công tác kiểm kê đất đai trên địa bàn phường 24, quận bình thạnh, thành phố hồ chí minh

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TỪ VIẾT TẮT

TỪ NGỮ

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

CP

Chính phủ

CT

Chỉ thị

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

STT

Số thứ tự

TNMT

Tài nguyên Môi trường

TT

Thông tư

TTg

Thủ tướng

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Vị trí phường 24, quận Bình Thạnh
Hình 2.2: Bản đồ kết quả điều tra kiểm kê đất đai
Hình 2.3: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất phường 24 năm 2014
Hình 3.1: Giao diện phần mềm MicroStation V8i
Hình 3.2: Giao diện phần mềm Google Earth Pro
Hình 3.3: Giao diện phần mềm Global Mapper
Hình 3.4: Giao diện phần mềm Universal Maps Downloader
Hình 3.5: Tiến hành khai báo từng thông số
Hình 3.6: Tiến hành khai báo lại các thông số để phù hợp với việc xuất
file KML/KMZ
Hình 3.7: Lựa chọn định dạng file để xuất
Hình 3.8: Công cụ “Thêm Dấu Vị Trí”
Hình 3.9: Sử dụng phần mềm Universal Maps Downloader để tải ảnh viễn

thám
Hình 3.10: Ghép ảnh bằng công cụ Map Combiner
Hình 3.11: Kết quả khi đưa ảnh viễn thám ghép bản đồ có chứa khoanh
đất
Hình 3.12: Chuyển hệ tọa độ ảnh về cùng hệ tọa độ bản đồ
Hình 3.13: Kết quả ranh giới khu vực dưới dạng polygon
Hình 3.14: Chuyển shapefile ranh giới vào phần mềm Global Mapper
Hình 3.15: Điều chỉnh trong thanh GeoTIFF Options
Hình 3.16: Điều chỉnh trong thanh Export Bounds
Hình 3.17: Chồng xếp ảnh viễn thám theo ranh giới với bản đồ chứa
khoanh đất
Hình 3.18: Ghép ảnh viễn thám theo ranh giới với bản đồ chứa khoanh đất
dạng polyline trong phần mềm ArcMap
Hình 3.19: Xem xét khoanh sai lệch và chuyển sang dạng polygon
Hình 3.20: Thiết lập tọa độ
Hình 3.21: Thiết lập trường dữ liệu
Hình 3.22: Chọn đơn vị để tính diện tích
Hình 3.23: Kết quả chồng xếp bản đồ hiện trạng sử dụng đất 2014 và ảnh
viễn thám khu vực phường 24


DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
Danh mục bảng biểu:
Bảng 2.1: Kết quả kiểm kê đất đai theo mục đích sử dụng đất năm 2014
Bảng 2.2. Kết quả kiểm kê nhóm đất phi nông nghiệp phường 24 năm
2014
Bảng 2.3: Kết quả kiểm kê đất đai theo đối tượng người sử dụng, quản lý
đất phường 24 năm 2014
Bảng 2.4: Biến động diện tích đất đai giai đoạn 2010 – 2014
Bảng 3.1: Kết quả điều tra thực địa các khoanh đất có sự khác nhau về

loại đất giữa ảnh viễn thám và bản đồ hiện trạng sử dụng đất 2014
Bảng 3.2: Tổng hợp diện tích các loại đất có khác biệt giữa ảnh viễn thám
và bản đồ hiện trạng sử dụng đất sau khi điều tra thực địa
Bảng 3.3: Kết quả kiểm kê đất đai có sử dụng ảnh viễn thám
Bảng 3.4: So sánh kết quả kiểm kê đất đai 2014 với kết quả kiểm kê đất
đai có sử dụng ảnh viễn thám
Biểu đồ 2.1: Cơ cấu tổng diện tích tự nhiên phường 24
Biểu đồ 2.2: Cơ cấu diện tích đất phi nông nghiệp
Biểu đồ 2.3: Cơ cấu đối tượng người sử dụng, quản lý đất đai
Danh mục sơ đồ:
Sơ đồ 3.1: Các bước xử lý lấy ảnh viễn thám khu vực nghiên cứu


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác kiểm kê đất đai ......................... 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu .............................................................. 3
3.1 Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 3
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu ...................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 3
4.1 Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 3
4.2 Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 4
5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 4
6. Ý nghĩa của nghiên cứu..................................................................................... 4
7. Kết cấu của luận văn ......................................................................................... 5
CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA KIỂM KÊ ĐẤT
ĐAI ........................................................................................................................ 6
1.1 Cơ sở lý luận của kiểm kê đất đai ................................................................... 6
1.1.1 Các khái niệm chung .................................................................................... 6

1.1.2 Vị trí vai trò của kiểm kê đất đai .................................................................. 6
1.1.3 Hệ thống phân loại đất đai ........................................................................... 7
1.1.4 Hình thức thực hiện kiểm kê đất đai ............................................................ 7
1.1.5 Phương pháp kiểm kê đất đai ....................................................................... 7
1.1.6 Khái quát công tác kiểm kê đất đai từ Luật Đất Đai 2003 đến nay ............. 8
1.2 Cơ sở pháp lý của kiểm kê đất đai ................................................................ 11
1.2.1 Nguyên tắc kiểm kê đất đai ........................................................................ 11
1.2.2 Trách nhiệm thực hiện kiểm kê đất đai ...................................................... 12
1.2.3 Nội dung thực hiện kiểm kê đất đai ........................................................... 13
1.2.4 Kết quả kiểm kê đất đai .............................................................................. 14
1.2.5 Thẩm quyền phê duyệt và công bố kết quả kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất ................................................................................................. 15
Tiểu kết chương 1................................................................................................ 16
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG KIỂM KÊ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG 24, QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ...... 17
2.1 Khái quát đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn nghiên
cứu ....................................................................................................................... 17


2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên ...................................................................... 17
2.1.2 Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................... 18
2.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................. 19
2.2 Thực trạng kiểm kê đất đai trên địa bàn phường 24, quận Bình Thạnh, Thành
Phố Hồ Chí Minh ................................................................................................ 19
2.2.1 Hệ thống hồ sơ, tài liệu sử dụng trong kiểm kê đất đai ............................. 19
2.2.2 Tiêu chí phân loại đất đai trong kiểm kê đất đai ........................................ 20
2.2.3 Quy trình thực hiện kiểm kê đất đai (cấp xã) ............................................. 21
2.2.4 Tổ chức thực hiện kiểm kê đất đai (cấp xã) ............................................... 22
2.2.5 Kết quả thực hiện kiểm kê đất đai .............................................................. 23
2.2.6 Các vấn đề tồn tại trong công tác kiểm kê đất đai trên địa bàn phường

24, quận Bình Thạnh, Thành Phố Hồ Chí Minh ................................................. 30
Tiểu kết chương 2................................................................................................ 30
CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC KIỂM KÊ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG 24, QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ
CHÍ MINH ......................................................................................................... 32
3.1 Giải pháp về pháp lý...................................................................................... 32
3.2 Giải pháp ứng dụng ảnh viễn thám trong kiểm kê đất đai ............................ 32
3.2.1 Ảnh viễn thám và các phần mềm sử dụng trong đề tài .............................. 32
3.2.2 Quá trình thực hiện..................................................................................... 35
3.2.2.1 Thu thập và xử lý ảnh viễn thám khu vực nghiên cứu ............................ 36
3.2.2.2 Tổng hợp và đối chiếu kết quả ................................................................ 40
3.3 Các giải pháp khác ........................................................................................ 49
Tiểu kết chương 3................................................................................................ 49
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 50
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................... 52
PHỤ LỤC ........................................................................................................... 53


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là nguồn tài sản vô cùng quý giá đối với mọi quốc gia không chỉ
đối với Việt Nam mà còn là cả thế giới. Đất đai là nguồn tư liệu sản xuất đặc
biệt, là một thành phần quan trọng cho sự sống cũng như tiền đề cho sự phát
triển kinh tế xã hội, dân sinh và an ninh quốc phòng. Tuy nhiên, đất đai là một
nguồn tài sản có hạn, được cố định theo vị trí không gian do đó đất đai không
thể di chuyển và tùy biến theo ý muốn của con người. Đất đai mang trong mình
một tiềm năng to lớn để phục vụ cho việc xây dựng và phát triển nền kinh tế.
Điều đó đòi hỏi Nhà nước cần phải có một định hướng rõ ràng trong sử dụng
tiềm năng đó để đất đai được sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả.
Vì thế để đạt những điều như trên thì công tác thống kê, kiểm kê đất đai cần phải

thực hiện một cách chặt chẽ, đúng quy định pháp luật và tuân thủ hiện trạng mà
đất đang sử dụng. Để từ đó trở thành căn cứ quan trọng để xây dựng quy hoạch,
lập kế hoạch sử dụng đất cũng như góp phần giúp Nhà nước đưa ra những chính
sách quản lý phù hợp với từng giai đoạn.
Kiểm kê đất đai là một loại hình chuyên ngành, đi sâu vào việc phân tích,
tổng hợp, nghiên cứu các đặc tính liên quan đến đất đai như kinh tế, tự nhiên, xã
hội thông qua các số liệu về diện tích đất được thu thập trong phạm vi cả nước,
từng vùng, từng đơn vị hành chính các cấp. Kiểm kê đất đai là một loại hình
quan trọng, điều đó đã được thể hiện theo Luật đất đai số 45/2013/QH2013 đã
được Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp
thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định kiểm kê đất đai và lập bản
đồ hiện trạng sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng trong công
tác quản lý Nhà nước về đất đai. Kiểm kê đất đai là việc được Nhà nước tổng
hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại
thời điểm kiểm kê và tình hình biến động giữa hai lần kiểm kê.
Tuy nhiên, theo thời gian, cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại
hóa đã tạo ra những áp lực rất lớn cho đất đai. Thêm vào đó là sự điều chỉnh qua
các thời kỳ của công tác kiểm kê đất đai làm cho kết quả của kiểm kê đất đai
luôn có sự biến động không ngừng. Do mỗi thời kỳ luôn có các chính sách khác
nhau do đó chỉ tiêu kiểm kê cũng thay đổi, dẫn tới kết quả kiểm kê không phản
ánh đầy đủ và chính xác tình hình sử dụng đất đai. Bản đồ hiện trạng sử dụng
đất không phản ánh đúng hiện trạng bề mặt sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê.
Quận Bình Thạnh là một trong những quận nội thành của thành phố Hồ
Chí Minh. Đặc điểm đất đai của Quận Bình Thạnh là có nhiều kênh rạch kèm
theo đó còn tồn tại một số đất nông nghiệp . Với tốc độ quá trình đô thị hóa diễn
ra nhanh, công tác quản lý đất đai và công tác kiểm kê đất đai ngày càng khó
khăn . Trong thời gian qua, phường 24 quận Bình Thạnh đều có những sự thay
đổi nhất định về phát triển kinh tế xã hội nói chung và sử dụng đất nói riêng.
Qua mỗi thời kỳ, hiện trạng sử dụng đất của phường 24 đều luôn thay đổi và có
một sự biến động nhất định. Để đáp ứng nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ

tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, đô thị, các công tác quản lý nhà nước về
1


đất đai, quy hoạch, phát triển kinh tế xã hội... cần có một cơ sở dữ liệu quản lý
đất đai chặt chẽ, hiệu quả cung cấp thông tin chính xác, kịp thời.
Xuất phát từ tầm quan trọng của tiềm năng đất đai, từ việc đáp ứng nhu
cầu đất đai phục vụ cho các nhu cầu xã hội và nâng cao tính hiệu quả của công
tác kiểm kê đất đai, việc tiến hành thực hiện đề tài “Công tác kiểm kê đất đai
trên địa bàn phường 24, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh” là thực
sự cần thiết.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác kiểm kê đất đai
Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài bao gồm:
- Luận văn thạc sĩ nông nghiệp của Nguyễn Nam Hoàn về đề tài “Nâng
cao hiệu quả công tác thống kê, kiểm kê đất đai bằng việc xây dựng giao diện hỗ
trợ cho phần mềm TK05 VERSION 2.1” (2011). Đề tài đã nêu ra một cách tổng
quan sơ lược về nội dung, nguyên tắc, mục đích, chỉ tiêu của thống kê, kiểm kê
đất đai cho đến khả năng ứng dụng công nghệ thông tin vào để tăng tính hiệu
quả, chính xác và nhanh gọn. Đề tài xây dựng cũng như thiết kế hệ thống phần
mềm TK05 VERSION 2.1 và tiến hành đưa ra thử nghiệm bằng các tài liệu đã
được thu thập. Cho ra những kết quả khác nhau dẫn đến những cách nhìn khác
nhau so với phần mềm hỗ trợ hiện có và cũng đưa ra những kết luận và kiến
nghị về khả năng ứng dụng của phần mềm TK05 VERSION 2.1 vào thực tiễn.
Từ đó có thể thấy rõ đề tài là viên gạch đầu tiên trong việc đưa công nghệ thông
tin vào quản lý và kiểm kê đất đai, qua kết quả được thử nghiệm trong đề tài thì
khả năng ứng dụng phần mềm được nêu trên vào thực tiễn là hoàn toàn có cơ sở.
- Luận văn đại học của Nguyễn Thị Thanh Hằng về đề tài “Ứng dụng tin
học phục vụ công tác kiểm kê đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trưng – Thành
phố Hà Nội” (2015). Đề tài đã nêu ra một cách tổng quan về nội dung, nguyên
tắc, mục đích, chỉ tiêu của thống kê, kiểm kê đất đai cho đến cách sử dụng phần

mềm TK05 VERSION 2.1 vào công tác thống kê, kiểm kê trên địa bàn quận Hai
Bà Trưng, thành phố Hà Nội. Từ việc ứng dụng phần mềm và với bản đồ hiện
trạng sử dụng đất của quận, đề tài đưa ra các kết quả thống kê, kiểm kê cho các
loại đất của đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng trên địa
bàn nêu trên. Dựa trên những kết quả và kiến nghị thông qua việc đưa phần
mềm TK05 VERSION 2.1 vào quản lý đất đai, thống kê, kiểm kê đất đai trên
địa bàn một quận. Như vậy việc ứng dụng công nghệ thông tin không chỉ còn lý
thuyết mà còn được vào thực nghiệm tại một địa bàn rõ ràng được nêu trong đề
tài, cho thấy những bước tiến hiệu quả, nhanh chóng cũng như tiết kiệm thời
gian trong việc sử dụng phần mềm, đề tài sẽ trở thành một mô hình được nhân
rộng cho các địa phương khác áp dụng và hoàn thiện.
- Luận văn đại học của Bùi Chí Trường về đề tài “Thành lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất thị trấn Hưng Hóa, huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ phục vụ
công tác kiểm kê đất đai năm 2015” (2015). Đề tài đã nêu ra khái niệm, yêu cầu
kỹ thuật, vai trò, nhiệm vụ và cơ sở pháp lý của bản đồ hiện trạng sử dụng đất
cho đến các nội dung, nguyên tắc, phương pháp và kết quả thực hiện thống kê,
2


kiểm kê đất đai. Đề tài cũng nêu ra các quy trình thành lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất theo nhiều cách khác nhau và sử dụng một trong những quy trình vào
thực nghiệm trên địa bàn thị trấn Hưng Hóa, huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ.
Thông qua việc thực nghiệm thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất bằng phần
mềm Microstation và Gcadas, đề tài đã khái quát hóa điều kiện tự nhiên, kinh tế,
xã hội cũng như công tác kiểm kê đất đai tại địa bàn xã. Từ đó đưa ra những kết
quả và kiến nghị không chỉ cho kiểm kê đất đai mà còn là quá trình thành lập
bản đồ hiện trạng sử dụng đất và mối liên hệ giữa bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và kiểm kê đất đai, qua đó cho thấy tầm quan trọng trong việc thành lập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất cũng như ảnh hưởng to lớn đến kiểm kê đất đai, là cơ sở
cho việc thực hiện thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất làm công cụ kiểm kê

đất đai tại mỗi địa phương.
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu nêu trên đã đề cập đến việc ứng
dụng công nghệ thông tin vào công tác kiểm kê đất đai, từ đó từng bước hoàn
thiện công tác kiểm kê đất đai tại mỗi nơi đều đạt được hiệu quả và nhanh
chóng. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu như trên đã cho thấy phương pháp,
quy trình mang tính thủ tục và các chỉ tiêu loại đất trong kiểm kê đất đai được
xác định theo loại đất đai pháp lý do đó chưa phản ánh đúng hiện trạng bề mặt
sử dụng đất và giải pháp cụ thể để xử lý kết quả kiểm kê đất đai không phù hợp,
không đúng với hiện trạng sử dụng đất.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu
3.1 Mục tiêu nghiên cứu
- Xác định được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng của công tác kiểm
kê đất đai theo quy định pháp luật đất đai hiện hành;
- Nắm rõ thực trạng công tác kiểm kê đất đai;
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác kiểm kê đất đai.
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác kiểm kê đất đai;
- Phân tích thực trạng của công tác kiểm kê đất đai trên địa bàn phường
24, quận Bình Thạnh, Thành Phố Hồ Chí Minh;
- Giải pháp hoàn thiện công tác kiểm kê đất đai trên địa bàn phường 24,
quận Bình Thạnh, Thành Phố Hồ Chí Minh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu
Quỹ đất đai trong phạm vi hành chính của phường 24, quận Bình Thạnh,
Thành Phố Hồ Chí Minh gồm các nhóm, các loại đất đai và các loại hình sử
dụng đất đai, được xác định theo các tiêu chí phân loại quy định trong các văn
bản pháp luật ứng với các kỳ kiểm kê đất đai;
Quy trình kiểm kê đất đai.
3

4.2 Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: địa bàn phường 24, quận Bình Thạnh, Thành Phố Hồ
Chí Minh.
Phạm vi thời gian: kỳ kiểm kê đất đai 2014.
Phạm vi nội dung: đề tài tập trung nghiên cứu về công tác kiểm kê đất đai
ở cấp xã.
5. Phương pháp nghiên cứu
a) Phương pháp thu thập và xử lý các tài liệu, số liệu: thu thập và xử lý
các tài liệu, số liệu về đất đai gồm hồ sơ địa chính, hồ sơ giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ thanh tra, hồ sơ giải quyết tranh
chấp đất đai và các tài liệu khác có liên quan;
b) Phương pháp thống kê: từ các số liệu thu thập được tiến hành tính toán
rút ra các chỉ tiêu cần thiết làm cơ sở để phân tích biến động đất đai, phân tích
hiện trạng sử dụng đất và đề xuất các giải pháp;
c) Phương pháp so sánh: so sánh các chỉ tiêu đã tổng hợp trong các biểu
mẫu từ đó phân tích, đưa ra đánh giá về hiện trạng sử dụng đất;
d) Phương pháp tổng hợp: tổng hợp, hệ thống hóa những số liệu thu thập
được từ đó tìm ra những mặt thuận lợi và khó khăn trong công tác kiểm kê đất
đai;
e) Phương pháp bản đồ: là phương pháp quan trọng được vận dụng xuyên
suốt quá trình kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ kết
quả điều tra kiểm kê đất đai;
f) Phương pháp chuyên gia: tham khảo và hỏi ý kiến từ giảng viên hướng
dẫn, người có chuyên môn trong lĩnh vực quản lý đất đai đặc biệt là trong công
tác kiểm kê đất đai.
6. Ý nghĩa của nghiên cứu
a) Đánh giá chính xác tình trạng của công tác kiểm kê đất đai kể từ khi áp
dụng luật đất đai 2013 đến nay;
b) Phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê đất đai, từ

đó làm căn cứ cho việc hoạch định chính sách cũng như sử dụng hợp lý, hiệu
quả, tiết kiệm quỹ đất đai tại địa phương;
c) Hoàn thiện các tiêu chí, căn cứ xác định loại đất, quy trình các bước
thực hiện trong công tác kiểm kê đất đai;
d) Vận dụng các quy định pháp luật hiện hành để đưa ra các giải pháp cho
công tác kiểm kê đất đai vừa hợp lý, chặt chẽ và mang tính khoa học;
e) Áp dụng các ứng dụng công nghệ thông tin để công tác kiểm kê đất đai
được thực hiện một cách nhanh chóng và hiệu quả.

4


7. Kết cấu của luận văn
Nội dung của luận văn được trình bày trong 50 trang với kết cấu như sau:
- Mở đầu;
- Chương 1. Cơ sở lý luận và pháp lý của kiểm kê đất đai;
- Chương 2. Thực trạng kiểm kê đất đai trên địa bàn phường 24, quận
Bình Thạnh, Thành Phố Hồ Chí Minh;
- Chương 3. Giải pháp hoàn thiện công tác kiểm kê đất đai trên địa bàn
phường 24, quận Bình Thạnh, Thành Phố Hồ Chí Minh;
- Kết luận và kiến nghị;
- Danh mục tài liệu tham khảo;
- Phụ lục.

5


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA KIỂM KÊ ĐẤT ĐAI
1.1 Cơ sở lý luận của kiểm kê đất đai

1.1.1 Các khái niệm chung
Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá trên
hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê
và tình hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê.
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là tài liệu phản ánh thực tế sử dụng đất ở
thời điểm kiểm kê quỹ đất của các đơn vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh, các
vùng kinh tế và toàn quốc phải được lập trên cơ sở bản đồ nền thống nhất trong
cả nước.
Bản đồ địa chính là bản đồ trên đó thể hiện các dạng đồ họa và ghi chú,
phản ảnh những thông tin về vị trí, ý nghĩa, trạng thái pháp lý của các thửa đất,
phản ánh các đặc điểm khác thuộc địa chính quốc gia. Bản đồ địa chính là bản
đồ chuyên ngành đất đai trên đó thể hiện chính xác vị trí ranh giới, diện tích và
một số thông tin địa chính của từng thửa đất, vùng đất.
Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ được lập ở cấp xã để theo dõi tình hình
đăng ký biến động về sử dụng đất đai và làm cơ sở để thực hiện thống kê diện
tích đất đai hằng năm.
Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên
thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.
Thời gian kiểm kê đất đai là mốc thời gian được quy định cụ thể thống
nhất tại tất cả các đơn vị hành chính cấp xã trong phạm vi cả nước để tiến hành
điều tra kiểm kê đất đai.
1.1.2 Vị trí vai trò của kiểm kê đất đai
Đất đai có vị trí rất quan trọng, đất đai có nguồn gốc tự nhiên và là tài
nguyên thiên nhiên quý báu đối với mọi quốc gia. Đất đai là một tư liệu sản
xuất đặc biệt cũng như là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
không chỉ là nơi trồng trọt để cung cấp lương thực, là để phân bố địa bàn khu
dân cư để cư dân sinh sống mà còn là nơi để phát triển kinh tế và xã hội. Đất đai
là nơi để xây dựng các cơ sở phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau của mọi
thành phần kinh tế, từ các cơ sở thương mại, dịch vụ, văn hóa, giải trí … để đáp
ứng các nhu cầu cơ bản không chỉ cho địa phương mà còn đóng góp vào sự phát

triển nền kinh tế chung của đất nước. Ngoài ra, đất đai cũng nơi để xây dựng các
cơ sở an ninh quốc phòng để đảm bảo trật tự an toàn của xã hội và đảm bảo sự
phát triển ổn định của ngành nghề khác phục vụ cho phát triển đất nước.
Do đó để đảm bảo có thể khai thác được những tiềm năng đất đai như trên
cho nên công tác kiểm kê đất đai được xem có vị trí quan trọng đối với Nhà
nước. Công tác kiểm kê đất đai là một công cụ quan trọng cho công tác quản lý
đất đai, là kênh thông tin quan trọng để Nhà nước xác định những thửa đất được
6


sử dụng trên thực địa và những thửa đất chưa được sử dụng và những đối tượng
sử dụng thửa đất, từ đó có những cách nhìn tổng quát về tình hình sử dụng đất
tại địa phương và đưa ra những giải pháp sử dụng đất mang tính hiệu quả và tiết
kiệm. Kiểm kê đất đai không chỉ có vai trò tác động đến công tác quản lý đất đai
nói chung mà còn là các lĩnh vực khác trong ngành quản lý đất đai đặc biệt là
trong quy hoạch đất đai. Kiểm kê là cơ sở để quy hoạch đất đai có thể nhận thấy
những giá trị khác nhau của đất đai trong một địa bàn, để từ đó đưa ra những
phương án và kế hoạch để khai thác được những tiềm năng của đất đai đó.
1.1.3 Hệ thống phân loại đất đai
Hiện nay ngành quản lý đất đai ở nước ta tồn tại 2 hệ thống phân loại đất
đai dựa trên các nguyên tắc phân loại khác nhau:
- Nguyên tắc quan hệ là nguyên tắc tập trung nghiên cứu mối quan hệ qua
lại giữa các loại đất đai và những tính chất của hệ thống, quỹ đất đai được phân
thành các loại đất đai theo mục đích sử dụng chính, loại đất đai được hiểu như là
một hệ thống các loại hình sử dụng đất đai có mối quan hệ qua lại tương hỗ với
nhau trong quá trình sử dụng cho một mục đích được xác định, căn cứ theo tính
chất mối quan hệ qua lại giữa các loại hình sử dụng đất đai, của hệ thống đề
phân loại đất đai. Nguyên tắc này được sử dụng trong luật đất đai 1993.
- Nguyên tắc tương đồng là nguyên tắc phân loại hay còn gọi là phân
nhóm, tức là nhóm các thửa đất có một đặc tính giống nhau nào đó vào cùng

một loại, không quan tâm đến mối quan hệ và những đặc tính của hệ thống. Đất
nông nghiệp là đất có vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông lâm nghiệp
thì gọi là nhóm đất nông nghiệp. Đất đai có chức năng làm cơ sở không gian bố
trí lực lượng sản xuất, phát triển đô thị và không có loại đất đô thị thì là nhóm
đất phi nông nghiệp, không có loại đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn bởi vì
những loại đất trên chỉ là những tập hợp của các loại đất chuyên dùng: giao
thông, xây dựng, đất ở…Nguyên tắc này được sử dụng trong luật đất đai 2003.
1.1.4 Hình thức thực hiện kiểm kê đất đai
Hiện nay, ở nước ta có tồn tại hai hình thức thực hiện kiểm kê đất đai:
Hình thức kiểm kê đất đai định kỳ là hình thức kiểm kê đất đai theo nội
dung, phương pháp, chế độ báo cáo đã quy định thống nhất. Hiện nay, nhà nước
quy định 5 năm một lần được tính hết tới ngày 31 tháng 12 năm có số tận cùng
là 4 và 9.
Hình thức kiểm kê chuyên đề về đất là hình thức tổ chức điều tra kiểm kê
không thường xuyên, được tiến hành theo một kế hoạch, nội dung, phương pháp
quy định riêng cho mỗi lần điều tra. Hình thức kiểm kê chuyên đề về đất để
phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước được thực hiện theo quyết định của Thủ
tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
1.1.5 Phương pháp kiểm kê đất đai
Trong ngành quản lý đất đai thì kiểm kê đất đai bao gồm hai phương
pháp:
7


Phương pháp trực tiếp là phương pháp hình thành nên các số liệu kiểm kê
về đất đai dựa trên kiểm kê trên thực địa,kết quả đo đạc, lập bản đồ và đăng ký
đất đai. Điều kiện để thực hiện phương pháp này là cần có các hồ sơ địa chính,
căn cứ và cơ sở để thực hiện kiểm kê. Là hồ sơ địa chính được hình thành và cập
nhật ở cấp cơ sở, vì thế công việc kiểm kê phải được tiến hành từ cấp xã trở lên
và tiến hành kiểm kê đất đai ngoài thực địa để xác định hiện trạng sử dụng đất

so với các hồ sơ.
Phương pháp gián tiếp là phương pháp dựa vào nguồn số liệu trung gian
sẵn có để tính toán ra các số liệu kiểm kê đất đai. Phương pháp này có nhược
điểm là thường không chính xác cũng như thiếu cơ sở pháp lý. Tuy nhiên đây là
phương pháp duy nhất cũng như phù hợp để xác định được các số liệu kiểm kê
về đất đai ở những nơi chưa có điều kiện tiến hành công tác đo đạc lập bản đồ
hoặc các thông tin biến động trong kỳ không được đăng ký, quản lý theo dõi và
cập nhật. Ngoài ra, phương pháp này được sử dụng để xác định số liệu kiểm kê
của một vùng hoặc cả nước mà không cần thực hiện kiểm kê trực tiếp từ cấp cơ
sở.
1.1.6 Khái quát công tác kiểm kê đất đai từ Luật Đất Đai 2003 đến nay
+ Kiểm kê đất đai năm 2005
Kiểm kê đất đai năm 2005 được thực hiện dựa trên luật đất đai năm 2003
và được Quốc hội thông qua vào ngày 26/11/2003 với những thay đổi lớn trong
việc quản lý và sử dụng đất nói chung và kiểm kê đất đai nói riêng. Ngày
15/7/2004 Thủ Tướng Chính Phủ ra chỉ thị số 28/2004/CT- TTg về việc thực
hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm
2005 và đến ngày 1/11/2004 Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường cụ thể hóa bằng
việc ban hành thông tư 28/2004/TT- TNMT về việc hướng dẫn thống kê, kiểm
kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng năm 2005. Thông tư này đã có
nhiều sự thay đổi bao gồm các biểu mẫu thống kê, các loại đất kiểm kê, các đối
tượng sử dụng đất và quản lý đất cũng như các mã loại đất và là quy chuẩn, cơ
sở pháp lý để công tác kiểm kê đất đai được thực hiện thống nhất trong phạm vi
cho các vùng lãnh thổ; tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; huyện, quận, thị
xã, thành phố thuộc tỉnh; xã, phường, thị trấn.
Công tác kiểm kê đất đai năm 2005 có mã loại đất với ba chữ cái in hoa
và hệ thống biểu mẫu kiểm kê đất đai được phân loại ở mức độ chi tiết hơn.
Trong kiểm kê đất đai năm 2005 bao gồm bốn nhóm đất là:
- Nhóm đất nông nghiệp (mã ký hiệu NNP);
- Nhóm đất phi nông nghiệp (mã ký hiệu PNN);

- Nhóm đất chưa sử dụng (mã ký hiệu CSD);
- Nhóm đất có mặt nước ven biển (mã ký hiệu MVB).
Trong đó, ba nhóm đất có mã ký hiệu là NNP, PNN, CSD là ba nhóm đất
chính, còn lại nhóm đất có mã ký hiệu là MVB được xem là chỉ tiêu quan sát.
Trong mỗi nhóm đất có từng loại đất chi tiết chính và trong từng loại đất chính
8


có từng loại đất chi tiết phụ. Trong nhóm đất nông nghiệp có năm loại đất chi
tiết chính. Nhóm đất phi nông nghiệp có sáu loại đất chi tiết chính. Nhóm đất
chưa sử dụng có ba loại đất chi tiết chính và nhóm đất có mặt nước ven biển có
ba loại đất chi tiết chính.
Đối với chỉ tiêu đối tượng sử dụng có mã ký hiệu là NSD có năm đối
tượng sử dụng chính là:
- Hộ gia đình, cá nhân (mã ký hiệu GDC);
- Tổ chức, cơ sở tôn giáo (mã ký hiệu TCC);
- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài (mã ký hiệu NNG);
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (mã ký hiệu TVD);
- Cộng đồng dân cư (mã ký hiệu CDS).
Đối với chỉ tiêu đối tượng quản lý đất có mã ký hiệu là NQL có hai đối
quản lý đất chính là:
- Tổ chức được giao quản lý đất (mã ký hiệu TCQ);
- Cộng đồng dân cư (mã ký hiệu CDQ).
Hệ thống biểu mẫu kiểm kê đất đai năm 2005 bao gồm 12 biểu mẫu.
+ Kiểm kê đất đai năm 2010
Kiểm kê đất đai năm 2010 được thực hiện dựa trên luật đất đai 2003
nhưng có một số sửa đổi và bổ sung được cụ thể hóa bằng việc ban hành thông
tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 2 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản
đồ hiện trạng sử dụng đất. Thông tư này là quy chuẩn và cơ sở pháp lý để công

tác kiểm kê đất đai được thực hiện thống nhất trong phạm vi cho cả nước.
Về loại đất có rất nhiều sự thay đổi trong các loại đất chi tiết phụ, có đến
bốn chỉ tiêu phụ bị loại bỏ khỏi kỳ kiểm kê đất đai 2010 là đất trồng cỏ, đất cỏ tự
nhiên có cải tạo, đất cơ sở của tư nhân không kinh doanh, đất làm nhà tạm, lán
trại, đất cơ sở dịch vụ nông nghiệp tại đô thị.
Ngoài ra có rất nhiều chỉ tiêu phụ gộp lại thành một chỉ tiêu mới :
- Đất trụ sở cơ quan tổ chức, đất trụ sở cơ quan, đất trụ sở khác gộp thành
chỉ tiêu đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của Nhà nước;
- Đất công trình sự nghiệp, đất công trình sự nghiệp không kinh doanh,
đất công trình sự nghiệp có kinh doanh gộp thành chỉ tiêu đất trụ sở khác;
- Đất giao thông, đất giao thông không kinh doanh, đất giao thông có kinh
doanh gộp thành chỉ tiêu đất giao thông;
- Đất thủy lợi, đất thuỷ lợi không kinh doanh, đất thuỷ lợi có kinh doanh
gộp thành chỉ tiêu đất thủy lợi;

9


- Đất cơ sở văn hoá, đất cơ sở văn hoá không kinh doanh, đất cơ sở văn
hoá có kinh doanh gộp thành chỉ tiêu đất cơ sở văn hóa;
- Đất cơ sở y tế, đất cơ sở y tế không kinh doanh, đất cơ sở y tế có kinh
doanh gộp thành chỉ tiêu đất cơ sở y tế;
- Đất cơ sở giáo dục – đào tạo, đất cơ sở giáo dục – đào tạo không kinh
doanh, đất cơ sở giáo dục – đào tạo có kinh doanh gộp thành chỉ tiêu đất cơ sở
giáo dục – đào tạo;
- Đất cơ sở thể dục – thể thao, đất cơ sở thể dục – thể thao không kinh
doanh, đất cơ sở thể dục – thể thao có kinh doanh gộp thành chỉ tiêu đất cơ sở
thể dục – thể thao;
- Đất chợ, đất chợ được giao không thu tiền, đất chợ khác gộp thành chỉ
tiêu đất chợ;

Bên cạnh đó, một số chỉ tiêu phụ có sự thay đổi về ký hiệu cũng như
nhóm đất và tách riêng từng loại. Đất quốc phòng, an ninh và đất quốc phòng có
sự thay đổi có sự thay đổi nhóm đất khi gộp lại thành chỉ tiêu đất quốc phòng.
Đất an ninh có sự thay đổi ký hiệu từ ANI sang CAN. Ba chỉ tiêu là đất để
chuyển dẫn năng lượng, truyền thông, đất để chuyển dẫn năng lượng, truyền
thông không kinh doanh và đất để chuyển dẫn năng lượng, truyền thông có kinh
doanh đã được thay thế bằng hai chỉ tiêu riêng biệt là đất công trình năng lượng
và đất công trình bưu chính viễn thông
Đối với chỉ tiêu đối tượng sử dụng có mã ký hiệu là NSD có sự khác biệt
so với kiểm kê đất đai năm 2005, đối tượng sử dụng đất đai trong kiểm kê đất
đai năm 2010 có bốn đối tượng sử dụng chính:
- Hộ gia đình, cá nhân (mã ký hiệu GDC);
- Tổ chức, cơ sở tôn giáo (mã ký hiệu TCC);
- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài (mã ký hiệu NNG);
- Cộng đồng dân cư (mã ký hiệu CDS).
Ngoài ra ở kỳ kiểm kê đất đai 2010 thì chỉ tiêu đối tượng sử dụng có sự
thay đổi về các chỉ tiêu phụ khi loại bỏ chỉ tiêu người Việt Nam định cư ở nước
ngoài và thêm một chỉ tiêu là cơ quan, đơn vị của Nhà nước.
Đối với chỉ tiêu quản lý đất có mã ký hiệu là NQL cũng giống như kiểm
kê đất đai năm 2005, ở kiểm kê đất đai năm 2010 bao gồm hai đối tượng quản lý
đất chính.
So với kiểm kê đất đai năm 2005, hệ thống biểu mẫu trong kiểm kê đất
đai năm 2010 có sự chênh lệch khi có 11 biểu mẫu so với 12 biểu mẫu ở năm
2005. Sự thay đổi về số lượng biểu mẫu kiểm kê giúp người thực hiện công tác
kiểm kê dễ hiểu và thực hiện một cách hiểu quả và nhanh chóng.

10


1.2 Cơ sở pháp lý của kiểm kê đất đai

Hoạt động kiểm kê đất đai là một hoạt động quan trọng trong lĩnh vực
quản lý đất đai, điều đó không chỉ thể hiện ở ngoài thực tế mà còn được thể hiện
trong các văn bản pháp luật. Hiện nay, hoạt động kiểm kê đất đai được thực hiện
theo các căn cứ pháp lý của Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi
hành như Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 28/2014/BTNMT. Trong Luật
đất đai 2013 tại các điều 22, 32 và 34, bên cạnh thống kê đất đai thì kiểm kê đất
đai cũng được khẳng định là một trong 15 nội dung nội dung quản lý nhà nước
về đất đai. Ngoài ra, trong Luật đất đai 2013 cũng đưa ra những quy định về
định kỳ, trách nhiệm thực hiện kiểm kê đất đai.
Thực hiện Luật đất đai để đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất đai
nhằm quản lý chặt chẽ, sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên, nguồn lực đất
đai cho công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển bền vững đất
nước. Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 21/CT-TTg vào ngày 1/8/2014
nhằm yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường, các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ
quan thuộc Chính phủ và Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương tổ chức thực hiện kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất
năm 2014 trên phạm vi cả nước theo các quy định thống nhất. Chỉ thị quy định
những nội dung về cách thức tổ chức thực hiện, kinh phí thực hiện, giải pháp,
thời điểm thực hiện và thời hạn hoàn thành.
Thực hiện kiểm kê đất đai nhằm đánh giá chính xác thực trạng sử dụng
đất của từng đơn vị hành chính cấp xã, tỉnh, huyện, các vùng kinh tế và cả nước
và làm cơ sở để đánh giá tình hình quản lý đất đai trong 5 năm qua cũng như
thực hiện Điều 34 của Luật đất đai năm 2013 và Chỉ thị số 21/CT-TTg, Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành kế hoạch số 02/KH-BTNMT nhằm hướng
dẫn thực hiện kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên
phạm vi cả nước. Kế hoạch số 02/KH-BTNMT có những nội dung bao gồm kế
hoạch tiến hành, giải pháp thực hiện, kinh phí, tổ chức thực hiện, hồ sơ giao nộp
kết quả kiểm kê, thời điểm thực hiện và thời hạn hoàn thành. Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành hế hoạch số 02/KH-BTNMT quy định chi tiết một số loại
đất theo yêu cầu chỉ thị số 21/CT-TTg như kiểm kê chi tiết đối với đất trồng lúa;

kiểm kê hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các công ty nông, lâm nghiệp; kiểm
kê hiện trạng sử dụng đất của các khu kinh tế; kiểm kê hiện trạng sử dụng đất
của các khu công nghệ cao; kiểm kê hiện trạng sử dụng đất từng khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; kiểm kê đất bãi bồi ven biển; kiểm kê
đất của tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu tiền chưa chuyển sang
thuê đất. Ngoài ra, kèm theo kế hoạch số 02/KH-BTNMT là phụ lục về các biểu
mẫu phục vụ cho kiểm kê đất đai, phần phụ lục quy định tám biểu mẫu bao gồm
các biểu: biểu 01-CT21, biểu 02-CT21, biểu 03a-CT21, biểu 03b-CT21, biểu
04-CT21, biểu 05-CT21, biểu 06-CT21.
1.2.1 Nguyên tắc kiểm kê đất đai
Theo Điều 4 của Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 2/6/2014
của Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường quy định:
11


Loại đất, đối tượng sử dụng đất, đối tượng quản lý đất được thống kê,
kiểm kê theo hiện trạng sử dụng tại thời điểm thống kê, kiểm kê:
- Trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất nhưng tại thời điểm thống kê, kiểm kê chưa thực hiện theo các quyết
định này thì thống kê, kiểm kê theo hiện trạng đang sử dụng; đồng thời phải
thống kê, kiểm kê riêng theo quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất nhưng chưa thực hiện để theo dõi, quản lý.
- Trường hợp mục đích sử dụng đất hiện trạng đã thay đổi khác với mục
đích sử dụng đất trên hồ sơ địa chính thì kiểm kê theo hiện trạng đang sử dụng,
đồng thời kiểm kê thêm các trường hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất đó.
Trường hợp đất đang sử dụng vào nhiều mục đích thì ngoài việc thống kê,
kiểm kê theo mục đích sử dụng chính, còn phải thống kê, kiểm kê thêm các
trường hợp sử dụng đất kết hợp vào các mục đích khác. Mục đích sử dụng đất
chính được xác định theo quy định tại Điều 11 của Luật Đất đai và Điều 3 của
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Số liệu kiểm kê đất đai và bản đồ hiện trạng sử dụng đất được tổng hợp
thống nhất từ bản đồ đã sử dụng để điều tra, khoanh vẽ đối với từng loại đất của
từng loại đối tượng sử dụng đất, đối tượng được Nhà nước giao quản lý đất (sau
đây gọi là bản đồ kết quả điều tra kiểm kê) theo quy định tại Thông tư này.
Số liệu thống kê đất đai được thực hiện trên cơ sở tổng hợp các trường
hợp biến động về sử dụng đất trong năm thống kê từ hồ sơ địa chính và các hồ
sơ, tài liệu khác về đất đai liên quan, có liên hệ với thực tế sử dụng đất, để chỉnh
lý số liệu thống kê, kiểm kê của năm trước.
Diện tích các khoanh đất tính trên bản đồ kết quả điều tra kiểm kê đất đai
cấp xã theo đơn vị mét vuông (m2), số liệu diện tích trên các biểu thống kê, kiểm
kê đất đai thể hiện theo đơn vị hécta (ha), được làm tròn số đến hai chữ số thập
phân sau dấu phẩy (0,01ha) đối với cấp xã, làm tròn số đến một chữ số thập
phân sau dấu phẩy (0,1ha) đối với cấp huyện và làm tròn số đến 01ha đối với
cấp tỉnh và cả nước.
1.2.2 Trách nhiệm thực hiện kiểm kê đất đai
- Đối với UBND các cấp thì theo khoản 1,2,3 và 5 điều 8 của Thông tư
28/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 2/6/2014 của Bộ Tài Nguyên Và Môi
Trường quy định:
Kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của cấp xã do Ủy ban
nhân dân cấp xã tổ chức thực hiện; công chức địa chính cấp xã có trách nhiệm
giúp Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện và ký xác nhận các biểu kiểm kê đất đai,
bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của cấp huyện do
Phòng Tài nguyên và Môi trường giúp Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện;
12


Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường ký xác nhận các biểu kiểm kê đất đai,
bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

Kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của cấp tỉnh do Sở Tài
nguyên và Môi trường giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện; Giám
đốc Sở Tài nguyên và Môi trường ký xác nhận các biểu kiểm kê đất đai, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để
quyết định việc thuê đơn vị tư vấn thực hiện kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất trên phạm vi toàn tỉnh hoặc từng đơn vị hành chính cấp huyện
nhằm bảo đảm yêu cầu chất lượng và thời gian thực hiện ở địa phương theo quy
định tại Thông tư này. Tổng cục Quản lý đất đai được thuê đơn vị tư vấn thực
hiện một số công việc cụ thể trong quá trình thực hiện kiểm kê đất đai, lập bản
đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Đối với Bộ Tài Nguyên và Môi Trường thì theo khoản 4 điều 8 của
Thông tư 28/2014/TT-BTMT ban hành ngày 2/6/2014 của Bộ Tài Nguyên Và
Môi Trường quy định:
Kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của cả nước do Tổng
cục Quản lý đất đai giúp Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện;
Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai ký xác nhận các biểu kiểm kê đất đai,
bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Đối với các loại đất quốc phòng và đất an ninh do Bộ Quốc Phòng và Bộ
Công An quản lý thì theo khoản 1, 2 và 3 điều 23 Thông tư 28/2014/TT-BTMT
ban hành ngày 2/6/2014 của Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường quy định:
Việc thống kê, kiểm kê định kỳ đất quốc phòng, đất an ninh do Bộ Quốc
phòng, Bộ Công an chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện.
Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phối hợp với Bộ Quốc phòng,
Bộ Công an rà soát các địa điểm và diện tích sử dụng đất vào mục đích quốc
phòng, an ninh; thống nhất về số liệu thống kê, kiểm kê đất quốc phòng, đất an
ninh ở địa phương.
Chỉ tiêu thống kê, kiểm kê đất đai định kỳ đất quốc phòng, đất an ninh
bao gồm các loại đất theo quy định tại Điều 61 của Luật Đất đai. Biểu thống kê,
kiểm kê đất quốc phòng, đất an ninh thực hiện theo mẫu Biểu 14/TKĐĐ quy

định tại Phụ lục số 02 kèm theo Thông tư này.
1.2.3 Nội dung thực hiện kiểm kê đất đai
Theo điều 15 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 2/6/2014 của
Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường quy định:
Thu thập các hồ sơ, tài liệu bản đồ, số liệu về quản lý đất đai thực hiện
trong kỳ kiểm kê; hồ sơ kết quả kiểm kê đất đai kỳ trước và kết quả thống kê
hàng năm trong kỳ kiểm kê; chuẩn bị bản đồ phục vụ cho điều tra kiểm kê.
13


Điều tra, khoanh vẽ hoặc chỉnh lý các khoanh đất theo các tiêu chí kiểm
kê lên bản đồ điều tra kiểm kê; tính diện tích các khoanh đất và lập Bảng liệt kê
danh sách các khoanh đất thống kê, kiểm kê đất đai. Bảng liệt kê danh sách các
khoanh đất thống kê, kiểm kê đất đai thực hiện theo quy định tại Phụ lục số 03
kèm theo Thông tư này.
Xử lý, tổng hợp số liệu và lập các biểu kiểm kê đất đai theo quy định cho
từng đơn vị hành chính các cấp; xây dựng báo cáo thuyết minh hiện trạng sử
dụng đất.
Lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất các cấp; xây dựng báo cáo thuyết minh
bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất, tình hình biến động đất đai
trong kỳ kiểm kê; đề xuất các giải pháp tăng cường về quản lý nâng cao hiệu
quả sử dụng đất.
Xây dựng báo cáo kết quả kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất.
1.2.4 Kết quả kiểm kê đất đai
Đối với kết quả kiểm kê các cấp đều được quy định rõ ràng trong Thông
tư 28/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài Nguyên Và Môi Trường.
a) Đối với cấp xã kết quả bao gồm:
- Bản đồ kết quả điều tra kiểm kê file diện tích tạo vùng *.POL kết nối cơ

sở dữ liệu của bản đồ và Bảng liệt kê danh sách các khoanh đất thống kê, kiểm
kê đất đai kèm theo (01 bộ số);
- Biểu số liệu kiểm kê đất đai (02 bộ giấy và 01 bộ số - nếu có);
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất (01 bộ giấy và 01 bộ số khuôn dạng
*.DGN; file diện tích tạo vùng *.POL và báo cáo thuyết minh bản đồ hiện trạng
sử dụng đất);
- Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai (01 bộ giấy);
b) Đối với cấp huyện kết quả bao gồm:
- Bản đồ kết quả điều tra kiểm kê và Bảng liệt kê danh sách các khoanh
đất thống kê, kiểm kê đất đai kèm theo (01 bộ số);
- Biểu số liệu kiểm kê đất đai cấp xã (01 bộ giấy và 01 bộ số);
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp xã (01 bộ số);
- Biểu số liệu kiểm kê đất đai cấp huyện (01 bộ giấy và 01 bộ số);
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện (01 bộ giấy và 01 bộ số);
- Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai cấp huyện (01 bộ giấy và 01 bộ số);
- Báo cáo thuyết minh hiện trạng sử dụng đất, thuyết minh bản đồ hiện
trạng sử dụng đất (01 bộ giấy và 01 bộ số);
14


c) Đối với cấp tỉnh kết quả bao gồm:
- Bản đồ kết quả điều tra kiểm kê và Bảng liệt kê danh sách các khoanh
đất thống kê, kiểm kê đất đai kèm theo (01 bộ số);
- Biểu số liệu kiểm kê đất đai và bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện
(01 bộ số);
- Biểu số liệu kiểm kê đất đai các tỉnh (01 bộ giấy và 01 bộ số);
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất các cấp tỉnh (01 bộ giấy và 01 bộ số);
- Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai cấp tỉnh (01 bộ giấy và 01 bộ số);
- Báo cáo thuyết minh hiện trạng sử dụng đất, thuyết minh bản đồ hiện
trạng sử dụng đất (01 bộ giấy và 01 bộ số);

d) Đối với các vùng, cả nước gửi Thủ Tướng Chính Phủ kết quả bao gồm:
- Biểu số liệu kiểm kê đất đai của cả nước và các vùng có chi tiết tới từng
tỉnh (01 bộ giấy);
- Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai của cả nước (01 bộ giấy);
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất cả nước (01 bộ giấy).
e) Ngoài ra, đối với các loại đất thuộc Bộ Quốc Phòng và Bộ Công An
quản lý thì có sự khác biệt về kết quả kiểm kê đất đai, cụ thể được quy định
trong điểm b khoản 4 điều 23 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT thì kết quả bao
gồm:
- Biểu số liệu hiện trạng sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh;
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất quốc quốc phòng, đất an ninh;
- Báo cáo kết quả kiểm kê, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất quốc phòng,
đất an ninh;
1.2.5 Thẩm quyền phê duyệt và công bố kết quả kiểm kê đất đai, lập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất
Thẩm quyền phê duyệt, công bố kết quả kiểm kê, lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất các cấp đều được quy định tại điều 8 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT.
Đối với cấp xã tại khoản 1 điều 8 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy
định rằng Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt các biểu kiểm kê, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và báo cáo kết quả kiểm kê đất đai gửi Ủy ban nhân dân
cấp huyện.
Đối với cấp huyện tại khoản 2 điều 8 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy
định rằng Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ký duyệt biểu kiểm kê đất đai số
01/TKĐĐ, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và báo cáo kết quả kiểm kê đất đai gửi
Ủy ban nhân cấp tỉnh.
Đối với cấp tỉnh tại khoản 3 điều 8 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy
định rằng Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký duyệt biểu kiểm kê đất đai số
15

01/TKĐĐ, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và báo cáo kết quả kiểm kê đất đai gửi
Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Đối với cấp quốc gia tại khoản 4 điều 8 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT
quy định rằng Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ký báo cáo kết quả kiểm
kê đất đai trình Thủ tướng Chính phủ, ký quyết định công bố kết quả kiểm kê
đất đai của cả nước.
Ngoài ra, đối với các loại đất thuộc Bộ Quốc Phòng và Bộ Công An quản
lý thì được quy định rõ ràng ở điểm a khoản 4 điều 23 Thông tư 28/2014/TTBTNMT rằng Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm gửi kết quả thống kê,
kiểm kê định kỳ đất quốc phòng, đất an ninh ở từng địa phương cho Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh để tổng hợp; gửi kết quả thống kê, kiểm kê đất quốc phòng,
đất an ninh trên phạm vi cả nước về Bộ Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp
báo cáo Thủ tướng Chính phủ.
Tiểu kết chương 1:
Trong chương 1, luận văn đã đề cập đến những nội dung về cơ sở lý luận
và pháp lý của công tác kiểm kê đất đai bao gồm những nội dung: các khái niệm
chung về kiểm kê đất đai; vai trò của kiểm kê đất đai; hệ thống phân loại của
kiểm kê đất đai, hình thức và phương pháp thực hiện kiểm kê đất đai; công tác
kiểm kê đất đai từ năm 2003 đến nay; nguyên tắc kiểm kê đất đai; nội dung và
kết quả kiểm kê đất đai; trách nhiệm, thẩm quyền phê duyệt và công bố kết quả
kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Qua chương 1, có thể thấy rằng công tác kiểm kê đất đai là một hoạt động
vô cùng quan trọng trong ngành quản lý đất đai, với cách thức phân loại đất, các
chỉ tiêu kiểm kê riêng biệt cũng như cách thức để thực hiện kiểm kê đất đai tại
một địa phương giúp chúng ta hiểu rõ được một phần sơ khai của công tác này,
qua đó cho thấy tính chất cũng như mục đích của công tác này không chỉ ảnh
hưởng đối với quá trình quản lý đất đai của Nhà Nước mà còn là các hoạt động
khác trong cùng ngành quản lý đất đai.
Qua từng năm, công tác kiểm kê đất đai không ngừng đổi mới để phù hợp
với từng giai đoạn và nhu cầu của xã hội. Công tác kiểm kê đất đai đang ngày
càng hoàn thiện hơn dưới các văn bản pháp luật kể từ năm 2003 nhằm giúp công

tác này ngày càng hiệu quả, nhanh chóng và tiết kiệm hơn. So với các năm trước
kể từ năm 2003 thì công tác kiểm kê đất đai năm 2015 có đã nhiều sự thay đổi
về mặt pháp lý dựa trên sự thay đổi từ Luật đất đai 2003 sang Luật đất đai 2013
kèm theo đó là việc ban hành thông tư 28/2014/TT-BTNMT đã tạo ra hoạt động
kiểm kê đất đai với cách thức và nội dung thực hiện hoàn toàn khác so với năm
2010.
Nhìn chung, công tác kiểm kê đất đai là một công cụ hữu hiệu để xác định
và đánh giá thực trạng sử dụng đất từ đó đề ra những chính sách phù hợp với
tình hình thực tế đang diễn ra cũng như qua đó đẩy mạnh khai thác tiềm năng
vốn có của đất đai.
16


CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG KIỂM KÊ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG 24,
QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
2.1. Khái quát đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn
nghiên cứu
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên
+ Vị trí địa lý
Ranh giới hành chính của phường 24, quận Bình Thạnh, Thành Phố Hồ
Chí Minh tiếp giáp với các phường khác như sau:
- Phía Đông giáp phường 25 giới hạn bởi đường Xô Viết Nghệ Tĩnh và
một phần phường 26 giới hạn bởi rạch Cầu Sơn.
- Phía Tây giáp phường 12 giới hạn bởi đường Nguyễn Thiện Thuật.
- Phía Nam giáp phường 2 giới hạn bởi đường Bạch Đằng và phường 14
giáp giới hạn bởi đường Huỳnh Đình Hai.
- Phía Bắc giáp phường 12 giới hạn bởi đường Bùi Đình Túy.
Qui mô diện tích phường 24, quận Bình Thạnh là 56,94 ha chiếm 2,74%
diện tích tự nhiên của toàn quận.

+ Địa hình
Phường 24 có địa hình tương đối phẳng và thấp, hướng đổ dốc về phía
rạch Cầu Sơn và rạch Long Vân với cao độ mặt đất trung bình từ 1,4 m đến 1,6
m. Phường 24 tuy không giáp ranh nhiều với sông Sài Gòn nhưng có một hệ
thống kênh rạch gồm rạch Cầu Sơn đi qua phía đông của phường và rạch Long
Vân qua địa bàn phường, Ngoài ra phường 24 cũng chịu ảnh hưởng chế độ bán
nhật triều của sông Sài Gòn.
+ Khí hậu
Phường 24 nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo mang
tính chất chung là nóng, ẩm với nhiệt độ cao và mưa nhiều. Trong năm có hai
mùa rõ rệt là mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11 và mùa khô từ tháng 12 đến
tháng 4 năm sau.
Về nhiệt độ trung bình cả năm là 28,2oC, tháng có nhiệt độ cao nhất là
tháng 4 với nhiệt độ là 30 oC, tháng có nhiệt độ thấp nhất là tháng 11 với nhiệt
độ là 26,8 oC.
Về độ ẩm biến thiên theo mùa và tỷ lệ nghịch với chế độ nhiệt, độ ẩm
trung bình là 76%, cao nhất vào tháng 8 với độ ẩm là 82% và thấp nhất vào
tháng 2 với độ ẩm là 70%.
Về lượng mưa trung bình cả năm là 1829,3 mm, với lượng mưa cao nhất
vào tháng 6 là 364.1 mm và thấp nhất vào tháng 2 là 0,5 mm.
17


Về hướng gió thịnh hành trong mùa khô là Đông Nam chiếm 30 – 40%,
hướng gió thịnh hành trong mùa mưa là Tây Nam chiếm 66%, tốc độ gió trung
bình là 2 – 3 m/s.

Hình 2.1 Vị trí phường 24, quận Bình Thạnh
2.1.2. Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội
Trong thời gian qua cùng với quá trình phát triển kinh tế, chuyển dịch cơ

cấu kinh tế, quận Bình Thạnh chú trọng phát triển theo hướng thương mại – dịch
vụ, sản xuất tiểu thủ công nghiệp, phù hợp với định hướng phát triển của toàn
thành phố . Quá trình đô thị hóa phường 24 có những chuyển biến tích cực, cơ
cấu kinh tế ngày càng phát triển, nhịp độ tăng trưởng ngày càng cao.
Đời sống và vật chất tinh thần của người dân trong phường cũng ngày
càng được cải thiện. Thu nhập bình quân đầu người khoảng 850 ngàn
đồng/người/ tháng được tăng lên trên 1,7 triệu đồng/người/tháng. Thu nhập tăng
cao làm cho cơ cấu chi tiêu của người dân chuyển dịch theo hướng tích cực, chi
cho ăn uống dần ổn định và gia tăng phần chi tiêu cho các hoạt động mua sắm,
giải trí khác.
Công tác đầu tư phát triển, nâng cấp kết cấu hạ tầng được đẩy mạnh.
Nhiều dự án công trình đã được đầu tư, triển khai việc chỉnh trang, xây dựng
mới tại nhiều khu vực; nhiều khu dân cư mới được hình thành; kết cấu hạ tầng,
như đường giao thông, mạng lưới điện, mạng lưới thông tin, trụ sở làm việc,
18


trường học,... được đầu tư, từng bước đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
và chuyển dịch cơ cấu kinh tế của phường.
2.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
+ Về thuận lợi:
- Địa hình phường 24 tương đối phẳng nên thuận lợi cho việc xây dựng
nhà ở.
- Các dự án quy hoạch dân cư ở phường góp phần giải quyết nhu cầu về
nhà ở và phát triển đô thị.
- Các công trình giao thông trong địa bàn phường đang xây dựng, được
mở rộng, nâng cấp.
- Phường 24 có hệ thống kênh rạch gồm hai kênh rạch là rạch Long Vân
và rạch Cầu Sơn thuận lợi cho việc thoát nước.
+ Về mặt khó khăn:

- Chất lượng tăng trưởng, phát triển và hiệu quả của ngành dịch vụ còn
thấp, phát triển dưới mức tiềm năng. Sự phát triển chủ yếu dựa vào số lượng cơ
sở tăng, còn chất lượng hoạt động của từng thành phần kinh tế, từng ngành hàng
vẫn còn nhiều hạn chế.
- Tiềm năng, thế mạnh về vốn, lao động, đất đai, vị trí địa lý, cảnh quan
thiên nhiên... chưa được khai thác đúng mức trong quá trình phát triển kinh tế
nói chung và phát triển ngành dịch vụ nói riêng.
- Ô nhiễm môi trường nước, không khí cũng như mùi hôi kênh rạch ở một
số khu vực chưa được giải quyết là những nguyên nhân làm ảnh hưởng tới sức
khoẻ người dân cũng như sự diện mạo văn minh đô thị. Mặc dù trong thời gian
qua hoạt động bảo vệ môi trường đã được các cấp ngành quan tâm và phương án
xử lý ô nhiễm, tuy vậy mức độ ô nhiễm vẫn còn tồn tại ở một mức nhất định.
2.2. Thực trạng kiểm kê đất đai trên địa bàn phường 24, quận Bình Thạnh,
Thành Phố Hồ Chí Minh
2.2.1. Hệ thống hồ sơ, tài liệu sử dụng trong kiểm kê đất đai
Hồ sơ, tài liệu và số liệu sử dụng trong kiểm kê đất đai tại phường 24,
quận Bình Thạnh được cung cấp Sở Tài Nguyên Và Môi Trường Thành Phố Hồ
Chí Minh, phòng Tài Nguyên Và Môi Trường Quận Bình Thạnh, chi nhánh Văn
Phòng Đăng Ký Đất Đai Quận Bình Thạnh và UBND Phường 24, Quận Bình
Thạnh
Về bản đồ hỗ trợ kiểm kê đất đai:
- Bản đồ địa chính phường 24, quận Bình Thạnh;
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
- Bản đồ kế hoạch sử dụng đất năm 2015 (tham khảo);
- Bản đồ giải thửa 299 tỷ lệ 1:1000 xây dựng năm 1996;
19


Về hồ sơ, sổ sách phục vụ kiểm kê đất đai:
- Sổ địa chính;

- Sổ mục kê;
- Sổ cấp giấy chứng nhận;
Ngoài ra còn có những hồ sơ, số liệu khác sử dụng trong công tác kiểm kê
đất đai như hồ sơ đăng ký biến động đất đai do chi nhánh Văn Phòng Đăng ký
Đất Đai Quận Bình Thạnh cung cấp, hồ sơ, kết quả quy hoạch sử dụng đất giai
đoạn 2011 – 2020 và một số tài liệu khác.
2.2.2. Tiêu chí phân loại đất đai trong kiểm kê đất đai
Chỉ tiêu kiểm kê ở phường 24 ở kỳ kiểm kê đất đai 2014 được thực hiện
dựa trên Luật đất đai 2013 và được cụ thể hóa tại Nghị định 28/2014/TTBTNMT. Trong đó có ba nhóm đất chính được kiểm kê bao gồm:
+ Đất nông nghiệp
+ Đất phi nông nghiệp
+ Đất chưa sử dụng
Trong đó nhóm đất nông nghiệp bao gồm:
- Đất sản xuất nông nghiệp gồm đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây
lâu năm;
- Trong đất trồng cây hàng năm gồm các loại: Đất trồng lúa (gồm đất
chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại và đất trồng lúa nương); đất
trồng cây hàng năm khác (gồm đất bằng trồng cây hàng năm khác và đất nương
rẫy trồng cây hàng năm khác).
- Đất lâm nghiệp gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác.
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
- Đất quốc phòng;
- Đất an ninh;
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức

sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa; đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội; đất
xây dựng cơ sở y tế; đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo; đất xây dựng cơ sở
20