hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất tại công ty thhh mtv quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng cổ phần công thương việt nam- chi nhánh hà nội

Khóa luận tốt nghiệp 1 Học viện Ngân hàng
LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là một lĩnh vực rộng liên quan đến mọi mặt của đời sống
kinh tế xã hội, nó có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến hầu hết các quyết
định đầu tư. Trong bối cảnh hội nhập kinh tế như hiện nay, việc định giá bất
động sản đặc biệt đối với quyền sử dụng đất ngày càng trở nên quan trọng và
cần thiết hơn.
Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và
được thừa nhận là một nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục
vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường một các khoa học, tại thời điểm, địa
điểm cụ thể cho các giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan. Thẩm định
giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, khi mà nền kinh tế
bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị
trường theo định hướng XHCN. Nghề thẩm định giá chính thức phát triển
mạnh trên toàn quốc vào khoảng giữa năm 2005. Thẩm định giá không phải là
một lĩnh vực mới mẻ ở Việt nam nhưng cũng chưa thực sự phổ biến trong nền
kinh tế. Hoạt động định giá vẫn đang trong giai đoạn xây dựng và phát triển
chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của nền kinh tế thị trường. Khi tiến
hành nghiên cứu và thực hiện đề tài này, em mong muốn nắm được sâu sắc
hơn về hoạt động định giá bất động sản nói chung và cụ thể là định giá quyền
sử dụng đất ở Việt Nam nhằm hoàn thiện kiến thức và đưa ra một vài ý kiến
đóng góp cho công tác định giá quyền sử dụng đất.
Nhận thấy tầm quan trọng của quyền sử dụng đất trong đời sống kinh tế
cùng với quá trình thực tế tìm hiểu tại Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản
Ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam ( Vietinbank AMC)-
chi nhánh Hà Nội, em lựa chọn đề tài “ Hoàn thiện công tác định giá quyền
sử dụng đất tại Công ty THHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân
hàng cổ phần Công Thương Việt Nam- chi nhánh Hà Nội” để nghiên cứu
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 2 Học viện Ngân hàng

cho khóa luận tốt nghiệp của mình.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Luận văn nhằm giải quyết ba mục đích sau:
(1) Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về định giá quyền sử dụng đất
(2) Phân tích- đánh giá công tác định giá quyền sử dụng đất tại công
ty TNHH MTV Vietinbank AMC
(3) Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá quyền sử
dụng đất tại công ty TNHH MTV Vietinbank AMC
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá quyền sử dụng đất
- Phạm vi nghiên cứu: Công tác định giá quyền sử dụng đất tại Công ty
TNHH MTV Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội.
4. Phương pháp nghiên cứu đề tài
Đề tài nghiên cứu dựa trên phương pháp Duy vật biện chứng và Duy
vật lịch sử, sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu: thống kê, so
sánh, tổng hợp sử dụng tài liệu được cung cấp bởi công ty Vietinbank AMC
5. Kết cấu đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, mục lục, danh mục các bảng, biểu, biểu
đồ, tài liệu tham khảo nội dung của luận văn được chia thành 3 chương:
Chương 1: Những lý luận chung về định giá quyền sử dụng
Chương 2: Thực trạng công tác định giá quyền sử dụng đất tại
Vietinbank AMC
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất tại
Vietinbank AMC
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 3 Học viện Ngân hàng
CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1. Khái niệm của quyền sử dụng đất

Đất đai là không hao mòn, không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và
người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất không sử dụng đất đai như
các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do
đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị
của nó như giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên
khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
Theo Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 quy
định về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất như sau:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.”
Ở Việt Nam, đất đai không thuộc sở hữu của riêng tổ chức, cá nhân nào
mà được quy định rõ ràng thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ
sở hữu.
“Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình
thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử
dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
Đồng thời Luật cũng đưa ra các khái niệm về giá trị quyền sử dụng đất
như sau:
“Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một
đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao
dịch về quyền sử dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 4 Học viện Ngân hàng
Như vậy, mặc dù Luật có quy định thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu nhưng vẫn cho các đối tượng được giao đất, cho thuê đất
được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được quyền chuyển quyền sử
dụng đất đối với phần diện tích được giao tương ứng với các nghĩa vụ đã thực
hiện với Nhà nước. Có thể thấy nhiều khái niệm về đất đai cũng như giá trị
quyền sử dụng đất được qui định rõ ràng trong luật nhưng khái niệm về quyền

sử dụng đất chưa được đề cập đến. Dựa vào những khái niệm, đặc điểm của
đất đai và giá trị quyền sử dụng đất ở trên, ta có thể hiểu về khái niệm quyền
sử dụng đất như sau:
“ Quyền sử dụng đất là một dạng quyền tài sản, tức là quyền có thể định
giá bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Theo đó, người
nắm giữ quyền sử dụng đất có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức phù hợp với hình thức sử dụng đất của mình theo qui định của pháp luật.”
1.1.2. Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất
Giá quyền sử dụng đất là sự phản ánh trực tiếp lợi ích mà mảnh đất đó
mang lại cho người chủ sử hữu, người ta khai thác lợi ích của mảnh đất đó
càng nhiều thì giá quyền sử dụng đất của mảnh đất càng cao và ngược lại.
Trong đó, các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất bao gồm:
1.1.2.1. Địa tô
Là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và
tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Có ba loại địa tô là địa tô tuyệt đối, địa
tô chênh lệch và địa tô độc quyền. Tùy thuộc vào mỗi chế độ xã hội khác
nhau mà tồn tại mỗi loại địa tô khác nhau, có bản chất khác nhau.
Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, do không còn chế độ tư hữu về ruộng
đất, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân nên chỉ có địa tô chênh lệch.
Địa tô chênh lệch: là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn ( VD như ruộng đất có
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 5 Học viện Ngân hàng
độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư
thêm có hiệu suất cao hơn ). Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và
giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên loại đất tốt và vừa có thể
thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản
xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ
nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô

chênh lệch. Có hai loại địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
+ Địa tô chênh lệch I: Xuất phát từ đặc điểm cố định nên mỗi một mảnh
đát gắn liền với một điều kiện tự nhiên nhất định. Những mảnh đất có điều
kiện tự nhiên thuận lợi như độ phì cao, gần đường giao thông, gần khu trung
tâm bao giờ cũng cho hiệu suất sản xuất cao hơn so với những mảnh đất có
độ phì thấp hơn, xa đường giao thông Vì thế mà địa tô chênh lệch I chính là
khoản lợi nhuận tăng thêm do bản thân điều kiện thuận lợi của đất đai mang
lại. Do điều kiện tự nhiên là yếu tố vốn có của mảnh đất mà người sử dụng
không mất một khoản chi phí nào nên địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có
quyền sở hữu đất đai ( ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là
người đại diện sở hữu nên địa tô chênh lệch I sẽ được chuyển vào giá cả đất
đai hay tiền thuê đất hàng năm).
Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi
xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng
mảnh đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra
mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với
đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô
khác nhau giữa các mảnh đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước;
điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình và vị trí của mảnh đất.
+ Địa tô chênh lệch II: Nếu như trên một mảnh đất mà người chủ sử
dụng biết đầu tư, khai thác hợp lý sẽ cho năng suất cao hơn so với việc không
đầu tư một khoản nào ( hoặc đầu tư không hiệu quả) vào mảnh đất đó. Địa tô
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 6 Học viện Ngân hàng
chênh lệch II chính là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên
mảnh đất đó. Vì thế mà địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư
hay thâm canh trên mảnh đất đó.
Sự khác biệt nhau về giá QSD đất đô thị với giá QSD đất nông nghiệp
chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô.
Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về

vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết
định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì ( mục đích sử dụng), do đó quyết
định khả năng sinh lợi của mảnh đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó.
Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù
đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh.
1.1.2.2. Đơn giá trên một mảnh đất
Là số tiền Việt Nam đồng được tính trên một đơn vị m
2
đất. Đơn giá này
cho phép ta so sánh lợi ích của các mảnh đất đối với các chủ sở hữu khác
nhau ( hay nói cách khác nó phản ánh mức địa tô mang lại của mỗi mảnh đất).
Đơn giá càng cao thì chủ sở hữu mảnh đất đó càng thu được nhiều lợi ích.
Mỗi một loại đất đều có một mức giá QSD đất cụ thể và mức giá này đã được
UBND tỉnh, Thành phố quy định và được ban hành vào ngày 01/01 hàng
năm. Việc xác định đơn giá/m
2
đất phải căn cứ vào nhiều yếu tố liên quan đến
mảnh đất đó. VD như đơn giá/m
2
đối với đất ở đô thị được xác định dựa trên:
loại đất đô thị I, II , loại đường phố, vị trí tiếp so với mặt đường phố, ngõ
1.1.2.3. Diện tích đất sử dụng
Diện tích đất sử dụng: là toàn bộ diện tích của mảnh đất cần xác định giá
trị, được tính toán dựa trên chiều sâu và chiều rộng của mảnh đất.
Mỗi một mảnh đất có một diện tích nhất định và được Nhà nước ghi rõ
trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giao cho người dân sử dụng đất.
Hàng năm, Nhà nước luôn có sự kiểm soát biến động của đất đai thông qua
công tác thống kê, kiểm kê đất đai, đăng kí đất đai của người sử dụng đất.
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 7 Học viện Ngân hàng

Nhà nước và người sử dụng đất căn cứ vào diện tích đất sử dụng để thực hiện
quyền và nghĩa vụ của mình.
Quá trình xác định giá trị của một mảnh đất có thể biểu diễn qua sơ đồ sau:
Yếu tố cấu thành
địa tô
 Đơn giá
của một m
2
đất
 Diện tích
sử dụng
 Giá trị của
mảnh đất cần
định giá
Trong đó:
Giá của một
mảnh đất cần
định giá
= Diện tích đất sử dụng ( m
2
) x
Đơn giá trên một
m
2
đất ( đồng/
m
2
)
1.2. ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Sự cần thiết định giá quyền sử dụng đất

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng qúy giá của mỗi quốc gia, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, địa bàn phân
bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Đất đai là
sản phẩm của tự nhiên không phải là sản phẩm do con người tạo ra, bản thân
nó không có giá trị. Chính vì vậy khi nói đến giá cả của đất đai là người ta
phản ảnh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong
quá trình mua bán. Quyền lợi của đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu
lợi đến đó. Xét về phương diện tổng quát, giá đất chính là giá bán quyền sở
hữu đất.
Định giá nói chung và định giá QSD đất nói riêng là một hoạt động rất
cần thiết cho sự vận động của nền kinh tế thị trường, có thể coi là trung tâm
của các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động
kinh doanh đều chịu sự tác động của khái niệm giá trị, mà việc định giá là
xác định giá của tài sản trên thị trường. Định giá QSD đất có vai trò quan
trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua,
bán, cầm cố, thế chấp, bảo hiểm, đầu tư, phát triển , đánh thuế, Ở cả khu
vực nhà nước và tư nhân, vai trò của công tác định giá QSD đất là vô cùng
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 8 Học viện Ngân hàng
cần thiết. Ngày nay, trong thời đại thông tin, môi trường kinh tế tinh vi và
phức tạp càng đòi hỏi một nguồn thông tin đảm bảo, có độ tin cậy cao, được
cập nhật liên tục. Vì thế công tác định giá càng trở nên phổ biến và cần thiết
hơn. Đặc biệt trong quá trình hội nhập của Việt Nam, nhiều doanh nghiệp
đem đất đai đi góp vốn liên doanh với đối tác nước ngoài nếu không được
đánh giá đúng giá trị thật sự của đất đai sẽ gây ra những tổn thất vô cùng to
lớn cho nền kinh tế. Mặt khác, với hoạt động sôi động của hệ thống ngân
hàng, tài sản đảm bảo là QSD đất chiếm phần lớn việc xác định giá trị của
những tài sản bảo đảm này đóng vai trò quan trọng trong quá trình ra quyết
định cho vay và thu hồi vốn.
Quyền sử dụng đất có vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, việc định

giá nó ngày càng trở nên cần thiết và được quan tâm hơn nhất là trong bối
cảnh kinh tế như hiện nay.
1.2.2. Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất
1.2.2.1.Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp định giá so sánh trực tiếp là việc định giá bằng cách so
sánh trực tiếp mảnh đất mục tiêu với các mảnh đất trống tương tự nó đã được
bán trên thị trường trong khoảng thời gian gần nhất, giá được rút ra chính là
giá thị trường của mảnh đất trống gần với mảnh đất mục tiêu nhất sau khi đã
tính đến các điều chỉnh. Đây là phương pháp được áp dụng phố biến trong
thực tế vì khi áp dụng phương pháp này, người định giá không phải tính toán
quá nhiều. Mà việc tìm những mảnh đất trống trên thị trường để so sánh là
hoàn toàn có thể làm được. Do đó, những người không cần biết sâu về nghiệp
vụ định giá vẫn có thể ước lượng được giá trị của mảnh đất, chỉ cần họ có
nhiều mối quan hệ để thu thập nhiều thông tin thị trường có thể so sánh được.
Phương pháp định giá này dễ được các cơ quan Nhà nước công nhận vì
bằng chứng so sánh được đưa ra là chính xác và có độ tin cậy cao.
Yêu cầu: Khi áp dụng phương pháp này cần đáp ứng các yêu cầu sau:
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 9 Học viện Ngân hàng
- Định giá viên chỉ được tiến hành so sánh mảnh đất mục tiêu với các
mảnh đất tương tự trong vùng, như vậy các mảnh đất phải nằm trong cùng
một khu vực thị trường. Trường hợp khó khăn nếu không tìm được những
mảnh đất trong cùng khu vực thị trường thì định giá viên có thể mở rộng ra
các khu vực lân cận có điều kiện tương tự vùng có mảnh đất mục tiêu.
- Chỉ so sánh với các giao dịch được tiến hành trong thời gian sát với
thời gian định giá, thường là cách thời điểm định giá không quá 1 năm. Vì giá
cả đất đai sẽ luôn biến động theo thời gian.
- TĐV phải có đấy đủ các thông tin thị trường, có sự nhạy cảm với
những biến động của thị trường. Muốn vậy, TĐV cần phải không ngừng nâng
cao kinh nghiệm và trau dồi kĩ năng thu thập thông tin, phân tích thông tin từ

thị trường.
- Chất lượng thông tin thị trường thu thập được phải cao, những thông
tin khách quan và có thể so sánh được.
- Thị trường phải ổn định, ít biến động. Nếu thị trường biến động nhiều
thì việc so sánh trở nên khó khăn, do đó việc định giá theo phương pháp này
sẽ không chính xác.
Nội dung phương pháp
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất cần so sánh được với thửa đất
cần định giá để thu thập thông tin
- Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng về loại đất, diện tích,
kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất,
khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa
đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng QSD đất, hoặc tổ chức giao đất
trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá QSD đất thành công để thu
thập thông tin cần thiết.
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập diễn ra
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 10 Học viện Ngân hàng
trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định
giá của thửa đất, khu đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất ( loại đất, hạng đất, vị trí loại
đô thị, diện tích, hình dáng, các đặc trưng của thửa đất và tài sản trên đất)
+ Môi trường ( bao gồm môi trường tự nhiên với những điều kiện cơ bản
như cảnh quan, nguồn nước, môi trường kinh tế- xã hội )
+ Các đặc điểm ( quy hoạch đất, giấy chứng nhận QSD đất)
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá QSD đất thành công
+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, giá đấu giá QSD đất
+ Thời gian, điều kiện giao dịch

Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đều phải được thu thập từ
kết quả các cuộc giao dịch chuyển nhượng QSD đất thực tế trong điều kiện
bình thường ( tức là các bên tham giá giao dịch đều tự nguyện và có đầy đủ
thông tin về loại đất, không có tính đầu cơ, không bị ép buộc )
Bước 2: Xác định giá thị trường các thửa đất, khu đất so sánh
Tiến hành kiểm tra thửa đất, khu đất có thể so sánh, để xác định giá trị
thị trường của nó và đảm bảo rằng các thửa đất, khu đất này có thể so sánh
được với thửa đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: Lựa chọn tài sản so sánh
Lựa chọn một số thửa đất, khu đất có thể so sánh được có tính tương
đồng cao nhất ( khoảng năm tài sản, theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
ít nhất phải có ba tài sản)
Bước 4: Phân tích giá bán, xác định sự khác biệt
Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau ( tốt hơn và xấu hơn) của
mỗi một thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá rồi tiến
hành điều chỉnh ( tăng lên hoặc giảm giá)
Giá trị ước tính của
thửa đất, khu đất
cần định giá
= Giá chuyển
nhượng QSD đất của
từng thửa đất, khu
± Mức điều chỉnh về giá hình
thành từ những yếu tố khác biệt
của từng thửa đất, khu đất so
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 11 Học viện Ngân hàng
đất so sánh sánh với thửa đất, khu đất cần
định giá
Trong đó mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so

sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá
xuất phát từ sự khác biệt về vị trí của thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của
loại đất,
Trường hợp giá QSD đất có biến động trong khoảng từ thời điểm chuyển
nhượng thành công QSD đất của thửa đất so sánh đến thời điểm định giá thì
phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển QSD
đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện điều chỉnh tiếp mức giá thửa đất
so sánh theo công thức trên.
Bước 5: Ước tính giá trị của thửa đất cần định giá
Bước cuối cùng là ước tính giá trị của thửa đất cần định giá trên cơ sở
xem xét, phân tích giá bán các bất động sản có thể so sánh được sau khi đã
điều chỉnh.
- Khấu trừ tài sản trên đất:
Đối với trường hợp giá chuyển nhượng QSD đất bao gồm cả giá tài sản
trên đất ( công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất có cây trồng lâu năm, ) thì
khi tính giá trị QSD đất phải khấu trừ giá trị còn lại của công trình, nhà cửa,
vật kiến trúc,
Hạn chế của phương pháp:
- Do kỹ thuật đơn giản, nên phải kiểm tra thông tin rất kĩ lưỡng và cẩn
thận khi tiến hành điều chỉnh.
- Phương pháp này sẽ bị hạn chế và không áp dụng được trong điều kiện
thị trường yếu, không có đủ bằng chứng thị trường để tiến hành so sánh.
- Khó áp dụng khi định giá mảnh đất tạo thu nhập, bởi phần lớn các nhà
đầu tư quan tâm đến mức độ sinh lời của mảnh đất, nên giá QSD đất chính là
giá trị đầu tư, chứ không phải giá trị của giao dịch đất đai thông thường.
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 12 Học viện Ngân hàng
- Phải thận trọng với nguồn gốc thông tin và đặc điểm của cơ sở dữ liệu
- Hạn chế khi điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi vì khi đó sự so sánh
không thiết thực.

Điều kiện áp dụng:
Khi áp dụng phương pháp này, định giá viên cần thu thập thông tin về
những mảnh đất tương tự được bán trên thị trường, có thể so sánh được. Và
bắt buộc phải theo hai điều kiện sau:
- Mảnh đất cần định giá phải có thị trường nghĩa là nó không phải mảnh
đất đặc biệt, duy nhất, mà ngoài nó ra có thể tìm được những mảnh đất tương
tự nó.
- Thứ hai, không những tìm những mảnh đất tương tự mà định giá viên
còn phải tìm những giao dịch tương tự trên thị trường, những giao dịch đã
được thực hiện trong thời gian gian gần nhất từ 6 tháng đến 1 năm.
1.2.2.2. Phương pháp vốn hóa
Phương pháp vốn hóa là phương pháp chuyển đổi các dòng thu nhập
trong tương lai thành vốn ở hiện tại. Phương pháp này không áp dụng riêng lẻ
mà thường kết hợp với các phương pháp khác ( phương pháp so sánh)
Giá trị quyền sử dụng đất =
Phương pháp vốn hóa áp dụng để định giá các bất động sản tạo thu nhập
khi định giá viên biết được tỷ lệ vốn hóa hàng năm của mảnh đất.
Nội dung phương pháp
- Vốn hóa trực tiếp giá trị của đất:
Phương pháp này áp dụng để định giá mảnh đất trống khi không có sẵn
số liệu mua bán trên thị trường.
Các bước thực hiện:
+ Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất của đất, xem công
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Thu nhập ròng trên đất
Tỷ lệ vốn hóa của đất
Khóa luận tốt nghiệp 13 Học viện Ngân hàng
trình hiện tại đã phù hợp với sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất chưa?
+ Bước 2: Tính thu nhập ròng từ mảnh đất, tính tỷ lệ phân bổ cho công
trình, tỷ lệ này chiếm bao nhiêu. Muốn xác định được tỷ lệ phân bổ cho công

trình cần tính toán chi phí tạo lập công trình, từ đó rút ra được tỷ lệ phân bổ
cho công trình và cho đất.
+ Bước 3: Tính tỷ lệ vốn hóa của công trình và đất. TĐV phải sử dụng
các thông tin thị trường để rút ra tỷ lệ vốn hóa này.
+ Bước 4: Tính giá trị của đất theo công thức ở trên.
- Vốn hóa trực tiếp tiền thuê đất:
Giá trị của đất được tính theo công thức sau:
Giá trị quyền sử dụng đât =
Trong đó:
+ Tiền thuê đất ròng: Thu nhập từ tiền thuê đất hàng tháng mà không
phải chịu sửa chữa, bảo dưỡng.
+ Tỷ lệ vốn hóa phải dựa vào thông tin thị trường, nếu thuê có thời hạn
thì tỷ lệ vốn hóa = tỷ lệ chiết khấu, khi đó giá QSD đất được tính như sau:
Giá QSD đất = x Giá trị đất dự báo sau thời hạn
- Vốn hóa lợi nhuận từ đất ( phương pháp chiết khấu luồng tiền)
Phương pháp này được sử dụng để định giá những mảnh đất trống có
tiềm năng phát triển, mang lại lợi nhuận trong tương lai.
Các bước thực hiện:
+ Bước 1: Xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của
mảnh đất.
+ Bước 2: Ước lượng khả năng hấp thụ của thị trường ứng với từng giai
đoạn marketing.
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Tiền thuê đất ròng
Tỷ lệ vốn hóa
Tiền thuê đất ròng
Tỷ lệ chiết khấu
Khóa luận tốt nghiệp 14 Học viện Ngân hàng
Người định giá cũng phải ước lượng được lợi nhuận yêu cầu của nhà đấu
tư phát triển đất. Người định giá phải tính được dòng tiền liên quan đến quá

trình phát triển, tính tỷ lệ chiết khấu phù hợp với rủi ro đi kèm.
+ Bước 3: Áp dụng tỷ lệ chiết khấu để tính ra giá trị hiện tại của các
dòng tiền rồng của dự án phát triển mảnh đất.
1.2.2.3. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của
mảnh đất cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có, bằng cách
lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của mảnh đất ( tổng doanh thu)
trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái đơn giản, hoàn
toàn là giá trị ước tính, từ đó trừ đi tất cả các chi phí phát sinh. Phần dư ra thể
hiện giá trị của mảnh đất.
Nội dung phương pháp
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất của sự án phát
triển dự kiến, có tính đến thực tế sử dụng đất, quy hoạch của chính quyền địa
phương, cung cầu về bất động sản tại thời điểm này, những qui định về xây
dựng và những hạn chế khác.
- Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.
Để ước tính tổng giá trị của quá trình phát triển, phải xem xét và dự đoán
xu thế giá cả của các tài sản tương tự mục đích sử dụng sự án phát triển dự kiến.
- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm:
+ Chi phí về thiết kế, quy hoạch theo mức độ phổ biến trên thị trường.
+ Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, cơ sở hạ tầng. Việc ước tính chi
phí này căn cứ vào suất đầu tư phổ biến trên thị trường tại thời điểm định giá.
+ Chi phí xây dựng mới hoặc cải tạo công trình.
+Chi phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không phù hợp với nhu cầu phát triển
mới theo mặt bằng giá cả vào thời điểm thực hiện phá dỡ.
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 15 Học viện Ngân hàng
+ Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất.
+ Lãi vay ngân hàng.

+ Các chi phí và nghĩa vụ tài chính phải nộp cho nhà nước về đất và xây
dựng theo quy định.
+ Thuế giá trị gia tăng
+ Lợi nhuận cho nhà đầu tư: lợi nhuận bình quân củ ngành kinh doanh
theo mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của mảnh đất cần định giá
Giá trị của mảnh
đất, khu đất cần
định giá
= Giá trị phát triển
gộp của công trình phát
triển dự kiến
- Chi phí phát triển
bao gồm cả lợi nhuận của
công ty phát triển
Các hạn chế của phương pháp:
- Khó khăn trong việc xác định phương án sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi theo các điều kiện
của thị trường.
- Giá trị còn lại cuối cùng thì nhạy đối với việc ước tính các chi phí và
giá bán.
- Cần phải có kiễn thức, kĩ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các
khoản mục khác nhau.
1.2.3. Quy trình định giá quyền sử dụng đất
Quá trình định giá QSD đất bắt đầu khi người định giá xác định vấn đề
định giá và kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng. Một mảnh
đất là duy nhất nhưng lại có nhiều loại giá trị khác nhau. Nhiệm vụ chung của
việc định giá là thực hiện ước lượng giá trị thị trường của đất đai. Quá trình
định giá bao gồm tất cả 6 bước để thực hiện nhiệm vụ này.
Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá

Cần xác định tổng quan về mảnh đất cần định giá và loại hình giá trị làm
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 16 Học viện Ngân hàng
cơ sở định giá.
- Đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của mảnh đất: Xác định
được địa chỉ mảnh đất, tính pháp lý của mảnh đất, diện tích đất, diện tích công
trình xây dựng
- Xác định đối tượng khách hàng, yêu cầu, mong muốn của khách hàng
- Xác định thời điểm định giá, điều này là quan trọng bởi vì giá trị của
QSD đất chỉ có giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho quá trình định giá: thông tin tự có,
từ những đồng nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước
Căn cứ vào qui mô, phạm vi của nghiệp vụ định giá, từ đó lập kế hoạch
định giá, bao gồm: thời gian cần thiết để hoàn thành nhiệm vụ, những công
việc cần làm, nguồn lực cần thiết để thực hiện công việc.
Thu thập thông tin về cung- cầu đất đai, có thể so sánh được, xây dựng
đề cương của báo cáo định giá.
Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về thị trường đất đai
Khảo sát hiện trường: Quan sát vị trí thực tế của mảnh đất, thu thập
thông tin chi tiết bên trong và bên ngoài bất động sản: Diện tích đất, công
trình kiến trúc , khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng bên ngoài: điện,
nước, giao thông, tuổi đời của công trình, trang thiết bị,
Thu thập thông tin: Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu
thập của các mảnh đất có thể so sánh được.
Bước 3: Phân tích các thông tin về mảnh đất
Quá trình tác động của các yếu tố đến mức giá quyền sử dụng đất cần
định giá.
Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường nơi có mảnh đất tọa lạc.
Phân tích những đặc trưng của thị trường đất đai cần định giá: Bản chất,
hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cung- cầu trên

thị trường đất đai.
Phân tích về khách hàng
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 17 Học viện Ngân hàng
Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của đất đai.
Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá quyền sử dụng đất
Dựa vào từng loại đất và hệ thống các thông tin đã thu thập được, định
giá viên chọn phương pháp định giá QSD đất phù hợp để áp dụng, rút ra chỉ
số giá trị QSD mảnh đất. Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 1 hoặc nhiều
phương pháp trong định giá được sử dụng.
Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp nào được
sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra
chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá.
Bước 5: Xác định giá quyền sử dụng đất
Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá, ở bước này ĐGV cần thực
hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị QSD mảnh đất cần định giá.
TĐV có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ định giá
QSD đất cụ thể, nhưng trong đó có 1 phương pháp chính và các phương pháp
khác chỉ mang tính tham khảo thì phải ghi rõ phương pháp nào được sử dụng
chính, phương pháp nào mang tính chất tham khảo.
Giá trị cuối cùng của QSD mảnh đất được xác định có thể là số cụ thể,
có thể nằm trong khoảng giá trị.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư định giá
Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành khi kết luận được pháp biểu trong báo
cáo và trình bày cho khách hàng. Báo cáo định giá là sự thể hiện hữu hình
công việc của người định giá. Trong quá trình chuẩn bị báo cáo, người định
giá nên đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chức, trình bày và hình thức chung của
báo cáo. Các báo cáo có thể là báo cáo đầy đủ, tóm tắt hoặc có giới hạn.
Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá,
những điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị quyền sử

dụng đất và sử dụng kết quả định giá.
1.2.4. Nhân tố ảnh hưởng tới định giá quyền sử dụng đất
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 18 Học viện Ngân hàng
Trong định giá tài sản nói chung cũng như định giá quyền sử dụng đất
nói riêng, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, cụ thể
như sau:
1.2.4.1. Nhân tố chủ quan
Trình độ, chuyên môn của cán bộ định giá
Định giá vốn là một lĩnh vực phức tạp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực
khác nhau vì vậy đòi hỏi cán bộ định giá phải có sự hiểu biết tới nhiều lĩnh vực
khác như xây dựng, phong thủy, Đặc biệt đối với định giá quyền sử dụng đất
do tính chất phức tạp của tài sản, TĐV cần có kinh nghiệm để có thể đưa ra
những ước tính, đánh giá phù hợp. Tuy nhiên, kinh nghiệm thì phải được tích lũy
qua quá trình làm việc thực tế cho nên không phải TĐV nào cũng có thể có
được. Nếu có nhiều kinh nghiệm cộng với nghiệp vụ chuyên môn tốt sẽ giúp xác
định một cách nhanh chóng, hợp lý giá trị tài sản cần định giá. Mặt khác, nếu
còn thiếu kinh nghiệm thì có thể gây ra nhiều sai sót, làm ảnh hưởng tiêu cực tới
độ tin cậy của kết quả định giá. Nhân tố con người trong định giá càng trở nên
quan trọng hơn khi có rất nhiều những ước tính trong quá trình định giá phải dựa
vào kinh nghiệm, phán đoán của mỗi TĐV. Bên cạnh đó, với cùng quy trình
được đưa ra không phải TĐV nào cũng có thể tiến hành thực hiện, áp dụng một
cách hiệu quả. Vì vậy, kinh nghiệm và nghiệp vụ chuyên môn của một TĐV ảnh
hưởng trực tiếp tới công tác định giá.
Quá trình thu thập thông tin
Trong định giá QSD đất, thu thập thông tin là một khâu vô cùng quan trọng
bởi nó ảnh hưởng trược tiếp đến việc tính toán ra giá trị của mảnh đất cần định
giá. Nếu có thể nắm bắt được hết các thông tin liên quan thì có thể đưa ra những
tính toán và lập luận hợp lý, chặt chẽ. Tuy nhiên, thông tin đa dạng và phong phú
vì vậy nhiều khi thẩm định viên còn chưa thể sàng lọc thông tin và kiểm tra tính

tin cậy của thông tin mình thu thập. Đôi khi, TĐV cũng chưa nắm bắt được hết
những thông tin cần thiết liên quan đến mảnh đất.
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 19 Học viện Ngân hàng
Hệ thống cơ sở dữ liệu cho công tác định giá
Để có thể tiến hành định giá nhanh và hiệu quả, cần khối lượng thông tin
lớn và dễ dàng tìm kiếm với độ tin cậy cao. Tuy nhiên, trên thực tế thì hầu như
chưa có cá nhân, tổ chức định giá nào xây dựng được một hệ thống cơ sở dữ liệu
để nhằm mục đích cung cấp những thông tin cần thiết. Nguồn gốc, chứng cứ thị
trường của thông tin cũng vì thế mà nhiều khi chưa thực thuyết phục.
Cơ sở vật chất của công tác định giá
Để có được kết quả định giá phù hợp, đáng tin cậy ngoài chuyên môn,
nghiệp vụ của TĐV rất cần đến những trang thiết bị phục vụ cho quá trình
khảo sát, đánh giá mảnh đất. Những trang thiết bị này sẽ rút ngắn thời gian,
tiết kiệm công sức và chi phí trong định giá, tuy nhiên việc đầu tư trang thiết
bị này chưa được chú trọng nhiều. Những thiếu thốn về cơ sở vật chất của đơn
vị định giá, tất yếu sẽ gây ảnh hưởng tới kết quả của cuộc định giá.
Phương pháp và quy trình định giá
Với một quy trình chặt chẽ, rõ ràng và phương pháp định giá phù hợp sẽ
mang lại kết quả tốt nhất cho định giá lại tiết kiệm thời gian và chi phí. Quy
trình sẽ quyết định các bước tiến hành của công tác định giá còn phương pháp
sẽ quyết định các xác định, tính toán và quan điểm để định giá một tài sản nào
đó. Vì vậy, quy trình một đơn vị định giá xây dựng cùng với phương pháp
định giá được lựa chọn sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả của công tác định
giá ở đơn vị đó.
1.2.4.2. Nhân tố khách quan
Các yếu tố về đặc điểm của bản thân đất đai
Tình trạng pháp lý:
Trước tiên, định giá viên cần xem xét tìm hiểu tình trạng pháp lý của đất
đai, biểu hiện ở các quyền, lợi ích cũng như nghĩa vụ gắn liền với đất đai, từ

đó quyết định tới giá trị của đất.
Công việc đầu tiên người định giá cần làm là xác định về mặt sở hữu:
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 20 Học viện Ngân hàng
kiểm tra đất đai thuộc sở hữu chính chủ hay đi thuê, thời gian sử dụng mảnh
đất là bao lâu, còn bao lâu.
Nghiên cứu vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước trong
khu vực đó ở hiện tại cũng như trong tương lai.
Xác định các quyền năng gắn liền với đất theo qui định trong chính sách
và pháp luật về đất đai
Đặc điểm vật lý:
Đặc điểm vật lý ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của đất đai, bởi nó tác động
trực tiếp tới khả năng sinh lời của đất. Bao gồm các yếu tố:
- Vị trí của mảnh đất: Vị trí địa lý cũng như vị trí tương đối của mảnh đất
đó so với các khu vực xung quanh. Mảnh đất nào tọa lạc ở vị trí càng thuận
tiện thì càng có khả năng sinh lời cao, càng có giá trị cao hơn.
- Hình dạng, qui mô, địa hình, địa chất của mảnh đất.
- Cảnh quan, môi trường xung quanh của mảnh đất.
- Các yếu tố khác: TĐV cần quan tâm đến những yếu tố khác cũng như
tác động đến giá trị của đất đai như: Nguồn gốc của mảnh đất, quan hệ lịch sử
của đất.v.v Các yếu tố tâm lý, xã hội, phong thủy.v.v.cũng ảnh hưởng không
nhỏ đến giá trị quyền sử dụng đất.
Sự phát triển của thị trường bất động sản
Sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế tác động trực tiếp đến sự
phát triển của thị trường đất đai, bất động sản. Người định giá phải luôn
nghiên cứu kỹ thị trường, xác định được xu hướng sự phát triển của nền kinh
tế để có những nhận định chính xác về xu hướng thay đổi trong giá trị đất đai
từ đó có thể định giá QSD đất một cách hợp lý.
Thêm vào đó, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường bất động sản sẽ
là cơ sở quan trọng để thông tin trên thị trường được minh bạch, rõ ràng, giúp

các TĐV có thể thu thập những thông tin cần thiết phục vụ cho công tác định
giá QSD đất.
Thông tin cho công tác định giá
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 21 Học viện Ngân hàng
Thu thập và xử lý thông tin là việc làm của một TĐV nhưng với những
nguồn thông tin nghèo nàn, chưa được hoàn thiện và kiểm soát thì những sai
sót trong quá trình định giá là không thể tránh khỏi dù bản thân TĐV có kinh
nghiệm, chuyên môn. Ngược lại, nếu như thông tin phong phú, đa dạng và
được tiêu chuẩn hóa sẽ rất dễ dàng để một TĐV có thể thu thập và sử dụng nó
cho kết quả định giá. Thông tin đối với định giá là một yếu tố quan trọng và
ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả, độ tin cậy của công tác định giá.
Hệ thống văn bản pháp luật
Các quyền của đất đai quyết định giá trị của đất. Các quyền này được
quy định rõ trong hiến pháp, pháp luật và các chính sách về đất đai.
Nhà nước ban hành pháp luật về đất đai, chi phối hoàn toàn đến hoạt
động của thị trường đất đai, bất động sản và xu hướng đầu tư của các tổ chức,
cá nhân vào lĩnh vực có liên quan đến đất đai. Do đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp
đến giá trị đất đai. Khi thị trường phát triển thì giá QSD đất sẽ tăng lên và
ngược lại. Đất đai có tính chất cố định và lâu dài, chỉ cần một sự thay đổi
trong quy định của Nhà nước liên quan đến đất đai cũng có thể làm thay đổi
giá trị của đất. Người định giá không những quan tâm tới tính pháp lý của đất
đai ở thời điểm hiện tại mà còn phải xem xu hướng thay đổi của nó trong
tương lai ảnh hưởng đến giá trị đất đai như thế nào
Bên cạnh đó, mọi quy định, chuẩn mực mà cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền đưa ra có ảnh hưởng trực tiếp tới công tác định giá QSD đất. Bởi
những tiêu chuẩn này chi phối trực tiếp cách thức, căn cứ, cơ sở tiến hành
định giá.
Hệ thống đào tạo đội ngũ thẩm định viên
Để có thể hoàn thiện nhân tố con người trong định giá thì hệ thống đào

tạo có ảnh hưởng trực tiếp nhất. Với sự phát triển của quá trình đào tạo mới
có thể cung cấp cho ngành định giá nguồn nhân lực chất lượng cao, chuyên
nghiệp. Thông qua việc tác động đến đội ngũ TĐV, hệ thống đào tạo tất yếu
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 22 Học viện Ngân hàng
sẽ ảnh hưởng tới công tác định giá nói chung và định giá QSD đất nói riêng.
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 23 Học viện Ngân hàng
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI VIETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI
2.1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ VIETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Vietinbank AMC chi nhánh
Hà Nội
- Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản (VietinBank
AMC) là Công ty con trực thuộc Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
được thành lập từ tháng 7/2000. Là đơn vị đầu tiên trong cả nước hoạt động
trong lĩnh vực quản lý nợ và khai thác tài sản, là Công ty Quản lý nợ và Khai
thác tài sản trực thuộc Ngân hàng thương mại được thành lập sớm nhất theo
đề án ban đầu của Ngân hàng Nhà Nước để xử lý tài sản trong vụ án Epco -
Minh Phụng. Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội là một chi nhánh của
Vietinbank AMC thực hiện đầy đủ các chức năng, nhiệm vụ kinh doanh của
Vietinbank AMC.
- Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội được thành lập theo QĐ 169/NQ-
HĐQT-NHCT ngày 28/04/2012 của Hội đồng quản trị Ngân hàng Công
Thương Việt Nam và có trụ sở tại số 126 Đội Cấn- Ba Đình- Hà Nội.
- Hiện tại VietinBank AMC nói chung và chi nhánh Hà Nội nói riêng đã
triển khai phát triển mạng lưới và mở rộng các nghiệp vụ: định giá tài sản;
tiếp nhận và xử lý nợ, tài sản; mua bán nợ; bán đấu giá tài sản; cho thuê tài
sản; quản lý và khai thác tài sản, quản lý kho hàng, tài sản bảo đảm, .

- ViettinBank AMC chi nhánh Hà Nội hoạt động với phương châm không
ngừng nghiên cứu cải tiến các dịch vụ hiện có và phát triển các dịch vụ mới
nhằm đáp ứng nhu cầu cao nhất của các Chi nhánh VietinBank và khách hàng.
Các nghiệp vụ của Vietinbank AMC:
- Tiếp nhận tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh của những khoản nợ khó đòi
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 24 Học viện Ngân hàng
thuộc hệ thống Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam để quản lý, khai thác;
- Phát mại, bán đấu giá tài sản theo hình thức thu tiền một lần, thu tiền
nhiều lần;
- Cho thuê tài sản;
- Góp vốn mua cổ phần của các doanh nghiệp khác bằng các tài sản thế
chấp, cầm cố, bảo lãnh đã được giao cho công ty quản lý khai thác;
- Đầu tư, cải tạo để nâng cấp, thay đổi công năng tài sản phù hợp với các
mục đích và yêu cầu sử dụng tài sản;
- Định giá tài sản (không bao gồm dịch vụ giám định hàng hoá, định giá
thuộc thẩm quyền Nhà nước): định giá tài sản bảo đảm trong hệ thống
NHTMCP Công thương Việt Nam.
- Tiếp nhận, quản lý các khoản nợ tồn đọng và tài sản bảo đảm nợ vay
liên quan đến các khoản nợ để xử lý, thu hồi vốn nhanh nhất;
- Hoàn thiện hồ sơ có liên quan đến các khoản nợ theo quy định của
Pháp luật;
- Mua bán nợ tồn đọng của tổ chức tín dụng khác, của các Công ty Quản lý
nợ & Khai thác tài sản Ngân hàng thương mại khác theo quy định của pháp luật.
- Được quyền chủ động xử lý các tài sản đảm bảo nợ vay kể cả tài sản là
bất động sản thuộc quyền định đoạt của Ngân hàng theo các hình thức:
+ Tự tổ chức bán công khai trên thị trường;
+ Bán qua trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản;
+ Bán cho Công ty mua bán nợ của Nhà nước theo quy chế mua, bán nợ.
- Cơ cấu lại nợ tồn đọng;

- Xử lý tài sản bảo đảm nợ vay.
VietinBank AMC tập trung thực hiện các nghiệp vụ chính:
Định giá tài sản
Tiếp nhận và xử lý nợ, tài sản
Mua bán nợ
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 25 Học viện Ngân hàng
Bán đấu giá tài sản
Cho thuê tài sản
Quản lý và khai thác tài sản, quản lý kho hàng, tài sản bảo đảm
VietinBank AMC đã thành lập và đưa vào hoạt động Trung tâm xử lý tài
sản bảo đảm VietinBank AMC với mục đích làm đầu mối để thực hiện đầy đủ
các nghiệp vụ trên.
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội
Trong đó:
- Ban giám đốc: 1 giám đốc, 2 phó giám đốc
- Phòng thẩm định: 01 trưởng phòng, 02 phó phòng, 16 nhân viên
- Phòng kinh doanh: 02 nhân viên
- Phòng kế toán- hành chính: 03 nhân viên
2.1.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của Vietinbank AMC chi nhánh
Hà Nội
Vietinbak AMC chi nhánh Hà Nội chính thức được thành lập vào năm
2012. Từ khi thành lập tới nay, Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội đã đạt
được những kết quả kinh doanh đáng khích lệ. Các khoản vay có giá trị tài
sản bảo đảm từ 2 tỷ đồng trở lên ở các chi nhánh Ngân hàng Công thương
thuộc địa phận Hà Nội, Hải Phòng và Vĩnh Phúc đều qua định giá tại
Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội. Với sự tham gia của Vietinbank AMC
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Ban giám đốc
Phòng thẩm định Phòng kinh doanh

Phòng Kế toán- hành
chính