Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thân Thuộc huyện Tân Uyên tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 2017 (Khóa luận tốt nghiệp)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÒ THỊ THI
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃTHÂN THUỘC,
HUYỆN TÂN UYÊN, TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN NĂM 2015-2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Lớp
Khóa học

: Chính quy
: Quản lí đất đai
: Quản lý tài nguyên
: 46 - QLĐĐ N01
: 2014 - 2018

Thái Nguyên, 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÒ THỊ THI
Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ THÂN THUỘC,
HUYỆN TÂN UYÊN, TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN NĂM 2015 - 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Lớp
Khóa học
Giáo viên hướng dẫn

: Chính quy
: Quản lí đất đai
: Quản lý tài nguyên
: 46 - QLĐĐ N01
: 2014 - 2018
: GS.TS. Đặng Văn Minh

Thái Nguyên, 2018


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là thời gian quan trọng trong việc (Học đi đôi với hành,
lý luận đi đôi với thực tiễn) của sinh viên các trường đại học, cao đẳng nói chung
với trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên nói riêng. Để từ đó hệ thống hóa lại
kiến thức đã học kiểm nghiệm lại chúng trong thực tế cũng như để tích lũy thêm

vốn kiến thức thực tế và từ đó nâng cao trình độ chuyên môn cũng như làm quen
với công tác quản lý nhà nước về đất đai sau này.
Xuất phát từ nguyện vọng bản thân và được sự đồng ý của Ban giám hiệu
nhà trường, Khoa Tài nguyên và Môi trường, trường Đại học nông lâm Thái
Nguyên, em được phân công thực tập tại Uỷ ban nhân dân xã Thân Thuộc, huyện
Tân Uyên, tỉnh Lai Châu.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp
của em đã hoàn thành.
Vậy em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong ban chủ
nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giảng
dạy và đào tạo hướng dẫn chúng em.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo GS.TS. Đặng Văn Minh đã
trực tiếp hướng dẫn em cũng như sự chỉ bảo giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ Uỷ
ban nhân dân xã Thân Thuộc, huyện Tân Uyên, tỉnh Lai Châu.
tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành bản báo cáo tốt nghiệp này
Tôi xin chân thành cảm ơn tới các bác, các chủ, các cô, các anh chị đang làm
việc tại Uỷ ban nhân dân xã Thân Thuộc, huyện Tân Uyên, tỉnh Lai Châu
đã tận tình giúp đỡ để tôi hoàn thành nhiệm vụ được giao và khoá luận thực tập
tốt nghiệp của mình.
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn tới tất cả các bạn bè, gia đình người thân đã
động viên khích lệ em trong quá trình học tập nghiên cứu bản báo cáo tốt nghiệp này.
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018
Sinh viên
Lò Thị Thi


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cho thửa đất không có tài sản gắn

liền hoặc có tài sản nhưng không có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu .................22
Bảng 2.2: Trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận ........................................23
Bảng 4.1: Cơ cấu các loại đất ....................................................................................34
Bảng 4.2: Tình hình dân số và lao động của xã Thân Thuộc năm 2015 - 2017 .......36
Bảng 4.3: Tình hình kinh tế của xã Thân Thuộc năm 2015 – 2017 ..........................38
Bảng 4.4: Tình hình kinh tế nông nghiệp của xã Thân Thuộc năm 2015 – 2017 .....39
Bảng 4.5: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 .............................................................42
Bảng 4.6: Kết quả cấp GCNQSDĐ của xã Thân Thuộc giai đoạn 2015- 2017 theo
đơn vị hành chính ......................................................................................................44
Bảng 4.7: Kết quả cấp GCNQSDĐ của xã Thân Thuộc năm 2015 ..........................45
Bảng 4.8: Kết quả cấp GCNQSDĐ của xã Thân Thuộc năm 2016 ..........................46
Bảng 4.9: Kết quả cấp GCNQSDĐ của xã Thân Thuộc năm 2017 ..........................47
Bảng 4.10: Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã Thân
Thuộc giai đoạn 2015- 2017. ....................................................................................50
Bảng 4.11: Kết quả cấp GCNQSDĐ đất nông nghiệp trên địa bàn xã Thân Thuộc
giai đoạn 2015 – 2017 ...............................................................................................51
Bảng 4.12: Kết quả cấp GCNQSDĐ đất ở trên địa bàn xã Thân Thuộc giai đoạn
2015 – 2017 ...............................................................................................................53
Bảng 4.13: Kết quả cấp GCNQSDĐ đất nuôi trồng thủy sản trên địa bàn ...............54
xã Thân Thuộc giai đoạn 2015 – 2017 ......................................................................54
Bảng 4.14: Đánh giá sự hiểu biết của người dân về cấp GCNQDĐ ở xã Thân Thuộc ...55


iii

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT
CP

: Chính phủ

CT - TTg

: Chỉ thị thủ tướng

BNV

: Bộ Nội vụ

NQ-UBTVQH

: Nghị quyết - Uỷ ban Thường vụ Quốc hội

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

ĐKQSDĐ

: Đăng ký quyền sử dụng đất

TCQLĐĐ

: Tổng cục Quản lý đất đai

VBPL

: Văn bản Pháp Luật

GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

DV

: Dịch vụ

NĐ - CP

: Nghị định - Chính phủ

QĐ

: Quyết định

QĐ - BTNMT

: Quyết định - Bộ Tài nguyên Môi trường

QH

: Quốc hội

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

LĐNN

: Lao động Nông nghiệp

TT - BTC

: Thông tư - Bộ Tài chính

TT - BTNMT

: Thông tư - Bộ Tài nguyên Môi trường

XD

: Xây dựng

UBND

: Ủy ban nhân dân

VP - ĐK

: Văn phòng đăng ký

BTNMT

: Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

BHYT

: Bảo hiểm y tế

PTDT BTTHCS

: Phổ Thông Dân Tộc Bán Trú Trung Học Cơ Sở

GTSX

: Giá trị sản xuất

BTP

: Bộ Tư pháp

TTLT

: Thông tư liên tịch


iv

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT ....................................................... iii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iv
PHẦN 1 MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................... 2

1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 4
2.1. Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý của công tác ĐKĐĐ và cấp GCN quyền sử
dụng đất ............................................................................................................. 4
2.1.1. Cơ sở lý luận .......................................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 18
2.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ cả nước và một số tỉnh.................................. 24
2.2.1. Tình hình cấp GCNQSDĐ cả nước ...................................................... 24
2.2.2.2 Công tác cấp GCNQSDĐ ở tỉnh Lai Châu ......................................... 26
2.2.3. Công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Tân Uyên ...................... 28
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 29
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .............................................................. 29
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................... 29
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực xã Thân Thuộc- huyện
Tân Uyên- tỉnh Lai Châu................................................................................. 29
3.3.2. Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ tại xã Thân Thuộc ....................... 29
3.3.3. Các nguyên nhân và giải pháp khắc phục khó khăn trong công tác cấp
GCNQSD đất giấy........................................................................................... 30


v

3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 30
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp .................................................. 30
3.4.3. Phương pháp kế thừa............................................................................. 31
3.4.4. Phương pháp thống kê........................................................................... 31
3.4.5. Phương pháp so sánh............................................................................. 31
3.4.6. Phương pháp phân tích tổng hợp .......................................................... 31
3.4.7. Phương pháp phỏng vấn đối tượng ....................................................... 31

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 32
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Thân Thuộc .......................... 32
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 32
4.1.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................ 33
4.1.2.1. Tài nguyên đất .................................................................................... 33
4.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 35
4.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................ 40
4.2. Vài nét về Tình hình quản lý và sử dụng đất ........................................... 40
4.2.1. Sơ lược về công tác quản lý đất đai trên địa bàn xã Thân Thuộc ......... 40
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của xã Thân Thuộc .......................................... 41
4.3. Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ của xã Thân Thuộc giai đoạn 2015 - 2017
......................................................................................................................... 44
4.3.1. Đánh giá về công tác cấp GCNQSDĐ của xã Thân Thuộc giai đoạn
2015 – 2017 theo thời gian .............................................................................. 45
4.3.2. Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ của xã Thân Thuộc giai đoạn 20152017 theo đối tượng sử dụng ........................................................................... 48
4.3.3. Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ của xã Thân Thuộc giai đoạn 2015
– 2017 theo mục đích sử dụng ....................................................................... 51
4.4. Các nguyên nhân và giải pháp khắc phục trong công tác cấp GCNQSD
đất .................................................................................................................... 55


vi

4.4.1 Các nguyên nhân .................................................................................... 55
4.4.2. Những giải pháp khắc phục những tồn đọng trong công tác cấp
GCNQSDĐ của xã Thân Thuộc giai đoạn 2015-2017 ................................... 56
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .............................................................. 58
5.1. Kết luận .................................................................................................... 58
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 58
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 60

PHỤ LỤC


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với con người và mọi sự
sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng. đất đai có ý nghĩa chính trị, xã hội, kinh tế sâu sắc
trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc. Vì vậy hiện nay ở nhiều nước trên thế
giới đã ghi nhận vẫn đề đất đai vào hiến pháp của nhà nước mình nhằm bảo vệ,
quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên. Quá trình
lao động của con người không thể tạo ra đất đai, đất đai có giới hạn về không gian
và số lượng của chúng.
Ở nước ta khi dân số không ngừng tăng lên thì nhu cầu đất đai cũng tăng, tuy
nhiên diện tích đất đai có hạn làm cho diện tích bình quân của đất đai đầu người
ngày càng giảm, đặc biệt là các nhu cầu về đất ở và canh tác.
Mặt khác,trong công cuộc hội nhập quốc tế việc mở cửa kinh tế đã đẩy nhanh
công cuộc công nghiệp hóa, đô thị hóa làm cho việc xây dựng các cơ sở hạ tầng
diễn ra ồ ạt. Kéo theo nó là các nhu cầu về kinh doanh, dịch vụ, nhà ở làm cho diện
tích quỹ đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp về diện tích. Ngoài ra, việc tăng dân số
cũng đòi hỏi nhu cầu về lương thực ngày càng tăng tạo áp lực cho các nhà quản lý
đất đai đồng thời làm cho giá trị về quyền sử dụng đất tăng lên nhanh chóng.Vấn đề
đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có biện pháp quản lý chặt
chẽ và có hiệu quả. Nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đồng thời tránh những
tranh chấp về đất đất đai gây ra mất trật tự xã hội.
Trong tình hình trên việc luật Đất đai năm 2003 ra đời và luật Đất đai sửa đổi

bổ sung năm 2013 đã thể hiện quan điểm rõ ràng của Đảng và Nhà nước ta trong
giai đoạn này. Việc sửa đổi, bổ sung những điều luật không còn phù hợp và đưa vào
luật những nội dung mới phù hợp với tình hình mới của đất nước đã đưa ra một hệ


2

thống pháp luật, là hành lang pháp lý đáp ứng công tác quản lý đất đai trong thời kỳ
công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Một nội dung quan trọng trong 15 nội
dung quản lý nhà nước về đất đai là: “Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất” (viết tắt là ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ). Ý nghĩa của nội
dung này được thể hiện qua việc xác lập được mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước
và người sử dụng, là căn cứ quan trọng, chứng từ pháp lý và là cơ sở để người sử
dụng đất được đảm bảo khi thực hiện các hoạt động khai thác, sử dụng, bảo vệ và
đầu tư kinh doanh vào đất. Điều này giúp người sử dụng đất thực hiện quyền và
nghĩa vụ của mình, yên tâm đầu tư sản xuất để phát huy tốt tiềm năng của đất và sử
dụng đất đạt hiệu quả kinh tế cao nhất. Đồng thời giúp cho nhà nước có thể dễ dàng
quản lý đất đai. Vì vậy đòi hỏi việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cần phải được tiến hành nhanh chóng và đúng luật định đối với tất cả
các cấp.
Trên thực tế,quá trình tổ chức thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ còn chậm
và không đồng đều, ở những vùng khác nhau thì tiến độ thực hiện cũng khác nhau.
Việc ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ của xã Thân Thuộc trong thời gian vừa qua tuy có
nhiều thành tựu đáng kể nhưng vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức cần phải giải
quyết. Để có thể giải quyết hiệu quả và thích hợp các khó khăn, thách thức trên đòi
hỏi chúng ta phải nhìn lại công tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ từ cấp xã. Từ đó tìm
ra cách giải quyết đúng đắn và triệt để đối với tình hình của địa phương.
Xuất phát từ thực tế đó, được sự đồng ý, nhất trí của ban giám hiệu nhà
trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên và với sự hướng dẫn của GS.TS. Đặng Văn Minh, tôi tiến hành thực hiện

đề tài:
“Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
xã Thân Thuộc - huyện Tân Uyên - tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2017”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của công tác đăng ký và cấp GCNQSDĐ
trên địa bàn xã Thân Thuộc- huyện Tân Uyên- tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2017.


3

- Đề xuất những giải pháp thích hợp để góp phần giải quyết những khó khăn,
tồn tại và làm tăng tiến độ của công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn xã Thân
Thuộc- huyện Tân Uyên- tỉnh Lai Châu giai đoạn 2015 - 2017
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Đối với việc học tập: Việc hoàn thiện đề tài là cơ hội cho sinh viên củng cố
kiến thức đã học trên ghế nhà trường, đồng thời là cơ hội cho sinh viên bước đầu
tiếp cận thức tế nghề nghiệp trong tương lai.
- Đối với thực tiễn: Đề tài đánh giá, phân tích những thuận lợi, khó khăn
trong công tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ, từ đó đưa ra những đề xuất, giải pháp
phù hợp với thực tiễn của địa phương góp phần đẩy nhanh công tác ĐKĐĐ và cấp
GCNQSDĐ trong thời gian tới.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý của công tác ĐKĐĐ và cấp GCN quyền sử
dụng đất
2.1.1. Cơ sở lý luận

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con
người. Quy mô đất đai của Thế giới và của mỗi quốc gia là hữu hạn. Tài nguyên đất
là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, được phân bố cố định trong không
gian, không thể di chuyển theo ý chí chủ quan của con người. Trong quá trình phát
triển của xã hội, con người luôn gắn chặt với đất đai, luôn tìm cách sử dụng đất đai
có hiệu quả cao phục vụ cho cuộc sống của mình đồng thời bảo vệ tốt nhất nguồn
tài nguyên đất. Trong quá trình sử dụng, đất đai luôn biến động để đáp ứng nhu cầu
sử dụng đất của con người và phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội trong tương
lai. Vì thế, quản lý Nhà nước về đất đai là công việc hết sức quan trọng và cần thiết
đối với mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ, mỗi thời đại.
Quản lý Nhà nước về đất đai thực chất là quản lý mối quan hệ giữa con
người với con người trong quá trình sử dụng đất, trong đó một trong những nội
dung quan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai là ĐKĐĐ, lập và quản lý hồ sơ
địa chính, cấp GCNQSDĐ. Cho nên, Nhà nước muốn tồn tại và phát triển được thì
phải nắm chắc, quản lý chặt nguồn tài nguyên đất đai theo quy hoạch và pháp luật
để hướng đất đai phục vụ yêu cầu phát triển của nền kinh tế quốc dân cũng như bảo
vệ an ninh quốc phòng của quốc gia đó.
Trước đây, do nền kinh tế xã hội chưa phát triển nên công tác quản lý đất đai
chưa thực sự được quan tâm. Ngày nay, do công cuộc đổi mới kinh tế cùng với sự
phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường đã gây sức ép không nhỏ đến vốn quỹ
đất vốn có hạn của chúng ta. Sự đa dạng của nền kinh tế làm cho mối quan hệ đất
đai ngày càng phức tạp hơn. Từ thực tế đó, đòi hỏi Nhà nước cần thực hiện việc
ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, để giải quyết các quan hệ phát sinh trong quá trình sử


5

dụng đất, để việc sử dụng đất trở nên hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm.
* Phân loại đất đai
Theo sự thống nhất về quản lý và sử dụng đất của Luật Đất đai 2013, đất đai

nước ta được phân theo các nhóm sau:
- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm:
+ Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác.
+ Đất trồng cây lâu năm.
+ Đất rừng sản xuất.
+ Đất rừng phòng hộ.
+ Đất rừng đặc dụng.
+ Đất nuôi trồng thủy sản.
+ Đất làm muối.
+ Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại
nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp
trên đất; xây dựng chuồng trai chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác
được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục
đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng
hoa, cây cảnh.
- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm:
+ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan.
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự
nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể
thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác.
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, khu
chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng
cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng


6

không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ
thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn
hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng;
đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi
thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác.
+ Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng.
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.
+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
+ Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao
động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ
thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và xây
dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà
công trình đó không gắn liền với đất ở.
- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
* Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai
- Khái niệm:
+ Quản lý là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống nào đó, trật tự
hóa nó và hướng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định.
+ Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện bảo vệ quyền sở hữu nhà nước về đất đai, cũng
như bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua 13 nội dung
quản lý quy định tại điều 6 Luật Đất đai 2003. Nhà nước đã nghiên cứu toàn bộ quỹ
đất của toàn vùng, từng địa phương trên cơ sở các đơn vị hành chính để nắm chắc
hơn về số lượng và cả chất lượng, để từ đó có thể đưa ra các giải pháp và các
phương án quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất để phân bố hợp lý các nguồn tài
nguyên đất đai đảm bảo đất được giao đúng đối tượng, sử dụng đất đúng mục đích
phù hợp với quy hoạch, sử dụng đất hiệu quả và bền vững trong tương lai tránh hiện
tượng phân tán và đất bị bỏ hoang hóa.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

7

- Vai trò của quản lý nhà nước về đất đai:
Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh
tế xã hội và đời sống nhân dân. Cụ thể như sau:
+ Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bố đất đai
có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế, xã hội và đất nước, đảm bảo
sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao. Giúp cho nhà nước quản lý chặt
chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp để bảo vệ và sử dụng đất
đai hiệu quả hơn.
+ Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, nhà nước quản lý toàn bộ đất
đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biên pháp kinh tế
- Xã hội có hệ thống, căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả.
+ Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp Luật Đất đai tạo cơ sở
pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, cá
nhân trong những quan hệ về đất đai.
+ Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như
chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tư… Nhà nước kích thích các tổ
chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai
nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế - xã
hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.1.1.1. Đăng ký đất đai(ĐKĐĐ)
* Khái niệm đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
* Vai trò của công tác đăng ký đất đai
- ĐKĐĐ là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích của Nhà nước, cộng đồng
công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân
bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước biết

được cách để quản lý chung qua việc dừng công cụ ĐKĐĐ để quản lý. Lợi ích của


8

công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân
khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai,
giảm khả năng tranh chấp đất đai.
- Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu
Nhà nước. Nhà nước chia cho, trao cho người dân quyền sử dụng trên bề mặt,
không được khai thác trong lòng đất và trên không nếu như không có sự cho phép
của Nhà nước. Bảo vệ hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật
để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội. Vì vậy ĐKĐĐ với vai trò thiết lập hệ
thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý.
- ĐKĐĐ để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất.
Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa chính (hồ sơ
địa chính cung cấp tên của chủ sử dụng đất, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, thời
hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình sử
dụng và quản lý những thay đổi này.
* Những nội dung sửa đổi, bổ sung về ĐKĐĐ của Luật Đất đai 2013 so với
Luật Đất đai 2003
(1). Quy định lại thuật ngữ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Khoản
15 Điều 3 và Điều 95)
- Về phạm vi đăng ký: Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp sử
dụng đất (kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các
trường hợp được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất.
- Về mục đích đăng ký: Việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản
lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ không phải bó hẹp trong mục
đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của

người sử dụng đất” như Luật Đất đai 2003. Do trước đây chỉ khi có đầy đủ giấy tờ
về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới đăng ký và việc thực hiện đăng ký
cũng chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng lỏng lẻo trong quản lý đất đai nhất là tình
trạng giao dịch, chuyển nhượng không theo quy định.


9

(2). Tính bắt buộc thực hiện đăng ký:
- Đăng ký đất đai: Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộc; cụ
thể là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất tại Điều 5 hay được giao đất để quản
lý tại Điều 8. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (Khoản 1 điều 95). Riêng đối với việc đăng
ký tài sản gắn liền với đất thì thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
(3). Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chính dạng
số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy (Khoản 2 Điều
95 và Điều 96).
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị
pháp lý như nhau.
Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông
tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất.
(4). Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện
tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai.(Khoản 3 và 4, Điều 95).
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền


10

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang
giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết

quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
(Đối với quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề quy định tại Điều 171:
Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát


11

nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin
liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề).
(5). Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5 Điều 95)
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký
được ghi vào sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo
quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp
đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận
biến động vào giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người
đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử
lý theo quy định của Chính phủ.
(6). Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất
(Khoản 6 Điều 95)

- Thời hạn phải đăng ký áp dụng đối với các trường hợp: cho thuê, thế chấp,
chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử
dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến động); trường hợp thừa
kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế.
(7). Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký thời điểm có hiệu
lực là kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. (Khoản 7 Điều 95).
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào sổ địa chính. Quy định này là cơ sở để: xác định quyền lợi và nghĩa vụ
của người đăng ký.
2.1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(GCNQSDĐ)
* Khái niệm GCNQSDĐ


12

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận
(GCN) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Nói cách khác
GCNQSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thầm quyền cấp cho người
sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
* Vai trò của GCNQSDĐ
- Cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là căn
cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cơ sở pháp lý để
Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ.
- Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có vai
trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về
đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai.
- Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không

những buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ
được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi
- GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn giúp
xử lý vi phạm về đất đai.
- Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, Nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc
mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa.
- GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển
kinh tế xã hội. giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên
mảnh đất của mình.
* Ý nghĩa của GCNQSDĐ
GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước và
người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho
người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Việc cấp GCNQSDĐ với mục đích để nhà nước tiến hành các biện pháp


13

quản lý nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác tốt mọi tiềm
năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho
thế hệ sau này. Thông qua việc cấp GCNQSDĐ để nhà nước nắm chắc và quản lý
chặt chẽ nguồn tài nguyên đất.
* Sự cần thiết phải cấp GCNQSDĐ
Đối với Nhà nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý. Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là
một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sư dụng đất trong các
trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi

những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng
ký và cấp GCN bởi vì:
- GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất
đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng
đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về
trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong
việc chấp hành luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp thông
tin đầy đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm … đất đai.
- GCN là điều kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong
phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm vi
lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ đất
đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu của
quản lý. Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:


14

Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau:
tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục
đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi
trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.
Đối với đất chưa được giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí,
hình thể, diện tích, loại đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết đến từng thửa đất. Thửa
đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã

hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai.
- GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp
phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản.
Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một
cách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm). Sự quản lý của Nhà nước đối với thị
trường này hầu như chưa tương xứng. Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó
khăn do thiếu thông tin. Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCN sẽ tạo ra một hệ
thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị
trường, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích. Từ đó góp phần mở rộng và
thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
- Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên
thực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp GCN là một cơ sở
quan trọng. Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho việc cấp GCN
đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. Đối với công
tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị
trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục vụ
yêu cầu tổ chức cấp GCN.
Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quả của
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp GCN thông


15

qua việc giao đất. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn cứ cho việc giao
đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc
cấp GCN vì nó cung cấp thông tin cho việc xác định những mảnh đất có nguồn gốc
không rõ ràng.
Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của Chính

phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định
quyền hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký.
Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên kết quả phân hạng đất và
định giá đất để xá định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi
đăng ký cấp GCNQSDĐ, đồng thời nó là cơ sở xác định trách nhiệm của người sử
dụng đất trong quá trình sử dụng đất của họ.
Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xác định
đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để lại, tránh
được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Như vậy, việc đăng ký và cấp GCN nằm trong nội dung chi phối của quản lý
Nhà nước về đất đai. Thực hiện tốt việc cấp GCN sẽ giúp cho việc thực hiện tốt các
nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
* Những nội dung sửa đổi, bổ sung về cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai
2013 so với Luật Đất đai 2003
Sẽ có 7 trường hợp không được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, theo Điều 19, Nghị định 43/2014/CP
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đã được Chính phủ ban hành
ngày 15/5/2014, gồm:
1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các
trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của
xã, phường, thị trấn.
3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê
lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp,


16

cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp

nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc
quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường
giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện,
truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không
nhằm mục đích kinh doanh.
Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định một số trường hợp cá biệt nhưng
được hoặc không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại
Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Cụ thể:
Đối với một số trường hợp thửa đất sử dụng hình thành từ trước thời điểm
quy định của địa phương có hiệu lực mà diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu
theo quy định của UBND cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì
người đang sử dụng sẽ được cấp giấy chứng nhận QSD đất.
Trong trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng
nhận thành hai hoặc nhiều thừa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích
nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận cũng như không
được công chứng, chứng thực.
Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa thành thửa có diện tích nhỏ hơn
diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đó với thửa đất khác liền kề
có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho thửa mới.


17

2.1.1.3. Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai và trách nhiệm cơ quan quản lý nhà
nước về cấp GCNQSDĐ.
* Cơ quan quản lý đất đai
Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ trung
ương đến cơ sở gắn với quản lý Tài nguyên và Môi trường, có bộ máy tổ chức cụ
thể như sau:
- Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương là Bộ Tài Nguyên và
Môi Trường.
- Cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là Sở Tài
Nguyên và Môi Trường.
- Cơ quan quản lý đất đai ở thành phố, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh
là Phòng Tài Nguyên và Môi Trường.
- Xã, phường, phường có cán bộ địa chính.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
* Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ
Theo quy định tại điều 105 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cấp GNQSDĐ cụ
thể như sau:
- UBND cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài
có chức năng ngoại giao.
- UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng
cấp cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- UBND thành phố cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở,
GCN quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN, GCN quyền sở
hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và