Thực trạng và giải pháp quản lý công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2015 2017 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ MẾN

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ
CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
VĂN BÀN, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ MẾN

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ
CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
VĂN BÀN, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2015 - 2017
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên - 2018

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và
kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ
một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Trần Thị Mến


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của các thầy
giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng nghiệp, sự động
viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua những trở ngại và khó
khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ chuyên ngành: Quản lý đất đai.
Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới PGS.TS.
Nguyễn Ngọc Nông đã hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi
trong quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu Nhà trường, Phòng Đào tạo, các
giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Xin cảm ơn Phòng Tài nguyên & Môi trường, Phòng Nông nghiệp và Phát
triển Nông thôn, UBND huyện Văn Bàn và các hộ gia đình tham gia phỏng vấn đã
giúp đỡ tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn này.

Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về thời
gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi những thiếu
sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của thầy, cô giáo,
các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018
Học viên
Trần Thị Mến


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... ii
MỤC LỤC ......................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TĂT .................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................. viii
MỞ ĐẦU............................................................................................................ 1

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ............................................................. 1
2. Mục tiêu cụ thể .............................................................................................. 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................ 4

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài: ........................................................................ 4
1.1.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................ 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 4
1.1.2.1. Luật....................................................................................................... 5

1.1.2.2.. Các văn bản dưới Luật ........................................................................ 5
1.1.3. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ................ 7
1.1.3.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ......... 7
1.1.3.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất................................................... 7
1.1.3.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ............................................................. 8
1.1.3.5. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất....................................... 8
1.1.3.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ...... 8
1.2. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam ............................... 12
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới .................................................. 12
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam .................................................. 15
1.3. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Lào Cai ................................ 21
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU................................................................................................. 25

2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 25


iv

2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 25
2.2.1. Phạm vi thời gian .................................................................................. 25
2.2.2. Phạm vi không gian ............................................................................... 25
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất
đai Huyện Văn Bàn ............................................................................... 25
2.3.2. Kết quả thực hiện công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất tại Huyện Văn Bàn 2015 -2017 (23 xã và thị trấn) ............... 25
2.3.3. Kết quả điều tra về việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất. ........................................................................................... 25
2.3.4. Khó khăn, thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác chuyển

nhương, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Văn Bàn ..................... 25
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 26
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ........................ 26
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 26
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu............................................... 26
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 28

3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Huyện Văn Bàn ... 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 28
3.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................... 28
3.1.1.2. Địa hình địa mạo ................................................................................ 28
3.1.1.3. Khí hậu thời tiết.................................................................................. 29
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của Huyện Văn Bàn..................................... 31
3.2. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại Huyện
Văn Bàn giai đoạn 2015 - 2017 ............................................................ 39
3.2.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất................. 39
3.2.2. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ............................. 43
3.2.3. Tổng hợp kết quả thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ Huyện
Văn Bàn giai đoạn 2015 - 2017 ............................................................ 46
3.3. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho
tại huyện Văn Bàn .............................................................................. 48


v

3.3.1.Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng ................................. 48
3.3.2. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho .................................... 50
3.3.3. Đánh giá của cán bộ quản lý và người người dân Huyện Văn
Bàn về thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ........... 52
3.4. Khó khăn, thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác chuyển

nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Văn Bàn ..................... 55
3.4.1. Đánh giá thực trạng và khó khăn của công tác chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Văn Bàn ................................... 55
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng
cho tại huyện Văn Bàn .......................................................................... 57
3.4.2.1. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật ............................... 58
3.4.2.2. Giải pháp cải tiến thủ tục hành chính ................................................. 58
3.4.2.3. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ........................ 58
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .............................................................................. 60

1. Kết luận ....................................................................................................... 60
2. Đề nghị ........................................................................................................ 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 62


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TĂT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BĐS

Bất động sản

DTTN

Diện tích tự nhiên

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

KH

Kế hoạch

NN

Nông nghiệp

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

SHNN

Sở hữu Nhà nước

SHTN

Sở hữu tự nhiên

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSD

Văn phòng đăng kí quyền sử dụng


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1.

Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất................ 9

Bảng 3.1.

Tăng trưởng kinh tế năm 2016 và 2017 của huyện Văn Bàn ..... 32

Bảng 3.2

Đặc điểm kinh tế, xã hội của huyện Văn Bàn qua một số năm ........ 34

Bảng 3.3.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 so với năm 2016 ................... 38

Bảng 3.4.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại huyện Văn Bàn giai đoạn 2015-2017 .............................. 42

Bảng 3.5.

Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất Huyện Văn Bàn ................. 45

Bảng 3.6.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ
của Huyện Văn Bàn giai đoạn 2015 – 2017 ............................... 47

Bảng 3.7.

Kết quả điều tra về viêc thực hiện quyền chuyển nhượng

QSDĐ theo các xã, thị trấn giai đoạn 2015-2017 ....................... 49

Bảng 3.8.

Kết quả điều tra về viêc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ
theo các xã, thị trấn giai đoạn 2015-2017 ................................... 51

Bảng 3.9.

Sự hiểu biết của người dân Huyện Văn Bàn về hình thức
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................. 52

Bảng 3.10. Sự hiểu biết người dân Huyện Văn Bàn về hình thức tặng
cho quyền sử dụng đất ................................................................ 54


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1:

Diện tích các nhóm đất sử dụng của Việt Nam ................................... 19

Hình 3.1.

Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất huyện Văn Bàn năm 2017 .................. 39

Hình 3.2.

Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện

Văn Bàn năm 2015-2017..................................................................... 43

Hình 3.3.

Kết quả thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Văn Bàn
năm 2015-2017 .................................................................................... 44

Hình 3.4.

Tổng hợp kết quả thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất tại huyện Văn Bàn năm 2015-2017 ...................................... 47


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất là nguồn tài nguyên vô giá của nhân loại. Nó bao gồm mọi ý nghĩa của
sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và tiến triển của loài
người đều diễn ra trên mặt đất. Nguồn tài nguyên sẽ không bao giờ bị kiệt quệ hay
bị phá huỷ một khi con người và tất cả các quốc gia thấy hết giá trị của nó. Hiện
nay, tài nguyên đất đang chịu sức ép của nhiều yếu tố song sự gia tăng dân số, sự
phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường và việc sử dụng thiếu hợp lý đã làm
cho quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp. Chính vì vậy việc quản lý và sử
dụng đất đai một cách chặt chẽ, rõ ràng và cẩn thận đã trở thành vấn đề lớn của thế
giới nói chung và Việt Nam nói riêng.
Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình
thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp 1980 quy
định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân. Đến
Hiến pháp 1992, tại điều 18 quy định là: Người được Nhà nước giao đất thì được
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Đến nay,

Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất
đai 2003, luật đất đai 2013 tại điều 167 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của
Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Trước
tình hình công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị trường đã từng
bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền
kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế
quốc dân. Luật Đất đai 2013 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất
dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các
QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến
phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước
đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở
ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát


2
triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong
những năm tới của Việt Nam.
Huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai là huyện nằm phía Tây Nam thành phố Lào
Cai, có vị trí thuận lợi giao thương về kinh tế, do tiếp giáp với nước bạn Trung
Quốc, có cửa khẩu quốc tế Hữu Nghị và nhiều cửa khẩu tiếp giáp với Trung Quốc.
Nằm trên trục hành lang kinh tế Hà Khẩu - Lào Cai - Hà Nội , có vị trí địa lý đặc
biệt quan trọng trong việc giao lưu buôn bán, lưu thông hàng hoá và có nhiều tiềm
năng thuận lợi để phát triển thành một trung tâm thương mại lớn trong tương lai.
Cùng với nhịp độ phát triển của cả nước, để đáp ứng nhu cầu phát triển của thành
phố và tốc độ đô thị hóa, nhiều dự án đầu tư đã được triển khai, nhiều hạng mục
công trình, các tuyến đường được nâng cấp mở rộng, các tuyến phố mới được hình
thành. Chính vì thế, trong những năm qua, tốc độ đô thị hoá ở Văn Bàn diễn ra khá
mạnh..., thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi... Nhu cầu sử dụng đất của nhân

dân tăng lên, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất có quyền tham
gia vào thị trường bất động sản. Các giao dịch dân sự về chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp với mật độ phổ biến và sôi động nhất,
tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước, trên
thực tế việc áp dụng quy định pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền vẫn còn
nhiều bất cập đã góp phần ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất.
Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Do nhu cầu về quyền sử
dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền
sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập trong
việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Bàn. Xuất phát
từ những lý do nêu trên tôi đã chọn thực hiện đề tài:"Thực trạng và giải pháp quản lý
công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Bàn,
tỉnh Lào Cai giai đoạn 2015 - 2017" là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
2. Mục tiêu cụ thể
- Điều tra, đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất của các hộ dân trên địa bàn tại Huyện Văn Bàn giai đoạn 2015 - 2017


3
- Xác định những kết quả đạt được và những tồn tại trong công tác chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai.
- Đề xuất được giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất tránh các tranh chấp và
phục vu cho công tác quản lý tốt
3. Ý nghĩa của đề tài
- Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai mà Nhà nước đã ban
hành, đặc biệt là các văn bản có liên quan đến công tác chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất.

- Xác định thực trạng của công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất đang diễn ra ở địa phương trong thời gian qua. Thu thập số liệu, tài liệu điều tra
phải chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý, đảm bảo tính khách quan.
- Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng để
củng cố và nâng cao kiến thức.
- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài: Thực trạng và giải pháp quản lý công tác
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Bàn
1.1.1. Cơ sở khoa học
Hiện nay đang thực hiện Luật Đất đai 2013 thì theo điều 167 Người sử dụng
đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,
thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất [24].
- Cơ sở lý luận
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất,
trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác,
không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật
cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền
sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
quản lý và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất;
Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập
cá nhân, lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất [26]; Nhà nước có thể quy định một số
trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi

phạm pháp luật.
Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình
huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải
nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã
hội, việc chuyển quyền, tặng cho sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân
sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
Để thực hiện tốt các quyền sử dụng đất, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã
ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:


5
1.1.2.1. Luật
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.
- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994.
- Bộ luật Dân sự năm1995.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ
ngày 01/01/1999.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ
ngày 01/10/2001.
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
- Bộ luật Dân sự năm 2005.
- Luật đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2009.
- Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 9/12/2013
1.1.2.2.. Các văn bản dưới Luật
- Nghị định 60/NĐ-CP ngày 5/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi

hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và
thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và
thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.


6
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị
định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của luật Đất đai
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 25/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Quyết định số 12/2014/QĐ-UBND ngày 10/09/2014 của UBND tỉnh Lào
Cai về việc ban hành quy định cụ thể một số nội dung về quản lý, sử dụng đất trên
địa bàn tỉnh Lào Cai.
- Quyết định 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Lào Cai
ban hành quy định về bảng giá các loại đất 05 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh
Lào Cai.


7
- Quyết định 1330/QĐ-UBND ngày 14/5/2015 của UBND tỉnh Lào Cai về
việc công bố 16 thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải
quyết của UBND cấp huyện trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
- Quyết định 1331/QĐ-UBND ngày 14/5/2015 của UBND tỉnh Lào Cai về
việc công bố 33 thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải
quyết của sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lào Cai.
- Quyết định 108/2016/QĐ-UBND ngày 19/12/2016 của UBND tỉnh Lào Cai
ban hành quy định hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; mức
xây dựng phần mộ; tượng đài, bia tưởng niệm trong nghĩa trang, nghĩa địa và diện
tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
- Quyết định 111/2016/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Lào Cai

quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
- Quyết định 43/2017/QĐ-UBND ngày 27/12/2017 sửa đổi bổ sung Quyết
định 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014, Quyết định số 71/2015/QĐ-UBND
ngày 31/12/2016, Quyết định số 110/2016/QĐ-UBND ngày 21/12/2016 của UBND
tỉnh Lào Cai về bảng giá đất 5 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh.
- Quyết định 44/2017/QĐ-UBND ngày 28/12/2017 quy định hệ số điều chỉnh
giá đất năm 2018 trên địa bàn tỉnh Lào Cai.
1.1.3. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
- Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.
- Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được
xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, do
được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân
sự và pháp luật về đất đai.
1.1.3.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng.
- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công
chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.


8
1.1.3.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
1.1.3.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật
cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung

của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ
luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng
thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
1.1.3.5. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
1.1.3.6. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
* Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trừ trường hợp quy định tại khoản
3 điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 luật đất đai
năm 2013
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích:
- Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai;
- Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép;


9
- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188 luật đất đai năm 2013, cụ thể:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trừ các trường hợp qui định như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng

cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
* Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Bảng 1.1. Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng

dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng

đất: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng

quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa

đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó

các bên, theo đó bên chuyển nhượng

bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho

quyền sử dụng đất chuyển giao đất và

bên được tặng cho mà không yêu cầu

quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển

đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý

nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng

nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự


10
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy

Tặng cho quyền sử dụng đất
và pháp luật về đất đai [26].

định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về
đất đai [26].
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng

dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

đất bao gồm các nội dung sau đây:

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Tên, địa chỉ của các bên;

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

- Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số

- Quyền, nghĩa vụ của các bên;

hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển

hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

nhượng; Thời hạn sử dụng đất còn lại

- Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên

của bên nhận chuyển nhượng.

tặng cho;

- Giá chuyển nhượng.
- Phương thức, thời hạn thanh toán.
-

- Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số

- Quyền của người thứ ba đối với đất
được[26]

Quyền của người thứ ba đối với đất
chuyển nhượng.

- Các thông tin khác liên quan đến quyền
sử dụng đất.
Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp
đồng [26].
3. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng

3. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử

quyền sử dụng đất

dụng đất

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển

- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất,

nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại

loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất

đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã

như đã thoả thuận;

thoả thuận;

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử

dụng đất cho bên được tặng cho để làm

dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng

thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất[26].

[26].


11
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất

4. Quyền của bên chuyển nhượng quyền
sử dụng đất:
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có

quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, trường hợp bên nhận chuyển
nhượng chậm trả tiền thì áp dụng theo quy
định tại Điều 305 của Bộ luật Dân sự.

-

5. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển

4. Nghĩa vụ của bên được tặng cho

nhượng quyền sử dụng đất:

quyền sử dụng đất:

Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng

- Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan

phương thức đã thoả thuận cho bên

Nhà nước có thẩm quyền theo quy định

chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

của pháp luật về đất đai;

- Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai;
- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với

đất chuyển nhượng.

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối
với đất được tặng cho;
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy
định của pháp luật về đất đai [26].

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy
định của pháp luật về đất đai [26]
6. Quyền của bên nhận chuyển

5. Quyền của bên được tặng cho

nhượng quyền sử dụng đất:

quyền sử dụng đất:

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử

- Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích,

dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên

đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và

quan đến quyền sử dụng đất;

tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử

- Được sử dụng đất theo đúng mục

dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng

đích, đúng thời hạn;

đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử

như đã thoả thuận;

dụng đất [26].

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;
- Được sử dụng đất theo đúng mục đích,
đúng thời hạn [26].


12
1.2. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam
1.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới
Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại dương
chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149 triệu
km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu.
Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu ha
(chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền. Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới
được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu

chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6%. Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000
m2. Đất trồng trọt toàn thế giới chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46%
đất có khả năng sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất
nhưng chưa được khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10%
tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng suất
cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28%.
Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt là
đất nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác. Mặt khác dân số ngày
càng tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 - 85 triệu người.
Như vậy với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 - 0,4 ha đất nông nghiệp mới
đủ lương thực, thực phẩm. Đứng trước những khó khăn rất lớn đó thì việc đánh giá
hiệu quả sử dụng đất cũng như tình hình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
là hết sức cần thiết.
Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên,
con người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều nghành nghề khác
nhau để kiếm sống. Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy
ra ở tất cả các nước trên thế giới. Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ cũng như
diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm. Quá trình chuyển mục đích trên thế
giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam. Đặc biệt là ở một số
nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv…thì tốc độ đô thị
hóa nhanh đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông
nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hóa, chuyển mục


13
đích sử dụng đất một cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển
khá nhanh trong những năm qua. Để đạt được những thành tựu đó thì công tác
quản lí đất đai ở các quốc gia này được thực hiện khá tốt. Một trong những nước
điển hình về công tác quản lí nhà nước về đất đai đó là nước Pháp. Pháp là quốc
gia phát triển thuộc hệ thống quốc gia TBCN, tuy thể chế chính trị khác nhau,

nhưng nước ta chịu ảnh hưởng của phương pháp tổ chức QLNN trong lĩnh vực đất
đai khá rõ của Cộng hòa Pháp. Vấn đề này dễ lí giải vì Nhà nước Việt Nam hiện
đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lí đất đai do chế độ thực dân để lại,
đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lí đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý
thức một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay. Quản lí đất đai của Nước Cộng
hòa Pháp có một số đặc điểm đặc trưng sau:
Về chế độ hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai
có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện nay
tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: SHTN về đất đai và SHNN (đối với đất đai và
công trình xây dựng công cộng). Tài sản công cộng (bao gồm cả đất đai công
cộng) có đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử dụng
đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu sở hữu đất đai tư
nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách
công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc SHTN, vì vậy để
phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất
sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành Đạo
luật về kế hoạch đô thị hóa cho các huyện có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973
và năm 1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy định các qui tắc về phát
triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lí, trong đó có sự xuất hiện
của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lí của Nhà nước về quy
hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển,
nó liên quan đến cả quyền SHTN và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà
nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lí đất đai, quản
lí quy hoạch đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối
quan hệ giữa các ngành khác nhau như BĐS, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ…


14
Về công tác quản lí nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì chế

độ SHTN về đất đai, nhưng công tác QLNN về đất đai của Pháp được thực hiện rất
chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Hệ
thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất qui củ và khoa học, mang tính thời sự để
quản lí tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất
được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lí, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên
quan đến thửa đất, thực trạng pháp lí của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đầy đủ
thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lí và sử dụng đất có hiệu
quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của
ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và BĐS công bằng.
Ngoài Pháp thì Mỹ cũng là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về
đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và
phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ qui định công nhận và khuyến khích quyền
SHTN về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là
một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy các quy định này đang
phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được
hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả Sử
dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.
Tuy công nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai
trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lí đất đai. Các
quyền định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch
sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng;
quyền qui định về mục đích sử dụng đất; quyền sử lí các tranh chấp về quyền sử
dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu thuế kinh doanh BĐS;
quy định mức giá thuê đất hoặc thuê BĐS…). Quyền thu hồi đất thuộc SHTN để phục
vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất
quyền SHTN về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở
hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lí
của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa
dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay. Mục

15
tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng
cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng
thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát
triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường,
cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam
1.2.2.1.Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà
Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản
lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng
vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt
thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật
Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất,
người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có
quyền chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hình thức khác nhau. Điều 5 của
Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh
thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không
đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác,
làm huỷ hoại đất đai”
Tuy công nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai
trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lí đất đai. Các
quyền định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch
sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng;
quyền qui định về mục đích sử dụng đất; quyền sử lí các tranh chấp về quyền sử

dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu thuế kinh doanh BĐS;
quy định mức giá thuê đất hoặc thuê BĐS…). Quyền thu hồi đất thuộc SHTN để phục
vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất
quyền SHTN về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam [21].