Phá băng thị trường bất động sản

Phá băng thị trường bất động sản
Nguyễn Ngọc Hiếu, NCS Đại học tổng hợp London (UCL)1
Thị trường bất động sản (chủ yếu là nhà ở) đóng băng là vấn đề được quan tâm hiện
nay. Tuy nhiên, có những nội dung kể cả học thuật và thực tiễn cần được làm rõ hơn.
Bài viết bàn về giải pháp phá băng thị trường bất động sản thông qua phân tích một số
quan điểm đánh giá thị trường hiện nay.

Phần 1. Thị trường bất động sản1 đóng băng
Thế nào là thị trường bất động sản bị đóng băng? Về biểu hiện thị trường thì giai đoạn
các giao dịch chững lại là thời kỳ đóng băng. Giai đoạn này giá cả không xuống, nhưng
giao dịch giảm sút nghiêm trọng. Các giao dịch ngừng trệ bởi người mua và bán tạm thời
không trao đổi, chờ đợi một thời điểm có lợi hơn. Người mua chờ đợi mà không tiến
hành giao dịch bởi thông tin thị trường cho thấy họ sẽ có lợi hơn nếu hoãn lại. Thông
thường, vấn đề đóng băng giải thích theo quan điểm hành vi của nhà đầu tư quyết định sự
đóng băng của thị trường. Bên cạnh đó, cũng có quan điểm cân đối về nhu cầu sử dụng,
khả năng chi trả, sự phân bổ thị trường và chính sách, thể chế bổ sung cho quan điểm
hành vi.
1. Quan điểm đầu cơ
Theo quan điểm đầu tư, thị trường bất động sản về căn bản là biểu hiện của hành vi đầu
cơ vào lợi nhuận ở một thời điểm kỳ vọng trong tương lai. Mỗi chủ thể khi tham gia giao
dịch phải thỏa mãn lợi ích của họ khi sử dụng bất động sản, trao đổi và đầu tư. Mặc dù lợi
ích có thể bao gồm cả tiện nghi sử dụng và lợi nhuận, tuy nhiên, xem xét dưới góc độ
diễn biến thị trường, lợi nhuận đem lại từ các hoạt động giao dịch, đầu tư là động lực căn
bản. Nếu như hoạt động đầu cơ tăng giá có lợi thì thị trường tăng giá lên và ngược lại, khi
không còn khả năng tăng giá lên thì về nguyên tắc phải tháo vốn ra để dịch chuyển sang
khu vực khác. Hoạt động bán ra cũng có nghĩa là người đầu tư khác mua vào nhưng
người mua cũng phải đạt được lợi nhuận (hoặc lợi ích) của họ. Người mua và bán dựa
vào cơ sở hiện tại, thông tin quá khứ và dự báo tương lai để lựa chọn. Tuy nhiên, việc
quyết định thường là lời giải cho bài toán kỳ vọng về lợi ích hay lợi nhuận được thỏa mãn
trong tương lai.
Khi mọi người chạy theo lợi nhuận hiện tại để đầu tư cho kỳ vọng tương lai thì bong

bóng bất động sản là điều khó tránh khỏi. Nếu thị trường có xu hướng lên thì các nhà đầu
tư (còn gọi là những con bò theo thuật ngữ tài chính) sẽ tiếp tục bơm tiền vào bởi mọi
người vẫn có lợi. Xu hướng lên kích thích giá tiếp tục lên bởi kỳ vọng tương lai của bất
động sản. Có một đặc điểm là thị trường bất động sản không giống thị trường chứng

1

Bài đã đăng trên tạp chí Người Xây dựng, 2005

1


khóan là người ta không đầu cơ vào giá xuống2, mà hầu hết đầu cơ vào giá lên. Khi độ co
dãn cung của bất động sản, tức là số lượng tăng lên tức thời về nhà ở, công trình (được
coi là vỏ bóng) luôn ‘phồng lên’ luôn chậm hơn3 so với lượng vốn (được coi là hơi) thổi
vào khu vực đó thì quả bóng luôn có xu hướng bị thổi căng thêm do các gia tăng về thu
nhập, tâm lý, nhu cầu và đặc biệt là đầu cơ.
Khó ai có thể biết chính xác khi nào thì các tín hiệu thị trường sẽ đảo ngược chu trình
này. Ngay kể cả có hệ thống nghiên cứu và dự báo thì các chỉ tiêu dự báo cũng không
chắc chắn được về thời điểm. Đơn giản vì hầu hết chỉ tiêu đều dựa vào thông tin quá khứ.
Nếu quá khứ vẫn ‘đẹp’ thì ngân hàng vẫn cho vay tiền và mọi người làm giàu từ bất động
sản vẫn có xu hướng mở rộng kinh doanh trong lĩnh vực này. Không ai biết chắc chắn
bao giờ bong bóng xì hơi nên dự án đầu tư bao giờ cũng được vạch ra vào ‘ngày đẹp
trời’. Vấn đề rủi ro cao là dự án đầu tư vào đầu tư bất động sản thường kéo dài và cần
lượng vốn lớn. Với tính chất bất định như trên thì không hiếm khi chúng ta gặp những dự
án ‘hoành tráng’ mở cửa vào lúc thị trường đang đi xuống.
Tại thời điểm các dấu hiệu bão hòa, thị trường sẽ đi xuống, hay là quả bóng xì hơi. Lúc
mới đảo chiều, hầu hết những giao dịch có thể phải tạm ngưng trệ - giai đoạn đóng băng.
Đối với những hàng hóa như chứng khoán, việc đảo chiều diễn ra rất nhanh và nhà đầu tư
có thể ồ ạt bán ra và giá tụt nhanh cho tới quá ngưỡng cân bằng và hồi phục trở lại. Nếu

sự sụt giảm diễn ra quá nhanh và có thể gây tác động xấu, các hệ thống quản lý thị trường
chứng khoán cũng có thể tạm dừng giao dịch để tránh gây sốc4. Tuy nhiên, đối với thị
trường bất động sản, sự xuống giá không ồ ạt như chứng khoán bởi tính chất thanh khoản
và nhiều đặc trưng khác của hàng hóa5. Thị trường bất động sản thường bị đóng băng sau
một thời gian mới xuống giá hoặc thậm chí tiếp tục lên nếu hội đủ điều kiện. Tuy nhiên,
sau thời kỳ đóng băng thì giá xuống hay lên căn cứ cả vào nhu cầu, khả năng mua và lợi
nhuận của các thị trường khác (chứng khoán, tiêu dùng, v.v.).
Vấn đề là tại sao giao dịch dừng lại mà không tiếp tục giao dịch xuống giá. Có nhiều cách
giả thích trên quan điểm đầu tư này. Thứ nhất, đặc thù thị trường bất động sản có giai
đoạn đảo chiều và xuống giá chậm. Nguyên nhân là rất khó tìm được người mua món
hàng có mệnh giá cao, khó có thể chia nhỏ và có tính đặc thù riêng biệt như bất động sản.
Kể cả khi cần bán gấp dù chịu được ép giá cũng khó tìm được người mua ngay. Nếu thị
trường là bong bóng thì rất có thể nó rất muốn ‘xì hơi’ nhưng chưa vỡ được trước hết vì
đặc thù của nó. Thứ hai là sự liên hệ của bất động sản với giá vốn hay thị trường tài
chính. Giá vốn rẻ (lãi suất thấp đặc biệt trong giai đoạn gần đây) sẽ tạo điều kiện các nhà
đầu tư/đầu cơ kéo dài thời gian chờ đợi. Các nhà đầu tư không có động lực để tiếp tục
giao dịch nếu bài toán đầu tư của họ vẫn có lãi khi kỳ vọng sự tăng giá tương lai bù đắp
được chi phí giá vốn6 trong thời kỳ khó khăn.
Tuy nhiên, quan điểm lợi nhuận đầu cơ này không toàn diện cũng như không đầy đủ để
giải thích bao quát các khía cạnh. Ví dụ giả định trên bỏ qua hành vi của những đối tượng
mua nhà tích trữ không để bán mà để dành, cất trữ. Những đối tượng này không bán ra
vào thời điểm xuống giá. Rất có thể đối tượng đầu cơ thời vụ, tự phát và không chịu sức
ép trực tiếp từ giá thị trường là đáng kể. Khi họ coi bất động sản như một kênh phân tán
rủi ro tài chính để cất trữ tài sản thì họ không chịu sức ép trực tiếp từ thị trường vốn
(không phải đi vay vốn nên không cần tháo vốn ra để kinh doanh). Họ chỉ bán nếu có
2


điều kiện thuận lợi hoặc khi không có nhu cầu chứ không theo tín hiệu của thị trường.
Bên cạnh đó, những người có nhu cầu thực sự sẽ có những hành vi khác với mục đích

đầu cơ. Thông tin thị trường không toàn vẹn nên các tín hiệu thị trường cũng khác biệt
làm cho dự đoán và giải thích sự đóng băng của thị trường không hoàn toàn thống nhất.
Điều này dẫn tới phải xem xét vấn đề ở nhiều góc độ khác nhau.
2. Quan điểm về khả năng chi trả
Xét ở góc độ nhu cầu, nhà cửa vẫn xuống cấp hàng ngày, nhu cầu mới vẫn phát sinh. Thị
trường theo góc độ này không thể đóng băng bởi vẫn có những nhu cầu giao dịch không
thể đừng được. Hành vi của những người lựa chọn theo tiện ích không thể đơn thuần sử
dụng mô hình lợi nhuận để miêu tả. Lúc này phải bổ sung bằng quan điểm khả năng chi
trả. Quan điểm này chú trọng vào độ co dãn cầu7 của thị trường bất động sản. Về nguyên
tắc, nhu cầu phụ thuộc vào giá cả. Nếu giá lên quá cao mức chịu đựng, các gia đình phải
cắt giảm cầu để cân đối tài chính, tất nhiên là ở mức độ nhất định. Nếu thị trường chủ yếu
là đầu tư để cho thuê, những nhà đầu tư mới ắt hẳn phải tính giá cho thuê theo điểm hòa
vốn và lợi nhuận. Nếu giá tính toán vượt quá khả năng chi trả, người đầu tư sẽ dừng bỏ
vốn vào bất động sản để cho thuê. Thị trường sẽ đóng băng cho đến khi giá cả xuống phù
hợp với khả năng chi trả của người thuê bất động sản. Trong khi chi trả của người dân
còn thấp, giá bất động sản không thể cao như hiện nay mà phải xuống ở mức vừa phải.
Tuy nhiên, giải thích về giá thị trường theo quan điểm này cũng chưa đầy đủ. Thứ nhất,
người đầu tư không chỉ dựa vào giá cho thuê để thu hồi vốn. Đây là bài toán đầu cơ kép,
tức là nhà đầu tư vẫn đầu cơ vào sự tăng giá của bất động sản bù lại thu nhập từ khả năng
chi trả. Khi đó, bài toán đóng băng được giải bằng việc thúc đẩy đưa tài sản vào cho thuê
với điều kiện chấp nhận thấp hơn giá thành. Thứ hai, thực tế là giá cả thị trường chỉ phản
ánh một phần nhu cầu nhà ở, một bộ phận đáng kể người có nhu cầu thực sự vẫn có thể
tiếp cận được với chỗ ở qua nhiều kênh khác nhau như hoặc được thuê, mua với giá ưu
đãi, trợ cấp phi tiền tệ; hoặc thậm chí lấn chiếm, sử dụng trái phép do lịch sử để lại8.
Những đối tượng trên có thể tiếp cận với thị trường cho thuê không phản ánh ngay vào
thị trường bất động sản; hoặc được cung cấp nhà ở qua những kênh khác mà không phải
trực tiếp trả bằng giá thị trường. Điều này cho phép giải thích hiện tượng thị trường đóng
băng trong một thời gian dài hơn so với mô hình lợi nhuận đầu cơ.
3. Quan điểm về mất cân đối cục bộ
Xét ở góc độ tổng thể, khái niệm đóng băng không là tuyệt đối, có nghĩa không phải tất

cả cùng dừng giao dịch mà chỉ giảm sút (lớn) về số lượng giao dịch. Trên thị trường vẫn
diễn ra những giao dịch ở một số phân khúc nhất định. Theo cách lập luận này, thị trường
không đóng băng mà chỉ đóng băng với những bất động sản hình thành không đáp ứng
được nhu cầu của xã hội. Đó là những tài sản không đáp ứng được yêu cầu về khả năng
tiếp cận đi lại, các tiện nghi hạ tầng xã hội và kỹ thuật. Sản phẩm làm ra không đúng sở
thích của đa số. Sự đóng băng vì vậy sẽ chỉ gây ra cho một bộ phận tài sản. Số còn lại đáp
ứng được nhu cầu thị trường sẽ vẫn tiêu thụ được.
Trong điều kiện hiện nay, quan điểm này được nhiều nhà phát triển ủng hộ. Ví dụ nhà
đầu tư khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng có bằng chứng là những sản phẩm hòan chỉnh vẫn

3


bán được trong giai đoạn đóng băng hiện nay. Thị trường chỉ ‘đóng băng’ đối với sản
phẩm ‘lỗi thời’, nhưng sẽ chuyển hướng và tiếp tục đầu tư vào những sản phẩm có chất
lượng và giá cả phù hợp hơn. Vì vậy vẫn cần bổ sung nguồn lực để đáp ứng những nhu
cầu đó. Ông Đặng Hùng Võ cũng cho rằng về căn bản là khủng hoảng giữa khả năng chi
trả của các sản phẩm mới ‘ra lò’9. Điều này có nghĩa là khủng hoảng cục bộ, thừa một số
loại hình sản phẩm, trong khi đó, nhu cầu nhà cho người thu nhập thấp lại thiếu10.
Quan điểm này bổ sung cho quan điểm khả năng chi trả, bởi nhu cầu vẫn còn và cần tái
cơ cấu nguồn đầu tư phục vụ những khu vực và đối tượng thu nhập trung bình, thu nhập
thấp. Thực tế thì vấn đề mất cân đối cục bộ liên quan chặt chẽ với khả năng chi trả, khi lô
sản phẩm để bán làm ra quá đắt không phù hợp với khả năng và sở thích thì sẽ bị đóng
băng. Tuy nhiên, quan điểm này cũng có những hạn chế. Đơn giản là vì sự mất cân đối
cục bộ tại sao lại diễn ra đồng thời ở hầu hết các đô thị như giai đoạn hiện nay? Tại sao
các ngân hàng đồng loạt xem xét kỹ lưỡng các hợp đồng cho vay ở tất cả các dự án? Phải
chăng sự vấn đề mất cân đối cục bộ cũng có giới hạn. Vấn đề này dẫn đến quan điểm thứ
tư, quan điểm về thể chế và niềm tin nhà đầu tư.
4. Quan điểm thể chế và độ bất định của quá trình đầu tư
Sự lệ thuộc của thị trường bất động sản vào các chính sách thể hiện quan điểm này. Trên

thực tế, sự lệ thuộc là tất yếu nhưng khó lượng hóa. Ví dụ có thể nói sự trùng hợp của
việc thay đổi các chính sách vừa qua ảnh hưởng tới thị trường bất động sản không phải
ngẫu nhiên mà là có quy luật. Tuy nhiên sự ảnh hưởng cụ thể cần phân tích rõ hơn.
Căn cứ theo lý thuyết đầu tư vào thị trường bất động sản, tính bất định của chính sách
quy hoạch ảnh hưởng rất lớn đến bài tóan đầu tư. Ví dụ, sử dụng biểu đồ của Lint và
Pennings (2003) (xem hình 1) để giải thích thì biến động của giá cả có độ nhạy cảm lớn
hơn nhiều so với tính bất định của chính sách. Trong hình vẽ đường phía dưới là độ bất
định về dự án quy hoạch và đường phía trên là giá trị của hợp đồng dự phòng tránh rủi ro
về biến động giá cả tương ứng. Mối quan hệ này mô tả khả năng biến động của giá cả so
với biến động về chính sách quy hoạch. Ví dụ tính bất định của chính sách được đánh giá
là 10%11, độ biến động giá cả có thể là 20%; nếu tính bất định là 50% thì biên độ biến
động của giá cả có thể lên đến 400%. Mô hình này có nhược điểm chưa phản ánh chính
xác vấn đề đang thảo luận vì bài tóan mô tả theo mô hình trên không đặt trong bối cảnh
thị trường bất động sản như Việt Nam. Tuy nhiên, dù sao nó cũng có giá trị tham khảo ở
mức độ nhất định.
Vấn đề tương tự về ảnh hưởng của chính sách đã được nhiều nhà đầu tư và phát triển bất
động sản phản ánh trong giai đoạn vừa qua. Những ý kiến nói trên phê phán sự thay đổi
trong chính sách ảnh hưởng đến thị trường bất động sản12. Ở một mức độ nhất định, sự
thay đổi của chính sách, nhất là giá cả và điều kiện đầu tư ảnh hưởng lớn đến tâm lý và
thị trường. Chúng ta hãy phân tích ba nội dung của biến động trong chính sách: thứ nhất
là cấm phân lô bán nền, thứ hai là nâng giá cho thuê đất và giá đất nông nghiệp, và thứ ba
là dự kiến về chính sách đánh thuế tài sản.
Thứ nhất, chính sách cấm phân lô bán nền (quy định trong Nghị định 181/NĐ-CP/2004).
Vấn đề này có tác động hai mặt. Mặc dù hạn chế được tình hình đầu cơ đất đai, qua trung

4


gian đẩy giá lên cao hoặc nhà phát triển năng lực yếu bao chiếm dự án nhưng chậm triển
khai. Tuy nhiên, có thực tế là tất cả các dự án phát triển đô thị đều có thời gian kéo dài,

vốn lớn dẫn đến rủi ro cao về lãi suất, chính sách và giá cả thị trường. Việc huy động vốn
từ các nhà đầu tư hoặc đầu cơ càng sớm cho phép phân tán rủi ro. Huy động như vậy sẽ
tránh phải vay lãi ngân hàng và ràng buộc thế chấp tài sản, lại vừa không chịu sức ép về
thời hạn do hợp đồng làm mập mờ thời điểm giao nhà/đất. Trong điều kiện hầu hết các
nhà phát triển có khả năng tài chính chưa cao, thể chế chưa hòan thiện (và cả biện pháp
cưỡng chế để ngân hàng đảm bảo khả năng thu hồi vốn từ dự án phát triển đất) như Việt
Nam thì mô hình này đã huy động nguồn lực và triển khai được nhiều dự án trong thời
gian rất ngắn. Người đầu tư sẵn sàng bỏ vốn vì đã chắc chắn về vị trí lô đất, các thông số
kỹ thuật. Họ chỉ không chắc chắn về thời hạn nhận công trình. Vì thế, việc sở hữu bất
động sản dù còn trên giấy đã có giá trị thương mại và pháp lý nhất định. Việc cấm phân
lô bán nền tại một số khu vực đơn giản xóa bỏ một mô hình nhưng chưa chuẩn bị thay thế
bằng một mô hình khác phù hợp nên kênh dẫn vốn bị tắc, ảnh hưởng tâm lý đầu tư và
khiến thị trường tạm dừng để nghe ngóng và chờ một mô hình mới.

Giá trị hợp đồng phòng ngừa rủi ro
tính theo độ bất định của quy hoạch

Độ bất định của quy
hoạch
Giá trị của bất động sản
tính theo hợp đồng phòng
ngừa rủi ro

Độ bất định về quy hoạch của dự án phát triển bất động sản

Hình 1. Mối quan hệ giữa độ bất định của dự án quy hoạch và độ biến động của giá trị hợp đồng dự
phòng trong tính toán đầu tư. Nguồn: Patel Kanak và các tác giả khác, Hình 6, trang 15, trong
quyển 5, số 1, tháng 4/2005, Viện Định giá Bất động sản Hoàng gia Anh.

Gần đây, mô hình đầu tư phát triển dự án theo cổ phần được tổng công ty địa ốc TP HCM

đề xuất dùng phát hành cổ phần các dự án phát triển bất động sản đang được hoan
nghênh. Mô hình này cho phép người đầu tư tài chính cơ mua các cổ phần thay vì mua lô
đất cụ thể. Có nhiều lợi thế của mô hình này. Thứ nhất là vẫn huy động được vốn dài hạn
để đầu tư với giá vốn rẻ, không chịu ràng buộc thế chấp và lãi suất ngân hàng; thứ hai là
5


né được luật pháp ở góc độ phân lô bán nền vì đây là loại hình đầu tư bán sau; thứ ba là
bất động sản sẽ được rao bán trên kênh chính thức (bởi người đầu tư/đầu cơ không phải
trực tiếp bán để thu lãi) có thể kéo giá xuống một mặt bằng để so sánh, giảm tình trạng
đầu tư manh mún; thứ tư là nhà đầu tư sẽ có động cơ để hoàn thành dự án sớm hơn vì thu
nhập và lợi nhuận của họ chỉ thu được sau khi hòan thành và bán công trình, tránh được
tình trạng dở dang.
Tuy nhiên, mô hình này đem lại rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân do khả năng kiểm soát
đồng tiền đối với hoạt động của công ty cổ phần và hoạt động của dự án có hạn. Hệ thống
luật pháp, kiểm tóan và cưỡng chế hiện nay còn chưa đáp ứng nhu cầu xây dựng niềm tin
trong một thị trường minh bạch. Trong khi phân lô bán nền thì tài sản đầu tư đã chắc chắn
sẽ có, còn cổ phần thì chỉ có khả năng thu lợi nhuận gián tiếp qua hoạt động của công ty
phát triển đất. Nhưng ngược lại, độ rủi ro cao hơn về mặt tài chính sẽ đòi hỏi công ty phát
triển bất động sản nào muốn thu hút vốn phải có năng lực, đạt được tín nhiệm, hoạt động
minh bạch, giảm thiểu độ bất định thì mới thu hút được vốn đầu tư. Điều này chính là sự
sàng lọc các chủ đầu tư năng lực yếu ra khỏi thị trường bất động sản sơ cấp, lành mạnh
hóa thị trường và cũng chính là ưu điểm thứ năm.
Thứ hai là vấn đề nâng khung giá đất. Nghị định 188/NĐ-CP/2004 về khung giá đất nâng
giá đất nông nghiệp gây một ảnh hưởng nhất định đến thị trường bất động sản. Sự thay
đổi khung giá có tác dụng tốt đối với thực tiễn thị trường, nhất là công tác đền bù giải
phóng mặt bằng, điều hòa lợi ích của bên bị giải tỏa gần hơn với giá thị trường. Đối với
chủ đầu tư chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ảnh hưởng này là đáng kể, thậm chí là rất
lớn. Ví dụ đối với đất nông nghiệp, các dự án mới phải chi trả 3-10 lần giá cũ làm nâng
cao chi phí đầu vào. Việc tăng giá bán ra không đơn giản vì phải cạnh tranh, chủ đầu tư

phải tính toán lại lựa chọn hạn chế, kỹ lưỡng mới đầu tư. Những rủi ro này làm ngân
hàng cũng xem xét chặt chẽ hơn về tín dụng đối với bất động sản. Điều này làm cho thị
trường chững lại xem xét để chuyển hướng hoặc chờ tiêu thụ hết những sản phẩm cũ rồi
mới xem xét bán ra theo giá mới.
Đối với người đầu tư đơn lẻ, khung giá trên thoạt trông không ảnh hưởng nhiều và không
trực tiếp bởi hầu hết họ chỉ mua bán trên thị trường thứ cấp, không nâng cao giá đầu vào.
Tuy nhiên các chính sách thực thi ở Việt Nam có rất nhiều rò rỉ, ví dụ như đất quy hoạch
và thu hồi làm khu công nghiệp chuyển đổi sang đất nông nghiệp, đất dự án chuyên dùng
thu hồi lớn, sau đó cắt lại bán cho một số đối tượng. Nếu chi phí thu hồi và đền bù đất
nông nghiệp tăng cao thì chắc chắn giá bán sẽ tăng cao và ảnh hưởng đến đầu vào của thị
trường bất động sản. Những yếu tố đó làm gia tăng độ bất định của giá đất đầu vào, và
đương nhiên làm chững lại cơn sốt đầu tư.
Thứ ba là khả năng đánh thuế thu nhập giao dịch bất động sản và thuế tài sản. Mặc dù
các quy định này chưa có thực và chưa được thực hiện, tuy nhiên, trong tương lai gần nếu
thực hiện chắc chắn sẽ là một ‘đòn mạnh’ đánh vào giới đầu cơ theo kiểu cơ hội, mua để
dành bất động sản. Đối tượng đầu cơ chuyên nghiệp mua đi bán lại sẽ không chịu ảnh
hưởng nhiều của thuế tài sản vì sự luân chuyển nhanh. Nếu như tỉ trọng những người đầu
tư cơ hội và để dành là đáng kể thì thông tin trên cũng đóng góp một phần vào hiện tượng
đóng băng của thị trường.

6


Ngòai ra, các quy định về hòan thiện môi trường đầu tư và kinh doanh bất động sản cũng
tạo tâm lý chờ đợi. Chẳng hạn Nghị định 182/NĐ-CP/2004 và các văn bản khác hướng
dẫn thi hành luật đất đai, luật Xây dựng của trung ương và địa phương làm rõ và yêu cầu
các cấp thắt chặt kỷ cương quản lý đất đai. Trong khi vấn đề này còn liên quan cả đến cao
đức nghề nghiệp, năng lực thực hiện và biện pháp cưỡng chế thì tâm lý chờ đợi là tất yếu.
Kinh nghiệm cho thấy các chính sách xiết chặt và tăng cường quản lý không phải lúc nào
cũng được thực hiện có hiệu quả. Vì vậy khi có những nội dung như vậy, mọi người rất

muốn nghe xem khả năng thực hiện của Nhà nước đến đâu.
Vấn đề đóng băng không thể không nhắc tới yếu tố thể chế. Tuy nhiên, quá trình chuyển
đổi thể chế nói chung diễn ra đa dạng và kéo dài. Những nguyên nhân và quan điểm đan
xen. Vì vậy khó có thể đổ lỗi cho một nguyên nhân hay đứng từ một góc độ xem xét đã
phản ánh đầy đủ.
5. Kết luận phần 1
Tóm lại, thị trường bất động sản đóng băng là vấn đề phức tạp khó có thể giải thích một
chiều. Thị trường bất động sản ở Việt Nam có lịch sử hình thành với nhiều đặc trưng
riêng như nhiều phân đoạn thị trường hoặc một số khu vực vận hành không hoàn toàn
theo theo cơ chế thị trường. Trong điều kiện thể chế thị trường cũng đang chuyển đổi
chưa hoàn thiện, số liệu thống kê còn thiếu, phương pháp và thông tin chưa đầy đủ thì
khó có thể chắc chắn trong đánh giá. Tuy nhiên, dựa vào những quan điểm trên, vẫn có
thể đưa ra các nhận định và trao đổi về các phương án phá băng thị trường bất động sản.
Những nội dung này sẽ được trao đổi trong phần tiếp theo.

Phần 2. Phá băng thị trường bất động sản
1. Có cần can thiệp để phá băng không?
Lý do để đưa ra câu hỏi này bởi thị trường bản thân có khả năng tự điều tiết. Can thiệp
vào thị trường với lý do ‘thất bại thị trường13’ đôi khi lại dẫn đến những ‘thất bại Nhà
nước14’. Tuy nhiên, giả sử không có thất bại Nhà nước/chính sách thì cũng vẫn tồn tại bài
toán phải tìm hiểu những thiệt hại nào gây ra do không can thiệp.
Bản thân câu hỏi không can thiệp thì thiệt hại ra sao cũng không dễ trả lời. Xét ở góc độ
vi mô thì đóng băng kéo dài hoặc giảm giá làm những nhà đầu cơ (và có thể là một số
ngân hàng) sẽ mất vốn, phá sản hoặc chuyển hướng kinh doanh. Xét ở góc độ vĩ mô thì
có ba ảnh hưởng xấu là lãng phí vốn: vốn đầu tư bị giam vào bất động sản không sinh lời
và không bán được; giảm sút thị trường thứ cấp: thị trường xây dựng và nguyên vật liệu,
dịch vụ liên đới bị sụt giảm; và rủi ro tài chính: ngân hàng cho vay bị nợ xấu, khó thu hồi
và có thể rủi ro mất tài sản. Tuy nhiên các lập luận cũng còn nhiều tranh cãi. Ví dụ vấn đề
giam vốn có thiệt hại hay không xét ở giai đoạn dài cũng khó dự liệu. Nếu hòan thiện các
công trình dở dang mà không có khách (không có nhu cầu) tốt nhất là nên bỏ đấy. Tuy

nhiên, điều này chỉ đúng một phần vì ngòai những công trình dở dang vượt nhu cầu, có
những nơi còn nhu cầu nhưng vì tâm lý đầu tư chịu ảnh hưởng nên không được tiếp vốn

7


để khai thác. Tỉ lệ như vậy rất khó ước đoán vì không có giao dịch thì con số thiệt hại vẫn
là giả định. Ảnh hưởng do ứ đọng nguyên vật liệu của thị trường xây dựng và dịch vụ đi
kèm về nguyên tắc có thể dự đoán, nhưng cũng rất khó tìm ra con số chính xác. Chỉ có
tổng số vốn liên quan đến bất động sản (ví dụ con số khoảng 50 ngàn tỉ ở thành phố Hồ
Chí Minh) là chính xác15, nhưng số nợ xấu, nợ quá hạn cũng chưa rõ ràng16.
Mặt khác, dưới góc độ vĩ mô thì giá cả xuống thấp không hẳn là xấu. Giá cả và mức độ
giao dịch là tín hiệu để thị trường phân bổ nguồn lực cho các nhu cầu xã hội. Động lực
tạo ra từ lợi nhuận thu được khi tăng giá bất động sản quá lớn cũng có thể bóp méo mối
quan hệ nhu cầu và đầu tư. Khi vốn bỏ vào thị trường này thì cũng có nghĩa là phải rút ra
khỏi thị trường khác. Đến một giai đoạn nhất định, sự cân bằng lợi nhuận đạt đến ngưỡng
mà đầu tư không còn lợi nhuận thì thị trường phải tái cơ cấu, tái phân bổ nguồn lực vào
những khu vực có ưu tiên cao hơn đất đai bất động sản. Sự giảm sút hoặc dịch chuyển
vốn của xã hội ra khỏi thị trường bất động sản làm cho giá cả chững lại và suy giảm –
cũng có thể là dấu hiệu tốt về mặt lâu dài. Giá xuống cần cho tiếp tục phát triển để người
mua gặp người bán và thị trường xây dựng tiếp tục hoạt động là cần thiết. Những thua
thiệt cục bộ của một bộ phận nhà đầu cơ kích thích vốn luân chuyển sang khu vực khác
có lợi hơn đồng nghĩa lại việc tái cơ cấu nguồn lực xã hội.
Vậy, nếu khủng hoảng thừa Nhà nước có cần can thiệp không?
Có hai quan điểm về vấn đề này. Giả sử thị truờng là hòan hảo thì nếu thừa, đương nhiên
băng sẽ tự tan sớm hay thị trường rớt giá không cần Nhà nước tham gia. Nếu coi thị
trường hiện nay chưa phát triển, thông tin không đầy đủ thì có thể cần can thiệp với một
số điều kiện. Ví dụ hoặc Nhà nước can thiệp khi thấy xuất hiện nhóm lợi ích thiểu số cố
tình bưng bít thông tin để trục lợi, hoặc dự báo hiệu ứng tâm lý sụt giảm giá cả tác động
xấu tới nhiều lĩnh vực khác nhau. Tuy nhiên, như phần một đã đề cập thì hiện nay vấn đề

thừa, thiếu cũng còn tranh cãi và mang tính tương đối. Một số phân khúc thị trường (nhà
ở cao cấp) vẫn còn chưa đáp ứng nhu cầu thì giá cả hiện nay dù cao vẫn còn có thể cao
hơn nữa và tiền tiếp tục đổ vào khu vực này do vẫn còn nhu cầu và lợi nhuận. Rõ ràng có
nhiều khu vực không cần phải can thiệp.
Vậy thì phân đoạn thị trường cho người thu nhập thấp có cần can thiệp không?
Nếu áp dụng suy nghĩ này cho đại trà tức là đa số người Việt Nam có thu nhập thấp là
điều chúng ta đã tránh từ khi ra khỏi bao cấp. Nếu hiện nay sử dụng biện pháp hành chính
là gần như không thể bởi mệnh lệnh không thể làm giá giảm xuống. Nếu dùng ngân sách
Nhà nước thì lại khó khăn khi đề lựa chọn đối tượng được cho là cần phải bảo vệ trước
giá bất động sản tăng cao. Ví dụ thành phố Hà Nội có nhiều dự án xây nhà cho người thu
nhập thấp tại Mai Dịch, Cầu Diễn, Xuân La, Xuân Đỉnh xây xong từ năm 2002 vẫn chưa
bán được cho người mua chỉ vì thiếu tiêu chí17. Vướng mắc đơn giải vì bao cấp không thể
đáp ứng cho quá nhiều cán bộ, không bố trí được đúng đối tượng phù hợp cả về giá
thành, loại nhà và số lượng được. Một giải pháp hiện nay là dùng doanh nghiệp được cấp
đất mới cắt phần trăm để phục vụ như hiện nay cũng gặp nhiều rắc rối. Ví dụ chính sách
giao đất không thu tiền cho chủ đầu tư nhưng dành lại 20% đất, 30% quỹ nhà để bán theo
giá ưu đãi về bản chất là tái phân bổ giá thành vào số lượng quỹ nhà kinh doanh còn lại.
Đương nhiên điều này đẩy giá thị trường cao lên. Bản chất của can thiệp này là điều tiết
8


thu nhập từ người thu nhập cao sang thu nhập thấp, nhưng sự điều tiết này vừa chưa đủ,
chưa đúng đối tượng, lại vừa làm tăng giá của thị trường chứ không có tác dụng phá
băng.
Vậy Nhà nước có nên can thiệp vào cứu các doanh nghiệp tồn tại qua thời kỳ khó khăn
khi họ chưa bán được, chưa triển khai được đầu tư hòan chỉnh để có lợi nhuận không?
Vấn đề này khó có thể đánh giá bởi không đủ thông tin. Tuy nhiên, về căn bản, doanh
nghiệp tự chịu trách nhiệm kinh doanh nên nếu kinh doanh thua lỗ thì Nhà nước không
thể đứng ra chịu trách nhiệm thay. Vậy nguyên tắc là không can thiệp. Điều này đúng
trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, trong khủng hoảng thì phải cân nhắc thiệt hơn

bởi sự đổ vỡ có thể dây chuyền, và rất cần sự hợp tác cưỡng bức để vượt qua khủng
hoảng mà thị trường không thể làm được trong thời gian ngắn cũng như thể chế của
chúng ta chưa hoàn chỉnh. Vấn đề là mức độ này đã được coi là cần thiết để ‘cứu’ doanh
nghiệp chưa.
Giả sử đã có lý do đầy đủ để phải can thiệp vào thị trường rồi thì vấn đề đặt ra tiếp theo
là phá băng như thế nào?
2. Phá băng như thế nào?
Có thể nói có rất nhiều cách phá băng, ví dụ can thiệp vào cầu hoặc can thiệp vào cung;
can thiệp dùng tiền hay dùng chính sách. Mỗi nội dung lại có nhiều vấn đề cụ thể. Sau
đây là phân tích một số giải pháp theo quan điểm đã phân tích ở phần một.
Trên quan điểm đầu tư, thị trường vận động do lợi nhuận nên muốn luân chuyển được
phải có động lực của các bên mua và bán. Phá băng có nghĩa là làm cho người mua và
bán thấy lợi để thúc đẩy giao dịch trở lại điều kiện bình thường. Họ có thể đầu tư thêm
vào thị trường (tăng cung) hoặc chuyển nhượng giao dịch bất động sản có sẵn đến tay đối
tượng có nhu cầu (điều tiết, nhưng không tăng cung). Xét ở vế thứ nhất, việc bổ sung bất
động sản liên quan đến quá trình đầu tư xây mới hoặc cải tạo dẫn tới người mua sản
phẩm cuối cùng phải chấp nhận giá bao gồm cả lợi nhuận của các khâu trước đó. Với thị
trường lành mạnh thì mức giá người mua cuối cùng có nhu cầu phải phù hợp với thu
nhập và thị trường cho thuê. Tuy nhiên, hiện nay mối quan hệ này được cho là bất cập do
đầu cơ vào xu hướng tăng giá. Ở vế thứ hai, khai thông thị trường chuyển nhượng bất
động sản đã hình thành về tay người có nhu cầu sử dụng trước hết phải khai thông về mặt
tâm lý tức là họ sẽ thấy rằng sẽ có lợi hơn khi giảm giá và chuyển nhượng bất động sản
trong thời điểm này. Nói cách khác, nếu nhà đầu tư tin rằng giá cả không lên nữa và chắc
chắn sẽ giảm thì họ sẽ tiếp tục giao dịch.
Để phá được băng ‘niềm tin’ cần nhiều giải pháp, trước hết là thông tin quy hoạch. Việc
khai thông các thông tin về quy hoạch có thể giúp thị trường giảm độ bất định và thúc
đẩy giao dịch nhiều hơn, tuy nhiên độ bất định của quy hoạch mang tính cục bộ, nó chỉ
đáng kể ở một số khu vực đang đô thị hóa nhanh. Các khu vực đã phát triển ổn định
không còn lý do bất định để tăng hay hạ giá. Mặc dù vậy, khu vực ven đô thị đặc biệt như
Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh có tốc độ đô thị hóa nhanh, chỉnh trang và cải tạo nhiều

9


thì vấn đề thông tin quy hoạch tốt cũng giảm gía chi phí giao dịch, chi phí tìm kiếm đáng
kể, góp phần khai thông nhu cầu đầu tư của một bộ phận người dân có nhu cầu.
Kế đến là giải pháp sử dụng thể chế nói chung (thông tin về sự nhất quán trong chính
sách mua bán, đăng ký và đánh thuế tài sản). Sau năm 2006 chúng ta có thể hòan thành
việc đăng ký bất động sản thì có cơ sở để thu thuế tài sản. Việc này sớm hay muộn cũng
phải làm không chỉ vì thông lệ quốc tế mà là điều tất yếu của Nhà nước do phải bổ sung
nguồn thu từ giảm sút thuế nhập khẩu và yêu cầu điều tiết thu nhập xã hội. Thông tin nhất
quán về thuế tài sản có thể sẽ làm giảm động cơ sở hữu nhiều tài sản, giảm đầu cơ. Tuy
nhiên điều này không có tác động rõ ràng đến giá cả mà sự khai thông tâm lý sẽ có tác
động đến tâm lý khi giao dịch. Mọi người sẽ không ‘nằm thở’ mà tiếp tục đầu tư và
chuyển nhượng khi biết chắc chắn những gì sẽ đến, dự báo được chính sách và khả năng
thực hiện.
Giải pháp sử dụng các công cụ tài chính khác. Như phân tích ở phần 1, ảnh hưởng của lãi
suất chiết khấu và thị trường vốn ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên,
điều chỉnh lãi suất để phá băng rất khó khả thi bởi nó liên quan đến nhiều yếu tố khác
nhau. Lãi suất hiện nay là bài toán tổng hợp bao gồm từ vào lãi suất chiết khấu quốc tế18
lẫn tốc độ tăng trưởng kinh tế, huy động vốn và chi tiêu của Nhà nước, chi tiêu và tiết
kiệm của dân cư. Thực tế khó có thể thay đổi lãi suất riêng cho loại hình bất động sản.
Cũng có thể can thiệp mức độ vào các hợp đồng tín dụng đầu tư vào bất động sản. Điều
này có thể vấp phải rào cản về tính pháp lý và hợp lý của từng quyết định. Tuy nhiên thị
trường (tức là các ngân hàng thương mại) cũng tự điều tiết bởi sự đánh giá của từng
trường hợp về độ rủi ro của các hợp đồng tín dụng đầu tư. Không phải ngẫu nhiên mà các
hợp đồng tín dụng vay vốn mua bất động sản đã bị ngân hành xem xét kỹ.
Giải pháp kêu gọi vốn đầu tư mới đổ vào thị trường từ bên ngoài. Lập luận về giải pháp
này trong hội thảo ở Viện nghiên cứu quản lý trung ương19 thực ra dựa trên giả định rằng
vốn đầu tư dài hạn của Việt Nam bị ‘cạn’. Những dự án đầu tư lớn, dàn trải quá sức các

doanh nghiệp, nhất là trong bối cảnh không được phân lô bán nền. Sự thu hút/khai thông
nguồn vốn từ bên ngòai sẽ tiếp lực cho thị trường. Đúng là cơ hội đầu tư vẫn rộng mở.
Tuy nhiên, không nên kỳ vọng quá mức ở giải pháp này hay cho rằng cơ hội này đến với
tất cả các dự án. Lý do trước tiên là tâm lý đầu tư trong nước chùng xuống do tâm lý thì
nhà đầu tư nước ngòai cũng vậy. Thứ hai là chỉ có một số dự án tiềm năng được dự báo
đánh trúng nhu cầu tương lai nhưng khát vốn hiện tại là có khả năng được tiếp lực.
Những dự án phát triển quá nóng sẽ vẫn chịu cảnh chờ đợi dài dài trong tương lai gần vì
các nhà đầu tư quốc tế sành sỏi hơn sẽ có câu trả lời của chính họ. Tuy nhiên, nếu thu hút
được vốn mới thì sự bổ sung này sẽ có tác dụng tốt ở chỗ nó sẽ tiếp thêm lực cho các nhà
băng, công ty địa ốc vốn đang bị ‘chôn’ vốn của mình vào những dự án ‘chìm’ có cơ hội
thực hiện các dự án phù hợp với nhu cầu ở tương lai gần.
Việc cứu các doanh nghiệp phát triển bất động sản bằng các biện pháp tài chính. Hiện có
nhiều doanh nghiệp có khả năng phá sản do không bán được hàng. Nếu thực sự cần cứu
họ, cần phải lựa chọn cứu bằng chính sách hay bằng tiền. Cách chúng ta đã và đang làm
để cứu các tổng công ty của Nhà nước (thuộc Bộ giao thông vận tải, Bộ Công nghiệp, Bộ
Nông nghiệp và Phá triển Nông thôn) là khoanh nợ, tái cấp vốn và chỉ định thầu (cho
thắng thầu) các dự án mới để lấy vốn trả nợ cũ. Sự điều tiết với tiếp cận hành chính có tác
10


dụng nhất định, tuy nhiên, giới hạn để không lạm dụng chúng làm cho doanh nghiệp
không ỷ lại, kém sức cạnh tranh là rất khó. Khoanh nợ, dãn nợ sử dụng tiền ngân sách
cũng tức là phải rút bớt chi phí cho các lĩnh vực khác. Đây là bài toán lợi ích của một số
doanh nghiệp của Nhà nước đã đầu tư với số lượng lớn vào đất đai và lợi ích thu được
trong khi đầu tư vào những lĩnh vực khác. Về cơ bản điều này phải cân nhắc lợi hại trên
phạm vi tổng thể. Nếu không dùng nguồn lực (tiền) để cứu doanh nghiệp thì phải sử dụng
thể chế, chủ yếu là các chính sách để gây dựng niềm tin của nhà đầu tư. Vậy thì chính
sách nào để gây dựng niềm tin của nhà đầu tư: giải pháp đã có nêu ở phần một, đó là mô
hình đầu tư bất động sản mới. Nếu động lực của đầu tư là lợi nhuận và dư thừa vốn nhàn
rỗi thì mô hình đầu tư bất động sản bằng cổ phần dự án sẽ giải đáp cho bài toán cấm phân

lô bán nền và khai thông thị trường vốn. Đây là một lối thoát quan trọng cho thị trường
đóng băng bởi rào cản pháp lý hiện nay.
Việc hạn chế cung thông qua chính sách giảm cấp mới dự án. Sử dụng biện pháp hành
chính can thiệp vào cung cũng là một giải pháp. Bản thân thị trường hòan hảo không cần
Nhà nước can thiệp kiểu này bởi nếu khủng hoảng thừa thì chẳng ngân hàng nào cho các
nhà phát triển vay vốn để tiếp tục đầu tư vào các dự án mới không có khách. Tự thị
trường sẽ điều tiết sau một giai đoạn. Nếu lập luận rằng trong điều kiện thông tin không
đẩy đủ như Việt Nam thì đây có thể là một giải pháp. Tuy nhiên, mặt trái của giải pháp
này là giúp doanh nghiệp bán ‘hàng tồn kho’ dựa vào hiệu ứng tâm lý nhiều hơn đem lại
lợi ích cho đa số người tiêu dùng. Việc găm lại dự án mới sẽ có thể làm bất động sản giữ
giá bán cao nhiều hơn là thúc đẩy thật sự thị trường chuyển động, đưa bất động sản đến
tay người dùng có nhu cầu. Dưới góc độ này, doanh nghiệp được nhà nước hỗ trợ phân
tán chi phí của mình qua số đông là cộng đồng.
Phá băng để phục vụ đa số có khả năng chi trả thấp. Nếu căn cứ vào quan điểm chi trả,
đa số cư dân có thu nhập thấp không tiếp cận được với giá thị trường. Để người mua đến
được với người bán có hai cách để tiếp cận: một là đẩy mạnh khâu cho thuê (kích cầu về
sử dụng) không cần phá băng phần trong chuyển nhượng sở hữu; và hai là hạ giá bất
động sản để người mua nhà chi trả trước dựa vào ‘mồi’ lợi nhuận giá thấp để người mua
tự ‘chạy’ vốn (từ ngân hàng hoặc vay mượn bạn bè) bỏ vào thị trường bất động sản. Cả
hai giải pháp trên đều kích cầu mà không làm tăng cung, giải quyết bài toán thừa. Ở cách
thứ nhất, có thể dẫn đến mô hình tập trung vốn vào các loại hình công ty tài chính phát
triển nhà cho thuê. Người đầu tư cho thuê nhà ‘ăn’ bằng giá tăng lâu dài, còn người sử
dụng hưởng giá thấp. Tuy nhiên, khi xu hướng thị trường bất động sản đứng giá, giá cho
thuê tính theo giá thành sẽ tăng lên bởi lợi nhuận kép không còn nữa. Như vậy, giá cho
thuê tiệm cận với giá thuê (xem hình vẽ). Trong hình này, đường cong (A) mô tả mức độ
tăng giá bất động sản qua thời gian. Trong giai đoạn tăng giá như vậy thì giá cho thuê
(đường cong B) thậm chí giảm xuống nhưng bài tóan đầu tư kép (đường cong C) vẫn cho
kết quả dương, thu nhập tăng lên phù hợp hơn với tốc độ tăng khả năng chi trả. Tuy
nhiên, khi giá bất động sản chững lại thì giá cho thuê thậm chí lại cần phải tăng lên mới
bù đắp được lợi nhuận trong bài tóan đầu tư kép. Trong giai đoạn ngắn hạn, giá cho thuê

có thể chưa tăng ngay bởi các hợp đồng cho thuê bất động sản thường là dài hạn, và liên
quan nhiều ràng buộc lẫn nhau. Ngược lại, người thuê nhà không dễ chấp nhận giá thuê
tăng khi giá nhà giảm. Bên cạnh đó, đây là xu hướng nhưng diễn ra rất chậm, khó có tác
dụng phá băng trong giai đoạn hiện nay.

11


Giá ($)
Giá cho thuê bất động
sản bài tóan đầu tư kép
(C=A+B)
Giá bất động sản – bài toán
đầu tư đơn (A)
Giá cho thuê bất động
sản (B)
0
Thời gian (t)

Hình 2. Giá cho thuê bất động sản trong bài tóan đầu tư kép. Nguồn: tác giả.

Ở cách thứ hai, thị trường nhà đất phải hạ giá để gặp khả năng chi trả của đa số. Tuy
nhiên điều này dường như chưa diễn ra bởi chưa có sự thúc đẩy mọi người phải bán ra
với giá giảm xuống. Hoặc thị trường tự nó sẽ thúc đẩy, hoặc Nhà nước có thể tác động
bằng thông tin, chính sách nhất quán để người bán giảm giá nhanh hơn, để ‘đẩy đi’ những
bất động sản có giá quá cao ở mức độ nhất định. Như trên đã phân tích, thị trường sẽ làm
điều này khi lãi suất tăng cao, và thông tin đầy đủ để người sở hữu/ nhà đầu tư cho rằng
không ‘nhả’ đất ra sớm là bất lợi. Lãi suất hiện nay đang có xu hướng tăng. Nếu xu
hướng này kéo dài, tự khắc các nhà đầu cơ sẽ phải ‘nhả’ đất ra. Vấn đề này cũng có tính
hai mặt bởi giá nếu có xu hướng giảm mạnh thì đi kèm với gia tăng nợ xấu của ngân

hàng. Bản thân các nhà đầu cơ bán đi cũng bán ra rất khó vì không tìm được người mua
trong xu hướng này.
3. Kết luận
Bài viết này không đặt mục tiêu đưa ra những dự đoán và lập luận chặt chẽ bởi còn thiếu
những con số chứng minh thuyết phục. Những nội dung đề cập đến là phân tích lợi hại
của các giải pháp có thể tác động dựa vào lập luận từ những quan điểm học thuật cũng
chưa đầy đủ và toàn diện. Tuy nhiên, chúng cũng cung cấp cho độc giả một số quan điểm
về thị trường để mọi người tự đánh giá. Có hai vấn đề lớn có thể tóm lại như sau:
Thứ nhất, vấn đề phá băng thị trường bất động sản (nhà ở) phức tạp và khó có thể thống
nhất về mọi mặt. Có nhiều cách nhìn nhận vấn đề này như bản thân có đóng băng không,
đóng băng ở đâu, thừa hay thiếu cũng còn phải bàn cãi. Thị trường nhà ở nói riêng cũng
phân đoạn và tình hình các khu vực khác nhau cũng đa dạng. Tình trạng đóng băng cũng
mang tính tương đối. Nguyên nhân dẫn đến đóng băng có nhiều và tương tác với nhau
trong bối cảnh thiếu số liệu thống kê làm cho khó có thể đánh giá đầy đủ.

12


Thứ hai, chúng ta có thể thấy tự thị trường có khả năng tự điều tiết. Việc can thiệp của
Nhà nước luôn có tính hai mặt và mỗi chính sách can thiệp cũng có nhiều lựa chọn. Việc
can thiệp bằng thông tin, quy hoạch và chính sách nhất quán sẽ đem lại niềm tin đầu tư có
thể đem lại hiệu quả không kém những phương án tốn kém như cho vay, dãn nợ các
doanh nghiệp ‘con cưng’ như đã làm với các tổng công ty Nhà nước. Trong xu thế giá
vốn tăng, thị trường vốn (cổ phiếu, chứng khoán) đang trên đà phát triển; chính sách đất
đai, quy hoạch, và thuế ngày càng minh bạch hơn, hy vọng tâm lý đầu tư sẽ được cải
thiện và sự kết hợp nhiều yếu tố sẽ cùng tác động để làm băng thị trường bất động sản
trong tương lai gần.
London, ngày 08/11/2005

1

Trong bài viết này mặc dù bất động sản ám chỉ các loại hình tài sản là công trình gắn liền với đất đai noi
chung nhưng chủ yếu nói về thị trường nhà ở.
2

Trong thị trường chứng khoán và các thị trường nguyên liệu mua bán tương lai khác, những người đầu cơ
vào sự xuống giá của chứng khóan (còn gọi là những con trâu theo thuật ngữ tài chính)sẽ thu lợi bởi họ đầu
cơ dựa vào đặt cược tương lai về sự xuống giá của hàng hóa tương ứng và đối lập với các nhà đầu tư mua
vào.
3

Sự tăng cung của bất động sản luôn chậm do yêu cầu quy hoạch mở rộng xem xét lâu, hạn chế về quỹ đất
và thời gian xây dựng.
4

Ví dụ thị trường chứng khoán có những quy định này. Thị trường chứng khóan Mỹ năm 1987 đã mất gần
một phần ba giá trị trong vòng một ngày và phải tạm dừng để tránh gây sốc, tạo điều kiện ổn định tâm lý
cho các nhà đầu tư.
5

Hàng hóa bất động sản có nhiều đặc trưng, trong đó nổi bật là tính duy nhất, tính địa phương, phí giao
dịch cao, giá cả lớn, khó phân chia, đầu tư dài hạn, liên quan chặt chẽ đến nhiều quan hệ chính trị xã hội,
v.v.
6

Hay còn gọi là chi phí của vốn bao gồm lãi suất ngân hàng và các chi phí để có được vốn để đầu tư vào
bất động sản.
7

Theo kinh tế học vi mô, độ co dãn cầu của một sản phẩm là tỉ lệ biến động nhu cầu so với biến động về

giá cả, hay là mức độ nhạy cảm về nhu cầu so với giá cả. Nếu giá sản phẩm tăng cao mà nhu cầu thay đổi ít
thì sản phẩm đó có độ co dãn cầu thấp.
8

Xem thêm vấn đề này trong bài ‘Thử tìm lời giải cho giá bất động sản ở Hà Nội’, Tạp chí người xây dựng,
đăng số tháng 8, 2005.
9

Xem bài phỏng vấn trực tuyến ông Đặng Hùng Võ trên Vietnamnet ngày 25/10/2005

10

Thực tế hiện nay là nhiều dự án xây chung cư và khu đô thị mới không đáp ứng được nhu cầu này. Ví dụ
nếu đã là xây nhà cho người thu nhập thấp, được hưởng chính sách ưu đãi mà lại xây những căn hộ diện
tích trên 100m2, 3-4 phòng ngủ thì rõ ràng là bất cập. Người thu nhập thấp khó có thể với tới các căn hộ
nhiều hơn 2 phòng ngủ, thậm chí là 1 phòng ngủ. Tương tự như vậy, những gia đình có thu nhập thế nào để
có thể vào được các lô biệt thự diện tích xây dựng 300m2, trị giá trên 2 tỉ đồng theo sự phân lô quy hoạch ở
các khu đô thị mới hiện nay.

13


11

10% là độ rủi ro đề xuất quy hoạch được chấp thuận hay không - nghiên cứu này đặt trong bối cảnh độ
chắc chắn của quy hoạch như một yếu tố rủi ro, chưa chắc chắn.

12

Xem các bài đăng trên đầu tư, vietnamnet, tiền phong tháng 8, 9, 10/2005, ví dụ quan điểm ông Đinh

Đức Sinh, Hiệp hội kinh doanh bất động sản, trong bài ‘Thay đổi khung giá là một cú sốc lớn’, Vietnamnet,
ngày 14/10/2005

13

Thất bại thị trường ở đây gồm có ba nội dung chính: bất đối xứng thông tin, ngoại ứng tiêu cực, và độc
quyền. Khi các cá nhân luôn chạy theo lợi nhuận và chủ nghĩa cơ hội thúc đẩy cá nhân và kể cả tổ chức
găm giữ thông tin để kiếm lời. Điều này dẫn đến thông tin thị trường không cân xứng, không minh bạch,
thậm chí sai lạc nên ảnh hưởng đến các quyết định của người khác. Bên cạnh đó, ảnh hưởng ngoại ứng của
các họat động kinh tế được coi là thất bại căn bản. Một hành vi ảnh hưởng xấu đến người khác bị khuếch
tán và khó kiểm soát ngăn chặn thúc đẩy cá nhân tiếp tục hành vi gây ngoại ứng tiêu cực lên xã hội nói
chung. Cuối cùng sẽ dẫn đến suy giảm phúc lợi xã hội và phá hoại môi trường kinh doanh và môi trường tự
nhiên. Thứ ba là vấn đề độc quyền làm cản trở cạnh tranh và phát triển. Doanh nghiệp độc quyền lợi dụng
vị trí độc tôn không chỉ kiếm siêu lợi nhuận (gia tăng chi phí xã hội) mà còn bóp chết cạnh tranh và sáng
tạo những phương thức, công nghệ mới của doanh nghiệp khác (thiệt hại cho cạnh tranh và hệ thống doanh
nghiệp). Nếu không phải thị trường tự điều chỉnh những thất bại trên thì Nhà nước phải điều chỉnh bằng
luật pháp.
14

Theo lý thuyết kinh tế tư bản/nền kinh tế thị trường, thất bại của Nhà nước bao gồm bản thân quá trình
dân chủ để ra quyết định không hoàn thiện, thông tin phản hồi không đảm bảo khách quan do lợi ích khác
biệt, do phân tán trong hệ thống quản lý. Hệ thống chính trị ra chính sách tiềm ẩn sự vận động của các
nhóm lợi ích. Khi chính sách được thông qua thiên về phục vụ một nhóm lợi ích cụ thể thì các nhóm này sẽ
có xu hướng vận động để khuếch tán chi phí của mình hay lên đa số còn lại, đem lại lợi thế cạnh tranh. Bản
thân chính sách thực thi chịu cản trở của lợi ích cục bộ. Ví dụ người thực thi không đảm bảo thực hiện đầy
đủ chính sách mà chỉ thực hiện những khía cạnh có lợi cho đơn vị mình, thậm chí lợi dụng chính sách để
làm lợi. Thứ ba là sự hạn chế của quá trình thông tin ra quyết định không đầy đủ, ngoài ra khâu phản hồi
mang tính chủ quan, nên dẫn đến chậm điều chỉnh chính sách.
15

Theo Bộ Tài nguyên môi trường, mức vốn đầu tư vào bất động sản ở thành phố này khoảng 50 nghìn tỉ,
vay tại 65 ngân hàng khoảng 28’654 tỉ đồng.
16

Có chuyên gia ngân hàng cho rằng nợ xấu liên quan đến bất động sản mới chỉ chiếm khoảng 3% tổng dư
nợ, và không cao hơn so với các loại hợp đồng tín dụng khác.
17

Xem trên báo nhân dân, ngày 28-10-05.

18

Nếu lãi suất cơ bản của cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) và giá vốn thế giới mà tăng lên thì cũng góp
phần làm tăng giá vốn ở Việt Nam, làm giảm giá thị trường bất động sản ở một mức độ nhất định.

19

Xem các bài viết trong Hội thảo ‘Chính sách thúc đẩy đầu tư vào thị trường bất động sản’ tại thành phố
Hồ Chí Minh ngày 5-10-2005, ciem website.

14