Luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh Lựa chọn căn hộ chung cư khu vực đô thị - Nghiên cứu trên địa bàn Thành phố Hà Nội

B ăGIỄOăD CăVĨă ĨOăT O
TR NGă IăH CăKINHăT ăQU CăDỂN
----------------

NGUY NăTH ăTỐNGăPH

NG

L AăCH NăC NăH ăCHUNGăC ăKHUăV C
ỌăTH ă- NGHIểNăC UăTRểNă AăBĨNă
THĨNHăPH ăHĨăN I

LU NăỄNăTI NăS ă
QU NăTR ăKINHăDOANH

HĨăN Iă- 2018


B ăGIỄOăD CăVĨă ĨOăT O
TR NGă IăH CăKINHăT ăQU CăDỂN
----------------

NGUY NăTH ăTỐNGăPH

NG

L AăCH NăC NăH ăCHUNGăC ăKHUăV C
ỌăTH ă- NGHIểNăC UăTRểNă AăBĨNă
THĨNHăPH ăHĨăN I
CHUYểNăNGĨNH:ăQU NăTR ăKINHăDOANHă(QTKDăB S)
MĩăS :ă9340101

LU NăỄNăTI NăS ă
Ng

ih

ng d n khoa h c: PGS.TS.ăHOĨNGăV NăC

HĨăN Iă- 2018

NG


i

L IăCAMăK T
Tôi đã đ c và hi u các hành vi vi ph m s trung th c trong h c thu t. Tôi cam
k t b ng danh d cá nhân r ng nghiên c u này do tôi t th c hi n và không vi ph m
yêu c u v s trung th c trong h c thu t.
Ng

iăh

ng d n khoa h c

PẢS.TS ảoàng V n C

ng

Hà N i, ngày

tháng
n m 2018
Nghiên c u sinh

Nguy n Th Tùng Ph

ng


ii

M CăL C
L I CAM K T ...............................................................................................................i
M C L C ..................................................................................................................... ii
DANH M C T VI T T T .......................................................................................vi
DANH M C B NG BI U ........................................................................................ vii
DANH M C CÁC HÌNH ......................................................................................... viii
PH N M
U ............................................................................................................1
CH
NG 1: T NG QUAN CÁC V Nă
LIểNăQUANă N TIÊU CHÍ L A
CH NăC NăH

CHUNGăC .....................................................................................9

1.1. T ng quan các nghiên c u v tiêu chí l a ch năc năh chungăc ................... 9
1.1.1. M t s nghiên c u v tiêu chí nhà .................................................................9
1.1.2. M t s nghiên c u v tiêu chí l a ch n c n h chung c ............................... 13
1.2. T ng quan các nhân t

nhăh

ngăđ n tiêu chí l a ch năc năh chungăc ă

theoăcácăđ c tính c a cá nhân và h giaăđình ......................................................... 22
1.2.1. Nhóm tu i, gi i tính c a ng i l a ch n ........................................................23
1.2.2. Ngh nghi p, trình đ h c v n ........................................................................23
1.2.3. Nhóm y u t phong cách s ng c a ng i mua ...............................................24
1.2.4. nh h

ng c a giai đo n phát tri n h gia đình .............................................29

1.2.5. nh h

ng c a các y u t tài chính ................................................................ 31

1.3. Kinh nghi m phát tri n nhà

c n h chung c

t i m ts n

c trên

th gi i ....................................................................................................................... 31
1.4. Các k t qu đ tăđ c c aăcácăcôngătrìnhăđƣănghiênăc u ............................... 36
1.4.1. Nh ng k t qu nghiên c u chính đư đ t đ c ................................................36
1.4.2. M t s v n đ đ t ra ch a đ c nghiên c u t các nghiên c u tr c ............38
1.4.3. Kho ng tr ng c n nghiên c u t i Thành ph Hà N i Vi t Nam.....................39

K T LU NăCH
CH

NGă 2ă C ă S

NGă1 ............................................................................................ 44
LÝ LU N VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN C U V

TIÊU CHÍ

L A CH NăC NăH CHUNGăC ăT Iă ỌăTH ..................................................45
2.1. M t s khái ni m chung v l a ch n,ăc năh chungăc ,ătiêuăchíăl a ch năc nă
h chungăc ................................................................................................................ 45
2.1.1. Khái ni m v s l a ch n................................................................................45
2.1.2. Khái ni m v c n h chung c , đ c đi m và phân lo i c n h chung c .......46
2.1.3. Khái ni m v tiêu chí l a ch n c n h ............................................................ 49
2.2.ăGiaiăđo n phát tri năgiaăđìnhăvƠătiêuăchíăc năh ............................................. 53
2.2.1. nh ngh a v giai đo n phát tri n c a gia đình .............................................53


iii

2.2.2. M i quan h gi a giai đo n phát tri n gia đình và tiêu chí l a ch n c n h .......54
2.2.3. Các giai đo n phát tri n gia đình trong nghiên c u ........................................55
2.2.4. Lý thuy t v giai đo n phát tri n c a h gia đình. ..........................................56
2.3 Phong cách s ng và tiêu chí l a ch năc năh ................................................... 57
2.3.1. Khái ni m v phong cách s ng .......................................................................57
2.3.2. M i quan h gi a m t s nhóm phong cách s ng và tiêu chí l a ch n c n h .....59
2.3.3. Lý thuy t v phong cách s ng.........................................................................62
2.4. Các bi n ki m soát trong nghiên c u ............................................................... 65

2.5. Mô hình và gi thuy t nghiên c u v s l a ch năc năh chungăc ăt i Thành
ph Hà N i. ................................................................................................................ 66
2.5.1. Mô hình nghiên c u ........................................................................................68
2.5.2. Phát tri n các gi thuy t nghiên c u ............................................................... 69
K T LU NăCH

NGă2 ............................................................................................ 76

CH
NGă3ăăPH
NGăPHỄPăNGHIểNăC U .......................................................77
3.1. Gi i thi uăđ aăđi m nghiên c uăđi u tra .......................................................... 77
3.2. Nghiên c uăđ nh tính ........................................................................................ 81
3.2.1. M c tiêu c a nghiên c u đ nh tính ............................................................... 81
3.2.2.

it

ng tham gia .........................................................................................81

3.2.3. K t qu nghiên c u đ nh tính ..........................................................................82
3.3. Nghiên c uăđ nhăl ng ...................................................................................... 95
3.3.1. M c tiêu nghiên c u đ nh l ng .....................................................................95
3.3.2. Thi t k nghiên c u đ nh l ng ......................................................................95
3.3.3. Quá trình ch n m u nghiên c u ....................................................................101
3.3.4. Th ng kê mô t m u kh o sát h gia đình l a ch n c n h chung c đ .......103
TÓM T TăCH
NGă3 ............................................................................................106
CH
NGă4ăăK T QU NGHIÊN C U ................................................................107

4.1. K t qu ki măđ nhămôăhìnhăvƠăcácăthangăđo ................................................. 107
4.1.1. ánh giá đ tin c y c a các thang đo b ng Cronbach alpha ........................107
4.1.2. Phân tích nhân t khám phá (EFA) ...............................................................113
4.2.3. Phân tích nhân t kh ng đ nh CFA ...............................................................115
4.2. Ki măđ nh mô hình và gi thuy t nghiên c u ............................................... 120
4.2.1. Ki m đ nh mô hình và gi thuy t nghiên c u b ng phân tích SEM .............120
4.2.2. Ki m đ nh các m i quan h c a mô hình nghiên c u b ng phân tích h i quy ....126
4.2.3. K t lu n các gi thuy t nghiên c u ...............................................................133
K T LU NăCH

NGă4 ..........................................................................................136


iv

CH
NGă 5:ă BỊNHă LU N VÀ KHUY N NGH V L A CH Nă C Nă H
CHUNGă C ăKHUăV Că ỌăTH - NGHIÊN C Uăă TRểNă A BÀN THÀNH
PH HÀ N I .............................................................................................................137
5.1. Tóm t t k t qu nghiên c u chính c a lu n án ............................................. 137
5.2. Bình lu n v k t qu nghiên c u .................................................................... 138
5.2.1. Bình lu n v k t qu nghiên c u đ i v i phong cách s ng v i tiêu chí l a
ch n c n h . ............................................................................................................138
5.2.2. Bình lu n v k t qu nghiên c u đ i giai đo n phát tri n gia đình v i tiêu chí
l a ch n c n h .......................................................................................................142
5.2.3. Bình lu n v k t qu nghiên c u đ i y u t ngh nghi p, thu nh p, giá v i
tiêu chí l a ch n c n h ...........................................................................................144
5.3. Ý ngh aăv m t lý thuy t và th c ti n ............................................................ 145
5.4. Xây d ng b tiêu chí v c năh chungăc ...................................................... 146
5.5.ă nhăh ng xây d ng b tiêu chí v phong cách s ng ph c v cho ho tăđ ng

môi gi i b tăđ ng s n và ho tăđ ngăđ uăt ăb tăđ ng s n .................................... 148
5.6. Xây d ng b bi u s li u v giaiăđo n phát tri năgiaăđình ........................... 149
5.7. Khuy n ngh đ nhăh ng phát tri năchungăc ăphùăh p v i phong cách s ng
vƠăgiaiăđo n phát tri n c aăgiaăđình ...................................................................... 150
5.7.1. nh h ng đ u t quy ho ch phát tri n các toà chung c và các khu chung
c theo phong cách s ng .........................................................................................150
5.7.2. nh h ng thi t l p c s d li u theo dõi các giai đo n gia đình và v n đ di
chuy n n i là nhà và c n h . ...............................................................................153
5.8.ăT ngăc ng ki n th căchoăng i s d ngăc năh chungăc ........................ 155
5.9. Gi i pháp, chính sách phát tri năchungăc ăt i khu v căđô th .................... 155
5.9.1. S d ng hi u qu qu đ t phát tri n chung c trong đi u ki n c n d n qu đ t
khu v c đô th . .........................................................................................................155
5.9.2 Gi i pháp phát tri n h th ng giao thông k t n i các khu đô th , k t n i các
khu chung c ...........................................................................................................157
5.9.3. Gi i pháp quy ho ch quy ho ch không gian phát tri n chung c .................158
5.9.4. Gi i pháp tài chính t ng kh n ng ti p c n l a ch n tiêu chí c n h phù h p
v i phong cách s ng và giai đo n phát tri n gia đình .............................................159
5.9.5. Xây d ng ph ng th c qu n lý chung c theo phong cách s ng và giai đo n
phát tri n gia đình ....................................................................................................160
5.10. M t s h n ch c a lu năánăvƠăh ng nghiên c u ti p theo ...................... 162
K T LU NăCH
NGă5 ..........................................................................................163


v

DANH M C CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG NGHIÊN C U KHOA H C C A
TÁC GI CịăLIểNăQUANă Nă
TÀI LU N ÁN ..........................................164
DANH M C TÀI LI U THAM KH O .................................................................166

PH L C ...................................................................................................................184


vi

DANHăM CăT ăVI TăT T
Vi t t t

Ti ng Vi t

Ti ng Anh

AMO

Phân tích c u trúc mô – ment

Analysis of moment structures

CFA

Phân tích nhân t kh ng đ nh

Confirmatory factor analysis

CMIN/df

Chi – bình ph ng đi u ch nh Minimum discrepancy divided by its
theo theo b c t do
degrees of freedom

EFA

Phân tích nhân t khám phá

Exploratory factor analysis

KMO

Ch s KMO

Kaiser-Meyer-Olkin)

RMSEA

C n b c hai c a x p x sai s

Root mean square error approximation

SEM

Mô hình c u trúc tuy n tính

Structures equation modeling

SPSS

Ph n m m th ng kê cho các Statistical
ngành khoa h c
Sciences

VTCH

V trí c n h

MTXH

Môi tr

ng xã h i

CLCH

Ch t l

ng c n h

Package

for

the

Social


vii

B
B
B

B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B

ng 1.1:
ng 1.2:
ng 2.1:
ng 2.2:
ng 2.3:
ng 3.1:
ng 3.2:
ng 3.3:
ng 3.4.
ng 4.1.
ng 4.2:
ng 4.3.
ng 4.4.
ng 4.5

B
B
B

B
B
B

ng 4.6.
ng 4.7.
ng 4.8.
ng 4.9:
ng 4.10:
ng 4.11.

B ng 4.12:
B ng 4.13:
B ng 4.14:
B ng 5.1.

DANHăM CăB NGăBI U
B ng t ng h p các nghiên c u liên quan đ n v trí n i .......................... 19
T ng h p các tiêu chí v môi tr ng và xã h i..........................................21
Mô hình g c Chu k s ng gia đình c a Glick ............................................29
Giai đo n phát tri n gia đình ......................................................................30
Giai đo n phát tri n h gia đình .................................................................56
B ng giai đo n phát tri n h gia đình ........................................................92
Thang đo ch báo phong cách s ng ............................................................ 97
Thang đo tiêu chí l a chon c n h chung c ............................................100
Th ng kê m u phi u đi u tra ....................................................................104
ánh giá thang đo tiêu chí v trí c n h ...................................................107
K t qu đánh giá thang đo “Phong cách s ng” ........................................110
Ki m đ nh KMO and Bartlett ...................................................................113
Ma tr n xoay nhân t ................................................................................114

K t qu
c l ng h i quy gi a các bi n quan tr ng trong t ng bi n ti m
n ..............................................................................................................117
Tr ng s chu n hóa ..................................................................................118
B ng tr ng s ch a chu n hóa .................................................................121
Tr ng s ch a chu n hóa..........................................................................122
B ng các tr ng s h i quy ........................................................................123
B ng các tr ng s h i quy chu n hóa .......................................................124
B ng T l bi n ph thu c đ c gi i thích b i bi n đ c l p trong các gi
thi t (Square multiple correlations) - R2 ..................................................125
K t qu phân tích h i quy giai đo n phát tri n gia đình và tiêu chí l a
ch n c n h ...............................................................................................126
K t qu phân tích h i quy phong cách s ng và tiêu chí l a ch n c n h 128
K t qu phân tích h i quy ........................................................................129
Tóm t t k t qu ki m đ nh gi thuy t.......................................................137


viii

DANHăM CăCÁC HÌNH
Hình 1.1: Mô hình t ng quan ........................................................................................43
Hình 2.1: T ng h p các mô hình lý thuy t phong cách s ng ........................................64
Hình 2.2. Mô hình nghiên c u d ki n..........................................................................68
Hình 3.1. Mô hình nghiên c u chính th c .....................................................................94
Hình 4.1. K t qu phân tích đánh giá đ phù h p c a mô hình ..................................116


1

PH NăM ă

U

1. S c n thi t nghiên c u
Nhà

là nhu c u thi t y u cho s t n t i và phát tri n c a m i thành viên trong

gia đình. Các nghiên c u đư ch ra nhà là nhu c u t i thi u, đóng vai trò quan tr ng
cho cu c s ng c a m i con ng i. Nhà không ch là n i trú n b o v an ninh, h n
ch nh ng tác h i do môi tr ng mang l i còn là n i th hi n đ ng c p c a ch s h u,
b n s c c a cá nhân và gia đình. Nhà có tác đ ng đ n các m i quan h trong xã h i
(Marcus, 1997). Bên c nh đó, nhà còn ph n ánh giá tr và ý t ng c a ch s h u
c ng nh th hi n trào l u, ý t

ng c a xã h i

t ng th i đi m (Lawrence, 1987).

M t đ c đi m c a nhà là g n li n v i đ t đai, trong đi u ki n t nhiên đ t đai
không th t nhiên t ng thêm v quy mô di n tích, có tính khan hi m theo m c đích s
d ng và khu v c phát tri n (Hoàng V n C ng, 2006, 2017). Trong đi u ki n đô th
hóa m nh m , phát tri n nhà luôn b đ t trong b i c nh b gi i h n v không gian.
Do đó v n đ l a ch n nhà nói chung luôn đ c m i t ng l p trong xã h i quan tâm
nh m đ m b o n i trú n an toàn và th hi n ý t
So v i các lo i hình nhà

khác, nhà

ng c a ng

i l a ch n.

là c n h chung c ra đ i mu n h n,

nh ng t c đ phát tri n nhanh h n do có nh ng u vi t nh t đ nh. Trên th c t , đ gi i
quy t khó kh n cho ng

i dân t i khu v c đô th v nhà , h u h t các đô th trên th

gi i l a ch n hình th c xây d ng nhà cao t ng đ ng i dân sinh s ng v a ti t ki m
di n tích đ t đô th v a t o ra v n minh trong c ng đ ng dân c .
gi i quy t khó kh n cho ng

i dân t i khu v c đô th v nhà

trên th gi i,

h u h t các đô th trên th gi i l a ch n hình th c xây d ng nhà cao t ng đ ng i
dân sinh s ng v a ti t ki m di n tích đ t đô th v a t o ra v n minh trong c ng đ ng
dân c . Sau chi n tranh th gi i th hai, t i các n c ph ng Tây b t đ u th c hi n
chi n l c phát tri n nhà chung c cho nh ng ng i vô gia c , nh ng sau đó chung
c đ c phát tri n v i quy mô hi n đ i cao c p. i n hình giai đo n 1950 -1970 Chính
ph các n c ph ng tây đư c p phép cho xây d ng các chung c t 15 t ng đ n 60
t ng (Reatimes.vn, 2014). T i Singapore, di n tích đ t n c ch 721,5km2 b ng 1/3
di n tích Thành ph H Chí Minh, n m 1960 ch có 9% dân s Singapore s ng trong
nhà t p th , thì cho đ n n m 2009 h n 95% ng i dân đư s h u c n h đang và
5% thuê v i giá th p, phát tri n nhà
n c này bu c ph i phát tri n theo chi u cao
b ng các toà nhà tr c tr i (Vietnamnet, 2009; News.zing.vn, 2018). Còn hi n nay, các

toà chung c cao t ng nh t th gi i t p trung t i các n c Trung ông nh ng toà
chung c cao nh t, hi n đ i nh t đó là toà nhà cao 417 t ng t i Mumbai, n


2

(News.zing.vn, 2015), còn toà nhà chung c đ

c cho là quy n l c nh t th gi i là toà

nhà 15 Central Park West t i New York v i 201 c n đ y đ ti n nghi hi n đ i
(Vnexpress, 2016).
Vi t Nam, h th ng chung c c (còn g i là nhà t p th cao t ng) đ

cđ ut

xây d ng t nh ng n m 1960 đư gi i quy t đ c v n đ nhà cho ng i dân khu v c
đô th . Trong vòng 15 n m tính t n m 1998, chung c cao t ng phát tri n hi n đ i đư
là lo i hình nhà thay th nh ng c n nhà th p t ng ch t ch i. C n h chung c đ c
đ u t phát tri n khu v c đô th Vi t Nam là m t t t y u nh m thích ng v i tính khan
hi m, tính gi i h n phát tri n và c ng là gi i pháp ti t ki m tài nguyên đ t đai khu v c
đô th Vi t Nam. Tính đ n nay phát tri n c n h chung c v i s đa d ng c n h đư t o
thêm s l a ch n nhà m i t i đô th . Phát tri n chung c Vi t Nam đư có nh ng
b c ti n v t b c, t o ra nhi u lo i c n h chung c hi n đ i phù h p v i nhi u ng i
dân và gia đình. Lo i hình c n h chung c ngày càng phong phú, đáp ng các nhu c u
đa d ng c a khách hàng.
Trong th i gian qua, nhi u nhà khoa h c đư nghiên c u hành vi l a ch n l a
ch n c n h chung c c a ng i dân v i các lu n đi m và mô hình lý thuy t khác
nhau. a s các nghiên c u xu t phát t chính đ c tính c a c n h chung c nh
h

ng đ n quy t đ nh l a ch n c n h c a ng

i dân. Các nghiên c u ch ra t m quan

tr ng c a các tiêu chí trong l a ch n c n h và hành vi l a c n h c a ng

i dân.

Tuy nhiên, khác v i hàng hoá thông th ng, hàng hoá b t đ ng s n l i có tính
không đ ng nh t v s n ph m, có tính d bi t, cá bi t và có tính tính khu v c cao, ch u
tác đ ng l n b i y u t tâm lý (Hoàng V n C ng, 2006, 2017). S khác bi t đó yêu
c u h ng nghiên c u c n xu t phát t đ c tính t ng i l a ch n, t phong các s ng
c a ng i l a ch n v c n h đ tìm ra t m quan tr ng c a các tiêu chí l a ch n c n
h là h ng đi khác v i các nghiên c u xu t phát t các đ c tính c n h . H ng ti p
c n này là xu t phát t b n ch t tâm lý, s thích m i cá nhân, xu t phát t chính gia
đình ng i l a ch n c n h nh h ng đ n các tiêu chí l a ch n c n h đ . T yêu
c u trên, v n đ quan tr ng đ t ra là:
(1) Giai đo n phát tri n gia đình nh h
chung c c a các h gia đình là câu h i ch a đ

ng nh th nào t i tiêu chí l a ch n
c nhi u nghiên c u quan tâm. Nghiên

c u giai đo n phát tri n gia đình là m t nhân t tác đ ng đ n l a ch n nhà (Rossi,
1955, 1959). ây s là m t đ nh h ng m i trong các nghiên c u v l a ch n nhà
c a ng i dân Vi t Nam. Tr l i câu h i này giúp chúng ta hi u nh ng h gia đình
trong đi u ki n s ng khác nhau trong giai đo n phát tri n khác nhau có tiêu chí l a
ch n c n h chung c nh th nào. Ngoài ra, nó c ng s giúp cho các nhà đ u t phát

3

tri n các c n h chung c phù h p v i nhu c u s d ng c a gia đình và ng

i ch s

h u, đ ng th i là c n c nghiên c u xây d ng cách th c trong qu n lý h th ng chung
c hi n nay ngày m t phát tri n.
(2) Phong cách s ng c a h gia đình nh h

ng t i tiêu chí l a ch n chung c

nh th nào c ng là v n đ còn b ng . Phong cách s ng là m t nhân t ph bi n ph
bi n đ c s d ng đ gi i thích hành vi c a ng i tiêu dùng bên c nh các đ c đi m
nhân kh u h c (Plummer, 1974). Phong cách s ng d a trên thói quen, thái đ , gia
đình, s thích liên quan đ n l a ch n hàng hoá (Harcar & c ng s , 2008). V y phong
cách s ng có nh h ng đ n tiêu chí l a ch n c n h chung c hay không là câu h i
có ý ngh a l n trong v n đ đ u t thi t k , qu n lý c n h phù h p v i phong cách
tiêu dùng s d ng nhà

c a ng

i dân.

Nghiên c u l a ch n nhà, đ c bi t nghiên c u l a ch n c n h chung c

Vi t

Nam còn r t ít. Các nghiên c u hi n t p trung trong l nh v c nhà nói chung. Các nghiên

c u t p trung vào đ c tính c a nhà tác đ ng t i hành vi l a ch n nhà (Phe và Patrick,
2000; hành vi l a ch n n i c a gia đình tr (Hoang Thi Lan Huong, 2011); UNHabitat, 2008; Tran Hoai Anh & Yip Ngai Ming, 2008, hay hành vi đ u t cá nhân trên
th tr ng b t đ ng s n (Nguy n Th H i Y n, 2015). Các nghiên c u này có đ c p đ n
v n đ b t đ ng s n nhà

nh ng h u h t ch a có nghiên c u nào t p trung t i nghiên c u

phong cách s ng, giai đo n phát tri n gia đình và l a ch n tiêu chí c n h .
Nghiên c u giai đo n phát tri n gia đình, phong cách s ng c a ch h và gia
đình t i tiêu chí l a ch n c n h chung c còn là v n đ m i t i Vi t Nam. Nghiên c u
m i quan h gi a phong cách s ng và tiêu chí l a ch n c n h chung c th c s c n
thi t đ i v i vi c ra các quy t đ nh đ u t , quy t đ nh l a ch n tiêu chí c n h và c n
thi t đ i v i quá trình qu n lý phát tri n h th ng chung c m t cách b n v ng. Vì
v y, tác gi cho r ng h ng nghiên c u phong cách s ng, giai đo n phát tri n h gia
đình khác nhau có nh h ng đ n tiêu chí l a ch n c n h chung c t i Vi t Nam hay
không là câu h i c n thi t ph i nghiên c u.
Trong nghiên c u này, tác gi l a ch n b i c nh nghiên c u là Thành ph Hà
N i, m t trung tâm v n hoá chính tr kinh t c a Vi t Nam. Hà n i là n i có quy mô
di n tích đ t , nhà bi n đ i m nh nh t n c ta trong hai th p k qua. N m 2008,
Thành ph Hà N i sáp nh p v i t nh Hà Tây làm t ng di n tích đ t c a Thành ph Hà
N i t 2.136 km2 đ n 3.324,92 km2.
ng th i di n tích đ t dành cho phát tri n các
khu đô th nói chung và phát tri n h th ng nhà chung c c a Hà N i ngày càng
t ng. V i các đ c đi m trên, Thành ph Hà N i s ph n ánh m t cách t p trung v nh ng
v n đ m u ch t c a phát tri n nhà nói chung, nhà chung c nói riêng. K t qu


4

nghiên c u v Hà N i trong vi c xác đ nh các tiêu chí l a ch n chung c đô th không

ch áp d ng cho Hà N i mà còn áp d ng cho các đ a ph

ng c n

c.

Nh v y, nghiên c u tiêu chí l a ch n c n h chung c đ
là v n đ quan
tr ng c a nhà đô th . V i mong mu n đóng góp v m t lý lu n v th c ti n tác gi
ch n đ tài: “L a ch n c n h chung c khu v c đô th - Nghiên c u trên đ a bàn
Thành ph ảà N i” là th c s c n thi t có ý ngh a v m t lý lu n và th c ti n.
2. M c tiêu và câu h i nghiên c u
2.1. M c tiêu chung
Trên c s nghiên c u m i quan h gi a giai đo n trong chu k s ng gia đình;
nghiên c u phong cách s ng t i tiêu chí l a ch n chung c ; đ xu t m t s gi i pháp
và các khuy n ngh phát tri n c n h chung c khu v c đô th trên đ a bàn Hà N i phù
h p v i phong cách s ng và giai đo n phát tri n gia đình khác nhau.
2.2. M c tiêu c th
Trên c s m c tiêu chính tác gi c th nghiên c u các n i dung liên quan g m:
(1) Làm rõ c s lý thuy t v tiêu chí l a ch n c n h đ

c a ng

i dân khu v c

đô th ; c s lý thuy t v giai đo n phát tri n gia đình; phong cách s ng c a ch
h và gia đình. Tìm ki m mô hình thích h p đ ki m đ nh m i quan h gi a
giai đo n phát tri n gia đình, phong cách s ng và tiêu chí l a ch n c n h
chung c đ .
(2) Xác đ nh xem các gia đình khác nhau có phong cách s ng khác nhau thì coi

tr ng tiêu chí l a nào trong ch n c n h chung c đ
trên đ a bàn Thành ph
Hà N i.
(3) Xác đ nh xem các giai đo n phát tri n gia đình khác nhau coi tr ng tiêu chí
nào trong các tiêu chí l a ch n c n h chung c đ
trên đ a bàn Thành ph
Hà N i.
(4) Xác đ nh các tác đ ng c a nhóm nhân kh u h c (gi i tính, ngh nghi p, thu
nh p, giá mua c n h ) nh h ng đ n tiêu chí l a ch n c n h chung c đ .
(5)

xu t m t s gi i pháp và các khuy n ngh phát tri n c n h chung c khu
v c đô th trên đ a bàn Thành ph Hà N i phù h p v i phong cách s ng và giai
đo n phát tri n gia đình khác nhau m t cách đ ng b và có tính kh thi.

3. Câu h i nghiên c u chính:
Phong cách s ng c a các h gia đình khác nhau thì có coi tr ng các tiêu chí l a
ch n c n h chung c đ
m c đ khác nhau không?


5

Có t n t i s thay đ i v m c đ coi tr ng các tiêu chí l a ch n c n h chung
c đ

theo nh ng giai đo n phát tri n gia đình hay không?
iăt

3.

3.1.
-

it

ng ph m vi nghiên c u
ng nghiên c u

Nghiên c u các tiêu chí l a ch n c n h chung c và t m quan tr ng c a m i
tiêu chí l a ch n c n h chung c đ i v i nh ng h gia đình có phong cách
s ng khác nhau và giai đo n phát tri n khác nhau khi l a ch n c n h chung c
đ

t i khu v c đô th .

3.2. Ph m vi nghiên c u
-

V ph m vi n i dung nghiên c u:
+ Tác gi t p trung ph m vi nghiên c u tiêu chí l a ch n c n h chung c đ
g m tiêu chí v trí c n h , tiêu chí môi tr ng xã h i, tiêu chí ch t l ng c n h .
+ Lu n án ch nghiên c u nh ng h gia đình đư mua chung c đ
không
nghiên c u nh ng cá nhân, h gia đình mua chung c đ đ u t , đ kinh doanh,
c ng không nghiên c u nh ng h gia đình thuê chung c đ .

-

V ph m vi không gian nghiên c u: Nh đư trình bày trong ph n s c n thi t
ph i nghiên c u đư ch ra h th ng nhà

chung c hi n nay t p trung t i khu

v c đô th và Thành ph Hà N i l i là đô th đi n hình t p trung nhi u chung c
và ph bi n, đa d ng do đó ph m v không gian nghiên c u đ c l a ch n t i
khu v c đô th t i Thành ph Hà N i.
đ tđ

c các m c tiêu nghiên c u và tr l i đ

c các câu h i nghiên c u,

n i dung lu n án s t p trung gi i quy t các nhi m v sau:
-

Th nh t, t ng quan các công trình nghiên c u trong và ngoài n c v tiêu chí
l a ch n c n h chung c , phong cách s ng, giai đo n phát tri n gia đình.

-

Th hai, trong nghiên c u này tác gi t p trung nghiên c u giai đo n gia đình,
phong cách s ng c a ch h gia đình và gia đình khác nhau s quan tâm t i t m
quan tr ng c a các tiêu chí l a ch n c n h chung c đ .

-

Th ba, ch ra xu h

ng các nhóm phong cách s ng và giai đo n phát tri n h

gia đình khác nhau trong quá trình l a ch n tiêu chí c n h chung c đ .
ng th i khuy n ngh các nhà đ u t b t đ ng s n chung c có th d đoán
đ c các s thích, các mong mu n c a ng i dân chung c m t cách d dàng
h n. V n đ đ u t phát tri n chung c trong t

ng lai s phù h p v i phong


6

cách s ng c a ng

i dân và gia đình h n. Trên c s đó, xu h

ng đ u t và

ng đ n phù h p h n v i nhu c u c a ng

i dân khu v c

qu n lý chung c h
đô th .
-

Th 4, thay vì th nghi m t t c các ch báo c a phong cách s ng trong các
nghiên c u tr c và t t c các giai đo n phát tri n trong nghiên c u tr c, tác
gi ch nghiên c u m t s nhóm phong cách s ng, m t s giai đo n phát tri n
gia đình đ tìm ra t m quan tr ng c a các tiêu chí l a ch n c n h chung c đ
b ng nh ng câu h i s d ng đi u tra trong nghiên c u này.

-

Th 5, lu n án không nghiên c u các cá nhân, h gia đình l a ch n c n h
chung c v i m c tiêu đ u t kinh doanh và thuê c n h đ

4. Khái quát ph

.

ngăphápăvƠăquyătrìnhănghiênăc u

Lu n án ch y u s d ng ph

ng pháp kh o sát các h gia đình đ thu th p

thông tin v phong cách và giai đo n c a h gia đình. Các h này đ c đ ngh tr l i
đánh giá t m quan tr ng c a các tiêu chí khi h l a ch n các c n h chung c đ .
Công c th ng kê đ

c s d ng đ tìm hi u t m quan tr ng c a phong cách

s ng và giai đo n phát tri n gia đình và các tiêu chí l a ch n c n h .
4.1. Ph

ng pháp nghiên c u đ nh tính

Ph ng pháp nghiên c u đ nh tính đ c s d ng đ l y ý ki n các chuyên gia
trong vi c chu n hoá l i các thang đo trong nghiên c u, nh m ki m tra tính phù h p
c a thang đo trong b i c nh đô th Hà N i.
4.2. Ph

Ph

ng pháp nghiên c u đ nh l
ng pháp nghiên c u đ nh l

ng
ng đ

c ch n đ ki m đ nh các gi thuy t vì

nh ng lý do sau đây: Th nh t, mô hình th c ch ng đ c l a ch n phù h p nh t v i
m t ph ng pháp đ nh l ng. Th hai, m c tiêu c a nghiên c u này là đ ki m đ nh
các gi thuy t, ki m tra các m i quan h gi a các bi n trong mô hình nghiên c u. Th
ba, các phép đo đ nh tính và đ nh l ng c a các bi n là có th , và suy lu n có th đ c
rút ra t m t m u. Cu i cùng, t t c các bi n trong nghiên c u này có th đ c đ nh
l ng và đo l ng. Các thang Likert trong cu c kh o sát mà ng i mua nhà tr l i có
th đ c di n t nh con s . T t c các d li u thu th p đ
chuy n đ i thành s .

c qua đi u tra mail đư đ

c


7

5. Nh ngăđi m m i c a lu n án

5.1. Nh ng đóng góp m i v m t h c thu t, lý lu n
T khung lý thuy t v phong cách s ng, chu k phát tri n c a gia đình và tiêu

chí l a ch n n i , lu n án đư c p nh t b sung và c th hoá c s lý thuy t v phong
cách s ng, lý thuy t v chu k phát tri n gia đình trong l a ch n các tiêu chí c n h
chung c đ . Lu n án ch ra m i quan h gi a 6 nhóm phong cách s ng trong l a
ch n các tiêu chí l a ch n c n h ; 4 giai đo n phát tri n gia đình nh h ng đ n tiêu
chí l a ch n c n h trên đ a bàn Thành ph Hà N i v i các đi m m i nh sau:
Các lý thuy t v phong cách, giai đo n phát tri n gia đình là ti n đ c t lõi đ
có th phân lo i ng i tiêu dùng nhà m t cách rõ ràng h n trong quá trình nghiên
c u s l a ch n c n h đ

c a ng

i đân khu v c đô th .

Phong cách s ng và tiêu chí l a ch n c n h đ

là m i quan h gi a các nhóm

phong cách s ng khác nhau c a các ch th và thành viên trong gia đình nh h ng
đ n các tiêu chí l a ch n c n h chung c đ
c th nh h ng t i 3 nhóm tiêu chí
l n là tiêu chí v v trí, tiêu chí môi tr ng xư h i, tiêu chí ch t l ng c n h . M i m t
nhóm phong cách s ng h

ng quan tâm t i t m quan tr ng c a các tiêu chí c n h .

Giai đo n phát tri n gia đình là khi có s thay đ i v tình tr ng hôn nhân, s
hi n di n c a các thành viên trong gia đình t ng giai s tác đ ng đ n các tiêu chí l a
ch n c n h khác nhau ph thu c vào t ng giai đo n c a thành viên trong gia đình.
Lu n án đư xây d ng và áp d ng đ c mô hình nghiên c u th c nghi m v m i
quan h gi a giai đo n phát tri n gia đình, phong cách s ng nh h ng đ n tiêu chí l a

ch n c n h chung c . S d ng ph ng pháp phân tích nhân t nhân t khám phá
(EFA); phân tích nhân t kh ng đ nh (CFA); phân tích mô hình c u trúc SEM và th c
hi n mô hình h i quy nh m đánh giá tác đ ng c a các nhóm phong cách s ng nh
h ng đ n tiêu chí l a ch n c n h và giai đo n phát tri n gia đình nh h ng đ n tiêu
chí l a ch n c n h .
5.2. Nh ng phát hi n, đ xu t m i rút ra đ
c a lu n án

c t k t qu nghiên c u, kh o sát

Th nh t, k t qu phân tích đư đánh giá mô hình và các thang đo đ t yêu c u
c u c a m t thang đo t t. K t qu phân tích SEM cho th y 6 nhóm ch báo v phong
cách s ng có nh h ng đ n 3 tiêu chí l a ch n c n h (tiêu chí v trí c n h , tiêu chí
môi tr ng xư h i, tiêu chí ch t l ng c n h ).


8

Th hai, k t qu ch y mô hình h i quy cho th y m i quan h gi a giai đo n
phát tri n gia đình, phong cách s ng nh h ng đ n tiêu chí l a ch n c n h (tiêu chí
v trí c n h , tiêu chí môi tr ng xư h i, tiêu chí ch t l ng c n h ). Phong cách s ng
kinh t tác đ ng m nh nh t t i c 3 tiêu chí l a ch n c n h ; phong cách s ng h ng
đ n môi tr ng t nhiên ch a th c s đ c ch p nh n trong nghiên c u này. Còn v i
giai đo n phát tri n gia đình đư ch ra không có s khác bi t trong l a ch n tiêu chí
ch t l ng c n h trong nghiên c u này.
Th ba, trên c s k t qu nghiên c u, lu n án đư đ xu t m t s khuy n ngh
trong đ u t kinh doanh b t đ ng s n, trong ho t đ ng môi gi i b t đ ng s n c n nhìn
nh n phong cách s ng là ch báo nh h

ng l n đ n các tiêu chí l a ch n c n h . Có

th d ki n các thay đ i phong cách s ng c a các nhóm khách hàng và gia đình trong
l a ch n tiêu chí c n h . Ngoài ra, c n nghiên c u d ki n v phong cách s ng, giai
đo n gia đình tr c khi tri n khai đ u t phát triên chung c khu v c đô th . Xây d ng
b tiêu chí v phong cách s ng trong kinh doanh đ u t và môi gi i b t đ ng s n; C n
thi t ph i thi t l p c s d li u v giai đo n phát tri n gia đình đ làm c n c cho
nghiên c u trong l nh v c b t đ ng s n.
6. K t c u lu n án
đ

Ngoài ph n m đ u, k t lu n, ph bi u, danh m c tài li u tham kh o lu n án
c trình bày thành 5 ch ng v i các n i dung k t c u nh sau:

Ch ng 1: T ng quan nghiên c u v liên quan đ n l a ch n tiêu chí c n h
chung c đ
Ch

ng 2: C s lý lu n và mô hình nghiên c u v l a ch n tiêu chí c n h

chung c đ
Ch

ng 3: Ph

Ch

ng 4: K t qu nghiên c u

Ch
v c đô th

ng pháp nghiên c u

ng 5: Bình lu n và khuy n ngh v l a ch n tiêu chí c n h chung c khu


9

CH
NGă1:
T NGăQUANăCỄCăV Nă ăLIểNăQUANă NăTIÊU CHÍ
L AăCH NăC NăH ăCHUNGăC ă
1.1. T ngăquanăcác nghiênăc uăv tiêu chí l aăch năc năh ăchungăc
Trong nghiên c u v l a ch n n i có nhi u l a ch n lo i hình nhà g m nhà
bi t th , li n k , chung c .
i v i lo i hình nhà bi t th , li n k thu c nhóm nhà
riêng l , nhà m t đ t th p t ng; Lo i hình nhà th hai là nhà chung c . Trong
nghiên c u này, tác gi t p trung nghiên c u s l a ch n c n h chung c đ
ng
đ

c a

i dân khu v c đô th . Vi c l a ch n n i nói chung và l a ch n c n h chung c
th c ch t là l a ch n các tiêu chí c n h đ c đ t trong m t toà nhà ho c t h p

nhi u toà chung c trong không gian t ng th .
L a ch n c n h chung c đ

có nh ng tiêu chí khác v i tiêu chí l a ch n nhà

riêng l . Tiêu chí l a ch n nhà và tiêu chí l a ch n c n h chung c đ
có nhi u
tiêu chí b i m i lo i hình có tính n ng, đ c đi m khác nhau nh m tho mưn nhu c u đa
d ng c a không ch m t ng i mà ph i đ m b o đ ng tho mưn nhu c u các thành
viên sinh s ng trong c n h đó.
tìm hi u s l a ch n c n h chung c c a nh ng
gia đình đang chung c , tác gi lu n án t p trung nghiên c u tìm hi u các v n đ liên
quan đ n tiêu chí l a ch n c n h chung c .
Th c t , s phát tri n c a c n h chung c là b

c ti p c a phát tri n h th ng

nhà t th p t ng đ n cao t ng v i quy mô h s t ng cao và di n tích c n h trong
m t t ng ngày càng có quy mô l n. Do đó, ti n thân c a các tiêu chí l a ch n c n h
đ c xu t phát t tiêu chí l a ch n n i nói chung. Chính vì th , đ có th có cái nhìn
t ng th v tiêu chí l a ch n c n h trong nghiên c u này, có m t s tác gi trên th
gi i đư nghiên c u ch ra các tiêu chí l a ch n n i , l a ch n c n h chung c nh
sau:

1.1.1. M t s nghiên c u v tiêu chí nhà
i v i l a ch n nhà nói chung tác gi (Roske, 1983) cho r ng nhà cho
chúng ta th a mưn nhu c u c b n, ngoài vi c cung c p cho n i trú n còn tr thành
nh ng gì m i ng i ho c m t ph n c g ng mà con ng i h ng t i ch ng minh đ a
v s h u.
có đ

Tác gi Beyer (1959) ch ra nhà là n i mà con ng i trong ngôi nhà đó ph i
c tâm trí bình yên, bình đ ng, có kh n ng s ng, có tính riêng t , bình đ ng, gi i

trí, là trung tâm c a gia đình, có uy tín và có tính kinh t . C th các tiêu chí v nhà


10

nh sau: Nhà

mang l i c m giác yên bình - m t c m giác an toàn, thanh th n, tâm

h n h nh phúc; Ngôi nhà đ p ph i có môi tr ng xung quanh hài hòa, có th m m ,
trong đó nhu c u c a t t c thành viên trong gia đình đ u đ c đáp ng; Là n i mà
tinh th n và th ch t đ u đ c tho i mái, m i thành viên trong nhà có đ c không gian
riêng; Ngôi nhà là n i c gia đình có th dành th i gian vào các ho t đ ng gi i trí; Là
n i d dàng cho c gia đình đ làm vi c cùng nhau, t o đi u ki n cho các ho t đ ng
mà các thành viên trong gia đình tham gia nh là m t nhóm là trung tâm; M t ngôi
nhà mà ng
nhà mà ng

i thân, b n bè và hàng xóm ng ng m - nh ng ph m ch t c a m t ngôi
i khác ng ng m , do đó nâng cao uy tín xư h i; Ngôi nhà có th là ho t

đ ng ho c duy trì tính kinh t .
ng quan đi m Beyer (1959), nhóm tác gi Bourne (1981), Priemus (1984) và
MacLennan (1977), cho r ng nhà đáp ng các tiêu chí sau: Nhà là trung tâm cho
con ng i v ch
và ch m sóc cá nhân: ng , n, b o m t, b o v ; Nhà là trung tâm
cho các ho t đ ng n i b : các ho t đ ng liên quan đ n công vi c, gi i trí và đ i s ng
xã h i; Nhà đi u ti t ho t đ ng bên ngoài hàng ngày, g m các ho t đ ng nh công
vi c, mua s m, và nh ng ho t đ ng t ng t ; C n nhà là m t nút c a m ng l i đ a lýxã h i, đ c xem là khu ch c n ng; Nhà đi u ti t các quan h xã h i nh giao l u
hàng xóm, gia đình b n bè, là n i phát tri n các quan h xã h i.

(Morris & Winter, 1978) trong nghiên c u “Nhà , gia đình và xư h i t i New
York ch ra 6 nhóm tiêu chí liên quan đ n l a ch n nhà g m: Th i gian s h u;
không gian; ki u c u trúc; ch t l ng; hàng xóm; chi tiêu. Trong đó tiêu chí s h u
nhà là mong mu n c a h u h t ng i dân, ch tiêu v không gian ki n trúc hàm ch a
m t s l ng đ y đ phòng ng ho c khu v c ng cho t t c các thành viên trong gia
đình còn ba ch tiêu cu i ph thu c nhi u vào các đi u ki n và tình tr ng c a m i h
gia đình.
M t ngôi nhà tho mưn m c đ hài lòng cao nh t cho th y s khác bi t gi a c n
nhà lý t ng và m c đ l a ch n (Priemus, 1984). V n đ l a ch n nhà đ c nghiên
c u t nhi u khía c nh khác nhau c a nh ng thu c tính liên quan đ n nhà . Tiêu chí
l a ch n nhà d a trên tiêu chí v giá tr c a nhà , trong đó giá tr c a nhà d a trên
các các đ c đi m c a nhà mà ng i s d ng c m nh n đ c giá tr và đ c đi m đó
quan tr ng đ i v i m i các nhân ng i ch s d ng (Beyer & công s , 1955, Beyer,
1959); Morris & Winter (1978); Lindamood & Hanna (1979). Nhà đáp ng nhu c u
c b n c a con ng i đ c g i là n i trú n (Dieleman, 1996; Dieleman & c ng s ,
1989). N i lý t ng là m t c n nhà bi t l p r ng rãi v i m t tr c g n v i khu đô
th , n m trong m t không gian xanh và yên t nh (Sylvia JT Jansen & c ng s , 2011).


11

L a ch n n i

liên quan nhi u khía c nh, nhi u tiêu chí và các thu c tính liên

quan Wang & Li (2004, 2011), Hurtubia & c ng s (2010). C th các đ c đi m khu
ph nh kh n ng ti p cân các d ch v công c ng, ti n l i, ch t l ng môi tr ng và
hình nh xu t hi n bên ngoài c a c khu ph là quan tr ng h n các y u t thu c tính
c a nhà trong l a ch n nhà c a c dân t i B c Kinh (Wang & Li, 2004). Nhóm
dân c có thu nh p th p t i Qu ng Châu quan tâm l a ch n n i có nhi u ti n l i, kh

n ng ti p cân d ch v giao thông công c ng và ti n ích cu c s ng (Wang & Li, 2011).
Các thu c tính liên quan đ n thi t k n i th t, không gian ngoài tr i v t li u s
d ng cho bên ngoài, di n m o ki n trúc bên ngoài, quy mô nhà b p, c ng đ ng và các
ti n ích c ng đ ng là nh ng nhân t quan tr ng tác đ ng đ n l a ch n nhà

Jordan

(Al-Momani, 2000). Còn tác gi Bhatti & Church (2004), nghiên c u t i n c Anh v
s l a ch n nhà cho th y các y u t bên ngoài bao g m thi t k bên ngoài, không
gian bên ngoài, thu c tính môi tr ng, đ c đi m khu ph và ti n ích d ch v xung
quanh đóng m t vai trò r t quan tr ng trong vi c thu hút ng i mua nhà trong th
tr ng nhà Anh. Không gian bên ngoài đ c p đ n kích th c c a khu v n và kích
th c khu sinh ho t chung (nh h b i, phòng gi i trí, b p, phòng khách). Cùng quan
đi m đó, Cheshire & Sheppard (1995) c ng đ ng ý r ng thu c tính môi tr ng nh
khu ph (ví d ti n nghi khu ph ), môi tr

ng nhà

(bao g m m t ph m vi r t r ng

các thu c tính) đóng vai trò quan tr ng trong vi c xác đ nh giá tr nhà

và ng

i mua

nhà ti m n ng s n sàng mua nh ng ti n nghi khu ph .
Nghiên c u s l a ch n nhà c a gi i th ng l u t i Th ng H i, tác gi
Linghin Li (2011) đ a ra 4 nhóm tiêu chí chính là trong l a ch n nhà : M ng l i
giao thông đ ng b , c s h t ng c a khu ph , môi tr ng c ng đ ng và các đ c

đi m c a ngôi nhà trong đó c th tiêu chí b n s c xã h i và y u t th m m c a khu
ph đ u là y u t quan tr ng. Các h gia đình giàu có nh t v n coi kho ng cách g n
đ n trung tâm là m t y u t quan tr ng khi th c hi n l a ch n nhà
Th ng H i.
Các tiêu chí l a ch n nhà

t i thành ph

là h th ng giao thông, các c s giáo d c, ch m

sóc s c kho , c m giác an toàn, lo i hình nhà , trong đó t ng l p th ng l u coi tr ng
m ng l i giao thông và c s h t ng khu v c h n, trong khi t ng l p trung bình t p
trung nhi u vào các thu c tính c a nhà

(Linghin Li, 2011).

Nghiên c u s g n bó c a c ng đ ng và s l a ch n nhà t i H ng Kông (Li
Ling-Hin, 2009) đư ch ra tiêu chí môi tr ng c ng đ ng và s an toàn c a c ng đ ng
xác đ nh s g n bó c a dân c đ
l i c ng đ ng m c đ cao. An toàn là m t hàm
c a c s s hãi th c s (đ c t o ra b i t i ác th c t mà c ng đ ng ho c cá nhân


12

ch ng ki n) và tâm lý s hãi (t o ra b i nh n th c c a c dân v hàng xóm c a h và
b trí v t lý c a khu ph ) là các y u t thu hút ng i dân l a ch n l i v i m c đ
cao nh t. i u này liên quan t i s hài lòng và s n đ nh v nh n th c và tâm lý đ i
v i môi tr ng s ng c a ng i dân. C ng liên quan đ n v n đ v s g n bó c a c ng
đ ng thì tác gi (Maarten van Ham & c ng s , 2009) nghiên c u v n đ phân ph i nhà

xã h i, l a ch n và s pha tr n s c t c Anh. Trong nghiên c u này, nhóm tác gi
c ng đ c p đ n lo i gia đình, c m c ng đ ng theo s c t c đư nh h ng đ n l a ch n
nhà thuê ho c mua c a lo i nhà xã h i. Nhóm tác gi đư ch ra các h gia đình
thu c dân t c thi u s th ng tìm ki m l a ch n c n nhà đ
trong các c ng đ ng t p
trung ho c có nhi u ng
L a ch n n i
tiêu chí v v th n i

i cùng s c t c.
đ c (Phe & Wakely, 2000) cho r ng ng i l a ch n d a trên
và ch t l ng n i (v th có th đ i di n cho c a c i, v n hoá,

tôn giáo, ch t l ng môi tr ng v.v. Còn ch t l ng n i bao hàm nh ng thành ph n
v t lý đo đ m đ c, t o nên c s cho vi c s d ng bình th ng m t n i ). H gia
đình quy t đ nh đ a đi m dân c c a h b i m t s đánh đ i gi a m t tình tr ng mong
mu n và m c đ ch p nh n c a nhà ch t l

ng (Phe & Wakely, 2000).

Ti p c n lý thuy t hành vi trong đ u t b t đ ng s n, Nguy n Th H i Y n
(2015) ch ra y u t tâm lý chi ph i nhà đ u t cá nhân đ n các thu c tính liên quan
đ n b t đ ng s n gi a nhà đ u t và ng

i mua tiêu dùng b t đ ng s n c ng khác

nhau. Tuy nhiên, nghiên c u này không quan tâm lu n gi i và khai thác khía c nh tác
đ ng c a y u t liên quan đ n đ c đi m nhà đ u t cá nhân, phong cách c a nhà đ u t
c ng nh phong cách ng i mua tiêu dùng, phong cách đ u t b t đ ng s n và các tiêu
chí quan tr ng trong l a ch n đ u t t b t đ ng s n và tiêu dùng b t đ ng s n nhà .

Lin Shi (2005), nghiên c u s thích nhà c a ng i dân Nam Phi ch ra nhóm
tiêu chí đ l a ch n nhà là tình tr ng nhà và ch t l ng nhà . Các thu c tính liên
quan đ n khu ph và v trí là y u t quan tr ng trong l a ch n nhà . Tác gi đ a ra
tiêu chí l a ch n nhà là hình th c s h u, không gian ki n trúc, ch t l ng s ng,
Hàng xóm khu ph , tiêu chí v nhà

và mô hình nghiên c u nh sau:

Quá trình ra quy t đ nh l a ch n v trí nhà , quy t đ nh đ a đi m n i c trú là
tính không đ ng nh t gi a c a c a các quy t đ nh v trí khu dân c và s đánh đ i v
trí g n li n v i đ a v xư h i và ch t l ng n i (Moon-Jeong Kim, 2010; Jae Hong
Kim, 2003). S đánh đ i này các nhà nghiên c u ch ra đó chính là đ c đi m h gia
đình khác nhau t o ra các u đưi v đ a đi m khác nhau và nh ng s thích khác nhau
mang l i không đ ng nh t trong các quy t đ nh v trí dân c . Trong nghiên c u c a Jae
Hong Kim (2006) các thu c tính mang giá tr tinh th n c a ngôi nhà chi m t i h n


13

50% vi c c i thi n ngôi nhà hi n t i đ i v i nhóm ng

i thu nh p cao, c a nhóm thu

nh p trung bình là 35,6% và nhóm thu nh p th p là 27,4%. Còn theo Moon-Jeong Kim
(2010) đư k t lu n quá trình ra quy t đ nh l a ch n v trí nhà là không đ ng nh t
gi a các nhóm ng i, m i nhóm có nh ng tiêu chí riêng đ quy t đ nh ph thu c vào
tình tr ng và thu nh p c a gia đình.
Leishman & c ng s (2005), s d ng b ng x p h ng 'm ng nh n' đ th hi n
s c m nh c a s u tiên nhà cho tám thu c tính cho t ng nhóm ng i tiêu dùng
l a ch n nhà . Các bi u đ cho th y t m quan tr ng t ng đ i c a các thu c

tính. Thu c tính xu t hi n thêm t đi m trung tâm là quan tr ng h n so v i các
thu c tính g n h n v i các đ

ng trung tâm. Leishman & c ng s (2005) ch ra

tiêu chí l a ch n đ c nhi u ng i ng h là thu c tính quan tr ng nh t cho ng i
mua nhà là v trí. Nhóm ng i tiêu dùng xác đ nh xem xét v trí nh là thu c tính
quan tr ng nh t c a nhà , v trí nh là m t y u t hoàn toàn chi m u th trong l a
ch n. Ngoài ra, nghiên c u còn ch ra v trí là kho ng cách t trung tâm thành ph
đ n n i , ho c v trí g n ng i thân, b n bè là y u t quan tr ng trong l a ch n
n i .
Nh v y, đ i v i l a ch n n i
ng

các nghiên c u đư ch ra có nhi u tiêu chí đ

i l a ch n, m i gia đình s xác đ nh tiêu chí nào là quan tr ng trong b tiêu

chí liên quan đ n nhà

đ l a ch n phù h p v i đi u ki n s ng c a gia đình đó.

Trong các nghiên c u trên t ng h p l i cho th y các nhóm tiêu chí quan tr ng trong
l a ch n n i c a ng i dân trên th gi i đó chính là nhóm tiêu chí liên quan đ n
v trí n i , nhóm tiêu chí liên quan đ n môi tr ng n i , nhóm tiêu chí liên quan
đ n ch t l

ng n i

đ

c ng

i dân đánh giá cao.

1.1.2. M t s nghiên c u v tiêu chí l a ch n c n h chung c
i v i các tiêu chí l a ch n c n h chung c , s l ng các nhà nghiên c u
trên th gi i ít tách bi t gi a nhà c n h chung c và nhà th p t ng th ng không
có s phân đ nh nhi u. Các tác gi nghiên c u th ng đ c g n v i tiêu chí nhà nói
chung trong nghiên c u h n là nghiên c u tách bi t, trong khi l a ch n c n h chung
c l i là l a ch n c a đ i đa s ng i dân sinh s ng t i khu v c đô th h u h t các
qu c gia trên th gi i. Tuy nhiên, trong quá trình t ng quan tác gi đư ti n hành t p
trung t ng quan các nghiên c u riêng, chuyên sâu v tiêu chí l a ch n c n h chung
c c th nh sau:
Tác gi Phatcharin (2008), v i nghiên c u s l a ch n c n h d ch v c a các
n doanh nhân đư ch ra các y u t quan tr ng nh t nh h ng đ n vi c l a ch n c n


14

h d ch v c a khách doanh nhân n . Trong nghiên c u này đư ch ra tiêu chí v trí là
y u t quan tr ng nh t nh h ng đ n s l a ch n c n h d ch v , ti p theo là tiêu chí
d ch v , th ng hi u c n h d ch v , nhà cung c p d ch v . Ngoài ra, các k t qu
nghiên c u cho th y r ng du khách kinh doanh n có xu h ng đ t tr ng tâm vào s
an toàn và an ninh c n h ; bên c nh đó, đ c đi m nhân kh u h c v đ tu i, trình đ
h c v n, m c thu nh p có nh h ng đ n l a ch n c n h d ch v .
Abdul & c ng s (2008) nghiên c u phân tích xác đ nh u tiên c a ng

i mua

trong vi c l a ch n chung c sinh s ng, đư ch ra ng i mua luôn có t t ng t i đa
hóa ti n ích, k t qu c ng cho th y giá c là khía c nh quan tr ng ti p theo là kích
th

c và v trí xây d ng. Tuy nhiên, trong th c t , r t khó đ có th đáp ng nhu c u

khác hàng, vì v y chính ng i mua ph i cân nh c và th a hi p các nhu c u trên. Vi c
áp d ng phi u kh o sát b ng ph ng pháp liên k t truy n th ng, nh ng ng i tham gia
đ c yêu c u ph i nêu rõ đi u mong mu n c a h trong 18 b phi u kh o sát v ba
thu c tính quan tr ng nh t c a b t đ ng s n chung c đó là kích th c c n h , v trí
xây d ng, giá c n h , c th k t qu cho r ng 89,4% các y u t nh h ng đ n l a
ch n nhà trong c ng đ ng chung c ng là do y u t tài chính, y u t kho ng cách, đ c
tính v t lý c a c n h .
T i

n

, Singh (2013) nghiên c u 6 nhóm tiêu chí l a ch n c n h là Nhóm

tiêu chí “kh n ng ti p c n” bao g m: G n n i làm vi c c a ch h ; G n n i làm vi c
c a ch ng (v ); G n tr ng h c c a các con; Nhóm tiêu chí kh n ng k t n i bao
g m: K t n i đ c v i ch ; K t n i đ c v i các ph ng ti n giao thông công c ng;
K t n i đ c v i các tr c đ ng chính; Nhóm tiêu chí gi i trí và th giưn bao g m:
G n phòng gym;
i di n công viên; G n h i tr ng l n; Nhóm tiêu chí thi t k bao
g m: V trí t ng c a c n h ; S phòng/ s phòng ng ; Phòng cho ng i giúp vi c;
Nhóm tiêu chí tài chính bao g m: Giá; Ti n đ t c c; Tác gi Singh (2013) l a ch n
m t m u 200 ng i đ c phân lo i theo m c l ng đ c l a ch n b ng k thu t l y
m u có ch đích t ba thành ph là Chandigarh, Mohali và Panchkula. M u nghiên
c u bao g m nh ng ng

i tr l i ho c có mua c n h trong n m tr

c ho c đang có k

ho ch mua trong n m t i. Nh ng ng i tr l i đ c h i đ đ a ra ý ki n v 19 bi n
đ c li t kê theo thang đo 5 đi m Likert. B ng cách s d ng phân tích th m dò các
nhân t , 6 y u t đ c rút ra và gi i thích đ c 73,916% c a t ng ph ng sai. Nh ng
y u t này là “ti n nghi c b n” (15,087%), “gi i trí và th giưn” (14,953%), “x p đ t”
(11,570%), “tài chính” (11,077%), “kh n ng ti p c n” (10,735%) và “kh n ng k t
n i” (10,493%). Theo s đi m trung bình, còn th y đ c r ng “ti n nghi c b n”
(4,4812) là y u t quan tr ng nh t khi l a ch n m t c n h , ti p theo là “tài chính”


15

(4,0500), “kh

n ng k t n i” (3,8470), “s p đ t” (3.0312), “kh

n ng ti p c n”

(2,8838), “gi i trí và th giưn” (2,8362). Trong nghiên c u c a Singh (2013) phân tích
nhân kh u h c cho th y r ng không có s nh h ng l n t gi i tính, tình tr ng hôn
nhân và tu i đ i v i s quan tr ng c a các y u t k trên. Tuy nhiên, “ngh nghi p” có
nh h ng l n t i y u t “ti n nghi c b n” và “kh n ng k t n i”. Thêm vào đó, thu
nh p có nh h ng đáng k đ i v i “ti n nghi c b n”, “tài chính”, “gi i trí và th
giưn”. Cu i cùng, nh ng ng i ti p th b t đ ng s n đ c khuy n khích r ng nên cân
nh c t m quan tr ng c a nh ng y u t này.
Còn tác gi Manivannan (2014) nghiên c u các y u t

đ nh mua c n h c a ng

nh h

ng đ n quy t

i mua trong thành ph Tamil Nadu cho r ng mua b t đ ng

s n là m t quá trình ra quy t đ nh ph c t p, th hi n s t n kém, không th ng
xuyên, tính r i ro, s th hi n l n, và nh n th c c a ng i mua v s khác bi t đáng k
gi a các l a ch n v s n ph m thay th . Ng i mua r t t m v nh ng thu c tính b t
đ ng s n mà h đang d tính, do đó, t o ra s khác bi t v s thích. Nghiên c u này
nh m tìm hi u các y u t nh h ng đ n quy t đ nh mua c n h t i đ a đi m nghiên
c u. K t lu n và c ng là k t qu c a nghiên c u là các ti n nghi c b n là y u t quan
tr ng nh t khi l a ch n m t c n h , ti p theo là tài chính, s p đ t, kh n ng ti p c n,
kh n ng k t n i, môi tr

ng/v trí, gi i trí và th giưn và y u t thi n chí khi quy t

đ nh mua m t c n h . Nghiên c u c ng ch ra r ng không có m i quan h đ c bi t nào
gi a các bi n nhân kh u h c và t m quan tr ng c a các y u t
đ nh mua c n h t i khu v c nghiên c u.
Tác gi Ariyawansa & c ng s (2012) nghiên c u ng

nh h

ng đ n quy t

i dân s ng trong nhà

cao t ng t i Colombo, tác gi phân tích nhu c u s ng trong nhà chung c cao t ng
Colombo trong b i c nh Colombo đư ch ng ki n m t s t p trung cao h n vào chung
c th p t ng và cao t ng trong vài n m qua đư ch ra r ng s phát tri n kinh t , giá tr
c a đ t t ng là nguyên nhân đ ng i dân chuy n đ n s ng chung c . Các y u t
nhân kh u h c khác nh quy mô gia đình nh h n, tu i, nh p c …, s thay đ i phong
cách s ng, cùng v i nhu c u giáo d c, ngh nghi p gia đình, s riêng t và an ninh là
m t s khía c nh xã h i làm gia t ng nhu c u s ng chung c . Trong đó, nh ng thay
đ i v nhân kh u h c và kinh t h c c a thành ph trong vài th p k qua đư nh h ng
đ n vi c t o ra th tr ng b t đ ng s n chung c t i thành ph Colombo nói chung.
Nh ng ng i có giáo d c t t, thu nh p trung bình mà nh p c t i thành ph vì nhi u lý
do khác nhau đư gia t ng nhu c u đ i v i chung c th p t ng trong khi nh ng ng i
n c ngoài và nh ng ng i giàu Sri Lanka l i t ng nhu c u đ i v i chung c cao
t ng. H coi tr ng các y u t an toàn, ti n l i và v trí Ariyawansa, R. G. (2007).