LUẬN văn THẠC sĩ QUẢN lý NHÀ nước đối với THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều
loại thị trường đã hình thành và phát triển, chúng đã góp phần thúc đẩy kinh
tế - xã hội có những tiến bộ rõ rệt cả về mặt chất và lượng.
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một trong những loại thị trường
đó. Tuy mới hình thành nhưng TTBĐS đã từng bước góp phần tăng cường
hiệu quả đầu tư kinh doanh và sử dụng đất đai, nhà xưởng và cải thiện điều
kiện sống của nhân dân,... Chính thị trường này đã bước đầu biến bất động
sản (BĐS) trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình đổi mới và phát
triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Tuy nhiên, cho đến nay TTBĐS ở nước ta vẫn trong giai đoạn đầu, sơ
khai nên còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị
trường lẫn công tác quản lý của Nhà nước. Thực tế hiện nay cho thấy, bên
cạnh thị trường chính quy, hoạt động của thị trường phi chính quy đã và đang
"nổi lên" như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước (QLNN) về
lĩnh vực này và đối với toàn xã hội; chính thị trường phi chính thức này là
một trong những nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất công
bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa
tiền… Hơn nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói,
giảm nghèo và công bằng xã hội. Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế
các tiêu cực, đưa TTBĐS phát triển đúng hướng đã xuất hiện như là một đòi
hỏi bức thiết.
Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là một thành phố có quy mô lớn
nhất cả nước với tổng diện tích 2095,01 km 2, có 24 quận, huyện và dân số
trung bình là 5.630.192 người [13, tr. 24-27]. TP.HCM luôn giữ vai trò quan

2

trọng trong quá trình phát triển kinh tế của khu vực Nam Bộ cũng như cả
nước và được xem là "hạt nhân" kinh tế của vùng kinh tế động lực, trọng
điểm Đông Nam Bộ, lớn nhất cả nước.
Hiện nay, tại TP.HCM, trước những sức ép của phát triển kinh tế, mở
cửa và hội nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm,
nhà ở, đây là các "tác nhân" làm cho TTBĐS từng bước được hình thành và phát
triển. Thật vậy, khi dân cư đô thị tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu
cầu nhà ở, đất ở tất yếu sẽ tăng tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển. Tuy nhiên,
công tác quản lý và sử dụng đất đai cũng như hoạt động của TTBĐS chính thức
còn nhiều yếu kém. Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng bộ. Hệ
thống cơ quan QLNN về lĩnh vực này còn nhiều bất cập. Khi thực hiện giao dịch
BĐS chính thức còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rườm rà và chi phí cao. Thông
tin thị trường bất đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt" về nhà, đất. Các đơn vị
đầu tư kinh doanh nhà, đất, BĐS trên địa bàn TP.HCM còn ít và yếu. Tất cả các
tồn tại trên cho thấy cần có bàn tay "hữu hình" của Nhà nước để "nâng cao hiệu
lực quản lý kinh tế", "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm
cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật" như Văn kiện Đại hội Đảng
IX đã chỉ rõ [20, tr. 32; 101], từ đó tạo điều kiện cho TTBĐS cũng như kinh tế
thị trường TP.HCM phát triển bền vững. Với lý do đó, tác giả chọn đề tài:
"Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố
Hồ Chí Minh" để làm luận văn Thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Từ khi kinh tế thị trường được hình thành và phát triển ở nước ta,
Đảng và Nhà nước đã có nhiều chủ trương, chính sách về vấn đề đất đai,
BĐS, đồng thời cũng có nhiều nhà khoa học và các cơ QLNN nghiên cứu về
TTBĐS. Trong đó, một số công trình tiêu biểu liên quan tới đề tài như:
- Sách chuyên khảo: "Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận
và thực tiễn ở Việt Nam" của PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS. Trần Nguyên Nam,

3

Nxb Tài chính, Hà Nội, năm 2003.
- Đề án: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam"
của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, năm 2001.
- Đề tài cấp bộ: "Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường
bất động sản ở Việt Nam", Cục Công sản, Bộ Tài chính, năm 2000.
Nhìn chung, các công trình trên đã tập trung giải quyết các vấn đề chủ
trương, chính sách ở tầm vĩ mô về lĩnh vực BĐS trên phạm vi toàn quốc.
Thêm vào đó, những công trình này chủ yếu nghiên cứu về TTBĐS, chứ chưa
đi sâu nghiên cứu một cách hệ thống về QLNN đối với loại thị trường quan
trọng này. Đối với TP.HCM, hiện chưa có công trình nào trực tiếp nghiên cứu
về sự tác động của QLNN đối với sự hình thành, hoạt động và phát triển của
TTBĐS một cách đầy đủ, có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là từ việc nghiên cứu những vấn đề
lý luận và thực tiễn của TTBĐS cũng như công tác QLNN đối với TTBĐS để
từ đó tìm ra một số giải pháp đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN đối với thị
trường này, nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh, ổn định và góp phần
đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội ở TP.HCM. Ngoài ra, luận văn cũng góp
phần làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của TTBĐS và mối quan hệ giữa công
tác QLNN với sự hình thành, phát triển TTBĐS trong nền kinh tế thị trường.
Để thực hiện mục đích nêu trên, nhiệm vụ chủ yếu của luận văn là:
- Luận giải, làm rõ cơ sở lý luận về TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS
trong nền kinh tế thị trường. Phân tích vai trò, chức năng và các nội dung
QLNN đối với TTBĐS.
- Đánh giá đúng thực trạng QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn
TP.HCM.

4

- Đề xuất một số phương hướng, giải pháp phù hợp nhằm đổi mới,
hoàn thiện công tác QLNN đối với TTBĐS tại TP.HCM trong thời gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là QLNN đối với TTBĐS, bao gồm
từ thể chế, chính sách, tổ chức quản lý, phương thức tác động của Nhà nước
đối với TTBĐS. Đề tài của luận văn là vấn đề mới, rất rộng và phức tạp; do
khuôn khổ có hạn nên luận văn chỉ tập trung làm rõ những nội dung cơ bản về
TTBĐS đô thị, QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn TP.HCM và một số
phương hướng, giải pháp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác này. Trong đó,
luận văn chủ yếu nghiên cứu một số yếu tố BĐS đô thị gồm: nhà ở, đất ở,
chuyển quyền sử dụng đất,... trong hai thị trường nhánh là thị trường nhà ở và
thị trường đất ở của TP.HCM.
Việc phân tích, đánh giá TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS tại TP.HCM
chủ yếu tập trung vào giai đoạn sau khi thực hiện Luật Đất đai sửa đổi năm
1993 đến nay; từ đó đề xuất một số giải pháp đổi mới trong lĩnh vực này tới
năm 2010 ở TP.HCM.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng
và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, các quan điểm, đường lối của
Đảng, chính sách và pháp luật của Nhà nước về vấn đề đất đai, BĐS, TTBĐS.
Trên cơ sở đó, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu như tổng
hợp, phân tích; so sánh; kết hợp nghiên cứu lý luận với khảo sát thực tiễn;
phương pháp lấy ý kiến chuyên gia...
6. Đóng góp mới của luận văn
- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận liên quan tới hàng hóa bất động sản
(HHBĐS), TTBĐS và QLNN đối với thị trường này.

5

- Đánh giá đúng thực trạng TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS trên địa
bàn TP.HCM.
- Trên cơ sở đó chỉ ra những kết quả, hạn chế và nguyên nhân, để từ
đó đề xuất một số phương hướng và giải pháp phù hợp nhằm tiếp tục đổi mới
công tác QLNN đối với TTBĐS TP.HCM những năm tới.
- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho
các nhà hoạch định, quản lý và điều hành chính sách của thành phố, các nhà
nghiên cứu và những người quan tâm tới TTBĐS cũng như công tác QLNN
đối với thị trường này.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương, 8 tiết.


6

Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG Ở VIỆT NAM

1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1. Bất động sản, hàng hóa bất động sản - đặc trưng cơ bản
a) Khái niệm bất động sản
Trong bất kỳ xã hội hay quốc gia nào, nguồn tài sản đều bao gồm các

tài sản do thiên nhiên "ban tặng" và tài sản do con người tạo ra qua các thế hệ.
Các tài sản này là một trong những đầu vào cơ bản của nền sản xuất hàng hóa.
Trong quá trình sử dụng, quản lý nguồn tài sản này người ta có thể phân loại
theo nhiều tiêu chí khác nhau, tùy theo nhu cầu sử dụng và quản lý. Hiện nay,
ở hầu hết các quốc gia, người ta phân chia tài sản thành hai loại: bất động sản
và động sản. Động sản là những tài sản có thể di chuyển dễ dàng còn BĐS
được hiểu là loại tài sản không di dời được, hoặc rất khó di dời; đây là bộ
phận chủ yếu cấu thành tài sản cố định.
BĐS là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình
thành và phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế
nói chung. Như vậy, tuy đây là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhưng khái
niệm về BĐS mới được sử dụng chưa lâu và luôn phát triển, hoàn thiện, đặc biệt
là ở Việt Nam. Theo Điều 181, Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam năm 1995 thì BĐS là các tài sản không di, dời được, bao
gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn


7

liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Trong đời sống xã hội, mục đích sử dụng BĐS sẽ thay đổi theo sự
biến đổi về nhu cầu sử dụng của các chủ thể. Sự thay đổi này diễn ra thông
qua hoạt động đầu tư của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS hoặc do hoạt động
đầu tư của chủ thể đã được sang nhượng lại quyền sử dụng, sở hữu BĐS.
Hoạt động ấy đã biến đặc trưng "tĩnh" của BĐS thành hàng hóa để có thể vận
động trao đổi, giao dịch trên thị trường và hình thành đặc trưng "động" của tài

sản BĐS. Nó được biểu hiện qua việc chuyển đổi quyền sở hữu hay quyền sử
dụng giữa các chủ thể tham gia một thị trường đặc biệt: TTBĐS.
b) Hàng hóa bất động sản và những đặc trưng cơ bản
Không phải mọi BĐS đều có thể trở thành hàng hóa bất động sản
(HHBĐS). Do vậy, chỉ một số BĐS có thể trở thành hàng hóa và điều kiện trở
thành hàng hóa là BĐS phải có khả năng giao dịch trên thị trường và không bị
pháp luật cấm. ở nước ta, HHBĐS gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, các công
trình kiến trúc và các tài sản khác theo luật định. Tuy nhiên, luận văn sẽ đi sâu
nghiên cứu hai loại HHBĐS ở đô thị là quyền sử dụng đất ở và nhà ở và hai
loại thị trường mà chúng tạo ra là thị trường quyền sử dụng đất và thị trường
nhà ở đô thị.
Hàng hóa bất động sản có những đặc trưng sau:
Một là, HHBĐS không thể di dời được hoặc rất khó di dời. Đặc điểm
này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, với một điểm cố định trong không
gian và với địa kinh tế, địa chính trị xác định. Mặt khác, đất đai là nguồn tài
nguyên bị giới hạn về không gian, diện tích đất của một quốc gia thường rất
khó thay đổi nên nguồn cung HHBĐS bị hạn chế. Đặc điểm này ảnh hưởng


8

rất lớn tới cung, cầu, giao dịch và giá cả của TTBĐS. Giá trị của HHBĐS xây
dựng trên đất trước hết là giá trị sử dụng của các công trình xây dựng đó.
Song, do giá trị sử dụng và giá trị các công trình nhà ở, nhà làm việc, vật kiến
trúc trong kinh tế thị trường còn phụ thuộc vào các lợi thế về vị trí địa kinh tế,
địa chính trị của thửa đất xây dựng công trình đó, cho nên xuất hiện tình trạng
cùng những công trình như nhau nhưng giá trị của các HHBĐS này lại có sự
chênh lệch rất lớn nếu có vị trí địa lý thuận lợi khác nhau. Đây là điều thể
hiện tính vị trí, tính cá biệt và tính khan hiếm của BĐS mà cả người mua,
người bán loại hàng hóa này đều chấp nhận trong giá cả giao dịch. Ngoài ra,

HHBĐS do không di dời được nên khi giao dịch trên thị trường nó thường
được thể hiện qua các bộ hồ sơ hiện trạng. Bộ hồ sơ này mô tả vị trí, diện tích,
biểu hiện sự thay đổi chủ sử dụng, sự biến động về diện tích, biểu hiện nghĩa
vụ đóng thuế, lệ phí..., đây có thể nói là đối tượng giao dịch của TTBĐS,
"thay mặt" cho HHBĐS. Tuy nhiên, không phải HHBĐS nào cũng có đầy đủ
giấy tờ hợp lệ, nhưng do nhu cầu người ta vẫn mua bán nên dễ tạo thành
TTBĐS phi chính quy đầy phức tạp và bất trắc.
Hai là, HHBĐS thường có giá trị lớn và ít mất giá. HHBĐS giao dịch
ở nước ta hiện nay chủ yếu là đất đai, nhà ở. Những loại hàng hóa này có giá
trị lớn và rất ít mất giá do chúng là một loại tài sản hữu hạn, rất hữu ích nên
mọi người thường có xu hướng tích trữ và đầu cơ BĐS. Do đó, TTBĐS dễ bị
méo mó và biến động bất thường tác động tới các giao dịch trên TTBĐS. Đặc
điểm này làm cho TTBĐS có tính kinh tế - xã hội sâu sắc, có thể gây khủng
hoảng kinh tế, bất ổn chính trị và rối ren xã hội.
Ba là, HHBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và cơ chế,
chính sách của Nhà nước. HHBĐS được hình thành từ tài nguyên đất - là
hàng hóa đặc biệt và là nguồn lực lớn để phát triển đất nước, mà Nhà nước lại
can thiệp rất nhiều vào các khâu như: công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng
đất, phát triển đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, khu dân cư,


9

khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX), khu công nghệ cao (KCNC)
…), trong việc xác lập quyền và bảo vệ quyền sở hữu tài sản BĐS… Những
tác động này làm cho TTBĐS là một trong những thị trường "không hoàn
hảo" khá điển hình.
Bốn là, HHBĐS chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm
lý xã hội và của các BĐS liên quan. Các yếu tố này thường ảnh hưởng mạnh
đến HHBĐS, TTBĐS hơn là các hàng hóa và thị trường thông thường khác.

Thật vậy, nhu cầu và các quan hệ mua bán BĐS chịu tác động lớn từ các yếu
tố thị hiếu, tập quán sinh sống (nếu người dân kiếm sống bằng buôn bán nhỏ
thì đất đai, nhà cửa mặt đường sẽ có giá, nếu họ sống theo lối sống công
nghiệp thì các căn hộ hiện đại, các biệt thự, ngôi nhà tiện nghi sẽ có ưu
thế…), các yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo cũng chi phối mạnh mẽ
lĩnh vực này. Các yếu tố này làm cho TTBĐS dễ bị phân khúc; điều này làm
cho hiệu quả của TTBĐS giảm đi. Thêm nữa, các BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn
nhau rất lớn, giá cả của HHBĐS bị chi phối bởi BĐS khác. Điều này có thể
minh chứng qua việc giá cả BĐS tăng vọt khi Nhà nước hoặc các nhà đầu tư
khác xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường sá, cầu…), hạ tầng xã
hội (khu vui chơi, giải trí…) xung quanh nó.
Năm là, đất đai là bộ phận cơ bản nhất của BĐS được coi như hữu hạn
và tự nó không "sinh sôi" được. Đặc điểm này tác động đến yếu tố "cung" về
đất đai và HHBĐS nói chung. Tuy nhiên, khi đất đã được chuyển thành
HHBĐS (nhà ở, quyền sử dụng đất…) thì nó có khả năng sinh lợi dường như
lâu dài qua "bàn tay" của người sử dụng như C.Mác đã từng nói: "Tuy có
những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá
trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang" [33, tr. 248-249]. Theo xu hướng tiến bộ
của xã hội, càng ngày chúng ta càng tìm ra nhiều cách đầu tư, sử dụng đất đai
có hiệu quả hơn, do vậy HHBĐS có xu hướng tăng giá trị và đương nhiên giá
cả sẽ được kéo lên. Như vậy, đặc điểm này đã quy định: TTBĐS sẽ tự động


10

điều tiết hành vi sử dụng đất theo xu hướng từ hiệu quả thấp chuyển sang mức
hiệu quả cao hơn.
1.1.2. Khái quát về thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản
Trước hết, ta thấy thị trường được coi là tổng thể các quan hệ cung cầu, quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ trên bình diện xã hội. Như vậy, nói

đến thị trường là nói đến cung - cầu, quan hệ mua bán, giá cả giữa người mua,
người trung gian và người bán, giữa người sản xuất và người tiêu dùng trên
bình diện đủ rộng. Từ đây, ở góc độ mục đích thị trường có thể khái quát
chung nhất về TTBĐS như sau: Thị trường bất động sản được hiểu là thị
trường của các giao dịch dân sự về nhà ở, đất ở, các tài sản gắn liền với
chúng và các dịch vụ khác có liên quan giữa các chủ thể tham gia trên một
địa bàn nào đó, trong khoảng thời gian xác định.
TTBĐS có một số điểm đặc thù, xuất phát từ những đặc trưng của
HHBĐS như sau:
Một là, TTBĐS có tính địa phương, vùng miền rõ nét. Đặc trưng này
xuất phát từ tính cố định trong không gian của HHBĐS. Đất đai thường
không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Do vậy, hoạt động
của TTBĐS cũng mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, TTBĐS còn bị chi
phối bởi trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, mật độ dân số và "sức
cầu" về BĐS của từng địa bàn mà nó tồn tại. Thực tế cho thấy, TTBĐS ở thủ
đô, đô thị trung tâm về kinh tế, văn hóa - xã hội thường có quy mô và mức độ
phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn hay đô thị bình thường khác.
Hai là, cung - cầu của TTBĐS rất nhạy cảm và dễ biến động. Do
HHBĐS thường có giá trị lớn, ít mất giá nên con người có xu hướng tích trữ
và đầu cơ nó. Như vậy, cầu về BĐS thường khá lớn, nhưng cung về HHBĐS
lại có hạn và thay đổi chậm hơn, đường cung này lại có độ dốc lớn. Kinh tế


11

học cho thấy rằng, chỉ cần thay đổi một lượng nhỏ cung hay cầu về BĐS thì
đều làm cho giá cả trên thị trường biến đổi rất lớn. Khi TTBĐS mất ổn định
sẽ làm nền kinh tế mất ổn định theo và có thể gây khủng hoảng kinh tế.
Ba là, TTBĐS bị chi phối rất lớn bởi pháp luật, cơ chế, chính sách của
nhà nước từ quy hoạch đất đai, quyền sử dụng, sở hữu đến các quy định về

đăng ký, mua bán, thế chấp, cầm cố,… những điều này làm cho TTBĐS kém
hoàn hảo. Ngoài ra, TTBĐS còn rất nhạy cảm và dễ bị tác động bởi các yếu tố
xung quanh liên quan tới cung, cầu như tình trạng khan hiếm đất đai, sự bất
cập trong phân bố nguồn đất đai hạn chế, tình hình kinh tế - xã hội biến động,
lãi suất lên xuống…
Bốn là, TTBĐS dễ rơi vào tình trạng phân khúc cục bộ, bất hợp lý.
Các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có nhu cầu tham gia vào TTBĐS làm cho
cơ cấu cung - cầu rất đa dạng. Đồng thời, cùng với nhiều chính sách, chế độ
của Nhà nước áp dụng cho nhiều đối tượng khác nhau nên TTBĐS rất dễ bị
phân khúc. Thực tế cho thấy, nhiều thị trường nhà, đất "cá biệt" thuận lợi cho
sinh sống, kinh doanh có giá cả rất cao đã kéo theo sự "leo thang" giá cả ở
TTBĐS xung quanh và một số nơi khác. Do đó, nếu thiếu biện pháp điều
chỉnh và phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra sự khác biệt bất hợp lý làm tốn chi phí và
giảm hiệu quả đầu tư xã hội cũng như hiệu quả của TTBĐS.
TTBĐS được phân loại theo một số tiêu chí như sau:
a) Theo loại hình BĐS, có các loại thị trường sau:
- Thị trường quyền sử dụng đất: nơi mua bán quyền sử dụng đất.
- Thị trường nhà ở: gồm thị trường mua bán nhà và cho thuê nhà.
- Thị trường các công trình, vật kiến trúc phục vụ cho các ngành sản
xuất như công nghiệp, thương mại, công cộng (sân bay, cảng, đường sá…).
b) Theo tính chất kinh doanh BĐS thì có:
- Thị trường mua bán BĐS: là nơi chuyển nhượng quyền sở hữu của


12

các HHBĐS.
- Thị trường cho thuê BĐS: là nơi cho phép chuyển quyền sử dụng
BĐS có thời hạn.
- Thị trường thế chấp BĐS: là nơi dùng quyền sử dụng hoặc sở hữu

BĐS để thế chấp đổi lấy một nguồn lực nào đó trong một thời gian nhất định.
c) Theo thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường có:
- Thị trường sơ cấp (hay cấp 1) với các quan hệ về giao đất, cho thuê
đất, chuyển quyền sử dụng…, (hay còn gọi là thị trường về đất đai).
- Thị trường đầu tư tạo lập BĐS (hay thị trường cấp 2) với các quan hệ
xung quanh việc xây dựng công trình, vật kiến trúc.
- Thị trường thứ cấp (hay cấp 3) với các giao dịch chính là mua, bán,
cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS (đây có thể coi
là thị trường nhà ở, hay công trình cho công nghiệp, thương nghiệp…).
d) Theo tính chất giao dịch của thị trường có:
- TTBĐS theo nghĩa hẹp: chỉ gồm các giao dịch trực tiếp liên quan
đến HHBĐS.
- TTBĐS theo nghĩa rộng: gồm các dịch vụ như cho vay, hỗ trợ đầu
tư tạo lập BĐS, tài chính BĐS…
e) Theo tính chất pháp lý trong hoạt động của thị trường có:
- TTBĐS chính quy: các giao dịch và quan hệ liên quan mua bán BĐS
đều thực hiện theo pháp luật và các văn bản luật định khác.
- TTBĐS phi chính quy (ngầm): các giao dịch thường là tự phát,
"ngầm", không theo quy định của pháp luật, trốn tránh các nghĩa vụ theo luật
định, không tuân theo đầy đủ các quy định của pháp luật.
1.1.2.2. Cơ chế vận động của thị trường bất động sản
TTBĐS là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS (gồm chuyển


13

nhượng, cho thuê, thế chấp BĐS và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn
giữa các chủ thể có liên quan như người tạo lập BĐS, nhà nước, người bán
BĐS, người có nhu cầu về BĐS, người môi giới, tư vấn…), nên nguyên tắc
vận động cơ bản của thị trường này gắn liền với sự vận động của thị trường

quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, hoạt động
TTBĐS diễn ra theo các cơ chế thị trường khách quan của nó gồm cơ chế
cung - cầu, cơ chế giá cả.
a) Cơ chế cung - cầu hàng hóa bất động sản
Cơ chế vận động của cung - cầu hàng hóa ảnh hưởng rất lớn đến
TTBĐS. Cầu HHBĐS được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng BĐS, nó
có độ co giãn theo thu nhập rất cao. HHBĐS có giá trị lớn và hiện nay ở nước
ta được coi là lĩnh vực đầu tư an toàn, hiệu quả hơn cả trái phiếu, cổ phiếu,
vàng bạc đá quý,… nên người dân thường có xu hướng đầu tư, đầu cơ nhiều
vào BĐS. Mặt khác, ở nước ta nhu cầu mua, bán BĐS để cải tạo điều kiện ăn
ở (khá lụp xụp trong những năm bao cấp) là rất lớn. Do đó, có thể thấy tổng
cầu trong xã hội chúng ta là rất lớn.
Cung HHBĐS được xác định từ lượng hàng hóa sẵn sàng bán ra của
người tạo lập và kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, do đất đai hữu hạn nên đã tác động
đến nguồn cung BĐS bị giới hạn. Kinh tế học đã xác định đường tổng cung
về đất đai, BĐS trong ngắn hạn dường như là một đường thẳng đứng (do diện
tích đất đai là hữu hạn). Còn trong dài hạn, nhìn chung cung - cầu HHBĐS
đều là những đường cong có độ dốc lớn. Và từ đồ thị ta thấy, do đường cung,
cầu BĐS có độ dốc lớn nên chỉ cần thay đổi một lượng nhỏ cung, cầu thì giá
cả thị trường sẽ biến đổi rất lớn.
Khống chế
cấp giấy
phép

Giá

Mở rộng
quy hoạch

P2

P1

D2

S1
S

D1

S2
Q1

Q2

Số


14

Sơ đồ 1.1: Sự biến động của cung cầu trên thị trường BĐS
Khi cầu > cung thì khan hiếm HHBĐS và TTBĐS cũng như giá cả sẽ
do bên cung quyết định.
Khi cầu < cung thì dẫn tới dư thừa HHBĐS và TTBĐS sẽ do bên cầu
quyết định.
Như vậy, trước hết các quan hệ giao dịch được thực hiện theo cơ chế
điều tiết khách quan hành vi của người mua, người bán trên thị trường theo
yêu cầu phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ: cơ chế cung cầu HHBĐS.
Thứ đến, để đảm bảo tính chất, giá trị pháp lý quan hệ giao dịch phải theo các
quy định trong cơ chế quản lý của Nhà nước đối với lĩnh vực mua, bán
HHBĐS.

b) Cơ chế giá cả trong thị trường bất động sản
Cơ chế giá cả HHBĐS - cũng như cơ chế giá cả của các loại hàng hóa
khác - tác động, điều tiết hành vi của chủ thể mua, bán khi tham gia TTBĐS
và từ đó ảnh hưởng đến quy mô hoạt động giao dịch trên TTBĐS. Giá cả trên
TTBĐS phụ thuộc chủ yếu vào cung cầu cũng như giá trị, giá trị sử dụng của
HHBĐS. Khi cầu lớn hơn cung, giá cả BĐS thường bị đẩy lên cao, ngược lại,
khi cầu nhỏ hơn cung thì giá trên TTBĐS có xu hướng giảm xuống.
Thật vậy, cơ chế giá cả hàng hóa trên TTBĐS phụ thuộc nhiều vào giá
trị và giá trị sử dụng của BĐS. Một thửa đất, một ngôi nhà được đầu tư, cải
tạo hợp lý sẽ ngày càng có giá. Ngày nay, cùng với sự phát triển kinh tế - xã
hội, người ta tìm ra được nhiều chức năng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho
đất đai, BĐS. Do đó, giá cả trên TTBĐS sẽ biến động theo xu hướng này.


15

Những khu đất, căn nhà ở trung tâm sầm uất, dễ buôn bán, thuận lợi cho sinh
sống sẽ có giá cả ngày càng tăng lên do giá trị gia tăng cả vô hình hoặc hữu
hình của chúng đem lại ngày càng lớn. Hơn nữa, do đất đai và nguồn cung
hàng hoá bị giới hạn nên những mảnh đất, tài sản trên đất sử dụng lãng phí,
kém hiệu quả sẽ được điều chỉnh theo hướng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn
cho các chủ sử dụng. Như vậy, TTBĐS dưới tác động của cơ chế giá cả sẽ
vận động theo xu hướng sử dụng các nguồn lực BĐS một cách hiệu quả và
ích lợi hơn; hay có thể nói, khi TTBĐS vận động theo cơ chế giá cả đã phân
phối hợp lý các nguồn lực đất đai, BĐS. Từ những phân tích trên, có thể thấy
cơ chế giá cả HHBĐS đóng vai trò cơ chế điều tiết quy mô, hiệu quả hoạt
động giao dịch BĐS trên thị trường. Từ đó đóng vai trò điều tiết các hoạt
động đầu tư BĐS và sử dụng các nguồn lực cho quá trình phát triển kinh tế xã
hội của đất nước.
Ngoài ra, trong giai đoạn hiện nay, trên thị trường có sự chuyển đổi rất

nhanh, dễ dàng giữa tiền tệ - vàng bạc đá quý - BĐS, do vậy các thị trường
này vận động đều có liên hệ mật thiết với nhau. Do đó, cơ chế vận động của
TTBĐS sẽ chịu ảnh hưởng rất nhiều từ các biến động của giá cả, cung, cầu thị
trường tiền tệ, vàng bạc đá quý và một số yếu tố xuất phát từ những khuyết tật
của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"...
1.1.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản đối với việc phát triển
kinh tế - xã hội
TTBĐS trong quá trình hoạt động đã tạo các tác động tích cực và tiêu
cực đến các nội dung phát triển kinh tế xã hội.
Trước hết, TTBĐS đã cùng với các thị trường khác như: vốn, sức lao
động, khoa học công nghệ, hàng hóa, dịch vụ… tạo thành một hệ thống các
thị trường đồng bộ, thống nhất. Đồng thời, TTBĐS cũng như các thị trường
khác là một yếu tố cơ bản của môi trường kinh doanh, là môi trường hoạt
động của các chủ thể kinh doanh và cá nhân, tổ chức trong xã hội. Do đó, sự


16

phát triển TTBĐS sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng, phát triển các thị
trường khác. Như vậy, hệ thống thị trường đồng bộ này sẽ tạo điều kiện cho
nền kinh tế phát triển năng động, hiệu quả.
Thứ hai, sự vận động của TTBĐS sẽ góp phần thúc đẩy phát triển các
HHBĐS và sử dụng nguồn tài nguyên đất đai, nhà ở vốn hữu hạn, khan hiếm
hiện nay hiệu quả hơn. Trong khi vận động theo cơ chế thị trường, giá cả sẽ
hướng dẫn hành vi của người mua và người bán. Cùng với các qui luật của thị
trường, TTBĐS lành mạnh có thể kích thích phát triển các loại HHBĐS và tự
động điều tiết các chức năng sử dụng nhà đất có giá trị kinh tế - xã hội thấp ra
chỗ khác, dể dành chỗ cho chức năng sử dụng có giá trị kinh tế, văn hóa - xã
hội cao. TTBĐS tự động điều tiết, phân bổ vật tư, lao động, khoa học kỹ
thuật, vốn vào các khu vực cần thiết để phục vụ sự phát triển hàng hóa và thị

trường.
Thứ ba, cũng như các thị trường khác, TTBĐS có vai trò định hướng,
dẫn dắt, điều tiết hoạt động sản xuất xã hội. Thật vậy, TTBĐS trong khi vận
động để thõa mãn cung, cầu về BĐS hàng hóa cũng đồng thời là đòn bẩy kích
thích sự phát triển khoa học, công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng
năng suất lao động, tăng cường trình độ chuyên môn hóa trong cơ chế thị
trường vì các doanh nghiệp chủ yếu lấy lợi nhuận làm động lực để hành động.
Điều này kéo theo việc đòi hỏi các doanh nghiệp phải thường xuyên cải tiến
công nghệ quản lý, công nghệ sản xuất, hạ thấp chi phí, tăng khối lượng và
chất lượng cho BĐS hàng hóa phục vụ nhu cầu của dân cư, các tổ chức kinh
tế cho xã hội.
Thứ tư, sự vận động của TTBĐS tác động mạnh đến sự ổn định xã
hội. TTBĐS nói chung, nhất là thị trường đất đai luôn gắn chặt với chế độ, chính
sách đất đai của Đảng và Nhà nước. Khi TTBĐS phát triển lành mạnh, ổn định
tức là chính sách đất đai phù hợp, kinh tế vĩ mô ổn định. Khi TTBĐS "đóng
băng" hoặc hoạt động lộn xộn, phi chính quy, giá cả biến động thất thường,


17

nhiều người đầu cơ "bóp méo" giá cả, lũng đoạn thị trường,… sẽ ảnh hưởng trực
tiếp và mạnh mẽ vào các hoạt động xã hội, gây bất an trong tư tưởng xã hội, làm
tăng sự hoài nghi của nhân dân vào đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật
của Nhà nước. Mặt khác, do đất đai, BĐS luôn gắn bó chặt chẽ với các hoạt
động sản xuất và sinh sống của con người nên tình trạng trên làm phát sinh
nhiều tiêu cực, giảm hiệu quả của TTBĐS, làm xã hội thiếu ổn định và có thể
gây khủng hoảng kinh tế.
Mặt khác, trong quá trình vận động của mình, TTBĐS cũng để lại một
số tác động tiêu cực như sau:
Một là, TTBĐS thường có những biến động lớn gây hậu quả tiêu cực

về mặt xã hội. Từ đặc điểm của cung cầu BĐS là rất dễ biến động nên chỉ cần
thay đổi một lượng cung cầu vừa đủ là giá cả thị trường có thể tăng vọt hoặc
giảm xuống nhanh chóng. Điều này có thể gây ra "cơn sốt" hoặc "đóng băng"
cho TTBĐS và từ đó sẽ tác động liên đới đến thị trường tài chính, lao động,…
thậm chí có thể gây xáo trộn lớn cho nền kinh tế. Thật vậy, khi TTBĐS "đóng
băng" là dấu hiệu cho một nền kinh tế đang bị ứ đọng vốn lớn, đình trệ và cần
"hâm nóng". Mặt khác, khi TTBĐS phát triển quá "nóng", sẽ là tín hiệu của một
nền kinh tế "bong bóng" không bền vững có thể sụp đổ bất cứ lúc nào.
TTBĐS ở Nhật Bản và Hàn Quốc thời gian gần đây có thể minh chứng cho
điều này.
Hai là, TTBĐS chứa đựng yếu tố "đầu cơ" rất lớn gây bất công trong
xã hội. Đất đai, BĐS thường có giá trị lớn và giữ giá lâu nên khi công tác
QLNN đối với TTBĐS còn nhiều yếu kém, bất cập sẽ tạo nhiều điều kiện cho
một số người đầu cơ, găm giữ BĐS nhằm "bóp méo" giá cả và lũng đoạn thị
trường. Đi cùng tình trạng này là hiện tượng tiêu cực, tham nhũng, rửa tiền
của một bộ phận cán bộ quản lý lĩnh vực BĐS và một số kẻ làm ăn phi pháp.
Hậu quả của tình trạng này là một số cá nhân, tổ chức giàu lên nhanh chóng,
còn đa số người dân do thiếu thông tin sẽ bị lừa đảo, bần cùng hóa và gặp khó


18

khăn về nhà ở. Tình trạng trên chỉ có lợi cho "kẻ đầu cơ" và cán bộ quản lý thoái
hóa, biến chất (họ có thể kiếm được bạc tỷ rất nhanh và dễ dàng), còn Nhà
nước và đa số nhân dân bị mất mát rất nhiều khi thị trường bị đầu cơ, bóp
méo và lũng đoạn. Có thể nói, đây chính là thị trường đang làm phân hóa giàu
nghèo và bất bình đẳng xã hội mạnh nhất, rõ nhất và có thể gây bất ổn cho xã
hội.
1.2. SỰ CẦN THIẾT VÀ CHỨC NĂNG, NHIỆM VỤ QUẢN LÝ NHÀ
NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1. Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản ở Việt Nam
TTBĐS ở nước ta mới hình thành hơn 10 năm nay, đã bước đầu phát
huy tính tích cực của nó, song vẫn đang ở trong giai đoạn sơ khai, tự phát và
còn nhiều khuyết tật, bất cập trong nội dung hoạt động của nó, cụ thể như sau:
Thứ nhất, hoạt động TTBĐS còn mang nặng tính tự phát, chưa được
nhà nước kiểm soát chặt chẽ đồng bộ, làm việc sử dụng đất đai và BĐS còn
kém hiệu quả và lãng phí. Hiện nay, hoạt động của TTBĐS phi chính quy
nằm ngoài sự kiểm soát của các cơ quan QLNN; nội dung quản lý thị trường
chính quy còn rườm rà về thủ tục, hiệu lực các văn bản pháp lý điều chỉnh thị
trường chưa cao. Trong lúc đó, việc phát triển nhanh chóng của các đô thị và
tình trạng đầu cơ ồ ạt vào đất đai, BĐS đã làm cho một lượng lớn BĐS bị
"găm", giữ hoặc mua đi bán lại với mục đích đầu cơ, không được đưa vào sử
dụng phục vụ cho sự phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao điều kiện
sống cho nhân dân. Bên cạnh đó, việc sử dụng đất không đúng mục đích, xây
dựng nhà không có giấy phép, tùy tiện, không đúng quy hoạch, lấn chiếm đất
đai,… là khá phổ biến, ảnh hưởng nhiều tới quy hoạch phát triển và chiến
lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, từ đó làm hiệu quả sử dụng
HHBĐS giảm sút.


19

Thứ hai, do các chủ thể tham gia TTBĐS hầu hết chỉ quan tâm tới lợi
nhuận nên nảy sinh nhiều vấn đề xã hội bức xúc, phức tạp như: tranh chấp,
khiếu kiện, lừa đảo,… về đất đai. Công tác QLNN yếu kém nên dẫn tới tranh
chấp khiếu kiện lâu dài, phép nước không nghiêm; giá cả BĐS biến động
khôn lường làm cho một số người đầu cơ và đội ngũ "cò" BĐS, thậm chí một
số công chức ngành địa chính nhà đất giàu nên nhanh chóng do kiếm được

các khoản lợi "bất minh". Mặt khác, đại bộ phận công chức thu nhập thấp
cùng công nhân lao động bình thường với đồng lương ít ỏi rất khó có điều
kiện cải thiện chỗ ở. Từ đây, tạo sự phân hóa xã hội và tạo ra bất bình đẳng
lớn trong xã hội. Các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng đang xảy ra nhiều
trong lĩnh vực đất đai, gây nhức nhối cho xã hội; các khâu như giao đất, định
và thẩm định giá đất, cho thuê đất, xử lý lấn chiếm đất đều tạo ra những kẽ hở
và tạo điều kiện cho tiêu cực phát sinh, hoành hành làm mất uy tín đội ngũ
cán bộ QLNN và bộ máy nhà nước cũng như đường lối lãnh đạo của Đảng
Cộng sản Việt Nam.
Thứ ba, quy mô TTBĐS không chính thức quá lớn và hoạt động của
nó vượt tầm kiểm soát của Nhà nước đã làm thất thoát nguồn thu cho ngân
sách, phân tán nguồn lực tài chính, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và sự
phát triển đồng bộ hệ thống thị trường. Hiện tại, lượng qua hệ giao dịch trên
TTBĐS phi chính quy ước tính chiếm tỷ trọng khoảng 70-80% thị phần.
Lượng giao dịch này quá lớn, không đăng ký với các cơ quan QLNN có thẩm
quyền nên không thể động viên các nguồn thuế, lệ phí, phí cho ngân sách nhà
nước, gây thất thoát lớn cho nền kinh tế. Ngoài ra, các giao dịch phi chính
quy này bị tác động bởi các nhu cầu ảo từ việc đầu cơ BĐS nên đã tạo ra "giá
ảo" biến động khôn lường và luôn ở mức rất cao. Giá này không được hình
thành trên cơ sở các chỉ số kinh tế, các chi phí hiện thực và thu nhập bình
quân của đại đa số nhân dân mà nó được "nhào nặn" qua thị trường phi chính
quy với đội ngũ "cò" và "các ý tưởng đầu cơ" BĐS nên giá rất xa thực tế. Từ
đó tạo sức ép lớn đối với chi ngân sách phục vụ đền bù giải tỏa, giải phóng


20

mặt bằng hoặc chi cho các đối tượng chính sách, đối tượng có thu nhập thấp
để thuê hoặc mua nhà. Tình trạng này diễn ra khá phổ biến, gây nhiều bức xúc
cho kinh tế xã hội và sự phát triển của đất nước; gây khiếu kiện kéo dài và tạo

hố ngăn cách rộng hơn giữa giàu và nghèo. Tình trạng này còn tạo trạng thái
"đóng băng" của thị trường HHBĐS, dẫn đến ứ đọng vốn, hiệu quả đầu tư xã
hội không cao làm giảm năng lực và sức cạnh tranh của nền kinh tế.
Ngoài ra, với vai trò là một trong những thị trường đầu vào quan trọng
của nền kinh tế, khi các động thái tiêu cực của TTBĐS tăng lên thì sẽ ảnh
hưởng xấu đến các thị trường khác như thị trường vốn (hay còn gọi là thị
trường chứng khoán), thị trường khoa học công nghệ, thị trường lao động, thị
trường hàng hóa dịch vụ tiêu dùng,… và các hiệu ứng liên thông này nếu
không kiểm soát được sẽ gây hậu quả khôn lường cho nền kinh tế, cho sự tăng
trưởng, phát triển, tiến bộ xã hội, cho khả năng cạnh tranh của Việt Nam trên
trường quốc tế.
Các khuyết tật trên đây của TTBĐS cần được sửa chữa, điều chỉnh để
giảm các hậu quả tiêu cực của thị trường gây ra và từ đó phát huy tác động
tích cực của nó trong quá trình phát triển. Song, TTBĐS với cơ chế hoạt động
của nó không thể chủ động giải quyết được những vấn đề thuộc bản chất vốn
có của nó như: tính tự phát trong phát triển quy mô cung, cầu HHBĐS, mục
đích tối đa hóa lợi nhuận và các thủ đoạn cạnh tranh không hợp pháp tạo nên
trạng thái "ảo" cho các quan hệ thị trường v.v... Chính điều này đã dẫn đến
một yêu cầu tất yếu: quá trình hoạt động của TTBĐS cần có sự can thiệp của
Nhà nước như bao thị trường khác vào các nội dung, quan hệ cơ bản của thị
trường như cung cầu, giá cả, phân phối lợi nhuận, cạnh tranh…
Như vậy, trong quá trình vận động của thị trường HHBĐS, nhà nước
không đứng ngoài mà ngược lại, hoạt động quản lý của nhà nước trở thành
một bộ phận, một nội dung không thể thiếu để tạo nên cơ chế vận động hoàn
hảo của TTBĐS theo yêu cầu phát triển của nền kinh tế trong từng thời kỳ.


21

Những hoạt động quản lý của nhà nước cần được cụ thể hóa về mức độ, tính

chất, mục đích can thiệp và điều này được thực hiện qua việc xác định chức
năng, nội dung, công cụ quản lý, can thiệp của nhà nước đối với quá trình
hoạt động của TTBĐS.
1.2.2. Chức năng và nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với TTBĐS
Các nội dung này của quản lý được cụ thể hóa từ các chức năng quản
lý của nhà nước đối với TTBĐS. Xuất phát từ hai chức năng cơ bản: chức
năng điều khiển và chức năng phát triển, thì QLNN đối với TTBĐS được hiểu là
những công việc định hướng, điều tiết, kiểm soát cơ bản của nhà nước trong
việc thực hiện sự can thiệp của mình vào quá trình vận động của TTBĐS.
TTBĐS gồm có hàng hóa, các chủ thể tham gia và phương thức giao dịch
BĐS. Do đó, QLNN đối với TTBĐS cần đảm bảo các chức năng và nhiệm vụ
sau:
Một là, Nhà nước tạo lập môi trường thuận lợi, định hướng và hỗ trợ
phát triển cho TTBĐS. Để thực hiện được nội dung này, Nhà nước phải tạo
được các điều kiện cần thiết để thị trường phát huy được vai trò trong việc
phân bổ hiệu quả, hợp lý nguồn lực đất đai và đáp ứng các nhu cầu về
HHBĐS với giá cả phù hợp, chi phí giao dịch thấp. Do đó, Nhà nước cần tạo
lập môi trường pháp lý, môi trường xã hội, môi trường tài chính - tín dụng,
đầu tư cho nhà cung cấp HHBĐS, người mua hàng hóa và các nhà môi giới,
cung cấp dịch vụ trung gian tham gia hoạt động trên thị trường.
Việc tạo lập môi trường này vừa có tác dụng định hướng, dẫn dắt vừa
đảm bảo hoạt động quản lý của các cơ quan QLNN có liên quan đến quá trình
giao dịch HHBĐS trên thị trường. Trong nội dung này, quan trọng nhất là
việc xây dựng khung khổ pháp lý cho TTBĐS hoạt động ổn định và lành
mạnh. Các văn bản pháp quy và hệ thống pháp luật nói chung đều giữ vai trò
quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ nảy sinh trong TTBĐS. Các văn


22

bản pháp quy về đất đai, BĐS có đặc thù là điều chỉnh các quan hệ pháp luật
về nhà đất, BĐS - một loại hàng hóa đặc biệt - nên có thêm những đặc điểm
riêng khác nữa. Điều này thể hiện qua việc pháp luật về đất đai, BĐS có ảnh
hưởng rất lớn đến TTBĐS, ảnh hưởng tới điều tiết và quản lý thị trường thông
qua việc tác động vào các nguồn cung và cầu trên thị trường. Nhà nước cũng
cần phải xây dựng hệ thống thông tin BĐS công khai, minh bạch và quy chế
tổ chức, hoạt động của các doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh, hỗ trợ giao dịch
HHBĐS.
Mặt khác, Nhà nước cần làm cho các tác động định hướng, hỗ trợ của
mình phù hợp với các quy luật thị trường, tạo điều kiện cho cạnh tranh tự do,
lành mạnh và bình đẳng.
Hai là, Nhà nước thực hiện việc điều tiết, điều chỉnh đối với TTBĐS.
Nhà nước ngoài việc tạo môi trường và hỗ trợ phát triển TTBĐS còn cần phải
có các chính sách, công cụ, biện pháp điều tiết, can thiệp hợp lý nhằm làm
giảm các tiêu cực, khuyết tật của thị trường; sử dụng thị trường để phục vụ
các chính sách xã hội của mình. Sự điều tiết trước hết để TTBĐS hoạt động ổn
định, lành mạnh và tránh hiện tượng "sốt giá" cũng như "đóng băng" thị
trường. Thứ hai, sự điều chỉnh này nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền và
nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ giao dịch BĐS, ví dụ như: việc đóng
thuế, phí, lệ phí, thực hiện quy hoạch, kế hoạch về đất đai, BĐS… Thứ ba,
thực hiện sự điều chỉnh nhằm đảm bảo công bằng xã hội, có chính sách hỗ trợ
hợp lý cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèo, người thu
nhập thấp… Như vậy, việc điều tiết, điều chỉnh của Nhà nước phải hướng vào
các khâu: tạo lập HHBĐS, phương thức giao dịch trên thị trường cũng như
các chủ thể tham gia TTBĐS. Việc can thiệp, điều tiết kịp thời của Nhà nước
sẽ làm giảm thiểu sự xuất hiện các "quan hệ ảo" gây méo mó và bất ổn cho thị
trường như: cung, cầu giả tạo, giá cả "bong bóng",…


23

Ngoài các biện pháp can thiệp trực tiếp như trên, Nhà nước còn dùng
các công cụ tài chính để tác động vào TTBĐS. Nhà nước có thể dùng công cụ
lãi suất, hoặc chính sách hỗ trợ đầu tư để làm giảm cơn "sốt nóng" hoặc sự
"đóng băng" của TTBĐS.
Cuối cùng, trong những trường hợp cần thiết, Nhà nước còn sử dụng
cả các biện pháp hành chính để ổn định thị trường này. Tuy nhiên, Nhà nước
cũng cần thận trọng trong tất cả các biện pháp can thiệp đó, tránh can thiệp
quá "thô bạo" vào TTBĐS.
Ba là, Nhà nước thực hiện công tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động của
TTBĐS. Trước hết, Nhà nước phải luôn kiểm tra việc thực hiện và triển khai các
chính sách, pháp luật về đất đai và BĐS trong cả ba thành tố của thị trường: hàng
hóa, chủ thể và phương thức giao dịch. Chức năng, nhiệm vụ này giúp Nhà nước
luôn có thể kiểm soát và "dẫn dắt" TTBĐS hoạt động và phát triển đúng hướng.
Các phương thức giao dịch trên TTBĐS luôn diễn ra đa dạng, phong phú nên
việc kiểm tra thường xuyên hoạt động này thì Nhà nước mới nắm bắt được và
"uốn nắn" chúng kịp thời theo quỹ đạo hợp pháp. Cuối cùng, Nhà nước phải
kiểm soát điều kiện và hoạt động của các chủ thể tham gia TTBĐS. Phải kiểm
tra được "tư cách" tham gia thị trường, ví dụ như điều kiện đăng ký hoạt động
của các doanh nghiệp kinh doanh, tư vấn, môi giới BĐS,… Cần kiểm tra hoạt
động của các doanh nghiệp, đơn vị, tổ chức, cá nhân tham gia thị trường với
vai trò là nhà cung cấp, nhà trung gian trong giao dịch HHBĐS; kiểm tra mục
đích, cách thức sử dụng của chủ sử dụng HHBĐS xem có phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch mà Nhà nước đã phê duyệt. Ngoài ra, cần kiểm tra hoạt động
của các cơ quan quản lý theo chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền đã quy định.
Bốn là, Nhà nước phải thành lập hệ thống cơ quan quản lý chuyên
trách các cấp đối với TTBĐS và xây dựng cơ chế vận hành của chúng. Nhà
nước thực hiện các tác động định hướng, điều chỉnh và giám sát của mình
thông qua hệ thống cơ quan QLNN về các lĩnh vực. Trong lĩnh vực quản lý

24

TTBĐS cũng cần có những cơ quan chuyên trách. Tuy vậy, cho tới nay chúng
ta vẫn chưa có một cơ quan chịu trách nhiệm về QLNN đối với TTBĐS, chứ
chưa nói đến một hệ thống cơ quan quản lý chuyên trách về TTBĐS thống
nhất từ Trung ương xuống địa phương. Hiện nay, ở TP.HCM mới đang thí
điểm thành lập Ban Chỉ đạo quản lý và phát triển TTBĐS, đây có thể là hình
mẫu để chúng ta xây dựng cơ quan chuyên trách quản lý TTBĐS phù hợp và
hiệu quả hơn. Thực ra hiện nay, trong lĩnh vực BĐS, Nhà nước điều chỉnh,
quản lý chủ yếu thông qua ba cơ quan là Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Tài
chính và Bộ Xây dựng. Ở các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì có Sở
Tài nguyên - Môi trường, Sở Tài chính - Vật giá, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch
kiến trúc (hoặc Văn phòng kiến trúc sư trưởng). Dưới các huyện, quận thì có
phòng quản lý nhà, phòng địa chính, tài nguyên môi trường, xây dựng và cấp
phường xã là các cán bộ địa chính, xây dựng và quản lý đô thị phụ trách công
tác QLNN đối với lĩnh vực đất đai, BĐS. Theo phân cấp, lĩnh vực Tài nguyên
- Môi trường chuyên quản lý, cấp giấy chứng nhận sử dụng và xử lý tranh
chấp về đất đai; lĩnh vực xây dựng sẽ quản lý về nhà cửa, cấp phép và xử lý vi
phạm về xây dựng, cấp giấy chứng nhận cho nhà đất và nhà cửa có yếu tố
nước ngoài; lĩnh vực tài chính chuyên quản lý khung giá nhà đất và công sản;
lĩnh vực quy hoạch - kiến trúc sẽ chịu trách nhiệm về quy hoạch không gian,
quy hoạch kiến trúc. Do đó, hiện nay cơ chế quản lý TTBĐS còn dàn trải,
kém hiệu quả, hiệu lực. Điều này cho thấy một nhu cầu cấp bách: xây dựng và
hoàn thiện cơ quan quản lý và phát triển TTBĐS ở nước ta.
1.2.3. Hệ thống công cụ để thực hiện các nội dung quản lý nhà
nước đối với thị trường bất động sản
1.2.3.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị và khu dân cư
Đây là công cụ thuộc nhóm hành chính - pháp lý, nó có ảnh hưởng lớn
đến hoạt động của TTBĐS cũng như xu hướng phát triển của thị trường này.

Quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị là công cụ quản lý quan trọng và là nội


25

dung không thể thiếu được trong công tác quản lý TTBĐS. Quy hoạch xây
dựng, phát triển đô thị và nhà ở đảm bảo cho sự lãnh đạo quản lý tập trung,
thống nhất của Nhà nước đối với TTBĐS. Thông qua việc bố trí, sắp xếp sử
dụng các loại đất đai và nhà ở đã được phê duyệt và được thể hiện trên các
bản quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, nhà nước sẽ kiểm soát được diễn
biến về tình hình đất đai và nhà ở. Từ đó, ngăn chặn được tình trạng sử dụng
đất, nhà ở lãng phí, bừa bãi, sử dụng không đúng mục đích và quy hoạch.
Thông qua quy hoạch, bắt buộc các đối tượng sử dụng đất đai, nhà ở chỉ được
phép sử dụng trong phạm vi ranh giới của mình. Điều này cho phép nhà nước
có cơ sở để quản lý đất đai, nhà ở chắc chắn và trật tự hơn; các vướng mắc,
tranh chấp đất đai, nhà ở có cơ sở pháp lý để giải quyết tốt hơn, triệt để hơn.
Quy hoạch phát triển đô thị là căn cứ quan trọng cho việc xây dựng kế hoạch
sử dụng đất đai và xây dựng nhà ở. Với mọi loại quy hoạch từ giao thông, nhà
ở, cây xanh,… thì các mục tiêu, quan điểm và các chỉ tiêu tổng quát của nó
đều phải được thể hiện qua kế hoạch sử dụng đất đai, và chỉ qua kế hoạch sử
dụng đất đai nó mới được xây dựng trong thực tiễn. Như vậy, việc xây dựng
kế hoạch phải dựa vào qui hoạch, qui hoạch là căn cứ không thể thiếu của kế
hoạch. Quy hoạch càng khoa học, càng chính xác cụ thể bao nhiêu thì kế
hoạch càng có điều kiện để thực hiện bấy nhiêu.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở tạo điều kiện cho việc
tính thuế, xác định giá cả các loại đất đai và nhà ở hợp lý hơn, chính xác hơn.
Việc tính thuế, định giá cả các loại đất đai, BĐS phải dựa vào việc đánh giá,
phân hàng các loại đất đai nhà ở và qui mô, phạm vi của chúng cho các đối
tượng sử dụng. Những vấn đề, và thông tin này đều được thể hiện trong các
văn bản quy hoạch tổng thể và qui hoạch chi tiết. Như vậy, việc quy hoạch đất

đai, BĐS càng có cơ sở khoa học, thì việc tính thuế, định giá đất đai, BĐS sẽ
càng hợp lý và chính xác hơn. Để thực hiện tốt được vai trò, công cụ quy
hoạch phải bảo đảm cho các loại quy hoạch có tính thống nhất, tính đồng bộ,