Thực hiện công tác kê khai, đối soát bản đồ phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xã văn lãng, huyện yên bình, tỉnh yên bái năm 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------

MÙA A DA

Tên đề tài:
THỰC HIỆN CÔNG TÁC KÊ KHAI, ĐỐI SOÁT BẢN ĐỒ PHỤC VỤ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ VĂN LÃNG,
HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI NĂM 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính Môi trƣờng

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2014 -2018

Thái Nguyên, năm 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------

MÙA A DA
Tên đề tài:
THỰC HIỆN CÔNG TÁC KÊ KHAI, ĐỐI SOÁT BẢN ĐỒ PHỤC VỤ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ VĂN LÃNG,
HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI NĂM 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính Môi trƣờng

Lớp

: K46 - ĐCMT - N01

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2014 - 2018

Giảng viên hƣớng dẫn : TS. Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên, năm 2018


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của
mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố
và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường. Được
sự nhất trí của Ban Giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài
Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Sau khi hoàn thành khóa
học ở trường, em đã tiến hành thực tập tốt nghiệp tại Công Ty Cổ phần Trắc
địa, địa chính và xây dựng Thăng Long với đề tài: “Thực hiện công tác kê
khai, đối soát bản đồ phục vục công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất xã Văn Lãng, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái năm 2017”.
Trong thời gian thực tập tại Công Ty em đã có cơ hội được học hỏi, có
thêm nhiều kiến thức bổ ích và kinh nghiệm thực tế quý báu, đến nay em đã
hoàn thành đề tài của mình. Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
TS. Vũ Thị Thanh Thủy, người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn
thành báo cáo thực tập tốt nghiệp.
Ban lãnh đạo, tất cả các anh, chị, cô, chú cán bộ nhân viên trong Công
ty Cổ phần Trắc địa, địa chính và xây dựng Thăng Long đã tạo điều kiện,
quan tâm em trong quá trình em thực tập để em có thể thực hiện tốt cho bài
báo cáo thực tập tốtnghiệp.
Do giới hạn về thời gian, cũng như những kiến thức nên bài báo cáo không

tránh khỏi những thiếu sót, rất mong được sự góp ý và đánh giá chân thành của
các thầy cô giáo để bài báo cáo có giá trị về mặt lý luận và thực tiễn.
Em xin chân thành cám ơn !
Thái Nguyên, ngày 15 tháng 5 năm 2017
Sinh viên thực hiện
Mùa A Da


ii

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 2.1. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cho thửa đất không có tài
sản gắn liền hoặc có tài sản nhưng không có nhu cầu chứng
nhận quyền sở hữu .......................................................................... 11
Bảng 2.2. Trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận cho chủ thể đăng
ký ở xã, phường thị trấn là người sử dụng đất đồng thời là chủ
sở hữu nhà ở, công trình xây dựng. ................................................ 12
Bảng 4.1. Diện tích, cơ cấu đất tự nhiên năm 2017 ........................................ 32
Bảng 4.2: Số lượng học sinh các cấp học của xã Văn Lãng ........................... 36
Bảng 4.3. Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2017 ................................. 42
Bảng 4.4. Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2017 ........................... 44
Bảng 4.5. Diện tích, cơ cấu đất chưa sử dụng năm 2017 ............................... 45
Bảng 4.6. Kết quả đối soát trên bản đồ Thôn 3, xã Văn Lãng, huyện Yên
Bình, tỉnh Yên Bái (Trường hợp không sai sót) ............................. 49
Bảng 4.7. Kết quả đối soát sai sót trên bản đồ Thôn 3, xã Văn Lãng,
huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái (Trường hợp có sai sót) ................. 50
Bảng 4.8: Thống kê các trường hợp không bị sai sót khi đối soát bản đồ ...... 51
Bảng 4.9: Thống kê các trường hợp bị sai sót khi đối soát ............................. 52

iii

DANH MỤC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Vị trí địa lý xã Văn Lãng, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ............. 29
Hình 4.2: Phiếu xác nhận kết quả đo đạt hiện trạng thửa đất ......................... 48
Hình 4.3: Cho chủ sử dụng đất ký xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa
đất tại các nhà văn hóa thôn .......................................................... 48


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
CP

Chính phủ

CT – TTg

Chỉ thị Thủ tướng

ĐKĐĐ

Đăng kí đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

HTX

Hợp tác xã

NĐ

Nghị định

NĐ – CP

Nghị định Chính phủ

Nxb

Nhà xuất bản

QĐ – UBND

Quyết định Ủy ban nhân dân

QĐ – BTNMT

Quyết định Bộ Tài nguyên Môi trường

THCS

Trung học cơ sở

TT – BTNMT

Thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường

TT – TCĐ

Thông tư Tổng cục Địa chính

UBND

Ủy ban nhân dân

UBTVQH

Ủy ban thường vụ Quốc Hội

VPĐK

Văn phòng đăng kí

KHHGĐ

Kế hoạch hóa gia đình


v

MỤC LỤC
Trang
TRANG BÌA PHỤ
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... i
DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................. ii
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... iv
MỤC LỤC ........................................................................................................ v
Phần 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
1.2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4
2.1. Cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của công tác cấp GCNQSD đất ......... 4
2.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai .............................................. 4
2.1.2. Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính .................... 5
2.1.3. Căn cứ pháp lý về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địachính .................. 6
2.2. Khái quát về công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính .............. 7
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất ..................................................................... 7
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất ................................................ 9
2.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở một số địa phương......... 20
2.3.1. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở huyện Trấn
Yên, tỉnh Yên Bái.................................................................................. 20

2.3.2. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các dự án khu
đô thị mới, khu nhà ở đô thị trên địa bàn thành phố Việt Trì ............... 22
2.3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang........... 24


vi

PHẦN 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 26
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 26
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 26
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 26
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 26
3.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 26
3.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 26
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 26
3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 27
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 27
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 27
3.4.3. Phương pháp so sánh............................................................................. 27
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 29
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.......................................................... 29
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 29
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 33
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Văn Lãng,
huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái. ............................................................. 37
4.2. Khái quát việc quản lý và sử dụng đất đai của xã Văn Lãng, huyện
Yên Bình, tỉnh Yên Bái. .......................................................................... 38
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 38
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai .................................................................... 41

4.2.3. Đánh giá chung tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Văn Lãng ...... 45
4.3. Thực hiện công tác kê khai, đối soát bản đồ phục vụ công tác cấp giấy
CNQSD đất của xã Văn Lãng, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái năm 2017... 47
4.3.1. Ký phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất ......................... 47


vii

4.3.2. Kết quả thực hiện đối soát bản đồ địa chính so với thực địa ................ 49
4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp cho
công tác cấp GCNQSD đất của xã Văn Lãng, huyện Yên Bình, tỉnh
Yên Bái .................................................................................................... 53
4.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 53
4.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 54
4.4.3. Một số giải pháp nhằm đấy mạnh công tác cấp GCNQSD đất của xã
Văn Lãng, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái ............................................ 54
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ........................................................... 56
5.1. Kết luận .................................................................................................... 56
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 57
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 58


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được của ngành sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là các

nguồn lợi tự nhiên như khí hậu, thời tiết, nước, không khí, khoáng sản nằm
trong lòng đất, sinh vật sống trên bề mặt trái đất thậm chí cả sinh vật sống
trong lòng đất. Đồng thời đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, có
vị trí cố định trong không gian. Chính vì vậy, đất đai cần được quản lý một
cách hợp lý, sử dụng một cách có hiệu quả, tiết kiệm và bền vững.
Hiện nay nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện
đại hóa cùng với sự tăng nhanh của dân số và phát triển của nền kinh tế đã
gây áp lục rất lớn đối với đất đai, trong khi đó diện tích đất đai lại không hề
tăng lên. Vậy đòi hỏi con người phải biết cách sử dụng một cách hợp lý
nguồn tài nguyên có giới hạn đó. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay các vấn
đề đất đai là những vấn đề hết sức nóng bỏng, các vấn đề trong lĩnh vưc này
ngày càng phức tạp và nhạy cảm. Do đó hoạt động quản lý về đât đai của
nhà nước có vai trò rất quan trọng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
một chứng thư pháp lý, là cơ sở để xác định, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của
người sử dụng đất, được cấp cho người sử dụng đất, được cấp cho người sử
dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực
hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Vì vậy việc nâng cao
hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là rất cần thiết,
nhằm mục đích quản lý chặt chẽ quỹ đất đai.
Luật đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực ngày 01/7/2014 đã từng
bước đưa pháp luật đất đai phù hợp với thực tế quản lý và sử dụng đất. Các


2

văn bản, Thông tư, Nghị định đi kèm đã giúp rất nhiều cho việc nắm chắc,
quản lý chặt chẽ quỹ đất đai của quốc gia cũng như phù hợp với sự phát triển
của nền kinh tế đất nước trong thời kỳ đổi mới. Công tác đăng kí và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong số các nội dung giúp cơ quan quản
lí đất đai nắm được tình hình sử dụng đất kể cả số lượng và chất lượng đất.

Xuất phát từ những yêu cầu cấp thiết trên và được sự đồng ý của Ban
giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa quản lý Tài Nguyên Trường đại
học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo TS.
Vũ Thị Thanh Thủy em tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài: "Thực
hiện công tác kê khai, đối soát bản đồ phục vụ công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại xã Văn Lãng– Huyện Yên Bình – Tỉnh Yên
Bái năm 2017".
1.2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình
sử dụng đất trên địa bàn xã Văn Lãng, huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái
- Đánh giá công tác kê khai, đối soát bản đồ phục công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Xã Văn Lãng, huyện Yên
Bình, tỉnh Yên Bái
- Đánh giá những khó khăn, thuận lợi trong quá trình kê khai, đối soát
bản đồ phục công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Văn Lãng.
- Đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại và phát huy
những mặt tích cực để thực hiện có hiệu quả trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai trên địa bàn xã Văn Lãng.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập nghiên cứu khoa học
- Có cơ hội học hỏi và rút ra được nhiều kiến thức thực tế, nhất là


3

trong công tác cấp GCNQSD đất, từ đó đưa ra được những đánh giá và nhận
định riêng về công tác này trong giai đoạn hiện nay.
- Nắm vững những quy định của luật đất đai năm 2003 và những văn
bản dưới luật về đất đai của Trung Ương và ở địa phương trong công tác cấp

GCNQSDĐ.
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Đưa ra các kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đề ra
những giải pháp phù hợp để công tác cấp GCNQSD đất nói riêng và công
tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
- Đối với việc học tập: Việc hoàn thiện đề tài là cơ hội cho sinh viên
củng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường, đồng thời là cơ hội cho sinh
viên bước đầu tiếp cận thức tế nghề nghiệp trong tương lai. Nắm chắc những
quy định của Luật Đất đai 2013 cũng như các văn bản hướng dẫn kèm theo.
- Đối với thực tiễn: Đề tài đánh giá, phân tích những thuận lợi, khó
khăn trong công tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ, từ đó đưa ra những đề xuất,
giải pháp phù hợp với thực tiễn của địa phương góp phần đẩy nhanh công
tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ trong thời gian tới.


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của công tác cấp GCNQSD đất
2.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai ngày
29/11/2013 và có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014. Luật Đất đai năm 2013 có
14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết
được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai
năm 2003. Luật đất đai 2013 đó sửa đổi từ 13 nội dung thành 15 nội dung
Quản lý nhà nước về đất đai cho phù hợp với tình hình mới. Tại Điều 22
Luật Đất đai 2013 quy định (Luật đất đai 2013)[6]:
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện văn bảnđó.

2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hànhchính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng
đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều
tra xây dựng giáđất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồiđất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất.
8. Thống kê, kiểm kê đấtđai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đấtđai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giáđất.


5

11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành
quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đấtđai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đấtđai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đấtđai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đấtđai.
Trong Luật đất đai 2013 nội dung cấp GCNQSD đất vẫn là một trong
những nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
2.1.2. Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
Đối với mỗi quốc gia , đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và

quan trọng bậc nhất với mỗi quốc gia . Là cơ sở không gian của moi quá
trình sản xuất , là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần
quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
công trình kinh tế , văn hóa , xã hội , an ninh , quốc phòng . Song thực tế đất
đai có diện tích giới hạn, có vị trí cố định trong không gian. Cùng với thời
gian giá trị sử dụng của tài nguyên đất có sự biến đổi tốt hay xấu phụ thuộc
vào việc khai thác sử dụng và quản lý của con người. Do vậy đất đai cần được
quản lý chặt chẽ. Trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành công
nghiệp hoá,hiện đại hoá đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu
bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đặc biệt là
việc gia nhập WTO. Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển
mạnh mẽ đồng thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác
quản lý sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở nên phức
tạpChính vì thế công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và Nhà
nước ta quan tâm sâu sắc. Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai


6

thì công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính có vai trò rất
quan trọng. Thông qua công tác ĐKĐĐ Nhà nước nắm bắt các thông tin về
điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và pháp lý của thửa đất để nắm chắc được
tình hình sử dụng đất và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng
pháp luật. Từ đó bảo vệ được lợi ích của Nhà nước, cộng đồng cũng như lợi
ích của nhândân.
Do đó, việc thực hiện công tác đăng ký, cấp GCN và lập hồ sơ địa
chính đến từng thửa đất là nhiệm vụ không thể thiếu của tất cả mọi người
khi tham gia sử dụng đất.
2.1.3. Căn cứ pháp lý về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địachính
Văn bản sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực

- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành vào ngày
01/07/2014.
- Nghị quyết 755/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về
nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính
sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991 làm cơ sở xác định điều
kiện cấp GCN đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực
hiện các chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số23/2003/QH11.
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của Ủy
ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước
ngày 01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ
sở xác định đối tượng được cấp GCN trong những trường hợp có tranh chấp.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi
tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.


7

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về thu tiền sử
dụng đất.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về
giá đất.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy
chứng nhận).

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địachính
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địachính.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng
Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất,thuê mặt nước.
2.2. Khái quát về công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực
hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất; là
việc ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với thửa đất xác định vào HSĐC và
cấp GCN nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người
sử dụng đất đồng thời nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật


8

và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất[7].
2.2.2.1 Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 tại
điều 5 và điều 169 bao gồm (Luật đất đai2013)[6].
- Các tổ chức trong nước.
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp và công
trình tín ngưỡng).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về

quốc tịch.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh,
doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập,
mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
2.2.2.2. Người chịu trách nhiệm việc đăng ký
- Người chịu trách nhiệm việc đăng ký quyền sử dụng đất theo Luật Đất
đai 2013 tại điều 7 bao gồm (Luật Đất đai 2013)[6]
+ Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ
chức mình.
+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất
nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban
nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã)
để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình
công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui
chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của
địa phương.


9

+ Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản,
buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận
cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.
+ Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho
cơ sở tôn giáo.
+ Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
+ Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng
đất của mình.
+ Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm

người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất
GCNQSD đất là giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, là
chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người
sử dụng [7].
GCNQSD đất cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi
loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. GCN được cấp theo
từng thửa đất gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho người sử dụng đất, một
bản lưu tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Quá trình cấp GCN là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để
giải quyết mọi vấn đề liên quan đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước với người
sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật [7].
Hiện nay tồn tại 4 loại GCN sau:
Loại thứ nhất: GCN đang được cấp theo Luật Đất đai 1998 do Tổng
cục địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) ban hành theo mẫu quy
định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý


10

ruộng đất cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở có màu đỏ.
Loại thứ hai: GCN quyền sở hữu nhà ở tại đô thị do Bộ Xây Dựng phát
hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính
phủ và theo Luật Đất đai 1993. GCN có hai mầu: Màu hồng giao cho sử dụng
đất và màu trắng lưu tại Sở Địa chính (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường).
Loại thứ ba: GCN được lập theo quy định của Luật Đất đai2003,
mẫu giấy chứng nhận theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 1/11/2004
và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết
định số 24/2004/BTNMT. Giấy có hai mầu: Màu đỏ giao cho chủ sử dụng

đất và mầu trắng lưu tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện,tỉnh.
Loại thứ tư: GCN được cấp theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày
19/10/2009 và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định
mẫu giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy có màu hồng cánh sen và có 01 bản.
2.2.2.1. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:


11

Bảng 2.1. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cho thửa đất không có
tài sản gắn liền hoặc có tài sản nhƣng không có nhu cầu
chứng nhận quyền sở hữu
Bƣớc

Cơ quan chịu
trách nhiệm

Nội dung
- Đơn + các loại giấy tờ có liên
quan tới quyền sử dụng đất.
- Xác định tình trạng tranh

1. Lập hồ sơ đăng ký

- Chủ sử dụng
chấp, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất.
- UBND xã

đất, quy hoạch.

- Công khai kết quả, giải quyết
kiến nghị.
- Đo đạc thửa đất.
- Xác định điều kiện được
2. Thẩm tra, xác
minh thực địa, trích
lục bản đồ

chứng nhận.
- Lập hồ sơ.

- VP đăng ký QSDĐ
huyện

- Trích lục bản đồ.
- Trích sao địa chính.
- Kiểm tra hồ sơ.

3. Kiểm tra hồ sơ ra
quyết định

- Trình UBND huyện, thành- UBND huyện.
phố, thị xã.
- Phòng TNMT
- Ra quyết định.

4. Giao quyết định
và giấy chứng nhận
5. Ghi nhận biến
động sử dụng đât

- Giao quyết định.
- Giao giấy chứng nhận.
- Ký hợp đồng thuê đất.

- Phòng TNMT.
- VP đăng ký QSDĐ
huyện

- Ghi nhận biến động sử dụng- VP đăng ký QSDĐ
đất.

tỉnh.


12

Bảng 2.2. Trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận cho chủ thể
đăng ký ở xã, phƣờng thị trấn là ngƣời sử dụng đất đồng thời là
chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng.
Bƣớc

Nội dung

Cơ quan chịu
trách nhiệm

- Đơn + các loại giấy tờ có liên
quan tới quyền sử dụng đất.
- Xác định tình trạng tranh

1. Lập hồ sơ đăng
ký

chấp, nguồn gốc, thời điểm sử
dụng đất, quy hoạch.
- Công khai kết quả, giải quyết

- Chủ sử dụng đất.
- UBND xã

kiến nghị.
- Đo đạc thửa đất.
2. Thanh tra, xác
minh thực địa,
trích lục bản đồ

Xác định điều kiện được

chứng nhận.
Lập hồ sơ.
Trích lục bản đồ.
Trích sao địa chính.
Xác định và thông báo
mức nghĩa vụ tài chính.

- VP đăng kí quyền sử
dụng đất huyện.
- Cơ quan thuế.

3. Kiểm tra hồ sơ

quyết định

Kiểm tra hồ sơ.
Trình UBND huyện,
thành phố, thị xã.
Ra quyết định, ký giấy
chứng nhận.

- UBND huyện.
- Phòng tài nguyên và
Môi trường.

4. Giao quyết
định và giấy
chứng nhận.

giấy

Giao quyết định.
Giao giấy chứng nhận.
Ký hợp đồng thuê đất.
Trao quyết định và
chứng nhận

- Phòng tài nguyên và
Môi trường.
- VP đăng ký quyền sử
dụng đất huyện.

5. Ghi nhận biến

động sử dụng đất.

Lưu hồ sơ.
Ghi nhận biến động sử
dụng đất.

VP đăng ký
quyền sử dụng đất
tỉnh.


13

2.2.2.2. Những trường hợp được cấp GCN
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013 (Luật đất đâi2013)[6].
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai
2013 có hiệu lực thi hành.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2.2.2.3. Thẩm quyền cấp GCN
Thẩm quyền cấp GCN quy định theo Luật Đất đai 2013, Điều 105, mục
2, chương VII như sau (Luật đất đai 2013)[6]:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,


14

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại ViệtNam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan

tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ. (Luật đất
đai 2013)[6]
2.2.2.4. Hồ sơ đăng kí đất đai, xin cấp GCNQSD đất
Hồ sơ đăng kí gồm có:
 Đơn xin đăng kí quyền sử dụng đất: 02 bản, nộp tại UBND xã,
phường nơi có đất (gọi chung là UBND cấp xã); UBND cấp xã giữ một bản
cho người sử dụng đất nơi có đất, người đó cầm tờ đơn tới cơ quan
TN&MT.
 Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất: 01 bản (bản sao có công chứng).
 Trích lục địa chính khu đất được giao hoặc thuê: 01 bản (có xác nhận
của sở TN&MT).
 Hợp đồng thuê đất: 01 bản (đối với tổ chức thuê đất, bản sao có
công chứng).


15

 Tờ khai sử dụng đất (đối với tổ chức trong nước chuyển sang thuê
đất, đã khai theo Chỉ thị 245-TTg).
Sau khi nhận đủ hồ sơ, trong thời hạn 3 ngày UBND cấp xã, phường
phải hoàn thành việc xem xét và đăng kí vào sổ địa chính tại phường, xã cập
nhật những biến động trên bản đồ, sổ sách, xác nhận đã đăng kí đất đai vào
đơn đăng kí quyền sử dụng đất (phần ý kiến của UBND xã) thu lệ phí theo
quy định và phải trả lại chủ sử dụng một tờ đơn để nộp Sở TN&MT hoặc
Phòng TN&MT để được cấp GCNQSD đất.
Cán bộ Địa chính xã báo cáo phòng TN&MT để cập nhật những thay
đổi vào hồ sơ địa chính lưu ở từng cấp (Nghị định 43/2014/NĐ-CP)[3].
2.2.3. 2.2.3 Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, bản đồ, số sách…chứa đựng những
thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai

được thiết lập trong quá trình đo đạc bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và
đăng ký biến động đất đai, cấp GCN.
Hồ sơ địa chính được lập thành một bản gốc và hai bản sao từ bản gốc.
Hồ sơ địa chính do văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên
và Môi trường lập, chỉnh lý, quản lý đồng thời sao gửi hồ sơ cho văn phòng đăng
ký đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND xã, phường, thị trấn để
phục vụ nhiệm vụ quản lý đất đai của địa phương. Theo quy định hiện hành hồ
sơ địa chính có hai dạng là hồ sơ địa chính dạng giấy và hồ sơ địa chính dạngsố.
Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính:
- Lập hồ sơ địa chính thực hiện theo đơn vị hành chính xã, thịt rấn.
- Lập và chỉnh lý biến động cho từng thửa đất theo đúng trình tự thủ tục
quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Hồ sơ địa chính phải đảm bảo chính xác, thống nhất giữa các tài liệu.
+ Giữa bản đồ, sổ địa chính, sổ mục kê.


16

+ Giữa bản đồ gốc và các bản sao của hồ sơ địa chính.
+ Giữa HSĐC với GCN và hiện trạng sử dụng đất.
Nội dung của HSĐC bao gồm thông tin về thửa đất như sau:
- Số liệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí của thửa đất.
- Người sử dụng đất.
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực
hiện và chưa thực hiện.
- GCN, quyền và những hạn chế về sử dụng đất.
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
Việc cung cấp thông tin đất đai từ HSĐC được Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

+ Tra cứu, xem thông tin.
+ Xin trích lục Bản đồ địa chính (đối với từng thửa đất).
+ Xin trích sao Hồ sơ địa chính (đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử
dụng đất).
+ Trích sao sổ Mục kê đất đai (đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử
dụng đất).
+ Xin tổng hợp thông tin đất đai.
+ Xin sao thông tin HSĐC vào thiết bị máy tính.
HSĐC gồm 2 dạng: HSĐC dạng giấy và HSĐC dạng số (cơ sở dữ liệu
địa chính).
Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy phạm, tiêu chuẩn kỹ thuật,
định mức kinh tế đối với việc lập HSĐC trên giấy và HSĐC dạng số; hướng
dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý HSĐC trên giấy và HSĐC dạng số; quy định
tiến trình thay thế hệ thống HSĐC trên giấy bằng hệ thống HSĐC dạng số
(Thông tư 34/2014/TT-BTNMT) [2].