Quản lý sử sụng đất đô thị trên địa bàn thị trấn lai cách, huyện cẩm giàng, tỉnh hải dương (luận văn thạc sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
----------------------------------

TRẦN XUÂN ĐẠT

QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ TRẤN LAI CÁCH, HUYỆN CẨM GIÀNG,
TỈNH HẢI DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội - 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
----------------------------------

TRẦN XUÂN ĐẠT
KHÓA 2017- 2019

QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ TRẤN LAI CÁCH, HUYỆN CẨM GIÀNG,
TỈNH HẢI DƯƠNG

Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình
Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN HUY DẦN

Hà Nội – 2019


LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực hiện và hoàn thành luận văn, tôi xin chân thành cảm ơn
sự góp ý, chỉ bảo tận tình của các thầy giáo, cô giáo, khoa Sau đại học trường Đại
học Kiến Trúc Hà Nội. Tôi cũng cảm ơn sự giúp đỡ, tạo điều kiện cho tôi được
hoàn thành luận văn của lãnh đạo, cán bộ công nhân viên tại Ủy ban nhân dân thị
trấn Lai Cách, Ủy ban nhân dân huyện Cẩm Giàng. Tôi xin chân thành cảm ơn sự
giúp đỡ quý báu đó.
Tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn chân thành nhất đến thầy giáo hướng dẫn
khoa học TS. Nguyễn Huy Dần đã dành nhiều thời gian để giảng dạy và hướng
dẫn cho tôi trong học tập và nghiên cứu chuyên môn, đã giúp đỡ chỉ bảo tôi tận
tình để tôi hoàn thành tốt công việc nghiên cứu của mình.
Cuối cùng, tôi xin cảm ơn đến tất cả các anh chị, em, bạn bè người thân và
đồng nghiệp đã động viên giúp đỡ, tạo điều kiện để tôi yên tâm học tập và nghiên
cứu.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà nội, tháng 4/2019
Tác giả luận văn

Trần Xuân Đạt


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là công trình nghiên cứu khoa học
độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung
thực và có nguồn gốc rõ ràng.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trần Xuân Đạt


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục bảng biểu
Danh mục các hình vẽ đồ thị
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1


Lý do chọn đề tài. ................................................................................... 1



Mục đích nghiên cứu. ............................................................................ 3



Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. ....................................................... 3



Phương pháp nghiên cứu. ..................................................................... 3



Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài............................................. 3



Các khái niệm. ........................................................................................ 4



Cấu trúc luận văn. ................................................................................. 6

NỘI DUNG....................................................................................................... 8
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT
ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN LAI CÁCH HUYỆN CẨM
GIÀNG TỈNH HẢI DƯƠNG. ........................................................................ 8
1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị trấn Lai Cách. . 8
1.1.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên. .............................................................. 8
1.1.2. Điều kiện kinh tế, văn hóa xã hội............................................................ 9
1.1.3. Thực trạng môi trường. ........................................................................... 9
1.1.4. Thực trạng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. ..................................... 10
1.1.5. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị trấn Lai Cách, huyện
Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương. .......................................................................... 10

1.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 và biến động sử dụng đất tại địa
bàn thị trấn Lai Cách, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương. .................... 13
1.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 tại thị trấn Lai Cách huyện Cẩm
Giàng, tỉnh Hải Dương. ................................................................................... 13
1.2.2. Biến động sử dụng đất tại thị trấn Lai Cách, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải
Dương. ............................................................................................................. 15
1.3. Công tác quản lý đất đai tại thị trấn Lai Cách, huyện Cẩm Giàng,
tỉnh Hải Dương. ............................................................................................. 17
1.3.1. Công tác triển khai, ban hành và thực hiện các văn bản pháp luật về
quản lý và sử dụng đất đô thị. ......................................................................... 17
1.3.2. Công tác lập, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. ...................... 18
1.3.3. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. .......................................................................................................... 22
1.3.4. Đo đạc, lập bản đồ địa chính; thống kê kiểm kê đất đai; đánh giá phân
hạng đất; xây dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. ......................... 23
1.3.5. Công tác thanh tra kiểm tra, giải quyết khiếu tố, khiếu nại về đất đai. 24
1.3.6. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất . ..... 25
1.3.7. Quản lý tài chính về đất đai, định giá đất và thị trường quyền sử dụng
đất trong thị trường bất động sản. ................................................................... 26
1.3.8. Sự tham gia của cộng đồng trong quản lý sử dụng đất đô thị. .............. 28
1.4. Những tồn tại cần khắc phục. ............................................................... 29
1.4.1. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. ........................................... 29
1.4.2. Đăng ký quyền sử dụng đất ,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 30
1.4.3. Công tác thanh tra kiểm tra, giải quyết khiếu tố, khiếu nại về đất đai. 31
1.4.4. Công tác công tác định giá đất trong quá trình đền bù thiệt hại giải
phóng mặt bằng. .............................................................................................. 34
1.4.5. Công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật đất đai và quản lý đô thị. .... 34

1.4.6. Chất lượng cán bộ quản lý đất đai. ....................................................... 35
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ
DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI THỊ TRẤN LAI CÁCH, HUYỆN CẨM
GIÀNG, TỈNH HẢI DƯƠNG. ..................................................................... 36
2.1. Cơ sở pháp luật quản lý sử dụng đất đô thị. ..................................... 36
2.2. Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất. .................................................. 38
2.1.1. Vai trò của công tác quản lý đất đô thị. .............................................. 38
2.1.2. Nguyên tắc quản lý đất đô thị. ............................................................ 39
2.1.3. Những đặc trưng cơ bản của đất đô thị. ............................................. 41
2.1.4. Mô hình quản lý đất đai. ..................................................................... 42
2.2. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai đô thị......... 46
2.2.1. Điều kiện tự nhiên. ............................................................................. 46
2.2.2. Điều kiện kinh tế xã hội...................................................................... 47
2.2.3. Bộ máy quản lý. .................................................................................. 48
2.2.4. Khoa học công nghệ. .......................................................................... 49
2.3. Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất đô thị. .......................................... 49
2.3.1. Kinh nghiệm về quản lý sử dụng đất đô thị của một số nước trên thế
giới.

............................................................................................................ 49

2.3.2. Kinh nghiệm quản lý đất đô thị trong nước (thành phố Đà Nẵng). ... 63
2.3.3. Bài học kinh nghiệm, khả năng áp dụng tại địa bàn thị trấn Lai Cách,
huyện Cẩm Giàng tỉnh Hải Dương. ................................................................ 64
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN
LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN LAI CÁCH
HUYỆN CẨM GIÀNG TỈNH HẢI DƯƠNG. ............................................ 72
3.1. Quan điểm, mục tiêu và nguyên tắc quản lý đất đô thị Lai Cách,
huyện Cẩm Giàng tỉnh Hải Dương. ............................................................. 72
3.1.1. Quan điểm........................................................................................... 72

3.1.2. Mục tiêu. ............................................................................................. 73
3.1.3. Nguyên tắc quản lý. ............................................................................ 73
3.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai đô thị
trên địa bàn thị trấn Lai Cách. .................................................................... 74
3.2.1. Hoàn thiện chính sách, pháp luật về quản lý đất đai. ......................... 74
3.2.2. Cải cách hành chính trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. ..... 77
3.2.3. Hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý đất đai. ....................................... 78
3.2.4. Ứng dụng khoa học công nghệ trong công tác quản lý đất đai, hoàn
thiện hệ thống thông tin đất đai. ...................................................................... 81
3.2.5. Quản lý lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. .................................... 83
3.2.6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất........................................................................ 84
3.2.7. Giải pháp cho công tác định giá đất trong quá trình đền bù thiệt hại
giải phóng mặt bằng. ....................................................................................... 87
3.2.8. Giải pháp tăng cường công tác thanh tra kiểm tra, giải quyết khiếu tố,
khiếu nại về đất đai. ........................................................................................ 91
3.2.9. Tuyên truyền, giáo dục pháp luật quản lý đất đai đô thị. ................... 95
3.3.10. Tăng cường sự tham gia của cộng đồng vào công tác quản lý sử dụng
đất đô thị thị trấn Lai Cách.............................................................................. 96
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 98
Kết luận: ......................................................................................................... 98
Kiến nghị: ....................................................................................................... 99
TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1
2

CNQSDĐ
QSDĐ

Chứng nhận quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất

3

TAND

Tòa án nhân dân

4

QL

Quốc lộ

5

CP

Chính phủ

6

QĐ

Quyết định

7
8
9

MTTQ
UBND
HĐND

Mặt trận tổ quốc
Ủy ban nhân dân
Hội đồng nhân dân

10

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

11

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

12

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ
Số hiệu

Tên hình

Trang

Bản đồ vị trí thị trấn Lai Cách, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải

8

hình
Hình 1.1.

Dương.
Hình 1.2.

Phối cảnh tổng thể Khu đô thị thương mại Lai Cách

12

Hình 1.3.

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010

13

Hình 1.4.

Bản đồ quy hoạch xây dựng vùng huyện Cẩm Giàng đến

20

năm 2025 và định hướng đến năm 2035.
Hình 1.5.

Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của huyện Cẩm

21

Giàng
Hình 1.6.

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất thị trấn Lai Cách đến năm

21

2020
Hình 1.7.

Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu đô thị thương mại Lai

22

Cách, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương, tỉ lệ 1/500.
Hình 2.1.

Tổ chức bộ máy quản lý đất đai thị trấn Lai Cách.

46

Hình 2.2.

Tổ chức bộ máy quản lý đất đai cấp trung ương Hàn Quốc

54

Hình 2.3.

Tổ chức bộ máy quản lý đất đai cấp tỉnh Hàn Quốc

55

Hình 2.4.

Tổ chức bộ máy quản lý đất đai cấp huyện Hàn Quốc

55

Hình 2.5.

Chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan của Hàn Quốc

56

Hình 2.6.

Hệ thống quản lý đất đai Thụy Điển

60

Hình 2.7.

Cơ quan đo đạc đất đai của Thụy Điển

61


DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Số hiệu bảng,
biểu

Tên bảng, biểu

Trang

Bảng 1.1.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 và quy hoạch sử

13

dụng đất đến năm 2020 của thị trấn Lai Cách.
Bảng 1.2.

Biến động các loại đất năm 2010 đến năm 2015của

15

thị trấn Lai Cách
Bảng 2.1.

Hệ thống các trường đào tạo cán bộ quản lý địa
chính của Hàn Quốc

59


1

MỞ ĐẦU
 Lý do chọn đề tài.
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đất đai là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, các công trình xây dựng mọi lĩnh vực kinh tế - văn
hoá - xã hội - an ninh- quốc phòng.
Đất đai là nền tảng để phát triển đô thị, phát triển kinh tế xã hội và là nơi
con người sinh sống và làm việc. Trong những năm gần đây, đô thị hóa ngày
càng phát triển mạnh mẽ cùng với nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, sự mở
rộng đô thị đã làm cho tình hình sử dụng đất đai ngày càng trở nên đa dạng và
phức tạp hơn.
Huyện Cẩm Giàng là huyện lỵ của tỉnh Hải Dương nằm ở phía Tây của
tỉnh, nằm trên trục giao thông quan trọng QL 5 và đường cao tốc Hà Nội - Hải
Phòng nối Hà Nội - Hải Dương - Hải Phòng, dân số 128.781 người, mật độ
dân số 1.182 người/km2, với tổng diện tích tự nhiên 10.899,49 ha.
- Thị trấn Lai Cách mới được thành lập năm 1997 trên cơ sở xã Lai Cách
có thuận tiện về vị trí địa lý là trung tâm huyện, nằm trên trục QL5 nối Hà

Nội - Hải Dương - Hải Phòng. Thị trấn Lai Cách là trung tâm kinh tế - chính
trị - văn hóa của huyện. Trong mấy năm gần đây, cùng với sự phát triển của
nền kinh tế thị trường, gia tăng dân số, cơ sở hạ tầng, công trình văn hóa,
phúc lợi, nhà ở, đất ở cũng tăng lên khá nhanh, thị trấn ngày càng được phát
triển cả về quy mô và chiều sâu. Đồng thời, các hoạt động công nghiệp - tiểu
thủ công nghiệp, khu đô thị thương mại, khu dân cư đô thị tập trung mới được
hình thành đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy kinh tế thương mại dịch vụ góp phần nâng cao và gia tăng giá trị tổng sản phẩm của huyện. Thị
trấn Lai Cách nhìn chung có lối kiến trúc kết hợp giữa truyền thống và hiện


2

đại; khu dân cư cũ của thị trấn (thôn, làng) đều do dân tự thiết kế xây dựng
nên kiến trúc lộn xộn, chưa văn minh, hiện đại, khu dân cư đô thị mới được
xây dựng hiện đại, văn minh, hạ tầng cơ sở, văn hóa, phúc lợi cơ bản được
xây dựng phục vụ sinh hoạt của nhân dân. Ngoài ra, các vấn đề xử lý rác thải
đô thị, cấp nước sinh hoạt đã được quan tâm và xây dựng, nhưng chưa được
đầu tư xây dựng đồng bộ cần được tiến hành giải quyết trong thời gian tới.
Trong giai đoạn hiện nay, cùng với sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh tế
theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, nhu cầu sử dụng đất đai cho các
ngành, các lĩnh vực sản xuất ngày một tăng, điều đó gây áp lực rất lớn đến
quỹ đất của huyện. Việc bố trí và dành quỹ đất nông nghiệp để phát triển các
khu công nghiệp, khu đô thị và dân cư tập trung, phát triển cơ sở hạ tầng kỹ
thuật thị trấn trong thời gian qua đã đặt ra rất nhiều vấn đề cần quan tâm giải
quyết .Việc bố trí, sử dụng đất công nghiệp cho hiệu quả chưa cao, chưa tiết
kiệm đất, còn có khu, cụm công nghiệp chưa được lấp đầy; việc bố trí đất cho
phát triển cơ sở hạ tầng còn chưa hợp lý, chưa đáp ứng được phát triển kinh tế
- xã hội của huyện; nhiều loại đất khi sử dụng chưa có biện pháp bảo vệ ô
nhiễm môi trường, chống thoái hóa, hạn chế khả năng sử dụng lâu dài. Việc
quản lý nhà nước về đất đai có nơi còn buông lỏng dẫn đến lấn chiếm đất

công, chuyển nhượng đất trái pháp luật, sử dụng đất không đúng mục đích, tố
cáo, khiếu nại… về đất đai xảy ra thường xuyên.
Từ thực trạng trên tác giả lựa chọn đề tài luận văn “Quản lý sử sụng đất đô
thị trên địa bàn thị trấn Lai Cách, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương.” nhằm
quản lý chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm, bền vững có hiệu quả tài nguyên đất đai,
xây dựng thị trấn Lai Cách huyện Cẩm Giàng trở thành một đô thị xanh, sạch,
đẹp, văn minh để nâng cao chất lượng cuộc sống người dân.


3

 Mục đích nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị
tại địa bàn thị trấn Lai Cách, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương hợp lý theo
đúng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt, đồng thời đảm bảo
yêu cầu phát triển bền vững.
 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn
thị trấn Lai Cách huyện Cẩm Giàng tỉnh Hải Dương.
- Phạm vi nghiên cứu: địa bàn thị trấn Lai Cách, Huyện Cẩm Giàng, tỉnh
Hải Dương.
 Phương pháp nghiên cứu.
- Phương pháp thu thập, kế thừa tài liệu, kết quả đã nghiên cứu;
- Phương pháp điều tra khảo sát thực địa, xử lý thông tin;
- Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh, tiếp cận hệ thống;
- Phương pháp chuyên gia.
 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.
Ý nghĩa khoa học:
- Nghiên cứu đề xuất các giải pháp quản lý, chính sách quản lý nhằm
nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn thị trấn Lai Cách,

huyện Cẩm Giàng tỉnh Hải Dương.
Ý nghĩa thực tiễn:
- Hoàn thiện công tác quản lý đất đai đô thị giúp cho cơ quan có thẩm
quyền có thêm cơ sở khoa học để góp phần hoàn thiện, đồng bộ nâng cao hiệu
quả quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn thị trấn Lai Cách huyện Cẩm
Giàng tỉnh Hải Dương.
- Kết quả nghiên cứu có thể sử dụng cho những địa phương khác có điều
kiện tương tự.


4

 Các khái niệm.
- Đất đô thị: Theo Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy
định “Đất đô thị gồm các loại đất được xác định thuộc phạm vi địa giới hành
chính các phường, thị trấn; các khu đô thị mới đã hình thành trên thực tế
thuộc phạm vi quy hoạch phát triển của quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đã
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” [2];
- Quản lý đô thị là các hoạt động nhằm huy động mọi nguồn lực vào
công tác quy hoạch, hoạch định các chương trình phát triểnvà duy trì các hoạt
động đó để đạt được các mục tiêu phát triển của chính quyền thành phố [17];
- Quyền sử dụng đất: Luật đất đai 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật và quản
lý bằng cơ chế: Nhà nước giao quyền sử dụng đất; Nhà nước cho thuê quyền
sử dụng đất; Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; chuyển quyền sử dụng
đất; Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất [21];
- Quyền sở hữu nhà ở: Điều 32 Hiến Pháp Việt Nam (sửa đổi 2013) quy
định: Mọi người có quyền sở hữu về nhà ở. Luật Kinh doanh bất động sản
2014 cũng quy định cho phép kinh doanh bất động sản đối với cả đất và các

công trình trên đất phù hợp với quy định cụ thể: Nhà, công trình xây dựng
trên đất; quyền sử dụng đất; các bất động sản khác theo quy định của Chính
phủ và các bất động sản hình thành trong tương lai [23];
- Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo
không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội, quốc phòng,
an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng
đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh
tế -xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định [15];


5

- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ
quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy
hoạch đó [31];
- Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo
thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất [31];
- Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng
đất [31];
- Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và
ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa
chính [31];
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác
gắn liền với đất [31];

- Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao
quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng là việc Nhà nước quyết
định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua
hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất [31];
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối
với thửa đất xác định [31];


6

- Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử
dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất
của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [31];
- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất [31];
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người
có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [31];
- Thống kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa
chính về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động
đất đai giữa hai lần thống kê [31];
- Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá
trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm
kiểm kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê [31];
- Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng
đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai [31];
- Hệ thống thông tin đất đai là hệ thống tổng hợp các yếu tố hạ tầng kỹ
thuật công nghệ thông tin, phần mềm, dữ liệu và quy trình, thủ tục được xây

dựng để thu thập, lưu trữ, cập nhật, xử lý, phân tích, tổng hợp và truy xuất
thông tin đất đai [7];
- Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích
đất [4];
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [4];
 Cấu trúc luận văn.
Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận và Kiến nghị, Tài liệu tham khảo và Phụ
lục, nội dung chính của Luận văn gồm ba chương:


7

- Chương 1: Thực trạng Công tác quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn
thị trấn Lai Cách, huyện Cẩm Giàng tỉnh Hải Dương.
- Chương 2: Cơ sở khoa học về công tác quản lý đất đô thị tại thị trấn Lai
Cách, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương.
- Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý sử dụng đất
đô thị trên địa bàn thị trấn Lai Cách, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương.


8

NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT
ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN LAI CÁCH HUYỆN CẨM
GIÀNG TỈNH HẢI DƯƠNG.
1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị trấn Lai Cách.
1.1.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên.

Hình 1.1: Bản đồ vị trí thị trấn Lai Cách, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải
Dương.[40];


9

- Thị trấn Lai Cách mới được thành lập năm 1997 trên cơ sở xã Lai Cách
có thuận tiện về vị trí địa lý là trung tâm huyện, nằm trên trục QL5 nối Hà
Nội - Hải Dương - Hải Phòng.
- Thị trấn Lai Cách có diện tích 7,15 km², dân số năm 2016 là 15200
người, mật độ dân số đạt 2100 người/km².
- Địa giới hành chính thị trấn Lai Cách: Đông giáp Thành phố Hải
Dương; Tây giáp xã Tân Trường; Nam giáp xã Cẩm Đoài và xã Cẩm Đông;
Bắc giáp xã Cao An và xã Cẩm Định [20];
1.1.2. Điều kiện kinh tế, văn hóa xã hội.
- Thị trấn Lai Cách là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội, là đô
thị trung tâm của huyện Cẩm Giàng, nằm ven quốc lộ 5 và đường 394. Xung
quanh thị trấn có nhiều khu công nghiệp, trường nghề, là đô thị vệ tinh cho
Thành phố Hải Dương, chính vì vậy, việc di dân cơ học tới thị trấn để làm ăn
sinh sống ngày một tăng nhanh. Mỗi năm, trung bình thị trấn tăng thêm
khoảng 1.000 người. Vì vậy, nhu cầu về nhà ở cũng không ngừng tăng lên.
Chiến lược phát triển nhà ở đang là một vấn đề quan trọng đặt ra cho thị trấn.
- Trong mấy năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị
trường, gia tăng dân số, cơ sở hạ tầng, công trình văn hóa, phúc lợi, nhà ở, đất
ở cũng tăng lên khá nhanh, thị trấn ngày càng được phát triển cả về quy mô và
chiều sâu. Đồng thời, các hoạt động công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, khu
đô thị thương mại, khu dân cư đô thị tập trung mới được hình thành đóng vai
trò quan trọng trong việc thúc đẩy kinh tế thương mại - dịch vụ góp phần
nâng cao và gia tăng giá trị tổng sản phẩm của huyện [20];
1.1.3. Thực trạng môi trường.

- Hiện nay do sự gia tăng dân số, các khu dân cư tập trung, các khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu sản xuất tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ được
hình thành, việc sử dụng phân bón hóa học, thuộc bảo vệ thực vật trong sản


10

xuất nông nghiệp đã làm cho sự ra tăng lượng rác thải sinh hoạt, rác thải rắn
công nghiệp... gây ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng đến môi trường sinh thái,
đời sống và sinh hoạt của nhân dân.
- Các vấn đề xử lý rác thải đô thị, cấp nước sinh hoạt đã được quan tâm
và xây dựng, nhưng chưa được đầu tư xây dựng đồng bộ cần được tiến hành
giải quyết trong thời gian tới [20];
1.1.4. Thực trạng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
- Cơ sở hạ tầng (giao thông, điện, nước, công trình phúc lợi công cộng...)
là nhân tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động sống, sản xuất kinh
doanh của người sử dụng đất. Điều kiện cơ sở hạ tầng tốt sẽ tạo điều kiện
thuận lợi cho việc sử dụng đất, tăng khả năng gắn kết giữa người sử dụng đất
với các khu vực còn lại của đô thị cũng như phát huy tối đa khả năng sinh lợi
của thửa đất phục vụ cho cáchoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo sức hút đối
với người có nhu cầu sử dụng đất.
- Thị trấn Lai Cách nhìn chung có lối kiến trúc kết hợp giữa truyền thống
và hiện đại; khu dân cư cũ của thị trấn (thôn, làng) đều do dân tự thiết kế xây
dựng nên kiến trúc lộn xộn, chưa văn minh, hiện đại, khu dân cư đô thị mới
được xây dựng hiện đại, văn minh, hạ tầng cơ sở, văn hóa, phúc lợi cơ bản
được xây dựng phục vụ sinh hoạt của nhân dân [20];
1.1.5. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị trấn Lai Cách, huyện
Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương.
- Những năm gần đây, dịch vụ thương mại, du lịch và đặc biệt là công
nghiệp phát triển, đã tạo tiền đề cho thị trấn Lai Cách phát triển nhà ở và đô

thị. Hệ thống giao thông được quy hoạch, xây dựng rộng, thông thoáng.
Huyện đã đầu tư gần 100 tỷ đồng xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng như: hệ
thống giao thông, điện chiếu sáng, nước sạch, hệ thống thông tin; xây dựng
khu dân cư gần 2ha nằm cạnh trung tâm hành chính huyện. Nhà ở được nhân


11

dân xây mới, bám dọc các tuyến đường chính, có quy mô từ 2 đến 4 tầng, có
kiến trúc hiện đại; hệ thống giao thông, vỉa hè rộng, cùng hệ thống cây xanh
bên đường tạo bộ mặt khang trang cho khu đô thị trung tâm. Công tác quản lý
và phát triển nhà ở của thị trấn Lai Cách được UBND huyện Cẩm Giàng và
thị trấn quan tâm hơn. Huyện đã có những quy định cụ thể trong việc đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở. Những khu dân cư mới, những tuyến
đường chính đã xây dựng theo quy hoạch, kiến trúc hiện đại hơn.
- Từ việc tăng dân số trung bình hơn 1.000 người/năm, thị trấn Lai Cách
đã định hướng, xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở cho nhân dân và người lao
động đến năm 2015 và dự kiến tới 2020. Tới năm 2015, dự báo nhu cầu nhà ở
tăng thêm khoảng 90 nghìn m², với trên 1.100 căn nhà, trong đó trên 70% số
nhà ở do dân tự xây, gần 30% số nhà ở thương mại. Thị trấn sẽ phát triển 2
khu đô thị lớn: Khu đô thị thương mại Lai Cách có diện tích 50,5 ha nằm ở
phía đông thị trấn. Khu đô thị này đã được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch
chi tiết tỷ lệ 1/2.000, đang khởi công xây dựng cơ sở hạ tầng. Khu đô thị mới
có khu trung tâm thương mại, các nhà hàng, khách sạn, văn phòng, trụ sở; các
dãy nhà biệt thự và liền kề; các công trình công cộng phục vụ cho khu đô thị
như nhà văn hoá, trường học, trạm y tế, sân thể thao... Diện tích đất ở toàn bộ
khu đô thị này khoảng 82 nghìn m², đáp ứng cho gần 5.000 người có nhà ở
mới. Trong khu đô thị có một số nhà chung cư 5 tầng, dành cho những người
có thu nhập thấp. Đây là khu đô thị mang dáng dấp hiện đại, làm điểm nhấn
ven quốc lộ 5 của thị trấn. Dự kiến cơ sở hạ tầng và các công trình chính

trong khu đô thị có vốn đầu tư trên 410 tỷ đồng.
- Với dự kiến năm 2020, thị trấn sẽ phát triển tới 160 nghìn m² nhà ở,
huyện đã quy hoạch khu đô thị phía tây nam huyện với tổng diện tích 100 ha.
Khu này có trên 150 nghìn m² đất làm nhà ở cho hơn 7.500 người. Do công
tác quy hoạch đi trước một bước, việc phát triển nhà ở cho nhân dân, việc


12

phát triển đô thị theo hướng hiện đại được Cẩm Giàng thực hiện đúng trình
tự, tạo cơ sở để kêu gọi đầu tư, làm tiền đề cho công tác quản lý, phát triển
nhà ở, thực hiện quản lý đô thị theo quy định. Trên cơ sở dự báo nhu cầu nhà
ở thị trấn Lai Cách đến năm 2015 và định hướng đến 2020, huyện đang tập
trung hoàn thành công tác lập và xét duyệt quy hoạch chung phát triển không
gian đô thị; tiến hành lập quy hoạch chi tiết tại một số vị trí có xu hướng phát
triển đô thị nhanh để định hướng và quản lý việc xây dựng nhà ở, phát triển
đô thị bền vững [20];

Hình 1.2: Phối cảnh tổng thể Khu đô thị thương mại Lai Cách [28];


13

1.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 và biến động sử dụng đất tại địa
bàn thị trấn Lai Cách, huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương.
1.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 tại thị trấn Lai Cách huyện Cẩm
Giàng, tỉnh Hải Dương.

Hình 1.3: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010 [26];
Bảng 1.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 và quy hoạch sử dụng đất đến

năm 2020 của thị trấn Lai Cách [26];

ST
T

Hiện trạng
năm 2010
Chỉ tiêu

TỔNG DIỆN TÍCH TỰ
NHIÊN
1
Đất nông nghiệp

Diện
tích
(ha)

Cơ
cấu
(%)

714.68 100.00
289.21

40.47

Quy hoạch đến năm 2020
Cấp
huyện

phân
bổ
(ha)

Thị
trấn
xác
định
(ha)

Tổng số
Diện
tích
(ha)

Cơ
cấu
(%)

100.0
0
151.19 21.15
714.68


14

Đất trồng lúa
Trong đó: Đất
chuyên trồng lúa

Đất trồng cây HN
1.2
còn lại
Đất trồng cây lâu
1.3
năm
Đất nuôi trồng
1.4
thuỷ sản
Đất nông nghiệp
1.5
khác
Đất phi nông
2
nghiệp
Trong đó:
Đất trụ sở cơ quan,
2.1
CT sự nghiệp
2.2 Đất quốc phòng
2.3 Đất an ninh
Đất khu, cụm công
2.4
nghiệp
Trong đó: - Đất
khu CN
- Đất
cụm CN
Đất CS sản xuất
2.5

kinh doanh
Đất sản xuất
2.6
VLXD, gốm sứ
Đất cho HĐ
2.7
khoáng sản
Đất di tích danh
2.8
thắng
Đất rác thải, xử lý
2.9
chất thải
Đất tôn giáo tín
2.10
ngưỡng
Đất nghĩa trang,
2.11
nghĩa địa
2.12 Đất sông suối và
1.1

227.11

31.78 104.22

104.22 14.58

227.11

31.78 104.22

104.22 14.58

0.00

0.00

23.40

3.27

17.59

17.59

2.46

38.70

5.42

29.39

29.39

4.11

0.00

0.00

362.92

50.78

27.41

3.84

33.57

33.57

4.70

0.80
0.70

0.11
0.10

2.05
0.70

2.05
0.70

0.29
0.10

563.49 78.85

115.05

16.10 128.21

128.21 17.94

115.05

16.10 128.21

128.21 17.94

63.96

8.95

77.57

77.57 10.85

0.08

0.01

0.08

0.08

0.01

1.10

0.15

3.73

3.73

0.52

1.47

0.21

1.61

1.61

0.22

6.57

0.92

9.22

9.22

1.29