Kiem soat phat trien bai toan da chieu

Ki m soát phát tri n – bài tóan đa chi u
TS. Nguy n Ng c Hi u 1
Ki m soát phát tri n đô th là m t v n đ l n trong qu n lý xây d ng theo quy ho ch
các đô th Vi t Nam. Bài vi t này nh n m nh khía c nh ngu n l c trong bài tóan
ki m soát phát tri n, nh t là t i trung tâm các đô th l n hi n nay.

1.

tv nđ

Trong n n kinh t th tr ng, trung tâm các đô th l n đ u g p ph i s t p trung quá m c
v nhu c u đ u t phát tri n. M c đ khan hi m, v th - danh ti ng, và kh n ng ti p c n
cao làm cho khu v c này luôn có xu h ng đ c đ u t thâm d ng đ t v i h s s d ng
cao h n. Tuy nhiên, vi c thâm d ng không gian không th t ng mãi và ph i có ng ng
gi i h n. Vi c xác đ nh và duy trì các ng ng gi i h n th ng ph n ánh trong các ch
tiêu s d ng đ t nh m m c đích ki m soát phát tri n.
Vi t Nam, các ch tiêu gi i h n
ch y u bao g m m t đ xây d ng, h s s d ng đ t, chi u cao, kho ng lùi, kh i tích.
Nh ng quy đ nh này đã đ c áp d ng sau khi chúng ta ban hành quy chu n xây d ng
1997, và m i đây là quy chu n xây d ng 2008.
Tuy nhiên, ki m soát phát tri n không ch là các ch tiêu trong gi y phép xây d ng và h n
m c s d ng đ t. Ki m soát còn là khâu th c thi nh ng yêu c u khác c a quy ho ch đô
th nh m đ m b o ch t l ng môi tr ng nhân t o này đ c b n v ng. Nh ng v n đ
nh giao thông, ngu n n c, nhà và m ng l i d ch v công c ng c ng không n m
ngòai các ph m vi c a h th ng các quy đ nh v ki m soát phát tri n.
th c hi n đu c m c tiêu t ng th trên, h th ng này đòi h i có các quy đ nh mang tính
đ ng b và t ch c th c hi n nh p nhàng. Trên th c t , h th ng c a chúng ta còn nhi u
khi m khuy t qua m t s ví d
thành ph H Chí Minh và Hà N i g n đây. N m 2007,
hai S Quy ho ch Ki n trúc và K ho ch-đ u t
TP. H Chí Minh đã không tìm đ c

c n c và s i dây liên h đ ph i h p qu n lý vi c chuy n đ i m c đích s d ng c a m t
s công trình công c ng thành tr ng h c thành ph H Chí Minh gây t c ngh n giao
thoong c c b . Trách nhi m và ph m vi qu n lý v ngành ngh và qu n lý quy ho ch xây
d ng b phân tách nên hành vi chuy n đ i ngành ngh kinh doanh nh ng không phát sinh
c i t o xây d ng không thu c ph m vi qu n lý c a bên xây d ng. Bên c p phép kinh
doanh c ng không có c s đ h n ch quy n kinh doanh theo quy đ nh pháp lu t. T i
Hà N i, tình hu ng có khác đôi chút nh ng v n đ t c ngh n giao thông c c b thì không
thay đ i đ i v i c m công trình Vincom (ph Bà Tri u). Dù đáp ng ch tiêu quy ho ch,
các chuyên gia cho r ng nhu c u đi l i đ t bi n xu t phát t c m công trình đa ch c n ng
m c lên đã v t quá kh n ng ch u t i v h t ng giao thông. Cho đ n nay, d ng nh
các nhà qu n lý xây d ng không th hi n trách nhi m trong v vi c này.

1

TS. Nguy n Ng c Hi u t t nghi p

i h c T ng h p London, UCL n m 2008, liên h

1


Bài vi t này trao đ i v m t s cách ti p c n v h t ng đ gi i quy t yêu ki m soát phát
tri n m t cách b n v ng trung tâm đô th l n.

2.Ki m soát không ch có ch tiêu s d ng đ t
T i trung tâm đô th , giá đ t luôn b đ y lên cao trung tâm và ng i s d ng luôn tìm
cách nâng cao h s s d ng đ t. ây là quy lu t đã đ c ch ng minh b ng c th c
nghi m và mô hình trên th gi i (Alonso 1964). T i Vi t Nam, h u nh t t c các lô đ t
đ l n có th xây cao t ng khi c i t o các ch đ u t đ u mu n th a thu n đi u ch nh c c
b t ng th a đ t đ xây v t quá các ch tiêu kh ng ch . Khi không th a thu n n i v i

c quan qu n lý, các công trình đánh li u xây v t phép nhi u l n và vi ph m nghiêm
tr ng, tiêu bi u nh v vi c Skyline tower s 4 ng Dung (n m 2007) t i Hà N i.
V m t kinh t , các ch s d ng đ t đ u mu n khai thác ngo i ng tích c c s n có c a
khu v c trung tâm và khu v c có c nh quan có giá tr. Chính quy n đô th , ch th s
h u các h th ng này th ng không bao gi có đ kinh phí phát tri n vô h n h th ng h
t ng đ đáp ng nhu c u b i không gian là có h n và ph n l n h th ng này là ‘c a chùa’.
Giá đ t c ng ph n ánh trong m c đ hòan thi n v h t ng và các giá tr khác trong khai
thác v trí đ c thù.
D i giác đ này, bài toán ki m soát s phát tri n quá m c trung tâm chính là cân b ng
v m t kinh t gi a kh n ng đáp ng và nhu c u. ây là lý do ki m soát hòan toàn khác
v i các ch tiêu k thu t thông th ng b i chúng đ c xây d ng trên mô hình tính ho c
th c nghi m đ đ m b o tiêu chu n v sinh – s c kh e ho c th m m ki n trúc.
i m khác bi t này còn ph n ánh m t th c t khác c a v n đ phát tri n là s c ch u t i
c a h th ng h t ng đô th khác nhau gi a t ng khu v c và khác nhau đ i v i m i lo i
công trình khai thác chúng. Ví d m i công trình khai thác h th ng này theo m c đ
khác nhau, không ph i lúc nào c ng t ng ng v i m t đ xây d ng hay h s s d ng
không gian. Ví d nh cùng m t đ n v di n tích, siêu th s ‘tiêu th ’ ngu n l c c a đô
th r t khác v i khu tr ng h c, trung tâm v n hóa, và khu . i u này làm cho quá trình
xem xét ki m soát ph i c n c vào c 3 y u t là (1) các tiêu chu n mang tính k thu t –
môi tr ng – ki n trúc, (2) kh n ng đáp ng c a h t ng trong b i c nh hi n t i, và (3)
tính ch t tiêu th ngu n l c c a công trình c th (xem hình d i).

2


Tiêu chu n k
thu t – MTki n trúc

Kh n ng đáp
ng c a KCHT

đ a ph ng

Tính chât tiêu
th ngu n l c
c a đ xu t
phát tri n

đáp ng đ c ba n i dung này, cách ti p c n thông th ng là xem xét c p phép cho
t ng công trình thay vì áp d ng m t m t b ng ch tiêu chung và không cho v t khung.
Khi xem xét c p gi y phép xây d ng riêng, nhà qu n lý m i có th đánh giá toàn di n
m t tích c c và tiêu c c và l a ch n tiêu chí riêng đ ki m soát theo m c tiêu đ ra.
Tuy nhiên, quy trình c p phép luôn mang n ng tính tùy bi n, d d n đ n tiêu c c khi các
đánh giá l i -h i mang tính ch quan. Trên th c t , h u h t các lô đ t đ l n có th xây
cao t ng trung tâm đ u đ c các ch đ u t xin th a thu n đi u ch nh c c b quy ho ch
t ng th a đ t đ xây v t quá các ch tiêu kh ng ch . Khi không th a thu n n i v i c
quan qu n lý, nhi u công trình đánh li u xây v t phép và vi ph m nghiêm tr ng. M t
v vi c tiêu bi u c a tình tr ng này là tòa nhà Skyline tower s 4
ng Dung (n m
2007) t i Hà N i. ây là v n đ không ch riêng Vi t Nam mà t t c các qu c gia và
l nh v c v n t n t i c ch xin-cho trong vi c xem xét đánh giá liên quan đ n l i ích r t
l n và ‘ng i b h i’ là không rõ ràng.
Mu n gi m tính tùy bi n và ki m soát t t h n s phát tri n trung tâm các đô th , cách
t t nh t là xây d ng h th ng có c n c rành m ch đ ki m soát các ho t đ ng s d ng
ngu n l c th c t thay vì ch d a vào các ch tiêu quy ho ch theo quy chu n. Tuy nhiên,
đi u này đòi h i ph i phân lo i công trình theo tính ch t h at đ ng c a nó.

3.Ki m soát tính ch t s d ng ngu n l c đô th
Mu n ki m soát đ c tính ch t s d ng ngu n l c đô th hay m c đ nh h ng x u đ n
môi tr ng, các nhà qu n lý c n chia lo i công trình ra theo ho t đ ng th c t thay vì
m c đích s d ng đ t, cách ki m soát chúng ta đang làm hi n nay.

Tham kh o đ o lu t quy ho ch đô th V ng qu c Anh, m t b lu t có nh h ng đ n
h u h t các qu c gia theo tr ng phái Anglo- Saxon, chúng ta nh n th y h th ng ki m
soát phát tri n c a h phân lo i các doanh nghi p /cá nhân s d ng ngu n l c đô th theo
3


tính ch t, theo m c đ s d ng tài nguyên, ti m n ng gây ‘khó ch u’ (nuisance) cho an
tòan, an ninh c a các khu và tiêu th nhi u tài nguyên thành lo i và h ng (class and
order) thay vì phân loi công trình theo m c đích s d ng đ t (Cullingworth 2001).
Nguyên t c c b n đ b trí không gian khi quy ho ch và khi c p quy n phát tri n trong
b lu t này là:
•

lo i nguy c cao c n b trí tách bi t v i h ng th p; H ng cao và th p có th b trí g n
nhau;

•

n u m t ch đ u t mu n chuy n đ i gi a các h ng v i nhau, ví d t lo i tiêu th
nhi u ‘tài nguyên’ xu ng lo i ít tài nguyên thì không c n xin phép;

•

vi c chuy n h ng có th không c n xin phép, nh ng chuy n t lo i này sang lo i khác
c n ph i xin phép;

•

vi c chuy n m c đích s d ng c a lo i đ
phép;

•

vi c b trí công trình theo lo i theo các khu v c s gi m thi u v n đ m t an toàn và
an ninh ho c khó ch u cho m t s ch s d ng đ t khác.

c coi là hành vi ‘phát tri n’ và ph i xin

Vi c phân h ng và lo i theo b lu t c a Anh qu c có 11 lo i nh sau:
1. Các c a hàng (có c a kính nhìn ra đ

ng tr ng bày hàng

t ng tr t)

2. Các v n phòng c a công ty t v n, tài chính
3. Các c a hàng n và u ng
4. Các v n phòng doanh nghi p, h ng nh (<235m2) và l n (>235m2)
5. Các doanh nghi p làm công nghi p (phân làm 5 lo i hình tùy theo tính ch t).
6. Các doanh nghi p làm phân ph i và l u kho. (lo i nh và lo i l n)
7. Khách s n, nhà khách có ph c v
8. Các t ch c nhà
9. Các lo i nhà

n u ng

theo kh i (chung c , nhà cho thuê t h p)

s h u riêng (đ n l )

10. Các công trình không s d ng làm nhà
11. Các công trình công c ng làm n i h i h p g p g và gi i trí
Vi c phân lo i và h ng c a đ xu t phát tri n c ng là c n c phân lo i quy ho ch khu v c
kinh doanh, khu ngh ng i, khu t nh, khu th ng m i v n phòng. Các đ xu t phát tri n
t c là chuy n h ng, lo i là c n c đ gi m tính tùy bi n c a các quy t đ nh ki m soát phát
tri n.
Tham kh o mô hình trên, Vi t Nam c n xây d ng h th ng ki m soát phát tri n có phân
lo i đ c tính ch t công trình s d ng vào vi c gì, ngh a là t p trung vào đánh giá công
trình đ c s d ng nh th nào thay vì qu n lý m c đích s d ng đ t hay quá trình xây
4


d ng công trình. Vi c này càng có ý ngh a h n khi các đô th c a chúng ta phát tri n
ngày càng chính mu i. Các khu v c n i đô s d ng n đ nh h n thì quá trình ki m soát
t p trung vào tính ch t s d ng càng quan tr ng. Hi n nay Ban qu n lý khu đô th Nam
Sài gòn đang nghiên c u áp d ng lu t quy ho ch c a Anh Qu c ( class and order) đ quy
ho ch c p phép cho các doanh nghi p s d ng lo i công trình thay vì ch xem xét m c
đích s d ng đ t. Trong t ng lai g n, nh ng bài h c t kinh nghi m khi thí đi m đây
s là c n c đ th ch hóa và hoàn thi n c s pháp lý đ ki m soát phát tri n.

4. Ki m ch s d ng xe h i thông qua các bi n pháp ki m soát
phát tri n
Vi c s d ng xe h i luôn là m i quan ng i c a b i s d ng xe h i làm m t đi tính b n
v ng c a đô th khi s d ng tài nguyên giao thông đô th r t l n. V i vi c khu v c Hà
N i, thành ph H Chí Minh v t ng ng thu nh p 1000USD đ u ng i (hi n là g n
2000USD/ng i), các đô th này đang ch ng ki n s bùng n v s h u xe h i cá nhân.
T i Hà N i, gi bu i sáng và tr a th ng x y ra t c ngh n c c b t i Láng H , Lý
Th ng Ki t, hay Bà Tri u vì xe đ n, đi, và đ quá nhi u quanh khu v c này nh ng công
trình cao t ng trên. ây là th c t rõ ràng v ki m soát phát tri n các công trình cao t ng
v n phòng không đi kèm v i qu n lý v l u l ng giao thông đi và đ n.

Hi n nay đa s các đô th l n trên th gi i đ u áp d ng chính sách ki m ch s d ng xe
h i trung tâm đô th thông qua các bi n pháp qu n lý ch t n i đ xe c trên đ ng ph ,
bãi đ công c ng, và t i các công trình cao t ng. Kinh nghi m qu c t là kh ng ch vi c
s d ng xe h i và ch đ xe c a các c a hàng l n, v n phòng l n thông qua tr n d i (t i
thi u) và tr n trên (t i đa) ph i đ c xây d ng tùy theo m i lo i và v trí c a công trình.
Tr n d i yêu c u m i c a hàng ho c trung tâm mua s m có ph i đáp ng t i thi u bao
nhiêu ch đ xe cho m i mét vuông c a hàng ho c v n phòng.
London, tr n d i bi n
đ ng tùy theo tính ch t c a lo i công trình: cinema (5 ch ng i/ch đ xe), c a hàng bán
đ n u ng (14m2/ch đ xe): n i gi i trí khác (22m2/ch đ xe). Nhìn chung, n i có
nhu c u đ xe lâu ph i có nhi u bãi đ xe và n i đ xe ng n h n yêu c u ít h n.
Ng c l i, m i khu v c l i b gi i h n b i s l ng t i đa (tr n trên) di n tích bãi đ xe
đ c xây d ng. Tùy theo hi n tr ng h t ng c a t ng khu v c, n u h t ng t t, m t đ
dân c th p s có tr n trên cao và ng c l i. Quy đ nh đang áp d ng London t i các
qu n trung tâm là ch cho xây 1 ch đ trên 1000m2 di n tích m t b ng (b t k là bao
nhiêu t ng), trong khi ngo i vi là 350m2/1 ch đ xe, t c là đ c nhi u xe h i h n.
Ngòai ra, vi c qu n lý này ph i k t h p v i vi c kh ng ch s l ng ch đ xe trung
tâm c n c s c ‘ch u t i’ c a h th ng h t ng trung tâm đ i v i nhu c u đi l i b ng xe
h i; s d ng thu /phí đ vào khu v c h n ch s d ng xe h i trong gi cao đi m. Mô
hình thu phí vào trung tâm đã đ c áp d ng t i Singapore t n m 1975 và London h c

5


t p kinh nghi m này đ đánh thu t c ngh n t n m 2003 2 . Sau 4 n m quan sát
London, thu t c ngh n đã giúp gi m 15% t ng l ng xe l u thông trong trung tâm vào
ban ngày và t ng v n t c l u thông lên 30% 3.
G n đây, nh ng v n đ này đ u đang đ c các nhà qu n lý và quy ho ch giao thông Hà
N i và thành ph H Chí Minh th o lu n. V n đ còn là chúng s đ c kh p n i v i các
quy đ nh qu n lý quy ho ch không gian nh th nào.

5.K t lu n
Có th nói vi c ki m soát phát tri n c n s ph i h p c a r t nhi u ngành và m t b khung
th ch m nh. Cách ti p c n v ki m soát đô th c n v t ra ngòai c n c ch y u ki m
soát quá trình c i t o xây d ng vào ch tiêu s d ng đ t mà t p trung vào ki m soát
tính ch t hành vi s d ng ngu n l c c a đô th . Mu n làm đ c đi u này, chúng ta
c n xây d ng c s giám sát đ chi ti t đ phân bi t đ c tính ch t s d ng ngu n l c và
không gian đô th không ch qua hành vi xây d ng. i u này đòi h i th ch hóa b
khung ki m soát và t ch c l i b máy ph i h p trong qu n lý ki m soát phát tri n đô th ,
đ m b o s liên thông gi a ngành xây d ng v i ngành qu n lý kinh doanh. Kinh nghi m
qu c t cho th y ch qu n lý vi c này m t c p và m t đ u m i (ví d c p qu n) đ đ m
b o s liên thông và th m quy n đ giám sát và x lý k p th i.
Tuy nhiên, nh ng v n đ đàm lu n trên m i ti p c n đ n nh ng n i dung b c xúc và n i
tr i g n đây. C ng còn nhi u l nh v c và v n đ v ki m soát phát tri n c n đ c m x ,
tham kh o, và th nghi m đ vi c ki m soát phát tri n đô th đ m b o s phát tri n hài
hòa, b n v ng các đô th l n c a chúng ta trong t ng lai.

M t s tài li u tham kh o

Alonso, W. 1964, Location and Land Use Harvard University Press, Cambridge, Mass.
Cullingworth, J. B. 2001, "Town and country planning in Britain. Thirteenth edition",
(Unwin Hyman), 2001, 408 pp, index.

Có m t s thành ph khác c ng áp d ng h th ng này nh Stockholm (Th y
York (M ), v.v.

2

3

Báo cáo xem xét tác đ ng c a C quan Qu n lý Giao thông

i n), Durham (Anh), New

London, 2007 (TFL, 2007).

6