Hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện đakrông, tỉnh quảng trị
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.5 MB, 118 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
N
H
TẾ
H
U
Ế
NGUYỄN THỊ HÀ
Ọ
C
KI
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
ẠI
H
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAKRÔNG,
TR
Ư
Ờ
N
G
Đ
TỈNH QUẢNG TRỊ
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ
HUẾ, 2019
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
Ế
NGUYỄN THỊ HÀ
H
U
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN
N
H
TẾ
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAKRÔNG,
ẠI
H
Ọ
C
KI
TỈNH QUẢNG TRỊ
MÃ SỐ: 83 10 110
TR
Ư
Ờ
N
G
Đ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS.TRẦN THỊ BÍCH NGỌC
HUẾ, 2019
LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên: Nguyễn Thị Hà, là tác giả của luận văn thạc sỹ có tựa đề “Hoàn
thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đakrông, tỉnh Quảng Trị”.
Tôi xin cam đoan những nội dung trong luận văn này là kết quả của quá trình
nghiên cứu, dựa trên kiến thức đƣợc học, sƣu tầm và tổng hợp từ các nguồn tài liệu
tham khảo cùng với những tìm tòi và sáng tạo nghiêm túc của bản thân.
Ế
Tôi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về pháp luật đối với luận văn của mình.
H
U
TP Huế, ngày 18 tháng 03 năm 2019
TR
Ư
Ờ
N
G
Đ
ẠI
H
Ọ
C
KI
N
H
TẾ
Tác giả luận văn
i
NGUYỄN THỊ HÀ
LỜI CẢM ƠN
Với tình cảm sâu sắc, chân thành, cho phép tôi đƣợc bày tỏ lòng biết ơn tới
các cơ quan và cá nhân đã tạo điều kiện giúp đỡ cho tôi trong quá trình học tập và
nghiên cứu hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể quý thầy, cô giáo và các cán bộ công
chức của Trƣờng Đại học Kinh tế Huế đã giúp đỡ tôi về mọi mặt trong suốt quá
trình học tập và nghiên cứu.
Ế
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS. Trần Thị Bích Ngọc - ngƣời
U
Cô trực tiếp hƣớng dẫn, giúp đỡ tận tình tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
TẾ
H
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo, các Khoa phòng huyện Đakrông,
tỉnh Quảng Trị đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình công tác, trong nghiên
N
H
cứu, đóng góp cho tôi những ý kiến quý báu để hoàn thành luận văn này.
KI
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ, động viên của gia đình,
Tác giả luận văn
Ờ
N
G
Đ
ẠI
H
Ọ
C
bạn bè và ngƣời thân trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu luận văn này.
TR
Ư
NGUYỄN THỊ HÀ
ii
TÓM LƢỢC LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
Họ và tên học viên: Nguyễn Thị Hà
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế ứng dụng. Niên khóa: 2017 – 2019
Tên đề tài: “Hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện
Đakrông, tỉnh Quảng Trị”
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia, giá trị đất đai
Ế
luôn có xu hƣớng tăng lên theo thời gian nhƣng đất đai là nguồn tài nguyên có hạn
H
U
về số lƣợng. Để phát huy đƣợc nguồn nhân lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
TẾ
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nƣớc, từ năm 1993 thủ tƣớng chính phủ đã cho phép
N
H
thực hiện chủ trƣơng sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, tuy nhiên
trong thời gian thực hiện lại bộc lộ một số khó khăn tồn tại về công tác đấu giá
KI
quyền sử dụng đất nói chung và công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện
Ọ
C
Đakông, tỉnh Quảng Trị giai đoạn 2015 đến năm 2017nói riêng, cần nghiên cứu các
H
thực trạng của nó để thấy đƣợc những kết quả và hạn chế trong công tác đấu giá
Đ
ẠI
quyền sử dụng đất để từ đó đƣa ra những giải pháp khắc phục nhằm sử dụng nguồn
N
G
lực đất có hiệu quả hơn. Đó là những nội dung cần nghiên cứu và cũng là vấn đề
Ờ
mang tính cấp thiết hiện nay. Nhằm góp phần làm rõ những vấn về nêu trên, tôi
Ư
chọn đề tài “Hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đakrông,
TR
tỉnh Quảng Trị” làm bài luận văn của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử dụng đất,
Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất
- Phân tích thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2015-2017
tại huyện Đakrông, tỉnh Quảng Trị. Từ đó tìm ra đƣợc nhân tố tích cực và hạn chế,
tồn tại của vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phƣơng.
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
huyện Đakrông, tỉnh Quảng Trị trong thời gian tới.
iii
3. Đối tƣợng nghiên cứu: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất cấp huyện.
4. Phạm vi nghiên cứu
Về không gian: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Đakông , tỉnh Quảng Trị
Về thời gian:
- Số liệu thứ cấp thu thập từ năm 2015-2017
- Số liệu sơ cấp: Tiến hành phỏng vấn và khảo sát vào thời điểm cuối năm 2018
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phƣơng pháp thu thập: Thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp.
Ế
- Số liệu thứ cấp: Tổng hợp từ Trung tâm quỹ đất huyện Đakrông
H
U
- Số liệu sơ cấp: Đƣợc thu thập thông qua việc điều tra 82 ngƣời bao gồm
TẾ
ngƣời đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đakrông và cán bộ quản lý, thực hiện
công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đakrông.
N
H
5.2. Phƣơng pháp phân tích số liệu
KI
Luận văn chủ yếu sử dụng các phƣơng pháp nhƣ thống kê, mô tả, phân tích –
H
5. Nội dung nghiên cứu
ẠI
tính bằng phần mềm Excel.
Ọ
C
so sánh, tổng hợp. Số liệu thu thập đƣợc xử lý và phân tích với sự hỗ trợ của máy
Đ
Chƣơng 1. Cơ sở lý luận và thực tiễn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
N
G
Chƣơng 2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đakrông,
Ờ
tỉnh Quảng Trị trong giai đoạn 2015-2017.
TR
Ư
Chƣơng 3. Giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện
Đakrông, tỉnh Quảng Trị.
6. Kết quả đạt đƣợc
Tổng hợp và hệ thống một số nội dung cơ bản về lý luận, thực tiễn liên quan
đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Phân tích đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện
Đakrông, tỉnh Quảng Trị. Tại huyện Đakrông, tỉnh Quảng Trị đã đạt đƣợc những
kết quả nhất định, tuy nhiên công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại đây chƣa có gì
nổi bật và còn một số hạn chế.
Đề xuất một số giải pháp trong việc hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử
iv
TR
Ư
Ờ
N
G
Đ
ẠI
H
Ọ
C
KI
N
H
TẾ
H
U
Ế
dụng đất tại huyện Đakrông, tỉnh Quảng Trị.
v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU
Bất động sản
CNTB
Chủ nghĩa tƣ bản
CSHT
Cơ sở hạ tầng
CP
Chính phủ
GPMB
Giải phóng mặt bằng
HĐND
Hội đồng nhân dân
KTXH
Kinh tế xã hội
NĐ
Nghị định
PTTH
Phát thanh truyền hình
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
QLNN
Quản lý nhà nƣớc
UBND
Uỷ ban nhân dân
TN & MT
Tài nguyên và Môi trƣờng
U
H
TẾ
N
H
KI
Ọ
C
Thể dục thể thao
H
TDTT
ẠI
Văn hóa thông tin
TR
Ư
Ờ
N
G
Đ
VHTT
Ế
BĐS
vi
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM LƢỢC LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ.................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU ................................................ vi
MỤC LỤC .................................................................................................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .............................................................................. ix
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
U
Ế
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài ...................................................................................... 2
TẾ
H
2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2
N
H
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 3
KI
4. Phƣơng pháp nghiên cứu......................................................................................... 3
Ọ
C
4.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp:..................................................... 3
H
4.2. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích: ....................................................................... 3
Đ
ẠI
5. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................... 4
N
G
PHẦN 2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..................................................................... 5
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN TRONG CÔNG TÁC ĐẤU
Ư
Ờ
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................. 5
TR
1.1. Một số vấn đề chung trong đấu giá quyền sử dụng đất ........................................ 5
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ........................................................................... 5
1.1.2. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất .............................................................. 6
1.2. Nội dung công tác đấu giá QSDĐ ........................................................................ 7
1.2.1. Những quy định chung về đấu giá QSDĐ ........................................................ 7
1.2.2. Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................ 12
1.2.3. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và xử lý vi phạm pháp luật, khiếu nại về đấu
giá quyền sử dụng đất................................................................................................ 20
vii
1.2.4. Các nhân tố tác động ảnh hƣởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ ................ 21
1.2.5. Ý nghĩa của việc đấu giá quyền sử dụng đất................................................... 26
1.3. Kinh nghiệm về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phƣơng và bài
học rút ra cho huyện Đakrông, tỉnh Quảng trị .......................................................... 28
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAKRÔNG, TỈNH QUẢNG TRỊ ....................................... 32
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Đakrông, tỉnh Quảng Trị ............ 32
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 32
2.1.2. Địa hình và khí hậu ......................................................................................... 32
U
Ế
2.1.3. Các nguồn tài nguyên ...................................................................................... 33
H
2.1.4. Dân số, lao động, việc làm, thu nhập và đời sống ngƣời dân ......................... 37
TẾ
2.1.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ................................................................. 38
N
H
2.1.6. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Đakrông,
KI
tỉnh Quảng Trị ........................................................................................................... 41
Ọ
C
2.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện
H
Đakrông, tỉnh Quảng Trị ........................................................................................... 43
ẠI
2.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................ 43
N
G
Đ
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng.............................................. 45
2.3. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đakrông,
Ư
Ờ
tỉnh Quảng Trị giai đoạn từ năm 2015 – 2017. ......................................................... 47
TR
2.3.1. Các quy định và quy chế đấu giá ở huyện Đakrông ....................................... 47
2.3.2. Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đakrông ................... 57
2.3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất qua các năm. ........................................... 61
2.3.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đakrông .................. 78
2.4. Kết quả đạt đƣợc và hạn chế trong công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Đakrông,
tỉnh Quảng Trị ........................................................................................................... 84
2.4.1. Kết quả đạt đƣợc ............................................................................................. 84
2.4.1.1. Đối với Nhà nƣớc ......................................................................................... 84
2.4.1.2. Đối với ngƣời sử dụng đất ........................................................................... 85
viii
2.4.1.3. Đối với xã hội. ............................................................................................. 85
2.4.1.4. Đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ................................................ 86
2.4.2. Hạn chế............................................................................................................ 87
2.4.3. Nguyên nhân tồn tại trong công tác đấu giá QSDĐ ........................................ 88
CHƢƠNG 3. ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAKRÔNG, TỈNH QUẢNG
TRỊ ............................................................................................................................ 90
3.1. Định hƣớng......................................................................................................... 90
3.1.1. Định hƣớng phát triển kinh tế - xã hội của huyện........................................... 90
U
Ế
3.1.2. Mục tiêu phát triển về công tác đấu giá QSDĐ .............................................. 90
H
3.2. Một số giải pháp cho các nhóm nội dung đấu giá QSDĐ. ................................. 91
TẾ
3.2.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất ............. 91
N
H
3.2.2. Giải pháp về quy hoạch và thực hiện quy hoạch ............................................ 92
KI
3.2.4. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất .. 93
Ọ
C
3.2.5. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
H
pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và xử lý vi phạm pháp luật, khiếu nại ....... 94
ẠI
3.2.6. Giải pháp về nhân sự ....................................................................................... 95
N
G
Đ
3.2.7. Giải pháp về cơ chế tài chính ......................................................................... 95
Ờ
PHẦN 3. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................ 96
Ư
3.1. Kết luận .............................................................................................................. 96
TR
3.2. Kiến nghị ............................................................................................................ 97
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 98
PHỤ LỤC ............................................................................................................... 100
QUYẾT ĐỊNH VỀ VIỆC THÀNH LẬP HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SỸ
NHẬN XÉT LUẬN VĂN THẠC SỸ CỦA PHẢN BIỆN 1
NHẬN XÉT LUẬN VĂN THẠC SỸ CỦA PHẢN BIỆN 2
BIÊN BẢN CỦA HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
BẢN GIẢI TRÌNH CHỈNH SỬA LUẬN VĂN
XÁC NHẬN HOÀN THIỆN LUẬN VĂN
ix
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Quy mô và cơ cấu các loại đất chính huyện Đakrông .............................. 33
Bảng 2.2: Tình hình dân số của huyện Đakrông từ năm 2015- 2017 ....................... 37
Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2017 ........................................ 45
Bảng 2.4. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2017 .................................. 46
Bảng 2.5. Hiện trạng đất chƣa sử dụng năm 2017 .................................................... 47
Bảng 2.6. Chi phí dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất trả cho tổ chức bán đấu giá
U
Ế
chuyên nghiệp ........................................................................................................... 52
H
Bảng 2.7. Tổng hợp số ngƣời tham gia đấu giá trong giai đoạn nghiên cứu. ........... 58
TẾ
Bảng 2.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đakrông giai đoạn từ 2015 –
N
H
2017 ........................................................................................................................... 62
KI
Bảng 2.9. Kết quả đấu giá QSDĐ tại huyện Đakrông năm 2015 ............................. 63
Ọ
C
Bảng 2.10. Kết quả đấu giá QSDĐ tại huyện Đakrông năm 2016 ........................... 64
H
Bảng 2.11. Kết quả đấu giá dự án Cụm dân cƣ hai bên tuyến đƣờng tuyến T3 (giai
ẠI
đoạn 2 đợt 2) ............................................................................................................. 65
Đ
Bảng 2.12. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại .................................... 67
N
G
huyện Đakrông năm 2017 ......................................................................................... 67
Ờ
Bảng 2.13. Kết quả đấu giá dự án Cụm dân cƣ hai bên tuyến đƣờng tuyến T4 ....... 69
TR
Ư
Bảng 2.14. Kết quả đấu giá dự án tại Thị trấn Krông Klang .................................... 71
Bảng 2.15: Tình hình đăng ký đất đai của ngƣời sử dụng đất tại huyện Đakrông từ
năm 2015-2017 .......................................................................................................... 73
Bảng 2.16. Tổng hợp các đơn kiến nghị, khiếu nại tố cáo về công tác đấu giá quyền
sử dụng đất tại huyện Đakrông từ năm 2015-2017 ................................................... 77
Bảng 2.17. Kết quả đánh giá các nhóm nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng
đất .............................................................................................................................. 79
Bảng 2.18. Kết quả đánh giá các nhóm nội dung về quyền lợi, trách nhiệm và hoạt
động thanh tra, kiểm tra giám sát. ............................................................................. 82
x
TR
Ư
Ờ
N
G
Đ
ẠI
H
Ọ
C
KI
N
H
TẾ
H
U
Ế
Bảng 2.19. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đakrông ......... 84
xi
DANH MỤC BIỂU, HÌNH
Hình 1.1. Sơ đồ quy trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất .................................. 13
TR
Ư
Ờ
N
G
Đ
ẠI
H
Ọ
C
KI
N
H
TẾ
H
U
Ế
Hình 2.1. Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý nhà nƣớc về đất đai của huyện Đakrông .. 43
xii
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản quốc gia có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của
từng hộ gia đình, cá nhân, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo
cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở rộng. Trong quá trình đổi
mới nền kinh tế - xã hội ở nƣớc ta, cơ chế kinh tế thị trƣờng đã từng bƣớc hình
thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu thế tất yếu là mọi nguồn
lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất
Ế
đai cũng không phải là ngoại lệ.
H
U
Đất nƣớc đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt. Vì vậy, vai trò
TẾ
của đất đai đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng đƣợc nhìn nhận
N
H
đầy đủ, toàn diện và khoa học. Đặc biệt, việc phân bố hợp lý quỹ đất đai vào trong
KI
các mục đích sử dụng đang đƣợc Đảng, nhà nƣớc, các ngành các cấp hết sức quan
Ọ
C
tâm. Đất đai ngày càng trở nên quan trọng và có giá trị do nhu cầu sử dụng đất ngày
càng cao của con ngƣời.
ẠI
H
Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
Đ
hóa - hiện đại hóa đất nƣớc, từ năm 1993 Thủ tƣớng Chính phủ đã cho phép thực
N
G
hiện chủ trƣơng sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này
Ờ
trong thực tế đã đạt đƣợc một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa
TR
Ư
phƣơng, nhƣng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn, tồn tại, nhƣ
việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chƣa có cơ sở, việc giao đất thanh toán
tiến hành không chặt chẽ,...
Để khắc phục những hạn chế do việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ
sở hạ tầng gây ra. Trong những năm gần đây Nhà nƣớc đã thay đổi theo hƣớng đấu
thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó đấu giá quyền sử dụng đất ở
là một hƣớng đi đúng cho thị trƣờng BĐS (bất động sản).
Do việc đấu giá quyền sử dụng đất ở thực sự mang lại nhiều hiệu quả to lớn
cho các địa phƣơng nên công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở rất đƣợc quan tâm và
phát triển mạnh mẽ ở các địa phƣơng trong cả nƣớc.
1
Cũng nhƣ các địa phƣơng khác trong cả nƣớc, công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại huyện Đakrông đã đạt đƣợc nhiều hiệu quả to lớn về kinh tế, xã hội và
hiệu quả về quản lý, sử dụng đất đai song cũng bộc lộ một số hạn chế tồn tại trong
công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở.
- Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại một số dự án ở huyện Đakrông, tỉnh Quảng Trị trong những năm qua cho
thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên, việc khai
thác quỹ đất hiện trạng nhƣ thế nào để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nƣớc, ngƣời
sử dụng đất và các chủ đầu tƣ mà vẫn tạo động lực phát triển xã hội, là một vấn đề
U
Ế
cần đƣợc nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về đất đai ở
H
nƣớc ta trong giai đoạn hiện nay. Nhận thức đƣợc tầm quan trọng và cấp thiết của vấn
TẾ
đề, đồng thời góp phần bổ sung, hoàn thiện trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng
N
H
đất, hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách
KI
để đầu tƣ xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát
Ọ
C
triển kinh tế xã hội nên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Hoàn thiện công tác đấu giá
H
quyền sử dụng đất tại huyện Đakrông, tỉnh Quảng Trị".
ẠI
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
N
G
Đ
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện
Ư
Ờ
Đakrông, tỉnh Quảng Trị. Từ đó đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện thêm quy trình
TR
đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần làm cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất
những năm tiếp theo thu đƣợc hiệu quả cao hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
- Phân tích thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 20152017 tại huyện Đakrông, tỉnh Quảng Trị. Qua đó tìm ra đƣợc mặt tích cực và hạn
chế, tồn tại của vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phƣơng.
- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
huyện Đakrông, tỉnh Quảng Trị trong thời gian tới.
2
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài là: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
* Phạm vi nghiên cứu:
- Không gian: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đakrông, tỉnh
Quảng Trị .
- Thời gian: Phân tích thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện
Đakrông, tỉnh Quảng Trị giai đoạn 2015-2017; đề xuất giải pháp đến năm 2020.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
4.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp:
U
Ế
- Số liệu thứ cấp: Đƣợc thu thập từ các cơ quan ban ngành ở địa phƣơng; chính
H
sách, các báo cáo tổng kết của các cấp, các ngành và các nguồn số liệu thống kê.
N
H
phiếu, số phiếu thu về là 82 phiếu, bao gồm:
TẾ
- Số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra khảo sát 82 ngƣời, số phiếu phát ra là 82
KI
+ Ngƣời đấu giá quyền sử dụng đất: 75 ngƣời vì họ là những ngƣời trực tiếp đấu
Ọ
C
giá, do đó họ sẽ có cái nhìn chính xác về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa
H
phƣơng, chọn mẫu theo phƣơng pháp ngẫu nhiên, với 15 câu hỏi do vậy số mẫu tối
ẠI
thiểu là: 15*5=75 mẫu đƣợc lấy từ danh sách của trung tâm phát triển quỹ đất huyện
N
G
Đ
Đakrông.
Ờ
+ Các cán bộ thực hiện quản lý công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện
Ư
Đakrông: Điều tra toàn bộ 7 ngƣời, đây là những ngƣời trực tiếp làm việc và quản lý về
TR
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, nắm đƣợc những cái đã thực hiện đƣợc và chƣa
thực hiện đƣợc và nhằm tạo nên tính khả thi trong công tác thu thập số liệu.
Thông tin số liệu điều tra đƣợc thu thập thông qua bảng hỏi đƣợc thiết kế sẵn
bao gồm 3 phần: Phần I là phần giới thiệu; Phần II là thông tin cá nhân về mẫu điều tra;
phần III là nội dung điều tra khảo sát (Hệ thống các tiêu chí, các chỉ tiêu cần khảo sát
phù hợp với mục tiêu nghiên cứu).
4.2. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích:
- Phƣơng pháp thống kê, mô tả, so sánh:
Mô tả những đặc trƣng cơ bản của dữ liệu thu thập đƣợc qua các bảng số
3
liệu, so sánh các điều kiện, bối cảnh thời gian về sử dụng đất đai.
Phƣơng pháp thống kê mô tả: Đƣợc dùng để phân tích các đặc trƣng về mặt
lƣợng (quy mô, kết cấu, trình độ phổ biến, quan hệ tỷ lệ…) trong mối liên hệ với
mặt chất của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở địa bàn nghiên cứu
Phƣơng pháp so sánh: Đƣợc dùng để phân tích đặc điểm tính chất của
công tác đấu giá quyền sử dụng đất làm cơ sở để đánh giá thực trạng và đề xuất
các giải pháp phù hợp.
5. Nội dung nghiên cứu
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài gồm có 3 chƣơng:
U
Ế
Chƣơng 1. Cơ sở lý luận và thực tiễn trong công tác đấu giá quyền sử
H
dụng đất
TẾ
Chƣơng 2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đakrông, tỉnh
N
H
Quảng Trị trong giai đoạn 2015-2017
Ọ
C
TR
Ư
Ờ
N
G
Đ
ẠI
H
huyện Đakrông, tỉnh Quảng Trị
KI
Chƣơng 3. Giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
4
PHẦN 2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN TRONG CÔNG TÁC
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Một số vấn đề chung trong đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã
hội của mỗi đất nƣớc. Nhiều nƣớc trên thế giới đã đƣa vấn đề đất đai vào Hiến pháp
U
Ế
của mình nhằm bảo vệ, quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Ở Việt Nam, đất đai
H
đƣợc xác định là tài nguyên quý giá của quốc gia; là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, nguồn
TẾ
nội lực quan trọng nhất để phát triển kinh tế - xã hội; là bộ phận cơ bản của lãnh thổ
N
H
quốc gia; là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống; là thành quả đấu tranh
KI
cách mạng của nhiều thế hệ… Do đó, đất đai luôn là vấn đề đƣợc Đảng và Nhà
Ọ
C
nƣớc ta hết sức quan tâm.(Theo Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã
H
hội chủ nghĩa Việt Nam)
ẠI
Nhƣ vậy, đất đai có vai trò rất quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế-
N
G
Đ
xã hội của đất nƣớc nói chung và của huyện Đakrông nói riêng.
Nhà nƣớc công nhận QSDĐ (quyền sử dụng đất) cho ngƣời sử dụng đất (cá
Ư
Ờ
nhân, tổ chức, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo) thông qua quyết định giao đất của cơ
TR
quan Nhà nƣớc có thẩm quyền hoặc hợp đồng cho thuê đất giữa Nhà nƣớc với bên
có nhu cầu sử dụng hoặc công nhận QSDĐ đối với ngƣời đang sử dụng đất ổn định
lâu dài.
Theo quy định tại Điều 115Bộ luật Dân sự 2015:“Quyền tài sản là quyền trị
giá đƣợc bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tƣợng quyền sở hữu trí tuệ,
quyền sử dụng đất và các quyền sử dụng khác”.
Theo quy định tại Điều 189Bộ luật Dân sự 2015: “Quyền sử dụng là quyền
khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, quyền sử dụng có thể đƣợc
chuyển giao cho ngƣời khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”
5
Thông thƣờng trong quan hệ dân sự, ngƣời chủ sở hữu tài sảncó quyền thực
hiện đầy đủ quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức khác nhau nhƣ bán,
cho mƣợn, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định
của pháp luật.
Đối với đất đai, QSDĐ là quyền mà Nhà nƣớc giao cho ngƣời sử dụng đất và
đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này đƣợc xem là một loại tài sản, là tài sản đặc
biệt so với các tài sản khác. Theo quy định tại điều 105 Bộ luật dân sự 2015 thì “Tài
sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; Tài sản bao gồm bất động sản và
U
Ế
động sản, bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành
H
trong tƣơng lai”.
TẾ
Từ đó ta có thể đƣa ra khái niệm của QSDĐ là quyền của các chủ thể sử
N
H
dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
KI
kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho QSDĐ; quyền đƣợc khai thác các thuộc tính, công
Ọ
C
dụng của đất, quyền đƣợc hƣởng những thành quả lao động kết quả đầu tƣ trên đất
H
và các quyền khác theo quy định của pháp luật.
ẠI
1.1.2. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
N
G
Đ
Nếu nhƣ hoạt động bán đấu giá tài sản ra đời rất sớm trong lịch sử phát triển
xã hội loài ngƣời thì đấu giá QSDĐ chỉ xuất hiện từ khi Nhà nƣớc ta thừa nhận
Ư
Ờ
QSDĐ là một loại tài sản và cho phép tham gia trên thị trƣờng bất động sản, với tƣ
TR
cách là một loại hàng hóa đặc biệt.
Đấu giá QSDĐ để Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt, đƣợc tổ chức công khai theo những
nguyên tắc, trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật, do ngƣời bán đấu giá (cơ
quan Nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất) điều khiển nhằm bán đƣợc
quyền sử dụng đất cho ngƣời mua (tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất) với giá
cao nhất. Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất là ngƣời trả giá cao nhất và ít nhất
bằng giá khởi điểm mà ngƣời bán đƣa ra.
Vì vậy ta có thể định nghĩa đấu giá QSDĐ là một hình thức để Nhà nƣớc tiến
6
hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong
nƣớc. Thông qua việc đấu giá nguồn ngân sách Nhà nƣớc sẽ có thêm kinh phí đầu
tƣ cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để
Nhà nƣớc điều chỉnh khung giá đất.
1.2. Nội dung công tác đấu giá QSDĐ
1.2.1. Những quy định chung về đấu giá QSDĐ
1.2.1.1. Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 1993
- Luật đất đai năm 2003;
U
Ế
- Luật đất đai năm 2013;
H
- Luật số 01/2016/QH14 ngày 17 tháng 11 năm 2016 về luật đấu giá tài sản.
TẾ
- Nghị định 69/2009/NĐ- CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ bổ sung về quy
N
H
hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thƣờng và hỗ trợ tái định
KI
cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất;
Ọ
C
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về Về bán
H
đấu giá tài sản;
Đ
N
G
phủ quy định về giá đất;
ẠI
- Nghị định số44/2014/NĐ-CP ngày ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tƣớng Chính
Ư
Ờ
phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
TR
dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Thông tƣ số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chính hƣớng
dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá.
1.2.1.2. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất phải đƣợc thực hiện theo một nguyên tắc nhất
định, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật này.
Quy định nguyên tắc đấu giá dựa trên nguyên tắc hoạt động đấu giá nói chung và
đặc điểm riêng của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quy định tại điều
117Luật Đất đai năm 2013 thì hoạt động này phải đảm bảo đƣợc 2 nguyên tắc sau:
7
- Đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện công khai, liên tục, khách quan,
trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định
của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
1.2.1.3. Giá đất trong đấu giá QSDĐ
Sự hình thành giá đất
Đất đai đƣợc coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất
nƣớc. Chính vì vậy, Nhà nƣớc ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai
nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Theo quy định tại khoản 19 Điều 3
H
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.
U
Ế
Luật Đất đai 2013ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là giá trị của
TẾ
Nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời
N
H
điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất và phù hợp với giá đất phổ biến trên thị
KI
trƣờng của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhƣợng hoặc thu nhập từ
Ọ
C
việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ.
H
Cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng
ẠI
sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhƣ nhau thì có mức giá nhƣ nhau.
N
G
Đ
Khung giá đất, bảng giá đất cũng đƣợc luật xây dựng định kỳ 5 năm một lần và
đƣợc điều chỉnh khi thị trƣờng có biến động. Đối với trƣờng hợp các địa phƣơng
Ư
Ờ
không thống nhất đƣợc giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực
TR
thuộc Trung ƣơng thì theo luật phải báo cáo Thủ tƣớng Chính phủ quyết định.(Theo
luật đất đai 2013)
Khi xây dựng bảng giá đất, luật tính rất rõ từng trƣờng hợp cụ thể. Chỉ đề cập
đến quy định đối với UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại thời điểm định
giá, để áp dụng đối với các trƣờng hợp, luật quy định cụ thể nhƣ: Tính tiền sử dụng
đất khi Nhà nƣớc công nhận QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích
đất ở vƣợt hạn mức quy định; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích
vƣợt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, tính tiền thuê đất đối với đất
8
nông nghiệp vƣợt hạn mức giao đất, vƣợt hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất có thu
tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; công nhận QSDĐ, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
tính tiền thuê đất đối với trƣờng họp Nhà nƣớc cho thuê đất không thông qua hình
thức đấu giá QSDĐ; tính giá trị QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nƣớc mà
doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trƣờng hợp Nhà nƣớc giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền bồi
thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất…
U
Ế
Việc quy định cụ thể từng điều trong Luật Đất đai năm 2013 rất phù hợp với
điều kiện thuận lợi để thực thi luật có hiệu quả.
TẾ
H
thực tiễn, sẽ góp phần tháo gỡ những khó khăn, vƣớng mắc trong thời gian qua, tạo
N
H
Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi
KI
dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trƣờng
Ọ
C
tự do, vì vậy xác định giá cả thị trƣờng của một bất động sản không chỉ là một khoa
H
học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng nhƣ tính
ẠI
chất của bản thân đất đai và bất động sản.
N
G
Đ
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tƣ bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả
Ư
Ờ
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một
TR
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi
đến đó từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền
sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phƣơng diện tổng quát, giá đất là giá
bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
không gian và thời gian xác định. Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả
đất đai là giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm đƣợc chi trả một lần. Giá cả đất đai ở nƣớc ta không giống các quốc gia
9
thông thƣờng có chế độ tƣ hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền
sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là,
do thời gian sử dụng đất tƣơng đối dài (trên dƣới 20 năm), trong thời gian sử dụng,
ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế
chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định của pháp luật.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc
đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do ngƣời sử dụng đất thoả thuận với những ngƣời có liên quan khi thực hiện
U
Ế
các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
H
quyền sử dụng đất,... biểu hiện bằng tiền do ngƣời chuyển nhƣợng (bán) và ngƣời
TẾ
nhận chuyển nhƣợng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là
N
H
giá đất thị trƣờng. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với
KI
khả năng của ngƣời bán quyền sử dụng đất trong một thị trƣờng có tác động quy
Ọ
C
luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh...
H
Các phƣơng pháp định giá đất:
Đ
N
G
pháp định giá đất nhƣ:
ẠI
Theo quy định tại điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP thì có các phƣơng
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp là phƣơng pháp định giá đất thông qua việc
Ư
Ờ
phân tích mức giá của các thửa đất trống tƣơng tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
TR
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhƣợng trên thị
trƣờng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần
định giá.
Phƣơng pháp chiết trừ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Phƣơng pháp thu nhập là phƣơng pháp định giá đất tính bằng thƣơng số
giữa mức thu nhập ròng thu đƣợc bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất
10
so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá
đấtcủa loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thƣơng mại nhà nƣớc có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Phƣơng pháp thặng dƣ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc đƣợc phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng
chi phí ƣớc tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phƣơng pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy
U
Ế
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng (sau đây gọi là Ủy ban nhân
Áp dụng phƣơng pháp định giá đất
TẾ
H
dân cấp tỉnh) ban hành.
N
H
Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phƣơng pháp định giá đất:
KI
- Các thông tin về giá đất đã chuyển nhƣợng trên thị trƣờng, giá đất trúng đấu
Ọ
C
giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao
H
dịch bất động sản, giá đất đƣợc xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây
ẠI
gọi là giá đất thị trƣờng) phải bảo đảm khách quan, trung thực.
N
G
Đ
Trƣờng hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập
thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;
Ư
Ờ
- Khi áp dụng các phƣơng pháp định giá đất phải ƣu tiên lựa chọn các thông
TR
tin tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất.
Điều kiện áp dụng phƣơng pháp định giá đất:
- Phƣơng pháp so sánh trực tiếp đƣợc áp dụng để định giá đất khi trên thị
trƣờng có các thửa đất so sánh đã chuyển nhƣợng trên thị trƣờng, trúng đấu giá
quyền sử dụng đất;
- Phƣơng pháp chiết trừ đƣợc áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản
gắn liền với đất trong trƣờng hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và
tài sản gắn liền với đất) tƣơng tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhƣợng trên
thị trƣờng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
11
