công tác kiểm kê đất đai trên địa bàn phường 14 quận tân bình thành phố hồ chí minh

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
AVT
BĐHTSDĐ
BTNMT
CMĐSDĐ
KKĐĐ
TKĐĐ
TP.HCM
UBND

Chữ viết đầy đủ
Ảnh viễn thám
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất
Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường
Chuyển mục đích sử dụng đất
Kiểm kê đất đai
Thống kê đất đai
Thành phố Hồ Chí Minh
Ủy ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 1.1: Thời điểm nộp báo cáo kiểm kê đất đai các cấp................................... 5
Bảng 2.1: Kết quả kiểm kê đất đai theo mục đích sử dụng đất tại phường 14, quận
Tân Bình năm 2014 ............................................................................................. 24
Bảng 2.2: Kết quả kiểm kê nhóm đất phi nông nghiệp tại phường 14, quận Tân
Bình năm 2014 .................................................................................................... 25
Bảng 2.3: Kết quả kiểm kê đất đai theo đối tượng sử dụng, quản lý đất tại phường
14, quận Tân Bình năm 2014 .............................................................................. 28

Bảng 2.4: Biến động diện tích đất đai phường 14, quận Tân Bình năm 2014 giữa
hai kỳ kiểm kê 2010, 2014 .................................................................................. 30
Bảng 3.1: Kết quả điều tra thực địa các khoanh đất có sự khác nhau về loại đất
giữa ảnh viễn thám và bản đồ hiện trạng sử dụng đất 2014................................ 49
Bảng 3.2: Tổng hợp diện tích các loại đất có sự khác biệt giữa ảnh viễn thám và
bản đồ hiện trạng sử dụng đất sau khi điều tra thực địa...................................... 49
Bảng 3.3: Kết quả kiểm kê đất đai có sử dụng ảnh viễn thám ............................ 50
Bảng 3.4: So sánh kết quả kiểm kê đất đai 2014 với kết quả kiểm kê đất đai có sử
dụng ảnh viễn thám ............................................................................................. 51

DANH MỤC BIỂU ĐỒ - SƠ ĐỒ
Trang
Biểu đồ 2.1: Cơ cấu diện tích đất phi nông nghiệp tại phường 14, quận Tân Bình
năm 2014 ............................................................................................................. 27
Biểu đồ 2.2: Cơ cấu diện tích theo đối tượng và quản lý đất tại phường 14, quận
Tân Bình năm 2014 ............................................................................................. 29
Biểu đồ 3.1: Biến động diện tích các loại đất giữa BĐHTSDĐ 2014 với ảnh viễn
thám 2017 tại phường 14, quận Tân Bình........................................................... 51
Sơ đồ 2.1: Chỉ tiêu kiểm kê đất đai năm 2014 của phường 14, quận Tân Bình . 16
Sơ đồ 2.2: Quy trình thực hiện kiểm kê đất đai của phường 14, quận Tân Bình 20
Sơ đồ 3.1: Quy trình thực hiện kiểm kê đất đai sử dụng ảnh viễn thám............. 39


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Trang
Hình 2.1: Vị trí địa lý phường 14 quận Tân Bình ............................................... 13
Hình 2.2: Bản đồ kết quả điều tra kiểm kê đất đai tại phường 14, quận Tân Bình
năm 2014 ............................................................................................................. 23
Hình 2.3: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 tại phường 14, quận Tân Bình
............................................................................................................................. 33

Hình 3.1: Giao diện phần mềm MicroStation V8i .............................................. 37
Hình 3.2: Giao diện phần mềm Google Earth Pro .............................................. 37
Hình 3.3: Giao diện phần mềm Global Mapper .................................................. 38
Hình 3.4: Giao diện phần mềm Universal Downloader ...................................... 38
Hình 3.5: Hình nền khởi động Global Mapper ................................................... 40
Hình 3.6: Hộp thoại khai báo thông tin cho BĐHTSDĐ ................................... 41
Hình 3.7: Bản đồ hiện trạng trên Global Mapper sau khi khai báo thông số cho
............................................................................................................................. 41
Hình 3.8: Hộp thoại Configuration đặt lại hệ tọa độ cho BĐHTSDĐ ................ 42
Hình 3.9: Hộp thoại Select Export Format ......................................................... 42
Hình 3.10: Bản đồ trên Google Earth.................................................................. 43
Hình 3.11: Hộp thoại đánh dấu vị trí tọa độ........................................................ 43
Hình 3.12: Hộp thoại Universal Maps Downloader đã điền đầy đủ thông số .... 44
Hình 3.13: Hộp thoại Map Combiner ................................................................. 44
Hình 3.14: Ảnh viễn thám trên phần mềm Global Mapper ................................ 45
Hình 3.15: Hộp thoại Configuration đặt lại hệ tọa độ cho ảnh viễn thám ......... 45
Hình 3.16: Hộp thoại Clip sử dụng để cắt ảnh viễn thám trong ArcGis .............. 46
Hình 3.17: Hộp thoại Raster Manager ................................................................ 47
Hình 3.20: Chồng xếp BĐHTSDĐ 2014 lên ảnh viễn thám phường 14, quận Tân
Bình ..................................................................................................................... 47
Hình 3.21: Những khoanh có loại đất khác được khoanh đỏ trên BĐHTSDĐ .. 48
Hình 3.22: Bảng Measure Area thể hiện diện tích loại đất sai khác ................... 48


MỤC LỤC
Trang
Lời cảm ơn...............................................................................................................
Danh mục các chữ viết tắt .......................................................................................
Danh mục bảng, biểu đồ - sơ đồ..............................................................................
Danh mục hình ảnh .................................................................................................

Mục lục ....................................................................................................................
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác kiểm kê đất đai ......................... 1
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu .............................................................. 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 3
5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 3
6. Ý nghĩa của nghiên cứu..................................................................................... 4
7. Kết cấu của luận văn ......................................................................................... 4
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA KIỂM KÊ ĐẤT ĐAI .... 5
1.1. Cơ sở lý luận của kiểm kê đất đai .................................................................. 5
1.1.1. Các khái niệm chung ................................................................................... 5
1.1.2. Vị trí vai trò của kiểm kê đất đai ................................................................. 5
1.1.3. Hệ thống phân loại đất đai .......................................................................... 6
1.1.4. Hình thức thực hiện kiểm kê đất đai ........................................................... 6
1.1.5. Phương pháp kiểm kê đất đai ...................................................................... 6
1.1.6. Khái quát công tác kiểm kê đất đai từ Luật Đất đai 2003 đến nay ............. 7
1.2. Cơ sở pháp lý của kiểm kê đất đai ................................................................. 8
1.2.1. Nguyên tắc kiểm kê đất đai ......................................................................... 9
1.2.2. Trách nhiệm thực hiện kiểm kê đất đai ..................................................... 10
1.2.3. Nội dung thực hiện kiểm kê đất đai .......................................................... 10
1.2.4. Kết quả kiểm kê đất đai ............................................................................. 10
1.2.5. Thẩm quyền phê duyệt và công bố kết quả kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất ................................................................................................. 11
Tiểu kết chương 1 ................................................................................................. 12


CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG KIỂM KÊ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG 14 QUẬN TÂN BÌNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ............... 13
2.1. Khái quát đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn nghiên

cứu ....................................................................................................................... 13
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ..................................................................... 13
2.1.2. Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội .......................................................... 14
2.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................. 14
2.2. Thực trạng kiểm kê đất đai trên địa bàn phường 14 quận Tân Bình thành phố
Hồ Chí Minh........................................................................................................ 15
2.2.1. Hệ thống hồ sơ, tài liệu sử dụng trong kiểm kê đất đai ............................ 15
2.2.2. Tiêu chí phân loại đất đai trong kiểm kê đất đai ....................................... 16
2.2.3. Quy trình thực hiện kiểm kê đất đai (cấp xã) ............................................ 19
2.2.4. Tổ chức thực hiện kiểm kê đất đai (cấp xã) .............................................. 21
2.2.5. Kết quả thực hiện kiểm kê đất đai ............................................................. 22
2.2.6. Các vấn đề tồn tại trong công tác kiểm kê đất đai trên địa bàn phường 14
quận Tân Bình thành phố Hồ Chí Minh .............................................................. 34
Tiểu kết chương 2 ................................................................................................. 35
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀ N THIỆN KIỂM KÊ ĐẤT ĐAI ................ 36
3.1. Giải pháp về pháp lý..................................................................................... 36
3.2. Giải pháp ứng dụng ảnh viễn thám trong kiểm kê đất đai ........................... 36
3.2.1. Ảnh viễn thám và các phần mềm sử dụng trong đề tài ............................. 36
3.2.2. Quá trình thực hiện.................................................................................... 39
3.3. Các giải pháp khác ....................................................................................... 52
Tiểu kết chương 3 ................................................................................................. 53
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 54
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................
PHỤ LỤC ...............................................................................................................


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và có giới hạn về số lượng, có
vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của

con người. Để khai thác tiềm năng thế mạnh của đất đai phục vụ xây dựng và phát
triển kinh tế xã hội của đất nước, đòi hỏi Nhà nước phải quản lý chặt chẽ đất đai,
hướng cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả.
Kiểm kê đất đai là công tác quan trọng để Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên
hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê
và tình hình biến động đất đai, cũng như các đối tượng sử dụng đất giữa hai lần
kiểm kê, làm cơ sở cho việc xây dựng và hoàn thiện chính sách pháp luật về đất
đa. Kiểm kê đất đai là loại hình kiểm kê chuyên ngành nhằm điều tra, đánh giá
đúng thực trạng tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai, lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất các cấp (tỉnh, huyện, xã) làm cơ sở để đề xuất việc xây dựng và
hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai, phục vụ việc lập quy hoạch sử dụng đất,
kế hoạch sử dụng đất, cung cấp kịp thời, đầy đủ những thông tin cần thiết.
Tuy nhiên, công tác kiểm kê đất đai qua các thời kỳ có nhiều sự điều chỉnh,
làm cho kết quả kiểm kê luôn bị biến động không ngừng. Chỉ tiêu kiểm kê cho
các thời kỳ luôn thay đổi, không sát với tình hình thực tế dẫn đến các kết quả kiểm
kê không phản ánh đầy đủ và chính xác tình hình sử dụng đất đai, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất không phản ánh đúng hiện trạng bề mặt sử dụng đất tại thời
điểm kiểm kê đất đai. Từ đó có những đánh giá, kết luận thiếu chính xác về hiện
trạng sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc quản lý và sử dụng đất tại địa phương.
Phường 14, quận Tân Bình đang ngày càng phát triển, dân cư tập trung
ngày càng đông. Vì vậy việc phân bố việc sử dụng đất một cách hợp lý cho tương
lai là việc vô cùng quan trọng. Công tác kiểm kê đất đai là cơ sở để giúp cơ quan
chức năng nắm chắc quỹ đất, sự tăng giảm của các loại đất của địa phương. Qua
đó giúp cho công tác quản lý của địa phương đạt hiệu quả tốt nhất và có những
định hướng, phương án sử dụng đất một cách hợp lý cho tương lai.
Xuất phát từ những lý do trên đề việc nghiên cứu đề tài: “Công tác kiểm
kê đất đai trên địa bàn phường 14 quận Tân Bình thành phố Hồ Chí Minh” là
thực sự cần thiết.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác kiểm kê đất đai
Từ những yêu cầu thực tế của địa phương nói riêng và của cả nước nói

chung về vấn đề quản lý đất đai hiện nay về đất đai. Để thực hiện đề tài “Công tác
kiểm kê đất đai trên địa bàn phường 14 quận Tân Bình” tác giả đã tham khảo một
số công trình đã thực hiện như sau:
Năm 2009, Trần Quốc Khánh đã nghiên cứu nội dung: “Đánh giá tình hình
quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội”, trong
luận văn thạc sĩ khoa học tại trường đại học nông nghiệp Hà Nội. Nội dung đề tài
đề cập đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Long Biên,
1


thành phố Hà Nội, đánh giá tình hình sử dụng các loại đất của quận Long Biên, từ
đó đề xuất một số biện pháp nhằm phát huy những điểm tích cực, hạn chế những
vấn đề còn hạn chế nhằm giúp cơ quan quản lý Nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn
tài nguyên đất. Trong đó số liệu kiểm kê đất đai được thể hiện chi tiết theo diện
tích tự nhiên, hiện trạng từng loại hình sử dụng đất theo đơn vị hành chính 14
phường theo từng nhóm đất chính và theo đối tượng quản lý, sử dụng; kiểm kê
đất đai năm 2005 phân tích cụ thể biến động đất đai giai đoạn 2000–2005 và
nguyên nhân tăng giảm diện tích qua các năm. Tuy nhiên trong đề tài này chỉ giới
thiệu từng nội dung quản lý Nhà nước về đất đai cũng như những kết quả đạt được
của nội dung đó tại địa phương chứ không đề cập riêng, chi tiết cho từng nội dung.
Năm 2011, Nguyễn Nam Hoàn đã nghiên cứu đề tài: “Nâng cao hiệu quả
công tác thống kê, kiểm kê đất đai bằng việc xây dựng giao diện hỗ trợ cho phần
mềm TK05 VERSION 2.1” trong luận văn thạc sĩ nông nghiệp tại trường đại học
nông nghiệp Hà Nội. Nội dung đề tài đề cập đến những nguyên tắc, cách thức
thực hiện cũng như kết quả của công tác thống kê, kiểm kê đất đai. Với sự đóng
góp của công nghệ thông tin hiện nay đối với xã hội cũng như vai trò của công
tác thống kê, kiểm kê đất đai trong quản lý nhà nước về đất đai đề tài tập trung
nghiên cứu về giải pháp công nghệ thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai bằng phần
mềm để nâng cao hiệu quả, khắc phục những khó khăn bằng phương pháp thực
hiện thủ công. Với phần mềm TK05 version 2.1 là một giải pháp công nghệ hiệu

quả để nhập các biểu kiểm kê, phân tích biến động đất đai cũng có cung cấp thông
tin kiểm kê một cách nhanh chóng rút ngắn thời gian so với phương pháp kiểm kê
truyền thống. Có thể nói đây là một giải pháp công nghệ khá hiệu quả để hoàn
thiện tốt hơn cho công tác kiểm kê. Tuy nhiên đề tài này còn hạn chế là để duy trì
hoạt động của phần mềm hiệu quả thì công tác cập nhật số liệu phải được thực
hiện thường xuyên.
Năm 2014, Võ Đức Thắng đã nghiên cứu nội dung: “Phân tích đánh giá
thực trạng sử dụng đất trong mối quan hệ với quy hoạch nông thôn mới phục vụ
quản lý đất đai huyện Đức Hòa, tỉnh Long An”, trong luận văn thạc sĩ khoa học
tại trường đại học Khoa học tự nhiên Hà Nội. Nội dung đề tài đề cập đến cơ sở lý
luận đánh giá hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch nông thôn mới phục vụ đề xuất
sử dụng hợp lý đất đai, phân tích, đánh giá thực trạng sử dụng đất và biến động
đất đai trên địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, mối quan hệ quy hoạch sử
dụng đất và quy hoạch nông thôn mới từ đó đề xuất định hướng sử dụng hợp lý
đất đai cho mục đích quy hoạch nông thôn mới trên địa bàn huyện Đức Hòa, tỉnh
Long . Trong đó số liệu thống kê, kiểm kê đất đai sử dụng là chủ yếu. Các số liệu
kiểm kê của huyện Đức Hòa, tỉnh Đồng Nai được thể hiện chi tiết diện tích đất tự
nhiên, hiện trạng sử dụng đất cũng như cơ cấu sử dụng đất của địa phương. Số
liệu kiểm kê của huyện Đức Hòa tỉnh Đồng Nai trong đề tài nghiên cứu này được
thể hiện qua các năm kiểm kê 2000, 2005, 2010. Từ các số liệu trên là cơ sở cho
việc đánh giá, phân tích những biến động đất đai của địa phương. Tuy nhiên đối
với đề tài này công tác kiểm kê đất đai chỉ là một trong những công tác được tác
giả sử dụng chủ yếu cung cấp số liệu làm cơ sở để đánh giá hiện trạng sử dụng
2


đất chứ không đề cập chi tiết cụ thể về quy trình, phương pháp cũng như giải pháp
để hoàn thiện cho công tác kiểm kê.
Các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập đến phương pháp, quy trình
mang tính thủ tục và các chỉ tiêu loại đất trong kiểm kê đất đai được xác định theo

loại đất đai pháp lý do đó chưa phản ánh đúng hiện trạng bề mặt sử dụng đất. Các
công trình nghiên cứu chưa đề cập giải pháp cụ thể để xử lý kết quả kiểm kê đất
đai không phù hợp, không đúng với hiện trạng sử dụng đất.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
- Nắm được cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý của công tác kiểm kê đất đai.
- Nắm rõ thực trạng công tác kiểm kê đất đai tại địa phương.
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác kiểm kê đất đai.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác kiểm kê đất đai.
- Phân tích thực trạng của công tác kiểm kê đất đai trên địa bàn phường 14,
quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh.
- Giải pháp hoàn thiện công tác kiểm kê đất đai trên địa bàn phường 14,
quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Quỹ đất đai trong phạm vi hành chính của phường 14, quận Tân Bình,
thành phố Hồ Chí Minh gồm các nhóm, các loại đất đai và các loại hình sử dụng
đất đai, được xác định theo các tiêu chí phân loại quy định trong các văn bản pháp
luật ứng với các kỳ kiểm kê đất đai.
- Quy trình kiểm kê đất đai
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Địa bàn phường 14, quận Tân Bình, thành phố Hồ
Chí Minh.
- Phạm vi thời gian: Kỳ kiểm kê đất đai 2014.
- Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu về công tác kiểm kê đất đai
ở cấp xã.
5. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp nghiên cứu có thể được sử dụng để thực hiện luận văn
gồm:

- Phương pháp thu thập và xử lý các tài liệu, số liệu: Thu thập các số liệu
thống kê, kiểm kê, bản đồ hiện trạng sử dụng đất của địa bàn thực hiện. Dựa trên
3


các số liệu thu thập chọn lọc, xử lý để có được những số liệu cần thiết phục vụ
cho đề tài.
- Phương pháp điều tra khảo sát thực địa: Để đánh giá tính chính xác hiện
trạng sử dụng đất, tiến hành điều tra, khoanh vẽ các khoanh đất trên thực địa. Từ
đó là cơ sở đối chiếu giữa bản đồ hiện trạng sử dụng đất với ảnh viễn thám của
khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp thống kê: từ các số liệu thu thập được như các biểu thống
kê cấp xã, báo cáo thuyết minh của địa phương về tình hình sử dụng đất tiến hành
tính toán rút ra các chỉ tiêu cần thiết làm cơ sở để phân tích biến động đất đai,
phân tích hiện trạng sử dụng đất và đề xuất các giải pháp.
- Phương pháp so sánh: So sánh các chỉ tiêu sử dụng đất tại địa phương với
các chỉ tiêu theo quy định của pháp luật, so sánh số liệu kiểm kê đất đai của các
năm với nhau.
- Phương pháp phân tích: Từ những số liệu kiểm kê thực tế qua phân tích
đưa ra nhận định, đánh giá chính xác làm cơ sở cho việc lập quy hoạch trong thời
gian tới.
- Phương pháp bản đồ: Dựa trên bản đồ hiện trạng dạng số trên phần mềm
MicroStation, với ảnh viễn thám để thấy được sự giống và khác nhau của các loại
đất. Thông qua đó đánh giá được những biến động về đất đai của địa phương.
6. Ý nghĩa của nghiên cứu
- Phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất đai tại thời điểm kiểm kê đất đai,
từ đó làm căn cứ cho việc hoạch định chính sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai tại
địa phương.
- Đánh giá được nhu cầu sử dụng đất của địa phương nghiên cứu.
- Nêu ra những vấn đề bất cập liên quan tới công tác kiểm kê từ đó đưa ra

những phướng án để khắc phục.
7. Bố cục của luận văn
Nội dung của luận văn được trình bày trong 50 trang với kết cấu như sau:
- Mở đầu
- Chương 1. Cơ sở lý luận và pháp lý của kiểm kê đất đai
- Chương 2. Thực trạng kiểm kê đất đai trên địa bàn phường 14, quận Tân
Bình, thành phố Hồ Chí Minh
- Chương 3. Giải pháp hoàn thiện công tác kiểm kê đất đai
- Kết luận và kiến nghị

4


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA KIỂM KÊ ĐẤT ĐAI
1.1. Cơ sở lý luận của kiểm kê đất đai
1.1.1. Các khái niệm chung
Theo điều 3, khoản 18 Luật Đất Đai 2013 kiểm kê đất đai là việc Nhà nước
tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện
trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần
kiểm kê.
Theo điều 3, khoản 5 bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự
phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo từng đơn vị hành
chính.
Theo điều 6 Thông tư số 28/2014/ TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về thời điểm thực hiện và nộp báo cáo kết quả kiểm kê đất đai, lập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất: Thời điểm kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng
đất định kỳ 05 năm được tính đến hết ngày 31 tháng 12 của năm có chữ số tận
cùng là 4 và 9. Thời điểm nộp báo cáo kiểm kê đất đai các cấp được thể hiện tại
bảng 1.1:

Bảng 1.1: Thời điểm nộp báo cáo kiểm kê đất đai các cấp
Cấp báo cáo

Thời hạn kiểm kê đất đai

UBND cấp xã

Trước 01/06 năm sau

UBND cấp huyện

Trước 15/07 năm sau

UBND cấp tỉnh

Trước 01/09 năm sau

Bộ TNMT

Trước 01/11 năm sau

1.1.2. Vị trí vai trò của kiểm kê đất đai
Kiểm kê đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà
nước về đất đai được cơ quan có thẩm quyền thực hiện theo các cấp (Khoản 8
Điều 22 Luật đất đai 2013). Kiểm kê đất đai có nhiều vai trò đối với công tác quản
lý Nhà nước về đất đai:
Đánh giá hiện trạng sử dụng đất, xu hướng biến động đất đai làm cơ sở để
quản lý và sử dụng đất hợp lý;
Đánh giá nội dung quản lý Nhà nước về đất đai làm căn cứ lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất;

Cung cấp số liệu phục vụ cho nhu cầu thông tin của các hoạt động kinh tế
- xã hội, quốc phòng, an ninh, nghiên cứu khoa học;
5


Số liệu kiểm kê là cơ sở để đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý đất
đai nhằm khai thác tiết kiệm, hiệu quả và bền vững cho tương lai.
1.1.3. Hệ thống phân loại đất đai
Thực tế quản lý đất đai ở nước ta tồn tại 2 hệ thống phân loại đất đai dựa
trên các nguyên tắc phân loại khác nhau:
Nguyên tắc quan hệ: tập trung nghiên cứu mối quan hệ qua lại giữa các loại
đất đai và những tính chất của hệ thống. Nguyên tắc này được áp dụng cho tập
hợp động và áp dụng trong luật đất đai 1993. Theo luật đât đai 1993: Quỹ đất đai
được phân theo nguyên tắc hệ thống nên được chia thành 6 nhóm: Đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, đất đô thị, đất khu dân cư nông thôn,
đất chưa sử dụng.
Nguyên tắc tương đồng: chỉ chú trọng đến khía cạnh giống nhau về chức
năng nào đó của đất đai. Tức là nhóm các thửa đất có một đặc tính giống nhau
nào đó vào cùng một loại không quan tâm đến mối quan hệ, đến những đặc tính
của hệ thống. Nguyên tắc này áp dụng cho tập hợp tĩnh và áp dụng trong luật đất
đai 2003. Theo luật đất đai 2003: Quỹ đất đai được phân theo nguyên tắc tương đồng
nên được chia thành 3 nhóm chính là nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất
chưa sử dụng.
1.1.4. Hình thức thực hiện kiểm kê đất đai
Trên cơ sở thừa kế Luật Đất Đai 2003, ngoài hình thức kiểm kê đất đai định
kỳ Luật Đất Đai 2013 bổ sung thêm hình thức kiểm kê chuyên đề về đất.
Kiểm kê đất đai định kỳ là hình thức kiểm kê được thực hiện được thực
hiện thường xuyên định kỳ 5 năm một lần, theo nội dung, phương pháp, thời gian
báo cáo đã được quy định thống nhất. Kiểm kê đất đai định kỳ là nột nội dung cần
thiết của quản lý Nhà nước về đất đai để Nhà nước có thể nắm chắc, quản chặt

quỹ đất của mình để đưa ra những chính sách, pháp luật về đất đai một cách hợp
lý.
Kiểm kê chuyên đề về đất được thưc hiện phụ thuộc yêu cầu thực tế mang
tính thời điếm trong quản lý nhà nước về đất đai (theo quyết định của Thủ tướng
Chính phủ hoặc Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường). Kiểm kê đất đai theo
chuyên đề không thực hiện thường xuyên, có kế hoạch và phương pháp riêng được
tiến hành khi cần nghiên cứu sâu về một nội dung nào đó mà trong báo cáo định
kỳ không có. Hình thức kiểm kê bổ sung này góp phần tăng cường sự kiểm soát
chặt chẽ hơn nữa của Nhà nước đối với đất đai.
1.1.5. Phương pháp kiểm kê đất đai
Phương pháp kiểm kê đất đai trực tiếp: là phương pháp sử dụng các số liệu
thu được từ kết quả đo đạc, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, đăng ký đất đai để
hình thành nên số liệu kiểm kê về đất đai. Như vậy, để số liệu kiểm kê theo phương
pháp trực tiếp cần phải có hồ sơ địa chính. Để số liệu kiểm kê đất đai có tính chính
xác cao thì các hồ sơ địa chính này phải được cập nhật thường xuyên từ cấp cơ sở
nên công việc kiểm kê phải được tiến hành trình tự từ cấp xã trở lên. Với phương
6


pháp này hồ sơ địa chính, các số liệu được thống kê từ cấp xã có vai trò khá quan
trọng. Bởi đây là dữ liệu đầu vào, là cơ sở để tiếp tục tổng hợp số liệu ở các cấp
cao hơn.
Phương pháp kiểm kê đất đai gián tiếp: là phương pháp dựa vào nguồn số
liệu trung gian sẵn có để tính toán ra các số liệu kiểm kê đất đai. Các nguồn số
liệu trung gian như các biểu kiểm kê diện tích đất của kỳ trước, căn cứ vào số liệu
biến động của từng loại đất để chỉnh lý số liệu gốc thành số liệu của kỳ báo cáo.
Tuy nhiên, phương pháp kiểm kê đất đai gián tiếp không chính xác và thiếu cơ sở
pháp lý nhưng đây là phương pháp duy nhất được sử dụng để kiểm kê đất đai ở
những nơi chưa đủ điều kiện thành lập bản đồ địa chính. Đây cũng là phương pháp
để xác định các số liệu kiểm kê của một vùng hoặc cả nước mà không cần, hoặc

không có điều kiện tiến hành tuần tự các bước kiểm kê trực tiếp từ cấp cơ sở.
1.1.6. Khái quát công tác kiểm kê đất đai từ Luật Đất đai 2003 đến nay
Kỳ kiểm kê năm 2005
Thực hiện điều 53 của Luật Đất đai năm 2003, Chỉ thị số 28/2004/CT-TTg
ngày 15/7/2004 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ
hiện trạng sử dụng đất năm 2005, Thông tư 28/2004/TT-BTNMT Hướng dẫn
thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất do Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành. Công tác kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ
hiện trạng sử dụng đất năm 2005 được tiến hành đồng loạt trên phạm vi cả nước
theo từng đơn vị hành chính các cấp xã, phường, thị trấn là đơn vị cơ bản thực
hiện kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Đây là kỳ kiểm kê đất
đai đầu tiên thực hiện theo Luật Đất đai năm 2003.
Kết quả kiểm kê đất đai năm 2005 của cả nước như sau: Tổng diện tích tự
nhiên cả nước: 33.121.159 ha. Diện tích đất nông nghiệp là 24.822.560 ha chiếm
75%, diện tích đất phi nông nghiệp là 3.232.715 ha chiếm 10%, diện tích đất chưa
sử dụng và núi đá không có rừng cây là 5.065.884 ha chiếm 15%.
Kỳ kiểm kê năm 2010
Thực hiện điều 53 Luật Đất đai năm 2003 về thống kê đất đai hàng năm và
kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần, ngày 15/5/2009 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành
Chỉ thị 618/CT-TTg v/v kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng
đất năm 2010, Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT. Bộ Tài nguyên và Môi trường
đã chỉ đạo thực hiện công tác kiểm kê đất đai 1/1/2010 và xây dựng bản đồ hiện
trạng sử dụng đất trên địa bàn cả nước với 63 đơn vị hành chính cấp tỉnh, 693 đơn
vị hành chính cấp huyện và 11.076 đơn vị hành chính cấp xã.
Qua kiểm kê cho thấy cả nước có tổng diện tích tự nhiên 33.093.857 ha bao
gồm: đất nông nghiệp 26.100.106 ha chiếm 79%, đất phi nông nghiệp 3.670.186
ha chiếm 11% và đất chưa sử dụng 3.323.512 ha chiếm 10% diện tích tự nhiên.

7

Nhận xét
Cơ sở pháp lý qua các kỳ kiểm kê luôn có sự thay đổi. Ở mỗi kỳ kiểm kê
có những văn bản hướng dẫn cụ thể riêng. Với kỳ kiểm kê năm 2005 và 2010
được thực hiện dưới luật đất đai năm 2003.
Ở hai kỳ kiểm kê 2005, 2010 diện tích được tính bằng phương pháp thủ
công trên bản đồ địa giới hành chính tỷ lệ 1/25.000 – 1/50.000. Diện tích đất của
cả nước cũng có nhiều sự khác biệt còn do một số tỉnh đã phát hiện, xử lý được
nhiều điểm trước đây đã kiểm kê trùng hoặc sót diện tích khu vực ranh giới giữa
các đơn vị hành chính các cấp.
Trong tất cả các năm kiểm kê diện tích đất nông nghiệp vẫn chiếm nhiều
nhất so với tổng diện tích của cả nước trên 50%. Có thể thấy nước ta vẫn là đất
nước với nền nông nghiệp là chủ yếu và là ngành kinh tế chủ lực. Song trong
những năm qua diện tích đất phi nông nghiệp cũng không ngừng gia tăng giúp
đáp ứng được những nhu cầu của xã hội về nơi ở, sản xuất công nghiệp, dịch vụ,
thương mại… Quỹ đất chưa sử dụng cũng giảm đáng kể đó là dấu hiệu cho thấy
quỹ đất quốc gia đang dần được tận dụng nhiều hơn cho những mục đích xã hội,
tránh để đất hoang, đất trống gây lãng phí.
1.2. Cơ sở pháp lý của kiểm kê đất đai
Với vai trò quan trọng của công tác kiểm kê đất đai trong quản lý Nhà nước
về đất đai. Hoạt động thống kê, kiểm kê đất đai của Nhà nước luôn được sự quan
tâm, chỉ đạo thực hiện bằng những văn bản pháp lý cụ thể. Luật đất đai 2013 là
căn cứ đầu tiên và là cơ sở để ban hành các văn bản hướng thi hành.
Cụ thể tại các Điều 22, 32 và 34 Luật đất đai 2013 đã khẳng định thống kê,
kiểm kê đất đai là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai đồng thời
quy định về định kỳ, đơn vị và trách nhiệm thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai.
Với Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Thông tư 28/2014/TT-BTNMT cũng đã có
những hướng dẫn chi tiết công tác thống kê, kiểm kê đất đai.
Thực hiện theo Luật Đất đai 2013 và đánh giá tình hình quản lý, sử dụng
đất đai nhằm quản lý chặt chẽ, sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên, nguồn lực

đất đai cho công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển bền vững. Thủ
tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 21/CT-TTg yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi
trường, các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ và Ủy ban nhân dân
các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức thực hiện kiểm kê đất đai và
lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên phạm vi cả nước theo các quy
định thống nhất. Chỉ thị 21/CT-TTg quy định cụ thể về nội dung kiểm kê đất đai,
lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; giải pháp thực hiện; thời điểm thực hiện và thời
hạn hoàn thành; kinh phí và tổ chức thực hiện công tác kiểm kê đất đai.
Thực hiện Điều 34 của Luật đất đai năm 2013 và Chỉ thị số 21/CT-TTg, Bộ
Tài nguyên và Môi trường ban hành kế hoạch số 02/KH-BTNMT nhằm hướng
dẫn thực hiện kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2014 trên
phạm vi cả nước. Nội dung của kế hoạch số 02/KH-BTNMT quy định rõ thời
8


điểm kiểm kê và thời hạn hoàn thành ở từng cấp; hồ sơ giao nộp kết quả kiểm kê
hiện trạng sử dụng đất năm 2014; kinh phí kiểm kê hiện trạng sử dụng đất năm
2014; kế hoạch tiến hành ở từng cấp. Phần phụ lục của 02/KH-BTNMT quy định
8 biểu mẫu gồm các biểu từ Biểu 01-CT21 đến Biểu 06-CT21 sử dụng để kiểm
kê hiện trạng đất trồng lúa, hiện trạng sử dụng đất của các công ty nông, lâm
nghiệp, ban quản lý rừng và hiện trạng sử dụng đất các khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao…
Bên cạnh đó trong quá trình triển khai thực hiện kiểm kê đất đai ở mỗi địa
phương cũng ban hành thêm một số văn hướng dẫn thực hiện chi tiết để phù hợp
với điều kiện cụ thể của mỗi địa phương. Và các văn bản triển khai này phải bám
sát theo những quy định đã ban hành.
1.2.1. Nguyên tắc kiểm kê đất đai
Nguyên tắc thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất được hướng dẫn tại Điều 4 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT về thống kê,
kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên

và Môi trường ban hành, bao gồm 4 nguyên tắc chính như sau:
Thứ nhất, loại đất, đối tượng sử dụng đất, đối tượng quản lý đất được thống
kê, kiểm kê theo hiện trạng sử dụng tại thời điểm thống kê, kiểm kê.
Trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất nhưng tại thời điểm thống kê, kiểm kê chưa thực hiện theo các quyết
định này thì thống kê, kiểm kê theo hiện trạng đang sử dụng; đồng thời phải thống
kê, kiểm kê riêng theo quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất nhưng chưa thực hiện để theo dõi, quản lý.
Trường hợp mục đích sử dụng đất hiện trạng đã thay đổi khác với mục đích
sử dụng đất trên hồ sơ địa chính thì kiểm kê theo hiện trạng đang sử dụng, đồng
thời kiểm kê thêm các trường hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất đó.
Trường hợp đất đang sử dụng vào nhiều mục đích thì ngoài việc thống kê,
kiểm kê theo mục đích sử dụng chính, còn phải thống kê, kiểm kê thêm các trường
hợp sử dụng đất kết hợp vào các mục đích khác. Mục đích sử dụng đất chính được
xác định theo quy định tại Điều 11 của Luật Đất đai và Điều 3 của Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai.
Thứ hai, số liệu kiểm kê đất đai và bản đồ hiện trạng sử dụng đất được tổng
hợp thống nhất từ bản đồ đã sử dụng để điều tra, khoanh vẽ đối với từng loại đất
của từng loại đối tượng sử dụng đất, đối tượng được Nhà nước giao quản lý đất
(sau đây gọi là bản đồ kết quả điều tra kiểm kê) theo quy định tại Thông tư này.
Thứ ba, số liệu thống kê đất đai được thực hiện trên cơ sở tổng hợp các
trường hợp biến động về sử dụng đất trong năm thống kê từ hồ sơ địa chính và
các hồ sơ, tài liệu khác về đất đai liên quan, có liên hệ với thực tế sử dụng đất, để
chỉnh lý số liệu thống kê, kiểm kê của năm trước.
9


Thứ tư, diện tích các khoanh đất tính trên bản đồ kết quả điều tra kiểm kê
đất đai cấp xã theo đơn vị mét vuông (m2); số liệu diện tích trên các biểu thống

kê, kiểm kê đất đai thể hiện theo đơn vị hécta (ha); được làm tròn số đến hai chữ
số thập phân sau dấu phẩy (0,01 ha) đối với cấp xã; làm tròn số đến một chữ số
thập phân sau dấu phẩy (0,1 ha) đối với cấp huyện và làm tròn số đến 01 ha đối
với cấp tỉnh và cả nước.
1.2.2. Trách nhiệm thực hiện kiểm kê đất đai
Theo khoản 5 điều 34 Luật Đất đai 2013 quy định trách nhiệm thực hiện
kiểm kê đất đai lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất như sau:
Ủy ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc kiểm kê đất đai, lập bản
đồ hiện trạng sử dụng đất của địa phương.
Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện báo cáo Ủy ban nhân dân cấp trên
trực tiếp; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết
quả kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của địa phương.
Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh thực hiện kiểm kê đất quốc phòng, an ninh và gửi báo cáo kết
quả về Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Bộ Tài nguyên và Môi trường tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ và
công bố kết quả kiểm kê đất đai 5 năm của cả nước.
1.2.3 Nội dung thực hiện kiểm kê đất đai
Theo điều 15 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT Nội dung thực hiện kiểm kê
đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất như sau:
Đầu tiên, thu thập các hồ sơ, tài liệu bản đồ, số liệu về quản lý đất đai thực
hiện trong kỳ kiểm kê; hồ sơ kết quả kiểm kê đất đai kỳ trước và kết quả thống kê
hàng năm trong kỳ kiểm kê; chuẩn bị bản đồ phục vụ cho điều tra kiểm kê.
Sau đó tiến hành điều tra, khoanh vẽ hoặc chỉnh lý các khoanh đất theo các
tiêu chí kiểm kê lên bản đồ điều tra kiểm kê; tính diện tích các khoanh đất và lập
Bảng liệt kê danh sách các khoanh đất thống kê, kiểm kê đất đai. Bảng liệt kê
danh sách các khoanh đất thống kê, kiểm kê đất đai thực hiện theo quy định tại
Phụ lục số 03 kèm theo Thông tư này.
Xử lý, tổng hợp số liệu và lập các biểu kiểm kê đất đai theo quy định cho
từng đơn vị hành chính các cấp; xây dựng báo cáo thuyết minh hiện trạng sử

dụng đất.
Từ số liệu đã tổng hợp để phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất, tình
hình biến động đất đai trong kỳ kiểm kê; đề xuất các giải pháp tăng cường về quản
lý nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Và xây dựng báo cáo kết quả kiểm kê đất đai.
1.2.4. Kết quả kiểm kê đất đai
Theo khoản 2 điều 8 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy định về nội
dung báo cáo kết quả kiểm kê đất đai bao gồm:
10


Báo cáo về tình hình tổ chức thực hiện; phương pháp điều tra, thu thập số
liệu kiểm kê đất đai, nguồn gốc số liệu thu thập tại cấp xã và đánh giá độ tin cậy
của số liệu thu thập và số liệu tổng hợp; các thông tin khác có liên quan đến số
liệu; nguồn tài liệu và phương pháp lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
Báo cáo về việc phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất theo các chỉ tiêu
kiểm kê; đánh giá tình hình biến động và phân tích nguyên nhân biến động về sử
dụng đất giữa năm kiểm kê với 02 kỳ kiểm kê gần nhất; đánh giá tình hình thực
hiện kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất trong kỳ kiểm kê đất; tình hình sử
dụng đất theo quyết định được giao đất, được thuê đất, được chuyển mục đích sử
dụng đất; tình hình chuyển mục đích sử dụng đất khác với hồ sơ địa chính; tình
hình tranh chấp địa giới hành chính (nếu có);
Từ đó đề xuất, kiến nghị biện pháp tăng cường quản lý, sử dụng đất đai.
1.2.5. Thẩm quyền phê duyệt và công bố kết quả kiểm kê đất đai, lập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất
Theo điều 8 Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy định trách nhiệm thực
hiện, thẩm quyền phê duyệt và công bố kết quả kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất như sau:
Kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của cấp xã UBND cấp
xã tổ chức thực hiện; công chức địa chính cấp xã có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân
dân cấp xã thực hiện và ký xác nhận các biểu kiểm kê đất đai, bản đồ hiện trạng

sử dụng đất; Chủ tịch UBND cấp xã phê duyệt các biểu kiểm kê, bản đồ hiện trạng
sử dụng đất và báo cáo kết quả kiểm kê đất đai gửi UBND cấp huyện.
Kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của cấp huyện do Phòng
Tài nguyên và Môi trường giúp UBND cấp huyện thực hiện; Trưởng phòng Tài
nguyên và Môi trường ký xác nhận các biểu kiểm kê đất đai, bản đồ hiện trạng sử
dụng đất; Chủ tịch UBND cấp huyện ký duyệt biểu kiểm kê đất đai số 01/TKĐĐ,
bản đồ hiện trạng sử dụng đất và báo cáo kết quả kiểm kê đất đai gửi UBND
cấp tỉnh.
Kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của cấp tỉnh do Sở Tài
nguyên và Môi trường giúp UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện; Giám đốc Sở Tài
nguyên và Môi trường ký xác nhận các biểu kiểm kê đất đai, bản đồ hiện trạng sử
dụng đất; Chủ tịch UBND cấp tỉnh ký duyệt biểu kiểm kê đất đai số 01/TKĐĐ,
bản đồ hiện trạng sử dụng đất và báo cáo kết quả kiểm kê đất đai gửi Bộ Tài
nguyên và Môi trường.
Kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của cả nước do Tổng
cục Quản lý đất đai giúp Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện; Tổng
cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai ký xác nhận các biểu kiểm kê đất đai, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất; Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ký báo cáo
kết quả kiểm kê đất đai trình Thủ tướng Chính phủ, ký quyết định công bố kết quả
kiểm kê đất đai của cả nước.
11


Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để
quyết định việc thuê đơn vị tư vấn thực hiện kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng
sử dụng đất trên phạm vi toàn tỉnh hoặc từng đơn vị hành chính cấp huyện nhằm
bảo đảm yêu cầu chất lượng và thời gian thực hiện ở địa phương theo quy định tại
Thông tư này. Tổng cục Quản lý đất đai được thuê đơn vị tư vấn thực hiện một số
công việc cụ thể trong quá trình thực hiện kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng
sử dụng đất.

Tiểu kết Chương 1
Chương 1 đã khái quát được những cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý của công
tác kiểm kê đất đai.
Cơ sở lý luận của công tác kiểm kê đất đai được xây dựng đầy đủ với các
khái niệm, vị trí vai trò, hệ thống phân loại, hình thức thực hiện, phương pháp
cũng như khái quát về công tác kiểm kê đất đai từ Luật Đất Đai 2003 cho đến nay.
Do đất đai được sử dụng trong nhiều lĩnh vực khác nhau trong xã hội cho
nên các quốc gia trên thế giới nhất thiết phải tiến hành việc phân loại đất, làm căn
cứ định hướng việc sử dụng đất cho phù hợp. Hệ thống phân loại đất ở Việt Nam
tuân theo nguyên tắc quan hệ, nguyên tắc tương đồng ngoài ra còn phân theo loại
đất đai pháp lý, loại đất đai hiện trạng, loại đất đai quy hoạch… Kiểm kê đất đai
gồm kiểm kê đất đai định kỳ và kiểm kê đất đai chuyên đề được thực hiện bằng
hai cách là trực tiếp và gián tiếp. Từ việc khái quát công tác kiểm kê đất đai từ
Luật đất đai 2003 đến nay mà ta thấy được lịch sử phát triển của công tác kiểm kê
đất đai trong qua các kỳ kiểm kê năm 2005, 2010, 2014. Qua đó cho thấy sự khác
biệt giữa các kỳ kiểm kê, với mỗi kỳ là một chính sách khác nhau với những chỉ
tiêu về loại đất, về đối tượng sử dụng, quản lý đất cũng như số liệu kiểm kê cũng
khác nhau.
Cơ sở pháp lý của công tác kiểm kê đất đai được hoàn thiện từng ngày thể
hiện trong cơ chế chính sách pháp luật. Phần cơ sở pháp lý của kiểm kê đất đai
trong Chương 1 đã giới thiệu những nội dung như: nguyên tắc, trách nhiệm thực
hiện, nội dung thực hiện, kết quả thực hiện cũng như thẩm quyền phê duyệt của
công tác kiểm kê đất đai.
Những nguyên tắc, trách nhiệm thực hiện, nội dung thực hiện, kết quả thực
hiện cũng như thẩm quyền phê duyệt của công tác kiểm kê đất đai được thể hiện
đầy đủ trong luật định cũng như các văn bản hướng dẫn. Nắm được những quy
định đó để các ban, ngành, cơ quan Nhà nước có liên quan làm căn cứ, cơ sở để
thực hiện để kết quả kiểm kê đất đai một cách hiệu quả, chất lượng.
Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá trên
hồ sơ địa chính và trên thực tế về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và

tình hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê. Kiểm kê đất đai là một trong
những nhiệm vụ quan trọng được khẳng định và đưa thành một trong những nội
dung nhiệm vụ trong quản lý nhà nước về đất đai. Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý
đã được giới thiệu ở Chương 1 là những nội dung cơ bản về kiểm kê đất đai ở
nước ta nói chung và là tiền đề xây dựng cho nội dung của Chương 2.
12


CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG KIỂM KÊ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG 14 QUẬN TÂN BÌNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
2.1. Khái quát đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn
nghiên cứu
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên

Hình 2.1: Vị trí địa lý phường 14, quận Tân Bình
Về vị trí địa lý: Địa giới hành chính của phường được chia tách theo Nghị
định 130/2003/ NĐ-CP của Chính phủ. Qua đó, ranh giới phường được xác định
như sau:
+ Phía đông bắc: giáp phường 13 theo đường Trường Chinh
+ Phía đông nam: giáp phường 11 và phường 12 theo đường Đồng Đen
+ Phía tây: giáp quận Tân Phú theo đường Âu Cơ
+ Phía nam: giáp phường 10 theo đường Vành đai trong.
Phường được bao bọc bởi các trục lộ chính: Trường Chinh, Âu Cơ, Đồng
Đen

13


Về địa hình: địa hình phường 14 có dạng địa hình đồng bằng tương đối

phẳng, cao trung bình từ 4-5 m so với mực nước biển.
Về khí hậu: có 2 mùa rõ rệt nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận
xích đạo, có nhiệt lượng trung bình và cả lượng mưa trung bình cao. Mùa mưa bắt
đầu từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô bắt đầu từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
Về nhiệt độ: tương đối ổn định, trung bình năm khoảng 26,6oC. Nhiệt độ
trung bình tháng cao nhất là 28,8oC, nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất 24,8oC.
2.1.2. Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội
- Về kinh tế:
+ Người dân sinh sống tại phường 14 quận Tân Bình đại đa số bà con sống
bằng nghề tiểu thủ công nghiệp.
+ Trong những năm gần đây lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ, thương
maị tại địa bàn phường đang ngày càng phát triển.
+ Mức sống bình quân hộ gia đình đạt mức trung bình. Hàng năm hoàn
thành 100% chỉ tiêu pháp lệnh thuế. Tỉ lệ tăng trưởng kinh tế 11% mỗi năm.
- Về văn hóa – giáo dục
+ Phường hiện có 6/8 khu phố đăng ký xây dựng khu phố văn hóa, trong
đó có 3 khu phố (1, 2, 8) được Thành phố công nhận là khu phố văn hóa, các khu
phố còn lại đều đạt khu phố xuất sắc.
+ Phường đăng ký thực hiện 6 tiêu chuẩn xây dựng gia đình văn hóa, kết
quả bình xét đạt 97,3% hộ gia đình văn hóa năm 2004.
+ Phát huy vai trò trách nhiệm của hội khuyến học phường, phổ biến tuyên
truyền luật phổ cập giáo dục tiểu học, luật bảo vệ chăm sóc và giáo dục trẻ em
đảm số trẻ em đến diện tuổi đi học đều được đến trường.
- Về xã hội:
+ Dân số phường trên 28.000 nhân khẩu, có 8 khu phố và 109 tổ dân phố.
+ Đời sống nhân dân ngày càng được nâng cao, tình hình an ninh trật tự ổn
định, cơ sở hạ tầng về trường học, trạm y tế, đường xá cống rãnh được nâng cấp
khang trang, sạch đẹp.
+ Nhân dân tích cực cùng với chính quyền tham gia đẩy lùi các loại tệ nạn
xã hội.

2.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
Phường 14 là một trong những phường trung tâm của quận Tân Bình,
phường có các trục đường chính như Trường Chinh, Đồng Đen và con đường Âu
Cơ giáp ranh với quận Tân Phú là những điều kiện hết sức thuận lợi cho việc đi
lại. Với sự quản lý chuyên nghiệp của cán bộ phường từ khi được thành lập đến
nay, phường đã nhanh chóng ổn định bộ máy nhân sự từ phường đến khu phố, tổ
14


dân phố. Nhân dân trong phường đã từng bước xây dựng địa phương ngày càng
phát triển trên các lĩnh vực như Kinh tế - Xã hội.
Dù là một phường còn khá trẻ chỉ mới được thành lập vào năm 2003
nhưng phường 14, quận Tân Bình đang ngày càng khẳng định vị trí của mình với
mức tăng trưởng kinh tế của của phường vẫn tăng hàng năm, đời sống người dân
được ổn định. Đây là lý do giúp phường thu hút được sự đầu tư phát triển kinh
doanh thương mại, dịch vụ của các thành phần kinh tế cũng như tạo sự yên tâm
cho người dân sinh sống tại phường.
Tuy nhiên sự gia tăng dân số mỗi năm đặt ra những thách thức đặt ra cho
phường như vấn đề về ô nhiễm môi trường, vấn đề dân số, đặc biệt là vấn đề về
việc phân bố quỹ đất của địa phương. Chính vì thế đòi hỏi phường cần có sự phân
chia về quỹ đất của một cách hợp lý, những giải pháp phù hợp về công tác quản
lý, sử dụng đất hiệu quả. Nắm chắc được quỹ đất của địa phương là cơ sở để điểu
chỉnh những biến động, cũng như đưa ra được những giải pháp phát triển toàn
diện, bền vững cho phường trong tương lai.
2.2. Thực trạng kiểm kê đất đai trên địa bàn phường 14 quận Tân Bình
thành phố Hồ Chí Minh
2.2.1. Hệ thống hồ sơ, tài liệu sử dụng trong kiểm kê đất đai
Hồ sơ, tài liệu sử dụng trong kiểm kê đất đai 2014 tại phường 14 quận Tân
Bình thành phố Hồ Chí Minh gồm có:
+ Bản đồ bản đồ địa chính phường đã được chuẩn hóa được cập nhật biến

động tại quận và thành phố;
+ Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010
+ Bản đồ kết quả điều tra kiểm kê đất đai
+ Kết quả kiểm kê đất đai của các tổ chức đang quản lý, sử dụng theo Chỉ
thị 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ
+ Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ
đầu (2011-2015) của phường;
+ Hồ sơ địa giới hành chính thành lập theo chỉ thị 364/CT;
+ Hồ sơ địa chính (sổ mục kê, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai)
+ Hồ sơ về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của
các công trình, dự án có liên quan đến phường, thực hiện trong giai đoạn 20112014;
+ Hệ thống biểu kiểm kê đất đai của xã các năm 2005 và 2010;
+ Hệ thống biểu thống kê đất đai của xã các năm 2011, 2012, 2013;
+ Tài liệu khác có liên quan đến quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn
(hồ sơ thanh tra đất đai, giải quyết vi phạm về đất đai, giải quyết tranh chấp về đất
đai,…)
15


+ Các văn bản hướng dẫn nhằm giúp các địa phương trên địa bàn tỉnh hoàn
thành tốt công tác kiểm kê đất đai.
Các hồ sơ, tài liệu được sử dụng cho kỳ kiểm kê đất đai 2014 của địa
phương khá đầy đủ và mỗi loại hồ sơ, tài liệu này đều hỗ trợ trong việc đưa ra kết
quả kiểm kê đất đai. Nguồn tài liệu của các tài liệu, hồ sơ này được Sở Tài nguyên
và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận
Tân Bình và Ủy ban nhân dân phường 14 cung cấp. Nên nên chất lượng, độ chính
xác và tính pháp lý cao. Vì vậy kết quả có được của kỳ kiểm kê 2014 là đáng tin
cậy.
2.2.2. Tiêu chí phân loại đất đai trong kiểm kê đất đai
Kỳ kiểm kê đất đai 2014 được thực hiện theo điều 10 của Luật đất đai 2013.

Chỉ tiêu kiểm kê đất đai của kỳ kiểm kê 2014 được quy định cụ thể tại các điều 9,
10, 11, 12 của Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT.
Tiêu chí phân loại đất đai trong kỳ kiểm kê 2014 của phường 14, quận Tân
Bình được thể hiện theo sơ đồ 2.1
Chỉ tiêu kiểm kê
đất đai

Theo loại đối tượng sử dụng
đất; loại đối tượng được Nhà
nước giao quản lý đất

Theo mục
đích sử dụng

- Nhóm đất NN

- Loại đối tượng sử dụng đất

- Nhóm đất PNN

- Loại đối tượng được Nhà
nước giao quản lý đất

- Nhóm đất chưa sử dụng

Sơ đồ 2.1: Chỉ tiêu kiểm kê đất đai năm 2014 của phường 14, quận Tân Bình
2.2.2.1 Chỉ tiêu kiểm kê đất đai theo mục đích sử dụng
Chỉ tiêu kiểm kê đất đai theo mục đích sử dụng được chia thành ba nhóm
đất chính bao gồm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm
đất chưa sử dụng. Với mỗi nhóm đất được chia thành các chỉ tiêu nhỏ như sau:

- Nhóm đất nông nghiệp
+ Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm
khác;
16


+ Đất trồng cây lâu năm;
+ Đất rừng sản xuất;
+ Đất rừng phòng hộ;
+ Đất rừng đặc dụng;
+ Đất nuôi trồng thủy sản;
+ Đất làm muối;
+ Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại
nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực
tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật
khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho
mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và
đất trồng hoa, cây cảnh;
- Nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm:
+ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
+ Đất quốc phòng;
+ Đất an ninh;
+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức
sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa; đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội; đất xây
dựng cơ sở y tế; đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo; đất xây dựng cơ sở thể
dục thể thao; đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ; đất xây dựng cơ sở ngoại
giao và đất xây dựng công trình sự nghiệp khác;
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp; đất
cụm công nghiệp; đất khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất

phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây
dựng, làm đồ gốm;
+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông; đất thủy lợi;
đất có di tích lịch sử - văn hóa; đất danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng;
đất khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu
chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải; đất công trình công cộng
khác;
+ Đất cơ sở tôn giáo;
+ Đất cơ sở tín ngưỡng;
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối;
+ Đất có mặt nước chuyên dùng;
+ Đất phi nông nghiệp khác.
17


- Nhóm đất chưa sử dụng gồm đất bằng chưa sử dụng; đất đồi núi chưa sử dụng;
núi đá không có rừng cây.
Riêng đối với các đơn vị hành chính tiếp giáp với biển có thể có thêm chỉ
tiêu đất có mặt nước ven biển (chỉ tiêu quan sát).
2.2.2.2 Chỉ tiêu kiểm kê đất đai theo mục đích sử dụng loại đối tượng sử dụng đất;
loại đối tượng được Nhà nước giao quản lý đất
- Chỉ tiêu thống kê, kiểm kê đất đai về loại đối tượng sử dụng đất bao gồm:
+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
+ Tổ chức trong nước gồm:
Tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và các hợp tác xã;
Cơ quan, đơn vị của Nhà nước gồm cơ quan nhà nước (kể cả Ủy ban nhân
dân cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc phòng, an
ninh;
Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị sự nghiệp do cơ quan có

thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành
lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp
luật;
Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức
khác (không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ
chức kinh tế);
+ Tổ chức nước ngoài gồm:
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu
tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư
nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu
tư;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc
Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức
liên chính phủ;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; doanh nghiệp của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp liên doanh giữa người
Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế, cá nhân trong nước hoặc
doanh nghiệp người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận góp vốn bằng quyền sử
dụng đất của tổ chức, cá nhân trong nước sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
tại Việt Nam;

18


+ Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo gồm:
Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có

cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc
công nhận quyền sử dụng đất, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất để
sử dụng nhằm bảo tồn bản sắc dân tộc, như đất làm đình, đền, miếu, am, từ đường,
nhà thờ họ;
Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,
niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức
tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo.
- Chỉ tiêu thống kê, kiểm kê đất đai về loại đối tượng được Nhà nước giao quản
lý đất bao gồm:
+ Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao quản lý đất gồm các loại:
Đất chưa giao, chưa cho thuê sử dụng; đất xây dựng các công trình công cộng do
Ủy ban nhân dân cấp xã trực tiếp quản lý (công trình giao thông nông thôn, thủy
lợi nội đồng; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm của cấp xã); đất sông, suối
trong nội bộ xã; đất mặt nước chuyên dùng không có người sử dụng; đất nông
nghiệp do Nhà nước thu hồi ở khu vực nông thôn trong các trường hợp quy định
tại Khoản 1 Điều 64, các Điểm a, b, c và d tại Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai;
+ Tổ chức phát triển quỹ đất được Nhà nước giao quản lý đất do Nhà nước
thu hồi theo quy định của pháp luật đất đai;
+ Cộng đồng dân cư và tổ chức khác được Nhà nước giao quản lý đất bao
gồm:
Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao quản lý đối với đất lâm nghiệp để
bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của Luật Bảo vệ và phát triển rừng;
Tổ chức được Nhà nước giao quản lý đối với đất có công trình công cộng
gồm đường giao thông, cầu, cống từ liên xã trở lên; đường giao, hệ thống thoát
nước, đất có mặt nước chuyên dùng trong đô thị; hệ thống công trình thủy lợi, đê,
đập, sông, suối liên xã trở lên; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm do các cấp
huyện, tỉnh quản lý; các đảo chưa có người ở; tổ chức được Nhà nước giao đất để
thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT).
2.2.3. Quy trình thực hiện kiểm kê đất đai (cấp xã)
Công tác kiểm kê đất đai của phường 14, quận Tân Bình được thực hiện

theo quy trình của pháp luật quy định tại điều 22 của Thông tư số 28/2014/TTBTNMT. Và được thể hiện bằng sơ đồ 2.2 như sau:

19


(1)

Xây dựng kế hoạch,
phương án

(2)

Công tác chuẩn bị

Chuẩn bị nhân lực, thiết bị,
tài liệu

- Chọn lọc những hồ sơ có
khả năng sử dụng
- In ấn bản đồ, biểu mẫu

(3)

Rà soát lại địa giới hành
chính của địa phương

Trường hợp có tranh chấp
cần làm việc với UBND
của các đơn vị hành chính
liên quan

(4)

Phổ biến công việc đến cán
bộ, tuyên truyền đến
người dân

(5)

Rà soát, chỉnh lý, cập nhật
thông tin hiện trạng
sử dụng đất

(1)

(2)

Khảo sát, điều tra, đo vẽ
thực địa

Biên tập lại bản đồ

Công tác tổ chức

(3)

Xử lý số liệu

(4)

- Rà soát từ các hồ sơ đã
thu thập
- Thu thập ý kiến để xác
định các khu vực có biến
động trên thực địa.

- Chuyển vẽ, xử lý tiếp
biên, đóng vùng các
khoanh đất dạng số
- Tính diện tích các
khoanh đất
- Lập danh sách khoanh
đất
- Lập các bảng biểu theo
mẫu quy định
- Lập BĐHTSDĐ
- Xây dựng báo cáo
thuyết minh

Kiểm tra, nghiệm thu, hoàn
thiện, in và giao nộp báo
cáo kiểm kê đất đai

Sơ đồ 2.2: Quy trình thực hiện kiểm kê đất đai của phường 14, quận Tân Bình
20