Hoàn thiện công tác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng tại công ty TNHH thẩm định giá tư vấn tài chính việt nam

Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn tốt nghiệp là trung thực xuất phát từ tình hình thực
tế của đơn vị thực tập.

Tác giả luận văn tốt nghiệp
Nguyễn Thị Mến

1
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

MỤC LỤC

2
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
QSDĐ

Bất động sản
Quyền sử dụng đất

TN-MT

Tài nguyên- môi trường

TCTĐGVN

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

UB

Ủy ban

UBND
VNĐ
SDTNVHQN

Ủy ban nhân dân
Việt nam đồng
Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

3
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

4
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
SƠ ĐỒ 2.1. Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý
SƠ ĐỒ 2.2. Quy trình thực hiện dịch vụ thẩm định giá

5
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02

Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai là tài nguyên hữu hạn, nhưng lại vô cùng quan trọng. Hiện nay
nhu cầu sử dụng đất đai cho các mục đích mở rộng phát triển đô thị, khu dân
cư, xây dựng các cụm công nghiệp, du lịch, dịch vụ và hạ tầng cơ sở đang
ngày càng tăng cao. Vì vậy việc bố trí đất đai đáp ứng được những nhu cầu
trên đòi hỏi phải có một phương án quy hoạch sử dụng đất đai thống nhất. Khi
các phương án quy hoạch sử dụng đất đai đã được phê duyệt và ban hành thì
các chủ dự án, các cơ quan có thẩm quyền liên quan tiến hành GPMB để làm
cơ sở tiền đề cho việc xây dựng các dự án quy hoạch đó. GPMB phải trải qua
nhiều giai đoạn, nhiều thủ tục pháp lí. Trong giai đoạn bồi thường thiệt hại
cho dân, cho các đơn vị cơ quan bị thu hồi đất thì khâu định giá BĐS nói
chung và định giá đất nói riêng là một vấn đề gây nhiều khó khăn nhất. Bởi
việc này liên quan tới quyền lợi của một hoặc nhiều hộ dân, của một hoặc
nhiều đơn vị bị thu hồi đất, liên quan đến quyền lợi, lợi ích lâu dài của cộng
đồng.
Để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, qua quá trình thực hiện
và thực tiễn, Chính phủ đã đưa ra nhiều các văn bản pháp lí quy định rõ ràng
về vấn đề bồi thường GPMB nhưng trên thực tế các hoạt động này vẫn có
nhiều bất cập, vướng mắc. Khung giá đất bồi thường chưa phù hợp với các
vùng đất khác nhau trên nước ta và càng không thể đáp ứng những thay đổi
liên tục diễn ra trên địa bàn. Việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất để xác
định các khung giá đất và các loại đất trên thực tế và lí thuyết là khó khăn và
phức tạp. Hơn nữa bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm

thường chỉ bằng 30%-60% giá đất giao dịch trên thị trường khiến ngân sách
thất thu từ đất đai số tiền rất lớn. Cũng vì bảng giá đất không sát giá thị
trường nên gây ra tình trạng khiếu kiện về đất đai của người dân ngày càng
6
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

gia tăng. Hiện tại đang có rất nhiều ý kiến trái chiều. Theo đó, việc đền bù sẽ
không áp theo khung giá ban hành hàng năm của UBND TP nữa mà thông
qua các đơn vị tư vấn độc lập, nhằm đưa ra mức giá đền bù phù hợp sát với
giá thị trường.
Để hiểu rõ hơn thêm về công việc định giá đất đền bù khi Nhà nước thu
hồi đất để GPMB, em chọn nghiên cứu đề tài:
“ Hoàn thiện công tác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng tại
Công ty TNHH Thẩm định giá & Tư vấn tài chính Việt Nam “.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
● Hệ thống hóa cơ sở lý luận về công tác định giá đất bồi thường GPMB
khi Nhà nước thu hồi đất.
● Nghiên cứu, phân tích đánh giá hoạt động định giá đất đền bù giải
phóng mặt bằng tại Công ty TNHH Thẩm định giá & Tư vấn tài chính
Việt Nam.
● Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá
đất bồi thường GPMB tại Công ty TNHH Thẩm định giá & Tư vấn tài
chính Việt Nam.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài : Công tác định giá đất làm cơ sở bồi
thường GPMB tại Công ty TNHH Thẩm định giá & Tư vấn tài chính
Việt Nam
- Phạm vi nghiên cứu đề tài : Nghiên cứu công tác định giá đất phục vụ
công tác đền bù GPMB đang áp dụng ở nước ta hiện nay và tại Công ty
TNHH Thẩm định giá & Tư vấn tài chính Việt Nam
4. Phương pháp nghiên cứu.
Đề tài sử dụng các phương pháp như:

7
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

- Phương pháp thu thập thông tin: Thông tin được thu thập từ các nguồn
kênh internet, các chứng thư thẩm định, báo cáo thẩm định giá mà công
ty cung cấp, các văn bản pháp lý liên quan.
- Phương pháp xử lí thông tin.
- Phương pháp so sánh, thống kê, phân tích: dựa trên các số liệu của
công ty cung cấp để so sánh các con số hay kết quả định giá khi sử
dụng các phương pháp khác nhau, và đánh giá tìm ra sự khác biệt giữa
các phương pháp định giá.
Ngoài ra còn đề tài được nghiên cứu dựa trên quan điểm của Chủ nghĩa
Mác-Lê nin và những quan điểm của Đảng, Nhà nước ta trong công tác đền

bù, GPMB hiện nay.
5. Kết cấu đề tài.
Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục bảng biểu, danh mục viết tắt và tài
liệu tham khảo, nội dung chuyên đề được chia làm 3 chương.
Chương 1: Cơ sở lí luận về định giá đất trong bồi thường GPMB
Chương 2: Thực trạng công tác định giá đất để GPMB ở Công ty TNHH
Thẩm định giá & Tư vấn tài chính Việt Nam
Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất
bồi thường GPMB tại Công ty TNHH Thẩm định giá & Tư vấn tài chính Việt
Nam

8
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

Chương 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG BỒI

THƯỜNG GPMB
1.1.

Một số khái niệm cơ bản
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của đất đai.

Đất (soil): Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ nhưỡng. Thổ nhưỡng

phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (Khí quyển), nước (Thủy
quyển), sinh vật (Sinh quyển) và đá mẹ (Thạch quyển) qua thời gian lâu dài.
Đất (land): Khái niệm đất có thể được hiểu theo nhiều cách khác nhau:
● Đất như là không gian

● Đất như là nguồn vốn

● Đất như là cộng đồng lãnh thổ

● Đất như là môi trường

● Đất như là vị trí địa lý

● Đất như là tài sản

Và khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau : “Đất
đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành
của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ
nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước
ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư
của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại
(san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...)”
(Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993)
Xem xét trên phương diện thẩm định giá: Bản thân đất đai nếu tách rời ra
thì không thể một mình thỏa mãn nhu cầu cư trú của con người, nhưng vì có
giá trị tiềm ẩn để phát triển thông qua đầu tư, nên cuối cùng vẫn có thể đạt
mục đích trở thành không gian cư trú. Do đó, đất đai là bộ phận quan trọng
của BĐS và là một loại hàng hóa quan trọng trong thị trường BĐS.
- Phân loại đất theo thổ nhưỡng: (theo Khoa học đất). Mục đích để xây
dựng bản đồ thổ nhưỡng. Có 3 trường phái chủ yếu:

9
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

● Phân loại đất theo nguồn gốc phát sinh
● Phân loại đất theo định lượng các tầng đất
● Phân loại đất theo FAO – UNESCO
- Phân loại đất theo mục đích sử dụng đất:
● Theo luật đất đai 2013 thì đất đai được chia làm 3 nhóm: Nhóm
đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử
dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
● Căn cứ vào quỹ đất, mục đích sử dụng đất, chính sách thuế, các
nước có bảng phân loại đất khác nhau: Đất nông nghiệp, đất lâm
nghiệp, đất chuyên dùng ( đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất khu
công nghiệp, đất thương mại, du lịch, sinh thái, bảo tồn), đất đô
thị, đất ven đô thị, đất an ninh quốc phòng, đất ở và hành chính
nông thôn, đất chưa sử dụng, đất hoang…
- Đất đai chia làm 2 trạng thái:
● Đất đai chưa khai thác: thường là đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử
dụng. Trong điều kiện nhất định thì đất chưa khai thác có thể chuyển
hóa thành đất khai thác.
● Đất đã khai thác: là đất đô thị và đất chuyên dùng. Đất đô thị có thể
chia thành đất đủ điều kiện để xây dựng ngay (đất thục) và đất phải trải

qua quá trình tái khai thác mới đưa vào xây dựng (đất mới)
❖

Đặc điểm đất đai

Xét về mặt địa lý đất đai nước ta có hai đặc điểm chính là:
- Đất đai ở nước ta rất đa dạng, thể hiện rõ tính chất nhiệt đới gió mùa
của thiên nhiên Việt Nam. Đây là điều kiện tốt giúp cho nền nông
nghiệp nước ta vừa đa dạng, vừa chuyên canh có hiệu quả trên những
loại đất thích hợp.

10
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

- Nước ta có ba nhóm đất chính: đất Feralit (65% diện tích đất tự nhiên),
đất mùn núi cao (11% diện tích đất tự nhiên), đất bồi tụ phù sa sông và
biển (24% diện tích đất tự nhiên)
Trên góc nhìn của nhà thẩm định giá thì đất đai mang các đặc điểm của
BĐS như sau:
- Tính cố định về vị trí: đất đai cố định về vị trí, về địa điểm và không có
khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện
tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên
nó có giới hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một

quốc gia khó thay đổi. Đặc điểm này ảnh hưởng đến giá trị của đất đai.
- Tính bền vững: đất đai là tài nguyên thiên nhiên và được xem là không
thể hủy hoại.
- Tính khan hiếm: diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và có tính
khác biệt, cố định về vị trí…
- Tính có giá trị lớn: thường giá trị của đất đai thường cao, và là bộ phận
cấu thành nên giá trị của BĐS.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: đất đai chịu ảnh hưởng lẫn nhau cả về mặt
vật lý và kinh tế. Giá trị của đất đai ở khu vực này có thể bị tác động
bởi giá đất ở khu vực khác liền kề khác. Trong nhiều trường hợp, nhà
đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã
hội sẽ là tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và công trình xây dựng
trong khu vực đó.
❖

Vai trò của đất đai.

Đất đai là sản phẩm của sự tác động đồng thời của nhiều yếu tố tự nhiên
và kinh tế-xã hội. địa hình đa dạng, khí hậu nhiệt đới, ẩm, gió mùa mang tính
chất chuyển tiếp, mạng lưới sông ngòi, nguồn nước ngầm khá phong phú,
thảm thực vật khá đa dạng, phong phú, dân số đông, lực lượng lao động dồi
11
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

dào, tình hình kinh tế, xã hội ổn định đã có nhiều thuận lợi và cũng gây ra
không ít khó khăn cho đất đai.
Vai trò của đất đai nói riêng gắn liền với vai trò của BĐS nói chung.
- Đối với nhà đầu tư, đất đai và BĐS không chỉ là một loại tài sản vật chất
đơn thuần mà còn là tài sản tài chính. Với những đặc điểm riêng biệt, loại
tài sản này trở thành lựa chọn đầu tư lý tưởng trong một danh mục đầu tư.
Xét trên phương diện phân bổ danh mục đầu tư, BĐS được xem là loại
hình tài sản mang đến lợi suất đầu tư cạnh tranh hơn so với các loại tài sản
khác nhưng vẫn duy trì được mức rủi ro không đổi; hơn nữa BĐS còn có
khả năng phòng ngừa rủi ro từ lạm phát và phân tán rủi ro trong một danh
mục đầu tư.
- Vai trò của đất đai và BĐS trong một danh mục đầu tư với nhiều loại hình
tài sản
● Nâng cao lợi nhuận đầu tư
BĐS là một loại hình tài sản có khả năng tạo ra lợi nhuận hấp dẫn so với
các loại hình đầu tư khác. Xét trên khía cạnh một danh mục đầu tư gồm nhiều
loại tài sản khác nhau, việc đưa BĐS vào danh mục đầu tư sẽ giúp gia tăng lợi
nhuận trong khi vẫn duy trì được mức độ rủi ro không đổi.
● Phòng ngừa rủi ro lạm phát
Dòng tiền tạo ra từ việc đầu tư BĐS mang những đặc điểm riêng biệt.
Các dòng tiền này được tạo ra từ các khoản tiền cho thuê BĐS và không biến
động mạnh như các khoản lợi nhuận của doanh nghiệp, nhưng lại dao động ở
mức độ cao hơn hầu hết các loại trái phiếu đầu tư. Về dài hạn, các khoản đầu
tư BĐS sẽ được phòng ngừa rủi ro từ lạm phát vì doanh thu từ các khoản đầu
tư này đến từ hợp đồng cho thuê theo thời hạn, mà các khoản thu này hay tăng
dần theo lạm phát. Đây chính là một đặc điểm mà thị trường trái phiếu không
có được, vì các khoản lãi suất trái phiếu định kỳ đều được cố định trong suốt
12
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

thời hạn của trái phiếu.
● Phân tán rủi ro của danh mục đầu tư
Các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của các khoản đầu tư BĐS mang
tính khác biệt so với các tài sản tài chính khác. BĐS thường biến động theo
điều kiện của thị trường BĐS, việc đáo hạn hợp đồng thuê BĐS và chi phí
xây dựng. Các đặc điểm này đã tạo nên sự tương quan thấp với các sản phẩm
tài chính khác.
1.1.2. Khái niệm và vai trò GPMB
GPMB là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà
cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận liên quan dân cư trên
một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây
dựng một công trình mới.
Quá trình GPMB được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng cho đến
khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là một quá trình đa dạng
và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực
tiếp của các bên tham gia và của cả xã hội.
Công tác GPMB mang tính quyết định đến tiến độ của của dự án , là
khâu đầu tiên của thực hiện dự án. Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan
trọng quyết định đến tiến độ GPMB.
Từ đó ta có thể hiểu bản chất của của công tác đền bù GPMB khi Nhà
nước thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng trong quá trình hiện nay không chỉ đơn thuần đền bù về mặt vật

chất mà còn phải đả bảo lợi ích của người dân di chuyển. Đó là họ phải có
chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn chỗ cũ. Tốt nhất là phải đảm
bảo tốt hơn chỗ cũ thì mới đảm bảo cuộc sống họ sẽ tốt hơn về mọi mặt.
Vai trò của GPMB trong sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước:
- Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng
13
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

ở mỗi giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứng
của hạ tầng kinh tế xã hội. với tư cách là phương tiện vật chất ký thuật, hạ
tầng kinh tế xa hội lại triwr thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát
triển của nền kinh tế xã hội mà trong đó GPMB là điều kiện tiên quyết để dự
án có được triên khai hay không.
Về mặt tiến độ của dự án phụ thuộc nhiều điều kiện khác nhau như: Lao
động, tài chính, công nghệ, điều kiện tự nhiên… Nhưng nhìn chung nó phụ
thuộc nhiều vào thời gian tiến hành GPMB. GPMB đúng cách, thực hiện đúng
tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược
lại GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến việc thi công, tập trung vốn và còn ảnh
hưởng tới việc thực hiện các dự án khác .
- Đối với mặt kinh tế của dự án: Việc thực hiện GPMB tốt giảm tối đa chi
phí cho việc giải tỏa đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các
công trình khác. GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp
hoàn thành các tiến đô dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó

khăn cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.
1.2. Định giá đất bồi thường GPMB
1.2.1. Khái niệm định giá đất
Có một số khái niệm về định giá như sau:
- Định giá là sự ước tính giá trị về các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định rõ.
- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục
đích cụ thể của một tài sản cụ thể và một thời điểm xác định có liên quan
đến tất cả các đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố
căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn

14
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

- Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại
và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.
- Theo Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS thì: “Định giá BĐS là họat động tư
vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”.
- Định giá đất bồi thường là định giá đất cho mục đích thay thế các tài sản bị
thu hồi bằng tiền hoặc hiện vật (đất…)
1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác định giá đất bồi
thường GPMB

a. Đối với công tác định giá đất bồi thường GPMB theo khung giá đất
Nhà nước
Giá đất bồi thường xác định theo phương pháp này = Giá đất theo khung
giá đất UB x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).
Do đó hai nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng tới giá đất đền bù theo
phương pháp này là:
- Khung giá đất của Nhà nước do UBND cấp tỉnh công bố theo từng năm.
Trên cơ sở khung giá đất chung của cả nước mà Nhà nước đưa ra hàng
năm thì UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng khung giá đất của tỉnh cho phù hợp
với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của mỗi địa phương.
- Hệ số điều chỉnh giá đất ở từng địa phương, theo từng khu vực và từng
năm.
b. Đối với đơn vị thẩm định giá bên ngoài có chức năng tư vấn cho Hội
đồng thẩm định giá cấp tỉnh để xác định giá đất bồi thường GPMB
- Tiêu chuấn thẩm định giá
Tiêu chuẩn thẩm định giá là một hệ thống văn bản pháp luật đòi hỏi
người thẩm định giá phải tuân thủ. Tiêu chuẩn thẩm định giá góp phần đảm
bảo tính khách quan, trung thực của thẩm định giá. Về phía Nhà nước, tiêu
15
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

chuẩn thẩm định giá giúp nhà nước thực hiện việc hướng dẫn và kiểm soát
hoạt động thẩm định giá. Về phía doanh nghiệp và TĐV về giá, đây là một

hành lang pháp lý cực kỳ quan trọng để nâng cao tính chuyên nghiệp và hạn
chế rủi ro trong nghề nghiệp của mình. Trên thế giới tất cả các nước có dịch
vụ thẩm định giá đều có hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia riêng.
- Cơ sở thẩm định giá
Cơ sở thẩm định giá là một nội dung quan trọng mà người TĐV phải
xác định rõ khi tiến hành thẩm định giá và là các tiêu chuẩn trong hệ thống
tiêu chuẩn thẩm định giá của mỗi nước. Thẩm định giá ở các nước trên thế
giới đều dựa trên hai cơ sở: Cơ sở giá trị thị trường và cơ sở gía trị phi thị
trường. TĐV phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa cơ sở giá thị trường và cơ
sở giá phi thị trường để đảm bảo đưa đến kết quả thẩm định giá khách quan
tùy theo những thông tin đã thu thập được và tùy theo đặc điểm, công năng
của tài sản cần thẩm định.
- Quy trình thẩm định giá
Là các bước triển khai công việc mang tính hệ thống mà TĐV tuân theo
nhằm đánh giá đúng đắn giá trị thị trường của tài sản. Quy trình thẩm định giá
bắt đầu khi TĐV nhận nhiệm vụ thẩm định giá tài sản, kết thúc khi hoàn thành
báo cáo thẩm định giá và phát hành chứng thư cho khách hàng theo đúng hợp
đồng. Quy trình thẩm định giá bao gồm nhiều bước triển khai công việc nhằm
mục tiêu cuối cùng là để giải thích, chứng minh tính đúng đắn của mức giá thị
trường của tài sản mà TĐV trả lời cho khách hàng.
- Phương pháp thẩm định giá và việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá
Trên thế giới có 5 phương pháp chủ yếu được sử dụng trong thẩm định
giá:
● Phương pháp so sánh trực tiếp
● Phương pháp chi phí (chi phí thay thế khấu hao)
16
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02

Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

● Phương pháp thu nhập
● Phương pháp thặng dư
● Phương pháp lợi nhuận.
Lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp, phải căn cứ vào các yếu
tố sau: Loại tài sản thẩm định giá; nguồn thông tin liên quan thu thập được
cũng như mục đích của công việc thẩm định giá
Có nhiều phương pháp thẩm định giá tài sản, mỗi phương pháp thẩm
định giá tài sản có ưu nhược điểm nhất định. Tuỳ thuộc vào trình độ nghề
nghiệp, chuyên môn, mục đích của thẩm định giá tài sản, tuỳ thuộc vào điều
kiện thị trường và các dữ liệu sẵn có để quyết định áp dụng phương pháp
thẩm định nào, hay cùng áp dụng nhiều phương pháp để thẩm định (để kiểm
tra chéo) nhằm xác định giá trị tài sản cho phù hợp.
- Quản lý nhà nước về thẩm định giá
Hoạt động thẩm định giá trong cơ chế thị trường mang trong nó không ít
khuyết tật. Do theo đuổi mục tiêu lợi nhuận, mục tiêu cá nhân, doanh nghiệp
và các TĐV có thể đưa ra các mức giá không khách quan... Do đó, quản lý
nhà nước về thẩm định giá là hết sức cần thiết. Nội dung quản lý nhà nước về
thẩm định giá gồm:
● Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá
● Xây dựng, chỉ đạo thực hiện chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển
nghề thẩm định giá
● Tổ chức nghiên cứu khoa học, hợp tác quốc tế, đào tạo, bồi dưỡng nghiệp
vụ chuyên ngành thẩm định giá
● Kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm hành chính về thẩm định giá.
Để thực hiện quản lý nhà nước về thẩm định giá có hiệu quả, Nhà nước

có thể phân cấp quản lý trong bộ máy của mình
- Vấn đề thông tin và trình độ của đội ngũ thẩm định.
17
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

Thông tin là vấn đề hết sức quan trọng phục vụ trực tiếp cho quá trình
định giá BĐS. Một số thông tin cơ bản và đặc trưng của BĐS cần thẩm định
có thể dễ dàng có được do khách hàng yêu cầu thẩm định cung cấp. Tuy nhiên
những thông ti liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập, đặc điểm…
của TSSS, thông tin về cung cầu và lực lượng tham gia thị trường, động thái
của người mua, người bán…không phải là lúc nào cũng có thể tìm kiếm được.
Nhất là trong điều kiện thị trường BĐS kém minh bạch như nước ta hiện nay.
Ngoài ra trình độ của đội ngũ làm công tác thẩm định cũng là nhân tố
then chốt ảnh hưởng tới chất lượng của công tác thẩm định. Cùng với sự phát
triển và nhu cầu thẩm định ngày càng gia tăng đội ngũ cán bộ thẩm định cần
phải nâng cao kiến thức, trình độ, năng lực chuyên môn và tích lũy kinh
nghiệm có như vậy mới hạn chế rủi ro và nâng cao độ tin cậy của kết quả
thẩm định. Hơn nữa vấn đề đạo đức của nguời thẩm định cũng cần được chú
trọng. Do thẩm định giá vừa mang tính khoa học vừa mang tính nghệ thuật và
chứa đựng cả yếu tố chủ quan của người TĐV. Nên bản thân mỗi TĐV cũng
cần tự rèn luyện, nâng cao đạo đức nghề nghiệp, sử dụng các kinh nghiệm
thực tế đúc rút để hạn chế tối đa tính chủ quan và tăng độ tin cậy cho kết quả
thẩm định.

1.2.3. Sự cần thiết định giá đất khi tiến hành bồi thường GPMB
GPMB là tính tất yếu khách quan. Trong khi đất nước ngày càng phát
triển thì nhu cầu mọc lên các nhà máy, xí nghiệp hay các trung tâm vui chơi
giải trí ngày càng nhiều. Như vậy chu kỳ sử dụng đất sẽ thay đổi khi các nhân
tố như dân số, nền công nghiệp, giao thông, du lịch… phát triển. Việc chuyển
đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp sang làm đất ở các công
trình giao thông, công nghiệp, thương mại, dịch vụ là điều tất yếu không thể
tránh khỏi. Tuy nhiên Nhà nước đã giao đất cho cho các tổ chức cá nhân, hộ
gia đình sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá
18
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

nhân thuê đất. Như vậy trong các văn bản pháp luật của nhà nước đã quy định
đất đai thuộc thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và giao
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Vậy nên khi
Nhà nước thu hồi đất và GPMB để đảm bảo không ảnh hưởng tới đời sống và
lợi ích kinh tế của người dân thì cần thiết phải bồi thường thiệt hại. Nhưng
vấn đề bồi thường thiệt hại lại phải đảm bảo lợi ích giữa các bên, phải đưa ra
giá đền bù phù hợp nhất.
Để xác lập giá đền bù thiệt hại đất khi tiến hành giải tỏa muốn thực hiện
quy hoạch tốt phải đảm bảo lợi ích của người dân thì giá đền bù thiệt hại về
đất phải được thưc hiện bằng phương pháp định giá đất, giá đất đuợc định giá
phải sát với giá thực tế, phù hợp với mong muốn của người dân.

Như vậy có thể khẳng định đươc rằng : Định giá có vai trò rất quan trọng
khi tiến hành giải phóng mặt bằng. Nếu như công việc định giá không sát với
giá cả đất đai tại thời điểm tiến hành giải phóng mặt bằng thì công việc giải
tỏa có thể chậm lại và nhiều khi không thực hiện được. Vì vậy khi tiến hành
thực hiện giải tỏa mặt bằng thì công việc đầu tiên của hội đồng giải tỏa là xác
định giá đất và giá các tài sản trên đất sao cho phù hợp nhất để công việc giải
phóng được nhanh chóng hơn. Khi tiến hành định giá chúng ta phải xác định
được các nhân tố trực tiếp tác động đến giá đất, có như vậy thì công tác giải
tỏa mới diễn ra được nhanh chóng. Bởi vì nó đáp ứng được lợi ích hai bên là
người dân và chủ đầu tư.
Cùng với công tác định giá đất thì cần xác định giá cho từng loại đất cụ
thể theo những phương pháp riêng sao cho phù hợp với mục đích sử dụng các
loại đất đó và phải tuân theo những nguyên tắc định giá nhất định.
1.3.

Khung giá các loại đất và các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất
1.3.1. Khung giá các loại đất

19
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

Theo Điều 7 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về giá đất xác định các khung giá đất như sau:

❖ Quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất sau đây
a. Nhóm đất nông nghiệp
- Khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây
hàng năm khác
- Khung giá đất trồng cây lâu năm
- Khung giá đất rừng sản xuất
- Khung giá đất nuôi trồng thủy sản
- Khung giá đất làm muối
b) Nhóm đất phi nông nghiệp
- Khung giá đất ở tại nông thôn
- Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn
- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại nông thôn
- Khung giá đất ở tại đô thị
- Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị
- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại đô thị
❖ Khung giá đất được quy định theo các vùng kinh tế, loại
đô thị sau đây:
a) Vùng kinh tế gồm: vùng Trung du và Miền núi phía Bắc, vùng Đồng
bằng sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng Duyên hải Nam Trung bộ, vùng
Tây Nguyên, vùng Đông Nam bộ, vùng Đồng bằng sông Cửu Long.
Việc quy định khung giá đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp tại nông
thôn của mỗi vùng kinh tế được xác định theo 3 loại xã đồng bằng, trung du,
miền núi.
20
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02

Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

b) Các loại đô thị gồm: Đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô
thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V
Việc quy định khung giá đất phi nông nghiệp tại đô thị được xác định
theo vùng kinh tế và loại đô thị.
❖ Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương.
1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng giá đất
Giá đất cũng như các loại hàng hóa khác luôn chịu sự chi phối của các
quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật
cạnh tranh . Do giới hạn của bài viết này em xin đề cập tới ba nhóm yếu tố
ảnh hưởng lớn tới giá đất đó là: các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp với BĐS,
các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS, các yếu tố chung bên ngoài.
a. Các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp với BĐS
- Nhóm yếu tố tự nhiên.
● Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì
giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí
tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí
nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những
BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn
những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương
đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông
quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt
đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc
biệt là đối với việc xác định giá đất.
● Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện

tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư
trong vùng.
21
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

● Địa hình BĐS toạ lạc: Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS
khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá
của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
● Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các
công trình xây dựng khác); nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào
có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
● Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
● Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại
- Nhóm yếu tố kinh tế
● Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang
lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược
lại.
● Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều

hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng
càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
● Tính hữu dụng của BĐS: Mục đích sử dụng do quy hoạch xây dựng đô thị
quy định, mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cho phép, vì vậy việc định giá đất phải dựa trên cơ
sở mục đích sử dụng xác định tại thời điểm xác định. Hơn nữa mục đích sử
dụng đất liên quan đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức hoặc cá nhân được nhà
nước giao đất cho nên mục đích sử dụng đóng vai trò là một trong những yếu
22
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

tố quan trọng trong việc quyết định giá đất .
● Quan hệ cung cầu loại BĐS trên thị trường: Cung – cầu là nhân tố “động”
cũng ảnh hưởng chi phối tới giá đất, làm cho giá đất luôn luôn biến động. Khả
năng “cung” về đất trên thị trường của một vùng mang tính ổn định về số
lượng cũng như vị trí. Còn về nhu cầu của người hay chính là “cầu” về đất thì
chúng luôn luôn có sự thay đổi. Chính vì thế đặc điểm này đã có tác động
không nhỏ tới giá đất giữa các vùng, các địa phương khác nhau nhưng thông
thường mối tương quan giữa “cung – cầu” ở TP biến động nhiều hơn so với
giá đất ở nông thôn.
b. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS.
- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về QSDĐ, sở hữu

nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về QSDĐ,
sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế
chấp BĐS, tình trạng tranh chấp QSDĐ, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu
chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy
bay không được cao quá 3 tầng…).
c. Các yếu tố chung bên ngoài
- Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà
nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của
thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
● Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài
vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá
BĐS gia tăng.
● Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam; chính sách cho
phép những người không có hộ khẩu TP được mua nhà tại TP; chính sách tài
23
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
● Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
● Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

● Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
● Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
● Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,
trung bình hay thấp) so với các vùng khác
● Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
● Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
● Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
● Mức độ lạm phát chung
● Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng
trong vùng.
- Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị
BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố
khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn
đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của
BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề
nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của
những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong
thuỷ
1.4.

Quy trình, nguyên tắc và các phương pháp định giá đất phục
vụ công tác đền bù GPMB
1.4.1. Quy trình định giá đất bồi thường GPMB.
24

SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02

Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

Quy trình hay trình tự định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm
giúp TĐV hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá. Là kế
hoạch hành động một cách có trật tự, chặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắc
định giá, giúp TĐV đưa ra được những kết luận có cơ sở và có thể đảm bảo
được.
Việc xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi GPMB
dựa trên khung giá đất quy định trong Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và tiến hành theo trình tự cụ thể
như sau:
Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với các loại đô thị, khu đất.
Căn cứ vào loại đô thị, vị trí khu đất và một số tiêu chí khác và khung giá đất
của Chính phủ có thể xác định khung giá đất cho lô đất đó.
Bước 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị theo thị trường tại thời điểm
xác điịnh trong đó lưu ý:
- Xác định phạm vi ranh giới đất đô thị
- Xác định các yếu tố chủ đạo để điều tra quy luật phân bổ theo tuyến
- Xác định trung tâm thu hút chủ đạo và giới hạn vùng ảnh hưởng của nó
- Xác định các vị trí tương quan so với đường để điều tra quy luật phân bố
theo điểm, tương ứng với từng lô đất, tính từ mặt đường trở vào.
Bước 3: Phân vùng, phân loại đường và phân loại vị trí đất. Cần hoàn
chỉnh căn cứ và tiêu chuẩn phân loại vùng, phân loại đường và phân loại vị trí
đất, đảm bảo phù hợp với quy định phân bổ giá đất thị trường.
Bước 4: Lập bản đồ giá đất và xác định khung giá đất cho đô thị
Giá đất của lô đất trong từng vùng, tương đối với từng tuyến đường và vị

trí được xác định theo công thức sau:
Gij = Gk x K
Trong đó:
25
SV: Nguyễn Thị Mến

Lớp:CQ50/16.02