Nghiên cứu biến động giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2013 2017 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VIỆT CƯỜNG

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ
YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ,
TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2013 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VIỆT CƯỜNG

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ
YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ,
TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2013 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01. 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Quý

THÁI NGUYÊN - 2018


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố
trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích
trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Nguyễn Việt Cường


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và nghiên cứu tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú
Thọ tôi đã hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình. Để có được kết quả này,
ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi luôn nhận được sự giúp đỡ tận tình của nhà
trường. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới:
Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Phòng Quản lý
Đào tạo sau đại học cùng toàn thể các thầy giáo, cô giáo đã tận tụy hướng dẫn
tôi trong suốt thời gian học tập cũng như thời gian thực tập tốt nghiệp.
Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo TS. Vũ Thị Quý
đã tận tình giúp đỡ hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận
văn này.
Trong thời gian nghiên cứu, vì nhiều lý do chủ quan và khách quan
cũng như hạn chế về mặt thời gian cho nên nội dung của luận văn không tránh
khỏi sai sót. Tôi rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy, cô giáo để đề

tài này được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 3 tháng 8 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Việt Cường


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT................................................. v
DANH MỤC BẢNG BIỂU .............................................................................. vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................... vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 3
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Tổng quan về giá đất .................................................................................. 4
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất .................................................... 8
1.4. Đánh giá chung rút ra từ tổng quan tài liệu .............................................. 16
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 18
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 18
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 18
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 18
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý - sử dụng đất
trên địa bàn TP. Việt Trì năm 2017 ................................................................ 18

2.3.2. Giá đất ở quy định chung trên phạm vi cả nước và địa bàn TP Việt Trì .... 18
2.3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn TP Việt
Trì giai đoạn 2013-2017 .................................................................................. 18
2.3.4. Đề xuất định hướng một số giải pháp ................................................... 19
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 19
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ...................................... 19


iv
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ....................................... 19
2.4.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, so sánh, tổng hợp, phân tích ..... 21
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 22
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử
dụng đất trên địa bàn TP. Việt Trì, tỉnh Phú Thọ năm 2017 .......................... 22
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên ............................................................ 22
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội của TP Việt Trì năm 2017 .......... 26
3.2. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn TP. Việt Trì ......................................... 34
3.2.1. Giá đất ở theo quy định trên phạm vi cả nước ...................................... 34
3.2.2. Giá đất ở trên địa bàn TP. Việt Trì........................................................ 34
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn TP. Việt Trì, tỉnh Phú
Thọ giai đoạn 2013 - 2017 .............................................................................. 46
3.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người ............. 46
3.3.2. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ................................................. 47
3.3.3. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của ô đất đến giá đất .................... 51
3.3.4. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất ........................................ 53
3.3.5. Ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng đến giá đất ............................................. 55
3.3.6. Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố đến giá đất ......................... 55
3.3.7. Đánh giá chung về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất........................... 57
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 60
1. Kết luận ....................................................................................................... 60

2. Đề nghị ........................................................................................................ 61
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 63
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 65


v
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
Từ, cụm từ viết tắt

STT

Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt

1

BĐS

Bất động sản

2

CNH – HĐH

Công nghiệp hóa – hiện đại hóa

3

CP

Chính phủ

4

ĐTH

Đô thị hóa

5

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

6

Gqđ

Giá quyết định

7

Gtt

Giá thị trường

8

KCN

Khu công nghiệp

9

KTXH

Kinh tế xã hội

10

NĐ

Nghị định

11

QĐ

Quyết định

12

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

13

TP

Thành phố

14

TT

Thông tư

15

UBND

Ủy ban nhân dân

16

VT

Vị Trí


vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của TP Việt Trì ........................ 32
Bảng 3.2: Khung giá đất ở do Nhà nước quy định ......................................... 34
Bảng 3.3: Bảng giá đất theo vị trí của các đường, phố trung tâm .................. 37
Bảng 3.4: Giá đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm ....................... 40
Bảng 3.5: Giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm......................... 43
Bảng 3.6: Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người giai đoạn
2013-2017....................................................................................... 46
Bảng 3.7: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất .......................................... 48

Bảng 3.8: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền ô đất đến giá đất .................... 51
Bảng 3.9: Ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất trong giai đoạn
2013-2017 ....................................................................................... 54


vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai ................................................................ 17
Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính TP Việt Trì .......................................... 22
Hình 3.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên ba tuyến Đường Hùng
Vương, đường Nguyệt Cư, đường Âu Cơ ...................................... 50
Hình 3.3: Mức độ ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền tới giá đất .................. 53
Hình 3.4: Mức độ ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất ..................... 54
Hình 3.5: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất................................ 56


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nước, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, chính
trị, xã hội của đất nước. Do vậy, quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng
mang tính chiến lược của Đảng và Nhà nước ta, là mục tiêu của mỗi một quốc
gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất của chế độ. Sự phát triển xã hội, quá trình
CNH - HĐH đất nước, cơ chế thị trường định hướng XHCN đã từng bước
được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất
yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm
đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố
quan trọng. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp

công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ
chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn
cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị
trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp
không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước
để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá
đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai,
đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành
mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác
quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Những vấn đề về định giá đất và bất động sản luôn được quan tâm; Đặc
biệt với nước ta, trong quá trình đổi mới nền kinh tế, cơ chế thị trường định
hướng Xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh
tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào


2
của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá. Đất
đai cũng không ngoại lệ, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước
để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá
đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai,
đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành
mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác
quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Việc xác
định chính xác giá đất sẽ giảm được các tranh chấp đất đai về giá; Một trong
những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không có sự
thống nhất giữa các bên. Xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân
bổ đất đai như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả; Khi đó đất đai sẽ
được phân bổ đó sử dụng tốt và hiệu quả. Với cơ chế thị trường, khi tất cả
nguồn lực đất đai đều được định giá theo giá thị trường và không có sự ưu đãi

đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử
dụng theo cách tốt nhất. Việc định hướng thu thuế sử dụng đất và thuế chuyển
quyên sử dụng đất theo giá đất được xác định sát với giá thị trường, có thể
giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Trong những năm gần đây, tại các phường, xã thuộc TP Việt Trì có tốc
độ đô thị hóa rất nhanh; Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất
cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng
mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện
các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được
giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên dẫn
đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính
sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực
thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng quản lý đào tạo sau Đại học, sự giúp


3
đỡ của Phòng tài nguyên và Môi trường Thành phố Việt Trì và dưới sự hướng
dẫn của cô giáo TS. Vũ Thị Quý, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên
cứu biến động giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2013 - 2017”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
+ Nghiên cứu biến động thực trạng giá đất ở theo quy định trên các tuyến
đường thuộc địa bàn TP. Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.
+ Xác định và đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên các
tuyến đường thuộc địa bàn TP.Việt Trì.
+Đề xuất và định hướng các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định

giá đất ở và đưa giá đất ở do Nhà nước quy định sát với giá đất ở trên thị trường

3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn.
+ Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ biến động thực trạng giá đất ở
và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị, giúp hoàn thiện cơ sở lý luận
về định giá đất.
- Ý nghĩa thực tiễn
+ Giúp cho công tác định giá đất được chính xác hơn.
+ Giúp địa phương nắm được giá đất ở thực tế chênh lệch so với giá đất
ở Nhà nước ban hành.
+ Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và từ đó có những định
hướng quản lý đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu
quả trong thực tế.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan về giá đất
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [17], cho rằng: sự khác
nhau về giá đất đo thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự
khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất
đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào
việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất,
tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa
hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn

hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập
khi xem xét địa tô đất nông nghiệp.
Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp
trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các
loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng
hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: Độ
phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa
hình; và vị trí của thửa đất.
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Theo Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng (2009) [8], thì giá đất
hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ
đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá
đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực


5
hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất
đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do
đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa
địa tô.
Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao
gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.
1.1.1. Địa tô
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [17], cho rằng: Địa tô là

phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và
nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại
của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao
động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong
chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị
chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản
chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và
do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ.
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư
bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ
nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất


6
cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II:
- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất
có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
- Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh
trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất
đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô
chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Bên cạnh địa tô chênh lệch, còn có địa tô tuyệt đối. Địa tô tuyệt đối là
phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do
giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn

Quân (2006) [17].
1.1.2. Lãi suất ngân hàng
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [17], cho rằng: Trong
kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định
đầu tư người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất phải
bẳng số tiền gửi vào ngân hàng. Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân hàng
với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương
đối dài.
Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người
dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng
để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng
giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với
giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi
vào ngân hàng.
Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng
giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất
hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng


7
lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được
giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại
lợi nhuận.
1.1.3. Quan hệ cung - cầu
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [17], giữa cung - cầu
luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất
luôn biến động.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì

giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên
mà hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông
tin về cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay
thế nhau cũng có giới hạn.
P

S

P0

E
E'

P1

O

D0
D1

Q1

Q0

Q

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu Đất đai
Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường


8
cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay
mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng
dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P 0 xuống
P1. Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến
có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư....
Chính vì vậy, cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục
bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương
khác tới để điều hoà.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất
- Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về việc quy định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất;
- Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định
về khung giá đất;

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Nghị quyết số 18/2014/NQ-HĐND ngày 15 tháng 12 năm 2014 của
Hội đồng nhân dân tỉnh Phú Thọ khóa XVII, Kỳ họp thứ chín.


9
- Quyết định số 2843/2012/QĐ-UBND ngày 19/12/2012 của UBND tỉnh
Phú Thọ về việc Quy định giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ;
- Quyết định số 2978/2013/QĐ-UBND ngày 20/12/2013 của UBND tỉnh
Phú Thọ về việc Quy định giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ;
- Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND tỉnh
Phú Thọ về việc bảng giá đất 05 năm (2015 - 2019) trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
- Quyết định số 41/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 của UBND tỉnh
Phú Thọ về việc điều chỉnh bổ sung bảng giá đất 05 năm (2015 - 2019) trên
địa bàn tỉnh Phú Thọ.
- Quyết định 39/2016/QĐ-UBND ngày 16/12/2016 của UBND tỉnh Phú Thọ
về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ
1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu ở Việt Nam
1.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó
cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người
và các sinh vật khác trên trái đất.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá tr.nh sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá.
Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa
tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì
có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá

cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế
chấp...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là
biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng
quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.


10
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [17], cho rằng: “Đất đai
là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục
địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên
quan đến định giá đất phải hiểu đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn
phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng”.
Theo Luật Đất đai năm 1993, “đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân
ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như
ngày nay”.
Theo Đỗ Thị Lan và Đỗ Anh Tài (2007) [11], “trong tiến trình lịch
sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ
với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người
dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai là nguồn của cải,
là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của mỗi
quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính,
như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực
cho các mục đích tiêu dùng”.
Theo cách định nghĩa của tổ chức FAO thì: “Đất đai là một tổng thể

vật chất, bao gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của
thực thể vật chất đó”. Theo đó, đất đai là một phạm vi không gian như một
vật mang những giá trị theo ý niệm của con người.
1.3.2. Giá đất, nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất
1.3.2.1. Giá đất và định giá đất:
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất
của đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các


11
nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4
Luật đất đai 2003 [15], ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi
là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi
quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 [15], đề cập nhiều loại giá đất để xử lý
từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013; Điều
4 Luật đất đai năm 2013 [16], nội dung của nguyên tắc được thể hiện: Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý
nhà nước về đất đai.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,

nó phản ánh mức đô thu lợi trong quá trình mua bán, hay nói cách khác, giá
cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi
đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê ... giá cả đất đai là dựa trên giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô


12
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất
đai trong kinh tế.
Luật đất đai 2013 [16] quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị
bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời
hạn sử dụng đất xác định".
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [17], “Định giá đất
đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá trên cơ sở
nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự
nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong
hoạt trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng
của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến
thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để
định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa đất hoặc nhiều thửa đất
với một quyền đất đai nào đó”.
Lê Tấn Lợi (2009) [12] cho rằng: “Giá đất được hình thành là kết quả
của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tranh thủ một số
luật lệ nhất định”.
Như vậy, có thể thấy rằng: Giá đất nó phản ánh tác dụng của đất đai
trong hoạt động kinh tế, nó phản ánh mức đô thu lợi trong quá trình mua bán,
hay nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi
cao hay thấp ở một khoảng thời gian và vị trí nhất định.

1.3.2.2. Nguyên tắc định giá đất
Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Vì vậy khi
định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:
- Nguyên tắc thay thế:
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá
trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ


13
trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một
thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương
đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
- Nguyên tắc thu nhập
Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất. Giá
đất được hình thành trong một quá trình lâu dài. Công việc định giá đất đưa ra
mức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báo
cho tương lai. Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực
trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập ròng
và suất lợi tức hoàn vốn. Đây là cơ sở hình thành phương pháp thặng dư và
phương pháp hoàn vốn trong định giá đất.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Xét
về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho
thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử
dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa
hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian
xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất. Sử
dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất
của định giá đất.

- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần
Hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần. Tức là khi gia tăng
số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia tăng
theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm đầu tư
thì thu nhập ròng không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí còn giảm
đi. Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này. Để tìm ra điểm ngoặt tăng
giảm của tổng thu nhập cần tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu, dự toán thu
nhập, chi phí…


14
- Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên cung
cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ
cung cầu. Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên có
nhu cầu với nhau. Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi. Loại đất có
tính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao.
- Nguyên tắc đóng góp
Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu
thành là đất đai và vật kiến trúc. Nguyên tắc này không chỉ dùng trong công
tác định giá mà còn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến
trúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS.
- Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá.
Các yếu tố hình thành giá luôn trong trạng thái biến động. Khi định giá cần
xem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng.
- Nguyên tắc hòa hợp
Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội. Cho nên
khi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi
trường xung quanh.

- Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai
Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của con
người. Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào sản xuất.
1.3.3. Một số nghiên cứu có liên quan đến lĩnh vực của đề tài
Nguyễn Hải An (2014) [1], qua kết quả nghiên cứu một số yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở thì Dân số là yếu tố ảnh hưởng đầu tiên, dân số thành phố


15
Vĩnh Yên tăng nhanh, từ năm 2009 - 2013 dấn số tăng lên 36.775 người, mật
độ dân số cao 1867 người/km2, nhu ầu tăng dẫn đến giá đất tăng.
Theo Chu Hoài Hương (2013) [10], cho thấy Giá đất trên địa bàn thành
phố Cao Bằng phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, yếu tố cơ
sở hạ tầng xung quanh, yếu tố đặc biệt của thửa đất, yếu tố khả năng sinh lợi
của thửa đất, yếu tố xã hội, yếu tố tâm lý và yếu tố pháp lý. Trong đó, yếu tố
vị trí của thửa đất là yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất tới giá chuyển nhượng của
thửa đất.
Theo Đoàn Quang Huy và đồng tác giả (2013), [9] Qua điều tra, khảo
sát các nhân tố ảnh hướng đến giá đất thì nhận thấy yếu tố vị trí và kiện sịnh
lợi là quan trọng nhất và có ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất với mức độ ảnh
hưởng lần lượt là 24,82% và 19,83%. Yếu tố có ảnh hưởng thấp nhất là dân
số với mức độ ảnh hưởng là 12,9% và ảnh hưởng của các yếu tố khác chiếm
3,08%. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không tác động riêng lẻ đến giá đất
mà giữa chúng có mối quan hệ với nhau và cùng tác động lên giá đất.
Theo Nguyễn Thị Mỹ Hạnh (2010), [7] cho thấy trong tất cả các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất thì yếu tố vị trí có vai trò quyết định đến sự khác nhau về giá
đất giữa các khu vục điều tra. Theo số liệu điều tra thì thửa đất có giá giao dịch
trên thị trường cao nhất là 35,9 triệu đồng/m2 và cao gấp 3,98 lần so với giá quy
định của nhà nước.
Theo Nguyễn Văn Phú (2014), [14] cho thấy giá đất trên địa bàn thị xã

Phúc Yên phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, cơ sở hạ tầng,
đặc điểm của thửa đất, khả năng sinh lợi và yếu tố khác. Trong đó yếu tố vị trí
là yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc nhất tới giá chuyển nhượng của thửa đất.
Theo Lê Thị Thu (2010) [19], khi nghiên cứu về một số yêu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Thái nguyên 2005 - 2009 cho
rằng đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dân số là ảnh hưởng đầu tiên,
dân số tăng, nhu cầu về nơi ở tăng, giá đất tăng. Tuỳ theo các loại đường phố
mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, những đường phố có


16
khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí, tiếp đến là các
yếu tố về chiều rộng mặt tiền của ô đất, hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ
tầng, môi trường sống, ... Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các
đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình
thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và
xã hội. Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan
trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích,... đó
là ảnh hưởng của khu quy hoạch dân cư.
1.4. Đánh giá chung rút ra từ tổng quan tài liệu
1.4.1. Đánh giá chung về tổng quan thị trường đất đai
Theo các định nghĩa về đất đai liên quan đến định giá đất có thể thấy
rằng: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Đất đai cũng
được xem là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là
thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia... đất đai thường gắn với một giá trị kinh
tế được thể hiện bằng giá tiền trên một đơn vị diện tích đất đai khi có sự
chuyển quyền sở hữu.
1.4.2. Đánh giá chung về giá đất và một số phương pháp định giá đất

Giá đất nó phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó
phản ánh mức đô thu lợi trong quá trình mua bán, hay nói cách khác, giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian và vị trí nhất định. Việc xác định giá đất dựa theo một số
phương pháp cơ bản và phổ biến gồm: (1) phương pháp so sánh trực tiếp; (2)
phương pháp thu thập; (3) phương pháp chiết trừ; (4) phương pháp thặng dư;
(5) phương pháp hệ số điều chỉnh. Mỗi phương pháp đều có ưu điểm và đặc
điểm riêng của nó.