THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ CENVALUE

Chuyên đề Cuối khóa
Chương 1:
LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Tổng quan về Bất động sản.
1.1.1 Khái niệm Bất động sản.
Ngày nay BĐS có vai trò và vị trí ngày càng quan trọng ảnh hưởng
tới lĩnh vực hoạt động hoạt động của nền kinh tế. Do đó việc nhận thức
đầy đủ chính xác, khách quan về BĐS là rất cần thiết.
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử
dụng khá phổ biến nhưng cho đến nay vẫn còn có rất nhiều quan niệm
khác nhau về BĐS. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất, đó là:
BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.
Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS như sau:
“BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm:
 Đất đai
 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
 Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
 Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản
nào cũng là bất động sản, chỉ những tài sản nào không thể di dời được mới
là bất động sản.
1.1.2 Quyền của chủ thể đối với Bất động sản.
Với mỗi BĐS có thể có nhiều loại hình quyền lợi khác nhau. Một số loại
hình phổ biến nhất có thể kể đến:
1.1.2.1 Đối với đất đai:
Về mặt lý thuyết, có 3 hình thức chiếm hữu đất đai:


Sở hữu vĩnh viễn



Thuê theo hợp đồng

SV:Lê Xuân Hùng

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa


Quyền sử dụng đất

Ở nước ta, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
năm 1992 đã quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống
nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và Pháp luật; không thừa nhận
quyền sở hữu tư nhân về đất đai.
1.1.2.2 Đối với các công trình.
Có hai hình thức sở hữu:


Sở hữu vĩnh viễn



Thuê theo hợp đồng

Quyền sở hữu tư nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử

dụng và quyền định đoạt BĐS của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
Các quyền này có thể bị cưỡng bức bởi pháp luật và bị giới hạn bởi quyền
của Chính phủ.
1.1.3 Đặc điểm của Bất động sản.
Hàng hoá BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc
điểm chung của hàng hoá thông thường, BĐS còn có những đặc điểm
riêng có. Việc nghiên cứu các đặc điểm này có ý nghĩa rất quan trọng đối
với hoạt động thẩm định giá BĐS.
1.1.3.1 Tính cố định về vị trí:
Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cố
định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch. Mặt khác,
đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn về
không gian. Trong khi đó, giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, vì
vậy, khi đánh giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hưởng của yếu tố vị trí
đến giá trị của BĐS.
Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố
môi trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội
và điều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố
này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS.
1.1.3.2 Tính bền vững.
BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này xem xét trên
cả góc độ kỹ thuật và kinh tế từ đó đặt ra vấn đề:

SV:Lê Xuân Hùng

2

Lớp: CQ45/16.01

Chuyên đề Cuối khóa
 Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ
vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
 Khi định giá BĐS phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ
vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
 Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng
giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu
nhập có xu hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại
với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết
định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
1.1.3.3 Tính khác biệt.
Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, bởi có sự khác nhau về vị
trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối
với BĐS.Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư, cũng thường quan
tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng. Từ đó
đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu
biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai
thác. Do đó:
 Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng
giá trị của các BĐS, đồng thời đáp ứng được nhu cầu về tính khác biệt của
người tiêu dùng.
 Khi thẩm định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so
sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.
1.1.3.4 Tính khan hiếm.
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có
giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Điều này đặt ra vấn
đề:
Quan hệ cung - cầu BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung
nhỏ hơn cầu, từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS. Nhà nước, với tư
cách là người quản lý vĩ mô nền kinh tế, cần có chính sách chống đầu cơ

BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng
hoảng kinh tế.
1.1.3.5 Có giá trị lớn

SV:Lê Xuân Hùng

3

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa
Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai
và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Do vậy:


Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và

dài hạn.


Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh.



Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.



Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu

nhất định về BĐS.
1.1.3.6 Tính ảnh hưởng lẫn nhau.
BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế.
Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong
trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai và các
công trình xây dựng trong khu vực đó. Từ đó đặt ra vấn đề:


Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS.



Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh

hưởng tới các công trình khác.


Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu có

các công trình BĐS khác ra đời.
Như vậy, hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối rất lớn của các
đặc điểm của BĐS. Do đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá các đặc
điểm này là không thể thiếu khi tiến hành thẩm định giá trị BĐS.
1.1.4 Phân loại Bất động sản.
Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS. Tuỳ theo từng tiêu
thức, BĐS được chia thành nhiều loại khác nhau. Một số cách phân loại
phổ biến:
1.1.4.1 Theo đặc tính vật chất:

BĐS được chia thành 3 loại, bao gồm:
 Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
 Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc.
 Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

SV:Lê Xuân Hùng

4

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa
1.1.4.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
BĐS được chia thành 2 loại, gồm: đất đai và công trình kiến trúc.
Trong đó:
 Công trình kiến trúc: 5 loại:


Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán.



Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất.



Công trình kiến trúc có tính chất thương mại.



Khách sạn và văn phòng cho thuê.



Công trình kiến trúc khác.



Đất đai:

Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng,
đất đai được chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền
núi. Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm


Nhóm đất nông nghiệp.



Nhóm đất phi nông nghiệp



Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định được mục đích sử dụng.

Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại khác nhau, trong mỗi loại lại được
tiếp tục chia cụ thể thành các hạng: 1,2,3,… hoặc vị trí số 1,2,3,…
Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác, như: theo tính chất
pháp lý( BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năng

phát triển (BĐS có khả năng và không có khả năng phát triển).
1.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản.
Giá trị của một BĐS chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố. Các BĐS
khác nhau sẽ có sự khác nhau về xu hướng và mức độ tác động của các
yếu tố đó đến giá trị BĐS. Do vậy, khi ước tính giá trị BĐS, cần thiết phải
xem xét và phân tích một cách kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị
của chúng. Dựa vào ý nghĩa và các đặc tính của giá trị, có thể phân biệt các
yếu tố này thành 2 loại: yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan.
1.1.5.1 Yếu tố chủ quan ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản.
Đó chính là mục đích của thẩm định giá trị BĐS :
 Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu

SV:Lê Xuân Hùng

5

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa
 Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được.
 Để giúp cho người mua quyết định giá mua.
 Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của BĐS này với BĐS khác.
 Xác định giá trị BĐS cho các mục đích tài chính và tín dụng.
 Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay thế chấp.
 Để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản.
 Xác định giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng.
 Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho
thuê.
 Xác định giá trị BĐS để phát triển và đầu tư BĐS.



Để so sánh với cơ hội đầu tư vào các tài sản khác.



Để quyết định khả năng thực hiện đầu tư.

 Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp.
 Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trường của vốn
đầu tư.
 Để xác định giá trị doanh nghiệp.
 Để mua, bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty.
 Để có phương án xử lý tài sản khi cải cách doanh nghiệp Nhà nước.


Xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý.



Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản.



Để xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản.



Để tính thuế khi một tài sản được bán hoặc để thừa kế.



Để toà án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử các vụ án.



Để xác định giá sàn cho việc đấu thầu, đấu giá các tài sản công.



Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các tài sản bị tịch thu, xung

công quỹ.
Như vậy, có thể thấy các loại giao dịch về BĐS và các mục đích
thẩm định giá trị cụ thể rất đa dạng. Mỗi loại mục đích sẽ quyết định đến
loại hay tiêu chuẩn về giá trị, quyết định đến quy trình và phương pháp mà
Thẩm định viên (TĐV) sẽ sử dụng trong quá trình thẩm định giá. Chính vì

SV:Lê Xuân Hùng

6

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa
vậy, một yêu cầu bắt buộc đối với TĐV là phải xác định và thoả thuận với
khách hàng ngay từ đầu, một cách thật rõ ràng về mục đích của việc thẩm
định giá, trước khi xét đến các yếu tố khách quan tác động đến giá trị BĐS
mục tiêu.

1.1.5.2 Các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản.
 Các yếu tố mang tính vật chất:
Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có
mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng:


Địa điểm trên đó có BĐS.



Kích thước, kiểu nhà, loại nhà và tuổi của BĐS.



Yếu tố khu vực môi trường.

Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của BĐS càng
cao thì giá trị BĐS càng lớn. Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị,
BĐS được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi
người trong việc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có
của BĐS. Vì vậy, với mỗi BĐS cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố
chính phản ánh giá trị BĐS, TĐV cần phải tính đến quan điểm về giá trị
của khách hàng để quyết định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.
 Các yếu tố về tình trạng pháp lý.
Bao gồm các quy định có tính pháp lý và những thông lệ có tính tập
quán ràng buộc quyền của chủ thể đối với BĐS cần thẩm định. Quyền của
chủ thể đối với BĐS càng rộng thì giá trị của nó càng cao và ngược lại.
Tuy nhiên, quyền này phải được sự bảo hộ của pháp luật.
Để xác định giá trị của BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định
viên phải am hiểu và cập nhật một cách thường xuyên các văn bản pháp

luật liên quan đến quy định quyền của chủ thể đối với BĐS được định giá.
 Các yếu tố mang tính kinh tế.
Yếu tố mang tính kinh tế đó là quy luật cung và cầu. Đây là hai yếu
tố tạo ra đặc tính khách quan của giá trị. Giả thiết các yếu tố khác là cố
định, BĐS được mua bán tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, vào độ
nhạy của cung cầu BĐS trên thị trường.

SV:Lê Xuân Hùng

7

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa
Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị BĐS một cách hợp lý,
trong hoạt động thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập, lưu trữ các
thông tin có liên quan đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên các
ngân hàng dữ liệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá. Ngoài ra,
các TĐV cần được trang bị kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích, dự báo về
sự biến động của giá cả thị trường nhằm giúp TĐV trong việc tư vấn, đồng
thời giảm thiểu rủi ro đối với việc hành nghề thẩm định giá.
 Các yếu tố khác.
Các yếu tố khác như phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, xem
phong thuỷ, Những yếu tố này tác động đến giá trị BĐS không có tính quy
luật, chẳng hạn theo phong tục tập quán của người Việt Nam là thích nhà
có đất, thích ở tầng 1 hơn, thích xem phong thuỷ trước khi mua nhà. Chính
những yếu tố này tạo ra sai số lớn trong định giá. Điều này đòi hỏi thẩm
định viên phải có kiến thức về mặt xã hội, kiến thức về phong thuỷ.
1.2 Thị trường Bất động sản.

1.2.1 Khái niệm thị trường Bất động sản.
Hiện nay có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS. Tuy
nhiên, một cách tổng quát nhất, thị trường BĐS có thể được hiểu như sau:
“Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện
thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ”.
1.2.2 Đặc điểm thị trường Bất động sản.
Bởi hàng hoá BĐS mang những nét đặc trưng riêng nên thị trường
BĐS cũng vì thế mà có những đặc điểm riêng, khác với thị trường các
hàng hoá khác.
1.2.2.1 Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.
BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được, quan hệ giao dịch
BĐS thường kéo dài trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán, kiểm tra thực
địa, đăng ký pháp lý. Do đó quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo
dài, các động thái của thị trường và yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh
trong quá trình đàm phán. Vì vậy, việc định giá dựa vào cơ sở giá trị
trường có nguy cơ sai số lớn, rủi ro đối với nghề TĐG là cao, đòi hỏi thẩm

SV:Lê Xuân Hùng

8

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa
định viên phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng như kinh nghiệm nghề
nghiệp.
1.2.2.2 Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực.
Thị trường BĐS thường được tạo ra từ hàng loạt các thị trường nhỏ
mang tính địa phương với quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác

nhau. Vì vậy, các quan hệ cung – cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng
trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc chậm
ảnh hưởng đến các vùng, địa phương khác. Điều này đặt ra vấn đề: khi
xem xét quan hệ cung – cầu, sự vận động của giá cả BĐS cần phải gắn với
các điều kiện kinh tế – văn hóa – xã hội của một vùng, một khu vực cụ thể.
1.2.2.3 Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không
hoàn hảo.
Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do đòi hỏi
sự can thiệp trực tiếp của nhà nước, sự không đồng nhất về thông tin, các
thông tin về BĐS và thị trường BĐS không phổ biến, không sẵn có các
BĐS cùng loại để so sánh, số lượng người tham gia trên thị trường không
nhiều, giao dịch bất động sản chủ yếu là giao dịch ngầm. Do đó, trong quá
trình phân tích các các chứng cứ giao dịch cần phân tích xem chúng có
đáp ứng yêu cầu là bằng chứng về giá trị thị trường và có thể sử dụng
được để so sánh, ước tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không.
1.2.2.4 Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.
Trên thị trường BĐS, khi cung cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sự thay
đổi về giá cả BĐS. Tuy nhiên, do quan hệ cung cầu BĐS thường không
cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu, việc tăng cung về BĐS thường mất
nhiều thời gian vì vậy việc tăng hoặc giảm cung BĐS thường có một độ
trễ nhất định so với các mặt hàng khác. Do vậy, trong quá trình định giá
cần có sự cân nhắc thận trọng đến đặc điểm này để ước tính một cách hợp
lý giá trị BĐS.
1.2.2.5 Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của
Nhà nước.

SV:Lê Xuân Hùng

9

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa
BĐS chủ yếu là đất đai là một loại tài nguyên quý giá, thuộc sở hữu
toàn dân. Mặt khác, thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường
không hoàn hảo – thiếu tính hiệu quả. Vì vậy, sự can thiệp của Nhà nước
đối với thị trường BĐS là cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất
lợi đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô.
Sự kiểm soát của Nhà nước vào thị trường BĐS trong nhiều
trường hợp là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng. Do đó,
muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS, đòi hỏi TĐV phải am hiểu
về các cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước về BĐS cũng như cập
nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của Nhà nước về BĐS
trong mỗi thời kỳ.
Như vậy, không giống như nhiều thị trường khác, thị trường BĐS có
những nét đặc trưng riêng có. Điều này đòi hỏi TĐV trong quá trình thẩm
định giá cần phải có sự phân tích đánh giá một cách cụ thể từng yếu tố của
thị trường để có được những kết luận chính xác nhất.
1.2.3 Phân loại thị trường Bất động sản.
Để có cái nhìn toàn diện và rõ nét hơn về thị trường BĐS, cần phân
loại thị trường BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau, mỗi tiêu thức là một
cách tiếp cận đối với thị trường BĐS. Một số tiêu thức phân loại phổ biến
trong điều kiện hiện nay:
1.2.3.1 Căn cứ vào tính chất các giao dịch.
Căn cứ vào tính chất các giao dịch thị trường BĐS có thể được chia
thành 5 loại như sau:
 Thị trường mua bán BĐS.
 Thị trường giao dịch các BĐS cho thuê.
 Thị trường giao dịch các BĐS dùng làm tài sản thế chấp.

 Thị trường giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh.
 Thị trường các giao dịch khác về BĐS (giao dịch các BĐS để tiến hành
cổ phần hoá, tư nhân hoá,…các doanh nghiệp Nhà nước)
1.2.3.2 Căn cứ vào trình tự BĐS gia nhập thị trường.
Thị trường BĐS được chia thành 3 loại:

SV:Lê Xuân Hùng

10

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa
 Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đai,
còn gọi là thị trường đất đai.
 Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho
thuê, góp vốn, thế chấp,…
 Thị trường cấp III: là thị trường mua đi, bán lại, cho thuê BĐS.
1.2.3.3 Căn cứ vào các loại hàng hoá BĐS trên thị trường.
Thị trường BĐS được chia thành 5 loại:
 Thị trường đất đai.
 Thị trường nhà ở.
 Thị trường BĐS công nghiệp.
 Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở.
 Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ.
1.2.3.4 Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước.
Thị trường BĐS được chia thành 2 loại:
 Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước.
 Thị trường phi chính thức hay thị trường không có sự kiểm soát của Nhà

nước.
1.3 Tổng quan về thẩm định giá Bất động sản.
 Khái niệm thẩm định giá bất động sản:
Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối
với sự vận hành của nền kinh tế thị trường. Hiện nay, có nhiều cách hiểu
khác nhau về thẩm định giá. Một cách đơn giản, thẩm định giá có thể được
hiểu là việc đánh giá giá trị của tài sản trên thị trường.
Theo quan điểm thẩm định giá Việt Nam:
“Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi
ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất
định”.
(“Nguyên lý chung Định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp”_TS.
Nguyễn Minh Hoàng- Học viện Tài Chính).
Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng
cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận là:

SV:Lê Xuân Hùng

11

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa


Thẩm định giá là công việc ước tính.



Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.



Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.



Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là

BĐS.


Xác định tại một thời điểm cụ thể.



Xác định cho một mục tiêu nhất định.



Dữ liệu sử dụng tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.

Từ khái niệm thẩm định giá như trên, ta có thể hiểu: Thẩm định giá
bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích
mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm
nhất định.
1.3.1 Vai trò của thẩm định giá BĐS.
- Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hoá trên thị
trường. Từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn, đặc biệt là tư vấn về giá

đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh
tranh bình đẳng sẽ đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường. Tư vấn
giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước như: Cổ
phần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi
và trung thực hơn.
- Thẩm định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh
bạch về giá đất; đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác và
khách quan. Cơ quan thẩm định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận
dễ dàng với mọi đối tượng.
- Giúp Nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà nước nói
chung và quản lý thị trường BĐS nói riêng.
1.3.2 Cơ sở thẩm định giá Bất động sản.
Cơ sở thẩm định giá BĐS chính là giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường. Để hiểu được hai khái niệm này, trước hết cần phải hiểu khái niệm
về thị trường.

SV:Lê Xuân Hùng

12

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa
Theo kinh tế học: “Thị trường là tập hợp những sự thoả thuận mà
thông qua đó, người bán và mua tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hoá
và dịch vụ”.
Theo tiêu chuẩn IVSC: “Thị trường là một môi trường trong đó
hàng hoá, dịch vụ được trao đổi, kinh doanh giữa người mua và người
bán thông qua một cơ chế giá”.

Có thể phân loại thị trường theo nhiều tiêu thức khác nhau, trong đó
có thể chia thị trường thành 4 loại: Thị trường cạnh tranh hoàn hảo, thị
trường cạnh tranh, thị trường độc quyền hoàn toàn và thị trường độc quyền
nhóm.
Việc phân loại thị trường có ý nghĩa cần thiết đối với hoạt động
thẩm định giá, nhằm xác định giao dịch chứng cứ thu thập được thuộc loại
hình thị trường nào, từ đó đi đến kết luận có sử dụng được chứng cứ thu
thập được hay không.
1.3.2.1 Giá trị thị trường.
Giá trị thị trường là loại giá trị thông dụng nhất được các TĐV sử
dụng. Tuy vậy, thuật ngữ này là đối tượng của nhiều cách diễn giải. Trong
ngành thẩm định giá, giá trị thị trường đã trở thành một thuật ngữ có tính
pháp lý đối với các quốc gia và đã được IVSC đưa ra định nghĩa:
“Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm
thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là
người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó
các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc”.
(“Nguyên lý chung Định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp”_TS.
Nguyễn Minh Hoàng- Học viện Tài Chính).
Như vậy, giá trị thị trường là mức giá trị được thị trường thừa
nhận. Nó là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị và là căn cứ chủ yếu của
hoạt động thẩm định giá đối với hầu hết các loại tài sản, trong đó có
BĐS. Trong quá trình thẩm định giá, các TĐV cần phải căn cứ vào thị
trường để đánh giá giá trị của BĐS mục tiêu. Tuy nhiên, nó cũng chỉ là
một tiêu chuẩn định tính, vì vậy, để đảm bảo ứng dụng tiêu chuẩn này
một cách đúng đắn, đòi hỏi phải có sự phân tích chi tiết và thận trọng
đối với từng thương vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thương vụ hoàn
thành có phải là giá trị thị trường hay không.
1.3.2.2 Giá trị phi thị trường.

SV:Lê Xuân Hùng

13

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa
Giá trị thị trường là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá đối
với hầu hết các loại tài sản. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài sản
cần được thẩm định giá nhưng chúng lại rất ít được mua bán, thậm chí
không có thị trường đối với chúng như: nhà thờ, bệnh viện,...Để đánh giá
giá trị đối với những loại tài sản này, người ta dựa vào các yếu tố phi thị
trường chi phối đến giá trị tài sản. Giá trị được ước tính như vậy gọi là giá
trị phi thị trường. Một cách khái quát nhất, có thể định nghĩa như sau:
“Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc
đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có
thể mua bán tài sản trên thị trường.”
Các loại giá trị phi thị trường như giá trị đang sử dụng, giá trị đầu
tư, giá trị doanh nghiệp, giá trị tính thuế, giá trị bảo hiểm, giá trị còn lại,
giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt…
TĐV phải xác định rõ những căn cứ dữ liệu và nguyên nhân để vận
dụng các khái niệm giá trị cho phù hợp, đảm bảo công việc thẩm định có
thể ước tính một cách hợp lý nhất giá trị tài sản.
1.3.3 Các nguyên tắc thẩm định giá Bất động sản.
Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm, quan niệm đã được
thừa nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế – xã hội; là
cơ sở quan trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp
thẩm định giá khoa học. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, có rất nhiều
các nguyên tắc thẩm định giá, tuy nhiên có 5 nguyên tắc cơ bản chi phối

đến mọi hoạt động thẩm định giá là:
1.3.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích
và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay
thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Theo quan điểm của IVSC nguyên tắc
SDTNVHQN phải thỏa mãn là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong
bối cảnh tự nhiên, pháp luật, và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao
nhất cho tài sản.
Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác một cách
tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở để
người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản
có thể mang lại. Vì vậy, giá trị của một tài sản được thừa nhận trong điều
kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

SV:Lê Xuân Hùng

14

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa
Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi TĐV phải
chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt được các giả định tình huống
sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính.
Đồng thời khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là tốt nhất và
hiệu quả nhất, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản.
1.3.3.2 Nguyên tắc thay thế.
Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản

không vượt quá chi phí để có một tài sản tương tự.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này được xây dựng trên quan
niệm: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh
ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay
thế.
Tuân thủ nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản và
quan trọng trong lý thuyết thẩm định giá. Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt
động thẩm định giá, đòi hỏi TĐV phải nắm được các thông tin về giá cả hay
chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm
cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần
thẩm định giá.
Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm được 2
BĐS tương tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản
xuất. Do vậy, để vận dụng nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV nhất thiết phải được
trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản,
nhằm đảm bảo tính chất có thể thay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay
chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần
thẩm định.
1.3.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai.
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi
những lợi ích mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài
sản_là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định. Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất
cũng là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong
tương lai.

SV:Lê Xuân Hùng

15

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa
Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác,
TĐV phải dự kiến được những lợi ích và phải dựa vào các khoản lợi ích đó
để ước tính giá trị tài sản. Tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và người
mua đều phải dự đoán về các điều kiện của thị trường tương lai, như: các yếu
tố thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro cho người nắm giữ tài sản.
1.3.3.4 Nguyên tắc đóng góp.
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu
thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho
giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản
là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể. Đó
là cơ sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp.
Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể
hiện giá trị toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của bộ phận tài sản lại bằng hiệu số
giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại.
1.3.3.5 Nguyên tắc cung cầu.
Nội dung nguyên tắc : Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài
sản. Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa
nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị tài sản. Trong các thị
trường khác, dưới sức ép của cung-cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa
so với giá trị thực. Vì vậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác
động của yếu tố cung-cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm
định giá trị tài sản là dựa vào giá thị trường của tài sản. Giá thị trường của tài
sản tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Hai yếu tố này

luôn luôn thay đổi theo thời gian. Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của TĐV là
phải đánh giá được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá
khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản
cần thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị
trường.
Tuân thủ nguyên tắc: Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu
chứng cớ thị trường, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản
ánh cung- cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế

SV:Lê Xuân Hùng

16

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa
so sánh hay không. Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung-cầu và giá
cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật thẩm định giá
dựa vào dòng thu nhập.
Nguyên tắc cung-cầu còn là sự bổ sung quan trọng và là sự giải thích
một cách cụ thể hơn cho các nguyên tắc khác. Do đó, đây là nguyên tắc
được ưu tiên trong quá trình vận dụng để thẩm định đối với hầu hết các loại
tài sản cũng như cho các mục đích sử dụng khác nhau.
Các nguyên tắc thẩm định giá trên là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng
các tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phương pháp thẩm định giá
trị BĐS một cách hợp lý và có cơ sở khoa học. Nó cho phép TĐV có thể tiếp
cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị BĐS. Vì thế, trong quá trình thẩm
định giá, TĐV phải tuân thủ những nguyên tắc này.
1.3.4 Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản.

Định giá bất động sản ngày càng được coi trọng và khẳng định đúng
vị trí của mình, nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản đã được quan tâm
một cách thích đáng và ngày càng được nghiên cứu rộng hơn, sâu hơn.
Trên thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để định giá bất động sản.
Tuy nhiên, một phương pháp định giá bất động sản được thừa nhận là
phương pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sỏ khoa học là
phương pháp được xây dựng trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá sự tác
động của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt phải tuân thủ một cách đầy đủ
và tuyệt đối các nguyên tắc đã nêu.
Mỗi phương pháp định giá bất động sản đều có những ưu thế và hạn
chế nhất định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá
một bất động sản cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản sau :
- Thuộc tính của bất động sản : Chịu tác động bởi các yếu tố nào ?
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường.
- Mục tiêu và nguyên tắc của định giá.
Để định giá bất động sản mỗi phương pháp đáp ứng và phù hợp cho
từng yêu cầu riêng, có phương pháp phù hợp cho mục đích này nhưng có
phương pháp lại phù hợp với mục đích khác. Trong định giá không nên sử
dụng một phuơng pháp duy nhất, tùy từng mục đích định giá mà ta tìm ra

SV:Lê Xuân Hùng

17

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa
phương pháp chủ lực cơ bản, các phương pháp khác có thể sử dụng để hỗ
trợ định giá hoặc sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp lựa chọn

và mỗi phương pháp khác nhau đòi hỏi yêu cầu và sử dụng thông tin khác
nhau, tùy từng phương pháp cần sử dụng loại thông tin nào. Hiện nay, có 5
phương pháp định giá cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp
chi phí, phương pháp đầu tư (thu nhập), phương pháp thặng dư, phương
pháp lợi nhuận.
1.3.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp.
Cơ sở lý luận
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc
tuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là: một người mua thận trọng sẽ không bỏ
ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản
tương đương để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn
có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh
được. Như vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ta không
cần thiết phải xây dựng các công thức hay mô hình toán học, mà chỉ cần đi
tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có
thể so sánh được trên thị trường.
Các bước tiến hành
Trên thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau và giá trị của
chúng thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy, để tiến hành so sánh, TĐV
phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các BĐS giống
hoặc tương đối giống so với BĐS mục tiêu; sau đó, tiến hành phân tích giá
mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần
thiết để tìm ra giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu. Có thể chia thành 5 bước
cụ thể:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời
gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố
chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị, như: kiểu cách, điều kiện môi trường, vị
trí,.. Cụ thể, TĐV phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:
 Tình trạng vật chất của BĐS.

 Đặc điểm về mặt bằng,

SV:Lê Xuân Hùng

18

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa
 Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
 Đặc điểm về vị trí hay địa điểm.
 Tình trạng pháp lý.
 Thời gian giao dịch.
 Các điều khoản và điều kiện của giao dịch.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm
bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bước
này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường TĐV cần phải làm
rõ:
 Nguồn gốc các giao dịch thị trường.
 Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Thông
thường người ta lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS
chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh
giá trị của các BĐS.
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều
chỉnh.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng


Ưu điểm:

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp phổ biến rộng rãi và
được sử dụng nhiều nhất trong thực tế bởi nó có những ưu điểm cơ bản:


Là phương pháp thẩm định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật



Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, vì vậy nó có cơ

sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.


Là phương pháp đầu vào của các phương pháp khác như phương

pháp chi phí, phương pháp thặng dư,…


Phương pháp cho kết quả đáng tin cậy khi có sự trợ giúp của các

phương tiện kỹ thuật.


Hạn chế:

SV:Lê Xuân Hùng

19

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa


Cần thiết phải có thông tin về các giao dịch BĐS tương tự trong

cùng khu vực thị trường.


Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử.



Phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến

thức thị trường.


Điều kiện áp dụng:



Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra

được.


Thị trường phải ổn định.



Thường được sử dụng để thẩm định giá trị các BĐS có tính đồng

nhất như các căn hộ, các chung cư,…và thẩm định giá trị các mảnh đất
trống.
Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong
việc đánh giá các yếu tố, TĐV nên sử dụng các phương pháp thống kê,
phân tích xác suất và máy tính. Điều đó cho phép TĐV rút ra kết luận từ
tập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả
đáng tin cậy.
1.3.4.2 Phương pháp thu nhập (hay phương pháp thu đầu tư):
Cơ sở lý luận
Chương pháp đầu tư được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ
nguyên tác dự báo lợi ích tương tương lai. Theo nguyên tắc này, giá trị thị
trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả
các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS. Như vậy, nếu biết
trước thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của
BĐS, nó tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập
đó.
Các bước tiến hành
Bản chất của việc thẩm định giá BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành
chuyển hoá các dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm ra giá trị của
vốn đầu tư và cũng là giá trị của BĐS. Quá trình này còn được gọi là quá
trình vốn hoá, được thể hiện qua công thức tổng quát:

SV:Lê Xuân Hùng

20

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa
n

V0 =

Ft

 (1  i)
t 1

t

Trong đó:
V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai(là giá trị BĐS).
Ft: thu nhập tương lai mà BĐS.
i: tỷ suất chiết khấu.
n: thời gian nhận được thu nhập( tính theo năm).
Về trình tự, phương pháp này có thể được chia thành 4 bước cụ thể:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính
đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để loại trừ khỏi thu nhập hàng
năm, như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa,…
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng dể tính toán.
Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục

tiêu.
Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng


Ưu điểm:

Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ
nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho
nhà đầu tư.


Là phương pháp khá đơn giản.



Có độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so

sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao.


Nhược điểm:



Khi phân tích các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều

mặt, như: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê,…


Trong nhiều trường hợp, thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương

lai.


Kết quả thẩm định giá chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.



Điều kiện áp dụng:

SV:Lê Xuân Hùng

21

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa


Phương pháp này phù hợp khi thẩm định giá các BĐS có khả năng

mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.


Thường sử dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu

tư.
1.3.4.3 Phương pháp chi phí:
Cơ sở lý luận

Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng
nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của
BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và
coi đây như một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì
người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và
xây dựng công trình có lợi ích tương tự.
Các bước tiến hành
Thực ra đây là phương pháp thẩm định giá mang tính hỗn hợp.
Trong đó, sử dụng cả phương pháp so sánh làm cơ sở để ước tính chi phí
tạo ra BĐS. Trình tự phương pháp này gồm có 5 bước như sau:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS bằng cách coi nó là
đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những
công trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền
giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính
của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng


Ưu điểm:



Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để

so sánh, sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và
thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu

cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được.

SV:Lê Xuân Hùng

22

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa


Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao

dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ
thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV, do vậy, nếu nhà
thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách
khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu
hiện của sự thái quá.


Hạn chế:



Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ

liệu thị trường, do đó, phương pháp này cũng gặp phải những hạn chế của
phương pháp so sánh trực tiếp, như: cần thiết phải có thông tin thị trường,
các thông tin chứng cứ mang tính chất lịch sử,..



Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.

Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của
nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.


Việc ước tính các khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó

thực hiện.


Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi nhà thẩm định phải có nhiều

kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.


Điều kiện áp dụng:



Thích hợp khi thẩm định giá trị các BĐS có mục đích sử dụng riêng

biệt.


Thẩm định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp

đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác.



Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm

tra đấu thầu.


Được vận dụng trong trường hợp người ta tin tưởng rằng chi phí là

yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị
của BĐS.


Phương pháp này cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc

kiểm tra đối với các phương pháp khác.
1.3.4.4 Phương pháp thặng dư.

SV:Lê Xuân Hùng

23

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa
Cơ sở lý luận
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu
tư. Nó đòi hỏi phải quán triệt nhiều nguyên tắc thẩm định giá, trong đó
nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của

một BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ
làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm xuống là bao nhiêu.
Với quan điểm như vậy, giá trị của một BĐS cần và có thể được xác
định bằng cách trừ lùi. Nó là số còn lại sau khi đã xác định được giá trị thị
trường và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào tài sản.
Các bước tiến hành
Có thể chia thành 5 bước như sau:
Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có
tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo chiều hướng sử dụng
tốt nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực
tiếp hay phương pháp đầu tư.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi
phí tài chính, chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây
dựng.
Bước 4: Xác định giá trị thặng dư bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ
đi tổng chi phí phát triển.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và
các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả định
về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận
có liên quan.
Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng


Ưu điểm:



Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.



Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu

thầu.


Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền

cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.

SV:Lê Xuân Hùng

24

Lớp: CQ45/16.01


Chuyên đề Cuối khóa


Hạn chế:



Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.



Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị

trường.


Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán.



Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.



Điều kiện áp dụng:



Phù hợp khi xác định giá trị các BĐS có yêu cầu về sự phát triển

không phức tạp; các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và
chi phí đạt được độ tin cậy cao.


Nhà thẩm định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng

đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS.
1.3.5 Quy trình thẩm định giá BĐS.
Quy trình hay trình tự thẩm định giá là một quá trình có tính hệ
thống nhằm giúp TĐV hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác
thẩm định giá.
Quy trình thẩm định giá là kế hoạch hành động một cách có trật tự

chặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắc thẩm định giá, giúp TĐV đưa ra
được những kết luận có cơ sở và có thể đảm bảo được.
Quy trình thẩm định giá BĐS bao gồm 6 bước:
Bước 1:

Xác định vấn đề.

Đây là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá. Mục đích của
bước này là giúp cho TĐV có thể thoả thuận, đàm phán và xây dựng được
các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Đồng
thời, cũng là căn cứ để TĐV lên kế hoạch thẩm định giá một cách chi tiết.
Trong bước này, TĐV cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau:
 Nhận biết đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu.
 Nhận biết đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu.
 Xác định rõ mục đích thẩm định giá của khách hàng.
 Xác định loại giá trị sẽ được ước tính.

SV:Lê Xuân Hùng

25

Lớp: CQ45/16.01