TL tồn tại trong giải quyết tranh chấp đất đai

A. PHẦN MỞ ĐẦU.
Tranh chấp đất đai là một trong những tranh chấp xảy ra phổ biến, phức
tạp trong đời sống hiện nay. Và việc giải quyết tranh chấp đất đai có tầm quan
trọng lớn cả trong đời sống thực tế và đời sống pháp luật. Bởi lẽ đó, em lựa
chọn đề tài: “Hãy chỉ ra những tồn tại, bất cập về giải quyết tranh chấp đất
đai trong thực tế thời gian qua và đề xuất những biện pháp khắc phục” để tìm
hiểu và nghiên cứu cho bài tiểu luận này.
B. PHẦN NỘI DUNG.
I. Lý luận chung về giải quyết tranh chấp đất đai.
1. Tranh chấp đất đai:
Khái niệm tranh chấp đất đai được nêu tai Khoản 24, Điều 3 Luật Đất đai
2013: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử
dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Đặc điểm:
- Về đối tượng tranh chấp: quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi
ích phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền
sở hữu của các bên tranh chấp.
- Về chủ thể: chủ thể quản lý và sử dụng đất.
Các dạng tranh chấp:
-

Tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình

sử dụng đất.
Tranh chấp về mục đích sử dụng đất.
2. Giải quyết tranh chấp đất đai
Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên để tìm ra giải

pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của các
chủ thể trong quan hệ đất đai.
Hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai là một nội dung quan trọng trong
hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai và là những biện pháp để pháp
luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội.
Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai:
- Đảm bảo đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giữ vai trò là đại
diện chủ sở hữu.
- Bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến
khích việc tự hòa giải, thương lượng trong nội bộ quần chúng nhân dân.
- Việc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình
hình kinh tế, xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại
sản xuất, tạo điều kiện cho lao động ở nông thôn có việc làm phù hợp với quá
trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp
hóa, hiện đại hóa.
- Đảm bảo nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai:
Hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại các Điều
202.Hòa giải tranh chấp đất đai; Điều 203.Thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai, được hướng dẫn chi tiết tại các Điều 88, 89, 90 của Nghị định
43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 và bổ sung một số điều
tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
Cụ thể, đối với một tranh chấp đất đai xảy ra, Nhà nước khuyến khích tự
hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở (Khoản 1 Điều 202). Hòa giải tranh chấp đất
đai là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả giúp cho các bên tranh
chấp tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu thuẫn, bất đồng
trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận. Hoạt động
hòa giải cũng là một thủ tục bắt buộc trong giải quyết tranh chấp về đất đai.

Khi việc hòa giải giữa các bên không thành, thì tranh chấp đất đai sẽ tiếp
tục được giải quyết trên cơ sở Điều 203 Luật Đất đai: Tranh chấp đất đai đã
được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải
quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một
trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về
tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc
không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì
đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp
đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp
luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện
như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng
ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật
về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn
giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không
đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài


nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của

pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều
này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh
chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp
hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
II. Tồn tại, bất cập trong giải quyết tranh chấp về đất đai.
Thực tế từ Luật đất đai 2003 đã cho thấy nhiều điểm bất cập, vướng mắc
trong quy định của pháp luật cũng như trong thực tiễn hoạt động giải quyết
tranh chấp đất đai. Mặc dù sự ra đời của Luật đất đai 2013 đã có nhiều điểm
mới, với những quy định chi tiết về thời hạn hòa giải, về trách nhiệm của
UBND xã trong hòa giải tranh chấp đất đai, hay một số quy định bổ sung về
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, có một số tồn tại vẫn
chưa được khắc phục. Cụ thể:
1. Về thủ tục giải quyết.
Từ quy định tại Điều 203: Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy
ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau có thể hiểu,
mọi tranh chấp đất đai, bao gồm tất cả các tranh chấp phát sinh trong quan hệ
đất đai như tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền
với đất, tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính … đều phải thông qua
thủ tục hòa giải tại cơ sở trước khi được giải quyết tại Tòa án hoặc UBND có
thẩm quyền. Điều này đặt ra vấn đề là, liệu ủy ban nhân dân cấp xã có đủ
năng lực và trình độ để đứng ra hòa giải, giải quyết mọi tranh chấp đất đai hay
không? Nếu ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn không tổ chức hòa giải
hoặc không hòa giải theo yêu cầu của các bên tranh chấp, thì các bên tranh
chấp sẽ mất quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi
cho mình cho dù về bản chất, các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất này
hoàn toàn là tranh chấp dân sự thuần túy. Mặt khác, trên thực tế hiện nay, thủ


tục hòa giải tranh chấp đất đai tại xã, phường không đúng sẽ dẫn tới khó khăn

trong việc thực hiện quyền khởi kiện tại Tòa án.
Mặc dù Luật Đất đai 2013 ra đời đã bổ sung thêm quy định về thời hạn
hòa giải. Theo đó, thời hạn hòa giải không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được
đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, nếu trong thực tế, quá
45 ngày mà vẫn chưa thực hiện được thủ tục hòa giải, thì tranh chấp đất đai sẽ
được giải quyết như thế nào? Và liệu có trách nhiệm nào đối với UBND xã?
2. Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà
đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại
giấy tờ quy định tại các Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì do Toà án
nhân dân giải quyết. Bản chất của việc giải quyết tranh chấp đất đai là xác
định phần diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ai, ai là chủ sử
dụng hợp pháp đất đang tranh chấp, nhưng pháp luật lại quy định thẩm quyền
giải quyết căn cứ theo người có giấy tờ về đất. Mặt khác, các giấy tờ về đất
chỉ có một bản gốc duy nhất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và
thường do một bên tranh chấp giữ. Vì thế, khi phát sinh tranh chấp các bên
còn lại sẽ không thể có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để nộp cho
tòa và yêu cầu Tòa án thụ lý vụ án được. Trong trường hợp này, Tòa án có thể
từ chối thụ lý vụ án do viện vào quy định của pháp luật là đương sự không có
giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Trên thực tế, theo quy định của pháp
luật, những bên còn lại trong tranh chấp đất đai chỉ có thể xin được bản sao
của giấy tờ đất hoặc xin thông tin liên quan đến đất tranh chấp từ Văn phòng
đăng ký nhà và đất mà thôi. Có thể nói, đây cũng là kẽ hở phát sinh tiêu cực
vì thực tế Tòa án có thể thụ lý hoặc không thụ lý vụ án.
Bên cạnh đó, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 còn quy định thẩm quyền
giải quyết của Tòa án căn cứ vào tài sản gắn liền với đất (Khoản 1). Thực tế,
việc giải quyết tài sản gắn liền với đất vẫn liên quan đến giải quyết quyền sử
dụng đất, ví dụ: giải quyết tranh chấp nhà ở trên đất hay cây lâu năm thì khi

giải quyết không thể tách biệt với quyền sử dụng đất. Mà thực tế hiện nay,
nhiều cơ quan tòa án cho rằng, việc giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với
đất thì vẫn cần căn cứ vào tình trạng pháp lý của đương sự có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hay không? Như vậy, nếu đương sự không có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác về đất như quy định tại
Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của
UBND các cấp cho dù các tranh chấp này là tranh chấp tài sản thuần túy. Như
vậy, thẩm quyền giải quyết tranh chấp về tài sản và đất bị tách rời nhau nên
trong thực tế, có tình trạng vì trục lợi mà người có thẩm quyền của UBND coi
giải quyết tranh chấp về tài sản của Toà án là đã có giải quyết về quyền sử
dụng đất để hợp thức hóa quyền sử dụng đất và ngược lại. Đồng thời, có
trường hợp cùng một vụ việc nhưng Tòa án và ủy ban nhân dân giải quyết
theo các hướng cho kết quả trái ngược nhau. Thậm chí, trong nhiều trường
hợp các bên trong tranh chấp không thể đưa vụ việc ra cơ quan tòa án hoặc ủy
ban nhân dân để giải quyết do các cơ quan này đùn đẩy trách nhiệm cho nhau.
III. Kiến nghị phương hướng khắc phục.
1. Về xây dựng pháp luật
Đầu tiên và trên hết mọi biện pháp khắc phục chính là phải hoàn thiện các
chế định pháp luật, ở đây là các chế định về giải quyết tranh chấp đất đai.
Tương ứng với những tồn tại, bất cập chỉ ra được, chúng ta cần khắc phục,
hoàn thiện pháp luật ngay trong những bất cập đấy.
Thứ nhất, về quy định hòa giải tranh chấp đất đai. Thay vì quy định hòa
giải là một thủ tục bắt buộc thì pháp luật chỉ nên khuyến khích hòa giải tranh
chấp đất đai ở cơ sở trước khi khởi kiện ra Tòa án hay giải quyết tại UBND có
thẩm quyền. Như vậy sẽ tạo điều kiện cho các chủ thể có thể khởi kiện thẳng
đến Tòa án, không phải giải quyết tranh chấp đất đai qua nhiều cấp, tiết kiệm
được thời gian, kịp thời bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của người bị
xâm phạm. Mặt khác tại Tòa án cũng có thủ tục hòa giải. Ngay cả khi cấp cơ
sở đã tiến hành hòa giải cho các bên tranh chấp, khi thụ lý giải quyết tại Tòa

án, Tòa án vẫn phải hòa giải, đây là một thủ tục bắt buộc trong hoạt động tố
tụng.
Thứ hai, cần phải quy định, giải thích và phân biệt rõ hơn, cụ thể hơn về
một số khái niệm. Về khái niệm tranh chấp đất đai, mặc dù được quy định tại
Điều 3 Giải thích từ ngữ, song lại không tách bạch với khái niệm tranh chấp
quyền sử dụng đất (do không có văn bản cụ thể nào giải thích). Sự không tách
bạch này có thể gây khó khăn cho thủ tục hòa giải tại UBND xã khi phải giải
quyết quá nhiều loại tranh chấp liên quan đến đất đai.
Thứ ba, phải phân định rõ thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Cơ
sở của việc phân định phải căn cứ vào bản chất pháp lý của đất đai đang tranh
chấp, như việc đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa?
Đất tranh chấp có giấy tờ hợp pháp hay không? (dù các giấy tờ này do người
đang quản lý, sử dụng đất cất giữ)
Thứ tư, cần quy định cụ thể trường hợp tranh chấp về tài sản gắn liền với
đất sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân các cấp. Khi giải
quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, thì Tòa án sẽ giải quyết và xác
định ai có quyền sử dụng đất vì trong trường hợp cần thiết, Tòa án có quyền
tham vấn hoặc đề nghị cơ quan quản lý nhà nước (UBND các cấp) cung cấp
thông tin liên quan đến đất tranh chấp để tạo sự thống nhất và phân định đúng
thẩm quyền trong tổ chức bộ máy nhà nước. UBND các cấp cần tập trung vào
công tác quản lý về đất đai và chỉ giải quyết các tranh chấp, khiếu nại liên
quan tới việc xác định ai có quyền quản lý, sử dụng đất trong các trường hợp
đất không có giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật.
2. Về thực hiện pháp luật
Thứ nhất, hoàn thiện và nâng cao kỹ năng giải quyết hòa giải tranh chấp
đất đai. Việc nâng cao kỹ năng giải quyết hòa giải không chỉ đối với UBND
cấp xã mà còn áp dụng đối với Thẩm phán. Nâng cao năng lực, trình độ của
Thẩm phán tiến hành hòa giải cũng đồng thời làm tăng hiệu quả của hoạt

động giải quyết tranh chấp đất đai. Bên cạnh đó còn phải nâng cao trách
nhiệm hòa giải tranh chấp đất đai của các tổ hòa giải.
Thứ hai, cần thiết lập một hệ thống các tổ hòa giải trên phạm vi toàn quốc
để giải quyết các tranh chấp đất đai trong nhân dân.
Hòa giải luôn là thủ tục ưu tiên trong mọi tranh chấp. Vì vậy, trong các
kiến nghị hoàn thiện pháp luật này, hướng chủ yếu vẫn là các biện pháp nâng
cao hiệu quả của cơ chế hòa giải, tại cơ sở và Tòa án.
Thứ ba, tăng cường công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai và
nâng cao ý thức pháp luật cho nhân dân. một trong những nguyên nhân dẫn
đến tranh chấp dân sự là trình độ hiểu biết pháp luật, ý thức pháp luật, sự tôn
trọng pháp luật của một bộ phận nhân dân còn hết sức hạn chế. Mặt khác, do
thiếu hiểu biết pháp luật nên khi tham gia tố tụng, đương sự vẫn không nắm
bắt được quyền và nghĩa vụ tố tụng của mình, làm công tác hòa giải gặp nhiều
khó khăn. Việc nâng cao trình độ pháp luật cho nhân dân theo yêu cầu quản lý
nhà nước bằng pháp luật hiện nay đang là vấn đề cấp thiết.
C. PHẦN KẾT LUẬN.
Đất đai là nguồn sinh sống của con người và những bất cập trong giải
quyết tranh chấp đất đai sẽ để lại rất nhiều hệ lụy trong xã hội. Việc xây dựng
và hoàn thiện các giải pháp về hòa giải liên quan đến tranh chấp đất đai là một
nhiệm vụ hết sức khó khăn và phức tạp. Đòi hỏi phải có quá trình nghiên cứu
và tổng kết thực tiễn nghiêm túc, với sự đóng góp của nhiều cấp nhiều ngành,
nhằm từng bước nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai nói chung,
tranh chấp đất đai bằng biện pháp hòa giải nói riêng.


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

UBND: Ủy ban nhân dân

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật Đất đai 2013;
2. Luật Đất đai 2003;
3. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của
luật đất đai;
4. Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định
chi tiết thi hành luật đất đai;
5. Trường đại học Luật Hà Nội (2014), Giáo trình Luật Đất đai, NXB
Công an Nhân dân, Hà Nội;
6. ;
Và một số tài liệu khác.