quan, đơn vị của Nhà nước và
gộp chỉ tiêu người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài vào chỉ
tiêu Hộ gia đình, cá nhân.
1.2. Cơ sở pháp lý của kiểm kê đất đai
Công tác thống kê, kiểm kê đất đai của nhà nước được thực hiện theo các
căn cứ pháp lý bao gồm Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành
như Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Thông tư 28/2014/BTNMT. Điều 22, 32 và 34
Luật đất đai 2013 đã khẳng định thống kê, kiểm kê đất đai là một trong 15 nội
dung quản lý nhà nước về đất đai đồng thời quy định về định kỳ, đơn vị và trách
nhiệm thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai.
Để thực hiện Luật Đất đai và đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất đai
một cách chặt chẽ, sử dụng hiệu quả, hợp lý nguồn tài nguyên, nguồn lực đất đai
cho công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển bền vững, Thủ tướng
Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 21/CT-TTg yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi
trường, các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ và UBND các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức thực hiện kiểm kê đất đai và lập bản
đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên phạm vi cả nước theo các quy định
thống nhất. Nội dung của Chỉ thị quy định các mục sau: Nội dung kiểm kê đất
đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; Giải pháp thực hiện; Thời điểm thực hiện
và thời hạn hoàn thành; Kinh phí và tổ chức thực hiện công tác kiểm kê đất đai.
Thực hiện Điều 34 của Luật đất đai năm 2013 và Chỉ thị số 21/CT-TTg,
Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành kế hoạch số 02/KH-BTNMT nhằm
hướng dẫn thực hiện kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm
2014 trên phạm vi cả nước. Kế hoạch số 02/KH-BTNMT quy định rõ thời điểm

kiểm kê và thời hạn hoàn thành ở từng cấp; hồ sơ giao nộp kết quả kiểm kê hiện
trạng sử dụng đất năm 2014; kinh phí kiểm kê hiện trạng sử dụng đất năm 2014;
kế hoạch tiến hành ở từng cấp. Phần phụ lục của kế hoạch số 02/KH-BTNMT
quy định 8 biểu mẫu gồm các biểu từ Biểu 01-CT21 đến Biểu 06-CT21 sử dụng
để kiểm kê hiện trạng đất trồng lúa, hiện trạng sử dụng đất của các công ty nông,
lâm nghiệp, ban quản lý rừng và hiện trạng sử dụng đất các khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao…
7


Ngoài ra, trong quá trình triển khai thực hiện kiểm kê đất đai ở địa
phương, thành phố Hồ Chí Minh đã lập Ban Chỉ đạo kiểm kê đất đai năm 2014
để chỉ đạo thực hiện kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, gồm
lãnh đạo UBND thành phố làm Trưởng ban, lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi
trường làm Phó ban Thường trực. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm
chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan thực hiện lập phương án và dự
toán kế hoạch công việc trình UBND thành phố phê duyệt theo quy định; xây
dựng kế hoạch tổ chức thực hiện, tổ chức tập huấn hướng dẫn về chuyên môn,
nghiệp vụ cho cán bộ cấp huyện, xã; chuẩn bị bản đồ dạng số phục vụ điều tra
kiểm kê, hoàn thiện bản đồ kết quả điều tra kiểm kê đất đai, bản đồ hiện trạng sử
dụng đất ở các cấp theo phương án được duyệt chuyển cho cấp huyện, xã thực
hiện; tuyên truyền cho người dân về chủ trương, kế hoạch kiểm kê đất đai trên
phạm vi toàn thành phố; tổ chức kiểm tra, giám sát trong quá trình thực hiện và
thẩm định kết quả của cấp cấp, nhất là cấp phường, xã…
1.2.1. Nguyên tắc kiểm kê đất đai
Theo Điều 4, Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 2/6/2014 của
Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường quy định:
- Loại đất, đối tượng sử dụng đất, đối tượng quản lý đất được thống kê,
kiểm kê theo hiện trạng sử dụng tại thời điểm thống kê, kiểm kê.
- Trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử

dụng đất nhưng tại thời điểm thống kê, kiểm kê chưa thực hiện theo các quyết
định này thì thống kê, kiểm kê theo hiện trạng đang sử dụng; đồng thời phải
thống kê, kiểm kê riêng theo quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất nhưng chưa thực hiện để theo dõi, quản lý.
- Trường hợp mục đích sử dụng đất hiện trạng đã thay đổi khác với mục
đích sử dụng đất trên hồ sơ địa chính thì kiểm kê theo hiện trạng đang sử dụng,
đồng thời kiểm kê thêm các trường hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất đó.
- Trường hợp đất đang sử dụng vào nhiều mục đích thì ngoài việc thống
kê, kiểm kê theo mục đích sử dụng chính, còn phải thống kê, kiểm kê thêm các
trường hợp sử dụng đất kết hợp vào các mục đích khác. Mục đích sử dụng đất
chính được xác định theo quy định tại Điều 11 của Luật Đất đai và Điều 3 của
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Số liệu kiểm kê đất đai và bản đồ hiện trạng sử dụng đất được tổng hợp
thống nhất từ bản đồ đã sử dụng để điều tra, khoanh vẽ đối với từng loại đất của
từng loại đối tượng sử dụng đất, đối tượng được Nhà nước giao quản lý đất.
- Diện tích các khoanh đất tính trên bản đồ kết quả điều tra kiểm kê đất
đai cấp xã theo đơn vị mét vuông (m2); số liệu diện tích trên các biểu thống kê,
kiểm kê đất đai thể hiện theo đơn vị hécta (ha); được làm tròn số đến hai chữ số
thập phân sau dấu phẩy (0,01ha) đối với cấp xã; làm tròn số đến một chữ số thập
8


phân sau dấu phẩy (0,1ha) đối với cấp huyện và làm tròn số đến 01ha đối với
cấp tỉnh và cả nước.
1.2.2. Trách nhiệm thực hiện kiểm kê đất đai
Theo Thông tư 28/2014/TT-BTNMT, trách nhiệm thực hiện kiểm kê đất
đai được quy định như sau:
- Kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của cấp xã do UBND
cấp xã tổ chức thực hiện; công chức địa chính cấp xã có trách nhiệm giúp

UBND cấp xã thực hiện và ký xác nhận các biểu kiểm kê đất đai, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất.
- Kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của cấp huyện do
Phòng Tài nguyên và Môi trường giúp UBND cấp huyện thực hiện; Trưởng
phòng Tài nguyên và Môi trường ký xác nhận các biểu kiểm kê đất đai, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất.
- Kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của cấp tỉnh do Sở
Tài nguyên và Môi trường giúp UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện; Giám đốc Sở
Tài nguyên và Môi trường ký xác nhận các biểu kiểm kê đất đai, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất.
- Kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của cả nước do Tổng
cục Quản lý đất đai giúp Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện;
Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai ký xác nhận các biểu kiểm kê đất đai,
bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để quyết
định việc thuê đơn vị tư vấn thực hiện kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất trên phạm vi toàn tỉnh hoặc từng đơn vị hành chính cấp huyện nhằm
bảo đảm yêu cầu chất lượng và thời gian thực hiện ở địa phương. Tổng cục
Quản lý đất đai được thuê đơn vị tư vấn thực hiện một số công việc cụ thể trong
quá trình thực hiện kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Việc thống kê, kiểm kê định kỳ đất quốc phòng, đất an ninh do Bộ Quốc
phòng, Bộ Công an chủ trì, phối hợp với UBND cấp tỉnh thực hiện. UBND các
cấp có trách nhiệm phối hợp với Bộ Quốc phòng, Bộ Công an rà soát các địa
điểm và diện tích sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; thống nhất về
số liệu thống kê, kiểm kê đất quốc phòng, đất an ninh ở địa phương.
1.2.3. Nội dung thực hiện kiểm kê đất đai
Theo điều 15, Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy định:
- Thu thập các hồ sơ, tài liệu bản đồ, số liệu về quản lý đất đai thực hiện
trong kỳ kiểm kê; hồ sơ kết quả kiểm kê đất đai kỳ trước và kết quả thống kê
hàng năm trong kỳ kiểm kê; chuẩn bị bản đồ phục vụ cho điều tra kiểm kê.

- Điều tra, khoanh vẽ hoặc chỉnh lý các khoanh đất theo các tiêu chí kiểm
kê lên bản đồ điều tra kiểm kê; tính diện tích các khoanh đất và lập Bảng liệt kê
danh sách các khoanh đất thống kê, kiểm kê đất đai. Bảng liệt kê danh sách các
9


khoanh đất thống kê, kiểm kê đất đai thực hiện theo quy định tại Phụ lục số 03
kèm theo Thông tư này.
- Xử lý, tổng hợp số liệu và lập các biểu kiểm kê đất đai theo quy định
cho từng đơn vị hành chính các cấp; xây dựng báo cáo thuyết minh hiện trạng sử
dụng đất.
- Lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất các cấp; xây dựng báo cáo thuyết
minh bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất, tình hình biến động đất đai
trong kỳ kiểm kê; đề xuất các giải pháp tăng cường về quản lý nâng cao hiệu
quả sử dụng đất.
- Xây dựng báo cáo kết quả kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất.
1.2.4. Kết quả kiểm kê đất đai
Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy định kết quả kiểm kê đất đai theo
từng cấp cơ sở.
* Đối với cấp xã, kết quả kiểm kê đất đai gồm:
- Bản đồ kết quả điều tra kiểm kê file diện tích tạo vùng *.POL kết nối cơ
sở dữ liệu của bản đồ và Bảng liệt kê danh sách các khoanh đất thống kê, kiểm
kê đất đai kèm theo (01 bộ số);
- Biểu số liệu kiểm kê đất đai (02 bộ giấy và 01 bộ số - nếu có);
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất (01 bộ giấy và 01 bộ số khuôn dạng
*.DGN; file diện tích tạo vùng *.POL và báo cáo thuyết minh bản đồ hiện trạng
sử dụng đất);
- Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai (01 bộ giấy).

* Đối với cấp huyện kết quả kiểm kê đất đai bao gồm:
- Bản đồ kết quả điều tra kiểm kê và Bảng liệt kê danh sách các khoanh
đất thống kê, kiểm kê đất đai kèm theo (01 bộ số);
- Biểu số liệu kiểm kê đất đai cấp xã (01 bộ giấy và 01 bộ số);
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp xã (01 bộ số);
- Biểu số liệu kiểm kê đất đai cấp huyện (01 bộ giấy và 01 bộ số);
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện (01 bộ giấy và 01 bộ số);
- Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai cấp huyện (01 bộ giấy và 01 bộ số);
- Báo cáo thuyết minh hiện trạng sử dụng đất, thuyết minh bản đồ hiện
trạng sử dụng đất (01 bộ giấy và 01 bộ số).
* Đối với cấp tỉnh kết quả kiểm kê đất đai bao gồm:

10


- Bản đồ kết quả điều tra kiểm kê và Bảng liệt kê danh sách các khoanh
đất thống kê, kiểm kê đất đai kèm theo (01 bộ số);
- Biểu số liệu kiểm kê đất đai và bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện
(01 bộ số);
- Biểu số liệu kiểm kê đất đai các tỉnh (01 bộ giấy và 01 bộ số);
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất các cấp tỉnh (01 bộ giấy và 01 bộ số);
- Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai cấp tỉnh (01 bộ giấy và 01 bộ số);
- Báo cáo thuyết minh hiện trạng sử dụng đất, thuyết minh bản đồ hiện
trạng sử dụng đất (01 bộ giấy và 01 bộ số).
* Đối với các vùng, cả nước gửi Thủ Tướng Chính Phủ kết quả bao gồm:
- Biểu số liệu kiểm kê đất đai của cả nước và các vùng có chi tiết tới từng
tỉnh (01 bộ giấy);
- Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai của cả nước (01 bộ giấy);
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất cả nước (01 bộ giấy).
* Đối với các loại đất thuộc Bộ Quốc Phòng và Bộ Công An quản lý thì

kết quả kiểm kê đất đai được quy định trong điểm b khoản 4 điều 23 Thông tư
28/2014/TT-BTNMT bao gồm:
- Biểu số liệu hiện trạng sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh;
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất quốc quốc phòng, đất an ninh;
- Báo cáo kết quả kiểm kê, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất quốc phòng,
đất an ninh.
1.2.5. Thẩm quyền phê duyệt và công bố kết quả kiểm kê đất đai, lập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất
Theo điều 08, Thông tư 28/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định:
- Chủ tịch UBND cấp xã phê duyệt các biểu kiểm kê, bản đồ hiện trạng sử
dụng đất và báo cáo kết quả kiểm kê đất đai gửi UBND cấp huyện.
- Chủ tịch UBND cấp huyện ký duyệt biểu kiểm kê đất đai số 01/TKĐĐ,
bản đồ hiện trạng sử dụng đất và báo cáo kết quả kiểm kê đất đai gửi UBND cấp
tỉnh.
- Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ký báo cáo kết quả kiểm kê đất
đai trình Thủ tướng Chính phủ, ký quyết định công bố kết quả kiểm kê đất đai
của cả nước.
- Các loại đất thuộc Bộ Quốc Phòng và Bộ Công An quản lý thì theo quy
định ở điểm a khoản 4 điều 23 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT rằng Bộ Quốc
phòng, Bộ Công an có trách nhiệm gửi kết quả thống kê, kiểm kê định kỳ đất
quốc phòng, đất an ninh ở từng địa phương cho UBND cấp tỉnh để tổng hợp; gửi
11


kết quả thống kê, kiểm kê đất quốc phòng, đất an ninh trên phạm vi cả nước về
Bộ Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ.
Tiểu kết chương 1
Công tác kiểm kê đất đai là một hoạt động vô cùng quan trọng trong
ngành quản lý đất đai, với cách thức phân loại đất, các chỉ tiêu kiểm kê riêng

biệt cũng như cách thức để thực hiện kiểm kê đất đai tại một địa phương, qua đó
cho thấy tính chất cũng như mục đích của công tác này không chỉ ảnh hưởng đối
với quá trình quản lý đất đai của Nhà Nước mà còn liên quan đến các hoạt động
khác trong cùng ngành quản lý đất đai. Công tác kiểm kê đất đai là một công cụ
thiết thực để xác định và đánh giá thực trạng sử dụng đất đai từ đó đề ra những
chính sách phù hợp với tình hình thực tế, qua đó đẩy mạnh và khai thác tiềm
năng vốn có của đất đai.
Chương 1 đã đề cập đến cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý của công tác kiểm
kê đất đai như sau:
- Cơ sở lý luận nhấn mạnh vị trí và vai trò của công tác kiểm kê đất đai là
một trong 15 nội dung quan trọng trong nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.
Tùy thuộc vào mục đích kiểm kê cũng như dựa vào tình hình của địa phương mà
ta lựa chọn hình thức và phương pháp thực hiện kiểm kê đất đai. Từ việc khái
quát công tác kiểm kê đất đai từ Luật Đất đai 2003 đến nay mà ta thấy rõ quá
trình phát triển của công tác kiểm kê đất đai trong hai kỳ kiểm kê năm 2005 và
năm 2010 đã có thay đổi một số chỉ tiêu trong hệ thống chỉ tiêu kiểm kê đất đai
để phù hợp với từng giai đoạn và nhu cầu của xã hội.
- Cơ sở pháp lý tập trung nêu rõ nguyên tắc kiểm kê đất đai là phải kiểm
kê theo đúng hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê. Ủy ban nhân dân các
cấp đều phải thực hiện công tác kiểm kê đất đai. Để thực hiện kiểm kê đất đai,
cần căn cứ vào hồ sơ sử dụng đất và tài liệu liên quan trong kỳ kiểm kê; ngoài ra
cũng cần căn cứ vào kết quả kiểm kê đất đai kỳ trước cũng như kết quả thống kê
hàng năm để kết quả kiểm kê chính xác nhất.

12


CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG KIỂM KÊ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
PHƢỜNG 7, QUẬN 3, TP. HỒ CHÍ MINH

2.1. Khái quát đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn
nghiên cứu
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên
Phường 7 thuộc Quận 3 có vị trí địa lý:
+ Phía Bắc giáp Phường 6, Phường 8.
+ Phía Đông giáp Quận 1.
+ Phía Nam giáp Phường 5.
+ Phía Tây giáp Phường 9.
Phường 7 có diện tích 91.74 ha chiếm 18.64% diện tích tự nhiên của toàn
quận (Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2014).
Về địa hình: có dạng địa hình đồng bằng tương đối phẳng và thấp. Hướng
dốc không rõ rệt với độ dốc nền rất nhỏ. Bị ảnh hưởng bởi thuỷ triều do vị trí
nằm ven kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè.
Về khí hậu: Phường 7, Quận 3 mang đặc trưng của khí hậu nhiệt đới gió
mùa cận xích đạo. Trong năm có 2 mùa rõ rệt: Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng
11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
+ Nhiệt độ trung bình cả năm là 27,90C (dao động 26,60C - 30,10C).
Chênh lệch nhiệt độ giữa tháng nóng nhất và tháng lạnh nhất là 40C, tháng có
nhiệt độ cao nhất là tháng 4, thấp nhất là tháng 12.
+ Lượng mưa trung bình: 1.895 mm/năm (lượng mưa cao nhất: 2.178
mm/năm, lượng mưa thấp nhất: 1.329 mm/năm).
+ Độ ẩm bình quân 79,5% (độ ẩm cao nhất tháng 9: 86,8%, độ ẩm thấp
nhất tháng 3: 71,7%).
+ Hướng gió chủ đạo: Tây Nam (tháng 4 - 9); Tây Bắc (tháng 11 - 12);
Đông Nam (tháng 1- 3). Tốc độ gió bình quân 2 - 3 m/s. Ngoài ra còn có hướng
gió phương Bắc (tháng 11,12 và tháng 1).

13

(Nguồn: />Hình 2.1: Bản đồ hành chính Quận 3
2.1.2. Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội
Phường 7 là một phường nội thành có vị trí nằm ở trung tâm thành phố,
có mạng lưới giao thông, cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội tương đối hoàn thiện.
Vì vậy, phường 7 rất thuận lợi trong việc phát triển và giao lưu kinh tế, văn hóa
và xã hội.
Cơ cấu kinh tế có sự chuyển biến tích cực đúng theo định hướng phát
triển kinh tế của quận và định hướng phát triển kinh tế chung của thành phố. Sự
chuyển dịch cơ cấu dịch vụ - thương mại - tiểu thủ công nghiệp theo hướng nâng
cao chất lượng, hiệu quả và sức cạnh tranh của nền kinh tế. Lấy chất lượng tăng
trưởng là động lực chủ yếu để phát triển các ngành, lĩnh vực khoa học công
nghệ, chuyển đổi mô hình tăng trưởng kinh tế từ phát triển theo chiều rộng sang
phát triển theo chiều sâu, đảm bảo chất lượng, hiệu quả cao và bền vững.
2.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
Phường 7 có vị trí nằm ngay trung tâm thành phố, mạng lưới giao thông,
cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội hiện đại, góp phần thu hút các thành phần kinh tế
đầu tư, thuận lợi phát triển kinh tế, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao đáp ứng nhu
cầu công nghiệp, thương mại, dịch vụ và phục vụ đời sống nhân dân. Chất lượng
tăng trưởng, phát triển và hiệu quả của các ngành dịch vụ cao . Công trình giao
thông trên địa bàn được mở rộng, nâng cấp, giảm tình trạng ùn tắc giao thông
vào giờ cao điểm. Kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè dù đã được cải tạo góp phần mỹ
14


quan cho đô thị, nhưng mức độ ô nhiễm vẫn còn, gây ảnh hưởng đến môi trường
tự nhiên cũng như sinh hoạt người dân trên địa bàn.
2.2. Thực trạng kiểm kê đất đai trên địa bàn phƣờng 7, quận 3, thành phố
Hồ Chí Minh
2.2.1. Hệ thống hồ sơ, tài liệu sử dụng trong kiểm kê đất đai
- Bản đồ sử dụng để điều tra kiểm kê ở cấp phường là bản đồ địa chính đã

được chuẩn hóa thực hiện trong công tác “Xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất
đai thành phố Hồ Chí Minh”. Trước khi sử dụng loại bản đồ này phải kiểm tra,
rà soát, chỉnh lý thống nhất với hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đã thực hiện ở địa phương; được tổng
hợp theo các khoanh đất kiểm kê; phải được chuyển đổi về cơ sở toán học của
bản đồ hiện trạng cần thành lập.
- Các loại bản đồ hỗ trợ cho công tác kiểm kê đất đai: Hồ sơ, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất năm 2010; bản đồ địa chính đã được cập nhật biến động tại
quận huyện và thành phố; cơ sở dữ liệu đất đai; các hồ sơ, số liệu về giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, số liệu về cấp giấy chứng nhận; Hồ
sơ, kết quả quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2020; bản đồ trích đo đất tổ
chức và một số tài liệu khác…
- Hồ sơ, bản đồ địa giới hành chính.
* Tất cả các loại tài liệu nêu trên đều do Sở Tài nguyên và Môi trường
thành phố Hồ Chí Minh, Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 3 và Uỷ ban
nhân dân phường 7 cung cấp.
2.2.2. Tiêu chí phân loại đất đai trong kiểm kê đất đai
Kỳ kiểm kê đất đai 2014 được thực hiện theo Luật đất đai 2013. Theo đó
có 3 nhóm đất theo mục đích sử dụng chính được kiểm kê gồm
- Đất nông nghiệp:
a) Đất sản xuất nông nghiệp gồm đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây
lâu năm;
Trong đất trồng cây hàng năm gồm các loại: Đất trồng lúa (gồm đất
chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại và đất trồng lúa nương); đất
trồng cây hàng năm khác (gồm đất bằng trồng cây hàng năm khác và đất nương
rẫy trồng cây hàng năm khác).
b) Đất lâm nghiệp gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng;
c) Đất nuôi trồng thủy sản;
d) Đất làm muối;

đ) Đất nông nghiệp khác.
- Đất phi nông nghiệp:
15


a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất quốc phòng;
d) Đất an ninh;
đ) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ
chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa; đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội;
đất xây dựng cơ sở y tế; đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo; đất xây dựng
cơ sở thể dục thể thao; đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ; đất xây dựng
cơ sở ngoại giao và đất xây dựng công trình sự nghiệp khác;
e) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp;
đất cụm công nghiệp; đất khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật
liệu xây dựng, làm đồ gốm;
g) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông; đất thủy lợi;
đất có di tích lịch sử - văn hóa; đất danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng
đồng; đất khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công
trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải; đất công trình
công cộng khác;
h) Đất cơ sở tôn giáo;
i) Đất cơ sở tín ngưỡng;
k) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
l) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối;
m) Đất có mặt nước chuyên dùng;
n) Đất phi nông nghiệp khác.
- Đất chưa sử dụng: đất bằng chưa sử dụng; đất đồi núi chưa sử dụng; núi

đá không có rừng cây.
2.2.3. Quy trình thực hiện kiểm kê đất đai (cấp xã)
Xây dựng kế hoạch, phương
án kiểm kê đất đai
Chuẩn bị nhân lực, thiết bị
kỹ thuật

Rà soát, chỉnh lý,
cập nhật

Rà soát, thu thập
ý kiến

Phổ biến, quán
triệt nhiệm vụ

Thu thập tài liệu,
số liệu về đất đai

Rà soát phạm vi địa
giới hành chính

Rà soát, đối chiếu,
đánh giá

In ấn bản đồ,
biểu mẫu

Sơ đồ 2.1: Quy trình thực hiện kiểm kê đất đai (cấp xã)
16

Quy trình thực hiện kiểm kê đất đai ở phường 7, quận 3 bao gồm những
nhiệm vụ sau:
- Xây dựng kế hoạch, phương án kiểm kê đất đai trên địa bàn phường 7
trình lên cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường 7 ký và nộp lên Uỷ ban nhân
dân quận 3 để xác nhận;
- Chuẩn bị nhân lực, thiết bị kỹ thuật phục vụ cho kiểm kê đất đai;
- Thu thập các tài liệu, số liệu về đất đai hiện có phục vụ cho kiểm kê gồm
các loại bản đồ phục vụ cho điều tra khoanh vẽ hiện trạng; hồ sơ địa chính; các
hồ sơ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng, hồ sơ đăng
ký biến động đất đai, hồ sơ thanh tra, kiểm tra sử dụng đất; hồ sơ quy hoạch sử
dụng đất; kết quả thống kê đất đai của 05 năm gần nhất, kết quả kiểm kê đất đai,
lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất hai kỳ trước đó và các hồ sơ, tài liệu đất đai
khác có liên quan;
- Rà soát, đối chiếu, đánh giá khả năng sử dụng, lựa chọn các tài liệu, số
liệu, bản đồ thu thập để sử dụng cho kiểm kê;
- In ấn bản đồ, biểu mẫu phục vụ cho điều tra, kiểm kê;
- Rà soát phạm vi địa giới hành chính; trường hợp đường địa giới hành
chính cấp xã đang có tranh chấp hoặc không thống nhất giữa hồ sơ địa giới với
thực địa thì làm việc với Ủy ban nhân dân của các đơn vị hành chính liên quan
để thống nhất xác định phạm vi kiểm kê;
- Phổ biến, quán triệt nhiệm vụ đến các cán bộ và tuyên truyền cho người
dân về chủ trương, kế hoạch kiểm kê;
- Rà soát, chỉnh lý, cập nhật thông tin hiện trạng sử dụng đất từ hồ sơ giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất,
hồ sơ thanh tra, kiểm tra trong kỳ kiểm kê đất đai vào bản đồ sử dụng để điều tra
kiểm kê;
- Rà soát, thu thập ý kiến để xác định các khu vực có biến động trên thực
địa trong kỳ kiểm kê cần chỉnh lý bản đồ, cần điều tra bổ sung, khoanh vẽ ngoại

nghiệp.
2.2.4. Tổ chức thực hiện kiểm kê đất đai (cấp xã)
Tổ chức thực hiện kiểm kê đất đai ở phường 7, quận 3 bao gồm những
nhiệm vụ sau:
- Điều tra, khoanh vẽ thực địa để bổ sung, chỉnh lý các khoanh đất theo
các chỉ tiêu kiểm kê quy định tại các Điều 9, 10 và 11 của Thông tư
28/2014/TT-BTNMT;
- Chuyển vẽ, xử lý tiếp biên, đóng vùng các khoanh đất lên bản đồ kết quả
điều tra kiểm kê dạng số và đóng vùng các khoanh đất theo yêu cầu của kiểm kê
chuyên sâu; tính diện tích các khoanh đất;
17


- Lập Bảng liệt kê danh sách các khoanh đất thống kê, kiểm kê đất đai từ
kết quả điều tra thực địa;
- Tổng hợp số liệu hiện trạng sử dụng đất cấp xã gồm các Biểu:
01/TKĐĐ, 02/TKĐĐ, 03/TKĐĐ, 05a/TKĐĐ, 06a/TKĐĐ, 05b/TKĐĐ,
06b/TKĐĐ, 07/TKĐĐ, 08/TKĐĐ và 09/TKĐĐ;
- Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động đất
đai, lập các Biểu: 10/TKĐĐ, 11/TKĐĐ và 12/TKĐĐ; xây dựng báo cáo thuyết
minh hiện trạng sử dụng đất;
- Lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp xã, xây dựng báo cáo thuyết
minh;
- Xây dựng báo cáo kết quả kiểm kê đất đai;
- Kiểm tra, nghiệm thu kết quả kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng
đất của cấp xã;
- Hoàn thiện, trình duyệt, in sao và giao nộp báo cáo kiểm kê đất đai, lập
bản đồ hiện trạng sử dụng đất về cấp huyện.
2.2.5. Kết quả thực hiện kiểm kê đất đai
2.2.5.1. Bản đồ kết quả điều tra kiểm kê đất đai phường 7 năm 2014

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận 3, năm 2014)
Hình 2.2: Bản đồ kết quả điều tra kiểm kê đất đai

18


2.2.5.2. Kết quả kiểm kê đất đai theo mục đích sử dụng đất
Kết quả kiểm kê đất đai năm 2014 được tổng hợp thành 03 bảng sau:
Bảng 2.1: Kết quả kiểm kê đất đai theo mục đích sử dụng đất năm 2014
Thứ tự
(1)
I
1
1.1
1.1.1
1.1.1.1
1.1.1.2
1.1.2
1.2
1.2.1
1.2.2
1.2.3
1.3
1.4
1.5
2
2.1
2.1.1
2.1.2

2.2
2.2.1
2.2.2
2.2.3
2.2.4
2.2.5
2.2.6
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
3
3.1
3.2
3.3

Loại đất

Mã

(2)
Tổng diện tích đất của đơn vị hành chính
Đất nông nghiệp
Đất sản xuất nông nghiệp
Đất trồng cây hàng năm
Đất trồng lúa
Đất trồng cây hàng năm khác
Đất trồng cây lâu năm

Đất lâm nghiệp
Đất rừng sản xuất
Đất rừng phòng hộ
Đất rừng đặc dụng
Đất nuôi trồng thủy sản
Đất làm muối
Đất nông nghiệp khác

(3)
NNP
SXN
CHN
LUA
HNK
CLN
LNP
RSX
RPH
RDD
NTS
LMU
NKH

Đất phi nông nghiệp
Đất ở
Đất ở tại nông thôn
Đất ở tại đô thị
Đất chuyên dùng
Đất xây dựng trụ sở cơ quan
Đất quốc phòng

Đất an ninh
Đất xây dựng công trình sự nghiệp
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Đất có mục đích công cộng
Đất cơ sở tôn giáo
Đất cơ sở tín ngưỡng
Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, NHT
Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối
Đất có mặt nước chuyên dùng
Đất phi nông nghiệp khác
Đất chƣa sử dụng
Đất bằng chưa sử dụng
Đất đồi núi chưa sử dụng
Núi đá không có rừng cây

PNN
OCT
ONT
ODT
CDG
TSC
CQP
CAN
DSN
CSK
CCC
TON
TIN
NTD
SON

MNC
PNK
CSD
BCS
DCS
NCS

Diện tích
(ha)
(4)
91,74
0

Cơ cấu
(%)
(5)
100
0

91,45
23,59

99,68
25,71

23,59
62,8
12,8
0,62
0,45

17,26
7,45
24,21
3,01
0,09
0,26
1,7

25,71
68,45
13,95
0.68
0,49
18,81
8,12
26,39
3,28
0,1
0,28
1,85

0,29
0,29

0,32
0,32

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận 3, năm 2014)

19

ĐẤT CHƯA SỬ
DỤNG
0.32%

[CATEGORY NAME]
[PERCENTAGE]

Biểu đồ 2.1: Cơ cấu tổng diện tích tự nhiên phường 7
* Nhận xét:
Dựa trên bảng 2.1 và biểu đồ 2.1, cơ cấu tổng diện tích tự nhiên ở phường
chiếm phần lớn là cơ cấu diện tích đất phi nông nghiệp (99,68% tương ứng với
91,45 ha), không có đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng còn lại ít (0,29 ha).
Trong đó, cơ cấu diện tích đất chuyên dùng chiếm tỷ lệ lớn nhất (68,45% tương
ứng với 68,2 ha). Như vậy tổng diện tích đất tự nhiên ở phường có vai trò chủ
yếu đất phi nông nghiệp mà trong đó đất chuyên dùng là chính.
Bảng 2.2: Kết quả kiểm kê nhóm đất nông nghiệp phường 7 năm 2014
Thứ tự

Loại đất

Mã

(1)

(2)

(3)
NNP

SXN
CHN
LUA
LUC
LUK
LUN
HNK
BHK
NHK
CLN
LNP
RSX
RPH

1
1.1
1.1.1
1.1.1.1
1.1.1.1.1
1.1.1.1.2
1.1.1.1.3
1.1.1.2
1.1.1.2.1
1.1.1.2.2
1.1.2
1.2
1.2.1
1.2.2

Đất nông nghiệp

Đất sản xuất nông nghiệp
Đất trồng cây hàng năm
Đất trồng lúa
Đất chuyên trồng lúa nước
Đất trồng lúa nước còn lại
Đất trồng lúa nương
Đất trồng cây hàng năm khác
Đất bằng trồng cây hàng năm khác
Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác
Đất trồng cây lâu năm
Đất lâm nghiệp
Đất rừng sản xuất
Đất rừng phòng hộ

20

Diện tích
(ha)

Cơ cấu
(%)

(4)

(5)
0

0