Hoạt động định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng tại Công ty CP tư vấn – dịch vụ về tài sản – bất động sản DATC

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 5
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ ĐỊNH GIÁ
ĐẤT LÀM CƠ SỞ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 8
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT LÀM CƠ SỞ BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN – BẤT
ĐỘNG SẢN DATC 36
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT LÀM CƠ SỞ
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÔNG TY 68
KẾT LUẬN 75
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
DCSC : Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về tài sản – bất
động sản DATC
GPMB : Giải phóng mặt bằng
BĐS : Bất động sản
TSSS : Tài sản so sánh
TSTĐ : Tài sản thẩm định
UBND : Ủy ban nhân dân
TP : Thành phố
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

LỜI MỞ ĐẦU 5
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ ĐỊNH GIÁ
ĐẤT LÀM CƠ SỞ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 8
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT LÀM CƠ SỞ BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN – BẤT
ĐỘNG SẢN DATC 36
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT LÀM CƠ SỞ
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÔNG TY 68
KẾT LUẬN 75
LỜI MỞ ĐẦU 5
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ ĐỊNH GIÁ
ĐẤT LÀM CƠ SỞ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 8
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT LÀM CƠ SỞ BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN – BẤT
ĐỘNG SẢN DATC 36
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT LÀM CƠ SỞ
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÔNG TY 68
KẾT LUẬN 75
LỜI MỞ ĐẦU 5
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ ĐỊNH GIÁ
ĐẤT LÀM CƠ SỞ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 8
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 4
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT LÀM CƠ SỞ BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN – BẤT
ĐỘNG SẢN DATC 36
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT LÀM CƠ SỞ
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÔNG TY 68

KẾT LUẬN 75
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 5
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Định giá đất là một vấn đề hết sức quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội,
đặc biệt là trong giai đoạn phát triển kinh tế đất nước hiện nay. Giá đất không chỉ là
công cụ để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý của mình, để người sử dụng đất tiếp
cận với giá thị trường, phục vụ các giao dịch; định giá đất còn là căn cứ để đánh giá sự
công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình.
Hoạt động định giá đất nhằm mục đích xác định các mức giá cho quan hệ đất đai như:
cho thuê, cầm cố, thế chấp, mua – bán,… và định giá để làm cơ sở bồi thường giải
phóng mặt bằng là một mục đích đặc biệt và quan trọng.
Hiện nay, khi mà các khu đô thị, các dự án xây dựng có quy mô đầu tư và tốc độ
phát triển rất cao. Hàng loạt các dự án chung cư, khu đô thị được xây dựng lên chiếm
không ít nguồn tài nguyên đất khan hiếm. Trong khi tiến hành các dự án này, công tác
đền bù giải phóng mặt bằng luôn là vấn đề được Nhà nước cũng như người dân quan
tâm. Tuy nhiên hầu hết các dự án đều chậm tiến độ giải phóng mặt bằng và lý do chính
của vấn đề là không có sự thống nhất và mâu thuân về lợi ích đối với giá đền bù giải
phóng mặt bằng giữa chủ đầu tư và người dân.
Trước khi có quyết định số 02/2013/QĐ – UBND của UBND Thành phố Hà
Nội, các dự án thường sử dụng hệ số K và bảng giá đất do Thành phố ban hành hàng
năm để làm cơ sở đền bù GPMB. Tuy nhiên, sử dụng phương pháp này dẫn đến nhiều
mâu thuẫn khi giá Nhà nước ban hành không thể phù hợp với những biến động trên thị
trường bất động sản hiện nay. Sau khi Quyết định số 02/2013 được ban hành và Sở Tài
chính Thành phố Hà Nội ban hành hướng dẫn số 777/HD – STC về việc xác định giá
đất ở làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giá bán nhà tái định cư sát với giá
thị trường trong điều kiện bình thường thông qua các tổ chức tư vấn thẩm định giá độc

lập. Công ty CP tư vấn – dịch vụ về tài sản – bất động sản DATC được UBND Thành
phố Hà Nội giao nhiệm vụ tổ chức định giá đất ở khu vực Tây Hồ, trên ba tuyến đường
Lạc Long Quân, Xuân La và Nguyễn Hoàng Tôn để lấy cơ sở bồi thường giải phóng
mặt bằng phục vụ xây dựng dự án cầu Nhật Tân. Nhận thấy đây là điểm mới khi dự án
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 6
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
không sử dụng quy trình định giá sử dụng khung giá đất của thành phố và hệ số K để
xác định giá đất bồi thường mà sử dụng quy trình định giá thị trường tại thời điểm bồi
thường. Do đó, em đi vào nghiên cứu đề tài: “Hoạt động định giá đất bồi thường giải
phóng mặt bằng tại Công ty CP tư vấn – dịch vụ về tài sản – bất động sản DATC”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
• Hệ thống hóa cơ sở khoa học về hoạt động định giá đất làm cơ sở bồi thường
giải phóng mặt bằng;
• Nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá đất làm cơ sở đền bù giải phóng mặt
bằng tại Công ty cổ phần tư vấn – dịch vụ về tài sản – bất động sản DATC;
• Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động định giá
đất làm cơ sở bồi thường giải phóng mặt bằng.
3. Đối tượng và phạm vị nghiên cứu
• Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá đất làm cơ sở bồi thường giải phóng
mặt bằng.
• Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động định giá đất làm cơ sở bồi thường giải phóng
mặt bằng tại Công ty cổ phần tư vấn – dịch vụ về tài sản – bất động sản DATC.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, em đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu:
phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra, thu thập số liệu, thống kê và có tiến hành phỏng
vấn xin ý kiến một số cán bộ của Công ty.
5. Kết cấu của đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục bảng biểu, danh mục viết tắt và tài liệu

tham khảo, nội dung chuyên đề được chia làm 3 chương:
 Chương 1: Cơ sở lý luận về bồi thường giải phóng mặt bằng và định giá đất
làm cơ sở bồi thường giải phóng mặt bằng;
 Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá đất làm cơ sở bồi thường giải phóng
mặt bằng tại Công ty cổ phần tư vấn – dịch vụ về tài sản DATC;
 Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá đất làm cơ sở bồi
thường giải phóng mặt bằng tại Công ty cổ phần tư vấn – dịch vụ về tài sản –
bất động sản DATC.
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 7
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
Với năng lực và thời gian có hạn, với sự giúp đỡ nhiệt tình của các anh chị Công
ty cổ phần tư vấn – dịch vụ về tài sản – bất động sản DATC, đặc biệt là anh chị Ban
đầu tư; cùng với sự giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của thầy cô Khoa Bất động sản & Kinh tế
tài nguyên, đặc biệt là cô giáo Th.s Nguyễn Thị Hải Yến đã giúp em hoàn thành
chuyên đề này. Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 8
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT LÀM CƠ SỞ BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG
I.1. Các vấn đề chung về bồi thường giải phóng mặt bằng
I.1.1. Bản chất và đặc điểm của giải phóng mặt bằng và bồi thường giải phóng mặt
bằng
I.1.1.1. Bản chất giải phóng mặt bằng và bồi thường giải phóng mặt bằng
a. Giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng (GPMB), là quá trình tổ chức, thực hiện các công việc liên

quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư
trên một phần đất đai nhất định, để trả lại măt bằng thực hiện các quy hoạch cho việc
cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình.
Quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng, được tính từ khi bắt đầu hình thành
hội đồng giải phóng mặt bằng, đến khi thực hiện giải phóng xong và giao đất cho chủ
đầu tư mới. Đây là một quá trình, một hoạt động mang tín đa dạng và phức tạp thể hiện
sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia,
của Nhà nước, và cả xã hội.
Công tác GPMB bao gồm, các công việc bồi thường, cho các đối tượng sử dụng
đất; giải tỏa, phá dỡ các công trình trên đất; di chuyển người dân, tạo mặt bằng cho
triển khai dự án; hỗ trợ, người bị thu hồi đất chỗ ở, việc làm…ổn định cuộc sống.
b. Bồi thường giải phóng mặt bằng
Luật đất đai 2003, đã quy định rõ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu, và Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho cá nhân,
hộ gia đình, tổ chức sử dụng, và có quyền thu hồi lại để sử dụng vào các mục đích:
quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Khi Nhà nước tiến
hành thu hồ,i đồng thời phải bồi thường, đền bù cho người sử dụng đất.
Theo khoản 5 điều 4 Luật Đất đai 2003, Bồi thường, là việc Nhà nước trả lại giá
trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 9
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
Bồi thường giải phóng mặt bằng, là hoạt động xác định giá trị của các bất động
sản (bao gồm đất và các tài sản trên đất), nằm trong vùng giải phóng mặt bằng và bồi
thường thiệt hại, cho chủ sử dụng bất động sản đó. Việc bồi thường cho người sử dụng
đất bị thu hồi, có thể được tiến hành bằng tiền hoặc bất động sản có giá trị tương đương
với giá trị bất động sản bị thu hồi. Hình thức bồi thường phụ thuộc vào quỹ đất của địa
phương và nguồn lực tài chính của chủ đầu tư.
I.1.1.2. Đặc điểm của giải phóng mặt bằng và bồi thường giải phóng mặt bằng

Việc tổ chức, thực hiện công tác giải phóng mặt bằng cũng như bồi thường giải
phóng mặt bằng liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, công trình xây dựng và dân
cư trong khu vực cần GPMB. Do đó, nó là một quá trình rất đa dạng, phức tạp, tùy
thuộc vào đặc điểm của mỗi dự án, và các bên liên quan.
a. Tính đa dạng
Mỗi một dự án xây dựng, gắn với một địa điểm xây dựng cụ thể; do đó chúng
khác nhau cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cũng như mang đặc thù của địa
điểm bất động sản sẽ tọa lạc. Mặc dù quy trình thực hiện GPMB, cũng như bồi thường
GPMB được pháp luật quy định khá chi tiết nhưng khi áp dụng vào thực tiễn từng khu
vực thì cần thiết phải có sự thay đổi cho phù hợp nhất để công tác GPMB được tiến
hành một cách nhanh chóng và thuận lợi nhất.
Các tài sản trên đất, cũng mang tính đa dạng cao về cả mục đích sử dụng, hình
thức sở hữu tài sản đó.
Hơn nữa, dự án đầu tư xây dựng được chia thành nhiều loại khác nhau, theo quy
mô, mức độ quan trọng của dự án…do vậy mà việc thực hiện công tác GPMB, cũng
như bồi thường GPMB rất đa dạng, luôn có sự khác biệt ở mỗi dự án; mỗi khu vực tiến
hành họat động giải phóng mặt bằng.
b. Tính phức tạp
Đất đai là tài sản có giá trị lớn, và có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế -
xã hội của mọi người dân.
Ở các khu vực nông thôn, dân cư sống chủ yếu nhờ hoạt động sản xuất kinh
doanh trên đất nông nghiệp; đất đai là tư liệu sản xuất rất quan trọng; do đó tâm lí của
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 10
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
người dân là giữ đất để sản xuất. Từ đó dẫn đến việc vận động tuyên truyền dân cư di
dời là rất khó khăn và phức tạp.Các loại cây trồng, vật nuôi đa dạng gây khó khăn cho
việc xác định giá trị bồi thường.
Đối với hình thức đất ở, thì lại càng phức tạp hơn.Đất ở là tài sản lớn, gắn liền

với cuộc sống, sinh hoạt hàng ngày của người dân; tâm lí rất ngại di chuyển địa điểm
sinh sống, cũng như kinh doanh đến khu vực mới,làm đời sống sinh hoạt thay đổi.
Công tác GPMB, cũng như bồi thường GPMB rất phức tạp, nó liên quan đến
quyền và lợi ích của nhiều bên khác nhau: chủ sở hữu, chủ đầu tư và nhà nước; các bên
thường có những mong muốn, lợi ích trái ngược nhau, rất khó để có thể hài hòa được
lợi ích của các bên. Do đó luôn cần sự hỗ trợ, kết hợp giữa chủ đầu tư với Nhà nước để
đưa ra những biện pháp thực hiện công tác bồi thường GPMB một cách tốt nhất nhằm
đảm bảo lợi ích của các bên
I.1.2. Sự cần thiết của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
I.1.2.1. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là tất yếu đối với các dự án
xây dựng
Cùng với sự phát triển không ngừng của đời sống kinh tế - xã hội, để đáp ứng
nhu cầu phát triển kinh tế, văn hóa xã hội phát triển cơ sở hạ tầng thì ngày càng có
nhiều dự án đầu tư xây dựng được thực hiện. Trong khi đó, diện tích đất là có hạn, và
không có đủ diện tích đất sạch cho các dự án. GPMB là công tác hết sức cần thiết, để
có thể triển khai các dự án xây dựng cũng như thực hiện các quy hoạch, kế hoạch của
Nhà nước. Khi không có mặt bằng xây dựng, thì không thể thực hiện, triển khai được
dự án. Do đó, công tác bồi thường GPMB là yêu cầu tất yếu, quan trọng đối với các dự
án xây dựng. Công tác bồi thường GPMB, ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ thực hiện dự
án xây dựng, cũng như thực hiện các quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước. Từ trước đến
nay, hầu hết các dự án, đều gặp phải khá nhiều vấn đề trong công tác bồi thường
GPMB; để giải quyết các khó khăn, mâu thuẫn và đảm bảo tiến độ thự hiện thì chủ đầu
tư phải có kế hoạch, chiến lược thực hiện thật cụ thể, chính xác và Nhà nước luôn phải
có những quy định chỉ đạo hoạt động.
I.1.2.2. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đảm bảo quyền lợi và lợi ích
hợp pháp của người sử dụng bất động sản cũng như Nhà Nước
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 11
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến

Đất đai được sử dụng, nhằm mục đích chủ yếu phục vụ cho sự phát triển của
kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh, quốc phòng. Theo Luật đất đai 2003, cũng như các
văn bản Pháp luật khác của Nhà nước, đất đai không thuộc sở hữu riêng của ai, mà
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu, Nhà nước thống nhất, quản lý
(Khoản 1 điều 5 Luật Đất đai 2003). Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt, xét trên cả
phương diện tự nhiên, kinh tế và xã hội. Do đó, Nhà nước nắm quyền quản lý, và sở
hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai về mặt pháp lý. Nhà nước, phải xây dựng một chế
độ sử dụng đất đai phù hợp với lợi ích của toàn xã hội, nhằm tránh tình trạng đất đai để
hoang hóa, sử dụng lãng phí, sử dụng không hiệu quả; tránh các tranh chấp về lợi ích
xảy ra. Nhà nước, thực hiện giao đất cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng nhằm
đảm bảo đất đai, có chủ sử dụng thực sự; Nhà nước cũng đưa ra các quy định quyền, và
nghĩa vụ cụ thể trong sử dụng, và quản lý đất đai.
Nhằm phát huy tốt, chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp với sự
phát triển của nền kinh tế - xã hội. Nhà nước cũng có quy định cụ thể, trong Luật đất
đai, khi Nhà nước thu hồi đất, để sử dụng vào các mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước sẽ có trách nhiệm đền bù thiệt hại, đảm bảo
mọi người đều có đất để sống, và để sản xuất.
Công tác bồi thường GPMB, được thực hiện nhằm thực hiện công việc, chức
năng đã được quy định, trong Pháp luật. Công tác bồi thường, nhằm đảm bảo quyền, và
các lợi ích của cả người sử dụng, và Nhà nước. Người dân, trả lại đất được giao sử
dụng và được giao sử dụng đất khác, hoặc bồi thường tiền để ổn định nơi ở, và cuộc
sống. Nhà nước đảm bảo, sử dụng quyền đại diện sở hữu của mình, thu hồi đất và giao
cho tổ chức sử dụng phù hợp với chủ trương, chính sách, với chiều hướng phát triển,
của nền kinh tế đất nước.
I.1.2.3. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng giúp cho việc sử dụng đất đai
hợp lý, hiệu quả
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia có hạn, và vô cùng quý giá, do đó việc sử
dụng đất đai phải thật hiệu quả; tiết kiệm, hợp lý. Lịch sử hình thành các khu đô thị ở
nước ta, theo hướng tự phát, nên các khu đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư phân bố
thường không hợp lý, nhỏ lẻ, thiếu sự đồng bộ, nên có số lượng lớn đất đai sử dụng

Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 12
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
một cách lãng phí, không hiệu quả. Việc quy hoạch lại việc sử dụng đất đai, vẫn luôn
được sự quan tâm của Nhà nước, đặc biệt là các năm gần đây. Việc này, được thực
hiện bằng việc tiến hành sắp xếp bố trí lại qui mô, cơ cấu sử dụng đất, thông qua các
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cụ thể hóa, bằng các dự án cụ thể. Các dự án được
thực hiện, nhằm mục tiêu sử dụng có hiệu quả nhất nguồn lực đất đai đồng thời tạo
điều kiện sử dụng tốt hơn các nguồn lực khác trong khu vực. Tái cơ cấu lại, nguồn quỹ
đất vẫn luôn khan hiếm khi kinh tế ngày càng phát triển, hỗ trợ thực hiện chính sách sử
dụng đất đai hợp lý, hiệu quả trong lương lai.
I.1.2.4. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng góp phần thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, là việc Nhà nước sắp xếp lại các loại đất,
nhà ở cho các đối tượng sử dụng theo phạm vi không gian, thời gian nhất định, với
mục đích, sử dụng đất đai một cách hiệu quả, phục vụ tốt cho chiến lược phát triển,
kinh tế - xã hội. Việc bố trí, sắp xếp lại các loại đất, cũng như việc sử dụng chúng đồng
nghĩa với việc, phải thu hồi một số khu đất, chuyển mục đích sử dụng, giao đất sử dụng
mới cho người dân. Đó cũng chính là việc - thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng
các dự án. Công tác giải phóng mặt bằng, là hoạt động khá quan trọng, ảnh hưởng đến
thực hiện, các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước.
I.1.3. Nội dung công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
Công tác bồi thường GPMB, rất phực tạp và khó khăn trong quá trình thực hiện.
Để có thể, xây dựng, triển khai và thực hiện phương án, bồi thường GPMB một cách
hiệu quả đòi hỏi, phải thực hiện qua nhiều bước, nhiều công việc, khác nhau. Dù vậy,
công tác bồi thường GPMB, gồm hai nội dung chính: tổ chức bồi thường thiệt hại và
hỗ trợ, di dân, tái định cư.
I.1.3.1. Tổ chức bồi thường thiệt hại
Tổ chức bồi thường, thiệt hại là công tác rất khó khăn, và tốn rất nhiều thời

gian, ảnh hưởng lớn đến tiến độ của dự án.Nó bao gồm, việc xác định giá trị các BĐS,
tiến hành bồi thường, bằng tiền, hoặc BĐS có giá trị tương đương.Căn cứ vào, yêu cầu
và đặc điểm của dự án, xác định khu vực, và BĐS cần phải xác định giá trị, để tổ chức
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 13
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
bồi thường, một cách hợp lý. Đồng thời, xây dựng các phương án bồi thường thiệt hại
cho các bên liên quan, đảm bảo quyền lợi của các bên, được hài hòa.
Việc tổ chức bồi thường, thiệt hại bao gồm:
 Đền bù thiệt hại về đất bao, gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối,
đất có mặt nước - nuôi trồng thủy sản, đất ở, đất chuyên dùng.
 Đền bù thiệt hại về tài sản, bao gồm nhà cửa, công trình kiến trúc, mồ mả, công
trình văn hóa, di tích lịch sử, đình chùa, công trình kỹ thuật, hạ tầng…
 Trợ cấp đời sống, và sản xuất cho những người, phải di chuyển chỗ ở, di chuyển
địa điểm sản xuất kinh doanh.
 Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp, cho người có đất bị thu hồi mà phải chuyển
nghề nghiệp.
 Trả các chi phí trực tiếp, cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, di chuyển giải
phóng mặt bằng.
I.1.3.2. Hỗ trợ di dân, tái định cư
Căn cứ vào, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, và căn cứ vào
quy mô thực tế của đất bị thu hồi, khả năng quỹ đất, dùng để bồi thường; số hộ gia
đình, cá nhân bị thu hồi đất ở phải di chuyển đến nơi ở khác; UBND tỉnh, thành phố,
trực thuộc Trung ương quyết định, hoặc ủy quyền cho UBND quận, huyện, thị xã,
thành phố trực thuộc tỉnh quyết định tổ chức thực hiện lập khu tái định cư tập trung,
hoặc tái định cư phân tán, cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Nghị định
69/2009/NĐ-CP của Chính phủ bao gồm:
- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với các trường hợp thu hồi đất ở;

- Hỗ trợ ổn định đời sống, và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, và tạo
việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp;
- Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không
được công nhận là đất ở.
I.2. Các vấn đề chung về định giá đất làm cơ sở bồi thường giải phóng mặt
bằng
I.2.1. Khái niệm và đặc điểm của định giá đất làm cơ sở bồi thường giải phóng mặt
bằng
I.2.1.1. Khái niệm của định giá đất làm cơ sở bồi thường giải phóng mặt bằng
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 14
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
Trên thực tế, có rất nhiều quan niệm về định giá bất động sản.
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản, Australia
(AVO): định giá BĐS, là việc xác định giá trị của BĐS, tại một thời điểm, có tính đến
bản chất của BĐS, và mục đích của định giá, giá trị của BĐS đó. Do đó, định giá giá trị
BĐS, là áp dụng các dữ liệu thị trường, so sánh mà các nhà định gia BĐS thu thập
được, và phân tích chúng, sau đó so sánh, với tài sản được yêu cầu định giá, để hình
thành, giá trị của chúng”
Theo GS A.F. Milington – chủ nhiệm khoa kinh doanh, và kinh tế đất đai,
trường Hawkerbury. New South Wales: Định giá; có thể được định nghĩa là nghệ thuật
bày tỏ quan điểm, dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một
lĩnh vực nhất định, bất động sản, ở một thời điểm cụ thể”. Đây cũng là giai đoạn, người
định giá đưa ra ý kiến của mình, trong các mô hình toán học, tìm kiếm, tất cả các sự
kiện liên quan đến lợi ích bất động sản, và các lĩnh vực liên quan, xem xét, đến tất cả
các sự kiện này, và cuối cùng là đưa ra, các quan điểm cá nhân.
Nói tóm lại, định giá bất động sản là một nghệ thuật, và khoa học về xác định
giá trị, của bất động sản cho một mục đích cụ thể, ở một thời điểm nhất định, có tính
đến các đặc điểm của bất động sản ,và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn, trong thị trường

BĐS, bao gồm cả các lĩnh vực đầu tư.
Định giá đất, làm cơ sở bồi thường, giải phóng mặt bằng về cơ bản mang bản
chất, của công tác định giá BĐS nói chung; và nó được sử dụng, cho một mục đích cụ
thể, đặc biệt đó là, làm cơ sở,căn cứ để tiến hành, bồi thường GPMB, là xác định giá
trị, các bất động sản bị thu hồi, khi đền bù, thay thế chúng, bằng tiền hoặc bất động
sản, có giá trị tương đương.
I.2.1.2. Đặc điểm của định giá đất làm cơ sở bồi thường giải phóng mặt bằng
Bất động sản, là loại hàng hóa đặc biệt, nó có những đặc trưng mà không tài sản
nào giống. Do đó, việc định giá bất động sản, cũng có những đặc điểm khác, việc định
giá tài sản thông thường. Định giá bất động sản, làm cơ sở bồi thường, GPMB là hoạt
động định giá, nhằm mục đích rất đặc biệt là xác định giá trị đất ,và tài sản trên đất làm
căn cứ cho hoạt động bồi thường, GPMB; nên nó cũng có những đặc điểm riêng biệt.
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 15
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
a. Định giá đất làm cơ sở bồi thường giải phóng mặt bằng gắn với các quy định
của Nhà nước.
Hoạt động định giá, nói chung, định giá đất làm cơ sở, bồi thường GPMB nói
riêng, luôn phải tuân theo, những kỹ thuật, định giá, các nguyến tắc, nhất định, không
những thế, nó còn phải gắn liền với các quy định, của Nhà nước về chế độ quản lý, chế
độ sử dụng, đối với từng loại đất, loại nhà; gắng với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt là
nghĩa vụ tài chính, của người được Nhà nước giao đất, cho thuê, cộng nhận, quyền sử
dụng đất. Với mục đích định giá là, để làm căn cứ bồi thường GPMB – một hoạt động
rất phức tạp, nên việc định giá cần phải tuân thủ chặt chẽ, các quy định của Nhà nước;
nội dung, của hoạt động định giá cần phải gắn liền, với các quy định, của Nhà nước,
đảm bảo hoạt động, được thực hiện thu được kết quả, chất lượng đảm bảo, yêu cầu.
b. Quy trình định giá bắt buộc phải có giai đoạn điều tra khảo sát thực địa
Bất động sản, là loại tài sản không thể di dời được, do đó, trong quy trình định
giá bất động sản, chung luôn luôn có giai đoạn, điều tra khảo sát thực địa bất động sản,

và khu vực bất động sản tọa lạc. Quy trình định giá, bất động sản làm căn cứ bồi
thường, GPMB cũng không phải ngoại lệ. Điều tra, khảo sát thực địa bất động sản, cần
thẩm định giá và các bất động sản tương tự, so sánh để thu thập thông tin, phục vụ cho
quá trình định giá, cũng như xác định lại các thông tin, về bất động sản mà các chủ sở
hữu cung cấp.
c. Giá trị được định giá phụ thuộc vào phương pháp sử dụng và không thể xác
định được giá trị chính xác
Bất động sản, mang tính cá biệt, mỗi bất động, sản là một tài sản độc nhất vô
nhị (ít nhất là về mặt vị trí bất động sản) nên nó cũng phản ánh, khả năng sinh lời, thu
lợi nhuận, khác nhau giữa chúng. Trong thực tế, hoạt động định giá bất động sản, để
xác định, được chính xác giá trị, của một bất động sản là một việc, vô cùng khó khăn.
Định giá bất động sản, chỉ là sử dụng, các phương pháp khác nhau để ước tính giá trị,
mà không thể xác định, chính xác giá trị của nó.
I.2.2. Sự cần thiết của định giá đất làm có sở bồi thường giải phóng mặt bằng
I.2.2.1. Định giá đất làm cơ sở bồi thường giải phóng mặt bằng đảm bảo tiến độ,
chất lượng của công tác đền bù cũng như dự án
Công tác đền bù, GPMB là một trong những, bước thực hiện đầu tiên, của dự án
và, có ảnh hưởng, lớn đến tiến độ của dự án. Sử dụng, bảng giá, đất do tỉnh, Thành phố
ban hành hàng năm, và hệ số K để làm cơ sở đền bù thiệt hại, cho người bị, thu hồi đất,
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 16
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
từ trước tới nay, các dự án đều gặp sự phản đối, của người dân; vì thị trường bất động
sản, luôn biến động, hàng ngày, mà giá đất, do tỉnh, thành phố ban hành không đúng,
với giá trị thực của bất động sản, bị thu hồi, không theo kịp, sự biến động của thị
trường; người dân thì, không chấp nhận, nếu lợi ích của mình, thấp hơn; do vậy, mà
dẫn đến không thể, tiến hành giải phóng mặt bằng, kịp tiến độ.
Chủ đầu tư, thuê tổ chức tư vấn, độc lập có chức năng, định giá đất, làm cơ sở
bồi thường, GPMB, sẽ xác định đúng, giá trị thị trường của các thửa đất tại thời điểm

có quyết định thu hồi, theo đúng Nghị định, hướng dẫn của Chính phủ, Bộ ban ngành.
Không những đảm bảo, chất lượng của công tác, bồi thường GPMB, mà còn, có cơ sở,
căn cứ, khiến người dân, không thể gây sức ép, ảnh hưởng đến, tiến độ dự án.
I.2.2.2. Định giá đất làm cơ sở bồi thường giải phóng mặt bằng góp phần hài
hòa lợi ích của các bên
Trên thực tế, định giá tài sản, nhằm rất nhiều mục đích khác nhau, và giá trị của
bất động sản tại, mỗi thời điểm cụ thể phụ thuộc nhiều vào mục đích, của định giá. Với
mỗi một mục đích, sẽ sử dụng, các phương pháp, định giá thích hợp, và đưa ra một loại
giá trị, bất động sản khác nhau. Nhà nước quy định, giá bất động sản đền bù, bồi
thường cho người sử dụng, phải sát với giá thị trường tại thời điểm, tiến hành bồi
thường. Tuy nhiên, trước đây, khi sử dụng bảng giá đất, của tỉnh, thành phố ban hành
hàng năm, không bám sát, được sự thay đổi liên tục, của thị trường bất động sản; do
đó, nó có thể, cao hơn hoặc thấp hơn, với giá trị thực tế của bất động sản trên thị
trường; nếu thấp hơn, lợi ích của người sử dụng không được đảm bảo; còn nếu cao
hơn, lợi ích của Nhà nước, và chủ đầu tư, không được đảm bảo; từ đó dẫn đến mẫu
thuẫn, và ảnh hưởng, đến tiến độ thực hiện, dự án nếu như, các bên không, đi đến được
thỏa thuận.
Hiện nay, khi quy định, các chủ đầu tư, phải tiến hành, thuê tổ chức tư vấn độc
lập để định giá các thửa đấ,t cần đền bù thiệt hại, để đưa ra giá đền bù sát với giá thị
trường, sát với giá, trị của nó tại thời điểm, tiến hành đền bù nhất có thể; đảm bảo hài
hòa lợi ích của các bên, của người sử dụng, của chủ đầu tư cũng như của Nhà nước.
I.2.2.3. Góp phần đảm bảo công bằng xã hội khi Nhà nước thu hồi đất và tiến
hành đền bù
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 17
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
Hoạt động định giá đất, làm cơ sở bồi thường giải phóng, mặt bằng nhằm đảm
bảo công bằng xã hội cho người sử dụng đất khi, Nhà nước tiến hành, thu hồi đât và
tiến hành đền bù. Việc xác định giá đền bù càng đúng với giá trị thật của bất động sản

tại thời điểm, tiến hành đền bù, bồi thường thì càng thể hiện sự công bằng giữa người
sử dụng với nhau và giữa người sử dụng, với Nhà nước. Tiến hành, định giá theo cùng
một quy trình, đội ngũ nhân lực, đảm bảo sự công bằng, trong xác định giá trị bất động
sản mà không có sự đánh giá khách quan như đưa ra các hệ số, để xác định giá trị.
I.2.2.4. Góp phần đảm bảo thực hiện Pháp luật và hoàn thiện Pháp luật
Luật đất đai năm 2003, cũng như, các Nghị định của Chính phủ, các thông tư
của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003; các điều luật đã chỉ rõ, Nhà
nước có quyền thu hồi đất, đã giao cho người dân sử dụng, để dùng vào các mục đíc,h
quốc phòng, an ninh, phục vụ, các lợi ích ,của quốc gia, lợi ích công cộng. Khi thu hồi
Nhà nước phải có trách nhiệm đề bù thiệt hại cho, người dân, để người dân có thể ổn
định chỗ ở, cuộc sống của mình.
Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ khoản 2, điều 6 có quy định; “ngườì
bị thu hồi đất, đang sử dụng vào mục đích nào, thì được bồi thường, bằng việc giao đất
mới có cùng, mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường, thì được bồi thường
bằng giá trị quyền sử dụng, đất tại thời điểm có, quyết định thu hồi”. Xác định, giá trị
thị trường, để làm căn cứ, bồi thường góp, phần đảm bảo thực hiện quy định trên; nó
giúp xác định đúng giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi tại đúng thời điểm có quyết
định thu hồi chứ không phải giá mà UBND Thành phố ban hành hàng năm.
I.2.3. Các phương pháp định giá đất làm cơ sở bồi thường giải phóng mặt bằng
I.2.3.1. Phương pháp xác định hệ số K để định giá bồi thường thiệt hại
Theo Nghị định 87/NĐ-CP của Chính phủ, ngày 17/8/1994 quy định khung giá,
các loại đất. Do biến động, của giá đất trên thực tế, nên Chính phủ đã có văn bản, thay
đổi hệ số điều chỉnh giá (hệ số K) cho phù hợp với thực tế hơn đó là thông tư
145/1998/TT-BTC hướng dẫn, thi hành Nghị định, 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998
của Chính phủ
Hệ số K, quy định tại điều 8 của Nghị định 22/1998/NĐ-CP, ngày 24/4/1998
của Chính phủ, là hệ số quan hệ tỷ lệ, giá đất tính theo khả năng sinh lợi, hoặc chuyển
nhượng, quyền sử dụng đất với giá, do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc, Trung ương
quy định. Hệ số K, có thể lớn hơn, hoặc nhỏ hơn 1 tùy thuộc, vào sự chênh lệc,h giữa
giá đất do UBND, cấp tỉnh quyết định với giá đấ,t tính theo khả năng sinh lợi, hoặc giá

Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 18
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
đất thực tế, chuyển nhượng ,quyền sử dụng đất. Hệ số K ,áp dụng để xác định giá đất
đền bù thiệt hại, cho người bị thu hồi ,đất theo quy định, tại điều 6, và tính khoản tiền
nộp Nhà nước theo điều 14 của Nghị định 22/1998.
• Căn cứ để xác định hệ số K:
Hệ số K, để xác định giá đất, tính đền bù, thiệt hại do, Chủ tịch UBND ,cấp tỉnh
quyết định, cho từng dự án, theo đề nghị, của Giám đốc Sở Tài chính - Vật giá có sự
tham gia, của các ngành liên quan, căn cứ để xác định gồm:
+ Giá đất, do UBND cấp tỉnh, quy định, căn cứ vào. khung giá theo Nghị định
87/CP, thông tư 94/TTLB. đã bao hàm hệ số K. quy định trong Nghị định
17/1998 và Quyết định 302/Ttg ngày 13/5/1996. của Thủ Tướng Chính Phủ.
+ Giá đất tính theo khả năng sinh lợi, hoặc giá chuyển nhượng ,quyền sử dụng đất
thực tế, ở địa phương.
Giá chuyển nhượng. quyền sử dụng đất thực. tế là giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trung bình ở từng vị trí, từng loại đường phố, đối với đất đô thị; ở từng
hạng đất của từng xã, đối với đất nông nghiệp và đất khu dân cư nông thôn tại
thời điểm thu hồi đất tại địa phương. Trong trường hợp, khả năng sinh lợi của
đất và giá chuyển, quyền sử dụng đất (biến động trong phạm vi dưới 15%) thì
UBND cấp tỉnh có thể quy định hệ số K, một lần để áp dụng tính đền bù thiệt
hại cho nhiều dự án, trong khoảng thời gian, ổn định đó.
+ Giá đất để tính, đền bù thiệt hại: Giá đất tính bồi thường, thiệt hại được xác
định trê,n cơ sở giá đất do UBND cấp tỉn,h ban hành theo quy định, của Chính
Phủ nhân, với hệ số K.
• Hệ số K, được xác định trên cơ sở, quan hệ tỷ lệ giữa, giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế, với giá do UBND cấp ,tỉnh quy định. Các bước tiến, hành xác
định hệ số K:
+ Bước 1: Thu thập và xử lý thông tin, số liệu

- Thu thập giá, chuyển nhượng quyền, sử dụng đất ,thực tế tại địa phương;
- Lập biểu tổng hợp phản ánh giá đất, chuyển nhượng thức tế, sắp xếp theo
thời gian và điạ bàn.
+ Bước 2: Xác định giá, chuyển nhượng, quyền sử dụng đất, thực tế của đất, bị thu
hồi
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 19
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
+ Bước 3: Xác đinh hệ số K, theo công thức, sau:
Giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế
Hệ số K =
Giá bán do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất
do Chính phủ quy định
• Đối với, đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nước, nuôi trồng thuỷ sản ở nơi mà
việc chuyển nhượng, quyền sử dụng đất diễn ra, phổ biến, thì có thể, xác định,
hệ số K theo, phương pháp trên, giá đất tính đền bù, thiệt hại bằng giá đất, tính
theo khả năng sinh lợi, cộng thêm một khoản, tiền tối đa bằng 60% phần, chênh
lệch giữa giá, đất tính theo giá chuyển nhượng ,quyền sử dụng đất,, với giá đền
bù, tính theo khả năng sinh lợi, của mảnh đất đó.
I.2.3.2. Thuê tổ chức tư vấn định giá độc lập giá trị thị trường tại thời điểm có
quyết định thu hồi đất
Theo Quyết định, số 02/2013/QĐ – UBND, của UBND, thành phố Hà Nội,
cũng như, Hướng dẫn 777/HD – STC của Sở Tài Chính, Chủ đầu tư dự án, phải tiến
hành, thuê tổ chức tư vấn, có chức năng thẩm định, giá tài sản, để tiến hành, định giá
đất làm cơ sở tiến hàn,h bồi thường giải phóng mặt bằng.
a. Nguyên tắc định giá:
• Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:
Giá trị, của bất động sản, được xác định là ,giá thị trường khi, bất động sản được
sử dụng hợp, pháp (tuân thủ quy hoạch, đầy đủ giấy tờ pháp lý…); bất động sản, sử

dụng, đem lại thu nhập, ròng hiện tại – tương lai cao nhất, và kéo dài, liên tục; khả thi
về mặt, kĩ thuật (thỏa mãn các tiêu chuẩn, xây dựng, phù hợp về chất lượng, và kích
thước.
Tuy nhiên, một bất động sản, đang sử dụng, không nhất thiết đã thể, hiện khả
năng sử dụng, tốt nhất và có hiệu quả nhấ, của tài sản đó.
• Nguyên tắc cung - cầu:
Giá trị bất động sản, được xác định, bởi mối quan hệ cung, và cầu về bất động
sản đó. Ngược lại, giá trị, của bất động sản cũng, tác động đến, cung và cầu trên thị
trường. Giá trị của bất động sản, thay đổi, tỷ lệ thuân với cầu, và tỷ lệ nghích với cung.
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 20
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
Định giá, giá trị bất động sản, phải xem xét, quan hệ cung – cầu, ở thời điểm
hiện tại; và với các loại, bất động sản,, khác nhau, phương pháp sử dụng, để định giá
khác nhau, xem xét, quan hệ cung – cầu, của các phân khúc, bất động sản khác nhau.
• Nguyên tắc phù hợp:
Giá trị, của bất động sản, được tạo ra và duy trì, khi các đặc tính, của bất động
sản phù hợp, với cầu thị trường; phù hợp, với các mục đích sử dụng, cao nhất, tốt nhất,
phù hợp với, các điều kiện bên ngoài.
• Nguyên tắc thay thế:
Giá trị bất động sản, được xác định, bởi sự tác động qua lại, lẫn nhau, giữa các
bất động sản, có khả năng thay thế, cho nhau. Hình thành giá trị, của tài sản được thẩm,
định giá thường có liên quan, đến giá trị của các tài sản, khác có thể, thay thế .
Khi hai tài sản, có tính hữu ích, như nhau, tài sản nào chào bá,n ở mức giá thấp
nhất, thì tài sản đó sẽ bán, được trước. Giới hạn trên, của giá trị tài sản, có xu hướng được
thiết lập, bởi chi phí mua một tài sản thay thế, cần thiết, tương đương, với điều kiện
không có, sự chậm trễ quá mức, làm ảnh hưởng đến, sự thay thế. Một người thận trọng,
sẽ không trả giá cao hơn, chi phí mua một tài sản, thay thế trong cùng mộ,t thị trường, và
một thời điểm

• Nguyên tắc thay đổi:
Giá trị của bất động sản, luôn thay đổi, thay đổi theo, sự thay đổi của những,
yếu tố hình thành ,nên giá trị của nó. Do đó, khi định giá và lập báo cáo định giá cần
xác định chính xác, thời điểm định giá ,bất động sản; người, định giá phải nắm được,
mối quan hệ nhân quả,giữa các yếu tố ở trạng thái động, phải phân tích, quá trình thay
đổi, nhằm xác định mức sử dụng tài sản ,tốt nhất, và có hiệu quả nhất.
• Nguyên tắc cân bằng:
Giá trị của bất động sản, được tạo ra, bền vững khi các yếu tố, tác động đến bất
động sản ở, trạng thái cân bằng.
• Nguyên tắc đóng góp:
Giá trị của một bộ phận, cụ thể trong bất động sản, được đo lường bằng, sự
đóng góp, của nó tới giá trị ,của toàn bộ bất động sản.
• Nguyên tắc cạnh tranh:
Lợi nhuận, sẽ khuyến khích cạnh tranh. Lợi nhuận siêu ngạch, sẽ thu hút nhiều
người, tham giá thị trường, và dẫn đến giảm lợi nhuận. Cạnh tranh, giữa các lực
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 21
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
lượng ,tham gia thị trường; cạnh tranh, giữa cung và cầu, và trong nội bộ cung, và nội
bộ cầu. Đối với, bất động sản, mối quan hệ cạnh tranh, cũng được quan sát giữa, các
bất động sản với nhau, do đó, giá trị, của bất động sản được hình thành, là kết quả của
sự cạnh tranh, trên thị trường.
• Nguyên tắc dự báo:
Giá trị, của bất động sản, có thể được xác định, bằng dự báo về khả năng, sinh
lời trong tương lai, của bất động sản.
• Nguyên tắc nhất quán:
Phải có sự nhất quán, trong định giá, phân tích, xử lý số liệu: thống nhất, về sử
dụng; nhất quán, trong thu thập, thông tin, đánh giá số liệu; nhất quánsd trong đánh giá
các yếu tốs bên ngoài bất động sản.

• Nguyên tắc thực tế:
Định giá’ bất động sản phải dựa trên; khả năng thực tế của bất động sản, có dự
báo nhưng không; suy diễn; dựa vào các quan niệm thực tiễ;n trong mua bán, trao đổi;
bất động sản; dựa vào các phong tục; tập quán sử dụng; bất động sản của người dân.
• Nguyên tắc ngoại ứng:
Giá trị bất động sản; chịu tác động; của các nhân tố; ngoại ứng. Trong định giá;
bất động sản, cần phân bổ sự ảnh hường nà; một cách hợp lý cho, phần đất, và công
trình, trên đất.
b. Phương pháp xác định giá:
Theo quy định, của Hướng dẫn số 777/HĐ – STC của Sở tài chính, Thành phố
Hà Nội, công tác định giá đấ,t ưu tiên sử dụng phương pháp, so sánh trực tiếp. Trường
hợp cần thiết, có thể sử dụng kết hợp, với phương pháp triết trừ ;và các phương pháp
thẩm định giá khác.
• Phương pháp so sánh:
Phương pháp so sánh; là phương pháp; thẩm định giá dựa trên, cơ sở phân tích.
mức giá của. các tài sản tương tự. với tài sản cần thẩm định giá. đã giao dịch thành
công. hoặc đang mua, bán trên thi trường. vào thời điểm cần. thẩm định giá. hoặc gân
với thời điểm ,cần thẩm định giá để ước tính. và xác giá thị trường của tài sản.
Phương pháp so sánh áp dụng để, thẩm định giá các tài sản, cần thẩm định giá
có giao dịch phổ biến, trên thị trường. Các thẩm định giá viên, căn cứ vào, sự khác biệt
về các yếu tố so sánh, của tài sản so sánh, với tài sản ,cần thẩm định giá để điều chỉnh
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 22
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
(tăng, giảm) mức giá đã giao, dịch thành công, của tài sản so sánh, để xác định mức giá
chỉ dẫn của tài sản so sánh.
Các bước tiến hành:
+ Nghiên cứu thị trường, để có thông tin về, giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào
bán và các yếu, tố so sánh của những tài sản tương tự với tài ,sản cần định giá, đã

giao dịch thành công, hoặc đang mua, bán trên thị trường.
+ Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại
hoặc tương tự có thể so sánh, được với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành
công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm, cần thẩm định giá hoặc gần
với thời điểm cần thẩm định giá.
+ Lựa chọn, đơn vị so sánh chuẩn, và xây dựng, bảng phân tích, so sánh, đối với mỗi
đơn vị, chuẩn.
+ Phân tích, xác định, các yếu tố khác biệt, giữa tài sản so sánh, và tài sản cần thẩm
định giá, từ đó thực hiện điều chỉnh giá, của các tài sản so sánh theo, sự khác biệt
về các yếu tố so sánh, so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra, chỉ dẫn cho mỗi tài
sản, so sánh.
+ Phân tích tổng hợp, các mức giá chỉ dẫn, của các tài sản, so sánh, rút ra mức giá,
chỉ dẫn đại diện, để ước tính, và xác định mức giá, của tài sản cầ,n thẩm định.
Trong sử dụng; phương pháp so sánh trực tiếp, các tiêu chí; và tỷ trọng của từng
tiêu chí, để so sánh, xác định giá như sau:
- Vị trí: 50%
- Điều kiện hạ tầng, kỹ thuật, hạ tầng xã hội: 20%
- Điều kiện thuận lợi giao thông: 20%
- Điều kiện an ninh môi trường
• Phương pháp triết trừ:
Khi áp dụng phương, pháp chiết trừ để định giá đất, cho mỗi loại đất; phải tiến
hành các bước sau:
+ Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường; để lựa chọn ít nhất 3; bất động sản
(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng; thành công, mà thửa đất
của các bất động sản đó; có những đặc điểm tương tự; với thửa đất cần định giá;
(vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu; hạ tầng, đặc điểm; pháp lý, mục đích sử
dụng, giá cả…)
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 23

GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
+ Bước 2: Khảo sát thực địa; và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất
(bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản; nói trên.
+ Bước 3: Xác định giá trị hiện tại; của các tài sản đã; đầu tư xây dựng trên đất.
Giá trị hiện tại
của các tài sản
trên đất
=
Giá trị xây dựng mới tại
thời điểm định giá
Phần giá trị hao
mòn
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới; tại thời điểm định giá; được tính bằng chí phí thay thế; để
đầu tư xây dựng; các tài sản mới có công dụng tương đương; với các tài sản
hiện có trên đất; hoặc chi phí tái tạo (tức là đầu tư xây dựng các tài sản mới
giống y hệt) các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới; bao gồm; các khoản
chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp; và mức lãi hợp lý; chi người đầu tư xây dựng.
- Giá trị hao mòn; của các tài sản trên đất bao, gồm cả hao mòn hữu hìnhkj và hao
mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặ; vật lý do hư hao dần trong; quá trình
khai thác; sử dụng; hao mòn do lạc hậu; về chức năng và do tác động; của các
yếu tố bên ngoài)
- Phương pháp tính; giá trị xây dựng mới; và giá trị hao mòn của các tài sản trên
đất thực hiệnk; theo quy định hiện hành lcủa Bộ xây dựng, Bộ tài chính và
những Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Trường hợp chưa có quy định hoặc
hướng dẫn cụ thể; về phương pháp tính giá trị xây dựng mới, và giá trị hao mòn
thì việc, tính toán thực hiện đánh giá, của chuyên gia tư vấn, của chuyên giá
hoặc tổ chức trực tiếp, xác định giá trên cơ sở, những thông tin, số liệu thực tế
thu thập được, trên thị trường.
+ Bước 4: Tính toán giá trị, của các thửa đất của các ,bất động sản lựa chọn ở

Bước 1
Giá trị của thửa
đất
= Giá chuyển nhượng bất
động sản
- Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
Đơn giá thửa đất = Giá trị thửa đất / Diện tích thửa đất
+ Bước 5: Xác định giá trị của các thửa đất cần định giá
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 24
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
Căn cứ vào, những khác biệt chủ yếu, giữa thửa đất cần định giá, và các thửa đất
của các, bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh, các thửa đất của các bất động sản.
Đơn giá của thửa đất, cần định giá được xác định, theo đơn giá bình quân, của
các đơn giá đất, đã điều chỉnh của các, bất động sản đó.
• Phương pháp thặng dư (Tiêu chuẩn TĐGVN 10):
Phương pháp thặng dư, được áp dụng để đánh giá, giá trị bất động sản có tiềm
năng phát triển. Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có
công trình trên đất đ,ó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng, công trình mới trên đất.
Phương pháp thặng dư ,dựa trên giả thiết là người mu,a có thể trả cho, bất động sản
phần thặn,g dư sau khi dùng tổng do,anh thu phát triển trừ (-)đi tổng chi phí đầu tư để
tạo ra doanh thu phát triển.
Công thức tính:
V = DT - CP

Trong đó: V

là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,

DT


là tổng doanh thu của dự án,
CP

là tổng chi phí đầu tư dự án.
Các bước tiến hành định giá theo phương pháp thặng dư:
+ Xác định, mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác, tốt nhất, hiệu quả nhất dự
án, phù hợp với, quy định pháp luật, khả thi về điều kiện, tài chính và mang lại
giá trị cao nhất, cho dự án.
+ Ước tính tổng doanh th,u phát triển của dự án, chuyển đổi tổng, doanh thu đó về
giá tại thời điểm cần định giá.
+ Ước tính chi phí, đầu tư để tạo ra doanh thu ,phát triển của dự án, chuyển đổi
chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần định giá.
+ Xác định giá đất căn cứ ,vào chênh lệch kết quả, tính toán của bước 2 trừ bước
3.
c. Xác định tài sản thẩm định giá:
Tài sản thẩm định giá, mặc định là các thửa, đất đủ điều kiện bồi thường theo
giá đất ở làm, căn cứ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Tài sản thẩm định giá, là tài sản
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 25
GVHD: Th.s Nguyễn Thị Hải Yến
đại diện cho các thửa đất, bị thu hồi GPMB, thửa đất tái định cư. Tài sản thẩm định giá,
được mặc định đặt tên, là tên các tuyến đường theo từng, vị trí (hoặc tên xã – áp dụng
đối với đất ở nông thôn) trong bảng giá đất, do UBND thành phố ban hành, hàng năm.
Độ rộng, mặt cắt ngõ, của tài sản thẩm định, giá đối với các vị trí 2.1; 2.2; 3; 4:

+ Tài sản thẩm định giá vị trí 2.1: độ rộng mặt cắt ngõ ,của tài sản thẩm định, giá
là độ rộng mặt cắt ngõ,vị trí 2.1 của thửa đất bị thu hồi, cho dự án, có độ rộng mặt
cắt ngõ lớn nhất.
+ Tài sản thẩm định giá, vị trí 2.2: độ rộng mặt cắt ng,õ của tài sản thẩm định
giá ,là độ rộng mặt cắt ngõ vị trí 2.2 của thửa đất, bị thu hồi cho dự án, có độ rộng
mặt cắt ngõ, lớn nhất.
+ Tài sản thẩm định giá, có vị trí 3: độ rộng mặt cắt ngõ,, của tài sản thẩm định
giá, là độ rộng mặt cắt ngõ, vị trí 3 của thửa đất bị thu hồi, cho dự án có độ rộng
mặt cắt ngõ ,lớn nhất.
+ Tài sả,n thẩm định giá có vị trí 4: độ rộng mặt cắt ngõ,của tài sản thẩm định giá
là độ rộng, mặt cắt ngõ vị trí 4 của thửa đất bị thu hồi, cho dự án có độ rộng mặt cắt
ngõ lớn nhất.
d. Xác định tài sản so sánh:
Tài sản so sánh là các thửa đất đã được giao dịch thành công hoặc đang được
giao dịch trên thị trường trong điều kiện bình thường,, Tài sản so sánh không là các tài
sản thuộc trường hợp m,ua một phần diện tích biệt thự để sử dụng cả biệt thự để sử
dụng cả biệt th, và không thuộc trường hợp mua bán do giải quyết tranh chấp.
Tài sản so sánh p,hải là các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở, hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhậ,n quyền sử dụng đ,ất ở mà không
nộp thêm nghĩa vụ tài chính về đất đai khi được cấp giấy c,hứng nhận quyền sử dụng
đất ở. Trường hợp tài sản so sánh là các thửa đất có tài sản trên đất thì dùng phương
,pháp chiết trừ, để bóc tách giá trị tài sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất của tài sản
so sánh.
Ngoài ra tài sản so sánh, còn phải đảm bảo các yêu cầu sau:
+ Khoảng thời gian từ lúc tài sản so sánh giao dịch thành công đến thời điểm thẩm
định giá là gần nhất, nhưng tối đa không quá 12 tháng;
+ Vị trí của tài sản so sánh, so với vị trí tài sản thẩm định giá không được chênh lệch
quá 1 vị trí (vị trí theo quy định của UBND thành phố);
Sinh viên: Lê Thị Thu
Lớp: QTKD Bất động sản 51