CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TP.TUY HOÀ, TỈNH PHÚ YÊN THỰC TRẠNG GIẢI PHÁP

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHỐ LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

CƠNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TP.TUY HỒ, TỈNH PHÚ
N THỰC TRẠNG - GIẢI PHÁP

Sinh viên thực hiện: HUỲNH THỊ NIỆM
Mã số sinh viên: 03124034
Lớp: DH03QL
Ngành:Quản lý đất đai

-TP. Hồ Chí Minh, tháng 7, năm 2007-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
------------------------------

HUỲNH THỊ NIỆM

“CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ TUY HOÀ, TỈNH PHÚ YÊN
THỰC TRẠNG - GIẢI PHÁP”

Người hướng dẫn: KS. TRẦN THỊ VIỆT HÒA
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)

Ký Tên:

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7/2007


LỜI CẢM ƠN
FG
Tôi xin chân thành cảm ơn :
- Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm.
- Khoa Quản lý Đất đai & Bất động Sản trường Đại học Nông Lâm.
- Cô Trần Thị Việt Hòa đã giúp đỡ và hướng dẫn tôi trong suốt quá trình
thực tập, để hoàn thành Báo cáo tốt nghiệp.
- Các chú, các anh chị đang công tác tại Phòng Tài nguyên và Môi trường
quận Gò vấp, đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo trong suốt thời gian tôi thực tập tại địa
phương.
- Các thầy, cô trong ngành Quản Lý Đất đai.
- Toàn thể các bạn lớp DH03QL, đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập tại
trường .
- Toàn thể các bạn đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập tại trường .


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện : HUỲNH THỊ NIỆM, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất
động sản, Trường Đại học Nông lâm Tp.HCM.
Đề tài: “ Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thành Phố Tuy
Hòa, Tỉnh Phú Yên”.
Giáo viên hướng dẫn: Cô TRần Thị Việt Hòa, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất
động sản, Trường Đại học Nông lâm Tp.HCM.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Quản lý nhà nước về đất đai là một bộ phận nhỏ của quản lý hành chính

nhà nước trong đó đối tượng quản lý là toàn bộ vốn đất của nhà nước bao gồm ranh
giới từ biên giới đến hải đảo, vùng trời, vùng biển, đến từng chủ sử dụng đất. Nhà
nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam là người đại diện chủ sở hữu đất đai
nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng với mục đích bảo
vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, bảo đảm vốn đất của nhà nước, tăng
cường hiệu quả kinh tế đất, bảo vệ đất, cải tạo đất và cải tạo môi trường sống. Với
những nhiệm vụ quản lý trên nhận thấy rõ vai trò và tầm quan trọng của công tác
đăng ký đất đai - cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) trong việc
nâng cao chất lượng và hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên và được sự đồng ý về phía nhà trường,
với sự hướng dẫn của cô Trần Thị Việt Hòa tác giả chọn và nghiên cứu đề tài
"Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Thành phố
Tuy Hòa tỉnh Phú Yên ".
Nội dung của đề tài gồm :
- Tình Hình quản lý Đất đai trên địa bàn Thành phố Tuy hòa Tỉnh Phú
Yên
- Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa
bàn thành phố Tuy Hòa
- Những giải pháp khác phục tình hình Cấp Giấy Chứng nhận của địa
phương.


Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài
Quản lý nhà nước về đất đai là một bộ phận nhỏ của quản lý hành chính
nhà nước trong đó đối tượng quản lý là toàn bộ vốn đất của nhà nước bao gồm ranh

giới từ biên giới đến hải đảo, vùng trời, vùng biển, đến từng chủ sử dụng đất. Nhà
nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam là người đại diện chủ sở hữu đất đai
nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng với mục đích bảo
vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, bảo đảm vốn đất của nhà nước, tăng
cường hiệu quả kinh tế đất, bảo vệ đất, cải tạo đất và cải tạo môi trường sống. Với
những nhiệm vụ quản lý trên nhận thấy rõ vai trò và tầm quan trọng của công tác
đăng ký đất đai - cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) trong việc
nâng cao chất lượng và hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.
Bên cạnh đó, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X năm 2006 của
Đảng Cộng Sản Việt Nam khẳng định "Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm
thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, bảo đảm quyền sử
dụng đất chuyển thành hành hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thật sự trở
thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh
tranh mạnh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn cho các nhà đầu tư" và "hoàn
thành việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
làm cho quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở
thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển". Như vậy, tài sản Bất động sản (sau đây
gọi là BĐS) giao dịch trên thị trường phải bảo đảm về mặt pháp lý “được phép giao
dịch” có nghĩa là BĐS phải được cấp GCN QSDĐ. Nhưng trên thực tế, số tài sản
BĐS hợp pháp đủ điều kiện giao dịch trên thị trường chưa nhiều, theo kết quả
thống kê chỉ chiếm khoảng 30% - 40% số giao dịch BĐS trên thị trường cả nước.
Tuy Hòa là một thành phố trẻ thuộc tỉnh Phú Yên được thành lập theo
Quyết định số 03/2005/NĐ-CP ngày 01/01/2005 của Thủ tướng Chính phủ, là trung
tâm kinh tế, chính trị, văn hóa – xã hội của tỉnh. Hiện trạng pháp lý của các đối
tượng sử dụng đất trên địa bàn còn nhiều hạn chế, tính đến ngày 17/03/2006 với số
hộ đã cấp GCN QSDĐ 13089 hộ trong đó tổng tổng số hộ phải cấp là 30476 hộ
chiếm 42,95 %. Để đáp ứng cho công tác quản lý đất đai cũng như góp phần đưa
thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch với kết quả cấp GCN QSDĐ trong
thời gian qua là chưa đạt yêu cầu.
Trang 1

Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

Vì vậy, UBND thành phố Tuy Hòa đã ra kế hoạch 227/KH-UBND ngày
28/4/2006 với mục tiêu đến ngày 31/12/2006 cơ bản hoàn thành việc cấp được
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các đối tượng là cá nhân hộ gia đình trên
địa bàn Thành phố Tuy Hòa. Nhưng thực tế, kết quả chỉ cấp được khoảng 30% so
với dự kiến ban đầu.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên và được sự đồng ý về phía nhà trường,
với sự hướng dẫn của cô Trần Thị Việt Hòa tác giả chọn và nghiên cứu đề tài
"Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Thành phố
Tuy Hòa tỉnh Phú Yên ".
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
thành phố Tuy Hòa, Phú Yên. Trong đó, tập trung làm rõ những vấn đề có liên
quan; phân tích, đánh giá các mặc thuận lợi và khó khăn; theo dõi tiến độ cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn.
- Đưa ra những đánh giá nhận xét và đề xuất giải pháp khắc phục khó khăn
góp phần hoàn thiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng và
nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Tuy
Hòa tỉnh Phú Yên nói chung trong thời gian tới.
3. Đối tượng nghiên cứu
- Đối tượng đăng ký kê khai quyền sử dụng đất ở là các cá nhân, hộ gia
đình sử dụng đất trên địa bàn.
- Quy trình thủ tục cấp GCN QSDĐ ở cho các hộ gia đình, cá nhân.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung: Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận sử dụng đất

ở cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Tuy Hòa tỉnh Phú Yên.
- Phạm vi về đơn vị hành chính: Các phường, xã nằm trong phạm vi hành
chính thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên.
- Phạm vi về thời gian: từ năm 2000 đến nay (06/2007).

Trang 2


Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

PHẦN 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2004 đã cụ thể hóa
những nội dung về quản lý nhà nước đối với đất đai tại chương I (Những quy định
chung) gồm có 13 nội dung. Trong đó, quản lý và đăng ký quyền sử dụng đất, cấp
GCN QSDĐ là một trong 13 nội dung của quản lý đất đai (nội dung thứ 6 trong 13
nội dung quản lý).
Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ được trình bày một cách
rõ nét thông qua các điều luật và các văn bản pháp luật hiện hành.
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
I.1.1. Đăng ký đất đai - cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
I.1.1.1. Khái niệm
Đăng ký đất đai - cấp GCN QSDĐ là một thủ tục hành chính nhằm thiết
lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất hợp pháp; nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với
người sử dụng đất; đây là cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật
và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, không chỉ dừng lại ở hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính và cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi là GCN QSDĐ) trong quá trình

vận động và phát triển của xã hội tất yếu sẽ dẫn đến sự biến động đất đai đa dạng
như: giao đất, cho thuê đất, cho thuê lại đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
thế chấp quyền sử dụng đất…Vì vậy, đăng ký đất đai phải thường xuyên, liên tục
để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh kịp thời hiện trạng sử dụng đất và
bảo đảm cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình theo quy định của
pháp luật.
I.1.1.2. Đặc điểm
Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước
về đất đai. Đây là thủ tục bắt buột đối với mọi người sử dụng đất. Đăng ký đất đai
thực hiện với một đối tượng, đặc biệt là đất đai. Bao gồm 2 giai đoạn:
9

Đăng ký đất đai ban đầu.

9

Đăng ký biến động đất đai.

- Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi từng đơn vị hành
chính xã, phường, thị trấn.
Trang 3


Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

- Thông qua việc đăng ký đất đai, Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất kết
quả công tác đăng ký đất đai sẽ giúp Nhà nước nắm chắc các thông tin sau:
- Đối với đất đai, Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất: tên chủ sử dụng, vị

trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn
sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử
dụng đất và cơ sở pháp lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất
(thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất).
Tất cả các thông tin trên được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây là đơn
vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý
của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
I.1.1.3. Sự cần thiết đăng ký đất đai - cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
Hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn hết
sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý
nhà nước về đất đai.
9

Đăng ký đất đai làm cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Dưới chế độ Xã Hội Chủ Nghĩa đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý nhằm đảm bảo sử dụng đất một cách đầy đủ hợp lý tiết kiệm và
có hiệu quả cao nhất nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình
và cá nhân. Người sử dụng được hưởng quyền lợi khi sử dụng đất đồng thời phải có
trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ theo các quy định pháp luật.
9 Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có liên quan đến nhiều nội
dung nhiệm vụ quản lý đất đai khác
Lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ không chỉ là mục tiêu sản phẩm
trực tiếp của quá trình đăng ký đất đai mà còn là mục tiêu phấn đấu toàn bộ 13 nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai. Để thiết lập hồ sơ địa chính theo yêu cầu của
quản lý đất đai đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung nhiệm vụ, xây dựng và
ban hành đồng các văn bản về lĩnh vực đất đai.
Thông qua đăng ký đất đai cung cấp thông tin trên từng thửa đất một cách

kịp thời phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất, qua đó hỗ trợ đắc lực cho công tác
quản lý nhà nước về đất đai như: thống kê kiểm kê đất đai, lập hồ sơ địa chính và là
căn cứ tin cậy trong công tác thanh tra, giao đất, giải quyết tranh chấp đất đai ...
Trang 4


Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

9 Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước nắm chắc và quản
lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử
dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất
trong phạm vi hành chính, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ quỹ đất đai thì trước
hết phải nắm chắc thông tin về thửa đất theo yêu cầu của quản lý đất đai. Công tác
đăng ký cấp GCN QSDĐ là một thủ tục hành chính bắt buộc của người sử dụng đất
giúp cho Nhà nước nắm rõ các thông tin đó.
9 Đăng ký đất đai - cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần
công khai hoá thị trường bất động sản
Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung trước đây, thị
trường bất động sản (sau đây gọi là BĐS) chưa có điều kiện phát triển. Nhưng khi
chuyển sang nền kinh tế thị trường theo tinh thần đổi mới nền kinh tế của đảng, thị
trường này đã dần hình thành và phát triển, từ đó cũng xuất hiện những diễn biến
phức tạp. Quá trình hình thành và phát triển, bên cạnh những mặc tích cực cũng
bộc lộ nhiều khuyết tật, thể hiện trên các mặc: Phát triển tự phát, giao dịch không
chính thống, giá cả bất động sản tăng nhanh…gây không nhỏ đến sự tăng trưởng
kinh tế của đất nước. Một trong những giải pháp trước mắt để giải quyết các vấn đề
trên là phải nhanh chóng hoàn thành việc cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình, cá
nhân, tổ chức nhằm tạo cơ sở pháp lý cho bất động sản lưu thông trên thị trường

dưới sự quản lý của Nhà nước khi đã giải quyết các vấn đề này sẽ góp bảo đảm
thực hiện có kết quả yêu cầu quản lý Nhà nước, tạo điều kiện để cho giao dịch lành
mạnh và tăng đáng kể cho ngân sách Nhà nước.
9

Khuyến khích đầu tư nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Khi đã có GCN QSDĐ thì người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào mảnh đất
của mình; một khi họ đã có GCN QSDĐ thì họ sẽ tìm cách khai thác hết mọi tìm
năng đất đai có thể có để đem lại lợi ích kinh tế. Mặc khác người sử dụng sẽ được
đảm bảo các quyền lợi của mình trước pháp luật như: bồi thường khi nhà nước thu
hồi, được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình, các quyền lợi khác được quy định theo Luật đất đai năm 2003 và
khi có GCN QSDĐ giống như có “lá bùa” trong tay họ có thể rút ra nếu vãn tình
thế bằng cách thế chấp hay chuyển nhượng dễ dàng khi cần thiết.
Như vậy, GCN QSDĐ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ riêng cho
việc quản lý nhà nước mà góp phần ổn định, phát triển kinh tế - xã hội.
Trang 5


Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

I.1.2. Đăng ký đất đai - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng qua các giai
đoạn
Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, đăng ký đất đai - cấp GCN QSDĐ có
nhiều thay đổi trong chính sách sử dụng đất cũng như về quy trình thủ tục. Những
thay đổi này gắn liền với những quy định hướng dẫn đăng ký đất đai - cấp GCN
QSDĐ của pháp luật có thể cụ thể hoá thành 3 giai đoạn gắn liền với một số quy

định của Thông tư 346/1998/TT-TCĐC (Thông tư 346) ngày 16/03/1998 của Tổng
Cục Địa Chính hướng dẫn thủ tục việc đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC (Thông tư
1990) ngày 30/11/2001 của Tổng Cục Địa Chính hướng dẫn thủ tục việc đăng ký
đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và hiện nay
đang sử dụng quy trình theo NĐ181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ
về thi hành Luật đất đai năm 2003.
I.1.2.1. Đăng ký đất đai - cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
Thông tư 346/1998/TT-TCĐC
9 Đối tượng đăng ký
- Hộ gia đình, cá nhân: Toàn bộ diện tích sử dụng vào tất cả các mục đích;
- Các tổ chức trong nước gồm các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức-xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân;
- Các doanh nghiệp nông, lâm, ngư, diêm nghiệp: Diện tích đất trực tiếp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối;
9 Hồ sơ thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chủ dụng đất kê khai và nộp hồ sơ kê khai tại UBND xã, hồ sơ phải nộp:
- Đơn đăng ký quyền sử dụng đất
- Giấy tờ pháp lý kèm theo nguồn gốc của đất đang sử dụng.
- Bản đồ địa chính khu đất hoặc sơ đồ trích đo.
- Văn bản xác nhận nhu cầu sử dụng đất của ngành chủ quản hoặc UBND
tỉnh (đối với tổ chức trong nước)
9 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm xét để xác định quyền sử đất hợp
pháp của từng sử dụng đất trên thửa đất khi đăng ký ban đầu.

Trang 6


Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh ký duyệt để cấp GCN QSDĐ cho
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối và làm nhà ở thuộc khu vực nông thôn.
UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương cấp GCN QSDĐ cho hộ gia
đình, các nhân sử dụng các loại đất thuộc nội thành phố, nội thị xã, thị trấn, đất
chuyên dùng thuộc khu vực nông thôn, tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất
thuê đất để sử dụng vào các mục đích; tổ chức cá nhân thuê đất tại Việt Nam.
9 Lập hồ sơ địa chính
Hết thời gian đăng ký UBND xã (phường, thị trấn) có trách nhiệm thống kê,
công bố công khai về những thửa đất không có người không kê khai đăng ký để
trực tiếp đăng ký vào sổ địa chính.
Hồ sơ địa chính nói trên được thành lập theo đơn vị cấp xã, do UBND xã,
phường, thị trấn chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện dưới sự hướng dẫn chuyên môn
của cán bộ Phòng Địa chính cấp huyện.
I.1.2.2. Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC
9 Đối tượng đăng ký
Đăng ký đất đai ban đầu thực hiện đối với người sử dụng đất nhưng chưa kê
khai đăng ký quyền sử dụng đất và chưa được cấp GCN QSDĐ do Tổng cục quản
lý ruộng đất, Tổng cục Địa chính phát hành. Đối tượng sử dụng đất ở thông tư này
cũng được mở rộng, chi tiết hơn là có thêm đối tượng sử dụng đất khác như là:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư, đất tôn giáo tạo ra sự đa dạng cho đối
tượng sử dụng đất
9 Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu
Trong hồ sơ đăng ký, kê khai sử dụng đất người sử dụng đất không phải nộp
Bản đồ địa chính khu đất hoặc sơ đồ trích đo, văn bản xác nhận nhu cầu sử dụng
đất của ngành chủ quản hoặc UBND tỉnh (đối với tổ chức trong nước). Nhưng phải

nộp biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới thửa đất sử dụng nếu không có giấy tờ
chứng minh quyền sử dụng đất của mình.
Cơ quan Địa chính thuộc UBND cấp thẩm quyền cấp GCN QSDĐ thông báo
cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật sau
khi đã ký duyệt GCN QSDĐ.

Trang 7


Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

9 Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ
Tại quy định này thẩm quyền cấp GCN QSDĐ không phân loại theo mục
đích sử dụng đất mà phân loại theo đối tượng sử dụng đất . Đây cũng chính sự tiến
bộ đáp ứng được yêu cầu phát triển nền kinh tế và sự bình ổn về chính trị ở nước ta
cụ thể thẩm quyền cấp GCN QSDĐ như sau:
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp GCN QSDĐ cho các đối
tượng sau đây:
- Tổ chức trong nước sử dụng đất.
- Đất tôn giáo.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam.
UBND huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh cấp GCN QSDĐ cho các đối
tượng sau đây:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
- Cộng đồng dân cư.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Như vậy, tại thông tư này thẩm quyền cấp GCN QSDĐ không phân biệt loại

đất ở nông thôn hay đất ở thành thị mà chỉ xét đến đối tượng sử dụng đất. Qua cách
chia này tạo ra sự thông thoát và dễ quản lý hơn bởi cơ quan sẽ quản lý theo đơn vị
hành chính.
9 Thẩm quyền lập hồ sơ địa chính
UBND thành phố trực thuộc trung ương, UBND tỉnh lập bản đồ địa chính
địa phương mình.
UBND cấp xã chịu trách nhiệm tổ chức việc lập sổ địa chính, sổ mục kê đất
đai, sổ theo dõi biến động đất đai ở địa phương mình.
Sở Địa chính, cơ quan Địa chính cấp huyện chịu trách nhiệm lập sổ cấp
GCN QSDĐ với thuộc thẩm quyền của UBND cấp mình ký
Cơ quan Địa chính cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức kiểm tra nghiệm thu
hồ sơ địa chính của cấp xã, Sở Địa chính chịu trách nhiệm hướng dẫn chuyên môn
nghiệp vụ lập hồ sơ địa chính và tổ chức phúc tra kết quả nghiệm thu hồ sơ địa
chính của cơ quan Địa chính cấp huyện

Trang 8


Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

Khi lập sổ địa chính, sổ mục kê thì sẽ phân biệt khu nông thôn và khu vực đô
thị hai khu vực này được lập bởi 2 loại sổ khác nhau.
I.1.2.3. Nghị định NĐ181/2004/NĐ-CP
9 Đối tượng đăng ký
Giống Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC.
9 Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ
Giống Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC.
9 Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu, xét cấp GCN QSDĐ

Nếu thửa đất ở tại khu vực nông thôn khi kê khai hộ gia đình, cá nhân tại
UBND xã, nếu tại khu vực đô thị đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất.
Khi chủ dụng đất kê khai không phải nộp: bản đồ địa chính khu đất hoặc sơ
đồ trích đo thửa đất mà sẽ do văn phòng đăng ký sử dụng đất thực hiện.
UBND xã hay cơ quan địa chính cấp huyện không thu lệ nghĩa vụ tài chính
sẽ do cơ quan thuế thực hiện và việc thu lệ phí trước khi cấp GCN QSDĐ. Bên
cạnh đó, UBND phường không chịu trách nhiệm xét đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ
mà là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
9 Thẩm quyền lập hồ sơ địa chính
Sở Tài Nguyên và Môi Trường chịu trách nhiệm tổ chức việc lập hồ sơ địa
chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường
chịu trách nhiệm triển khai việc lập hồ sơ địa chính gốc và làm hai bản sao từ bản
gốc gởi đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài Nguyên và
Môi Trường và UBND cấp xã. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được phép
thuê dịch vụ tư vấn trong viện đo đạc địa chính, chỉnh lý tư liệu đo đạc và bản đồ,
lập bản đồ địa chính, lập sổ mục kê đất đai; phải trực tiếp thực hiện việc lập sổ địa
chính, sổ theo dõi biến động đất đai và chỉnh lý hồ sơ địa chính.
Sở Tài Nguyên và Môi Trường có trách nhiệm nghiệm thu, xác nhận bản đồ
địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ địa chính sau khi lập xong để đưa vào trước sử
dụng.
Trong hồ sơ địa chính các loại sổ thống nhất toàn quốc không phân biệt khu
vực nông thôn hay khu vực đô thị.

Trang 9


Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

Như vậy Nghị định NĐ181/2004/NĐ-CP sau này đã có sự thông thoáng hơn
cho người sử dụng đất và cả cơ quan có thẩm quyền. Ví dụ điển hình như khi đăng
ký kê khai quyền sử dụng đất người sử dụng đất không phải nộp: bản đồ địa chính
khu đất hoặc sơ đồ trích đo thửa đất mà sẽ do văn phòng đăng ký sử dụng đất thực
hiện hay UBND cấp xã sẽ không chịu trách nhiệm tổ chức việc lập sổ địa chính, sổ
mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai ở địa phương mình Phòng Tài Nguyên
và Môi Trường cấp huyện cũng không chịu trách nhiệm lập sổ cấp GCN QSDĐ với
thuộc thẩm quyền của UBND cấp mình ký mà tất cả sẽ là Sở Tài Nguyên và Môi
Trường…
I.1.3. Các từ ngữ liên quan đến đề tài.
9 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Khoản 20 Điều 4 Luật đất đai 2003: "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất
để bảo hộ quyền và quyền lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
9 Hồ sơ địa chính:
Là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách…chứa đựng những thông tin
cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập
trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu, đăng ký biến động
đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các tài liệu trong hồ sơ địa chính bao gồm:
- Bản đồ địa chính.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Sổ địa chính.
- Sổ mục kê đất đai.
- Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Sổ theo dõi biến động đất đai

Trang 10

Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

I.2. SƠ LƯỢC VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
I.2.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
- Điều kiện tự nhiên
+ Vị trí địa lý
Thành phố Tuy Hòa là trung tâm tỉnh lỵ tỉnh Phú Yên, có toạ độ địa lý từ
109010’ đến 109021’05’’ kinh độ đông và 130 00’30’’ đến 130 11’00’’ vĩ độ bắc, có
vị trí tiếp giáp: phía Đông giáp Biển Đông; phía Tây giáp huyện Phú Hòa; phía
Nam giáp huyện Đông Hòa; phía Bắc giáp huyện Tuy An;
Thành phố Tuy Hòa có quốc lộ 1A, quốc lộ 25, đường tỉnh 645, tuyến
đường sắt Bắc Nam và có sân bay Tuy Hòa, đây là huyết mạch giao thông liên kết
Tuy Hoà với các vùng, tỉnh trong cả nước.
Bảng 1.1 Diện tích tự nhiên theo đơn vị hành chính thành phố Tuy
Hoà
ST
T

Đơn vị hành chính

1

Phường 1

53,00

0,50

2

Phường 2

64,00

0,60

3

Phường 3

29,00

0,27

4

Phường 4

57,00

0,53

5

Phường 5

120,13

1,12

6

Phường 6

177,00

1,66

7

Phường 7

169,87

1,59

8

Phường 8

140,00

1,31

9

Phường 9

1.002,80

9,39

10

Phường Phú Lâm

2.059,00

19,28

11

Xã Hòa Kiến

2.947,00

27,59

12

Xã Bình Kiến

1.269,20

11,88

13

Xã Bình Ngọc

407,00

3,81

14

Xã An Phú

2.187,00

20,47

15

Tổng

10.682,00

100

Diện tích (ha)

Tỷ lệ (%)

(Nguồn Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tuy Hòa)

Trang 11

Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

+ Địa hình, địa mạo
Thành phố Tuy Hòa có địa hình địa mạo khá phức tạp, núi cao xen giữa
đồng bằng và cồn cát ven biển. Trong Thành phố có ngọn núi Chóp Chài với độ
cao 389 m, Núi Nhạn có đỉnh cao 65 m. Bên cạnh đó xen kẽ là khu ruộng Bình
Kiến nằm ở phía tây, khu ruộng Ninh Tịnh nằm ở giữa lòng thành phố theo hướng
Tây Bắc - Đông Nam có địa hình thấp trũng và cao độ từ -0,2m đến 1,5m; Khu vực
nam thành phố địa hình thấp, cao độ phổ biến từ 1,5 đến 2,5 m; Khu vực ven quốc
lộ 1A và đường sắt cao độ địa hình phổ biến từ 5 đến 10 m.
Nhìn chung địa hình của thành phố tương đối phức tạp làm ảnh hưởng
không nhỏ đến việc xây dựng kiến trúc đô thị cũng như việc sản xuất canh tác của
nhân dân.
+ Khí hậu
Thành phố Tuy Hòa nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm,
có 2 mùa (mùa khô và mùa mưa); Mùa khô kéo dài từ tháng 1 đến tháng 8; Mùa
mưa từ tháng 9 đến tháng 12.
Nhiệt độ: Nhiệt độ không khí trung bình năm là 26,5 0C.
Nắng: một năm có từ 2300 h đến 2600 h nắng.
Độ ẩm: Độ ẩm tương đối trung bình năm 80 -82%
Lượng nước bốc hơi bình quân hàng năm là 1.650 mm
Gió: Gió thịnh hành theo hai hướng Đông - Bắc vào mùa đông; Tây - Nam
vào mùa hè; ngoài ra hàng năm ảnh hưởng từ 1 đến 3 cơn bão đổ bộ vào vùng biển
Phú Yên gây ảnh hưởng mạnh mẽ đến khí hậu vùng.
Mưa: Mùa mưa bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 12, lượng mưa tập trung
nhiều từ tháng 10 và đến tháng 2 năm sau, chiếm 70 đến 80% lượng mưa cả năm.

Lượng mưa bình quân hàng năm là 1.857 mm.
Với tình hình thời tiết như vậy thì tỉnh Phú Yên nói chung và Thành phố
Tuy Hoà nói riêng sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong sản xuất và sinh hoạt, như khi
mùa nắng kéo dai từ tháng 1 đến tháng 8 với thời gian lâu như vậy gây tình trạng
thiếu nước sản xuất trên diện rộng và ngược lại mùa mưa kéo dài từ tháng 9 đến
tháng 12, mưa ở đay có kèm theo lũ nên gây ra tình trạng sói mòn đất.

Trang 12


Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

+ Thủy văn và hải văn.
Thủy văn: thành phố Tuy Hòa chịu ảnh hưởng của chế độ dòng chảy hệ
thống sông Ba. Sông này dài khoảng 359 km, diện tích lưu vực khoảng 13.800 km2.
Sông có đặc điểm lưu vực lớn, dốc, lưu lượng tập trung nhanh nên thường gây lũ
lụt cho khu vực hạ lưu trong đó có thành phố Tuy Hòa.
Hải văn: Biển Tuy Hòa có chế độ nhật triều không đều, hàng tháng có 20
ngày nhật triều, thời gian triều dâng kéo dài hơn thời gian triều rút; mức nước triều
cực đại: 2m; mức nước triều cực tiểu: 0,5m; mức nước triều trung bình: 1,23m
Vùng bờ biển có hướng Đông và Đông Bắc nằm gần các dòng hải lưu lớn
của Thái Bình Dương, bờ biển chịu tác động nhiều của chế độ hải văn, vài nơi chưa
ổn định. Vùng biển có hiện tượng sóng địa chấn vì vậy bờ biển có độ dốc sâu, sóng
lớn và có vùng nước xoáy, cửa sông bị bồi lấp và không ổn định, rất khó khăn trong
việc tìm giải pháp thoát lũ cho cửa sông Đà Rằng.
+ Tài nguyên biển:
Thành phố Tuy Hòa có bờ biển dài trên 14 km không những là điều kiện
thuận lợi cho ngành thủy sản phát triển mà còn là tiềm năng lớn cho ngành du lịch.

Theo nhiều nghiên cứu của thành phố và tỉnh Phú Yên cho thấy biển Tuy Hòa có
trên dưới 500 loài cá, 38 loài tôm, 15 loài mực; trong đó có nhiều loài có giá trị
kinh tế cao....
Hiện nay thành phố đang có những chủ chương cho việc phát triển ngành
ngư nghiệp và đánh bắt xa bờ ngành du lịch biển nhằm khai thác những lợi thế để
ngang tầm với tiềm năng hiện có.
- Thực trạng môi trường
Quá trình đô thị hoá đang diễn ra nhanh chóng, ở thành phố Tuy Hoà có
một số khu công nghiệp mọc lên, mật độ dân cư đang phát triển, tiến độ xây dựng
cơ sở hạ tầng gây ảnh hưởng không ít tới môi trường, lượng bụi, chất thải công
nghiệp, tiếng ồn gây ra. Vì vậy, ngoài việc đầu tư phát triển sản xuất cần phải tính
đến phương án bảo vệ môi trường sinh thái nhằm tạo ra sự phát triển bền vững lâu
dài và nâng cao ý thức của người dân trong việc sản xuất, sinh hoạt để tránh gây ô
nhiễm môi trường.
I.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
Theo báo cáo của Ban chấp hành Đảng bộ thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên
Khoá XIII từ 2006 – 2010 tốc độ tăng trưởng kinh tế khá cao 17,5%/năm, tổng sản
Trang 13


Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

phẩm GDP trên địa bàn thành phố Tuy Hòa năm 2006 đạt 671,7 tỷ đồng (theo giá
cố định 1994).
I.2.2.1. Thực trạng kinh tế
™ Khu vực kinh tế nông nghiệp
Nông - Lâm - Ngư nghiệp: từ 24,9% GDP năm 2000 giảm còn 15,7% năm
2006, trong đó:

- Trồng trọt: tổng diện tích gieo trồng năm 2006 là 5.997 ha, trong đó: Cây
lương thực: 4490 ha.
- Chăn nuôi: Chăn nuôi ở thành phố Tuy Hòa chưa phát triển theo quy mô
lớn mới chỉ dừng lại ở chăn nuôi hộ gia đình là chính với quy mô nhỏ, nhưng cũng
góp phần cải thiện đời sống cho bà con nông dân. Theo số liệu điều tra đàn gia súc,
gia cầm thành phố Tuy Hòa tại thời điểm 01/11/2006 toàn thành phố có, tổng đàn
trâu: 236 con, tổng đàn bò: 8.419 con, tổng đàn heo: 22.329 con, tổng đàn gia cầm:
234.000 con.
- Nuôi trồng thủy sản:
Về khai thác: Năm 2005 sản lượng khai thác đạt 6.400 tấn hải sản các loại,
trong đó cá ngừ đại dương thu được 3.225 tấn
Về chế biến: Chế biến được 600.000 lít nước mắm và 62 tấn cá khô các
loại.
Về nuôi trồng thủy sản: diện tích nuôi tôm là 25 ha, sản lượng tôm đạt 21
tấn.
- Lâm nghiệp: Tổng diện tích đất lâm nghiệp của thành phố là 2.059,33 ha,
trong đó đất rừng sản xuất là 886,69 ha, đất rừng phòng hộ là 1.164,88 ha, rừng đặc
dụng có 7,96 ha. Diện tích trồng rừng tập trung tại các xã Hòa Kiến, Bình Kiến,
phường 9 và xã An Phú; trồng cây phân tán 150.000 cây.
™ Khu vực kinh tế công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp
Công nghiệp - Xây dựng: từ 34,4% GDP năm 2000 tăng lên 46,9% GDP
năm 2006.
Năm 2006 tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm tăng 23,7%, cơ cấu kinh
tế 58,30% trong GDP, giá trị sản xuất đạt 937 tỷ đồng.
Kinh tế tư nhân cũng đang có xu hướng phát triển mạnh mẽ với nhiều mặt
hàng đa dạng, phong phú, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng của nhân dân trong thành phố
Trang 14


Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

và các địa bàn lân cận trong tỉnh, góp phần đáng kể trong tăng trưởng kinh tế địa
phương, năm 2006 ước đạt 194.832 triệu đồng.
Về kinh tế tập thể: Thực hiện được 18.717 triệu đồng, nhìn chung tình hình
sản xuất kinh doanh của thành phần kinh tế tập thể phát triển còn chậm, một số mặt
hàng sản xuất ra vẫn còn khó tiêu thụ, bên cạnh đó giá cả nguồn vật liệu tăng (nhất
là giá xăng dầu), giá gia công sản phẩm hạ…nên người lao động phải nghỉ việc đi
tìm việc khác.
Về kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài: Hiện trên địa bàn thành phố có 02
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sản xuất nước giải khát và thuốc tân dược,
trong năm 2006 thực hiện được 47,995 triệu đồng.
™ Khu vực kinh tế thương mại - dịch vụ
Thương mại - Dịch vụ từ 40,7% GDP năm 2000 giảm còn 39,7% GDP
năm 2006. Hoạt động thương mại dịch vụ của thành phố trong năm vừa qua phát
triển khá, giá trị thương mại dịch vụ tăng hàng năm đạt 16,5 %. Tổng mức bán lẻ
hàng hóa và doanh thu dịch vụ trên địa bàn thành phố năm 2006 đạt 846,2 tỷ đồng,
chiếm 27 % (846,2/3148) tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ của cả
tỉnh. Giá trị thương mại dịch vụ hàng năm đạt 679,3 tỷ đồng, với tổng số vốn kinh
doanh trên 200 tỷ đồng. Các dịch vụ phục vụ cho sản xuất và đời sống phát triển
khá như dịch vụ vận tải, tín dụng ngân hàng, dịch vụ bưu điện.
I.2.2.2. Thực trạng xã hội
™ Dân số, lao động, việc làm và thu nhập
- Dân số: theo số liệu thống kê năm 2007, dân số Thành phố Tuy Hoà là
144.102 người; mật độ dân số là 1.356 người/km2, trong đó dân cư thành thị là
116.028 người, chiếm 80,52% tổng dân số toàn thành phố, còn lại là dân cư nông
thôn. Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên năm 2007 là 1,2%.
- Lao động và việc làm: theo số liệu của phòng Thống kê cho thấy nguồn
nhân lực của thành phố khá dồi dào. Năm 2007 dân số trong độ tuổi lao động của

thành phố là 81.656 người, chiếm 56,71% tổng dân số toàn thành phố, chủ yếu là
lao động phổ thông đơn giản, số lao động được đào tạo chưa nhiều, tỷ lệ thất
nghiệp vẫn còn cao (6,5%).
- Thu nhập, mức sống: Đời sống của người dân thành phố đã từng bước ổn
định, bình quân thu nhập đầu người năm 2006 là 11,1 triệu đồng/người, tăng 1,7
triệu so với năm 2004.
Trang 15


Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

™ Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn
- Thực trạng phát triển đô thị:
Diện tích khu vực nội thành là 3.872 ha, dân số đô thị là 115.028 người,
diện tích đất ở là 488,57 ha, chiếm 12,62% tổng diện tích đất đô thị. Trong những
năm qua thành phố được đầu tư mở rộng đô thị về hướng Bắc; Nhiều dự án được
đầu tư xây dựng như khu đô thị mới Hưng Phú, FBS, Bệnh viện Đa Khoa trung tâm
tỉnh, khu vui chơi của thanh thiếu niên Tỉnh Đoàn, trung tâm thể dục thể thao Phù
Đổng, khu du lịch sinh thái thuận Thảo…Đặc biệt xây dựng mới đường Hùng
Vương, xây dựng đường tránh quốc lộ 1A.. đang triển khai xây dựng khu đô thị
phía nam thành phố có diện tích 385 ha, khu dân cư xóm Chiếu, khu dân cư Ngọc
Lãng, Ngọc Phước diện tích 130 ha, công viên Vạn Kiếp, Hồ Sơn.
Nhìn chung tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng đạt mức khá, các công trình
công cộng như hệ thống chiếu sáng toàn thành phố hoạt động khá tốt, các ngã ba,
ngã tư đều có xây dựng hệ thống vòng xuyến đạt độ thẩm mỹ cao; các công trình
trụ sở làm việc, các khu quảng trường hầu hết đều được xây dựng rộng rãi, khang
trang, nhiều khu chung cư được xây mới khá kiên cố và đẹp mắt...tạo cho thành
phố một không gian đô thị mang bản sắc riêng nhưng vẫn hiện đại.

- Thực trạng phát triển các khu vực dân cư nông thôn
Hiện nay dân số ngoại thành là 28.774 người, chiếm 20% tổng dân số toàn
thành phố. Dân cư nông thôn sống ở các xã theo các thôn, xóm dọc theo các tuyến
đường giao thông. Thực trạng cơ sở hạ tầng tại các khu nông thôn còn hạn chế.
Nhiều tuyến đường còn có chất lượng chưa cao, có tuyến vẫn là đường đất, đi lại
rất khó khăn, nhất là khi mùa mưa tới.
™ Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng xã hội
- Giao thông
+ Giao thông đường bộ:
Theo số liệu của phòng quản lý đô thị thành phố có 91 tuyến giao thông
với tổng diện tích là 530,53 ha. Nhìn chung hệ thống giao thông của thành phố có
chất lượng khá tốt, Tuy nhiên ở ngoại thành một số tuyến đường đi về các xã và các
tuyến đường trong xã còn có chất lượng chưa cao như ở xã Bình Kiến và Hòa Kiến
đường giao thông xã còn gồ ghề, nhiều ổ gà gây khó khăn cho việc đi lại. Trong
thời gian tới cần đầu tư nâng cấp các tuyến đường trên để việc đi lại của người dân
được thuận tiện.
Trang 16


Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

- Truyền thanh, bưu chính, viễn thông
Hệ thống truyền thông thành phố Tuy Hòa trong những năm vừa qua đã
không ngừng phát triển, làm tốt công tác tuyên truyền, các chủ trương, chính sách
của Đảng và Nhà nước đến với người dân. Đến nay 100% các xã, phường đã có hệ
thống truyền thanh, tiếp âm đầy đủ các chương trình của đài Tiếng nói Việt Nam,
đài phát thanh của tỉnh, đài phát thanh của thành phố
Về bưu chính, viễn thông: Năm 2005 là năm đánh dấu sự phát triển của

bưu chính, viễn thông. Thành phố đó đầu tư đổi mới trang thiết bị, tiếp nhận công
nghệ mới đưa vào sử dụng để phục vụ nhân dân. Mạng lưới thông tin được tự động
hóa đảm bảo thông tin liên lạc được thông suốt.
- Y tế, Giáo dục - Đào tạo
Theo số liệu thống kê đến nay 100% số xã, phường có trạm y tế với tổng số
giường bệnh là 75 giường, bình quân 5,8 giường bệnh trên một vạn dân, số bác sỹ
trên một vạn dân 14,7 bác sỹ. Như vậy nhìn chung điều kiện cơ sở vật chất kỹ thuật
của ngành y tế còn thiếu và còn gặp khó khăn
Thực hiện tốt chỉ thị 34 - CT/TW của Bộ Chính trị về tăng cường công tác
chính trị tư tưởng, củng cố tổ chức Đảng, đoàn thể quần chúng và công tác phát
triển Đảng trong trường học. Thời gian qua phong trào dạy tốt, học tốt tiếp tục phát
triển, số lượng học sinh giỏi các cấp đều tăng, kết quả thi tốt nghiệp đối với tiểu
học đạt 100%, Trung học cơ sở đạt trên 96%. Phong trào xã hội hóa giáo dục được
mở rộng, huy động ngày càng nhiều nguồn lực trong cộng đồng dân cư, nhất là huy
động xây dựng trường tầng. Công tác phổ cập giáo dục được giữ vững, có 14/14
phường, xã được công nhận phổ cập Trung học cơ sở. Năm 2002 thành phố Tuy
Hòa được công nhận đạt chuẩn quốc gia về phổ cập Trung học cơ sở.
Trên địa bàn thành phố hiện có trên 69 trường học và cơ sở đào tạo với các
loại hình đào tạo trong đó có trường dạy trẻ em khuyết tật, trường Trung học phổ
thông, trường dân tộc nội trú, trung tâm kỹ thuật tổng hợp hướng nghiệp, trung tâm
giáo dục thường xuyên, các trung tâm dạy nghề, các trường cao đẳng,Trung học
Chuyên nghiệp...với hơn 36.000 học sinh từ mẫu giáo đến Trung học phổ thông và
8.586 sinh viên các trường cao đẳng, Trung học Chuyên nghiệp.

Trang 17


Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

I.3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội của địa bàn ảnh hưởng đến
công tác cấp GCN QSDĐ.
- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý Nhà nước về đất đai
trên địa bàn Thành phố Tuy Hoà.
- Phân tích thực trạng công tác cấp GCN QSDĐ ở trên địa bàn thời gian
qua từ đó tìm ra những khó khăn còn tồn đọng.
- Một số giải pháp nhằm hoàn thiện cho công tác cấp GCN QSDĐ ở trên
địa bàn thời gian tới.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện
chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin; quan điểm, đường lối, chính
sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước ta về đất đai và quản lý đất đai. Đồng thời
sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
- Phương pháp nghiên cứu lý thuyết
Tham khảo Văn kiện Đại Hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, các văn bản
luật và dưới luật các có liên quan đến việc nghiên cứu.
- Phương pháp kế thừa
Kế thừa các những tài liệu, bài giải của giáo viên, các bài báo cáo Tốt
nghiệp của các khóa trước.
- Phương pháp chuyên gia
Trao đổi, tham khảo ý kiến đóng góp của những người đi trước về lĩnh vực
có liên quan, học tập những kinh nghiệm chuyên môn trong quá trình thực tập và
thực hiện đề tài này.
- Phương pháp thăm dò
Là phương pháp tiếp xúc với mọi đối tượng người dân trong vùng nghiên
cứu để tìm ra những vấn đề mình quan tâm.
- Phương pháp so sánh

Từ dữ liệu thu thập được theo năm. Dùng phương pháp so sánh số liệu của
các năm từ đó rút ra những kết luận thông qua kết quả so sánh đó.
- Phương pháp phân tích
Trang 18


Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

Từ các số tổng hợp được phân tích để đưa ra những kết luận phục vụ cho
việc nghiên cứu của đề tài.

Trang 19


Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

PHẦN 2 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN ẢNH
HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT
II.1.1. Điều kiện tự nhiên
Thành phố Tuy Hòa là trung tâm chính trị, kinh tế văn hoá xã hội của tỉnh
Phú Yên nên được sự ưu tiên về nguồn vốn đầu tư của các ngành vì có vị trí quan
trọng như vậy nên công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung công tác cấp
GCN QSDĐ nói riêng được UBND tỉnh Phú Yên đặc biệt chỉ đạo và đầu tư. Mặc
khác, Tuy Hoà cũng là nơi tập trung nhiều nhà khoa học của tỉnh, thuận tiện áp

dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật phần mền công nghệ tin học góp phần phục vụ
rất nhiều cho công tác quản lý nhà nước nói chung và công tác cấp GCN QSDĐ nói
riêng.
Tuy Hòa nằm ở vị trí giao thông khá thuận lợi, có QL 1A và QL 25, đường
sắt Bắc Nam, tỉnh lộ 645 chạy qua, Tuy Hòa có điều kiện tốt trong việc mở rộng giao
lưu với các huyện và tỉnh xung quanh. Về tài nguyên thiên nhiên, thành phố có trên 13
km đuờng bờ biển là điều kiện vô cùng thuận lợi trong giao lưu đường thủy với bên
ngoài đồng thời cũng là nguồn lợi lớn cho ngành thủy sản. Bên cạnh tài nguyên biển là
tài nguyên rừng, rừng Tuy Hòa hàng năm đã cung cấp cho ngành công nghiệp khai
thác và chế biến gỗ hàng tấn nguyên vật liệu. Ngoài tài nguyên thiên nhiên, ngành du
lịch thành phố còn thu hút khách bởi một hệ thống những di tích lịch sử cách mạng
như các chùa, các căn cứ chiến đấu từ thời kháng chiến chống Pháp…Theo quy luật
phát triển kinh tế tất yếu diễn ra tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất
chưa sử dụng, đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, đặc biệt là đất ở và đất
chuyên dùng. Lúc này làm giá trị đất đai tăng lên dần với sự phát triển kinh tế từ đó tạo
ra áp lực quản lý đất đai nói chung và công tác cấp GCN QSDĐ nói riêng.
Tuy nhiên, bên cạnh đó Tuy Hoà cũng có những khó khăn về điều kiện tự
nhiên nhất định gây ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
- Địa hình khá phức tạp vừa có núi, có đồng bằng và biển lại bị chia cắt bởi
hai con sông Đà Rằng và sông Chùa tạo ra sự chia cắt của địa hình nên dễ gây hiện
tượng xói mòn, rửa trôi ở nơi địa hình cao đồng thời gây ngập úng cục bộ ở những
nơi có địa hình bằng phẳng và thấp.

Trang 20


Quản Lý Đất Đai

SVTH: Huỳnh Thị Niệm

- Thành phố Tuy Hoà nằm ở cuối hệ thống kênh tiêu Đồng Cam phần lớn
diện tích thuộc vùng trũng thấp; vào mùa khô thời tiết nắng nóng, lượng mưa rất ít
gây hiện tượng hạn hán cho cây trồng và ngược lại vào mùa mưa, lượng mưa lớn
lại tập trung trong thời gian ngắn nên dễ gây hiện tượng ngập úng.
Với những hạn chế của tự nhiên đem lại cho Thành phố như sự chia cắt địa
hình kèm theo mùa mưa kéo dài gây hiện tượng ngập úng, sói mòn làm khó khăn
trong công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính và xác định ranh giới thửa sau khi
mùa mưa kết thúc.
II.1.2. Kinh tế - xã hội
Trong những năm qua nền kinh tế - xã hội của thành phố có những bước
phát triển đáng kể, trong đó công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp đem lại nguồn thu
chiếm tỷ lệ cao nhất 46,9% GDP, dịch vụ thương mại chiếm 39,7% GDP toàn bộ
thành phố của Thành phố năm 2006, kéo theo đó tốc độ đô thị hoá ngày càng tăng
và sự đa dạng của các giao dịch BĐS như: thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê
quyền sử dụng đất… trên thị trường ngày càng phổ biến diện tích đất đai dường
như bị thu hẹp trước áp lực về nhu cầu sử dụng đất tăng cao, đất đai thực sự trở
thành tài sản có giá trị. Mặt khác, đất đai còn là tài nguyên thiên nhiên thuộc quyền
khai thác sử dụng của con người và cần phải đăng ký với chính quyền để được ghi
nhận để bảo hộ trước pháp luật. Bên cạnh đó, theo quy luật cuộc sống khi giá trị đất
đai trên địa bàn ngày càng tăng kéo theo nó là người sử dụng đất chú trọng đến
quyền lợi mảnh đất mà mình đang sử dụng theo bậc giá trị của nó mang lại. Đồng
hành với sự đi lên xã hội, dân trí của thành phố ngày được nâng cao; người sử dụng
đất ngày càng hiểu và chấp hành được các quy định pháp luật của nhà nước nói
chung và Luật Đất đai nói riêng.
Bên cạnh đó, hệ thống truyền thông Thành phố Tuy Hoà phát triển góp
phần không nhỏ vào công tác tuyên truyền pháp luật, công tác tuyên truyền đăng
ký, kê khai quyền sử dụng đất theo kế hoạch trên địa bàn.
Dự báo đến năm 2020 dân số của thành phố khoảng 172.000 người tăng
29.000 người so với năm 2006, kéo theo nó nhu cầu sử dụng đất ở sẽ tăng lên, đây
là bài toán đặt ra cho các nhà quản lý đất đai. Vì vậy, để công tác quản lý đất đai

sau này được chặt chẽ, dễ quản lý thì điều kiện cơ bản của các nhà quản lý là ngay
từ lúc này công tác cấp GCN QSDĐ nhanh chóng hoàn tất.

Trang 21