xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận 7 tp hồ chí minh

BẢNG DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Viết đầy đủ

UBND:

Uỷ ban nhân dân

TNMT:

Tài nguyên môi trường

HSĐC:

Hồ sơ địa chính

GCN:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

QSHNO:

Quyền sở hữu nhà ở

TSKGLVD:

Tài sản khác gắn liền với đất

VPĐKQSDĐ:

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

BĐĐC:

Bản đồ địa chính

NVTC:

Nghĩa vụ tài chính

GPXD:

Giấy phép xây dựng

CSDL:

Cơ sở dữ liệu

SDĐ:

Sử dụng đất


DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ
Trang

Bảng 1.1: So sánh luật đất đai 2003 và 2013 về đăng ký, cấp GCN
và nhận xét

11

Bảng 2.1 Tổng hợp tình hình giải quyết hồ sơ cấp GCN lần đầu,
đăng bộ và hoàn công giai đoạn 2014 - 2015 - 2016

45


DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
Trang
Sơ đồ 1.1: Quy trình đăng ký, cấp GCN lần đầu

19

Sơ đồ 1.2: Quy trình đăng ký biến động, cấp GCN.

21

Sơ đồ 2.1 Sơ đồ qui trình đăng ký đất đai lần đầu

26

Sơ đồ 2.2 Sơ đồ qui trình thực hiện cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ lần đầu

27

Sơ đồ 2.3 Qui trình đăng ký biến động đất đai

30

Hình 2.1: Bản đồ hành chính quận 7

22


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
BẢNG DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ
DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài .............................................................................................. 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất ......................................................................................................................... 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu .............................................................. 3
3.1. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................. 3
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ................................................................................ 4
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................... 4
4.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................ 4
4.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 4
5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 4
6. Ý nghĩa của nghiên cứu .................................................................................... 4
7. Bố cục của Luận Văn........................................................................................ 5
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP

GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ
Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT................................................ 6
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ....................................................... 6
1.1.1. Các khái niệm chung .............................................................................. 6
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai ...................................... 9
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ từ
Luật Đất đai 2003 đến nay .............................................................................. 10
1.2.Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
theo Pháp luật đất đai hiện hành. ........................................................................ 14
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký .............................................................................. 14
1.2.2 Nguyên tắc cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ ..................... 15
1.2.3. Điều kiện đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
........................................................................................................................ 15
1.2.4. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ
& TSKGLVĐ ................................................................................................. 17
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp GCN
QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ .......................................................................... 18
1.3.1. Thành phần hồ sơ quy định .................................................................. 18
1.3.2. Thời gian giải quyết. ............................................................................. 18
1.3.3. Trình tự, thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng
nhận. ............................................................................................................... 19


CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN 7 TPHCM ................. 22
2.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp GCN
QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ .......................................................................... 22

2.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên. ...................................... 22
2.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội ...................................................................... 24
2.1.3. Hệ thống tổ chức quản lý đất đai tại Quận 7, TPHCM ........................ 25
2.2. Quy trình thực hiện đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ. 26
2.2.1. Quy trình thực hiện đăng ký đất đai (lần đầu) ...................................... 26
2.2.2. Quy trình thực hiện cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu27
2.2.3. Quy trình thực hiện đăng ký biến động ................................................ 30
2.3. Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp GCN
QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ .......................................................................... 32
2.3.1. Phân loại hồ sơ...................................................................................... 32
2.3.2. Xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu
........................................................................................................................ 33
2.4. Kết quả giải quyết công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ qua từng năm. .................................................................................. 44
2.5. Những vấn đề còn tồn tại trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận
7, TP. Hồ Chí Minh ............................................................................................ 47
2.5.1. Những vấn đề chung ............................................................................. 47
2.5.2. Những vấn đề cụ thể ............................................................................. 49
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ
ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI QUẬN
7, TPHCM ......................................................................................................... 54
3.1. Giải pháp chung ........................................................................................... 54
3.2. Giải pháp cụ thể ........................................................................................... 55
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu:
........................................................................................................................ 55
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký biến động ............. 57
KẾT LUẬN ....................................................................................................... 61
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài sản của tự nhiên và là một tài sản có giá trị lớn, có trước lao
động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện
lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội
loài người. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất
nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những
tài nguyên vô cùng quý giá của con người.
Đối với mỗi quốc gia, khi ra đời và tồn tại, bao giờ cũng gắn liền với một
vùng lãnh thổ xác định. Theo đó, tài sản đầu tiên mà bất kì quốc gia nào cũng có
chính là đất đai và các tài nguyên trong lòng đất. Đây không chỉ là tài nguyên
thiên nhiên nếu biết quản lý và khai thác tốt mỗi quốc gia sẽ tự khơi thông cho
mình một nguồn nội lực dồi dào sẵn có phục vụ cho mục tiêu phát triên kinh tế
và ổn định xã hội. Và thực tế ngay khi ra đời Nhà nước đã biết tận dụng nguồn
vốn này thông qua việc quy định và thu các loại thuế từ đất đai đem lại một
trong những nguồn thu lớn cơ bản cho ngân sách.
Bởi vậy Luật đất đai năm 1993 có ghi: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao
nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập,bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay
!”.
Để quản lý tốt đất đai điều quan trọng là thông tin về đất đai phải nắm rõ
và có thể tiếp cận một cách dễ dàng, nó phụ thuộc vào cách thức tổ chức hệ
thống thông tin đất đai. Mà thông tin đất đai lại là kết quả thu được từ quá trình
đăng ký đất đai nên việc xây dựng một hệ thống đăng ký đất đai hiệu quả đã và
đang trở thành vấn đề cần thiết được nhiều quốc gia quan tâm.

Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được
thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại
tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký
trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSHNO và TSKGLVĐ là một
chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, được cấp cho người
sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực
hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
Để thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận thì các chủ sử dụng đất phải
tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu đối với diện tích của mình đang sử dụng.
1


Thông qua đăng ký đất đai sẽ xác lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về
quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Đồng thời đăng ký
đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt được mục tiêu quản lý
nguồn tài nguyên đất của quốc gia. Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm không
những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà
nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp
tới việc thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu
tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất.
Song song đó là những khó khăn bất cập trong việc quản lý, sử dụng đất.
Các biến động về chủ sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng, giải quyết những
tranh chấp về đất đai là những vấn đề làm đau đầu nhà quản lý. Vì vậy, tình hình
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng ngày một nóng bỏng hơn,
phức tạp hơn.

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn cũng như tính cấp bách của công tác đăng
ký, cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa
bàn quận 7, thành phố Hồ Chí Minh, để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai một
cách chặt chẽ, thống nhất, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thì
vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất là một trong những yêu cầu không thể thiếu.
Tuy nhiên, người sử dụng đất có được đất đai theo nhiều cách khác nhau
về nguồn gốc như: do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng
không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận gặp
nhiều khó khăn. Để công tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận được thực hiện
đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường
hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp
Giấy chứng nhận phải thực hiện nghiêm túc.
Chính vì vậy, việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại quận 7 TP. Hồ Chí Minh ” là thực sự cần thiết.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
Luận văn thạc sỹ có đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng
cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành
phố Hà Nội” được thực hiện năm 2015 của Bùi Thị Thúy Hường – ĐH Khoa
Học Tự Nhiên. Bài viết đánh giá về tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại
địa phương, nêu được những khó khăn, bất cập hiện tại từ đó đưa ra các giải
pháp nhằm cải thiện những bất cập đó.
2


Luận văn thạc sỹ đề tài “Thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại thành phố Đà Nẵng “ năm 2015 của
Phan Hồng Mai – ĐH Quốc Gia Hà Nội. Bài viết nêu rõ thực trạng việc thực thi
pháp luật về cấp giấy chứng nhận tại địa bàn và chỉ ra được những hạn chế, bất
cập của pháp luật từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách pháp luật.
Luận văn thạc sỹ Luật học đề tài “ Thực thi pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Quận Tây Hồ - TP Hà Nội” năm 2014 của
Phạm Thị Thảo – ĐH Quốc Gia Hà Nội. Bài luận văn giúp người đọc hiểu được
bản chất pháp lý của pháp luật và làm rõ thực trạng pháp luật về cấy giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam, qua đó chỉ ra những mặt hoàn thiện về
chính sách pháp luật của Luật đất đai 2013 và gợi một số mô hình về xây dựng
và thực thi pháp luật của nước ngoài;
Những bài nghiên cứu đã phần nào nêu lên đúng tình hình thực hiện công
tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất và những vấn đề vướng mắc, đem lại những giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả trong công tác giải quyết hồ sơ. Đồng thời nêu rõ các chính
sách pháp luật liên quan đến công tác giải quyết hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng
nhận. Đóng góp những ý kiến thiết thực để tiếp tục hoàn thiện chính sách pháp
luật.
Tuy nhiên những công trình nghiên cứu trên xét thấy chỉ đề cập giải quyết
các vấn đề về chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và căn cứ pháp lý
nói chung, còn việc xử lý hồ sơ trong quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì chưa được làm rõ để thấy được
những khó khăn mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp phải tại địa bàn.
Xử lý hồ sơ cần có những căn cứ thật chính xác về pháp lý và những giấy
tờ có liên quan , đây là một công đoạn rất quan trọng và cũng là mục tiêu mà
luận văn hướng tới. Việc xác định đúng tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ thực
hiện. Từ đó nhằm phát hiện những khó khăn trong qui trình thực hiện gây mất
thời gian trong việc xử lý, dẫn đến trả kết quả thực hiện chậm, gây bức xúc trong
nhân dân.
Đây là một trong những nội dung cần tập trung nghiên cứu, điều tra xem

việc thực hiện công tác xử lý hồ sơ trên địa bàn diễn ra như thế nào. Đồng thời
tìm hiểu còn những vướng mắc nào ảnh hưởng đến công tác xử lý hồ sơ, từ đó
có những hướng nghiên cứu, đề xuất những giải pháp hiệu quả, thiết thực, áp
dụng được vào thực tế nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện công tác xử lý hồ sơ
trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSHNO và
TSKGLVĐ.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, QSHNO và TSKGLVĐ; xác định được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối
3


tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất
đai hiện hành.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy
chứng nhận
- Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa
bàn quận 7, TP Hồ Chí Minh.
- Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại
địa bàn quận 7, TP Hồ Chí Minh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai.
- Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận.
- Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
4.2. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Địa bàn nghiên cứu quận 7, thành phố Hồ Chí
Minh.
- Phạm vi thời gian: từ năm 2014 đến năm 2016
- Giới hạn nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu qui trình xử lý hồ sơ trong
công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSHNO và
TSKGLVĐ.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập: được sử dụng trong quá trình thu thập thông tin
tài liệu phục vụ nghiên cứu.
- Phương pháp thống kê: được sử dụng để tổng hợp các kết quả đăng ký,
cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trong giai đoạn nghiên cứu;
- Phương pháp phân tích tổng hợp: được sử dụng để tổng quan tình hình
nghiên cứu nhằm rút ra những nhận xét chung từ các kết quả nghiên cứu đã thực
hiện. Đây cũng là phương pháp chủ đạo được sử dụng chủ yếu trong quá trình
xử lý số liệu nhằm có được những nhận định quan trọng từ quá trình phân tích.
6. Ý nghĩa của nghiên cứu
Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký
cấp Giấy chứng nhận. Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề
xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy
nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và
4


nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của
Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả.
7. Bố cục của Luận Văn
Nội dung của Luận văn dự kiến trình bày trong khoảng 60 trang với kết
cấu như sau:
- Mở đầu
- Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của đăng ký, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn quận 7,
TP Hồ Chí Minh.
- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại địa bàn quận 7, TP Hồ Chí Minh.
- Kết luận và kiến nghị

5


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ
TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Các khái niệm chung
Khái niệm về đăng ký đất đai:
- Theo khoản 15 Điều 3 và Điều 95 Luật Đất Đai 2013, khoản 2 Điều 3
Thông tư 24 thì đăng ký đất đai là 1 quá trình bắt buộc đối với người sử dụng
đất và người được giao đất để quản lý, sẽ được thực hiện theo yêu cầu của chủ
sở hữu trong trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Bao gồm kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,
QSHNO và TSKGLVĐ và quyền quản lý đất đối với một thửa đất. Việc này
nhằm mục đích xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai
trong phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và từ đó sẽ
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất đủ điều
kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp

luật.
- Khái niệm về đăng ký lần đầu : là yêu cầu bắt buộc đối với mọi đối
tượng sử dụng đất phải thực hiện trong mọi trường hợp: đang sử dụng đất mà
chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà
nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay
đổi những nội dung chuyển quyền sử dụng đất đã đăng ký khác. Hay nói cách
khác là áp dụng đối với các thửa đất chưa được cấp một loại Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, QSHNO và TSKGLVĐ nào.
- Khái niệm về đăng ký biến động: Đăng ký biến động thực hiện đối với
một thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự
thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử
dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật. Do đó tính chất
công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng
ký theo quy định pháp luật.
- Các trường hợp phải đăng ký biến động như: chuyển nhượng, thừa kế,
chuyển đổi, thế chấp; đổi tên; chuyển mục đích sử dụng đất; Nhà nước thu hồi
đất; chia tách thửa, giảm diện tích do sạt lở, thay đổi về nghĩa vụ tài chính, về
hạn chế quyền, về diện tích xây dựng..
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất:
6


- Theo Luật đất đai năm 2013 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất và quản lý. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng theo quy định của luật này. Do vậy chủ sử dụng chỉ
có quyền sử dụng đất chứ không có quyền sở hữu đất đai. Có nghĩa là chủ sử
dụng có thể xây dựng, chuyển quyền…nhưng phải thông qua Nhà Nước là chủ
sở hữu thống nhất.
Nhưng đối với tài sản gắn liền với đất và nhà ở là do con người tạo lập

trên đất, nên chủ sử dụng có thể định đoạt, sử dụng, chiếm hữu và được Nhà
Nước bảo vệ khi có sự xâm phạm.Tuy nhiên các tài sản gắn liền với đất và nhà ở
chỉ có giá trị khi nó gắn liền với đất hợp pháp.
- Vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSHNO và TSKGLVD là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất:
Quyền chung của người sử dụng đất:
Theo điều 166 của Luật Đất Đai 2013 quy định:
- Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
QSHNO và TSKGLVD. Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên
đất, hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo
đất nông nghiệp.
- Người sử dụng đất được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải
tạo, bồi bổ đất nông nghiệp, được bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi
ích hợp pháp về đất đai của mình, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
theo quy định của Luật Đất Đai. Được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những
hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi
phạm pháp luật về đất đai.
Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các
quyền và nghĩa vụ được qui định tại khoản 2 điều 167 Luật Đất Đai 2013
- Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân hoặc có thành viên là
tổ chức kinh tế.
Trong trường hợp phân chia được theo phần cho từng thành viên thì phải
thực hiện thủ tục tách thửa, nếu không phân chia được thì ủy quyền cho người
đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề được qui định tại điều

171 Luật Đất Đai 2013.

7


Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại Điều 179
của Luật Đất Đai 2013.
Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng
đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc thuê đất được quy định tại điều 180 Luật đất đai 2013
Quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất
được quy định tại điều 180 Luật đất đai 2013
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
được quy định tại điều 182 Luật đất đai 2013
Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quy
định tại khoản 1, 2, 3, 5 điều 183; điều 185, 186, 187 Luật đất đai 2013
Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử
dụng đất được quy định tại khoản 2, 3, 4, 5 điều 183; điều 184, 185, 187 Luật
đất đai 2013
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất được quy định tại điều 173
đến 178 Luật đất đai 2013
Nghĩa vụ của người sử dụng đất:
Ngoài việc được hưởng quyền lợi thì người sử dụng đất phải thực hiện
những nghĩa vụ mà Nhà nước qui định.
- Theo điều 170 Luật Đất Đai 2013 qui định: người sử dụng đất đúng mục
đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và
chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân
theo các quy định khác của pháp luật có liên quan. Phải thực hiện kê khai đăng
ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử

dụng đất, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, phải bảo vệ đất, bảo vệ
môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có
liên quan. Ngoài ra phải tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy
vật trong lòng đất. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết
thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn
sử dụng.
Thẩm quyền của cơ quan khi thực hiện đăng ký cấp giấy CNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
QSHNO và TSKGLVĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSHNO và
TSKGLVĐ.
8


2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
QSHNO và TSKGLVĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực
hiện theo quy định của Chính phủ.
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ &
TSKGLVĐ trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai:
1. Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi
ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất.
- Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước
về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai.
Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy
đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng
đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ
mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử
dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả,...
2. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ,
hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
- Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại
đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn
quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo
yêu cầu của quản lý đất.
Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành
địa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai: tên
chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn,...
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây là đơn
vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và
pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.

9

Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó Nhà nước mới thực sự quản lý
được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và
thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề
mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội
dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.
Vị trí và vai trò của cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ.
- Cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ là một trong 15 nội dung quản
lý nhà nước về đất đai đã được quy định trong Luật Đất Đai hiện hành.
- Cấp GCN QSDĐ là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về
đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng
đất của họ.
- Giấy chứng nhận QSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng
các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm
soát các giao dịch dân sự về đất đai.
- Giấy chứng nhận QSDĐ không những buộc người dử dụng đất phải nộp
nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu
hồi.
- Giấy chứng nhận QSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.
- Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, nhà nước có thể quản lý
đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị
trường và thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa.
- Giấy chứng nhận QSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề
để phát triển kinh tế xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên
tâm đầu tư trên mảnh đất của mình.
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ từ
Luật Đất đai 2003 đến nay
Thời kỳ từ khi Luật đất đai 2003 ra đời đến trước ngày 1/4/2014:
Ngày 16/11/2003, Luật đất đai 2003 được ban hành và có hiệu lực từ

ngày 01/07/2004. Luật đất đai 2003 đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp
phần giải quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật đất đai giai đoạn trước
chưa giải quyết được. Sau khi Luật đất đai 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành
các văn bản dưới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện:
Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành
Luật đất đai 2003 do Chính phủ ban hành.
Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

10


Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Thông tư số 06/2007/TT – BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thực
hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 05/05/2007.
Thông tư số 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thời kỳ từ khi Luật đất đai 2013 ra đời đến nay
Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2013, Luật này có
hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm
2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải
quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất
đai năm 2003.
Sau khi Luật đất đai 2013 ra đời, Nhà nước đã ban hành các văn bản dưới
luật thay thế các văn bản cũ:
Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật
đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014)
Bảng 1.1: So sánh luật đất đai 2003 và 2013 về đăng ký, cấp GCN và nhận xét
Luật Đất Đai
2003

Luật Đất Đai 2013

Nhận xét

Đăng ký quyền sử
dụng đất là việc
ghi nhận quyền sử
dụng đất hợp pháp
đối với một thửa
đất xác định vào
hồ sơ địa chính
nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng
đất.

Đăng ký đất đai, nhà ở,
tài sản khác gắn liền
với đất là việc kê khai

và ghi nhận tình trạng
pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một
thửa đất vào hồ sơ địa
chính.

Bổ sung thêm đăng ký nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Không chỉ “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp
pháp” mà phải là “ kê khai và ghi nhận tình
trạng pháp lý “

11


Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
là giấy chứng
nhận do cơ quan
nhà nước có thẩm
quyền cấp cho
người sử dụng đất
để bảo hộ quyền
và lợi ích hợp
pháp của người sử
dụng đất.

Giấy chứng nhận
Bổ sung thêm về quyền sở hữu nhà ở và tài sản
quyền sử dụng đất,
khác gắn liền với đất. Định nghĩa rõ ràng và đầy
quyền sở hữu nhà ở và đủ hơn.
tài sản khác gắn liền
với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước
xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất hợp pháp
của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và quyền sở hữu
tài sản khác gắn liền
với đất.

Điều 46 Luật Đất Điều 95. Đăng ký đất
Đai 2003 chỉ nêu đai, nhà ở và tài sản
các trường hợp khác gắn liền với đất
phải đăng ký
quyền sử dụng đất

Điều 95 Luật Đất Đai 2013 nêu rõ định nghĩa
của đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Phân rõ đăng ký lần đầu và đăng ký biến động
và các trường hợp cụ thể.
Bổ sung các trường hợp đăng ký lần đầu (theo
khoản 3 điều 95 Luật đất đai 2013); cụ thể là

thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký, thửa đất
được giao để quản lý mà chưa đăng ký, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký
Bổ sung thêm các trường hợp về đăng ký biến
động; cụ thể là điểm c, g, h, i, k, l khoản 4 điều
95 Luật đất đai 2013

Điều 48. Giấy Điều 97. Giấy chứng
chứng nhận quyền nhận quyền sử dụng
sử dụng đất
đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn
liền với đất

Điều 98. Nguyên tắc
cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền
với đất

Bỏ Quy định tại đoạn 2 và 3 khoản 2(Khi chuyển
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì
người nhận quyền được cấp GCN mới) là không
hợp lý, làm hạn chế giá trị sử dụng của GCN và
làm phức tạp thêm thủ tục do phải trình ký GCN
mới. Để xử lý bất cập này, hiện nay, Bộ TNMT
đã ban hành Thông tư 20/2010/TTBTNMTcho
phép xác nhận thay đổi vào các loại GCN đã cấp
đối với trường hợp chuyển quyền.

Điều luật mới trong Luật đất đai năm 2013

12


Điều 51. Cấp giấy
chứng nhận quyền
sử dụng đất cho tổ
chức, cơ sở tôn
giáo đang sử dụng
đất

Điều 52. Thẩm
quyền cấp giấy
chứng nhận quyền
sử dụng đất

Điều 101. Cấp Giấy
chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân đang
sử dụng đất mà không
có giấy tờ về quyền sử
dụng đất

Điều luật mới trong Luật đất đai năm 2013

Điều 102. Cấp Giấy

chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất cho tổ
chức, cơ sở tôn giáo
đang sử dụng đất

Thay đổi điều kiện được cấp thành:

Điều 104. Cấp Giấy
chứng nhận đối với tài
sản gắn liền với đất

Điều luật mới trong Luật đất đai năm 2013

Điều 105. Thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền
với đất

Bổ sung: đối với những trường hợp đã được cấp
Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công
trình xây dựng mà thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực
hiện theo quy định của Chính phủ.

Hộ gia đình, cá nhân SDĐ ổn định từ trước ngày
01 tháng 7 năm 2004 (thay cho trước ngày 15
tháng 10 năm 1993) và bổ sung quy định không
vi phạm pháp luật về đất đai

a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Không có tranh chấp;
c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004.

Sự thay đổi của giấy chứng nhận qua các thời kì:
- Trước đây nhà nước đã ban hành nhiều mẫu giấy chứng nhận khác nhau
nhưng do còn phát sinh nhiều vấn đề bất cập nên chưa đạt được sự thống nhất
quản lý trên cả nước.
- Thực hiện Điều 18 Luật Đất đai năm 1988, Tổng cục Quản lý Ruộng đất
đã ban hành Quyết định số: 201/QĐ- ĐKTKK ngày 14/07/1989 về việc Ban
hành quy định cấp GCN quyền sử dụng đất (giấy có màu đỏ nên được gọi là sổ
đỏ). Tuy nhiên việc triển khai cấp GCN giai đoạn này được rất ít, phần lớn các
địa phương dừng lại ở bước làm điểm và chỉ mới cấp cho hộ gia đình xã viên sử
dụng đất nông nghiệp.
- Sau Luật Đất đai năm 1993, nội dung giao đất và cấp GCN đã được
quan tâm chỉ đạo triển khai, cũng trong giai đoạn này đã phát sinh 2 loại giấy
chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu do Tổng cục Địa
Chính ban hành (giấy có màu đỏ - sổ đỏ) cấp cho hộ gia đình, tổ chức, cá nhân
13

sử dụng đất nông nghiệp và đất ở nông thôn; Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở và quyền sở hữu nhà ở (giấy có màu hồng) do Bộ Xây dựng phát hành để
thực hiện Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về Quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Nghị định số 61/NĐ-CP ngày
5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.
- Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 và Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP, việc cấp GCN đã được thống nhất triển khai theo một
mẫu giấy trong phạm vi cả nước, quy định cấp GCN quyền sử dụng đất (giấy có
màu đỏ) đối với tất cả các loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài
sản đó được ghi nhận trên giấy đỏ.
- Ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số
23/2014/TT-BTNMT Quy định về giấy CNQSDĐ, QSHNƠ& TSKGLVĐ, trong
đó quy định mẫu GCN mới có màu hồng cánh sen nền in hoa văn trống đồng, về
nội dung cơ bản giống với mẫu GCN đang được áp dụng theo Luật đất đai 2003.
- Hiện đang có 5 loại Giấy chứng nhận tồn tại gồm: giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai năm 2003); giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo Luật
Nhà ở); giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (theo Luật Xây dựng); giấy
chứng nhận Sử dụng trụ sở thuộc sở hữu Nhà nước (theo Quyết định số
20/1999/QĐ-BTC của Bộ Tài chính)
1.2.Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
theo Pháp luật đất đai hiện hành.
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký
Có 4 nguyên tắc cơ bản sau đây:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ:
Một biến động về quyền đối với đất đai, đặc biệt là khi mua bán
chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ
đăng ký đất đai.
- Nguyên tắc đồng thuận :
Người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đồng ý với

việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký
trước đây trong hồ sơ đăng ký.
- Nguyên tắc công khai:
Hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm
tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được
pháp luật bảo vệ.
Người ta cũng dần dần nhận thức được lợi ích của việc công khai hoá này
đối với cộng đồng, nhất là nó góp phần làm đơn giản hoá các giao dịch về đất
đai, tăng độ an toàn trong giao dịch … Chính vì vậy, nhiều quốc gia đã mở rộng
14


tính công khai của hồ sơ đăng ký, điển hình là nước Anh, Luật Đăng ký đất đai
1988 có hiệu lực năm 1991 đã chấm dứt thời kỳ ” bí mật cá nhân” đối với hồ sơ
đăng ký đất đai.
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá:
Trong đăng ký đất đai, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) và đối tượng
(đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến
về pháp lý.
Việc chuyên biệt hoá các đối tượng đăng ký có vai trò quan trọng đối với
việc xác định chủ quyền về pháp lý của các chủ thể cụ thể đối với tài sản cụ thể.
Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất
đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt
những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai.
1.2.2 Nguyên tắc cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
Theo điều 98 Luật Đất Đai 2013 qui định rằng:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSHNO và TSKGLVD được cấp
theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất
nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSHNO và TSKGLVD chung cho các

thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, hoặc là tài sản chung của vợ và chồng
thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSHNO và TSKGLVD phải ghi đầy đủ
tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận(đối với
trường hợp nhiều người chung quyền); hoặc phải ghi cả cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng vào Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu
thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với
ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh
chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, QSHNO và TSKGLVD diện tích đất được xác định
theo số liệu đo đạc thực tế.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, QSHNO và TSKGLVD theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
1.2.3. Điều kiện đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
- Điều kiện đăng ký đất đai:
15


Người SDĐ có các loại giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013 và
hiện trạng SDĐ phải đúng với các loại giấy tờ đó.
Người SDD không có các loại giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai
2013 thì xác nhận nguồn gốc, thời điểm SDĐ, tình trạng tranh chấp SDĐ, sự phù
hợp với quy hoạch.

- Điều kiện cấp giấy
Dựa vào điều 100 và điều 101 Luật Đất Đai ta có thể chia điều kiện cấp
giấy thành 2 nhóm.
Nhóm 1: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSHNO và
TSKGLVD cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có giấy tờ về quyền
sử dụng đất. Trong trường hợp này chia làm 4 trường hợp khác nhau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ được qui định tại khoản 1 điều 100 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, QSHNO và TSKGLVĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy
tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng
đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công
nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo
quy định của pháp luật.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà
chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của

Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

16


Nhóm 2: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSHNO và
TSKGLVĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực thi
hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu
thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng
có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp
xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSHNO và TSKGLVD và không
phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm
2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã
xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch
thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSHNO và TSKGLVD.
1.2.4. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ
& TSKGLVĐ
- Ủy ban nhân dân phường có trách nhiệm xác nhận hiện trạng sử dụng
đất so với nội dung kê khai đăng ký.
Trường hợp không có giấy tờ qui định tại Điều 100 của Luật Đất Đai và

Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất vào mục đích đăng ký.
Tình trạng tranh chấp sử dụng đất.
Sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
được duyệt.
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất trong thời hạn 15 ngày, xem xét
giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai.
- Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận có trách nhiệm thẩm tra
hồ sơ đăng ký, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết, xác nhận đủ điều
kiện hay không đủ điều kiện cấp giấy. Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo
địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp. Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản
gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu. Trường hợp người
sử dụng đất đề nghị cấp giấy chứng nhận thì gửi số liệu đến cơ quan thuế. Lập tờ
trình trình phòng TNMT, in và giao giấy chứng nhận. Trường hợp hồ sơ không
đủ điều kiện thì tiến hành lập công văn trả.
17


- Phòng Tài nguyên và Môi trường quận có trách nhiệm thẩm định lại
hồ sơ hoặc ký công văn trả lời giải quyết trước khi trình Ủy ban nhân dân quận
7. Đồng thời chuyển trả nhân viên thụ lý hồ sơ nếu không đủ điều kiện.
- Ủy ban nhân dân quận có trách nhiệm xem xét hồ sơ, ký quyết định,
ký GCN
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp
GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
1.3.1. Thành phần hồ sơ quy định
Theo điều 8 thông tư 24/2014/TT-BTNMT và Quyết định 22/QĐ-UBND
của Ủy ban nhân dân quận 7 qui định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSHNO và TSKGLVD đất lần đầu.

Gồm có:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, QSHNO và
TSKGLVD theo Mẫu số 04/ĐK;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo điều 100 Luật Đất Đai và Điều 18
Nghị định 43/2014/NĐ-CP(nếu có).
- Giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở, công trình xây
dựng, cây lâu năm theo khoản 1,2 Điều 32, Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Bản vẽ hiện trạng vị trí khu đất do đơn vị có chức năng đo đạc ( đã kiểm tra nội
nghiệp của Sở).
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, đơn ghi nợ tiền sử dụng đất trong
trường hợp có nhu cầu ghi nợ.
Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
được quy định tại Điều 60 của Nghị Định số 43/2014/NĐ-CP.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai
tài sản khác gắn liền với đất cấp, cách đổi, cấp lại là văn phòng đăng ký đất đai.
Nơi chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước
ngoài cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà
�công cập nhật trên giấy cũ của ông Đặng Hạnh Phúc đối
với thửa đất 455-52 tờ bản đồ 3G (SĐN) có diện tích đất là 112,8 m2. Thửa đất
đã có nhà trước đó. (Phụ lục 4)
Thông tin trên giấy đã cấp
- Loại tài sản: nhà ở riêng lẻ.

Thông tin có thay đổi
- Loại tài sản: nhà ở riêng
lẻ.

- Diện tích xây dựng: 84,3m2

- Diện tích xây dựng:
175,4m2

- 01 tầng

- 02 tầng
31


Chuẩn bị hồ sơ và nộp vào Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai:
Đơn đề nghị
Giấy chứng nhận QSDĐ
Giấy phép xây dựng
Bản vẽ nhà đất
Bản vẽ xin phép xây dựng
Biên bản nghiệm thu công trình
Giấy phép kinh doanh + Chứng nhận kết hôn
2.3. Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết đăng ký cấp GCN
QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ
2.3.1. Phân loại hồ sơ
Hồ sơ đăng ký cấp GCN lần đầu được chia thành:
1. Hồ sơ đủ điều kiện:
a) Hồ sơ đăng ký đất đai nhưng không cấp GCN:


Đủ điều kiện cấp GCN



Không đủ điều kiện cấp GCN

b) Hồ sơ đăng ký, cấp GCN

Có giấy tờ theo qui định: Hồ sơ của bà Lê Thị Bé Tư đủ điều kiện
cấp GCN và có các loại giấy tờ theo Luật Đất Đai 2013 qui định.


Không có giấy tờ theo qui định

2. Hồ sơ không đủ điều kiện đăng ký
Hồ sơ đăng ký biến động được chia thành:


Hồ sơ đủ điều kiện

Hồ sơ hoàn công của ông Đặng Hạnh Phúc đối với thửa đất 455-52 tờ
bản đồ 3G (SĐN)
Hồ sơ đăng bộ cập nhật của bà Nguyễn Thị Kim Anh nhận chuyển
nhượng trọn thửa từ ông(bà) Phí Ngọc Nguyên và Phạm Thị Nam Chung thử đất
số 650 tờ bản đồ số 14, phường Tân Kiểng, quận 7


Hồ sơ không đủ điều kiện

Hồ sơ của bà Diệp Thị Ngọc Ánh nộp ngày 07/6/2016 đăng ký hoàn công
cập nhật với nhà đất thuộc thửa 522 tờ bản đồ 45 phường Bình Thuận, quận 7.
Ông Văn Đại Bình nộp hồ sơ đăng ký chuyển quyền cập nhập ngày

18/4/2016 tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận 7.

32


Hồ sơ đăng ký chuyển quyền Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở của ông(bà): Lê Ngọc Phượng đối với thửa đất số 388-48, tờ bản
đồ số 2H, nay là phường Bình Thuận, Quận 7 do nhận chuyển quyền từ ông(bà)
Nguyễn Phi Trường.
2.3.2. Xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu
Tóm tắt hồ sơ:
Hồ sơ đủ điều kiện cấp GCN:
Hồ sơ đề nghị cấp GCN lần đầu của bà Lê Thị Bé Tư đối với thửa
đất số 5 tờ bản đồ số 32, diện tích: 68,3; địa chỉ thửa đất: phường Tân
Kiểng, quận 7.( Phụ lục 2)
- Thành phần hồ sơ gồm:
Đơn đăng ký.
Giấy chứng nhận nhà tự cất năm 1993, giấy phép xây dựng chính thức
năm 1993, kê khai nhà đất năm 1993, bản vẽ năm 1996, bản vẽ nhà đất.
Tờ khai chuyển dịch tài sản nộp thuế trước bạ năm 1993.
Biểu đăng bộ 1 phần nhà năm 1996
Tường trình nguồn gốc nhà đất, tường trình quan hệ thân nhân.
Giấy chứng tử của cha mẹ bà Lê Thị Bé Tư
Giấy ủy quyền
Căn cứ pháp lý:
a. Căn cứ xác định hồ sơ đất đai được đăng ký/ không được đăng ký.
Những trường hợp người sử dụng đất được đăng ký đất đai:
- Đất có nguồn gốc sử dụng ổn định, lâu dài từ trước đến nay.
- Phù hợp với quy hoạch ở địa phương.
- Không tranh chấp.

- Có các loại giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013.
Nếu không đáp ứng được những điều kiện trên thì người sử dụng đất sẽ
không được UBND cấp xã xác nhận đủ điều kiện đăng ký đất đai lần đầu.
b. Căn cứ xác định hồ sơ đất đai được cấp GCN.
- Phải có các loại giấy tờ về QSDĐ được quy định tại Điều 100 Luật Đất
đai năm 2013 (khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003). Việc xác định
đối tượng có giấy tờ hợp lệ về QSDĐ có ý nghĩa quan trọng trong việc xem xét
các điều kiện khi cấp GCN.
- Sử dụng đất ổn định: áp dụng cho cả trường hợp có giấy tờ về QSDĐ và
không có giấy tờ về QSDĐ.
33