Luận án tiến sĩ tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
––––––––––––––  –––––––––––––––

THÂN NGỌC MINH

TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN ÁN TIẾN SĨ
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 9.34.02.01

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
––––––––––––––  –––––––––––––––

THÂN NGỌC MINH

TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN ÁN TIẾN SĨ
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 9.34.02.01
Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN VĂN LƯƠNG
TS. NGUYỄN VĂN PHÚC

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2018


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên là: Thân Ngọc Minh
Sinh ngày: 02/01/1972
Nơi sinh: Bắc Giang
Hiện đang công tác tại: Công Ty cổ phần đầu tư An Gia;
Nghiên cứu sinh khóa 17 – 2012 của Trường Đại học Ngân hàng TP. HCM;
Cam đoan đề tài: “Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất
động sản trên địa bàn TP. HCM” là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu
khoa học độc lập và làm việc với tinh thần nghiêm túc của tôi;
Số liệu trong luận án có nguồn gốc rõ ràng và đáng tin cậy;
Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan của mình.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 09 tháng 05 năm 2018
TÁC GIẢ


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập, nghiên cứu và làm luận án, tôi đã được sự giúp
đỡ, hướng dẫn tận tình của TS. Nguyễn Văn Lương và TS. Nguyễn Văn Phúc cùng
tập thể Qúy thầy cô giáo, các nhà khoa học; các anh chị phòng Đào tạo sau Đại học
thuộc Trường Đại học Ngân Hàng TP. HCM đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình
học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận án tốt nghiệp của mình. Tôi xin chân thành
cảm ơn.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của tập thể cán bộ,
nhân viên Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là phòng Kế
Hoạch Tổng Hợp trong việc cung cấp số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài
này.
Qúa trình học tập, nghiên cứu mặc dù đã hết sức cố gắng và mong muốn
giải quyết một cách triệt để các vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài, song
do năng lực và kiến thức còn hạn chế, mặt khác đề tài tín dụng Ngân hàng đối với
phát triển thị trường bất động sản là mảng đề tài khá phức tạp và sâu rộng nên kết
quả nghiên cứu của luận án không thể tránh khỏi những thiếu sót, khiếm khuyết.
Tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các nhà khoa học, nhà chuyên
môn để đề tài nghiên cứu của tôi thêm được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô và tập thể các anh chị
đồng nghiệp tại Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh cùng gia đình
đã giúp đỡ chia sẽ cùng tôi những khó khăn, tạo điều kiện cho tôi hoàn thành luận
án tốt nghiệp của mình!
TP. HCM, ngày 09 tháng 05 năm 2018
TÁC GIẢ


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii
BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................... viii
DANH MỤC CÁC BẢNG...................................................................................... x
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ ................................................................................ xi
DANH MỤC CÁC HÌNH ...................................................................................... xi
CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU........................................ 1
1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI ............................................................................... 1
1.2. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 3
1.2.1. Nghiên cứu trong nước ......................................................................... 3
1.2.2. Nghiên cứu nước ngoài ........................................................................ 8
1.2.3. Nhận xét, các công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài tiêu
biểu có liên quan đến đề tài, xác định khoảng trống nghiên cứu ....... 9
1.3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ...................................................................... 10
1.3.1. Mục tiêu chung của đề tài .................................................................. 10
1.3.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài .................................................................. 10
1.4. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ......................................................................... 10
1.5. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .......................................... 11
1.5.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 11
1.5.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 11
1.6. Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI ..................................................... 11
1.7. KẾT CẤU CỦA LUẬN ÁN ...................................................................... 12
1.8. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .......................................................................... 13
CHƯƠNG 2 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI
VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................. 14
2.1. TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG ................................................................. 14
2.1.1. Khái niệm............................................................................................ 14
2.1.2. Bản chất của tín dụng ......................................................................... 15
2.1.3. Chức năng của tín dụng ..................................................................... 16

iv

2.1.4. Vai trò của tín dụng ngân hàng .......................................................... 17
2.1.5. Các loại hình tín dụng ........................................................................ 18
2.1.6. Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản............ 19
2.2. HIỆU QUẢ TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .............. 23
2.2.1. Khái niệm về hiệu quả tín dụng ngân hàng ........................................ 23
2.2.2. Hiệu quả tín dụng đối với khách hàng .................................................. 24
2.2.3. Hiệu quả tín dụng đối với phát triển kinh tế xã hội ........................... 24
2.2.4. Hiệu quả tín dụng đối với ngân hàng thương mại................................. 25
2.3. HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ....................................... 26
2.3.1. Tổng quan về phát triển thị trường bất động sản............................... 26
2.3.2. Hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường
bất động sản ...................................................................................... 35
2.3.3. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát
triển thị trường bất động sản............................................................. 37
2.3.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản........ 41
2.3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát
triển thị trường bất động sản............................................................. 48
2.4. KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI
VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BÀI HỌC
CHO CÁC NHTM VIỆT NAM ........................................................ 54
2.4.1. Kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài học
cho các NHTM Việt Nam................................................................... 54
2.4.2. Kinh nghiệm về xử lý “bong bóng” bất động sản của Nhật Bản và bài
học cho các NHTM Việt Nam ............................................................ 57
2.4.3. Kinh nghiệm của Singapore và bài học cho các Ngân hàng thương mại
Việt Nam ............................................................................................ 59
2.4.4. Kinh nghiệm của Trung Quốc và bài học cho các Ngân hàng thương

mai Việt Nam ..................................................................................... 60


v

2.4.5. Bài học kinh nghiệm cho các Ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành
phố Hồ Chí Minh ............................................................................... 60
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2...................................................................................... 63
CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................... 64
3.1. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ THU THẬP DỮ LIỆU................. 64
3.1.1. Phương pháp nghiên cứu ................................................................... 64
3.1.2. Phương pháp thu thập dữ liệu ............................................................ 66
3.2. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU ................................................................... 66
3.2.1. Quy trình nghiên cứu .......................................................................... 66
3.2.2. Các bước thực hiện trong quy trình khảo sát ..................................... 69
3.3. THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ....................................... 70
3.3.1. Mục đích và đối tượng khảo sát ......................................................... 70
3.3.2. Giả thuyết nghiên cứu ........................................................................ 71
3.3.3. Độ tin cậy của thang đo ..................................................................... 74
3.3.4. Đo lường các biến được sử dụng trong mô hình nghiên cứu ............. 74
3.3.5. Tổng thể mẫu, kỹ thuật lấy mẫu và xử lý số liệu ................................ 76
3.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .......................................................................... 78
CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 79
4.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................... 79
4.1.1. Vị trí địa lý và tiềm năng kinh tế và xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh
........................................................................................................... 79
4.1.2. Qúa trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Thành
Phố Hồ Chí Minh............................................................................... 81

4.1.3. Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí
Minh giai đoạn 2012 đến 2016.......................................................... 82
4.2. THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ
CHÍ MINH......................................................................................... 88


vi

4.2.1. Thực trạng về hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại Thành
phố Hồ Chí Minh ............................................................................... 88
4.2.2. Thực trạng về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động
sản Thành phố Hồ Chí Minh ............................................................. 94
4.3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................... 104
4.3.1. Phân tích kết quả nghiên cứu các nhân tố tác động đến sự phát triển
thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh ........................... 104
4.3.2. Đánh giá chung về thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng
đối với phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí
Minh ................................................................................................. 115
4.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 ........................................................................ 121
CHƯƠNG 5 GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN ................................. 122
5.1. MỤC TIÊU, ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI
VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH ................................................................................ 122
5.1.1. Mục tiêu nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất
động sản........................................................................................... 122
5.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường
bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 và tầm nhìn đến
2030 ................................................................................................. 123
5.2. CÁC NHÓM GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN

HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........................................................ 126
5.2.1. Nhóm giải pháp đối với ngân hàng .................................................. 126
5.2.2. Nhóm giải pháp đối với phát triển thị trường bất động sản ............ 138
5.2.3. Nhóm giải pháp đối với khách hàng vay vốn đầu tư bất động sản .. 147
5.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 149
5.3.1. Đối với Chính phủ ............................................................................ 149
5.3.2. Đối với Ngân hàng Nhà nước........................................................... 150


vii

5.3.3. Đối với Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ......................... 152
5.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 5 ........................................................................ 153
KẾT LUẬN ....................................................................................................... 155
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................ 157
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC .................... 161
DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC ............................................................................ 162


viii

BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ tiếng tiếng Anh đầy đủ – Nghĩa tiếng Việt

CSQHDD

Chính sách quy hoạch đất đai

CST

Chính sách thuế

Agribank

Vietnam bank for Agriculture and Rural Development –
Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam

ATM

Automated teller Machine – Máy rút tiền tự động

BIDV

Stock Commercial Bank for Investment and Development
– Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển

CCKT

Cơ cấu kinh tế

CBTD

Cán bộ tín dụng

CIC

Credit information center – Trung tâm thông tin tín dụng

CNH – HĐH

Công nghiệp hóa- hiện đại hóa

ODA

Official Development Assistance - Nguồn vốn hỗ trợ phát
triển chính thức

DNNN

Doanh nghiệp Nhà nước

DPRR

Dự phòng rủi ro

GCN

Giấy chứng nhận

HQTD

Hiệu quả tín dụng

HĐQT

Hội đồng quản trị

FED

Federal Reserve System (FED) - Cục dự trữ liên bang Mỹ

NLTC

Năng lực tài chính

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

NSNN

Ngân sách nhà nước

PTTTBDS

Phát triển thị trường bất động sản


ix

ROA

Return On Asset – Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản

ROE

Return On Equity – Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu

RRTD

Rủi ro tín dụng

SPTKT

Sự phát triển kinh tế

SGTDS

Sự gia tăng dân số

TCTD

Tổ chức tín dụng

TP. HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TQTTTH

Tập quán, truyền thống, thị hiếu

TTNT

Thông tin, niềm tin

USD

U.S. Dollar – Đô La Mỹ

VAMC

Vietnam Asset Management Company Viet Nam Asset
Management Company – Công ty trách nhiệm hữu hạn
một thành viên quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng
Việt Nam

VNĐ

Đồng Việt Nam

Vietinbank

Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Công Thương

Vietcombank

Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Ngoại Thương

YTPL

Yếu tố pháp lý

FDI

Foreign Direct Investment - Nguồn vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài


x

DANH MỤC CÁC BẢNG
Tên bảng

Số
trang
83

Stt

Số bảng

01

Bảng 4.1

03

Bảng 4.2

04

Bảng 4.3

05

Bảng 4.4

06

Bảng 4.5

07

Bảng 4.6

08

Bảng 4.7

09

Bảng 4.8

10

Bảng 4.9

11

Bảng 4.10

Số lượng sàn giao dịch và nhân sự làm việc trong lĩnh
vực BĐS
Cơ cấu về dự án được giao đất, cho thuê đất từ 2012 –
2016
Kết quả huy động và cho vay của hệ thống NHTM trên
địa bàn TP. HCM giai đoạn 2012-2016
Kết quả huy động của hệ thống NHTM trên địa bàn TP.
HCM giai đoạn 2012-2016
Tổng dư nợ cho vay của hệ thống NHTM trên địa bàn
TP. HCM giai đoạn 2012-2016
Huy động vốn đối với phát triển thị trường BĐS 2012 2016
Dư nợ cho vay BĐS so với tổng dư nợ của hệ thống
NHTM trên địa bàn TP. HCM
Dư nợ BĐS phân theo sản phẩm cho vay của hệ thống
NHTM trên địa bàn TP. HCM
Kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha cho các thang đo
chính thức
Tổng hợp kết quả phân tích nhân tố trong khảo sát sơ bộ

12

Bảng 4.11

Kết quả kiểm định KMO (biến độc lập)

108

13

Bảng 4.12

Kết quả kiểm định KMO (biến phụ thuộc)

109

14

Bảng 4.13

Kết quả phân tích tương quan

109

15

Bảng 4.14

Tổng hợp kết quả phân tích hồi quy

111

85
89
90
92
96
98
100
106
107

xi

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Stt

Số biểu đồ

01

Biểu đồ 2.1

02

Biểu đồ 4.1

03

Biểu đồ 4.2

04

Biểu đồ 4.3

05

Biểu đồ 4.4

06

Biểu đồ 4.5

07

Biểu đồ 4.6

08

Biểu đồ 4.7

09

Biểu đồ 4.8

10

Biểu đồ 4.9
Biểu đồ
4.10
Biểu đồ
4.11

11
12

Tên biểu đồ
Biểu đồ biểu hiện quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và
thị trường BĐS
Doanh số huy động và cho vay của hệ thống NHTM

trên địa bàn TP. HCM 2012-2016
Tổng huy động vốn của hệ thống NHTM trên địa bàn
TP. HCM giai đoạn 2012-2016
Tổng dư nợ cho vay của hệ thống NHTM trên địa bàn
TP. HCM giai đoạn 2012-2016
Tỷ lệ nợ xấu của hệ thống NHTM trên địa bàn giai
đoạn 2012 – 2016
Huy động vốn đối với phát triển thị trường BĐS 2012
– 2016
Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS của hệ thống
NHTM trên địa bàn TP. HCM 2012-2016
Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS TP. HCM 2012
– 2016
Dư nợ phân theo sản phẩm cấp tín dụng BĐS của hệ
thống NHTM trên địa bàn TP. HCM
Tỷ lệ sinh lời của các NHTM Việt Nam
Phân tích ROE hàng năm của các NHTM VN theo
Doupont
Phân tích ROA hàng năm của các NHTM VN theo
Doupont

Số
trang
45
89
90
92
93
96
98

99
101
102
103
104

DANH MỤC CÁC HÌNH
Stt

Số hình

01
02
03

Hình 3.1
Hình 3.2
Hình 4.1

Tên hình
Quy trình nghiên cứu của đề tài
Các bước thực hiện trong quy trình nghiên cứu
Mô hình nghiên cứu

Số
trang
67
69
104

1

CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Hoạt động tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) của các ngân hàng
thương mại (NHTM) có liên quan mật thiết với thị trường BĐS và thị trường BĐS lại
chịu tác động lớn của nhiều yếu tố, từ quản lý, điều tiết của nhà nước về BĐS đến yếu tố
các chủ thể tham gia như người mua, người bán, trong đó NH là một chủ thể tham gia
trên thị trường. Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS
dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung BĐS), vừa là kênh cho vay mua
bán BĐS trên thị trường (kích cầu BĐS). TP. HCM là nơi mà hoạt động tín dụng BĐS
luôn sôi động và có tốc độ tăng trưởng dư nợ đối với lĩnh vực này cao nhất cả nước. Việc
tăng trưởng nguồn vốn tín dụng cho BĐS hàng năm bên cạnh những dấu hiệu tích cực
trong việc đem lại lợi nhuận khá lớn, đa dạng hóa danh mục đầu tư của các NH và đáp
ứng nhu cầu xã hội thì hoạt động này cũng mang lại rủi ro khá cao.
Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự tăng
trưởng kinh tế - xã hội của đất nước. Thị trường BĐS đã thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư
và góp phần chỉnh trang đô thị, tham gia kích cầu và từng bước cải thiện nhu cầu nhà ở
của nhân dân. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ thống quy phạm pháp luật
điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước được hoàn thiện. Hàng loạt các văn
bản quy phạm pháp luật quan trọng như: Luật kinh doanh BĐS, Luật đất đai, Luật đầu
tư, Luật doanh nghiệp, Luật nhà ở... đã được ban hành tạo điều kiện để thị trường BĐS
phát triển, tạo môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho các nhà đầu tư trong, ngoài
nước cũng như người sử dụng ngày càng được tiếp cận trực tiếp hơn với loại hàng hóa
đặc biệt này. Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS ở nước ta còn bộc lộ nhiều
hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững. Cụ thể là, nhà đất chưa được
khai thác và chưa được sử dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Hiện tượng tiêu

cực, tham nhũng liên quan đến BĐS còn nhiều.


2

Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi chính
thức còn chiếm tỷ trọng cao. Cung - cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là về nhu cầu
nhà ở của nhân dân. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá BĐS làm cho
thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra rất phức tạp, khó
lường dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS dễ gặp khó khăn trong việc
tiếp tục kinh doanh, làm tăng tỷ lệ nợ xấu cho các NHTM cho vay kinh doanh BĐS, nhu
cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư đang gặp khó khăn, nhất là đối tượng lao động có thu
nhập thấp... gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Có nhiều nguyên
nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó có nguyên nhân từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng,
từchính sách quy hoạch đất đai, sự phát triển kinh tế, chính sách thuế liên quan đến
BĐS… còn nhiều bất cập, hạn chế.
Nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường BĐS có xu hướng tạo cung nhiều hơn
tạo cầu trong một thời gian dài là một trong những nguyên nhân quan trọng tạo ra sự
mất cân đối giữa cung và cầu. Điều này cho thấy, sự tác động của chính sách tín dụng
ngân hàng đến thị trường BĐS. Sau một thời gian tăng trưởng nóng, cung cầu bất
tương xứng, hệ lụy là công ty BĐS đã phải gánh chịu một lượng tồn kho lớn trong
những năm gần đây. Tình trạng tồn kho BĐS đã chôn vùi lượng vốn lớn vào các dự
án BĐS là nguyên nhân cơ bản tăng tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng.
Tuy nhiên, do hoạt động tín dụng có tính hai mặt, vừa mang lại hiệu quả cho
khách hàng vay, cho nền kinh tế và cho chính ngân hàng, vừa có thể gây tổn thất tài sản
và làm suy giảm năng lực hoạt động của ngân hàng. Mặt khác chưa thể hiện được hiệu
quả của tín dụng là công cụ điều tiết nền kinh tế nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS
ổn định, lành mạnh, bền vững, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát
triển kinh tế đất nước.
Vì vậy, để khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trường BĐS. Đó

chính là lý do tôi chọn đề tài “Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất
động sản trên địa bàn TP. HCM” nhằm nghiên cứu quan hệ giữa hiệu quả tín dụng
ngân hàng đối với sự phát triển của thị trường BĐS để làm luận án tiến sĩ của mình.


3

1.2. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI
Hiện nay, có nhiều công trình nghiên cứu có liên quan đến “Giải pháp nâng
cao hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa
bàn TP. HCM”. Tuy nhiên theo sự hiểu biết của tác giả, hiện nay có một số công
trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài tiêu biểu có liên quan đến đề tài như sau:
1.2.1. Nghiên cứu trong nước
Một là, Nguyễn Tiền Phong, năm 2008 tác giả nghiên cứu về “Nâng cao hiệu
quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng TMCP
Ngoài Quốc Doanh Việt Nam”. Đây là công trình luận án tiến sĩ của tác giả [15].
Đề tài đã hệ thống hóa được các vấn đề lý luận về nâng cao hiệu quả hoạt
động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa nhỏ và phân tích thực trạng hiệu quả hoạt
động tín dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ qua đó đề xuất giải pháp nâng cao
hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng
TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam. Tuy nhiên đề tài vẫn còn những khoảng trống
của nghiên cứu đó là:
Phạm vi nghiên cứu chỉ giới hạn về hiệu của tín dụng của Ngân hàng TMCP
Ngoài Quốc Doanh Việt Nam và chỉ nói chung chung về hiệu quả của hoạt động tín
dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ mà không đề cập đến hiệu quả tín dụng đối
với các lĩnh vực cụ thể như lĩnh vực bất động sản hay đối với lĩnh vực nông nghiệp,
chuyển dịch cơ cấu kinh tế... Đây chính là khoảng trống trong nghiên cứu của đề tài
cần được tiếp tục nghiên cứu để bổ sung và hoàn thiện.
Hai là, Lưu Văn Nghiêm, năm 2008 tác giả nghiên cứu về “Thẩm định giá
BĐS ở Việt Nam”. Đề tài nghiên cứu cấp Bộ [6]. Tác giả đã khái quát hóa được những

nét cơ bản trong công tác định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt
Nam. Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty
theo mô hình 90 – 91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp
sau cổ phần hóa. Bởi vậy bên cạnh việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần
hoá, các doanh nghiệp còn cần phải xác định giá trị các tài sản khác để hình thành


4

nên tài sản vốn của doanh nghiệp. Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá
có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá tài sản nói chung. Bên cạnh các tài
sản hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu và lợi thế thương mại.
Bởi vậy giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường.
Định giá BĐS là cơ sở để đi đến các giao dịch về mua bán, cho thuê, thừa kế,
thế chấp BĐS. Đối với NHTM, định giá là cơ sở để ngân hàng nhận tài sản thế chấp
và quyết định tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp. Mặt khác định giá BĐS còn
là việc làm rất quan trọng giúp cho ngân hàng có cơ sở để phát mãi các tài sản thế
chấp làm BĐS để thu hồi các khoản nợ xấu... Tuy nhiên hoạt động định giá BĐS ở
Việt Nam chưa hình thành được các tổ chức, hội nghề nghiệp để thống nhất cách thức
thực hiện.
Hiện nay các NHTM hay các công ty hoạt động trong lĩnh vực BĐS thường
xây dựng độc lập cho đơn vị mình các bộ phận thẩm định giá để phục vụ cho hoạt
động kinh doanh nên không có sự thống nhất phương pháp thẩm định dẫn đến kết quả
thẩm định của các đơn vị có sự chênh lệch khác nhau, gây khó khăn cho việc đi đến
các quyết định giao dịch của các chủ thể tham gia trên thị trường. Đây là rào cản,
khoảng trống trong nghiên cứu mà đề tài muốn kiến nghị bổ sung các giải pháp nhằm
hoàn thiện hoạt động thẩm định giá BĐS trong thời gian tới.
Ba là, Nguyễn Thị Mỹ Linh, năm 2012 tác giả nghiên cứu về “chính sách
thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”. Đây là công trình luận án
tiến sĩ của tác giả [12]. Đề tài đã tập trung nghiên cứu về chính sách thuế đối với phát

triển thị trường BĐS tại Việt Nam trong giai đoạn 1993 đến năm 2011. Đề tài được
nghiên cứu bằng hai phương pháp định tính và định lượng, từ đó phân tích cụ thể cho
chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.
Đề tài nghiên cứu đã chỉ ra chính sách thuế sẽ tác động trực tiếp đến giá cả
(cung - cầu ) của thị trường BĐS và thị trường bất động sản là một trong những “đầu
ra” đối với hoạt động ngân hàng. Chính vì vậy, những biến động của thị trường bất
động sản có tác động trực tiếp đối với thị trường tài chính, tiền tệ.


5

Khi thị trường bất động sản suy giảm sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động
hệ thống ngân hàng và ngược lại, thị trường tài chính-tiền tệ là nguồn cung vốn cho
hoạt động đầu tư tạo lập BĐS cho nên những biến động của thị trường tài chính-tiền
tệ, lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Song, đây là công trình nghiên
cứu thiên về nghiên chính sách thuế của Nhà nước đối với việc phát triển thị trường
bất động sản Việt Nam nên vẫn còn khoảng trống trong nghiên cứu về mảng hiệu quả
tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS Việt Nam và TP. HCM và đây cũng là
hướng nghiên cứu tiếp theo của NCS.
Bốn là, Lê Tấn Phước, năm 2013. Tác giả nghiên cứu về “Nâng cao hiệu quả
hoạt động tín dụng BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP. HCM từ năm 2013 – 2017”.
Đây là một đề tài nghiên cứu cấp ngành khá công phu, được tác giả tóm lược lại và
đăng trên tạp chí kinh tế và dự báo, số 12 (22) tháng 9 – 10/2013 [7].
Nội dung nghiên cứu của tác giả đề cập đến các nhân tố ảnh hưởng đến thị
trường BĐS và trình bày thực trạng hoạt động tín dụng BĐS của các NHTM tại TP.
HCM. Tác giả đã phân tích được những biến về dư nợ cho vay BĐS tại TP. HCM và
trình bày thực trạng về nợ xấu trong cho vay đối với lĩnh vực BĐS tại TP. HCM. Tuy
nhiên đề tài nghiên cứu của tác giả chưa đề cập đến hiệu quả của tín dụng ngân hàng
đối với sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM và chưa thể hiện được những tồn
tại, hạn chế và nguyên nhân tồn tại và hạn chế của hoạt động tín dụng đối với sự phát

triển của thị trường BĐS của TP. HCM. Đây cũng chính là khoảng trống trong nghiên
cứu của đề tài và nó cũng chính là hướng nghiên cứu tiếp theo mà NCS đã chọn đề
bù đắp vào khoảng trống nghiên cứu đó.
Năm là, Lê Hà Diễm Chi năm 2014, “Vốn tín dụng ngân hàng và thị trường
bất động sản”. Đây là công trình nghiên cứu đăng trên Tạp chí Thị trường – Tài chính
– Tiền tệ số 9/5/2014 [4]. Nghiên cứu đã nêu về mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng
với thị trường bất động sản Việt Nam đã đưa ra kết luận “có mối quan hệ hai chiều
giữa tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản Việt Nam. Một mặt, tín dụng bất
động sản làm thay đổi cung, cầu bất động sản; tăng trưởng tín dụng bất động sản làm


6

gia tăng giá cả bất động sản. Mặt khác, khi thị trường bất động sản chứa đựng nhiều
yếu tố tiêu cực (nợ xấu bất động sản, khối lượng giao dịch thấp...) sẽ làm hạn chế
nguồn tín dụng vào thị trường này. Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng khiến cho
cầu tín dụng bất động sản thay đổi theo” [6].
Sáu là, Nguyễn Thị Hải Yến năm 2016, “Biến động của thị trường bất động
sản và vai trò của nguồn vốn tín dụng”. Đây là công trình đăng trên tạp chí Tài chính
kỳ I tháng 3/2016 [11, 19].Thực tiễn cho thấy, trường bất động sản Việt Nam đã trải
qua nhiều biến động với các hiện tượng sốt và đóng băng rõ nét. Giai đoạn 1994-1995
đánh dấu cơn sốt đầu tiên của thị trường do tác động của tăng trưởng kinh tế và sự ra
đời của Luật Đất đai 1993. Thị trường bất động sản lúc này mang đặc trưng của giai
đoạn sơ khai, chỉ dừng ở hình thức mua bán, trao đổi đất đai và nhanh chóng đóng
băng vào những năm 1995-1999, do Chính phủ can thiệp và ban hành Nghị định số
18/ NĐ – CP ngày13/2/1995 và Nghị định 87/NĐ – CP ngày17/8/1994, cùng với sự
tác động của cuộc khủng hoảng châu Á năm 1997. Vào các năm 2006-2007, cùng với
sự tăng trưởng của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và sự dịch chuyển luồng
vốn từ thị trường chứng khoán đổ vào thị trường bất động sản, cầu bất động sản tiếp
tục tăng nhanh và đẩy giá lên đỉnh vào năm 2007. Sự phát triển quá nóng do làn sóng

đầu tư, đầu cơ ồ ạt, cộng với tốc độ tăng trưởng tín dụng tăng nhanh đã tạo ra hiện
tượng bong bóng trên thị trường vào những năm 2007– 2008. Tuy nhiên, ngay sau đó
“quả bóng” bất động sản đã xì hơi, bởi do tác động của khủng hoảng kinh tế thế giới,
thị trường bất động sản gặp khó khăn về thanh khoản, nhà đầu cơ rút khỏi thị trường,
khiến cho ngân hàng cùng các doanh nghiệp lao đao, đứng trên bờ vực của sự phá
sản. Trước áp lực đó, NHNN đã phải áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt, NHTM
kiểm soát chặt tín dụng bất động sản.
Bảy là, Nguyễn Văn Tuấn, năm 2016 tác giả nghiên cứu về “Giải pháp nâng
cao chất lượng tín dụng tại Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn Việt
Nam”[25]. Công trình nghiên cứu đã có sự kết hợp hai phương pháp định tính và định
lượng trong nghiên cứu để tìm ra các nhân tố tác động làm ảnh hưởng đến chất lượng
tín dụng của Agribank trong giai đoạn 2012 – 2015, từ đó tác giả đã đề xuất các nhóm


7

giải pháp rất phù hợp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng tại Ngân hàng NNPTNT
Việt Nam.
Song, đề tài nghiên cứu chỉ dừng lại ở việc giải quyết bài toán về chất lượng
tín dụng nói chung mà chưa nghiên cứu cụ thể mảng tín dụng đối với cho vay BĐS
và chưa giải thích, trình bày được lý luận về mối liên quan giữa chất lượng tín dụng
và hiệu quả tín dụng như thế nào. Lý luận về mối quan hệ đó là:
Khi ngân hàng đã xây dựng được chất lượng tín dụng tốt đối với các khoản
dư nợ đã cho vay. Điều đó chứng tỏ vai trò của tín dụng đã phát huy hiệu quả đối với
nền kinh tế, đối với khách hàng, đối với các ngành nghề, lĩnh vực mà ngân hàng đã
tài trợ vốn và đối với chính bản thân ngân hàng trong vấn đề thu nhập và lợi nhuận
của hoạt động tín dụng mang lại. Đây cũng chính là khoảng trống cần nghiên cứu tiếp
theo mà tác giả đã và đang quan tâm;
Tám là, Lê Hoàng Châu năm 2017, Diễn biến thị trường bất động sản từ năm
2006 đến ngày 5/9/2017. Đây là báo cáo diễn biến của thị trường BĐS TP. HCM năm

2017 [5]. Báo cáo đã nêu một số nhận định tổng quát về thị trường bất động sản cả
nước và Tp. Hồ Chí Minh, trọng tâm là từ năm 2006 đến ngày 5/9/2017. Báo cáo đã
nêu diễn biến thị trường bất động sản trong giai đoạn này theo sơ đồ hình SIN bất đối
xứng, phụ thuộc vào (1) Quy luật giá trị, (2) Quy luật cạnh tranh, (3) Quan hệ cung –
cầu, (4) Chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô của Nhà nước, (5) Hành vi đầu tư, kinh
doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư dưới sự tác động của chính sách, cơ chế hoặc
do yêu cầu của thị trường. Thị trường bất động sản trải qua các giai đoạn phát triển:
tăng trưởng - ổn định- nóng sốt- đóng băng – trầm lắng – phục hồi và tăng trưởng trở
lại…Báo cáo cũng đã nêu sự biến động này qua từng giai đoạn và phân tích nguyên
nhân. Báo cáo đã dự báo thị trường bất động sản sẽ vẫn tiếp tục giữ được đà phục hồi
và tăng trưởng cơ bản ổn định, không có biến động lớn [7].


8

1.2.2. Nghiên cứu nước ngoài
Một là, Aluko, Bioye Tajudeen (2000), nghiên cứu “ảnh hưởng của giá BĐS
thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria” [29]. Các tác giả
đã đưa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trường là một cơ sở căn bản cho việc ước
lượng giá trị BĐS thế chấp. Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi qui đa biến để ước
lượng giá trị thị trường của BĐS. Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà
các tổ chức tín dụng không được vượt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay.
Tuy nhiên trong nghiên cứu này các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ
số giá cho chúng ta thấy được mức độ rủi ro trước khi khoản vay được thực hiện
nhưng nó không có gì đảm bảo rằng mức giá đó sẽ được duy trì trong tương lai. Các
tác giả cũng đưa ra kết luận rằng mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào
sự phát triển của thị trường BĐS tại thời điểm định giá và quan điểm về giá trị của
định giá viên. Bởi vậy giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm. Những biến động
ngoài thời điểm định giá đều ảnh hưởng đến giá trị định giá BĐS.
Hai là, Kwong Chaw, Wailai (2002), đã nghiên cứu “các phương pháp định

giá bất động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín
dụng của Trung Quốc” [30]. Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương
pháp áp dụng trong định giá thế chấp, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên
cứu 2 phương pháp cơ bản đó là phương pháp chi phí và thu nhập để nhằm xác định
giá trị của BĐS thế chấp. Theo ông giá trị của BĐS được tính bằng thu nhập (lợi ích
thu được từ việc sử dụng bất động sản) và các chi phí cấu thành nên nó. Đề tài này
chỉ dừng lại ở phương pháp định giá, chưa đi sâu vào nghiên cứu qui trình cũng như
công tác tổ chức định giá Bất động sản thế chấp. Nhìn chung các nghiên cứu này
được thực hiện trong điều kiện thông tin khá đầy đủ và được áp dụng trong điều kiện
hệ thống pháp luật khá chặt chẽ và hoàn thiện.


9

1.2.3. Nhận xét, các công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài tiêu biểu
có liên quan đến đề tài, xác định khoảng trống nghiên cứu
Một là, Về nội dung các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài đã
được lược khảo nêu trên. Các công trình nêu trên có đề cập đến các nội dung liên
quan đến lĩnh vực BĐS. Đó là, diễn biến của thị trường BĐS TP. HCM, vai trò của
tín dụng đối với BĐS, chính sách thuế đối với phát triển BĐS, các nhân tố tác động
đến chất lượng tín dụng, hiệu quả tín dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ vv...
Hai là, Phương pháp nghiên cứu mà các đề tài có liên quan nêu trên chủ yếu
sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính, có đề tài nghiên cứu về nhân tố ảnh
hưởng đến chất lượng tín dụng và đề tài nghiên cứu về chính sách thuế đối với phát
triển thị trường BĐS là sử dụng mô hình định lượng trong nghiên cứu. Tuy nhiên
chưa có đề tài nào liên quan đến tín dụng đối với BĐS sử dụng mô hình định lượng
để nghiên cứu.
Thứ ba, Kết quả nghiên cứu mà các đề tài có liên quan nêu trên đạt được là
các nghiên cứu đã chỉ ra vai trò của tín dụng đối với BĐS; tăng trưởng tín dụng bất
động sản làm gia tăng giá cả bất động sản hay nghiên cứu đến vấn đề cần tăng cường

năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh
vực bất động sản… mà chưa có một công trình nào đề cập đến hiệu quả của tín dụng
ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản.
Thứ tư, các hạn chế trong nghiên cứu của các đề tài có liên quan nêu trên.
Có thể do nhiều lý do khác nhau mà chưa có một công trình nào đề cập đến hiệu quả
của tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam nói
chung và trên địa bàn TP. HCM nói riêng.
Tóm lại, khoảng trống của các đề tài có liên quan nêu trên cần tiếp tục nghiên
cứu: Thông qua việc tìm hiểu và nghiên cứu các công trình tiêu biểu trên, tác giả nhận
thấy rằng các đề tài chủ yếu nghiên cứu về vai trò của tín dụng đối với BĐS; tăng
trưởng tín dụng bất động sản làm gia tăng giá cả bất động sản hay nghiên cứu đến
vấn đề cần tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp


10

hoạt động trong lĩnh vực bất động sản… mà chưa có một công trình nào đề cập đến
hiệu quả của tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản. Đây chính
là khoảng trống trong nghiên cứu của các đề tài nêu trên và cũng là hướng nghiên cứu
tiếp theo của tác giả, thông qua đề tài luận án tiến sĩ của mình.
1.3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.3.1. Mục tiêu chung của đề tài
Mục tiêu chung của đề tài là “Nâng cao năng lực cạnh tranh của các Ngân
Hàng Thương Mại tại địa bàn TP. HCM trong bối cảnh hiện nay”.
1.3.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
Thứ nhất, luận án đã hệ thống hoá các vấn đề lý luận cơ bản về hiệu quả tín
dụng đối với phát triển thị trường bất động sản;
Thứ hai, đánh giá thực trạng hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển
thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM cụ thể:
– Phân tích các nhân tố tác động đến sự phát triển thị trường BĐS trên địa

bàn TP. HCM;
– Đánh giá thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng (hoạt động cho
vay) đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM;
Thứ ba, đề xuất các nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng đối với
phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM trong thời gian tới.
1.4. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
 Để đạt được các mục tiêu nghiên cứu nêu trên thì nội dung xuyên suốt
của luận án tập trung trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:
1. Hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS là như thế
nào? Tiêu chí nào đánh giá?
2. Các nhân tố cụ thể nào ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động tín dụng ngân
hàng đối với phát triển thị trường bất động sản?


11

3. Thực trạng tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM
hiện nay như thế nào? Đã đạt được những kết quả gì và còn những tồn tại hạn chế
nào? Các nguyên nhân của những tồn tại hạn chế đó là gì?
4. Để nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM
cần có những giải pháp nào?
1.5. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.5.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát
triển thị trường BĐS; trong đó, hoạt động tín dụng được nghiên cứu trong luận án đó
là hoạt động cho vay và hiệu quả tín dụng mà luận án nghiên cứu đó là hiệu quả cho
vay đối với phát triển thị trường BĐS.
1.5.2. Phạm vi nghiên cứu
– Phạm vi không gian nghiên cứu:
Hiệu quả tín dụng (hiệu quả cho vay) đối với phát triển thị trường BĐS của

NHTM trên địa bàn TP. HCM.
– Phạm vi thời gian nghiên cứu:
+ Dữ liệu thứ cấp thu thập trong giai đoạn 2012 – 2016.
+ Dữ liệu sơ cấp: Khảo sát thời gian từ tháng 10/2016 đến tháng
11/2017.
1.6. Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
Từ kết quả nghiên cứu của luận án, đã có những đóng góp mới về mặt khoa học
và thực tiễn như sau:
(i) Luận án nghiên cứu để trình bày nội dung cơ bản lý luận về thị trường BĐS
và hiệu quả của tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS một cách tổng
thể, toàn diện. Trong đó làm rõ các nhân tố tác động, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt
động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản. Đây là vấn đề lý


12

luận quan trọng có ý nghĩa định hướng trong quá trình nghiên cứu để nâng cao hiệu
quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS Việt Nam và TP. HCM nói riêng
(ii) Phân tích và đánh giá một cách có hệ thống thực trạng của hoạt động tín
dụng ngân hàng (hoạt động cho vay) đối với sự phát triển của thị trường BĐS trên
địa bàn TP. HCM. Cơ sở nguồn dữ liệu thứ cấp tin cậy thu thập từ các NHTM trên
địa bàn TP. HCM trong khoảng thời gian 2012 – 2016. Luận án đã rút ra những kết
quả đạt được, những mặt còn hạn chế và đặc biệt nguyên nhân dẫn đến các hạn chế
của hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP.
HCM.
(iii) Trên cơ sở nghiên cứu kinh nghiệm về nâng cao hiệu quả hoạt động tín
dụng của các nước trên thế giới. Luận án đã rút ra bài học kinh nghiệm các nước trong
việc nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM;
(iv) Luận án đề xuất các nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng đối
với phát triển thị trường BĐS TP. HCM trong thời gian tới.

1.7. KẾT CẤU CỦA LUẬN ÁN
Luận án có kết cầu gồm 5 chương như sau:
Chương 1: Giới thiệu về đề tài nghiên cứu;
Chương 2: Lý luận chung về hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị
trường bất động sản;
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu;
Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận;
Chương 5: Giải pháp, kiến nghị và kết luận.