Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN MAI ANH

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ
NGHĨA VỤ CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN
ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Định hướng ứng dụng

HÀ NỘI - 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN MAI ANH

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ
NGHĨA VỤ CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU
TƯ NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số

: 838 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Định hướng ứng dụng

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi.
Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích
dẫn đúng theo quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Mai Anh


LỜI CẢM ƠN
Để tôi có thể hoàn thành đề tài luận văn thạc sĩ này một cách hoàn chỉnh, bên
cạnh sự nỗ lực cố gắng của bản thân còn có sự hướng dẫn nhiệt tình của quý Thầy
Cô, cũng nhờ sự động viên ủng hộ của gia đình, bạn bè và đồng nghiệp trong suốt
thời gian học tập nghiên cứu và thực hiện luận văn thạc sĩ.

Tôi xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến
– người thầy đã hết lòng giúp đỡ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi hoàn thành
luận văn này, TS. Nguyễn Thị Dung – người không chỉ là giáo viên chủ nhiệm suốt
những năm đại học của tôi, mà còn là người giúp tôi rất nhiều trong công việc và
định hướng phát triển của bản thân sau khi ra trường, PGS. TS. Nguyễn Thị Nga –
người đã tận tình hướng dẫn và góp ý, cung cấp cho tôi rất nhiều lời khuyên quý
báu trong cả học tập, công việc và cuộc sống.
Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đến toàn thể quý thầy cô trong khoa Kinh
Tế và khoa sau đại học Đại học Luật Hà Nội nói riêng, cùng các Thầy Cô giáo đã và
đang công tác tại Trường Đại học Luật, các Thầy Cô giáo đã và đang công tác tại
các cơ quan Nhà nước, các đơn vị sự nghiệp nói chung, đã tận tình truyền đạt những
kiến thức quý báu cũng như tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho tôi trong suốt quá
trình học tập nghiên cứu cho đến khi hoàn thiện luận văn.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, các anh chị và các bạn
đồng nghiệp, các bạn học đã hỗ trợ cho tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập,
nghiên cứu và thực hiện đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh.
Hà Nội, tháng 01 năm 2019

Học viên

Nguyễn Mai Anh


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................... 1
Chương 1 ................................................................................................................ 7
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ
CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI VIỆT NAM ........................................................................................... 7
1.1. Lý luận về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử

dụng đất ................................................................................................................... 7
1.1.1. Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất.............. 7
1.1.2. Khái niệm quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài sử dụng đất .............................................................................................. 12
1.2. Lý luận pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài sử dụng đất ......................................................................................... 20
1.2.1. Khái niệm pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài sử dụng đất ................................................................................. 20
1.2.2. Nội dung pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài sử dụng đất ................................................................................. 22
1.2.3. Các yếu tố cơ bản chi phối pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất .................................................. 23
1.2.4. Khái quát quá trình hình thành và phát triển pháp luật về quyền và nghĩa
vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất ............................ 28
Chương 2 .............................................................................................................. 32
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA DOANH
NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC
TIỄN THI HÀNH TẠI VIỆT NAM .................................................................. 32
2.1. Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài sử dụng đất ......................................................................................... 32
2.1.1. Nội dung quy định về hình thức tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam .............................................. 32


2.1.2. Nội dung quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ...................................................................... 35
2.1.3. Nội dung quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài sử dụng đất ..................................................................................... 35
2.1.4. Nội dung quy định về bảo đảm pháp lý đối với quyền của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam ......................................... 44

2.2. Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam ............................................ 49
2.2.1. Những kết quả đạt được .......................................................................... 50
2.2.2. Những hạn chế, khiếm khuyết .................................................................. 52
2.2.3. Nguyên nhân của hạn chế........................................................................ 55
Chương 3 ................................................................................................................. 60
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA .................... 60
DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT ........ 60
VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI VIỆT NAM ............................. 60
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam 60
3.1.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam ............................. 60
3.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ
của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam ........... 62
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam 65
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam ......................................... 65
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ
của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam ........... 67
KẾT LUẬN ............................................................................................................. 74
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ĐTNN

: Đầu tư nước ngoài

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

SXKD

: Sản xuất, kinh doanh

UBND

: Ủy ban nhân dân

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (ĐTNN) là một trong những chủ
thể quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, có vai trò to lớn góp phần thúc đẩy sự
tăng trưởng kinh tế của đất nước. Để tiến hành đầu tư, sản xuất, kinh doanh (SXKD)
thì một trong những điều kiện cần thiết là doanh nghiệp có vốn ĐTNN phải tiếp cận
được đất đai để xây dựng nhà máy, cơ sở kinh doanh. Tuy nhiên, do tính đặc thù
của chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Vì vậy, Nhà nước thay mặt chủ sở hữu
toàn dân về đất đai thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp có vốn
ĐTNN để sử dụng; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (SDĐ) nói
chung và doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ nói riêng. Các quy định về quyền và nghĩa
vụ của người SDĐ (trong đó có doanh nghiệp có vốn ĐTNN) được đề cập trong
Luật Đất đai năm 2003. Tổng kết 10 năm thi hành đạo Luật này cho thấy bên cạnh
những mặt tích cực, việc thực thi các quy định về quyền và nghĩa vụ của người SDĐ
nói chung và doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ nói riêng còn bộc lộ một số tồn tại
như bên cạnh hình thức thuê đất, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là
người SDĐ trong nước) còn được Nhà nước giao đất; trong khi đó, doanh nghiệp
có vốn ĐTNN chỉ được Nhà nước cho thuê đất mà không được giao đất hay doanh
nghiệp có vốn ĐTNN không được nhận chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân v.v... Điều này gây ra sự bất bình đẳng về quyền và nghĩa
vụ trong SDĐ giữa doanh nghiệp có vốn ĐTNN với người SDĐ trong nước (đặc
biệt là tổ chức kinh tế SDĐ); đồng thời, đây là rào cản cho quá trình hội nhập quốc tế
của Việt Nam. Khắc phục những hạn chế này, Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội
khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2014,
sửa đổi, bổ sung các quy định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN
SDĐ. Để phát huy tác dụng tích cực của những sửa đổi, bổ sung về QSDĐ của doanh
nghiệp có vốn ĐTNN của Luật Đất đai năm 2013 trong đời sống xã hội đòi hỏi phải
có sự tiếp cận, tìm hiểu nội dung và đưa ra cơ chế, giải pháp để thực thi. Hơn nữa,
cho dù pháp luật có được sửa đổi, hoàn thiện đến đâu đi nữa mà việc tổ chức thi hành

2
không đồng bộ, hiệu quả thì cũng khó đi vào cuộc sống và phát huy tác dụng tích cực.
Chế định về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ tại Việt Nam
không nằm ngoài xu hướng này. Vì vậy, việc tìm hiểu, đánh giá thực trạng chế định
này là cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn. Với lý do như vậy, học viên xin lựa
chọn đề tài "Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ tại
Việt Nam là vấn đề thu hút sự quan tâm nghiên cứu của giới luật học thuật nước ta.
Thời gian qua đã có nhiều công trình liên quan đến đề tài được công bố mà tiêu
biểu phải kể đến một số công trình tiêu biểu sau đây: i) Nguyễn Quang Tuyến
(2004), "Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam", Tạp
chí Dân chủ và pháp luật, số 10; ii) Nguyễn Thu Hiền (2006), "Nghiên cứu cơ sở
khoa học thực tiễn và các giải pháp quản lý, sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai của
các doanh nghiệp", Viện Nghiên cứu Địa chính (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà
Nội; iii) Nguyễn Ngọc Minh (2014), "Những sửa đổi, bổ sung cơ bản về chế định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong Luật Đất đai 2013", Tạp chí Luật
học (Đặc san về Luật Đất đai năm 2013), tháng 11; iv) Trần Quốc Toản (chủ biên,
2013), Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai - Lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc
gia, Hà Nội; v) Nguyễn Mạnh Khởi (2007), "Quyền sở hữu bất động sản tại Việt
Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và của tổ chức, cá nhân nước
ngoài", Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 03; vi) Trường Đại học Luật Hà Nội
(2016), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội; vii) Trung tâm
Đào tạo từ xa - Đại học Huế (2013), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân
dân, Hà Nội; viii) Nguyễn Thị Cam (1997), Chế định quyền sử dụng đất trong pháp
luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; ix) Nguyễn
Thị Nga (2011) (Chủ nhiệm), Hoàn thiện pháp luật về quyền của người sử dụng
đất trong lĩnh vực đầu tư, Đề tài Nghiên cứu Khoa học cấp Trường, Trường Đại
học Luật Hà Nội; x) Doãn Hồng Nhung (2005), Hành lang pháp lý mới cho người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt
Nam, Tạp chí Luật học, số 01; xi) Doãn Hồng Nhung (2004), New legal corridor


3

oversea Vietnamese foregin organization and invidual using land in Vietnam,
Vietnam Law and Leagal Forum, The only monthly English language law
magazine in Vietnam (May; vol.10 No 117); xii) Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp
luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại
Việt Nam, sách chuyên khảo, Nxb Xây dựng, Hà Nội; xiii) Nguyễn Minh Hằng và
Nguyễn Thị Thùy Trang (2011), Một số vướng mắc về thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Tạp chí Nghề luật, số 03 v.v...
Các công trình khoa học trên đây đã phân tích một số vấn đề lý luận pháp
luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp SDĐ nói chung và doanh nghiệp có
vốn ĐTNN SDĐ nói riêng; đánh giá thực trạng lĩnh vực pháp luật về quyền và
nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ; đề xuất giải pháp hoàn thiện lĩnh
vực pháp luật này ở nước ta. Tuy nhiên, các công trình này nghiên cứu pháp luật về
quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ tham chiếu với những
quy định của Luật Đất đai năm 2003. Hiện nay, đạo Luật này bị thay thế bởi Luật
Đất đai năm 2013 với những sửa đổi, bổ sung về quyền và nghĩa vụ của doanh
nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ, nên nội dung của những công trình liên quan đến đề tài
kể trên khó tránh khỏi những điểm bất cập, lạc hậu. Vì vậy, việc nghiên cứu pháp
luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ dựa trên các quy
định của Luật Đất đai năm 2013 là cần thiết. Trên cơ sở kế thừa kết quả nghiên cứu
của các công trình khoa học liên quan đến đề tài đã công bố, luận văn đi sâu tìm
hiểu thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN
SDĐ ở Việt Nam.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là đề xuất các giải pháp hoàn
thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ và
nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định những nhiệm vụ
nghiên cứu cụ thể như sau:


4
Một là, phân tích những vấn đề lý luận pháp luật về quyền và nghĩa vụ của
doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ ở Việt Nam thông qua việc giải mã khái niệm và
đặc điểm doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói chung và doanh nghiệp có vốn ĐTNN
SDĐ nói riêng; cơ sở làm phát sinh, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của doanh
nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ; khái niệm và đặc điểm của pháp luật về quyền và
nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ ở Việt Nam; cấu trúc pháp luật về
quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ ở Việt Nam; các yếu tố
đảm bảo thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN
SDĐ ở Việt Nam v.v...
Hai là, đánh giá thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh
nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ và thực tiễn thi hành ở Việt Nam.
Ba là, đưa ra định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền và
nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ và góp phần nâng cao hiệu quả thi
hành ở Việt Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn xác định đối tượng nghiên cứu ở những vấn đề cụ thể sau: i) Các
quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành
về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ; ii) Các quy định của
Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư và các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành liên

quan đến quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ; iii) Quan điểm,
đường lối của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ
đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới đất nước; iv) Thực tiễn thi hành pháp luật
quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ ở Việt Nam v.v...
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của một luận văn thạc sĩ, luận văn giới hạn phạm vi
nghiên cứu ở những vấn đề cụ thể sau:
- Giới hạn về nội dung: Luận văn giới hạn nội dung nghiên cứu chủ yếu
vào những quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành
về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ.
- Giới hạn về thời gian: Luận văn giới hạn thời gian nghiên cứu từ năm


5
1993 đến nay.
- Giới hạn về phạm vi: Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu thực trạng
thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ
trong phạm vi cả nước.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn dựa trên cơ sở phương pháp luận
nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin.
Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
- Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê…
được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu lý luận pháp luật về quyền và nghĩa vụ
của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ tại Việt Nam.
- Phương pháp bình luận, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp,
phương pháp so sánh… được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp
luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ và thực tiễn thi
hành tại Việt Nam.
- Phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp… được sử dụng tại Chương 3

khi nghiên cứu giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh
nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Ở mức độ và phạm vi nhất định, luận văn có ý nghĩa khoa học và thực tiễn
biểu hiện trên khía cạnh cụ thể sau đây:
Một là, luận văn hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện lý luận pháp luật về
quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ tại Việt Nam.
Hai là, luận văn phân tích thực trạng các quy định của Luật Đất đai năm
2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có
vốn ĐTNN SDĐ và đánh giá thực tiễn thi hành tại Việt Nam.
Ba là, luận văn đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về quyền
và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành
tại Việt Nam.
Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho công tác giảng dạy, học tập và
nghiên cứu pháp luật đất đai ở các cơ sở đào tạo luật ở nước ta.


6
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại Việt Nam.
Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam và nâng cao hiệu quả thi hành tại
Việt Nam.

7
Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN
VÀ NGHĨA VỤ CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ
NƯỚC NGOÀI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM
1.1. Lý luận về quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm doanh nghiệp
Doanh nghiệp là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong xã hội và
trong lĩnh vực học thuật để chỉ một chủ thể kinh doanh cơ bản trong nền kinh tế thị
trường ở nước ta. Có rất nhiều quan niệm khác nhau về doanh nghiệp; ví dụ: Một
là, theo quan điểm nhà tổ chức: Doanh nghiệp là một tổng thể các phương tiện,
máy móc thiết bị và con người được tổ chức lại nhằm đạt một mục đích; hai là,
theo quan điểm lợi nhuận: Doanh nghiệp là một tổ chức sản xuất, thông qua đó,
trong khuôn khổ một tài sản nhất định, người ta kết hợp nhiều yếu tố sản xuất khác
nhau, nhằm tạo ra những sản phẩm và dịch vụ để bán trên thị trường và thu khoản
chênh lệch giữa giá thành và giá bán sản phẩm; ba là, theo quan điểm chức năng:
Doanh nghiệp là một đơn vị sản xuất kinh doanh nhằm thực hiện một, một số, hoặc
tất cả các công đoạn trong quá trình đầu tư từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc
thực hiện các dịch vụ nhằm mục đích sinh lợi; bốn là, theo quan điểm lý thuyết hệ
thống: Doanh nghiệp là một bộ phận hợp thành trong hệ thống kinh tế, mỗi đơn vị
trong hệ thống đó phải chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau, phải tuân thủ những
điều kiện hoạt động mà nhà nước đặt ra cho hệ thống kinh tế đó nhằm phục vụ cho
mục đích tiêu dùng của xã hội v.v...
Trong lĩnh vực luật học, doanh nghiệp được quan niệm như sau:
Theo Luật Doanh nghiệp năm 2014: "Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng,
có tài sản, có trụ sở giao dịch, được đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật
nhằm mục đích kinh doanh" (khoản 7 Điều 4).
Theo Đỗ Thị Kim Tiên: "Doanh nghiệp là chủ thể pháp luật có hoạt động

8

kinh doanh nhằm mục tiêu thu lợi nhuận"1.
Theo Từ điển Luật học do Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa ấn hành năm
1999: "Doanh nghiệp: Tổ chức kinh tế được thành lập nhằm mục đích chủ yếu là
thực hiện các hoạt động kinh doanh nghĩa là thực hiện một số hoặc tất cả các công
đoạn của quá trình đầu tư từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc thực hiện dịch vụ
trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi.
Doanh nghiệp có thể được phân loại dựa trên những tiêu chí nhất định. Căn
cứ vào phạm vi trách nhiệm tài sản của doanh nghiệp đối với kết quả kinh doanh,
có thể chia thành doanh nghiệp chịu trách nhiệm hữu hạn và doanh nghiệp chịu
trách nhiệm vô hạn. Căn cứ vào hình thức sở hữu tài sản của doanh nghiệp, có thể
chia thành doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, doanh nghiệp tư nhân, công ty (ví
dụ công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần), doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài. Điều kiện, thủ tục thành lập doanh nghiệp và tổ chức hoạt động của
các loại doanh nghiệp được quy định trong các luật doanh nghiệp tương ứng"2.
Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp biên soạn:
"Doanh nghiệp: Tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản riêng và trụ sở giao dịch ổn
định, được thành lập theo thủ tục pháp luật quy định, lấy kinh doanh làm nghề nghiệp
chính (chức năng nhiệm vụ chính là kinh doanh). Các doanh nghiệp trong nền kinh tế
Việt Nam hiện nay gồm doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty hợp danh, công ty
trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội.
Thuật ngữ doanh nghiệp được sử dụng đầu tiên ở nước ta từ năm 1948,
theo tinh thần của Sắc lệnh số 104/SL ngày 01/01/1948 về doanh nghiệp quốc gia.
Trong suốt thời kỳ kinh tế kế hoạch hóa tập trung, thuật ngữ này bị lãng quên, các
thuật ngữ thay thế thường được sử dụng là xí nghiệp, đơn vị kinh tế, cơ quan kinh
tế… Đến khi ở Việt Nam xây dựng nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận

hành theo cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước theo định hướng xã hội
chủ nghĩa, thuật ngữ doanh nghiệp mới được sử dụng trở lại. Theo tinh thần của
Luật công ty năm 1990 hay Luật doanh nghiệp năm 1999, thuật ngữ doanh nghiệp
1. Đỗ Thị Kim Tiên (2017), Quản trị doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường, (Sách chuyên khảo), Nxb Chính
trị quốc gia, Hà Nội, tr. 9.
2. Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội, tr. 133-134.


9
được xác định là một thực thể pháp lý được thành lập và đăng ký kinh doanh nhằm
mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh"3.
Như vậy, doanh nghiệp là một pháp nhân có tên gọi riêng, có tài sản riêng và
có trụ sở giao dịch ổn định được thành lập theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định
có chức năng chủ yếu là kinh doanh (nhằm mục đích thu lợi nhuận). Doanh nghiệp có
các đặc điểm sau: 1) Được thành lập và đăng ký kinh doanh theo thủ tục pháp lý nhất
định. Hiện tại, tùy thuộc tính chất của mỗi loại chủ thể kinh doanh mà pháp luật quy
định thủ tục thành lập và đăng ký kinh doanh riêng; 2) Được thừa nhận là thực thể
pháp lý; có thể nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật. Doanh nghiệp được tham
gia vào tất cả các quan hệ trong giao lưu dân sự cũng như các quan hệ tố tụng; 3) Chức
năng, nhiệm vụ chính của doanh nghiệp là kinh doanh. Doanh nghiệp được thực
hiện các hoạt động kinh doanh như sản xuất, mua bán, cung ứng hàng hóa, dịch vụ
nhằm mục tiêu thu lợi nhuận hoặc thực hiện chính sách kinh tế - xã hội.
1.1.1.2. Phân loại doanh nghiệp
Tùy vào từng loại tiêu chí, có các cách phân loại doanh nghiệp khác nhau,
cụ thể:
i) Căn cứ vào bản chất kinh tế của chủ sở hữu 4
Theo tiêu chí này, doanh nghiệp được chia ra làm ba loại hình chính dựa
trên hình thức và giới hạn trách nhiệm của chủ sở hữu, bao gồm: doanh nghiệp tư
nhân (Proprietorship); doanh nghiệp hợp danh (Partnership); doanh nghiệp trách
nhiệm hữu hạn (Corporation).

ii) Căn cứ vào hình thức pháp lý doanh nghiệp 5
Theo tiêu chí này, doanh nghiệp được phân loại thành công ty trách nhiệm
hữu hạn (bao gồm công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên và công ty
trách nhiệm hữu hạn một thành viên); công ty cổ phần; công ty hợp danh; doanh
nghiệp tư nhân; hợp tác xã; công ty liên doanh.
iii) Căn cứ vào chế độ trách nhiệm
Theo tiêu chí này, doanh nghiệp được phân loại thành doanh nghiệp có chế
3. Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa & Nxb Tư pháp,
Hà Nội, tr. 218-219.
4. Theo Nguyễn Thị Huỳnh Giao, Bài giảng Kinh tế vi mô, Đại học Ngoại thương Cơ sở II.
5. Theo Luật Doanh nghiệp 2014.


10
độ trách nhiệm hữu hạn và doanh nghiệp có chế độ trách nhiệm vô hạn.
iv) Căn cứ vào tính chất sở hữu tài sản trong doanh nghiệp
Theo tiêu chí này, doanh nghiệp được phân loại thành doanh nghiệp nhà
nước; doanh nghiệp góp vốn; doanh nghiệp tư nhân và hợp tác xã.
v) Căn cứ vào lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp trong nền kinh tế quốc dân
Theo tiêu chí này, doanh nghiệp được phân loại thành doanh nghiệp nông
nghiệp; doanh nghiệp công nghiệp; doanh nghiệp thương mại và doanh nghiệp hoạt
động dịch vụ.
vi) Căn cứ vào quy mô của doanh nghiệp
Theo tiêu chí này, doanh nghiệp được phân loại thành doanh nghiệp quy
mô lớn; doanh nghiệp quy mô vừa và doanh nghiệp quy mô nhỏ.
1.1.1.3. Định nghĩa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Xí nghiệp có vốn ĐTNN là một thuật ngữ xuất hiện lần đầu tiên ở nước ta
năm 1987 cùng với việc Quốc hội ban hành Luật ĐTNN tại Việt Nam. Tiếp đó,
thuật ngữ doanh nghiệp có vốn ĐTNN chính thức được sử dụng trong Luật ĐTNN
tại Việt Nam năm 1996. Với việc ra đời các Đạo luật này, nước ta mở cửa, khuyến

khích nhà ĐTNN đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam. Thuật ngữ doanh nghiệp ĐTNN
được đề cập trong các sách, báo pháp lý ở nước ta; cụ thể:
Theo Từ điển Luật học do Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa ấn hành năm
1999 thì doanh nghiệp có vốn ĐTNN được hiểu như sau: "Doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài: Doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập hoặc đầu tư
nước ngoài hợp tác với một bên hoặc nhiều bên Việt Nam thành lập tại Việt Nam.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp liên doanh và
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập theo hình thức
công ty trách nhiệm hữu hạn, có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam, không
bị quốc hữu hóa"6.
Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý biên soạn thì doanh
nghiệp có vốn ĐTNN được hiểu như sau: "Doanh nghiệp do nhà đầu tư của một
quốc gia đầu tư toàn bộ hoặc một phần vốn thành lập trên lãnh thổ của một quốc
6. Trường Đại học Luật Hà Nội, Từ điển Luật học, Sđd, tr. 135.


11
gia khác để tiến hành hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận. Nhiều nước trên thế giới
không phân biệt vốn đầu tư trong nước với vốn đầu tư nước ngoài và bởi vậy,
không có khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; họ gọi các doanh
nghiệp được thành lập trên cơ sở góp vốn của các nhà đầu tư nước ngoài theo hình
thức tổ chức pháp lý của chúng, ví dụ: công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ
phần … Thuật ngữ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chính thức được sử
dụng trong Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996 (trước đó gọi là xí
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài)"7.
Như vậy, doanh nghiệp có vốn ĐTNN là doanh nghiệp do nhà ĐTNN bỏ
vốn đầu tư toàn bộ hoặc góp một phần vốn liên doanh với một hay nhiều bên của
Việt Nam tuân thủ các quy định của pháp luật Việt Nam để tiến hành hoạt động kinh
doanh thu lợi nhuận. Doanh nghiệp có vốn ĐTNN có các đặc trưng sau: 1) Doanh

nghiệp thuộc sở hữu hoàn toàn hoặc một phần của nhà ĐTNN; 2) Được thành lập và
hoạt động theo pháp luật Việt Nam trên cơ sở giấy phép đầu tư do cơ quan quản lý nhà
nước về ĐTNN cấp; 3) Có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam; 4) Được tổ
chức dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn. Hiện nay, Việt Nam đang thí
điểm chuyển một số doanh nghiệp có vốn ĐTNN thành công ty cổ phần.
1.1.1.4. Định nghĩa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất
Tìm hiểu các quy định của Luật Đất đai năm 2103 về doanh nghiệp có vốn
ĐTNN SDĐ cho thấy Đạo luật này không có quy định giải thích thế nào là doanh
nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ. Tuy nhiên, tiếp cận các quy định của pháp luật đất đai
hiện hành về vấn đề này có thể rút ra khái niệm hoặc tạm hiểu về doanh nghiệp có
vốn ĐTNN SDĐ như sau: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất là
tổ chức kinh tế do nhà đầu tư nước ngoài bỏ toàn bộ vốn hay bỏ một phần vốn liên
doanh với một hay nhiều bên Việt Nam để tiến hành hoạt động kinh doanh nhằm
mục đích thu lợi nhuận được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất theo hình thức trả
tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc
được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư
xây dựng nhà ở bán, cho thuê hoặc kết hợp giữa bán với cho thuê, nhận chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng
7. Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp, Từ điển Luật học, Sđd, tr. 219.


12
đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.
Theo Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn ĐTNN với tư cách là
người SDĐ bao gồm doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN, doanh nghiệp liên doanh,
doanh nghiệp Việt Nam mà nhà ĐTNN mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy
định của pháp luật về đầu tư8.
1.1.2. Khái niệm quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử

dụng đất
i) Khái niệm quyền của người sử dụng đất
Theo pháp luật đất đai Việt Nam, doanh nghiệp có vốn ĐTNN là một chủ
thể sử dụng đât. Vì vậy, tìm hiểu về quyền của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ thì
không thể không giải mã khái niệm thế nào là quyền của người SDĐ. Quyền chủ
thể là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành. Nói cách khác,
quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp
luật cho phép. Nói là khả năng có nghĩa là chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự
theo cách thức mà nó được phép tiến hành hoặc không xử sự như vậy9.
Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp biên soạn
thì quyền của một chủ thể được hiểu: "Quyền: Khái niệm khoa học pháp lý dùng để
chỉ những điều mà pháp luật công nhận và đảm bảo thực hiện đối với cá nhân, tổ chức
để theo đó cá nhân được hưởng, được làm, được đòi hỏi mà không ai được ngăn
trở, hạn chế"10. Từ khái niệm chung về quyền của chủ thể một quan hệ pháp luật có
thể đưa ra cách hiểu về quyền của người SDĐ như sau: Quyền của người sử dụng
đất là những điều mà pháp luật đất đai công nhận và đảm bảo thực hiện đối với tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân… để theo đó, những chủ thể này được hưởng, được làm,
được đòi hỏi mà không ai được ngăn cản, hạn chế trong quá trình sử dụng đất.
Tiếp cận dưới góc độ đất đai thì các quyền của người SDĐ được chia thành
các nhóm sau:
8. Khoản 7 Điều 6 Luật đất đai năm 2013.
9. Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước và pháp luật, Nxb Công an nhân dân,
Hà Nội, tr. 448.
10. Viện Khoa học Pháp lý- Bộ Tư pháp, Từ điển Luật học, Sđd, tr. 648.


13
Nhóm thứ nhất, nhóm quyền thể hiện tư cách của người SDĐ đối với đất
đai và hưởng sự bảo hộ của pháp luật.
Nhóm này bao gồm các quyền: i) Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là
GCNQSDĐ); ii) Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; iii) Hưởng các
lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
iv) Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp; v) Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp
pháp về đất đai của mình; vi) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy
định của Luật đất đai; vii) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm
QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Nhóm quyền này có một số nội dung cơ bản sau đây:
- Về phương diện xác lập và công nhận tư cách của người SDĐ, trước tiên
phải đề cập đến "Quyền được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất". Ý nghĩa của quyền này thể hiện việc Nhà nước thừa
nhận tính hợp pháp của việc SDĐ của người SDĐ và xác lập cơ sở pháp lý để họ
thực hiện các quyền của mình trong quá trình SDĐ. Chỉ những người SDĐ ổn định,
lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch SDĐ mới được Nhà nước cấp
GCNQSDĐ; Bởi lẽ, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là người đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai song trên thực tế, Nhà nước lại không trực tiếp
chiếm hữu, SDĐ đai mà là những người thuê đất, người được giao đất. Để bảo hộ
các quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ thì Nhà nước xác lập tư cách cho
người SDĐ thông qua việc cấp GCNQSDĐ cho từng chủ SDĐ.
- Pháp luật quy định cho người SDĐ quyền được hưởng các thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất được giao. Đây là những lợi ích mà người SDĐ thu
được khi khai thác các thuộc tính có ích của đất hoặc đầu tư vào đất đai trong quá
trình SDĐ. Không những thế, người SDĐ còn nhận được sự giúp đỡ của Nhà nước
trong việc bồi bổ, cải tạo đất hoặc được hưởng các lợi ích từ các công trình công
cộng do Nhà nước đầu tư về bảo vệ, cải tạo đất mang lại.
- Về phương diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ, pháp
luật hiện hành quy định cho người SDĐ được quyền tự bảo vệ thông qua việc khiếu

14
nại, tố cáo, khởi kiện các hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình hoặc yêu cầu
Nhà nước, xã hội can thiệp bảo vệ quyền lợi hợp pháp giúp mình.
Nhóm thứ hai, nhóm quyền thực hiện các giao dịch về QSDĐ, bao gồm: i)
Quyền chuyển đổi QSDĐ; ii) Quyền tặng cho QSDĐ; iii) Quyền chuyển nhượng
QSDĐ; iv) Quyền cho thuê QSDĐ; v) Quyền cho thuê lại QSDĐ; vi) Quyền thừa
kế QSDĐ; vii) Quyền thế chấp QSDĐ; viii) Quyền góp vốn bằng QSDĐ. Đây là
nhóm quyền thể hiện mối quan hệ giao dịch "ngang" giữa những người SDĐ với
nhau. Hay nói cách khác, các quyền này góp phần vào việc hình thành thị trường
QSDĐ thứ cấp ở nước ta.
Nhóm thứ ba, người SDĐ được quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê
đất11. Quyền này giúp cho người SDĐ dễ dàng tiếp cận trong việc SDĐ đai phù
hợp với điều kiện, hoàn cảnh và năng lực tài chính của mình.
ii) Khái niệm quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất
Thuật ngữ quyền của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ được sử dụng phổ
biến trong các văn bản pháp luật đất đai. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 lại không
đưa ra sự giải thích về thuật ngữ này. Từ việc tiếp cận khái niệm quyền của người
SDĐ nói chung có thể hiểu quyền của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ như sau:
Quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là những điều mà pháp luật đất
đai công nhận và đảm bảo thực hiện đối doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để
theo đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được hưởng, được làm, được đòi
hỏi mà không ai được ngăn cản, hạn chế trong quá trình sử dụng đất. Theo Luật
Đất đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn ĐTNN không chỉ có quyền chung và nghĩa
vụ chung của người SDĐ quy định tại Điều 166 và Điều 170 mà còn có quyền tặng
cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê lại, quyền thế chấp và quyền góp vốn
bằng QSDĐ tùy thuộc vào việc được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền SDĐ,
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
1.1.2.2. Khái niệm nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử
dụng đất
Bên cạnh các quyền được pháp luật quy định, doanh nghiệp có vốn ĐTNN

phải thực hiện những nghĩa vụ pháp lý trong quá trình SDĐ. "Nghĩa vụ chủ thể là
11. Điều 172 Luật đất đai năm 2013


15
cách xử sự mà Nhà nước bắt buộc chủ thể phải tiến hành nhằm đáp ứng việc thực
hiện quyền của chủ thể khác"12. Theo quy định của pháp luật hiện hành, nghĩa vụ
của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ bao gồm hai nhóm chủ yếu sau đây:
Nhóm thứ nhất, nhóm nghĩa vụ tuân thủ trật tự quản lý đất đai, bao gồm: i)
SDĐ đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu
trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng
đất và chiều cao trên không và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan;
ii) Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ
theo quy định của pháp luật; iii) Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; iv) Tuân theo
các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của
người SDĐ có liên quan; v) Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy
vật trong lòng đất; vi) Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết
thời hạn SDĐ mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Nhóm thứ hai, nhóm nghĩa vụ thực hiện các nghĩa vụ tài chính trong quá
trình SDĐ, bao gồm: i) Nộp thuế SDĐ, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản (BĐS), lệ phí địa chính...; ii) Nộp tiền SDĐ tiền thuê đất khi được giao đất,
thuê đất theo quy định của pháp luật v.v...
1.1.3. Cơ sở hình thành, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất
1.1.3.1. Cơ sở hình thành
i) Giao đất
Kể từ khi Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu,
SDĐ mà phân phối đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người

SDĐ) sử dụng ổn định lâu dài thông qua hình thức giao đất. Hình vi này được pháp
luật quan niệm là: "Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước
giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất
cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất"13. Như vậy, giao đất là cơ sở pháp lý hình
12. Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước và pháp luật, Nxb Công an nhân dân,
Hà Nội, tr. 449.
13. Khoản 7 Điều 3 Luật đất đai năm 2013.


16
thành quyền và nghĩa vụ SDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nói chung và của
doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói riêng. Tuy nhiên, không phải bất kỳ hành vi giao
đất nào của cơ quan nhà nước cũng làm phát sinh quyền và nghĩa vụ SDĐ mà chỉ
những hành vi của các cơ quan nhà nước được pháp luật quy định mới làm phát
sinh quyền và nghĩa vụ SDĐ (được gọi là cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao
đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích SDĐ). Theo quy định của pháp luật
đất đai, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất bao gồm:
Thứ nhất, Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
(sau đây gọi là UBND cấp tỉnh). UBND cấp tỉnh quyết định giao đất trong các
trường hợp sau đây: a) Giao đất đối với tổ chức; b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
ĐTNN theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai năm 201314.
Thứ hai, UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi
chung là UBND cấp huyện) quyết định giao đất trong các trường hợp sau đây: a)
Giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân; b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư15.
Như vậy, chỉ hành vi giao đất của các cơ quan nhà nước này mới làm phát
sinh quyền và nghĩa vụ SDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Đối với doanh
nghiệp có vốn ĐTNN thì hành vi giao đất của UBND cấp tỉnh là cơ sở pháp lý làm
phát sinh quyền và nghĩa vụ SDĐ của chủ thể này.
ii) Cho thuê đất

Quyền và nghĩa vụ của người SDĐ không chỉ được xác lập thông qua hình
thức Nhà nước giao đất mà còn phát sinh bằng việc Nhà nước cho thuê đất; theo
đó: "Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất)
là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử
dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất"16. Cho thuê đất có một
số đặc điểm cơ bản sau:
Một là, Nhà nước cho thuê đất thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Quan hệ cho thuê đất này phát sinh giữa một bên là Nhà nước (đại diện chủ
sở hữu) với bên kia là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân
14. Khoản 1 Điều 59 Luật đất đai năm 2013.
15. Khoản 2 Điều 59 Luật đất đai năm 2013.
16. Khoản 8 Điều 3 Luật đất đai năm 2013.


17
nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài (gọi chung là người SDĐ).
Trong trường hợp này thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cũng chính là cơ
quan có thẩm quyền cho thuê đất. Thông qua một quyết định cho thuê đất của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền, người thuê đất có quyền sử dụng mảnh đất thuê, được hưởng
các quyền và thực hiện các nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong quá trình SDĐ. Hình
thức cho thuê đất này được xác lập dựa trên yếu tố công quyền và được thực hiện
trong lĩnh vực quản lý đất đai. Điều này có nghĩa là việc cho thuê đất không phụ
thuộc vào ý muốn chủ quan của người SDĐ mà phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước vừa là một tổ chức chính trị, quyền lực, vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai.
Hai là, Nhà nước cho thuê đất vừa mang yếu tố mệnh lệnh, hành chính vừa
mang yếu tố bình đẳng, thỏa thuận.
Như phần trên đã phân tích, yếu tố mệnh lệnh, hành chính thể hiện Nhà
nước với tư cách là một tổ chức chính trị, quyền lực đại diện chủ sở hữu toàn dân
về đất đai thực hiện việc cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn ĐTNN. Việc
cho thuê đất này được tiến hành dựa trên quyền lực nhà nước và là một phương
thức của Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.

Yếu tố bình đẳng, thỏa thuận thể hiện nội dung của hợp đồng thuê đất là sự
tự do bày tỏ ý chí, cam kết giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền (đại diện cho Nhà
nước) với doanh nghiệp có vốn ĐTNN với tư cách là người SDĐ trong SDĐ tại
Việt Nam.
Theo Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh cho thuê đất đối với người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ để thực hiện dự
án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất
SXKD phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh
doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; đất xây dựng công trình sự
nghiệp17. Như vậy, hành vi của UBND cấp tỉnh cho doanh nghiệp có vốn ĐTNN
SDĐ vào các mục đích trên đây là cơ sở pháp lý phát sinh quyền và nghĩa vụ của
doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ.
iii) Nhận quyền sử dụng đất
Quyền và nghĩa vụ của người SDĐ nói chung và doanh nghiệp có vốn
17. Điểm d khoản 1 Điều 59 Luật đất đai năm 2013.


18
ĐTNN nói riêng không chỉ được phát sinh thông qua việc được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất mà còn được hình thành từ việc nhận chuyển QSDĐ: "Chuyển quyền
sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"18. Theo Luật Đất đai năm 2013, việc
nhận QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thực hiện trong các trường hợp
sau: i) Doanh nghiệp có vốn ĐTNN được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị
QSDĐ theo quy định của Chính phủ; ii) Doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển
QSDĐ thông qua nhận góp vốn bằng QSDĐ; iii) Doanh nghiệp có vốn ĐTNN
được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND
cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ;
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai,

khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết
quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật19.
Như vậy, bên cạnh việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, doanh
nghiệp có vốn ĐTNN còn được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ
theo quy định của Chính phủ; được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải thành về
tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp
đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải
quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; doanh nghiệp liên
doanh nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận góp vốn bằng QSDĐ. Đây là những cơ
sở pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN SDĐ.
1.1.3.2. Cơ sở chấm dứt
Nếu như giao đất, cho thuê đất, nhận QSDĐ là cơ sở pháp lý làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ của người SDĐ nói chung và doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói
riêng thì thu hồi đất lại là sự kiện pháp lý làm chấm dứt quyền và nghĩa vụ SDĐ.
18. Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013.
19. Khoản 1 Điều 169 Luật đất đai năm 2013.