xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện tân phú đông tỉnh tiền giang

MỤC LỤC
Mục

Trang

MỞ ĐẦU ______________________________________________________1
1. Lý do chọn đề tài ________________________________________1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký, cấp
Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ ______________________________2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu ________________________3
3.1. Mục tiêu nghiên cứu __________________________________3
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu _________________________________3
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ___________________________4
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu _________________________________4
4.2. Phạm vi nghiên cứu __________________________________4
5. Phƣơng pháp nghiên cứu __________________________________4
6. Ý nghĩa của nghiên cứu ___________________________________4
7. Kết cấu của luận văn _____________________________________5
Chƣơng 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ____________________________16
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ. ____________________________________________________16
1.1.1. Các khái niệm chung _______________________________16
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký, cấp giấy CNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nƣớc về đất đai_____18
1.1.2 .1. Vị trí _______________________________________18
1.1.2.2. Vai trò_______________________________________19
1.1.3. Lƣợc sử công tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ,QSHNƠ &
TSKGLVĐ từ Luật Đất đai 2003 đến nay _________________________20
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &

TSKGLVĐ theo Pháp luật đất đai hiện hành __________________________22
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ ________________________________________________22
1.2.2. Điều kiện đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ,QSHNƠ &
TSKGLVĐ ________________________________________________23


1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký, cấp Giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ ______________________________23
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký,cấp Giấy
CNQSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ __________________________________24
1.3.1. Quy định về hồ sơ _________________________________24
1.3.2. Nơi nộp hồ sơ và trao Giấy chứng nhận (Khoản 2 Điều 60
Nghị định 43/2014/NĐ-CP) ___________________________________25
1.3.3. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai _________25
1.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất
(Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) ____________________________25
Tiểu kết chƣơng 1: _______________________________________28
Chƣơng 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN PHÚ ĐÔNG,
TỈNH TIỀN GIANG ____________________________________________29
2.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký, cấp
Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ. _____________________________29
2.1.1. Giới thiệu khái quát về địa bàn huyện Tân Phú Đông, tỉnh
Tiền Giang. ________________________________________________29
2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên _________29
2.1.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ________________________32

2.1.1.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Tân
Phú Đông ________________________________________________34
2.1.2. Các cơ quan thực hiện công tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ trên địa bàn huyện Tân Phú Đông (đối với hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ). _______________________________36
2.1.2.1. Trách nhiệm cơ quan thực hiện đăng ký, cấp Giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu. _____________________36
2.1.2.2. Trách nhiệm cơ quan thực hiện đăng ký, cấp Giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ biến động (chuyển nhƣợng, tặng cho,
thừa kế…) _______________________________________________37
2.2. Quy trình thực hiện đăng ký, cấp Giấy CNQSĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ tại địa bàn huyện Tân Phú Đông __________________________39
2.2.1. Quy trình thực hiện đăng ký, cấp Giấy CNQSĐ,QSHNƠ &
TSKGLVĐ lần đầu tại địa bàn huyện Tân Phú Đông ________________40


2.2.2. Quy trình thực hiện đăng ký,cấp Giấy CNQSĐ,QSHNƠ &
TSKGLVĐ biến động tại địa bàn huyện Tân Phú Đông (chuyển nhƣợng,
thừa kế, tặng cho…) _________________________________________44
2.3. Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp
giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ ______________________________47
2.3.1. Phân loại hồ sơ ___________________________________47
2.3.2. Xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ. ________________________________________________47
2.3.2.1. Hồ sơ đủ điều kiện _____________________________47
2.3.2.2. Hồ sơ không đủ điều kiện ________________________52
2.4. Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ
& TSKGLVĐ __________________________________________________53
2.5. Những thuận lợi và khó khăn tại Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Tân
Phú Đông______________________________________________________55

Tiểu kết chƣơng 2: _______________________________________57
Chƣơng 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG
KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN
TÂN PHÚ ĐÔNG, TỈNH TIỀN GIANG ____________________________58
3.1. Giải pháp chung hoàn thiện công tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ. __________________________________________58
3.2. Giải pháp cụ thể hoàn thiện công tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ ___________________________________________61
3.2.1. Giải quyết hồ sơ đối với trƣờng hợp không đủ điều kiện cấp
Giấy chứng nhận do không có sự xác nhận của địa phƣơng về việc sử dụng
đất ổn định, lâu dài. __________________________________________61
3.2.2. Giải quyết hồ sơ đối với trƣờng hợp không đủ điều kiện cấp
Giấy chứng nhận do không thực hiện nghĩa vụ tài chính. _____________62
3.2.3. Giải quyết hồ sơ đối với trƣờng hợp không đủ điều kiện cấp
Giấy chứng nhận do không có giấy tờ về việc thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất. __________________________________________________63
Tiểu kết chƣơng 3: _______________________________________64
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ______________________________________65
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO _____________________________56
PHỤ LỤC _____________________________________________________58


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là thành phần cơ bản
của môi trƣờng sinh thái, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt trong nông lâm nghiệp, là
cơ sở không gian bố trí lực lƣợng sản xuất, là địa bàn phân bố dân cƣ và phát
triển đô thị. Đất đai là nhân tố không thể thiếu cho sự tồn tại của dân tộc và phát
triển kinh tế xã hội của quốc gia. Đất đai đã trở thành hàng hóa và là một mặt

hàng đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tƣ. Hiện nay thị trƣờng bất động sản
đang rất phát triển, đất đai ngày càng có giá trị kinh tế cao.
Để việc sử dụng đất đai đạt hiệu quả và tiết kiệm, Nhà nƣớc đã sử dụng
một trong 15 công cụ quản lý Nhà nƣớc về đất đai để quản lý chặt chẽ quỹ đất
đai trong phạm vi cả nƣớc là công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đăng ký đất đai là
bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao đất để quản lý; đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của
chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký
lần đầu và đăng ký biến động, đƣợc thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc
cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử
và có giá trị pháp lý nhƣ nhau. Đăng ký đất đai một mặt giúp Nhà nƣớc quản lý
chặt chẽ quỹ đất đai trong cả nƣớc; mặt khác, giúp Nhà nƣớc bảo vệ các quyền
và nghĩa vụ hợp pháp của ngƣời sử dụng đất hay ngƣời quản lý đất.
Sau khi đăng ký đất đai ngƣời sử dụng đất đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có
thẩm quyền xem xét nếu đủ điều kiện thì đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
gồm có cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất lần đầu và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất biến động. Việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tạo
điều kiện cho ngƣời sử dụng đất đủ điều kiện thực hiện chuyển nhƣợng, tặng
cho, thừa kế quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng khác đƣợc đảm bảo về mặt
pháp lý.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) là một chứng thƣ pháp
lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đƣợc cấp cho ngƣời sử dụng đất để
họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền,
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.

Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
cấp cho ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất
nhằm mục đích đảm bảo quyền của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất. Nhà nƣớc cấp
Giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và
1


nghĩa vụ của ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất. Đồng thời qua việc
cấp Giấy chứng nhận nhà nƣớc đạt đƣợc mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất
của quốc gia. Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm không những làm ảnh hƣởng
rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà nƣớc và làm thất thoát
nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hƣởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền
và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tƣ thông qua huy động
nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất.
Song, trong giai đoạn 2012-2016 tình trạng tranh chấp, khiếu nại về đất
đai trên phạm vi cả nƣớc diễn biến hết sức phức tạp. Có rất nhiều vụ tranh chấp
đất đai gây hậu quả rất nghiêm trọng thiệt hại cả về ngƣời và tài sản do nhu cầu
về đất đai của con ngƣời ngày càng nhiều mà diện tích đất đai thì không đổi.
Chính vì thế để hạn chế cũng nhƣ giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu
nại về đất đai thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp
Giấy chứng nhận phải thực hiện nghiêm túc, đúng theo quy định của pháp luật.
Chính vì vậy, việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại huyện Tân Phú Đông tỉnh Tiền Giang ” là thực sự cần
thiết.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký,
cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
Hiện nay, có rất nhiều các công trình khoa học nghiên cứu về công tác
đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ nhƣ:

- Luận văn Thạc Sĩ của cử nhân Bùi Thị Thúy Hƣờng thuộc Trƣờng Đại
Học Khoa Học Tự nhiên Hà Nội với đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải
pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, TP. Hà Nội”;
Luận văn đã nêu và phân tích thực trạng công tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ trên địa bàn huyện Thanh Oai, TP. Hà Nội, từ đó cho
thấy bên cạnh những thành tích đạt đƣợc trong công tác công tác đăng ký, cấp
Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ còn có những khó khăn cần phải khắc
phục trong công tác này. Xuất phát từ những khó khăn cần phải khắc phục, Tác
Giả đã đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đăng ký, cấp Giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trên địa bàn huyện Thanh Oai, TP. Hà Nội.
- Đồ án tốt nghiệp của sinh viên Trần Hoài Ân thuộc Trƣờng Đại Học Tài
nguyên và Môi trƣờng Hà Nội với đề tài “Đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại huyện Bá Tƣớc, tỉnh Thanh Hóa”. Đồ án nghiên cứu các quy định của
pháp luật và thực trạng công tác cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
trên địa bàn huyện Bá Tƣớc, tỉnh Thanh Hóa; qua đó đánh giá đƣợc hiệu quả và
hạn chế trong công tác này, đề xuất những giải pháp nhằm khắc phục những cái
còn tồn tại và phát huy những mặt tích cực trong công tác quản lý Nhà nƣớc về
đất đai trên địa bàn huyện.
2


- Đồ án tốt nghiệp của sinh viên Trịnh Văn Hào thuộc Trƣờng Đại Học
Tài nguyên và Môi trƣờng Hà Nội với đề tài “Đánh giá tình hình đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2007-2012”. Đồ án
nghiên cứu hiện trạng sử dụng đất tại địa phƣơng và đánh giá tình hình thực hiện
các nội dụng quản lý Nhà nƣớc về đất đai, đồng thời nêu lên thực trạng thực
hiện công tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tại địa

phƣơng giai đoạn 2007 – 2012 từ đó rút ra đƣợc những thuận lợi cũng nhƣ
những khó khăn trong công tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ tại địa phƣơng và đề xuất giải pháp giải quyết những khó khăn còn
tồn tại.
- Đồ án tốt nghiệp của sinh viên Đoàn Thị Thúy Nga thuộc trƣờng Đại
Học Tài nguyên và Môi trƣờng Hà Nội với đề tài “Đánh giá tình hình đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng sơn”. Đồ án nghiên cứu về tình hình
đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ thông qua trình tự thủ tục
và kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ trên địa bàn. Từ đó, đƣa ra đánh giá chung bằng việc đƣa ra những
thuận lợi và khó khăn mà địa phƣơng còn tồn tại để đề xuất hƣớng giải quyết,
giúp cho công tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ ngày
càng dễ dàng và hiệu quả hơn cho ngƣời dân cũng nhƣ ngƣời đảm nhiệm công
tác này.
Các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập thực trạng của công tác
đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, giải quyết các vấn đề về
chính sách, nguyên tắc, quy trình, phƣơng pháp và căn cứ pháp lý nói chung; tuy
nhiên, việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ cụ thể thì chƣa đƣợc làm rõ để thấy đƣợc những thuận lợi và khó
khăn mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp phải tại địa bàn nghiên cứu khi thực hiện công
tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định
đƣợc căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tƣợng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng
nhận theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ

- Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ
& TSKGLVĐ tại địa bàn huyện Tân Phú Đông.
- Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ tại địa bàn huyện Tân Phú Đông.
3


4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu
- Quyền lợi và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
- Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nƣớc về đất đai.
- Nguyên tắc, quy trình và phƣơng pháp thực hiện đăng ký, cấp Giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ.
- Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài đƣợc thực hiện trong phạm vi không gian huyện Tân Phú Đông,
thời gian từ ngày 1/1/2015 đến ngày 31/12/2016 với nội dung nghiên cứu tập
trung vào vấn đề đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu
và đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ biến động (cụ thể
những trƣờng hợp nghiên cứu đã thực hiện trong bài luận văn tốt nghiệp).
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp thu thập thông tin: thu thập các tài liệu, số liệu về điều
kiện kinh tế - xã hội; tình hình thực hiện công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại cơ
quan thực tập, các phòng ban khác hay ngƣời dân tại địa phƣơng.
- Phƣơng pháp thống kê: thu thập số liệu và lập các bảng biểu về tình hình
thực hiện công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa phƣơng.
- Phƣơng pháp so sánh: So sánh giữa quy định của pháp luật và quy định

của địa phƣơng, từ đó đƣa ra nhận xét về việc thực hiện công tác đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại địa phƣơng có phù hợp với quy định của pháp luật hay không.
- Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp: chọn lọc các thông tin quan trọng
phục vụ cho đề tài nghiên cứu, sắp xếp các tài liệu và số liệu đã thu thập đƣợc
theo bố cục hợp lý, tạo thành một hệ thống đầy đủ và thống nhất về đề tài nghiên
cứu.
6. Ý nghĩa của nghiên cứu
Làm rõ đƣợc các trƣờng hợp vƣớng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký
cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ. Vận dụng các quy định pháp luật
đất đai hiện hành đề xuất đƣợc các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, đảm bảo đƣợc thực hiện quyền và nghĩa vụ
của ngƣời sử dụng đất hiện tại cũng nhƣ công tác quản lý đất đai của Nhà nƣớc
đƣợc chặt chẽ hiệu quả
4


7. Kết cấu của luận văn
Nội dung của Luận văn trình bày trong khoảng 55-60 trang với kết cấu
nhƣ sau:
- Mở đầu
- Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Chƣơng 2: Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn huyện
Tân Phú Đông, tỉnh Tiền Giang.
- Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại địa bàn huyện Tân Phú Đông, tỉnh Tiền Giang.

- Kết luận và kiến nghị
- Danh mục tài liệu tham khảo
- Phụ lục

5


Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ.
1.1.1. Các khái niệm chung
Đất đai là một loại tài sản quan trọng và vô cùng quý giá , là nguồn vốn,
là nguồn tƣ liệu sản xuất của mọi quốc gia trên thế giới trong đó có Việt Nam.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (không là
của riêng ai vì không do ai tạo ra) do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu nên nếu
muốn sử dụng đất đai thì phải đăng ký quyền sử dụng đất (hay còn gọi là đăng
ký đất đai).
Tại Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, đăng ký đất đai là việc
kê khai tình trạng sử dụng hay quản lý đất với cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền,
thông qua việc kê khai cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền sẽ có đƣợc thông tin
của thửa đất, những thông tin này sẽ đƣợc ghi nhận và lập thành một bộ hồ sơ
đƣợc gọi là hồ sơ địa chính. Việc đăng ký đất đai nhằm xác lập mối quan hệ
pháp lý giữa ngƣời sử dụng đất và Nhà nƣớc, tạo điều kiện cho ngƣời sử dụng
đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ hợp pháp đối với thửa đất đã đăng ký; đồng
thời, giúp Nhà nƣớc quản lý Chặt chẽ quỹ đất đai trong cả nƣớc thông qua việc
lập hồ sơ địa chính.
Theo Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013, đăng ký đất đai bao gồm 2 loại:

đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. Khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy
định, đăng ký đất đai lần đầu đƣợc thực hiện đối với thửa đất đƣợc Nhà nƣớc
giao, cho thuê hoặc ngƣời sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đang sử dụng mà
chƣa đăng ký, tức là khi mối quan hệ pháp lý giữa ngƣời sử dụng đất và Nhà
nƣớc chƣa đƣợc xác lập.
Sau khi đăng ký lần đầu, nếu ngƣời sử dụng đất có nhu cầu đƣợc cấp Giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ thì đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền
xem xét nếu đủ điều kiện thì đƣợc cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ.
Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ là một chứng thƣ pháp lý công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; “quyền sử dụng đất” có nghĩa là
quyền đƣợc khai thác, đầu tƣ trên đất và đƣợc các hƣởng lợi ích từ việc khai
thác, đầu tƣ trên đất mang lại”, quyền này không mang tính sở hữu cá nhân (vì
đất đai thuộc sở hữu toàn dân); “quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất” là quyền đƣợc chiếm hữu, đƣợc sử dụng, đƣợc định đoạt đối với nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của mình.
Đặc biệt, trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng đất đai trở thành một loại
hàng hóa đặc biệt, đã là hàng hóa thì sẽ đƣợc giao dịch trên thị trƣờng. Vì vậy để
16


có đủ điều kiện để giao dịch (chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuê…) trên thị
trƣờng thì theo quy định tại Khoản 1 Điếu 188 Luật Đất đai 2013 thửa đất đã
đăng ký lần đầu phải có Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, đất không có
tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng đất mới đủ điều kiện thực
hiện chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên thị trƣờng.
Khi thực hiện giao dịch về đất đai (chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho…),
Ngƣời sử dụng đất có nghĩa vụ đăng ký biến động đất đai đối với thửa đất đƣợc
giao dịch. Khoản 4 Điều 95 quy định, đăng ký biến động đất đai đƣợc thực hiện
đối với thửa đất đã đƣợc cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ hoặc thửa

đất đã đăng ký đất đai lần đầu có thay đổi về nội dung thửa đất đăng ký lần đầu;
sau khi đăng ký biến động hồ sơ địa chính đƣợc lập khi đăng ký lần đầu sẽ đƣợc
cập nhật biến động và Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ sẽ đƣợc cập nhật
biến động hay cấp mới tùy theo nhu cầu của ngƣời sử dụng đất. Việc đăng ký
biến động giúp cơ quan quản lý Nhà nƣớc về đất đai nắm đƣợc những thay đổi
trong quá trình sử dụng đất đối với thửa đất đã đăng ký, để từ đó xây dựng các
chƣơng trình quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp góp phần thúc đẩy việc
sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và hợp lý.
Đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ tạo điều kiện để
ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ hợp pháp của mình. Theo
Điều 166 Luật Đất đai 2013, Ngƣời sử dụng đất có quyền đƣợc cấp Giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật
và đƣợc hƣởng thành quả, lợi ích từ việc sử dụng đất mang lại;đƣợc bồi thƣờng
khi Nhà nƣớc thu hồi đất hay ngƣời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình. Bên cạnh đó, Theo Điều 170 Luật Đất đai 2013 Ngƣời sử dụng
đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng với nội dung đã đăng ký, khi có thay đổi tình
trạng sử dụng đất phải đăng ký với cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền, tăng
cƣờng cải tạo và bảo vệ đất, tuyệt đối không xâm phạm đến quyền sử dụng đất
hợp pháp của ngƣời khác, khi tìm thấy vật trong lòng đất phải trình báo với cơ
quan Nhà nƣớc có thẩm quyền, phải giao lại đất khi hết thời hạn sử dụng mà
không đƣợc gia hạn hay Nhà nƣớc thu hồi.
Tuy nhiên, để các công việc trên đƣợc thực hiện cần có các cơ quan Nhà
nƣớc có thẩm quyền thực hiện công tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ
& TSKGLVĐ. Đăng ký đất đai bao gồm 2 loại: lần đầu và biến động. Chính vì
thế, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cũng
bao gồm 2 nhóm: cơ quan thực hiện cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ lần đầu và cơ quan thực hiện cấp CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
biến động; mỗi nhóm sẽ có thẩm quyền cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ cho từng đối tƣợng sử dụng đất. Riêng, cơ quan có chức năng thực
hiện đăng ký đất đai đƣợc quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 5 của Nghị định

43/2014/NĐ-CP, chỉ có 1 đó là VPĐKĐĐ.
Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần
đầu đƣợc quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2013 gồm:
17


UBND cấp tỉnh cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho tổ chức,
cơ sở tôn giáo; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu
tƣ nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ; tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại
giao. Đặc biệt, UBND cấp tỉnh đƣợc ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi
trƣờng cùng cấp.
UBND cấp huyện cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cho hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở
hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Theo Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Cơ quan có thẩm quyền cấp
Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ biến động là Sở TNMT. Mặt khác, theo
Khoản 23 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định UBND cấp tỉnh xem xét
điều kiện của địa phƣơng cho phép Sở TNMT ủy quyền cho VPĐKĐĐ thực
hiện cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ nhƣng phải sử dụng con dấu
của Sở TNMT.
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký, cấp giấy CNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nƣớc về đất đai
1.1.2 .1. Vị trí
Ngày nay, đất đai là một thành tố quan trọng không thể thiếu đối với cuộc
sống con ngƣời; đất đai vừa là nơi định cƣ, vừa là tƣ liệu sản xuất và vừa mang
lại lợi ích cho con ngƣời. Theo Lý thuyết vị thế - chất lƣợng của TS. Trần Thanh
Hùng, đất đai bao gồm đất và con ngƣời, đất tƣơng ứng với chất lƣợng tự nhiên,
con ngƣời mang lại giá trị xã hội cho đất đó đƣợc gọi là vị thế, hai yếu tố này
cấu thành nên giá cả đất đai. Trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng nhƣ hiện
nay, đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, chất lƣợng tự nhiên không còn

là yếu tố quyết định đến giá cả đất mà do vị thế quyết định (nơi có vị thế cao thì
giá đất cao, nơi có vị thế thấp thì giá đất thấp). Chính vì thế có thể nói, công tác
đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ có vị trí quan trọng trong
quản lý Nhà nƣớc về đất đai vì đảm bảo đƣợc tính pháp lý khi tiến hành giao
dịch đất đai trên thị trƣờng và giúp cho Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ tình hình
biến động của đất đai.
Hệ thống bộ máy Nhà nƣớc ta đƣợc cấu tạo theo mô hình “tam quyền
phân lập” bao gồm 3 cơ quan độc lập: lập pháp, hành pháp, tƣ pháp. Lập pháp là
cơ quan thiết lập, xây dựng, ban hành hệ thống pháp luật; Hành pháp là cơ quan
thực hiện theo hệ thống văn bản pháp luật đã đƣợc thiết lập; Tƣ pháp là cơ quan
trừng trị tội phạm và giải quyết các xung đột cá nhân theo quy định của pháp
luật đã thiết lập.
Nhƣ vậy, công tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là
công tác đƣợc thực hiện theo quy định của các văn bản pháp luật đã đƣợc thiết
lập nên công tác này thuộc các cơ quan hành pháp thực hiện.

18


1.1.2.2. Vai trò
Đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là cơ sở để bảo vệ
chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo việc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và mang lại hiệu quả cao nhất.
Nhà nƣớc chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân.
Ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ
sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích
hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nƣớc và lợi

ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nƣớc
về quản lý đất đai và ngƣời sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai.
Đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là điều kiện đảm
bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ;
đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tƣợng của quản lý nhà nƣớc về đất đai là toàn bộ diện tích các loại
đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nƣớc muốn
quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trƣớc hết phải nắm chắc các thông tin theo
yêu cầu của quản lý đất.
Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lƣợc phát triển ngành
địa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nƣớc về đất đai gồm
có:
Đối với đất đai Nhà nƣớc đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần
biết gồm : tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thƣớc (góc, cạnh), diện tích,
hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử
dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
Đối với đất chƣa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm : vị trí,
hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất).
Tất cả các thông tin trên phải đƣợc thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây
là đơn vị chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp
lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nƣớc về đất đai.
Đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là một nội dung
quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý
nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp Giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế,
xã hội của từng thửa đất. Thông qua việc đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ
19

& TSKGLVĐ sẽ tạo điều kiện để hoàn thành tốt công tác thống kê – kiểm kê đất
đai hàng năm; tạo tiền đề để ban hành các chính sách, pháp luật đất đai phù hợp
với tình hình thực tế; xây dựng kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất cho phù hợp
với điều kiện kinh tế xã hội của địa phƣơng…
Do đó, có thể nói công tác đăng ký cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ giữ vai trò quan trọng đối với các nội dung quản lý Nhà nƣớc khác
về đất đai.
1.1.3. Lƣợc sử công tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ,QSHNƠ &
TSKGLVĐ từ Luật Đất đai 2003 đến nay
Tại kỳ họp thứ 4 (từ ngày 26 tháng 10 đến ngày 26 tháng 11 năm 2003)
Quốc Hội Khóa XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003. Sự ra đời của Luật Đất
đai 2003 đã tác động sâu rộng, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo
quốc phòng – an ninh của đất nƣớc, giúp việc quản lý và sử dụng quỹ đất tiết
kiệm và đạt hiệu quả cao.
Công tác đăng ký quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện tại Văn Phòng đăng
ký quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2003 đối với ngƣời
đang sử dụng đất nhƣng chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay
ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền hợp pháp đối với thửa đất đã đƣợc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Công tác này không mang tính bắt buộc.
Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính đƣợc thực hiện theo quy định
Điều 47 Luật Đất đai 2003 gồm: quy định về hồ sơ địa chính và nội dung hồ sơ
địa chính
Loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng
nhận do cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp cho ngƣời sử dụng đất để bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. nếu ngƣời sử dụng đất muốn
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì thực hiện theo quy
định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
Các trƣờng hợp đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm

các trƣờng hợp đƣợc quy định tại Điều 49, Điều 50, Điều 51 Luật Đất đai 2003.
Theo Điều 52 Luật Đất đai 2003 quy định cơ quan thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng
Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng đƣợc uỷ quyền
cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp.
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai Luật Đất đai năm 2003, xuất hiện
nhiều vấn đề bất cập nhƣ: công tác quản lý đất đai còn hạn chế, chƣa phát huy
hết nguồn lực, đặc biệt là tình trạng khiếu nại và tố cáo về đất đai diễn biến phức
tạp. Xuất phát từ những vấn đề trên, Quốc Hội khóa XIII ngày 29 tháng 11 năm
20


2013 đã thông qua Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2013 có nhiều sự đổi mới
hơn so với Luật Đất đai 2003 chẳng hạn nhƣ:
Công tác đăng ký đất đai: Công tác này đƣợc thực hiện tại VPĐKĐĐ.
Đăng ký đất đai đƣợc thực hiện bắt buộc, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đƣợc thực hiện khi ngƣời sử dụng đất có nhu cầu. Đăng ký đất đai
bao gồm đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký đất đai biến động. Theo Khoản 3
Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai đƣợc thực hiện đối với
ngƣời sử dụng đất hoặc ngƣời quản lý đất chƣa đăng ký; theo Khoản 4 Điều 95
Luật Đất đai 2013 đăng ký đất đai biến động đƣợc thực hiện đối với các thửa đất
đã đƣợc cấp Giấy QSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ hoặc đã đăng ký quyền sử
dụng đất lần đầu khi có thay đổi nội dung của thửa đất.
Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính đƣợc quy định tại Thông tƣ số
24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về hồ
sơ địa chính. Ngoài những quy định về thành phần và nội dung hồ sơ địa chính
nhƣ Luật Đất đai 2003, theo Khoản 1 Điều 4 Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT còn
quy định về việc xây dựng và vân hành cơ sở dữ liệu địa chính. Thông tƣ quy

định thêm về nguyên tắc, trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại
Điều 6, Điều 7 Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT.
Loại giấy chứng nhận: Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là chứng
thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài việc chứng nhận
quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận còn chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Nội dung Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
đƣợc quy định chi tiết tại Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014
của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Điều 105 Luật Đất đai 2013 và Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐCP, Khoản 23 Điều 3 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP cơ quan thẩm quyền cấp
Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ gồm: UBND cấp tỉnh, UBND cấp
huyện, Sở TNMT, VPĐKĐ.
Nhƣ vậy, theo Luật Đất đai 2003, Giấy chứng nhận chỉ chứng nhận quyền
sử dụng đất; tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2013 Giấy chứng nhận ngoài việc
chứng nhận quyền sử dụng đất còn chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. Việc ban hành Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
giúp cho việc quản lý thông tin về thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất chỉ do một cơ quan quản lý và chịu trách nhiệm về việc quản lý. Bên canh đó
công tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đƣợc quy định
rõ ràng, chi tiết hơn Luật Đất đai 2003 theo từng văn bản pháp luật dƣới Luật.
Từ đó giúp cho công tác phân loại và xử lý hồ sơ cũng nhƣ việc giải quyết các
tranh chấp về đất đai đƣợc giải quyết dễ dàng hơn, tránh đƣợc sự chồng chéo
nhƣ trƣớc khi Luật Đất đai 2013 ra đời.
21


1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ theo Pháp luật đất đai hiện hành

1.2.1. Nguyên tắc đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ
khi nhắc đến nguyên tắc, ai cũng sẽ nghĩ ngay đến những phép tắc, những
điều lệ căn bản do con ngƣời đặt ra và mang tính tuân thủ bắt buộc nếu không
tuân thủ hay thực hiện không đúng sẽ bị xử lý bằng chế tài (pháp luật), ví dụ
nhƣ: nguyên tắc giao thông: “khi tham gia giao thông phải đội nón bảo hiểm”,
nguyên tắc tôn trọng trong xã hội: “ngƣời nhỏ tuổi phải tôn trọng ngƣời lớn
tuổi”, nguyên tắc bình đẳng giới: “nam nữ bình đẳng”… Nhƣ vậy, trong xã hội,
bất kể lĩnh vực nào, ngành nào cũng có nguyên tắc riêng của nó.
Trong công tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
cũng có những nguyên tắc riêng của nó và nguyên tắc này đƣợc quy định bởi
Luật. Theo Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định, đăng ký đất đai là bắt
buộc, đăng ký tài sản gắn liền với đất đƣợc thực hiện theo nhu cầu . Việc bắt
buộc trong đăng ký đất đai một mặt là để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ quỹ đất và
thông tin của các thửa đất trên phạm vi cả nƣớc, cũng nhƣ hiện trạng sử dụng
của đất đai; một mặt là để thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nƣớc về
đất đai.
Mặt khác, nguyên tắc cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đƣợc
Luật Đất đai 2013 tại Điều 98: mỗi Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ chỉ
cấp cho một thửa đất, riêng đối với đất nông nghiệp cùng một xã, phƣờng, thị
trấn sẽ đƣợc cấp chung một Giấy nếu có yêu cầu; Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ phải ghi đầy đủ tên của những ngƣời có chung quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc ghi tên ngƣời đại diện
theo sự thỏa thuận của tất cả những ngƣời sử dụng đất còn lại; ngƣời sử dụng đất
chỉ đƣợc nhận Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ sau khi hoàn thành nghĩa
vụ tài chính, trừ các trƣờng hợp đƣợc miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật về đất đai; ghi cả họ tên chồng, họ tên vợ vào Giấy CNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ nếu thửa đất và nhà ở đó là tài sản chung của vợ và
chồng trừ khi có thỏa thuận, thực hiện cấp đổi đối với Giấy chứng nhận cấp chỉ
ghi họ tên vợ hoặc họ tên chồng; Nếu số liệu đo đạc thực tế của thửa đất chênh

lệch so với số liệu trên các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 100 Luật
Đất đai 2013 mà ranh giới thửa đất không thay đổi và không có tranh chấp với
thửa đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
thì đƣợc cấp theo diện tích đo đạc thực tế và ngƣời sử dụng đất không phải đóng
tiền phần chênh lệch nhiều hơn nếu có, trƣờng hợp đạc lại mà ranh giới thửa đất
thay đổi và diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên các loại giấy tờ về quyền sử
dụng đất thì ngƣời sử dụng đất đƣợc xem xét cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ đối phần tăng lên đó theo Điều 99 của Luật Đất đai 2013.
Nguyên tắc của công tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ đƣợc quy định rõ ràng cụ thể bởi Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên,
22


không phải nguyên tắc của công tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ ban hành chỉ tuân thủ theo quy định của Luật Đất đai mà còn phải
phù hợp và thống nhất với các bộ Luật, Luật khác nhƣ: Bộ Luật Dân sự, Luật
hôn nhân và gia đình, Luật Tài Chính… với mục đích góp phần xây dựng nên
một khối thống nhất và đồng bộ trong hệ thống pháp luật nhằm hƣớng tới mục
tiêu của pháp luật là điều hòa các mối quan hệ xã hội.
1.2.2. Điều kiện đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ
Đăng ký đất đai bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động; đăng ký
lần đầu đƣợc thực hiện khi Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất mà thửa đất đƣợc
giao, cho thuê chƣa thực hiện đăng ký đất đai; đăng ký biến động đƣợc thực hiện
khi hiện trạng sử dụng đất đối với thửa đăng đã đăng ký lần đầu có sự thay đổi
nhƣ: thay đổi mục đích sử dụng, ranh giới thửa đất thay đổi…Nhƣ vậy, điều
kiện “cần” để thực hiện đăng ký đất đai lần đầu là phải đƣợc Nhà nƣớc giao đất,
cho thuê đất để sử dụng hay quản lý, điều kiện “đủ” của công tác đăng ký đất đai
lần đầu là việc ghi nhận thông tin thửa đất sử dụng hay quản lý vào hồ sơ địa
chính; điều kiện “cần” để thực hiện đăng ký biến động là đăng ký lần đầu, điều
kiện “đủ” của đăng ký biến động là việc ghi nhận tình trạng thay đổi của thửa

đất đã đăng ký lần đầu vào hồ sơ địa chính. Tuy nhiên, để thửa đất đã đăng ký
đủ điều kiện giao dịch trên thị trƣờng (chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho…) thì
thửa đất đó phải đƣợc cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ.
Nhƣ đã nêu, sau khi thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, nếu ngƣời sử dụng
đất có nhu cầu cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ thì đƣợc cơ quan
Nhà nƣớc có thẩm quyền xem xét nếu đủ điều kiện thì đƣợc cấp Giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ. Luật Đất đai 2013 quy định các trƣờng hợp
đƣợc cấp Giấy chứng nhận và không đƣợc cấp Giấy chứng nhận, các trƣờng hợp
quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP là các trƣờng hợp không đƣợc
cấp cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ; mặt khác, Điều 99 Luật Đất
đai 2013 quy định cụ thể các trƣờng hợp sử dụng đất đƣợc cấp Giấy CNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ. Cụ thể hơn, các trƣờng hợp đƣợc cấp Giấy CNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ đƣợc chia ra làm 2 nhóm là ngƣời sử dụng đất có giấy tờ
về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 và ngƣời sử dụng đất không có Giấy
tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013.
Riêng theo Điều 102 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện cấp Giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đối với tổ chức, cở sở tôn giáo đang sử dụng
đất thì điều kiện đối với tổ chức là chỉ cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ đối với phần diện tích đất mà tổ chức sử dụng đúng mục đích; điều
kiện để cơ sở tôn giáo đƣợc cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ: đƣợc
cho phép hoạt động, không có tranh chấp, đất không do nhận chuyển nhƣợng,
tặng cho trƣớc ngày 1/7/2004.
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký, cấp Giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
23


Theo Điều 105 Luật Đất đai 2013 và Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP,
Khoản 23 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định trách nhiệm thực hiện
đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ:

UBND cấp xã và Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ
của các đối tƣợng sử dụng đất thuộc thẩm quyền cấp giấy lần đầu của UBND
cấp huyện và cấp biến động thuộc thẩm quyền của Sở TNMT; riêng UBND cấp
xã có nhiệm vụ niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ trong thời hạn 15
ngày tại UBND cấp xã hoặc khu dân cƣ nơi có đất, tài sản gắn liền với đất, sau
khi niêm yết UBND cấp xã sẽ xác nhận hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký.
VPĐKĐĐ có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của các đối tƣợng sử dụng đất
thuộc thẩm quyền cấp giấy lần đầu của UBND cấp tỉnh và cấp biến động thuộc
thẩm quyền của Sở TNMT; gửi hồ sơ đến UBND cấp xã lấy ý kiến và công khai
kết quả lấy ý kiến; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính; kiểm tra
xác nhận sơ đồ thửa đất và tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong nƣớc, cơ sở
tôn giáo, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở
nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ mà sơ đồ đó chƣa đƣợc xác nhận; kiểm tra
hồ sơ và xác minh thực địa khi cần thiết; gửi phiếu lấy ý kiến với cơ quan có
thẩm quyền khi tài sản đăng ký không có các loại giấy tờ theo quy định của pháp
luật; cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính;
chuẩn bị hồ sơ để cơ quan TNMT trình UBND cấp có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận; tham mƣu Sở TNMT cấp Giấy chứng nhận đối với các trƣờng hợp
cấp biến động.
Cơ quan TNMT gồm: Phòng TNMT và Sở TNMT. Phòng TNMT và Sở
TNMT có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và trình UBND cấp có thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận và chuyển hồ sơ đã giải quyết cho VPĐKĐĐ; mặt khác, Sở
TNMT còn có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận cho các trƣờng hợp quy định
tại Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
UBND cấp có thẩm quyền gồm: UBND cấp huyện và UBND cấp tỉnh có
trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận.
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký,cấp Giấy
CNQSDĐ,QSHNƠ & TSKGLVĐ
1.3.1. Quy định về hồ sơ

Tùy vào loại thủ tục hành chính đất đai mà có quy định về hồ sơ khác
nhau; mỗi loại thủ tục sẽ đƣợc chia thành nhiều trƣờng hợp, mỗi trƣờng hợp đó
sẽ đƣợc quy định bao gồm các loại giấy tờ nào để thực hiện thủ tục.
Đối với thủ tục đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần
đầu hồ sơ đƣợc quy định tại Điều 8 Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNTM; đối với
thủ tục đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ biến động hồ sơ
đƣợc quy định tại Điều 9 Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNTM. Mặt khác, hồ sơ
24


thực hiện cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đƣợc quy định
tại Điều 10 Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNTM.
Bên cạnh đó, Điều 11 Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT quy định cơ quan
tiếp nhận hồ sơ không đƣợc yêu cầu ngƣời sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền
với đất nộp thêm các loại giấy tờ khác ngoài các giấy tờ theo quy định tại các
Điều 8, 9, 10 Thông tƣ số 24/TT-BTNMT; Ngƣời sử dụng đất, sở hữu tài sản
gắn liền với đất đƣợc chọn 1 trong 3 hình thức nộp hồ sơ: thứ nhất nộp bản sao
có công chứng hoặc chứng thực, thứ hai nộp bản sao và xuất trình bản chính để
đối chiếu, thứ ba nộp bản chính.
Tuy nhiên, ngoài các loại giấy tờ do pháp luật đất đai quy định, hồ sơ thực
hiện đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ còn có thêm các loại
giấy tờ do các Bộ Luật và Luật khác quy định.
1.3.2. Nơi nộp hồ sơ và trao Giấy chứng nhận (Khoản 2 Điều 60 Nghị
định 43/2014/NĐ-CP)
Ngƣời sử dụng đất nộp hồ sơ và nhận kết quả tại “bộ phận 1 cửa” đƣợc
thành lập theo Quyết định của UBND cấp tỉnh. Tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ, tổ chức nƣớc ngoài, cá
nhân nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài nộp hồ sơ và nhận kết
quả tại VPĐKĐĐ; hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định
cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc nộp hồ sơ và nhận kết quả tại UBND cấp xã hoặc Chi

nhánh VPĐKĐĐ (theo quyết định thành lập VPĐKĐĐ của UBND cấp tỉnh).
1.3.3. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
Theo Điểm a Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thời
gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ lần đầu là không quá 30 ngày;
Theo Điểm l Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thời
gian thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
khi thực hiện chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10
ngày.
1.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất
(Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Ngƣời sử dụng đất nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả.
Trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền
với đất, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ thì:
UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc
như sau:
Tiếp nhận hồ sơ, vào sổ theo dõi, ghi biên nhận;
25


Thông báo cho VPĐKĐĐ (Chi nhánh) thực hiện trích đo địa chính thửa
đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do ngƣời sử dụng đất nộp (nếu
có);
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ tại trụ sở UBND cấp xã và khu
dân cƣ nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày, sau đó , xác
nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất vào
đơn đăng ký; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và

gửi hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ.
Văn phòng đăng ký hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện các công việc
sau:
Gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và kết quả niêm yết
công khai nếu ngƣời sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ) nộp
hồ sơ tại Chi nhánh VPĐKĐĐ;
Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chƣa có
bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhƣng hiện trạng ranh giới sử
dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do ngƣời sử
dụng đất nộp (nếu có);
Kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trƣờng hợp cần thiết; xác nhận đủ
điều kiện hay không đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ vào đơn đăng ký;
Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế nếu ngƣời sử dụng đất có yêu cầu
cấp Giấy chứng nhận để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trƣờng
hợp không phải nộp hoặc đƣợc ghi nợ theo quy định;
Chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trƣờng trình ký cấp Giấy
chứng nhận;
Trao Giấy chứng nhận cho ngƣời đƣợc cấp, trƣờng hợp hộ gia đình, cá
nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao
cho ngƣời SDĐ.
Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:
Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền ký cấp giấy chứng nhận;
Trƣờng hợp thuê đất thì trình UBND cấp có thẩm quyền ký quyết định
cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
Chuyển hồ sơ giải quyết cho VPĐKĐĐ hoặc Chi nhánh VPĐKĐĐ.;
Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu cấp

giấy chứng nhận thì nộp đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận; VPĐKĐĐ, cơ quan
26


tài nguyên và môi trƣờng thực hiện các công việc quy định tại điểm g Khoản 3
và Khoản 4 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

27


Tiểu kết chƣơng 1:
Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý trong công tác đăng ký, cấp Giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đƣợc quy định chặt chẽ bởi một hệ thống văn
bản quy phạm pháp luật từ Trung Ƣơng đến địa phƣơng. Mỗi trƣờng hợp khác
nhau đƣợc Luật quy định một quy trình thực hiện khác nhau, các loại giấy tờ cần
thiết, thời hạn giải quyết và cơ quan thực hiện khác nhau. Để thực hiện tốt công
tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cơ quan Nhà nƣớc có
thẩm quyền về quản lý đất đai nói chung, Ngƣời cán bộ đảm nhiệm thực hiện
công tác này nói riêng, phải nắm vững cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý để công
tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ đúng quy định của
Pháp luật và tránh đƣợc những hệ quả phát sinh sau khi thực hiện đăng ký, cấp
Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ. Có nắm vững thì việc thực hiện mới
hiệu quả và tiết kiệm.
Bên cạnh đó, để việc thực hiện công tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ đạt hiệu quả cao thì việc vận dụng các quy định của các
văn bản quy phạm pháp luật về đất đai vào địa phƣơng phải linh hoạt, sáng tạo
phù hợp với tình hình thực tế và nhu cầu của địa bàn nghiên cứu. Tùy vào điều
kiện kinh tế - xã hội của mỗi địa phƣơng mà có cách vận dụng khác nhau nhằm
đảm bảo cho công tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
đƣợc thực hiện tối đa hóa hiệu quả.

28


Chƣơng 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN PHÚ ĐÔNG, TỈNH
TIỀN GIANG
2.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký, cấp
Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ.
2.1.1. Giới thiệu khái quát về địa bàn huyện Tân Phú Đông, tỉnh Tiền
Giang.

Hình 2.1. Bản đồ hành chính huyện Tân Phú Đông năm 2008
(nguồn: tanphudong.tiengiang.gov.vn)
2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên


Vị trí địa lý:

Huyện Tân Phú Đông nằm về phía Đông của tỉnh Tiền Giang và nằm trên
2 cù lao chính, chia hệ thống Sông Tiền ra thành 2 nhánh Cửa Tiểu và Cửa Đại,
trong đó cù lao phía Bắc bao gồm 5 xã (Tân Thới, Tân Phú, Phú Thạnh, Phú
Đông, Phú Tân) và cù lao nhỏ phía Nam chỉ có 1 xã là xã Tân Thạnh cách nhau
bằng sông cửa Trung. Ngoài ra còn một số cồn mới nổi lên nhƣ: Cồn Ngang,
Cồn Vƣợt...
- Huyện Tân Phú Đông có tổng diện tích tự nhiên là 22.211,31 ha, chiếm
8.14% tổng diện tích tự nhiên toàn tỉnh Tiền Giang, có vị trí giáp giới nhƣ sau:
+ Phía Bắc giáp các huyện Chợ Gạo, Gò Công Tây, Gò Công Đông.

29


+ Phía Nam giáp tỉnh Bến Tre qua ranh giới tự nhiên là sông Cửa Đại.
+ Phía Đông giáp biển Đông.
+ Phía Tây giáp huyện Chợ Gạo.
Chiều dài các cù lao từ Tây sang Đông khoảng 34km (nếu tính cả bãi bồi
thì chiều dài là 37 km); chiều rộng nhất từ bờ sông Cửa Tiểu sang bờ sông Cửa
Đại chỉ vào khoảng 6,2 km.
Huyện Tân Phú Đông trãi dài và giáp với các vùng cửa sông, có vị trí
quan trọng đối với tuyến giao lƣu đƣờng thủy trên sông Cửa Tiểu, là một trong
những khu vực có khả năng mở rộng lãnh thổ tỉnh theo hƣớng bồi lắng bờ biển;
đồng thời cũng là khu vực chịu nhiều tác động của vùng ven bờ nhƣ lốc xoáy,
bão, các tác động nƣớc biển dâng cao và thay đổi khí hậu trong tƣơng lai.


Địa hình:

Cao trình phổ biến từ 0,4-0,7m bao gồm khu vực đê tự nhiên ven sông
Cửa Tiểu, Cửa Trung, Cửa Đại và vùng trũng giữa cù lao, nơi trũng thấp nhất
thuộc địa bàn xã Tân Phú và bãi triều xã Phú Tân. Giồng cát có cao trình 0,81m.


Đất đai, khí hậu:
a. Đất đai :

Tài nguyên đất huyện Tân Phú Đông có 3 nhóm chính:


Nhóm đất mặn:

Tổng diện tích 11.552,88 ha chiếm 52,01% diện tích tự nhiên.
 Nhóm đất cát giồng:
Chủ yếu là loại đất cát giồng bị phủ (Cp): Diện tích 713,80 ha chiếm tỷ lệ
3,21% tổng diện tích tự nhiên bao gồm nhiều giồng cát có hình cánh cung, phân
bố ở các xã: Tân Thới, Phú Thạnh, Phú Đông và Phú Tân. Đất có địa hình cao
và bằng phẳng, có thành phần cơ giới nhẹ, tơi xốp trên mặt nhƣng dính bên
dƣới, thành phần cát chiếm 45-55%, dễ thấm, dễ bốc hơi, đất có hàm lƣơng dinh
dƣỡng thấp, thích hợp cho việc trồng cây hoa màu, cây ăn trái nhƣ: Dừa, mãng
cầu xiêm, nhãn, xoài…
 Nhóm đất phù sa:
- Diện tích 3.886 ha chiếm tỷ lệ 17,50% tổng diện tích tự nhiên
- Ngoài ra còn lại 6058,63 ha đất mặt nƣớc chuyên dùng chiếm tỷ lệ
27,28% tổng diện tích tự nhiên.
b. Khí hậu :
Về khí hậu, thời tiết của huyện Tân Phú Đông mang các đặc điểm chung:
nền nhiệt cao, biên độ nhiệt ngày đêm nhỏ, khí hậu phân hoá thành 2 mùa tƣơng
phản (mùa mƣa từ tháng V đến tháng XI trùng với mùa gió tây nam và mùa khô
30


từ tháng XII đến tháng IV trùng với mùa gió đông bắc). Các chỉ số chung nhƣ
nhau:
 Nhiệt độ:
- Nhiệt độ trung bình 270C, chênh lệch giữa các tháng khoảng 3-4o C.
- Tổng nhiệt năm cao (khoảng 9.8000C).
 Gió:
- Vào mùa mƣa gió mùa Tây nam mang theo nhiều hơi nƣớc với hƣớng
gió thịnh hành là Tây nam, tốc độ trung bình 2,4m/s.
- Vào mùa khô gió mùa đông bắc mang theo không khí khô có hƣớng gió

thịnh hành Đông bắc tốc độ trung bình 23,8 m/s và thƣờng gây gió chƣớng đẩy
mặn xâm nhập sâu vào đất liền.
Tuy nằm trong khu vực nam bộ ít chịu ảnh hƣởng bão nhƣng trong thời
gian 15 năm trở lại đây đã có 2 trận bão đi qua địa bàn và để lại nhiều hậu quả
nặng nề.
 Mưa:
- Lƣợng mƣa của huyện thuộc vào loại thấp nhất đồng bằng sông Cửu
Long (<1.300mm/năm), ẩm độ không khí bình quân 79-82% và thay đổi theo
mùa, lƣợng bốc hơi trung bình 3,5-4 mm/ngày.
 Độ ẩm:
- Ẩm độ không khí hằng năm bình quân 84-85%.
- Thay đổi theo mùa.
- Lƣợng bốc hơi trung bình 3,5 mm/ ngày.
- Số giờ nắng cao (2400 – 2600 giờ) và phân hoá trong mùa.


Sông ngòi:

- Do địa thế cù lao, huyện Tân Phú Đông có nhiệt độ dòng chảy khá dày
chia hệ thống sông tiền thành 2 nhánh sông là Sông Cửa Tiểu và Sông Cửa Đại
giữa cù lao 5 xã và Tân Thạnh là Sông Cửa Trung.
- Do trãi dài trên 37 km cho đến cửa sông, độ mặn trên hệ thống Sông
Tiền biến động khá mạnh.
- Khu vực phía đông (Phú Đông – Phú Tân) gần nhƣ nhiễm mặn > 4g/l
quanh năm.
- Khu vực trung tâm (Tân Phú - Phú Thạnh) có thời gian nhiễm mặn >4
g/l khoảng tháng 7-9 tháng.
- Khu vực phía tây (Tân Thới) có thời gian nhiễm mặn > 4g/l khoảng 5-6
tháng.
- Tổng chiều dài các kênh rạch nội đồng là 234 km, mật độ 1,16 km/km2.

31


- Đƣờng bờ biển có khuynh hƣớng bồi lắng nhanh, tăng thêm diện tích
đất, đặc biệt tại Phú Tân. Tuy nhiên trong tƣơng lai, quá trình biển dâng và thay
đổi khí hậu sẽ có những tác động trực tiếp lên địa bàn.
2.1.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
a.


Kinh tế:
Về nông nghiệp:

- Dù chỉ mới qua hơn 3/4 chặng đƣờng của năm 2014 nhƣng căn cứ
những số liệu phát triển kinh tế, xã hội kết hợp với dự báo khả năng đạt các chỉ
tiêu đến cuối năm, Tân Phú Đông hoàn toàn có thể tin tƣởng về bức tranh kinh
tế, xã hội khả quan của năm nay.
+ Cây màu thực phẩm xuống giống ổn định 826 ha, tăng 30 ha, thu hoạch
10.335 tấn, tăng 1.682 tấn so với cùng kỳ năm 2013. Trong đó, cây sả chiếm
phần lớn diện tích với 682 ha, tập trung ở các xã Phú Thạnh, Phú Đông, Tân Phú
và đang có xu hƣớng mở rộng diện tích. Điều này cho thấy, cây sả đã thích nghi
với thổ nhƣỡng, điều kiện tự nhiên trên vùng đất khắc nghiệt này. Năm 2014 giá
sả dao động ở mức từ 3.000 - 5.000 đồng/kg, lợi nhuận thu đƣợc khoảng 70 triệu
đồng/ha, cao hơn 4,7 lần so với trồng lúa chuyên canh. Cây ớt đƣợc đƣa xuống
chân ruộng với 86 ha. Qua những diện tích đã thu hoạch, lợi nhuận bình quân
ƣớc tính 16 triệu đồng/ha.
+ Theo thống kê, hiện toàn huyện có 615 ha mãng cầu xiêm (tăng 87 ha so
với năm 2013) trong tổng 1.300 ha cây ăn trái (tăng 132 ha so cùng kỳ năm rồi).


Về công nghiệp:

- Ngành công nghiệp của huyện Tân Phú Đông hiện chƣa phát triển,
ngành nghề phát triển chính là xay xát gạo, các cơ sở đều có công suất nhỏ,
mang tính gia công phục vụ cho nhân dân trên địa bàn. Do cơ sở hạ tầng huyện
còn kém chƣa phát triển và thiếu nguồn nƣớc sạch, ngành công nghiệp chƣa có
định hƣớng phát triển, do đó dù có nguồn nông thủy sản dồi dào; huyện cũng chỉ
phát triển ở một số lĩnh vực sơ chế hàng nông ngƣ sản, tiểu thủ công nghiệp
phục vụ sản xuất và đời sống.
- Chỉ số sản xuất công nghiệp 6 tháng tăng 7,3% so cùng kỳ, bao gồm:
công nghiệp khai khoáng tăng 17,9%; công nghiệp chế biến chế tạo tăng 7,2%;
sản xuất và phân phối điện, khí đốt, nƣớc nóng, hơi nƣớc và điều hòa không khí
tăng 3,1%; cung cấp nƣớc, hoạt động quản lý và xử lý rác thải, nƣớc thải tăng
18,6%.


Về du lịch:

- Vì Tân Phú Đông là một huyện mới thành lập nên du lịch cũng chƣa
phát triển nhƣng với các công trình nhƣ Cồn Ngang, biển cồn cống…sẽ trở
thành thành khu dịch vụ đa dạng với khu vui chơi giải trí, khu nhà nghỉ cao cấp,
khu du lịch sinh thái nghỉ dƣỡng dã ngoại vui chơi phục vụ nhu cầu du lịch nghỉ
dƣỡng.
32