xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận phú nhuận tp hồ chí minh

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Chú giải
UBND
Ủy ban nhân dân
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
CNVPĐKĐĐ
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai
VPĐKĐĐ
Văn phòng Đăng ký đất đai
VPĐKQSDĐ
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ / Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
GCN
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
QSHNO
Quyền sở hữu nhà ở
SDĐ
Sử dụng đất
NVTC
Nghĩa vụ tài chính
UBMTTQ VN
Ủy ban mặt trận Tổ quốc Việt Nam


DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Quy trình xử lý hồ sơ cấp GCN tại quận Phú Nhuận

Trang
37

Bảng 2.2: Tổng hợp kết quả giải quyết hồ sơ cấp GCN lần đầu

47

giai đoạn 2015 – 2016
Bảng 2.3: Tổng hợp tình hình giải quyết hồ sơ đăng ký biến
động đất đai (chuyển nhượng QSDĐ) giai đoạn 2015 - 2016 – 2017

48


DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH
Trang
Sơ đồ 1.1: Quy trình thực hiện đăng ký cấp GCN theo Luật đất đai 2013

19

Sơ đồ 1.2: Quy trình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ theo Luật đất

20

đai 2013
Sơ đồ 2.1: Quy trình đăng ký đất đai thực hiện tại quận Phú Nhuận

27

Sơ đồ 2.2: Quy trình cấp GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ thực
hiện tại quận Phú Nhuận

29

Sơ đồ 2.3: Quy trình đăng ký biến động về QSDĐ (chuyển nhượng
QSDĐ) thực hiện tại quận Phú Nhuận

31

Hình 2.1: Bản đồ hành chính quận Phú Nhuận

23


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất .......................................................................................................................... 3
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu .............................................................. 4
3.1. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................... 4
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ................................................................................. 4

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 5
4.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................. 5
4.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 5
5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 5
6. Ý nghĩa nghiên cứu ........................................................................................... 5
7. Kết cấu của luận văn ......................................................................................... 5
Chương 1:CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ........................................................... 7
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................ 7
1.1.1. Các khái niệm chung ............................................................................... 7
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai .................................. 9
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003
đến nay ............................................................................................................ 10
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai
hiện hành ............................................................................................................. 14
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ ........... 14
1.2.2. Điều kiện đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận ................................. 15
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận ..... 17
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận
............................................................................................................................. 17
Chương 2:THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN PHÚ NHUẬN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........................................................................ 23
2.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng
nhận tại quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh ............................................ 23
2.1.1. Khái quát về quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh ...................... 23

2.1.2. Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ
& TSKGLVĐ trên quận Phú Nhuận thành phố Hồ Chí Minh........................ 26
2.2. Quy trình thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận Phú
Nhuận .................................................................................................................. 27
2.2.1. Quy trình thực hiện đăng ký đất đai ...................................................... 28
2.2.2. Quy trình thực hiện cấp Giấy chứng nhận ............................................ 29
2.3. Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ ..................................................................... 33
2.3.1. Phân loại hồ sơ ...................................................................................... 33
2.3.2. Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ ...... 35
2.3.2.1. Căn cứ pháp lý................................................................................ 35
2.3.2.2. Xử lý hồ sơ ..................................................................................... 38
2.4. Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ .......................................................................................................... 47
Chương 3:GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG
KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN
QUẬN PHÚ NHUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................. 54
3.1. Giải pháp chung ........................................................................................... 54
3.1.1. Giải pháp hoàn thiện chính sách pháp luật về công tác đăng ký cấp
GCN tại quận Phú Nhuận ................................................................................ 54
3.1.2. Tổ chức phối hợp kiểm tra, theo dõi việc áp dụng thủ tục hành chính về
đất đai trên địa bàn. ......................................................................................... 54
3.1.3. Nâng cao chất lượng công tác đăng ký, cấp GCN ................................ 55
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện công tác đăng ký cấp GCN không đủ điều kiện
cấp GCN .......................................................................................................... 57
KẾT LUẬN ........................................................................................................ 59

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống và là sản vật mà tự nhiên ưu ái trao tặng
cho con người. Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai.
Đất đai có vị trí không gian cố định, là tài nguyên có hạn về số lượng, không
thay thế và di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người.
Xét về phương diện kinh tế, Marx đã khái quát được ý nghĩa hết sức quan
trọng của đất đai: “Đất là Mẹ, sức lao động là Cha, sản sinh ra mọi của cải vật
chất”. Câu nói trên mang ý nghĩa nếu không có sự tồn tại của Mẹ (đất), Cha (sức
lao động của con người) thì mọi của cải vật chất trên thế giới đều không tồn tại.
Đất đai là điều kiện lao động và là điều kiện ban đầu của mọi sự việc. Do đó,
con người đã xem đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được
và một quá trình lao động sản xuất được hình thành từ đó.
Mỗi quốc gia bao giờ cũng gắn liền với một vùng lãnh thổ xác định, đó
chính là tài sản đầu tiên cũng là quý giá nhất của quốc gia đó trong quá trình tồn
tại và phát triển đất nước. Đất đai không chỉ là tài nguyên thiên nhiên mà nếu có
một công cụ để quản lý, khai thác và sử dụng một cách hợp lý sẽ tạo thành một
nguồn nội lực dồi dào nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Thực tế cho
thấy, Nhà nước đã tập trung nghiên cứu và cho ra đời công cụ quản lý nhằm
khai thác nguồn vốn này, đó là các quy định về việc thu các loại thuế từ đất, là
nguồn thu lớn, cơ bản của ngân sách nhà nước.
Xét đến phương diện chính trị - xã hội, đất đai là yếu tố quan trọng nhằm
xác định vùng lãnh thổ và chủ quyền riêng của mỗi quốc gia. Việc xác định, duy
trì ranh giới giữa các quốc gia (biên giới) là nền tảng để xác lập mối quan hệ
giữa các quốc gia, phải tuân theo pháp luật quốc tế. Bảo vệ đất đai chính là bảo
vệ lãnh thổ, chủ quyền quốc gia bởi đất đai là thứ mà nhân dân qua nhiều thế hệ
đã đấu tranh mới có thể tạo lập, giữ gìn cho đến ngày nay.
Đất đai không đơn thuần là tài nguyên có giá trị sử dụng mà là tài sản có

giá trị lớn. Đất đai là hàng hóa và là một mặt hàng đem lại lợi nhuận cao cho các
nhà đầu tư. Hiện nay thị trường bất động sản đang rất phát triển, đất đai ngày
càng có giá trị kinh tế cao.
Nhà nước đã ngày càng quan tâm sâu sắc hơn đến quyền lợi hợp pháp của
người sử dụng đất nói riêng và công tác đăng ký cấp Giấy chúng nhận nói chung
nên đã có rất nhiều văn bản pháp luật quy định về công tác này được ban hành
và phát huy tính hiệu quả. Nhưng xét chung tính hiệu quả ấy vẫn chưa cao.
Theo điều 53 Hiến pháp năm 2013, đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các
tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tuy nhiên, Nhà nước
1


không trực tiếp sử dụng và khai thác mà chủ yếu giao cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân trong và ngoài nước sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho
thuê đất,... Để đảm bảo việc sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, có
hiệu quả cao và đồng thời để công tác quản lý đất đai chặt chẽ, đảm bảo quyền
lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành công tác đăng ký đất
đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý và
được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện
bởi tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai.
Với giá trị mà đất đai đã tạo ra nên vai trò của việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vô
cùng quan trọng, là nhiệm vụ hàng đầu của Nhà nước trong việc luôn đổi mới,
cập nhật các quy định pháp luật về đất đai phù hợp với sự phát triển của địa

phương nói riêng và của cả nước nói chung.
Để thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận thì người sử dụng đất phải
tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng.
Thông qua việc đăng ký đất đai sẽ xác lập mối quan hệ pháp lý chính thức về
quyền sử dụng đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ
sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận.
Đất nước Việt Nam đã trải qua nhiều thời kỳ xây dựng và bảo về Tổ quốc,
nên pháp luật về công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận cũng theo đó có nhiều
thay đổi. Đến Luật đất đai 2003 cơ bản đã phần nào hoàn thiện hệ thống đăng ký
cấp Giấy chứng nhận nhưng chỉ đề cập đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất khi đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
theo quy định pháp luật về đăng ký bất động sản. Đến Luật số 38/2009/QH12
sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai 2003 mới thống nhất việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất.
Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm
xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đồng thời qua việc cấp Giấy
chứng nhận, nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất đai của
quốc gia. Nếu việc cấp Giấy chứng nhận tiến hành chậm hoặc không đúng sẽ
làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất của Nhà nước và làm
thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, còn ảnh hưởng trực tiếp tới quyền và lợi
ích hợp pháp của người SDĐ, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động
nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất.

2


Về nguồn gốc, người sử dụng đất có được đất đai theo nhiều cách khác

nhau như: do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không
phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó
khăn. Để công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận được thực hiện đúng thời gian
quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại
thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết đăng ký cấp Giấy chứng nhận phải
thực hiện nghiêm túc và ngày càng hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai để
phù hợp với thực tế.
Thực tế, công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận còn nhiều yếu kém, bất
cập chủ yếu là do luật đất đai sửa đổi, bổ sung nhiều lần, liên tục và được nhiều
cơ quan ban hành nên việc cập nhật, vận dụng của các đơn vị hành chính địa
phương chưa kịp thời, còn do trách nhiệm, bổn phận của hệ thống đăng ký.
Ngoài ra, pháp luật về đất đai quy định việc cấp Giấy chứng nhận phải kết hợp
với pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về bảo vệ và phát triển
rừng nên vận hành còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo. Còn một số khó khăn khác
như tài chính, nhân lực, công nghệ thông tin, …
Chính vì vậy, việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại quận Phú Nhuận thành phố Hồ Chí Minh ” là thực sự cần
thiết nhằm rà soát thực trạng về tình hình công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận
tại địa phương dựa trên các quy định pháp luật về đất đai.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
- Đồ án tốt nghiệp đại học trường đại học Tài nguyên và Môi trường Hà
Nội năm 2014 do sinh viên Trần Thị Mỹ Linh thực hiện với đề tài “Đánh giá
tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức thành phố Hà Nội”.
Đồ án tốt nghiệp đã khái quát về GCN, đăng ký QSDĐ và vai trò của
GCN; cơ sở pháp lý về GCN và đăng ký cấp GCN. Đồ án đã có cái nhìn rộng
lớn về công tác đăng ký cấp GCN trên phương diện vĩ mô (trên thế giới) cũng

như vi mô (tại Việt Nam qua các thời kỳ). Cụ thể, đồ án khái quát tình hình quản
lý và sử dụng đất, trình tự thủ tục đăng ký cấp GCN và kết quả thực hiện đăng
ký cấp GCN tại huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội. Từ đó đánh giá và đề xuất
giải pháp công tác đăng ký cấp GCN tại huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.
- Luận văn thạc sĩ luật học trường đại học Quốc gia Hà Nội năm 2014 do
Phạm Thị Thảo thực hiện với đề tài “Thực thi pháp luật về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội”.
Luận văn giúp hiểu được bản chất pháp lý của pháp luật về cấp GCN, từ
đó rút ra được cơ sở của việc xây dựng pháp luật về cấp GCN và các yếu tố chi
phối pháp luật về cấp GCN, tham khảo về việc xây dựng và thực thi pháp luật về
cấp GCN của một số nước trên thế giới để gợi mở cho Việt Nam hoàn thiện
3


pháp luật về cấp GCN; làm rõ thực trạng pháp luật về cấp GCN trên quận Tây
Hồ, thành phố Hà Nội, qua đó chỉ ra những mặt hoàn thiện về chính sách pháp
luật của Luật đất đai 2013; chỉ ra được những hạn chế, bất cập trong quá trình tổ
chức, thi hành pháp luật cấp GCN, đặt ra những yêu cầu hoàn thiện pháp luật về
cấp GCN từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCN và một số
giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp GCN.
- Luận văn thạc sĩ luật học trường đại học Quốc gia Hà Nội năm 2013 do
Nguyễn Thị Minh thực hiện với đề tài “Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá nhân”.
Bài luận văn đã khái quát về khái niệm, đặc điểm của GCN, mục đích và
ý nghĩa của việc cấp GCN, chỉ rõ được sự khác nhau cơ bản giữa công nhận
quyền sử dụng đất với cấp GCN từ đó nhận diện một cách sâu sắc từ góc độ
quản lí nhà nước về đất đai, góc độ quyền lợi của người SDĐ để lí giải về tính
tất yếu khách quan của hoạt động cấp GCN; quá trình hình thành và phát triển
của pháp luật về cấp GCN được nhìn nhận và đánh giá một cách toàn diện, đầy

đủ; khái quát các nội dung cụ thể của pháp luật về cấp GCN; bài luận đã phân
tích thực trạng về cấp GCN để làm rõ những tồn tại, bất cập trong quá trình thực
hiện cấp giấy chứng nhận; tuy pháp luật về vấn đề này còn có những bất cập
nhưng chúng có xu hướng ngày càng thông thoáng, phù hợp hơn với yêu cầu
của thực tế cuộc sống và kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp giấy
chứng nhận
Các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải quyết các vấn đề về
chính sách, nguyên tắc, phương pháp và căn cứ pháp lý nói chung, còn việc xử
lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận cụ thể thì chưa được làm rõ
để thấy được những khó khăn mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp phải tại địa phương.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
- Xác định cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý của đăng ký, cấp GCN theo
pháp luật đất đai hiện hành
- Tổng hợp, phân loại và xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy
chứng nhận
- Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận
- Đề xuất giải pháp từ những khó khăn thực tế trong công tác xử lý hồ sơ
trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận

4


4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thẩm quyền của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai.
- Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, người sử dụng đất quy định tại

điều 5 Luật đất đai 2013
- Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp Giấy
chứng nhận.
- Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài thực hiện tại quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh trong giai
đoạn từ năm 2015 đến quý 01 năm 2017 với nội dung nghiên cứu về xử lý hồ sơ
trong công tác đăng ký, cấp GCN lần đầu và đăng ký biến động đất đai (chuyển
nhượng QSDĐ) cho hộ gia đình, cá nhân.
5. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, tôi sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp thu thập thông tin: thu thập số liệu về tình hình cấp GCN
tại quận Phú Nhuận trong giai đoạn từ năm 2015 đến quý 01 năm 2017; báo cáo
kết quả thực hiện năm; quy trình thực hiện đăng ký, cấp GCN tại thành phố Hồ
Chí Minh; các bài luận văn thạc sỹ, luận văn tốt nghiệp đại học với nội dung
nghiên cứu có liên quan đến vấn đề đăng ký, cấp GCN. Các tài liệu trên được
thu thập tại CNVPĐKĐĐ quận Phú Nhuận, mạng internet;
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: trên cơ sở Luật đất đai 2003 và 2013,
phân tích sự khác nhau về quy định đăng ký, cấp GCN; phân tích thực trạng
công tác đăng ký, cấp GCN tại địa phương qua các thông tin đã thu thập; từ đó
tổng hợp lại các vấn đề trên rút ra nhận xét.
6. Ý nghĩa nghiên cứu
- Tiếp cận một cách trực tiếp về công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy
chứng nhận để hiểu và thấy được các vướng mắc trong công tác này.
- Qua các vướng mắc còn tồn tại, vận dụng các quy định pháp luật về đất
đai đề xuất các giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận,
đảm bảo việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cũng như công
tác quản lý đất đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục gồm

ba nội dung chính được phân bố thành ba chương:
- Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của đăng ký cấp GCN.
5


- Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp GCN tại quận Phú Nhuận
thành phố Hồ Chí Minh
- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký GCN tại
địa bàn quận Phú Nhuận thành phố Hồ Chí Minh

6


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Các khái niệm chung
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung
là đăng ký đất đai) là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (theo khoản 15 điều 3 Luật đất đai
2013).
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực
hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (theo khoản 1 điều 95 Luật đất đai 2013).
Theo luật đất đai 2013, đăng ký đất đai là việc người SDĐ kê khai, đăng
ký về hiện trạng cũng như ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, QSHNO &

TSKGLVĐ. Đăng ký đất đai bao gồm hai hình thức: đăng ký lần đầu và đăng ký
biến động. Cụ thể, hai hình thức đó được quy định như sau:
Đăng ký lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng
pháp lý về QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ và quyền quản lý đất đối với một
thửa đất vào hồ sơ địa chính (theo khoản 2 điều 3 Thông tư số 24/2014/TTBTNMT). Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp quy định tại
khoản 3 điều 95 luật đất đai 2013.
Đăng ký biến động là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về
một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của
pháp luật (theo khoản 3 điều 3 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT). Đăng ký biến
động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN hoặc đã đăng ký mà
có các thay đổi quy định tại khoản 4 điều 95 luật đất đai 2013
- GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ: là chứng thư pháp lý để Nhà nước
xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu
tài sản khác gắn liền với đất (theo khoản 16 điều 3 Luật đất đai 2013). Qua khái
niệm trên, có thể hiểu về GCN như sau:
Một: “GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ là chứng thư pháp lý”. Vậy
GCN là giấy tờ có giá trị pháp lý để chứng minh QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ
hợp pháp cho người có quyền. Từ đó người SDĐ có quyền đầu tư, khai thác từ
việc SDĐ, thực hiện các giao dịch dân sự.
7


Hai: “Nhà nước xác nhận QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ hợp pháp”. Là
việc Nhà nước trao QSDĐ cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có
nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; trao QSHNO &TSKGLVĐ
cho chủ sở hữu hợp pháp.
- Quyền SDĐ và nghĩa vụ của người SDĐ: bao gồm các quy định pháp
luật quy định về quyền và nghĩa vụ đối với thửa đất ứng với một diện tích xác
định mà người SDĐ phải thực hiện nghĩa vụ đối với người SDĐ thì được hưởng

các quyền lợi của người SDĐ. Cụ thể, Luật đất đai 2013 quy định các quyền và
nghĩa của người SDĐ sau:
+ Quyền SDĐ và nghĩa vụ chung:
Bao gồm các quyền chung của người SDĐ quy định tại điều 166 Luật đất
đai 2013 và nghĩa vụ chung của người SDĐ quy định tại điều 170 Luật đất đai
2013.
Có sự thay đổi qua lại về quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất. Trước đây quyền này được quy định chung với quyền giao dịch dân sự. Sự
phân bổ lại giúp hiểu rõ, phân biệt rõ ràng giữa các quyền, quyền giao dịch dân
sự được thực hiện theo sự thỏa thuận giữa các bên còn quyền được bồi thường
lại liên quan đến Nhà nước.
+ Quyền SDĐ của nhóm người SDĐ có chung QSDĐ:
Lần đầu tiên Luật đất đai quy định thuật ngữ nhóm người SDĐ, thành
viên của nhóm người SDĐ bao gồm hộ gia đình, cá nhân hoặc có thành viên là
tổ chức kinh tế. QSDĐ của nhóm người SDĐ được quy định tại khoản 2 điều
167 Luật đất đai 2013. Quy định đã mở rộng hơn, đáp ứng được nhu cầu thực tế
của người SDĐ.
+ Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề:
Đây cũng là điểm mới của Luật đất đai quy định về quyền sử dụng hạn
chế đối với thửa đất liền kề được quy định tại điều 171 Luật đất đai 2013.
Về quyền này quy định về việc SDĐ trong lòng đất (như cấp thoát nước,
...) cũng như phần không gian trên thửa đất (như đường dây điện, …) một cách
hợp lý tránh xâm phạm đến các thửa đất liền kề.
+ Quyền giao dịch dân sự:
Đây là quyền phổ biến và được sử dụng rộng rãi nhất, bao gồm các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,
góp vốn quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1 điều 167 Luật đất đai
2013.
- Ngoài những quyền QSDĐ của người SDĐ nói chung trên, Luật đất đai
2013 kế thừa và phát huy các quy định về QSDĐ cụ thể đối với từng đối tượng

SDĐ (điều 5 Luật đất đai 2013):
+ Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân SDĐ được quy định tại
điều 179 Luật đất đai 2013.
8


Điểm mới trong quyền này là người SDĐ có quyền đầu tư trên đất hoặc
cho chủ đầu tư dư án thuê QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án trong
trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án.
+ Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng
đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc thuê đất được quy định tại điều 180 Luật đất đai 2013
+ Quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất
được quy định tại điều 180 Luật đất đai 2013
+ Quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
được quy định tại điều 182 Luật đất đai 2013
+ Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quy
định tại khoản 1, 2, 3, 5 điều 183; điều 185; 186; 187 Luật đất đai 2013
+ Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng
đất được quy định tại khoản 2, 3, 4, 5 điều 183; điều 184; 185;187 Luật đất đai
2013
+ Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất được quy định tại điều 173
đến 178 Luật đất đai 2013
- Thẩm quyền cấp GCN (theo điều 105 Luật đất đai 2013 và khoản 22
điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP):
+ UBND cấp tỉnh cấp GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ cho tổ chức,
cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao. UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho Sở TN&MT cấp GCN QSDĐ,
QSHNO & TSKGLVĐ.

+ Sở TN&MT ủy quyền cho VPĐKĐĐ cấp GCN đối với các trường hợp
thuộc thẩm quyền cấp của Sở.
+ UBND cấp huyện cấp GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ cho hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở
hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
+ Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do Sở TN&MT thực
hiện theo quy định của Chính phủ.
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai
- Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai

9


Vị trí: là thủ tục hành chính về đất đai và là 01 trong 15 nội dung quản lý
Nhà nước về đất đai. Đây là thủ tục quan trọng và là nền tảng để thực hiện các
nội dung quản lý nhà nước về đất đai khác.
Vai trò: Nhà nước xác nhận quyền của người SDĐ đối với thửa đất, tài
sản do mình sử dụng; bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu; điều kiện đảm bảo để Nhà nước nắm chắc và quản lý
chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, đảm bảo đất đai sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và
đạt hiệu quả cao;
- Vị trí và vai trò của cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
Vị trí: là 01 trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
Vai trò: xác lập mối quan hệ giữa người SDĐ và Nhà nước trong việc
quản lý, sử dụng đất và tài sản. GCN là cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của người SDĐ khi xảy ra tranh chấp, khiếu nại. Khi đã có
GCN người SDĐ có thể đầu tư, nâng cao giá trị thửa đất, tài sản mà không lo lắng
về việc tranh chấp, ảnh hưởng đến việc đầu tư của mình. Ngăn chặn các trường
hợp mua bán giấy tay, mua bán khi chưa có GCN.
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003
đến nay
Để đáp ứng yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai trong thời kỳ công
nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn
luật được ban hành có những quy định giải quyết những bất cập trước đó, thiết
lập mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất theo “chiều dọc” mà còn
xác lập mối quan hệ theo “chiều ngang” giữa những người SDĐ với nhau. Ngoài
ra, vẫn còn nhiều tồn tại, vướng mắc về đăng ký QSDĐ, cấp GCN QSDĐ. Luật
đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn luật ra đời đã khắc phục, giải quyết
những tồn tại, hạn chế trong quá trình thi hành Luật đất đai 2003. Qua đó, công
tác đăng ký, cấp GCN cũng đã có nhiều thay đổi theo hướng hoàn thiện, cụ thể
hóa hơn. Cụ thể, những điểm mới về đăng ký đất đai, cấp GCN của Luật đất đai
2013 là:
- Đăng ký đất đai: sửa đổi thuật ngữ từ Đăng ký quyền sử dụng đất thành
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đăng ký đất đai) để phù
hợp với phạm vi đăng ký đối với mọi thửa đất để Nhà nước quản lý (đăng ký cả
với người sử dụng và người quản lý đất, kể cả thửa hợp pháp và chưa hợp pháp).
+ Về phạm vi đăng ký: việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp sử
dụng đất (kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay
các trường hợp được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất.
+ Về mục đích đăng ký: việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp lý
về QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ và quyền quản lý đất đối với một thửa đất
vào hồ sơ địa chính” (theo khoản 15 điều 3 Luật đất đai 2013) chứ không phải
bó hẹp trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập
10

quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (theo khoản 19 điều 3 Luật đất đai
2003).
+ Về tính bắt buộc khi thực hiện đăng ký: Luật đất đai 2013 quy định
đăng ký đất đai là bắt buộc, cụ thể là bắt buộc đối với mọi đối tượng SDĐ tại
Điều 5 và được giao đất để quản lý tại Điều 8. Chỉ riêng trường hợp đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo yêu cầu
của chủ sở hữu (theo khoản 1 điều 95 Luật đất đai 2013).
+ Bổ sung quy định về hình thức đăng ký điện tử, hồ sơ địa chính dạng số
và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy (theo khoản 2
điều 95 Luật đất đai 2013).
+ Bổ sung các trường hợp đăng ký lần đầu (theo khoản 3 điều 95 Luật đất
đai 2013); cụ thể là thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký, thửa đất được giao

để quản lý mà chưa đăng ký, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký
+ Bổ sung thêm các trường hợp về đăng ký biến động; cụ thể là điểm c, g,
h, i, k, l khoản 4 điều 95 Luật đất đai 2013.
+ Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký đất đai: cụ thể các
trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4
Điều 95 Luật đất đai 2013 thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có
biến động, người SDĐ phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp
thừa kế QSDĐ thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong
QSDĐ là di sản thừa kế (theo khoản 6 điều 95 Luật đất đai 2013).
+ Bổ sung quy định về thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký đất đai là
tại thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
- Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai:
Sửa đổi về địa điểm nộp hồ sơ từ VPĐKQSDĐ thành UBND cấp
phường/xã/trị trấn hoặc VPĐKĐĐ
Bổ sung trình tự, thủ tục đăng ký đất đai mà Luật đất đai 2003 chưa quy
định cụ thể về vấn đề này gây khó khăn trong việc thực hiện.

- Cấp GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ:
+ Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân có các loại giấy tờ theo quy định:
Sửa đổi các quy định về việc “UBND cấp xã xác nhận không có tranh
chấp” (Luật đất đai 2003) thành “không có tranh chấp”. Điều này giúp giảm bớt
tình trạng lợi dụng thẩm quyền xác nhận để gây khó khăn, phiền hà, cản trở việc
cấp GCN.
Bãi bỏ quy định của Luật đất đai 2003 về hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ
có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó
khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là
người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp GCN QSDĐ và
không phải nộp tiền sử dụng đất.
11


Bổ sung quy định các loại giấy tờ khác được Chính phủ quy định chi tiết.
+ Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân không có các loại giấy tờ theo quy
định:
Được cụ thể hóa thành một điều luật riêng (điều 101 Luật đất đai 2013).
Nới rộng quy định về thời gian. Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân SDĐ ổn định
từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (thay cho trước ngày 15 tháng 10 năm 1993)
và bổ sung quy định không vi phạm pháp luật về đất đai. Điều này tạo điều kiện
cho người SDĐ có thể đăng ký, cấp GCN trong trường hợp này.
Bổ sung quy định hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ trước ngày 01 tháng 7
năm 2014 có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế
- xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay
được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã SDĐ ổn định, không có
tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ.
+ Bổ sung quy định cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất:

được cấp GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ tại thời điểm cấp GCN và được
thực hiện theo quy định của Chính phủ
+ Thẩm quyền cấp GCN: việc ủy quyền cho Sở TN&MT cấp GCN có
thay đổi như sau:
Bổ sung các trường địa phương đã thành lập VPĐKĐĐ và chưa thành lập
VPĐKĐĐ
Đối với địa phương đã thành lập VPĐKĐĐ: Sở TN&MT cấp GCN cho
người SDĐ thực hiện các quyền mà phải cấp mới GCN và cấp đổi, cấp lại GCN.
Đối với địa phương chưa thành lập VPĐKĐĐ: thì Sở TN&MT cấp GCN
cho đối tượng thuộc thẩm quyền cấp GCN của UBND cấp tỉnh.
- Trình tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ:
Bổ sung thành phần hồ sơ nộp có các loại giấy tờ về QSHNO. Ngoài ra,
đa dạng hóa thành phần hồ sơ theo điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT.
Luật đất đai 2013 quy định cụ thể trách nhiệm của UBND cấp xã là tiên
phong trong việc xác nhận QSDĐ, QSHNO tại địa phương bởi UBND xã hiểu
rõ, nắm bắt được tình hình thực tế tại địa phương.
Việc niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ đủ điều kiện cấp GCN
chưa thống nhất tại địa phương là phường hoặc xã. Luật đất đai 2013 đã thống
nhất việc niêm yết đươc thực hiện tại trụ sở UBND cấp xã/phường/thị trấn và
khu dân cư nơi có đất, giúp người dân xung quanh nắm bắt được tình hình cấp
GCN nếu có tranh chấp, khiếu nại sẽ giải quyết từ ban đầu tránh trường hợp khi
có GCN mới phát sinh tranh chấp, khiếu nại.

12


Bổ sung quy định lấy ý kiến của cơ quan quản lý Nhà nước về tài sản
trong trường hợp cần thiết do Luật đất đai 2003 chưa có quy định cụ thể về công
nhận QSHNO. Điều này giúp CNVPĐKĐĐ có cơ sở để công nhận QSHNO.
Bổ sung quy định về cơ sở dữ liệu đất đai. Cơ sở dữ liệu đất đai giúp cập

nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất và quản lý thông tin qua phương
tiện điện tử, ngoài ra có thể truy cập, khai thác, cập nhật thông tin thửa đất để
quản lý một cách tốt hơn.
Rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục cấp GCN còn 30 ngày so với 55 ngày
(không kể thời gian niêm yết và thời gian người SDĐ thực hiện NVTC). Điều
này tạo điều kiện thuận lợi cho người SDĐ đăng ký, cấp GCN được thực hiện
nhanh chóng, tranh phiền hà, mất thời gian.
Quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, liên thông giữa
các cơ quan trong giải quyết thủ tục về cấp GCN. Qua đó quy trình cấp GCN
được thực hiện thống nhất hơn, rõ ràng hơn.
- Giấy chứng nhận:
Qua thời kỳ Luật đất đai 2003 – 2013, các loại GCN thể hiện QSDĐ,
QSHNO & TSKGLVĐ cũng đã có nhiều chuyển biến, thay đổi theo chiều
hướng hoàn thiện, thống nhất trên cả nước.
Cụ thể, Luật Đất đai 2003 quy định về GCN QSDĐ có nội dung đề cập
rộng hơn so với các khái niệm trong các văn bản pháp luật trước đó. Theo đó,
GCN QSDĐ cấp cho người SDĐ chỉ hợp pháp khi chúng được cấp bởi cơ quan
nhà nước có thẩm quyền và là cơ sở pháp lý để công nhận QSDĐ hợp pháp.
GCN QSDĐ là căn cứ pháp lý để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho
người SDĐ. Tuy nhiên quy định này mới chỉ dừng lại ở việc công nhận QSDĐ
hợp pháp; còn trong quá trình khai thác, sử dụng đất, những công sức, đầu tư, ,
những thành quả lao động của người SDĐ tạo ra như: nhà ở và các tài sản khác
gắn liền với đất có được Nhà nước công nhận đồng thời với QSDĐ hay không
thì chưa được đề cập.
Do đó quyền lợi của người có QSDĐ và tài sản gắn liền với đất chưa
được xác lập rõ ràng. Cùng với đó, sự ra đời của Luật Nhà ở 2005 về việc ghi
nhận và xác lập quyền sở hữu nhà ở cho người có quyền sở hữu nhà ở đã tạo nên
những sự chồng chéo và mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở trong việc
cấp GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ. Thực tế đó cũng là nguyên nhân của
nhiều tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng mà việc giải quyết chúng rất thiếu những

cơ sở pháp lý để điều chỉnh. Trước thực trạng đó, Chính Phủ đã ban hành Nghị
định số 88/2009/NĐ-CP để khắc phục những mâu thuẫn và không thống nhất
nêu trên, theo đó, thống nhất việc cấp GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ. Tuy
nhiên, trong Nghị định này này lại không đưa ra khái niệm về GCN QSDĐ,
QSHNO & TSKGLVĐ.
Trước thực tế trên, để đảm bảo tính thống nhất về giá trị của GCN, cũng
nhằm đảm bảo lợi ích thiết thực cho người SDĐ không chỉ là quyền lợi hợp
13


pháp về mảnh đất mà còn bao gồm cả những tài sản được tạo ra trên đất. Luật
đất đai năm 2013 ra đời đã sửa đổi, chỉnh sửa lại khái niệm về GCN QSDĐ,
QSHNO & TSKGLVĐ theo hướng toàn diện và bao quát, đầy đủ hơn. Theo
đó:“ GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ là chứng thư pháp lý để Nhà nước
xác nhận QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ hợp pháp của người có QSDĐ,
QSHNO & TSKGLVĐ”. Với khái niệm này, một mặt chỉ rõ giá trị của GCN đó
là cơ sở, là căn cứ để xác lập QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ; đồng thời xác
định, nhà ở, tài sản khác được tạo ra trên đất phải được Nhà nước công nhận
quyền sở hữu hợp pháp khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Với khái niệm được thay đổi nêu trên, chúng không chỉ đảm bảo về quyền
và lợi ích hợp pháp của người có QSDĐ & TSKGLVĐ, mà còn đảm bảo việc
quản lý tập trung, thống nhất trong quản lý đất đai và nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất, khắc phục sự mâu thuẫn và không hợp lý trong các quy định của
Luật Đất đai và Luật Nhà ở trước đây.
Như vậy, GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ, trước hết được hiểu là
một "chứng thư pháp lý", xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với
người SDĐ có QSDĐ hợp pháp, quyền sở hữu hợp pháp về nhà và các tài sản
khác trên đất. GCN này được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật, ghi nhận người SDĐ có QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ một
cách hợp pháp và được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá

trình khai thác và sử dụng đất và các tài sản đó.
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất
đai hiện hành
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ
- Nguyên tắc đăng ký đất đai:
Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ có nghĩa là một biến động về quyền đối với
các loại đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực
pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai.
Nguyên tắc đồng thuận cho rằng người được đăng ký với tư cách là chủ
thể đối với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc
thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.
Nguyên tắc công khai cho rằng hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho
mọi người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính
pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ.
Nguyên tắc chuyên biệt hóa: trong đăng ký đất đai, chủ thể (người đăng
ký) và đối tượng (đất đai, nhà ở) phải xác định rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về
pháp lý. Việc chuyên biệt hóa có vai trò quan trọng trong việc xác định chủ
quyền của người đăng ký đối với loại tài sản cụ thể. Chuyên biệt hóa giúp định
nghĩa rõ ràng, mô tả chính xác về loại tài sản (địa chỉ, chủ sở hữu, chủ sử dụng,
diện tích, pháp lý…)
14


- Nguyên tắc cấp GCN: nhằm đảm bảo an toàn về mặt pháp lý cho cá
nhân, hộ gia đình trong quá trình sử dụng đất ở nên việc cấp GCN QSDĐ,
QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất phải đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc
quy tại điều 98 Luật đất đai 2013. Sau đây là hai nguyên tắc cấp GCN chủ yếu
và quan trọng nhất:
GCN QSDĐ, QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng
thửa đất. Đây là quy định cần thiết bởi thực tế trước đây việc cấp GCN chủ yếu

là cấp theo chủ sử dụng đất chứ không theo thửa đất nên gây ra tình trạng khó
khăn khi thực hiện các quyền của người SDĐ. Bổ sung quy định người SDĐ
đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà
có yêu cầu thì được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó thay vì trước đây
chỉ cấp một GCN chung.
Cấp GCN cho người có đồng QSDĐ được chia làm hai trường hợp cấp
riêng cho từng người có QSDĐ hoặc cấp cho người đại diện. Đây là sự thay đổi
cần thiết và hợp lý nhằm hướng tới quyền bình đẳng và công bằng cho những
người SDĐ cùng có các quyền như nhau thì phải được đảm bảo quyền lợi như
nhau. Quy định này cũng góp phần vào việc giải quyết tình trạng bất cập và
vướng mắc của Luật Đất đai 2003 quy định chỉ cấp một GCN trong trường hợp
QSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ là tài sản chung nên trong thực tế người chịu
trách nhiệm giữ GCN đã có những hành động gây phiền hà hoặc cản trở việc
thực hiện các quyền của các chủ SDĐ có chung QSDĐ, QSHNO.
1.2.2. Điều kiện đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
- Điều kiện đăng ký đất đai:
Người SDĐ có các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại điều 100 Luật đất
đai 2013, điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và hiện trạng SDĐ phải đúng
với các loại giấy tờ đó. Trường hợp người SDD không có các loại giấy tờ quy
định tại điều 100 Luật đất đai 2013, điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì
xác nhận nguồn gốc, thời điểm SDĐ, tình trạng tranh chấp SDĐ, sự phù hợp với
quy hoạch.
Nếu người SDĐ có yêu cầu đăng ký QSHNO & TSKGLVĐ thì thực hiện
theo điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Trường hợp không có giấy tờ theo
điều 31, 32, 33, 34 thì lấy ý kiến của cơ quan quản lý Nhà nước về tài sản gắn
liền với đất.
- Điều kiện cấp GCN:
Theo điều 100, 101 Luật đất đai 2013, điều kiện cấp GCN cho hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất được chia thành các trường hợp sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền

SDĐ thì điều kiện chung được cấp GCN quy định như sau: người SDĐ phải có
các loại giấy tờ về QSDĐ được quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013, điều 18
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, khoản 16 điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP.
Ngoài ra cần phải thỏa một trong các các điều kiện sau:
15


+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định.
+ Phải có giấy tờ về việc chuyển QSDD có chữ ký của các bên có liên
quan trong trường hợp các loại giấy tờ theo quy định ghi tên người khác.
+ Hộ gia đình, cá nhân được SDĐ theo bản án hoặc quyết định của Tòa án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết
quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 01 tháng 7 năm 2014
b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không giấy tờ về
quyền SDĐ (các loại giấy tờ theo quy định đã nêu ở phần trên) phải thỏa một
trong hai điều kiện sau thì được cấp GCN:
+ Hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm
2014; có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội
khó khăn và đặc biệt khó khăn; không có tranh chấp về QSDĐ.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm
2004, không vi phạm pháp luật về đất đai, đất không tranh chấp, phù hợp quy
hoạch.
c) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có vi phạm pháp
luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 được cấp GCN khi thỏa một
trong các điều kiện sau:
+ SDĐ lấn, chiếm nhưng tại thời điểm đăng ký, cấp GCN đã có điều

chỉnh quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng mà nay diện tích đất lấn, chiếm
không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc
chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ
quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì được xem xét cấp
GCN.
+ SDĐ lấn, chiếm thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng,
rừng phòng hộ mà khu rừng đó không có ban quản lý rừng thì được Nhà nước
giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng và được cấp GCN.
+ SDĐ lấn, chiếm và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông

nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc
dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang
SDĐ được xem xét cấp GCN.
+ SDĐ lấn, chiếm mà đất không thuộc quy hoạch SDĐ cho các mục đích
quy định tại điều 61, 62 Luật đất đai 2013 thì được xem xét cấp GCN.
d) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không
đúng thẩm quyền (xác định việc giao không đúng thẩm quyền căn cứ tại khoản 1
16


điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) được cấp GCN khi thỏa một trong các
điều kiện sau:
+ SDĐ ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp,
phù hợp với quy hoạch thì được cấp GCN đối với diện tích đất đã được giao
theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
+ SDĐ ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7
năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp GCN theo
quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận
UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, kiểm tra hiện trạng sử dụng

đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, xác nhận tình trạng tranh chấp đất, sự
phù hợp với quy hoạch, niêm yết công khai, trả kết quả và trao GCN cho người
sử dụng đất.
CNVPĐKĐĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa khi cần
thiết, xác nhận điều kiện đăng ký cấp GCN, nếu hồ sơ đủ điều kiện thì lập phiếu
chuyển thông tin cho cơ quan thuế, soạn dự thảo GCN. Trường hợp hồ sơ không
đủ điều kiện thì tiến hành lập công văn trả lại hồ sơ đăng ký.
Cơ quan quản lý nhà nước về tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm hỗ
trợ CNVPĐKĐĐ trong việc cung cấp thông tin về quy chuẩn xây dựng, quy
hoạch xây dựng khi có yêu cầu.
Chi cục thuế có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, ban hành thông báo nộp thuế
gửi đến người SDĐ
Phòng TN&MT có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và trình UBND huyện ký
GCN.
UBND cấp huyện có trách nhiệm xem xét hồ sơ, ký quyết định, ký GCN.
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng
nhận
- Thành phần hồ sơ được quy định tại Điều 8 Thông tư số 24/2014/TTBTNMT.
Đơn đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo Mẫu số
04/ĐK;
Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều
18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP. Trường hợp đăng ký về QSHNƠ hoặc công trình xây
dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ
về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng
nhà ở, công trình đã xây dựng);
17

Chứng từ thực hiện NVTC; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm NVTC
về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
- Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
Theo điểm c khoản 2 điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định thời
gian niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp
xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày.
Theo Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định thời gian cấp giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu không quá 30 ngày. Đối với các xã
miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó
khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.
- Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được
quy định tại Điều 60 của Nghị Định số 43/2014/NĐ-CP.
+ Việc tiếp nhận hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như
sau:
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai,
tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại GCN là CNVPĐKĐĐ. Trường
hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp
xã thì UBND xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ
và trả kết thì việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo
Quyết định của UBND cấp tỉnh.
+ Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau:
Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người SDĐ trong thời
hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp
phải thực hiện NVTC thì việc trao Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
được thực hiện sau khi chủ sở hữu nộp chứng từ hoàn thành NVTC theo quy
định; trường hợp được miễn NVTC thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản
của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn NVTC.
Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ

có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết.
- Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản
gắn liền với đất được quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

18


Bước 01:
Người SDĐ
Bước 04:
Cơ quan quản lý Nhà nước
về tài sản gắn liền với đất

Bước 02:
UBND cấp xã

Bước 05:
Cơ quan thuế

Bước 03:
CNVPĐKĐĐ

Bước 05:
Cơ quan TN&MT

Bước 06:
UBND huyện
Sơ đồ 1.1: Quy trình thực hiện đăng ký cấp GCN theo Luật đất đai 2013
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định tại Điều 8 Thông tư

24/2014/TT-BTNMT tại UBND cấp xã
- Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các
công việc như sau:
a) Xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký;
trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18
của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng
tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng
ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị
định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản, xác nhận thời
điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng,
sự phù hợp với quy hoạch được duyệt.
b) Nếu chưa có bản đồ địa chính thì UBND cấp xã phải thông báo cho
CNVPĐKĐĐ thực hiện trích đo địa chính thửa đất trước khi thực hiện công việc
tại điểm a hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất
nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ tại trụ sở UBND cấp xã và
khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét
giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai.
- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa hoặc kiểm tra
bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
b) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;
xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng
ký;
19


đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc

hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và
34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với
loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà
nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho
Văn phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa
chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ
trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ
theo quy định của pháp luật
Dự thảo tờ trình và GCN gửi cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở
dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá
nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao
cho người được cấp.
- Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
- Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng quy định tại điều 79 Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP:

Bước 02:
Bước 03:
Bước 01:
CNVPĐKĐĐ kiểm
Chi cục thuế xác
Người SDĐ
tra hồ sơ
định NVTC

Bước 03:
CNVPĐKĐĐ cập nhật
biến động vào GCN

Bước 03:
Trình Sở TNMT ký,
cấp mới GCN

Sơ đồ 1.2: Quy trình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ theo Luật đất đai 2013
20