Nghiên cứu một số yếu tố quản lý, sử dụng đất tác động đến quá trình xây dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu đồng đăng, lạng sơn tt

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

CHU AN TRƢỜNG
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT
TÁC ĐỘNG ĐẾN QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN
KHU KINH TẾ CỬA KHẨU ĐỒNG ĐĂNG, LẠNG SƠN

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số:

9 85 01 03

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019


Công trình hoàn thành tại:
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Vũ Thị Bình

Phản biện 1:

PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà
Hội Khoa học đất Việt Nam

Phản biện 2:

PGS.TS. Cao Việt Hà
Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Phản biện 3:

TS. Phạm Anh Tuấn
Trƣờng Đại học Tài nguyên và Môi trƣờng Hà Nội

Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng Đánh giá luận án cấp Học viện họp
tại:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Vào hồi giờ

phút, ngày tháng năm 2019

Có thể tìm hiểu luận án tại:
Thư viện Quốc gia Việt Nam
Thư viện Lương Định Của - Học viện Nông nghiệp Việt Nam


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai có tác động đến sự phát triển KTXH của các nước, đặc biệt là các quốc
gia đang phát triển (Ngân hàng thế giới, 2004). Đất đai là nguồn lực tự nhiên quan
trọng trong phát triển KTXH và trong khu kinh tế cửa khẩu (KKTCK) nói riêng.
KKTCK là một không gian kinh tế gắn với cửa khẩu biên giới đất liền; được hình
thành và phát triển dựa trên nhiều chính sách đặc thù riêng biệt để đẩy mạnh phát
triển KTXH và giữ vững an ninh biên giới quốc gia. Tại Việt Nam đến năm 2020 kim
ngạch xuất, nhập khẩu qua cửa khẩu sẽ đạt khoảng 30 tỷ USD, tốc độ tăng bình
khoảng quân 12,3 %/năm và đón khoảng 16,5 triệu lượt khách xuất nhập cảnh.
KKTCK Đồng Đăng – Lạng Sơn là 1 trong 9 KKTCK được ưu tiên đầu tư
phát triển giai đoạn 2016 – 2020. Để xây dựng và phát triển KKTCK Đồng Đăng Lạng Sơn trở thành "cầu nối" kinh tế, thương mại quan trọng trên tuyến hành lang

kinh tế Nam Ninh (Trung Quốc) - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng và vành đai kinh
tế vịnh Bắc Bộ thì công tác QLSDĐ đai ở đây cần được kiện toàn nhằm tạo khung
pháp lý và CSHT hoàn thiện, gắn công tác quản lý đất đai với mục tiêu SDĐ hợp lý,
hiệu quả và phát triển bền vững. Vì vậy, việc nghiên cứu một số yếu tố QLSDĐ tác
động đến quá trình xây dựng và phát triển KKTCK Đồng Đăng- Lạng Sơn là rất cần
thiết nhằm đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả QLSDĐ trong KKTCK.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng công tác QLSDĐ và xác định một số yếu tố tác động đến
quá trình xây dựng và phát triển KKTCK Đồng Đăng- Lạng Sơn.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác QLSDĐ để thúc đẩy sự phát triển
KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn.
1.3. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Các yếu tố QLSDĐ trong KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn; các đối tượng SDĐ
trong KKTCK; và các cán bộ làm việc trong KKTCK, trong các địa phương thuộc
KKTCK.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn với diện tích 39.400 ha,
bao gồm thành phố Lạng Sơn mở rộng, thị trấn Cao Lộc, thị trấn Đồng Đăng và các
xã: Thụy Hùng, Phù Xá, Hồng Phong, Tân Liên, Song Giáp, một phần xã Bình Trung
của huyện Cao Lộc; xã Tân Thanh, Tân Mỹ - huyện Văn Lãng; một phần xã Vân An huyện Chi Lăng và xã Đồng Giáp - huyện Văn Quan.
- Phạm vi thời gian: số liệu và thông tin về KKTCK Đồng Đăng- Lạng Sơn
được điều tra, thu thập từ năm 2008 đến 2017. Số liệu điều tra sơ cấp thực hiện trong
năm 2017.
- Phạm vi nội dung: đề tài tập trung nghiên cứu 4 yếu tố liên quan đến QLSDĐ
1


trong KKTCK đó là: (1) quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch; (2) giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (CMĐSDĐ), cấp GCNQSDĐ; (3)thu hồi đất

(THĐ), bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (BTHTTĐC) và (4) Cơ chế chính sách có liên
quan đến sự phát triển KKTCK Đồng Đăng- Lạng Sơn.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN ÁN
Xác định được mức độ tác động của 4 yếu tố QLSDĐ (quy hoạch và thực hiện
quy hoạch; giao đất, cho thuê đất, CMĐSDĐ, cấp GCNQSDĐ; THĐ, BTHTTĐC và
cơ chế chính sách) đến quá trình xây dựng và phát triển KKTCK Đồng Đăng - Lạng
Sơn. Đề xuất được các giải pháp để nâng cao hiệu quả QLSDĐ góp phần thúc đẩy các
hoạt động phát triển KKTCK Đồng Đăng- Lạng Sơn.
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
Ý nghĩa khoa học: góp phần bổ sung cơ sở khoa học cho việc hoàn thiện hệ
thống chính sách QLSDĐ KKTCK trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế. Qua đó
góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai trong các KKTCK.
Ý nghĩa thực tiễn: cung cấp cơ sở để đề xuất các giải pháp QLSDĐ đáp ứng yêu
cầu xây dựng và phát triển KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn. Kết quả nghiên cứu của
đề tài có thể được áp dụng cho các địa phương có điều kiện tương tự như KKTCK
Đồng Đăng - Lạng Sơn.
PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT KHU KINH TẾ CỬA
KHẨU
2.1.1. Quản lý sử dụng đất đai
Trong sự phát triển các KKTCK, đất đai là nguồn tài nguyên, là yếu tố đầu
vào quan trọng. Cùng với chính sách thuế, tài chính, chính sách QLSDĐ luôn là một
trong những “chìa khóa vàng” quyết định sự phát triển của KKTCK. QLSDĐ là cách
đất được sử dụng cho mục đích sản xuất, bảo tồn và thẩm mỹ. QLSDĐ không chỉ tập
trung vào đất nông nghiệp mà còn phải đối mặt với các vấn đề công nghiệp hóa, đô thị
hóa, bảo tồn, khai thác khoáng sản…
2.1.2. Quản lý sử dụng đất đai trong khu kinh tế cửa khẩu
KKTCK là khu vực có không gian kinh tế riêng biệt, được hình thành ở khu
vực biên giới đất liền với môi trường đầu tư và kinh doanh đặc biệt thuận lợi để phát
triển sản xuất kinh doanh và các loại hình dịch vụ, giao lưu kinh tế qua biên giới, nhằm

thu lợi ích từ hội nhập, đẩy mạnh phát triển KT-XH gắn với bảo vệ an ninh biên giới.
QLSDĐ trong KKTCK là quá trình kết hợp tất cả các công cụ và kỹ thuật để
đảm bảo về luật pháp cho việc sử dụng, khai thác và phát triển quỹ đất và giải quyết các
tranh chấp liên quan đến đất đai trong KKTCK.
2.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC KHU KINH TẾ
CỬA KHẨU MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI
Tại Trung Quốc: việc kiên trì theo đuổi đường lối mở cửa và những biến đổi
trong phát triển kinh tế ở Trung Quốc và thế giới đã buộc nước này phải điều chỉnh và
hoàn thiện chính sách này theo hướng đẩy nhanh mở cửa vùng biên giới nội địa để
2


phối hợp phát triển với các vùng duyên hải. Na m 1992, Quốc vụ vi n Trung Quốc
quyết định mở cửa đối ngoại một số huy n, thị xã vùng bie n giới. Na m 1996,
Quốc Vụ vi n Trung Quốc ban hành Tho ng tri về các vấn đề lie n quan đến
mạ u dịch bie n giới (Đặng Xuân Phong, 2012).
Thái Lan: Chính phủ Thái Lan đã phát triển các KKT dọc theo tuyến biên giới
với nhiều chính sách ưu đãi vượt trội nhằm khai thác tối đa lợi thế địa lý, thúc đẩy
quan hệ đa biên. Điều đó đưa kim ngạch xuất khẩu giữa Thái Lan và các nước láng
giềng từ 10% lên 20-25% năm 2015 (Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2017).
Tại Bắc Mỹ: với hơn 8.891 km biên giới chung giữa Canada và Mỹ, chính
quyền hai nước đã có thỏa thuận quốc gia nhằm tạo điều kiện cho các công ty, nhà đầu
tư được tiếp cận đầu tư. Trong năm 2009, thương mại hai chiều hàng hóa và dịch vụ
của Canada và Mỹ là hơn 592 tỷ đô la, hỗ trợ 8 triệu việc làm tại Mỹ.
2.3. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC KHU KINH TẾ
CỬA KHẨU Ở VIỆT NAM
Tính đến năm 2015 cả nước có 26 KKTCK tại 21/25 tỉnh biên giới đất liền với
diện tích là 7.690 km2. Đất khu phi thuế quan và khu thuế quan là 37.372,62 ha, chiếm
5,24% diện tích tự nhiên của các KKTCK. Trung bình mỗi KKTCK khoảng 27 nghìn ha,
trong 26 khu có 4 KKTCK có quy mô diện tích dưới 10.000 ha. Đất sử dụng cho

KKTCK có chế độ sử dụng khác nhau trong khu vực riêng biệt nhằm phục vụ cho các
hoạt động đầu tư và xuất khẩu, với các khu chức năng phù hợp. Cơ sở pháp lý để thực
hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai tại các KKTCK là quy định của Luật Đất
đai, Luật Đầu tư... và các văn bản quy phạm pháp luật. Ngoài ra, đối với từng KKTCK,
Chính phủ có những quyết định riêng về quy chế hoạt động trong đó quy định đầy đủ
những hoạt động, cơ chế chính sách ưu đãi đặc thù, phân công nhiệm vụ tổ chức triển
khai thực hiện. Một số yếu tố QLSDĐ có ảnh hưởng đến sự phát triển của KKTCK:
yếu tố quy hoạch với 3 loại hình chính là: QHSDĐ, QHCXD và QHCT; giao đất, cho
thuê đất, CMĐSDĐ, cấp GCNQSDĐ; THĐ, BTHTTĐC; và cơ chế chính sách.
2.4. MỘT SỐ CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG CÁC KHU KINH TẾ CỬA KHẨU
Một số nghiên cứu điển hình trên thế giới: Hướng đến một biên giới mới, cải
thiện khu vực cửa khẩu Mỹ - Canada của Sands Christopher (2009); Các nền kinh tế
xuyên biên giới của Campuchia, Lào, Thái Lan và Việt Nam (Cambodian
Development Resource Institute, 2005). Tác động kinh tế của CSHT xuyên biên giới:
Mô hình cân bằng với Thái Lan và Lào (Peter et al., 2009). Dự án Phát triển các KKT
xuyên biên giới giữa Trung Quốc và Việt Nam (Wallack, 2010). Tiềm năng cho các
khu vực phát triển biên giới trên tuyến biên giới phía bắc Nam Phi (Christopher and
Clarence, 2017).
Các công trình nghiên cứu tại Việt Nam: Đề tài xây dựng các KKT mở và ĐKKT
ở Việt Nam trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế của Võ Đại Lược (2010). Tái cơ cấu
nền kinh tế, đổi mới mô hình tăng trưởng - những vấn đề đặt ra cho KKT, KKTCK ở Việt
Nam (Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, 2011). Kỷ yếu Hội thảo về các KKT, KKTCK của
Ủy ban Kinh tế Quốc hội năm 2011. Các KKTCK biên giới Việt - Trung và tác động
của nó tới sự phát triển kinh tế hàng hóa ở Việt Nam của Phạm Văn Linh (2011).
3


Nghiên cứu phát triển KKTCK biên giới phía Bắc Việt Nam trong điều kiện hội nhập
kinh tế quốc tế của Đặng Xuân Phong (2011). Nghiên cứu Phát triển các KKT xuyên

biên giới giữa Trung Quốc và Việt Nam (Lalkaka et al., 2009).
2.5. ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Giả thiết nghiên cứu là trong những năm gần đây sự thay đổi về QLSDĐ đã
đóng góp tích cực vào sự phát triển của KKTCK. Sự thay đổi đó là rất cần thiết để phù
hợp với xu hướng phát triển kinh tế trong thời kỳ CNH-HĐH và hội nhập quốc tế và
góp phần giảm các tác động tiêu cực do phát triển kinh tế gây ra. Biến độc lập được
lựa chọn là các nội dung QLSDĐ có tác động trực tiếp tới quá trình hình thành và phát
triển các KKTCK (hình 2.1). Biến phụ thuộc được xác định thông qua các mặt biểu
hiện của quá trình hình thành và phát triển KKTCK với các tiêu chí cơ bản nhất. Biến
kết quả xây dựng CSHT và phân khu chức năng thông qua các dự án đầu tư là biến mô
tả trực tiếp kết quả chuyển dịch cơ cấu đất đai phục vụ phát triển KKTCK. Lựa chọn
biến kết quả quá trình thay đổi về lao động, việc làm và các nguồn thu từ đất. Đây là
biến mô tả sự thay đổi về khía cạnh kinh tế của KKTCK. Biến hệ quả của sự phát triển
KKTCK đó là vấn đề cảnh quan và môi trường và an ninh quốc phòng. Các mối quan
hệ như trên được mô tả theo sơ đồ trong hình 2.1. Ngoài ra, tác động của sự phát triển
KKTCK cũng có ảnh hưởng đến sự phát triển chung của cả vùng thông qua biến thu
hút vốn đầu tư.
Biến phụ thuộc (sự hình thành và
phát triển KKTCK)

Biến độc lập (yếu tố quản lý sử dụng đất)
Quy hoạch và quản lý thực hiện quy
hoạch

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Quy hoạch chung xây dựng
- Quy hoạch chi tiết phân khu chức năng
Sự phát triển khu kinh tế

Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử

dụng đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ

-

- Mức độ phát triển CSHT
- Mức độ phát triển các khu chức
năng
- Thu hút vốn
- Mức sống của người dân
- Cảnh quan môi trường
- An ninh quốc phòng

Giao đất
Cho thuê đất
Chuyển mục đích sử dụng đất
Cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Thu hồi đất, bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ

- Thu hồi đất
- Bồi thường

- Hỗ trợ
- Tái định cư

Cơ chế chính sách

-

Chính sách xã hội

Chính sách tài chính
Chính sách khác

Hình 2.1. Khung phân tích tác động của yếu tố quản lý sử dụng đất đến quá trình
xây dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn
4


PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội KKTCK Đồng Đăng– Lạng Sơn;
- Đánh giá thực trạng QLSDĐ trong KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn;
- Đánh giá tác động của QLSDĐ đến quá trình xây dựng và phát triển KKTCK
Đồng Đăng- Lạng Sơn;
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả QLSDĐ trong KKTCK.
3.2. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.2.1. Phƣơng pháp tiếp cận
Phương pháp tiếp cận hệ thống: Từ vĩ mô đến vi mô; từ tổng thể đến chi tiết;
quản lý đất đai trong mối quan hệ với các yếu tố KTXH và môi trường...
3.2.2. Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp
Số liệu thứ cấp được thu thập từ UBND các huyện; các Sở trong tỉnh, các Bộ và
từ thư viện, trung tâm nghiên cứu và hệ cơ sở dữ liệu toàn văn trong và ngoài nước.
3.2.3. Phƣơng pháp phân vùng nghiên cứu
Căn cứ vào đặc điểm hình thành và phát triển KKTCK được chia thành 2 vùng:
vùng 1 có các khu chức năng của KKTCK (khu phi thuế quan, khu bảo thuế, khu chế
xuất, khu công nghiệp, khu giải trí, khu du lịch, khu đô thị, khu dân cư, khu hành
chính và các khu chức năng khác); vùng 2 là vùng đệm của KKTCK (khu vực ngoài
dân dụng, khu dân cư nông thôn, đất dự trữ phát triển, khu TĐC...).
3.2.4. Phƣơng pháp thu thập số liệu sơ cấp
Cỡ mẫu điều tra được áp dụng theo công thức (Hair et al., 1998; Hoàng Ngọc

và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008):
n0 

t 2 ( pxq )
e2

Trong đó: n0 = cỡ mẫu; t = giá trị phân phối tương ứng với độ tin cậy lựa chọn;
p = ước tính tỷ lệ % của tổng thể, q= 1- p; và e là sai số cho phép. Nghiên cứu thực
hiện điều tra mỗi vùng 250 phiếu theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên (25 tổ chức
kinh tế, 25 tổ chức khác và 200 hộ gia đình cá nhân).
3.2.5. Phƣơng pháp phân tích và xử lý số liệu
Số liệu được tiến hành phân tích, xử lý thông qua 3 giai đoạn: (i) nghiên cứu
định tính và định lượng bằng việc xây dựng phát triển hệ thống khái niệm/thang đo;
(ii) nghiên cứu định lượng bằng việc ứng dụng phương pháp phân tích T-test và phân
tích ANOVA để kiểm định mức độ khác nhau giữa các vùng theo nhóm yếu tố quan
sát; (iii) xác định mối tương quan giữa các biến quan sát với nhau để xác định ảnh
hưởng của yếu tố QLSDĐ đai đến quá trình xây dựng và phát triển KKTCK.
Thang đo Likert (Likert, 1932) được sử dụng để đánh giá tình hình thực hiện
công tác QLSDĐ trong KKTCK và sự phát triển của KKTCK theo 5 mức độ: Rất quan
tâm/Rất tốt/Rất lớn/Rất cao: 5; Quan tâm/Tốt/Lớn/Cao: 4; Trung bình/Bình thường: 3;
Ít quan tâm/kém/nhỏ/thấp: 2; Rất ít quan tâm/Rất kém/Rất nhỏ/Rất thấp: 1. Chỉ số
đánh giá chung là số bình quân gia quyền của số lượng người trả lời theo từng mức độ
5


áp dụng và hệ số của từng mức độ như trên. Trường hợp bậc thang đo là 5, thì phân
cấp mức độ đánh giá công tác QLSDĐ KKTCK và các yếu tố ảnh hưởng được xác
định: rất cao: >=4,20; cao: từ 3,40 đến 4,19; trung bình: từ 2,60 đến 3,39; thấp: từ 1,80
đến <2,59; rất thấp <1,8.
3.2.6. Phƣơng pháp đánh giá tác động của quản lý sử dụng đất đến sự hình thành

và phát triển khu kinh tế cửa khẩu
Phân tích tác động của QLSDĐ bằng Spearman Rank Corrrelation Coefficient
trong SPSS với mức ý nghĩa 0,05 (độ tin cậy của kết quả nghiên cứu 95%). Giả thiết
nghiên cứu là: Ho - Không có mối quan hệ giữa 2 biến; H1 - có mối quan hệ giữa 2
biến. Giả thiết H0 bị bác bỏ khi t > ttable (α/2(n-2)). Độ lớn của tác động được đánh giá
thông qua bảng phân cấp mức độ quan hệ như trong bảng 3.1.
Bảng 3.1. Phân cấp mức độ của mối quan hệ giữa 2 biến
Hệ số tƣơng quan r
(COEFFICIENT CORRELATION)
-1,00
- 0,75 tới - 0,99
-0,50 tới - 0,74
-0,25 tới - 0,49
-0,01 tới - 0,24
0
0,01 tới 0,24
0,25 tới 0,49
0,5 tới 0,74
0,75 tới 0,99
1,00

Mức độ quan hệ
- Quan hệ nghịch hoàn toàn
- Quan hệ nghịch rất cao
- Quan hệ nghịch cao
- Quan hệ nghịch trung bình
- Quan hệ nghịch rất thấp
- Không có quan hệ
- Quan hệ thuận rất thấp
- Quan hệ thuận trung bình

- Quan hệ thuận cao
- Quan hệ thuận rất cao
- Quan hệ thuận hoàn toàn

Các nội dung đánh giá gồm: (1) quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch; (2)
giao đất, cho thuê đất, CMĐSDĐ, cấp GCNQSDĐ; (3) THĐ, BTHTTĐC; (4) cơ chế,
chính sách. Mỗi nội dung được đánh giá bằng 3 tiêu chí: sự quan tâm đến các nội dung
QLSDĐ; trình tự, thủ tục thực hiện QLSDĐ; tác động của QLSDĐ đến quá trình xây
dựng và phát triển KKTCK. Mỗi tiêu chí được đánh giá thông qua việc trả lời các câu
hỏi liên quan đến các tiêu chí. Sáu tiêu chí phát triển KKTCK gồm: (1) mức độ phát
triển CSHT; (2) mức độ phát triển các khu chức năng; (3) thu hút vốn đầu tư; (4) mức
sống của người dân; (5) cảnh quan môi trường, (6) an ninh, quốc phòng.
3.2.7. Phƣơng pháp chuyên gia
Hội thảo xin ý kiến chuyên gia về tác động của QLSDĐ đến sự phát triển KKTCK
bằng phương pháp hội đồng.
3.2.8. Phƣơng pháp phân tích SWOT
Khung phân tích SWOT được sử dụng để tìm hiểu những điểm mạnh, điểm
yếu, những cơ hội và thách thức trong QLSDĐ đai đối với quá trình xây dựng và phát
triển KKTCK Đồng Đăng – Lạng Sơn.
6


PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI KHU KINH TẾ
CỬA KHẨU ĐỒNG ĐĂNG – LẠNG SƠN
Khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn nằm trên hành lang kinh tế Nam
Ninh (Trung Quốc) - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng. Tốc độ tăng trưởng kinh tế
trong KKTCK giai đoạn 2009-2017 liên tục ở mức cao so với tốc độ tăng chung của
tỉnh, bình quân hàng năm đạt 11,26%/năm (toàn tỉnh 8,52%). Trong đó: nông - lâm
nghiệp tăng 3,47%, công nghiệp – xây dựng tăng 12,97%, dịch vụ tăng 11,04%. Thu

nhập bình quân đầu người tăng từ 23,3 triệu đồng năm 2009 lên 70,5 triệu đồng năm
2017. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng dịch vụ tăng nhanh, công nghiệp và
nông nghiệp giảm dần; tỷ trọng dịch vụ tăng từ 54,57% năm 2009 lên 63,5% năm
2017, công nghiệp - xây dựng giảm từ 37,44% xuống 31,7%, nông nghiệp giảm từ 8%
xuống còn 4,8%. Mạng lưới giao thông với nhiều tuyến đường huyết mạch tạo thuận
lợi cho giao lưu giữa KKTCK với cả nước, với tỉnh Quảng Tây, Trung Quốc.
4.2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU
KINH TẾ CỬA KHẨU ĐỒNG ĐĂNG – LẠNG SƠN
4.2.1. Quá trình hình thành và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng –
Lạng Sơn
Khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn được xây dựng trên cơ sở các
Quyết định số 55/2008/QĐ-TTg ngày 28/4/2008 và Quyết định số 138/2008/QĐ-TTg
ngày 14/10/2008 của Thủ tướng Chính phủ, với diện tích 394 km². Đây là KKT tổng
hợp, đa chức năng, đan xen các yếu tố KTXH, quốc phòng, an ninh. KKTCK Đồng
Đăng-Lạng Sơn được phân thành hai khu chức năng là khu phi thuế quan và khu thuế
quan. Mục tiêu xây dựng và phát triển KKTCK Đồng Đăng-Lạng Sơn thành vùng kinh
tế động lực chủ đạo, phát triển đô thị, công nghiệp, thương mại và dịch vụ, cùng với sự
phát triển của KKT trọng điểm Bắc Bộ để trong tương lai không xa phát triển thành trục
tứ giác kinh tế trọng điểm (Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh).
4.2.2. Thực trạng sử dụng đất KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn
Tổng diện tích KKTCK Đồng Đăng- Lạng Sơn là 39.400 ha, (bảng 4.1 và 4.2).
Bảng 4.1. Thực trạng sử dụng đất khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn
năm 2017
STT
1
1.1
1.2
1.3
1.4
2

2.1
2.2
2.3
3

Loại đất
Tổng diện tích
Đất nông nghiệp
Đất sản xuất nông nghiệp
Đất lâm nghiệp
Đất nuôi trồng thuỷ sản
Đất nông nghiệp khác
Đất phi nông nghiệp
Đất ở
Đất chuyên dùng
Các loại đất phi nông nghiệp còn lại
Đất chƣa sử dụng

Diện tích (ha)
39.400,00
32.778,75
7.291,59
25.301,09
183,18
2,88
4.343,80
1.238,48
2.288,30
817,02
2.277,46

7

Tỷ lệ (%)
100,00
83,19
18,51
64,22
0,46
0,01
11,02
3,14
5,81
2,07
5,78


Khu phi thuế quan có diện tích 347,71 ha, chỉ chiếm 0,88 % tổng diện tích đất
KKTCK. Khu thuế quan có diện tích 39.052,29 ha, trong đó đất khu dân dụng 3.343
ha, chiếm 8,49%; các loại đất khác còn lại là 35.708,72 ha, chiếm 90,63%. Diện tích
đất đã được xây dựng chiếm tỉ lệ rất thấp. Việc huy động nguồn lực đầu tư từ các
thành phần kinh tế còn nhiều khó khăn, CSHT trong KKTCK chưa được đầu tư đồng
bộ, môi trường đầu tư chưa thực sự hấp dẫn.
Bảng 4.2. Thực trạng sử dụng đất các khu chức năng tại Khu kinh tế cửa khẩu Đồng
Đăng - Lạng Sơn
TT
1
1.1
1.2
1.3
1.4

1.5
2
2.1

2.2

Các loại đất theo khu chức năng trong KKTCK
Tổng diện tích KKTCK
Đất khu phi thuế quan
Đất khu trung tâm thương mại
Đất khu quản lý điều hành KKT
Bến bãi, kho tàng
Khu sản xuất công nghiệp phục vụ xuất khẩu
Các loại đất phi thuế quan còn lại
Đất khu thuế quan
Đất dân dụng
- Khu công nghiệp, kho tàng
- Khu trung tâm hành chính, khu công cộng
- Khu đô thị
- Khu dân cư nông thôn
- Khu tái định cư
- Khu du lịch, dịch vụ
- Đất hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
- Đất dự trữ phát triển
Đất ngoài dân dụng
- Đất nông lâm nghiệp
- Đất an ninh, quốc phòng
- Đất sông suối, mặt nước chuyên dùng
- Đất chưa sử dụng

Diện tích
(ha)
39.400,00
347,71
3,20
79,50
161,70
42
61,31
39.052,29
3.343,57
619,07
34,67
543,91
694,57
13,10
144,91
1.194,52
98,83
35.708,72
32.592,68
202,07
636,51
2.277,46

Tỷ lệ
(%)
100,00
0,88
0,01

0,20
0,41
0,11
0,16
99,12
8,49
1,57
0,09
1,38
1,76
0,03
0,37
3,03
0,25
90,63
82,72
0,51
1,62
5,78

4.2.3. Đánh giá quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch khu kinh tế cửa khẩu
Đồng Đăng – Lạng Sơn
Theo QHCXD của KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn đến năm 2020, đất khu phi
thuế quan là 810 ha, đến năm 2017 thực hiện được 311 ha, đạt tỷ lệ 38,40%; đất công
nghiệp xác định theo quy hoạch là 550 ha nhưng đến năm 2017 mới chỉ thực hiện
70,39 ha, đạt tỷ lệ 12,8%; các loại đất còn lại được quy hoạch đến năm 2020 là
23.455,37 ha, đã thực hiện tới năm 2017 là 20.525,46 ha, đạt tỷ lệ thực hiện là 87,51%.
Người SDĐ đánh giá về QHSDĐ ở mức cao (3,88) và có sự khác biệt rất lớn
giữa 2 vùng. Điều đó phản ánh thực tế là vùng 1 có các khu chức năng quan trọng,
người dân tại vùng 1 nhận thức và đánh giá công tác QHSDĐ ở mức độ cao hơn vùng

2. Người SDD đánh giá công tác QHCXD trong KKTCK ở mức trung bình (3,24) và
có sự khác biệt lớn giữa các vùng. Người SDĐ vùng 1 đánh giá công tác QHCXD ở
mức trung bình (3,03), vùng 2 đánh giá ở mức cao (3,45). Người SDĐ đánh giá việc
thực hiện QHCT ở mức trung bình (3,34) và có sự khác biệt lớn giữa 2 vùng. Tại vùng
1 người SDĐ đánh giá việc thực hiện QHCT ở mức trung bình (3,02). Tại vùng 2
8


người SDĐ đánh giá ở mức cao (3,65). Nguyên nhân là do QHCT chỉ được lập đối với
các khu đô thị và phân khu chức năng, nhưng việc triển khai còn chậm.
Bảng 4.3. Đánh giá công tác lập và thực hiện quy hoạch KKTCK Đồng Đăng –
Lạng Sơn
Tiêu chí
Theo vùng (trung bình chung)
Vùng 1
Vùng 2
Sự khác nhau giữa các vùng (p-value)
Theo đối tƣợng sử dụng đất (trung bình chung)
+ Hộ nông nghiệp
+ Hộ phi nông nghiệp
+ Tổ chức kinh tế
+ Tổ chức khác
Sự khác nhau giữa các đối tƣợng (p-value)
Hộ phi nông nghiệp
Hộ nông nghiệp
Tổ chức kinh tế
Tổ chức khác
Hộ phi nông nghiệp
Tổ chức kinh tế
Tổ chức khác

Tổ chức kinh tế
Tổ chức khác

Mức độ đánh giá
QHSDĐ
QHXD
QHCT
3,88
3,24
3,34
4,13
3,03
3,02
3,63
3,45
3,65
0,00
0,00
0,00
3,88
3,24
3,34
3,96
3,30
3,48
3,74
3,07
3,09
3,58
2,94

2,94
3,98
3,54
3,34
0,074
0,929
0,990
0,704
0,236
0,897

0,101
0,035
0,271
0,824
0,010
0,003

0,002
0,001
0,757
0,799
0,428
0,154

Ghi chú: P-value: <0,05 có sự sai khác có ý nghĩa thống kê giữa các đối tượng nghiên cứu
Mức đánh giá chung: rất cao (≥ 4,20); cao (3,40–4,19); trung bình (2,60 – 3,39); thấp (1,8 – 2,59); rất
thấp (< 1,80).

4.2.4. Đánh giá giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất
Người SDĐ đánh giá công tác giao đất ở mức độ cao (3,7) và không có sự khác
biệt giữa các đối tượng SDĐ và giữa các vùng. Điều này phản ánh thực tế là pháp luật
hiện hành đã tăng cường hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường,
xóa bỏ bao cấp trong quản lý. Thu h p các trường hợp được Nhà nước giao đất,
chuyển cơ bản sang hình thức thuê đất. Đối tượng và điều kiện giao đất được thực hiện
đúng theo quy định của pháp luật. Công tác cho thuê đất được đánh giá ở mức cao và
có sự khác biệt rất rõ giữa 2 vùng. Trên thực tế, việc cho thuê đất diễn ra chủ yếu ở
vùng 1, đối tượng nhận thuê đất chủ yếu là các tổ chức, với 2 hình thức chính là: Nhà
nước cho thuê đất và các tổ chức kinh tế cho thuê lại đất. Người SDĐ đánh giá công
tác CMĐSDĐ ở mức cao và có sự khác biệt giữa 2 vùng và giữa các đối tượng SDĐ.
Việc CĐMĐSDĐ từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp diễn ra ở cả 2 vùng nhưng
người dân ở vùng 1 quan tâm đến việc này nhiều hơn. Có sự khác nhau giữa hộ phi
nông nghiệp với các tổ chức, nguyên nhân là do chuyển đổi chủ yếu diễn ra trên đất
nông nghiệp. Cấp GCNQSDĐ được đánh giá ở mức cao (3,99) và có sự khác biệt giữa
2 vùng. Nguyên nhân là do vùng 1 việc chuyển nhượng QSDĐ diễn ra mạnh hơn,
người dân quan tâm nhiều hơn đến tính pháp lý của thửa đất. Có sự khác biệt rất rõ
giữa hộ nông nghiệp đối với 3 đối tượng SDĐ khác do hộ nông nghiệp ít quan tâm đến
9


tính pháp lý của thửa đất. Ngược lại, đối với hộ phi nông nghiệp và các tổ chức, việc
có GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để họ thực hiện các QSDĐ.
Bảng 4.4. Đánh giá tình hình thực hiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất, cấp giấy tại khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn

3,70
3,64
3,76
0,134

3,70
3,74
3,68
3,40
3,84

Mức độ đánh giá
Cho
Chuyển
Cấp giấy
thuê
mục đích
chứng nhận
đất
sử dụng
quyền sử
đất
dụng đất
3,98
4,21
3,99
4,30
4,36
4,10
3,66
4,06
3,88
0,000
0,000
0,012

3,98
4,21
3,99
3,91
4,17
3,84
3,88
4,06
4,16
4,00
4,46
4,22
4,60
4,44
4,34

0,941
0,052
0,860
0,238
0,705
0,053

0,990
0,901
0,000
0,849
0,000
0,003

Giao đất
Tiêu chí
Theo vùng (trung bình chung)
Vùng 1
Vùng 2
Sự khác nhau giữa các vùng (p-value)
Theo đối tƣợng sử dụng đất (trung bình chung)
+ Hộ nông nghiệp
+ Hộ phi nông nghiệp
+ Tổ chức kinh tế
+ Tổ chức khác
Sự khác nhau giữa các đối tƣợng (p-value)
Hộ nông nghiệp
Hộ phi nông nghiệp
Tổ chức kinh tế
Tổ chức khác
Hộ phi nông nghiệp Tổ chức kinh tế
Tổ chức khác
Tổ chức kinh tế
Tổ chức khác

0,653
0,120
0,167
0,033
0,048
0,999

0,013
0,034

0,002
0,982
0,673
0,915

Ghi chú: P-value: <0,05 có sự sai khác có ý nghĩa thống kê giữa các đối tượng nghiên cứu
Mức đánh giá chung: rất cao (≥ 4,20); cao (3,40–4,19); trung bình (2,60 – 3,39); thấp (1,8 – 2,59); rất
thấp (< 1,80).

4.2.5. Thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ tại khu kinh tế cửa khẩu
Đồng Đăng - Lạng Sơn
Tính đến năm 2017, KKTCK đã thu hồi 135,47 ha, thông báo thu hồi 471,7
ha, tập trung chủ yếu tại thành phố Lạng Sơn và huyện Cao Lộc. Trong đó diện tích
đã bồi thường là 75,1 ha, còn 60,37 ha chưa bồi thường. Từ năm 2009 đến nay, Sở
Tài nguyên và Môi trường tỉnh đã thẩm định 39 phương án BTHTTĐC tổng số tiền
là 77,5 tỷ đồng. Tổng số tổ chức, hộ gia đình cá nhân nhận BTHTTĐC là 3338
trong tổng số 3748 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng.
Người SDĐ đánh giá công tác THĐ ở mức cao và có sự khác biệt rất rõ giữa 2
vùng. Vùng 1 đánh giá công tác THĐ ở mức cao hơn vùng 2 do vùng 1 công tác THĐ
được thực hiện nhiều hơn nhằm tạo quỹ đất phục vụ cho các dự án phát triển KTXH,
các công trình công cộng so với vùng 2. Về đối tượng SDĐ, có sự khác biệt giữa hộ
nông nghiệp với hộ phi nông nghiệp và giữa hộ phi nông nghiệp và tổ chức khác.
Người SDĐ đánh giá bồi thường ở mức cao (3,87) và chưa tìm thấy sự khác biệt giữa
2 vùng. Về đối tượng SDĐ, có sự khác biệt giữa tổ chức kinh tế và tổ chức khác. Các
tổ chức khác đánh giá công tác bồi thường ở mức cao hơn các đối tượng khác. Điều đó
cho thấy sự khác nhau rất lớn giữa tổ chức kinh tế với các tổ chức khác.
10


Bảng 4.5. Đánh giá thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ tại khu kinh tế

cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn
Mức độ đánh giá
Tiêu chí
Theo vùng (trung bình chung)
Vùng 1
Vùng 2
Sự khác nhau giữa các vùng (p-value)
Theo đối tƣợng sử dụng đất trung bình chung)
+ Hộ nông nghiệp
+ Hộ phi nông nghiệp
+ Tổ chức kinh tế
+ Tổ chức khác
Sự khác nhau giữa các đối tƣợng (p-value)
Hộ nông nghiệp
Hộ phi nông nghiệp
Tổ chức kinh tế
Tổ chức khác
Hộ phi nông nghiệp Tổ chức kinh tế
Tổ chức khác
Tổ chức kinh tế
Tổ chức khác

Thu hồi
đất
3,58
3,70
3,46
0,003
3,58
3,63

3,61
3,64
3,78

Bồi
thƣờng
3,86
3,85
3,88
0,688
3,86
3,86
3,88
3,50
4,20

Hỗ trợ
3,98
3,96
4,00
0,635
3,98
3,99
3,97
3,72
4,18

Tái
định cƣ
3,65

3,72
3,58
0,091
3,65
3,75
3,58
3,06
3,74

0,011
1,000
0,688
0,142
0,013
0,861

0,998
0,035
0,060
0,061
0,153
0,000

0,999
0,246
0,532
0,415
0,568
0,069

0,373
0,000
1,000
0,007
0,754
0,002

Ghi chú: P-value: <0,05 có sự sai khác có ý nghĩa thống kê giữa các đối tượng nghiên cứu
Mức đánh giá chung: rất cao (≥ 4,20); cao (3,40–4,19); trung bình (2,60 – 3,39); thấp (1,8 – 2,59); rất
thấp (< 1,80).

Công tác hỗ trợ được đánh giá ở mức cao (3,98) và chưa tìm thấy sự khác nhau
giữa 2 vùng và giữa các đối tượng SDĐ. Điều này cho thấy quy định về công tác hỗ
trợ đã đáp ứng được yêu cầu của người dân và tổ chức khi bị THĐ. Người SDĐ đánh
giá TĐC ở mức cao (3,65) và chưa tìm thấy sự khác nhau giữa 2 vùng. Tổ chức kinh tế
đánh giá công tác TĐC ở mức thấp nhất và có sự khác biệt giữa các đối tượng SDĐ.
Kết quả đánh giá này tương đối khác so với các nhận định chung, vì thực tế hiện nay
vấn đề TĐC khi THĐ là vấn đề tương đối nóng ở một số địa phương.
4.2.6. Đánh giá cơ chế chính sách trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn
Kết quả trong bảng 4.6 cho thấy người SDĐ đánh giá ở mức cao về thực hiện
các chính sách xã hội (4,12). Có sự khác biệt về mức độ đánh giá giữa 2 vùng nhưng
không có sự khác biệt giữa các đối tượng SDĐ. Vùng 1 người SDĐ được tiếp cận với
các chính sách ưu đãi về phúc lợi xã hội tốt hơn so với vùng 2. Người SDĐ đánh giá ở
mức cao về chính sách tài chính (3,66). Vùng 2 có một số chính sách hỗ trợ tài chính
trong nông nghiệp được quan tâm. Chưa tìm thấy sự khác nhau về mức độ đánh giá
tình hình thực hiện các chính sách tài chính giữa các đối tượng SDĐ. Người SDĐ đánh
giá ở mức cao về các chính sách khác (3,72). Có sự khác biệt giữa 2 vùng và giữa các
đối tượng SDĐ. Mức độ đánh giá ở vùng 1 cao hơn vùng 2 do các chính sách hỗ trợ
đào tạo nhân lực, kỹ thuật, xúc tiến thương mại tại vùng 1 được quan tâm nhiều hơn.
Tổ chức kinh tế đánh giá các tình hình thực hiện các chính sách này ở mức thấp nhất.

11


Bảng 4.6. Đánh giá về cơ chế chính sách tại khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng Lạng Sơn
Tiêu chí
Theo vùng (trung bình chung)
Vùng 1
Vùng 2
Sự khác nhau giữa các vùng (p-value)
Theo đối tƣợng sử dụng đất (trung bình chung)
+ Hộ nông nghiệp
+ Hộ phi nông nghiệp
+ Tổ chức kinh tế
+ Tổ chức khác
Sự khác nhau giữa các đối tƣợng (p-value)
Hộ nông nghiệp
Hộ phi nông nghiệp
Tổ chức kinh tế
Tổ chức khác
Hộ phi nông nghiệp
Tổ chức kinh tế
Tổ chức khác
Tổ chức kinh tế
Tổ chức khác

Mức độ đánh giá
Chính sách Chính sách Chính sách
xã hội
tài chính
khác

4,12
3,66
3,72
4,22
3,46
4,04
4,01
3,86
3,40
0,006
0,000
0,000
4,12
3,66
3,72
4,14
3,64
3,67
4,18
3,68
3,78
3,82
3,58
3,54
4,16
3,80
4,06
0,974
0,087
0,998

0,086
0,999
0,216

0,981
0,981
0,694
0,935
0,894
0,675

0,784
0,812
0,051
0,495
0,356
0,042

Ghi chú: P-value: <0,05 có sự sai khác có ý nghĩa thống kê giữa các đối tượng nghiên cứu
Mức đánh giá chung: rất cao (≥ 4,20); cao (3,40–4,19); trung bình (2,60 – 3,39); thấp (1,8 – 2,59); rất
thấp (< 1,80).

4.3. TÁC ĐỘNG CỦA QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN XÂY DỰNG VÀ PHÁT
TRIỂN KHU KINH TẾ CỬA KHẨU ĐỒNG ĐĂNG - LẠNG SƠN
4.3.1. Đánh giá quá trình xây dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng
Đăng - Lạng Sơn
Đánh giá của người SDĐ về quá trình hình thành và phát triển KKTCK Đồng
Đăng - Lạng Sơn được lượng hoá bằng các chỉ số thể hiện ở bảng 4.7.
Mức độ phát triển CSHT được đánh giá ở mức cao (3,78) và không có sự khác
biệt giữa 2 vùng nhưng có sự khác biệt giữa các đối tượng SDĐ. Mức độ phát triển các

khu chức năng được đánh giá ở mức độ trung bình (3,03) và có sự khác biệt giữa 2
vùng. Vùng 1 có sự phát triển các khu chức năng nhiều hơn so với vùng 2. Hộ nông
nghiệp có sự khác biệt so với tổ chức kinh tế vì sự phát triển của các khu chức năng sẽ
tác động trực tiếp đến các tổ chức kinh tế cao hơn so với những hộ nông nghiệp. Mức
độ thu hút vốn đầu tư được đánh giá ở mức cao (3,92) nhưng có sự khác nhau giữa các
đối tượng SDĐ. Nguyên nhân là do trong giai đoạn đầu tư cơ hội để các tổ chức kinh
tế đầu tư vào KKTCK là rất lớn. Việc thu hút các nguồn vốn nhờ thế cũng dễ dàng
hơn. Mức sống của người dân được đánh giá ở mức cao (4,02) và có sự khác biệt giữa
các đối tượng SDĐ. Thời gian qua, đời sống và thu nhập của người dân tuy có tăng
hơn so với trước nhưng mức độ tăng chưa cao và tập trung chủ yếu ở nhóm hộ phi
nông nghiệp. Đối với các tổ chức kinh tế đánh giá có sự khác biệt do nhìn nhận mức
sống người dân dưới góc độ các yếu tố kinh tế như tốc độ tăng trưởng, thu nhập bình
quân hoặc tổng cầu của thị trường hàng hoá, dịch vụ; các tổ chức khác đánh giá mức
sống của người dân thông qua khả năng tiếp cận và cung ứng các dịch vụ xã hội.
12


Không tìm thấy sự khác biệt giữa 2 vùng. Điều này không cho thấy sự chênh lệch mức
sống người dân trên địa bàn KKTCK.
Bảng 4.7. Đánh giá quá trình xây dựng và phát triển tại khu kinh tế cửa khẩu
Đồng Đăng – Lạng Sơn

Tiêu chí

Mức độ đánh giá
Mức độ Mức độ Thu
Mức
phát
phát
hút

sống
triển cơ triển các vốn
ngƣời
sở hạ
khu chức
dân
tầng
năng
3,78
3,03
3,92
4,02
3,78
2,86
3,98
3,94
3,78
3,21
3,86
4,10
1,000
0,000
0,163
0,059

Theo vùng (trung bình chung)
Vùng 1
Vùng 2
Sự khác nhau giữa các vùng (p-value)
Theo đối tƣợng sử dụng đất (trung

3,78
bình chung)
+ Hộ nông nghiệp
3,98
+ Hộ phi nông nghiệp
3,45
+ Tổ chức kinh tế
3,26
+ Tổ chức khác
3,80
Sự khác nhau giữa các đối tƣợng (p-value)
Hộ phi nông nghiệp
0,000
Hộ
Tổ chức kinh tế
0,000
nông nghiệp
Tổ chức khác
0,604
Hộ phi
Tổ chức kinh tế
0,658
nông nghiệp Tổ chức khác
0,148
Tổ chức
Tổ chức khác
0,025
kinh tế

Cảnh

quan
môi
trƣờng

An
ninh
quốc
phòng

3,77
3,91
3,63
0,001

3,94
3,90
3,98
0,084

3,03

3,92

4,02

3,77

3,94

3,10

2,92
2,74
3,16

3,74
3,95
4,54
4,34

4,01
4,16
3,64
4,20

3,96
3,62
3,10
3,62

4,07
4,15
3,60
3,04

0,250
0,027
0,996
0,604
0,353

0,214
0,000
0,000
0,001
0,072

0,493
0,054
0,534
0,008
0,995

0,010
0,000
0,084
0,007
1,000

0,907
0,009
0,000
0,007
0,000

0,062

0,701

0,016

0,027

0,024

Ghi chú: P-value: <0,05 có sự sai khác có ý nghĩa thống kê giữa các đối tượng nghiên cứu
Mức đánh giá chung: rất cao (≥ 4,20); cao (3,40–4,19); trung bình (2,60 – 3,39); thấp (1,8 – 2,59); rất
thấp (< 1,80).

Cảnh quan môi trường được đánh giá ở mức cao (3,77), có sự khác biệt giữa 2
vùng và giữa các đối tượng SDĐ do vùng 1 được đầu tư đổi mới tương đối căn bản về
hệ thống hạ tầng, cảnh quan kiến trúc nên có sự thay đổi rõ rệt về diện mạo chung.
Vùng 2 diện tích nông lâm nghiệp giảm dần dẫn tới những ảnh hưởng xấu tới cảnh
quan, môi trường. An ninh, quốc phòng được đánh giá ở mức cao (3,94) và có sự khác
biệt giữa các đối tượng SDĐ. Các tổ chức kinh tế vẫn mong muốn cần đẩy mạnh hơn
nữa việc duy trì trật tự an toàn xã hội nhằm đảm bảo môi trường sản xuất kinh doanh
và các hoạt động KTXH. Các tổ chức khác đánh giá tiêu chí này chưa cao, họ nhận
thấy nhiều thách thức trong việc duy trì an ninh trật tự an toàn xã hội ở khu vực đang
chịu áp lực lớn từ hoạt động phát triển kinh tế.
4.3.2. Tác động của quy hoạch đến quá trình xây dựng và phát triển khu kinh tế
cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn
Tác động của quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch đến xây dựng và phát
triển KKTCK được đánh giá theo 3 nội dung là: QHSDĐ, QHCXD và QHCT.
13


Bảng 4.8. Tác động của quy hoạch đến xây dựng và phát triển khu kinh tế cửa
khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn
Mức độ
Mức độ phát Thu hút Mức sống
phát triển

Cảnh quan An ninh
triển các khu vốn đầu của ngƣời
cơ sở hạ
môi trƣờng quốc phòng
chức năng
tƣ
dân
tầng
Vùng 1
Quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch chung xây
dựng KKTCK
Quy hoạch chi tiết
Vùng 2
Quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch chung xây
dựng KKTCK
Quy hoạch chi tiết
**

0,771**

0,630**

0,504**

0,530**

0,655**

0,585**

0,750**

0,567**

0,453**

0,502**

0,755**

0,532**

0,870**

0,757**

0,427**

0,489**

0,578**

0,578**

0,805**

0,569**

0,482**

0,477**

0,637**

0,623**

0,633**

0,722**

0,534**

0,485**

0,548**

0,479**

0,843**

0,584**

0,507**

0,497**

0,610**

0,569**

*

Ghi chú: Mức ý nghĩa 0,01, Mức ý nghĩa 0,05, N = 500
Mức độ tác động: Hệ số rs < 0,25: thấp, từ 0,25-0,49: trung bình; từ 0,5 – 0,75: cao, rs > 0,75: rất cao.

vùng 1
QHSDĐ có tác động thuận ở mức độ cao đến quá trình xây dựng và phát triển
KKTCK trong tất cả các nội dung. QHCXD có tác động thuận ở mức độ rất cao đến
mức độ phát triển CSHT và cảnh quan môi trường; có tác động thuận ở mức độ cao
đối với mức độ phát triển các khu chức năng, mức sống của người dân, an ninh quốc
phòng; tác động thuận ở mức độ trung bình với thu hút vốn đầu tư. QHCT tác động
thuận ở mức rất cao đối với mức độ phát triển CSHT, mức độ phát triển các khu chức
năng; tác động thuận ở mức cao đối với cảnh quan môi trường, an ninh quốc phòng
trong KKTCK; tác động thuận ở mức trung bình đối với thu hút vốn đầu tư, mức sống
của người dân.
b. Tại vùng 2
QHSDĐ có tác động thuận ở mức độ rất cao đến mức độ phát triển CSHT; có
tác động thuận ở mức cao với mức độ phát triển các khu chức năng, cảnh quan môi
trường và an ninh quốc phòng; trong khi đó, tác động thuận ở mức độ trung bình với
thu hút vốn đầu tư và mức sống của người dân. QHCXD có tác động thuận ở mức cao
đối với mức độ phát triển CSHT, mức độ phát triển các khu chức năng, thu hút vốn đầu
tư và cảnh quan môi trường; có tác động thuận ở mức trung bình đối với mức sống của
người dân, an ninh quốc phòng. QHCT có tác động thuận ở mức độ rất cao đối với mức
độ phát triển CSHT; có tác động thuận ở mức trung bình đối với mức sống của người
dân và có tác động thuận ở mức cao đối với những nội dung còn lại.
4.3.3. Tác động của giao đất, thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đến quá trình xây dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng –
Lạng Sơn

a. Tại vùng 1
Giao đất tác động thuận ở mức độ rất cao đối với mức độ phát triển CSHT; có
a. Tại

tác động thuận ở mức cao đối với mức độ phát triển các khu chức năng, thu hút vốn
14


đầu tư, mức sống của người dân, cảnh quan môi trường và an ninh quốc phòng. Cho
thuê đất tác động thuận ở mức độ rất cao đối với thu hút vốn đầu tư, mức sống của
người dân; tác động thuận ở mức cao đối với mức độ phát triển CSHT, mức độ phát
triển các khu chức năng, cảnh quan môi trường, an ninh quốc phòng. CMĐSDĐ tác
động thuận ở mức cao đối với thu hút vốn đầu tư, mức sống của người dân, an ninh
quốc phòng; tác động thuận ở mức trung bình đối với mức độ phát triển CSHT, mức
độ phát triển các khu chức năng, cảnh quan môi trường. Cấp GCNQSDĐ tác động
thuận ở mức rất cao đối với thu hút vốn đầu tư, mức sống của người dân; tác động
thuận ở mức cao đối với mức độ phát triển CSHT, cảnh quan môi trường, an ninh quốc
phòng; tác động thuận ở mức trung bình đối với mức độ phát triển các khu chức năng.
Bảng 4.9. Tác động của giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp
GCNQSDĐ đến xây dựng và phát triển KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn
Mức độ

Mức độ

Thu hút

Mức

Cảnh

An ninh

phát triển

phát triển

vốn đầu

sống

quan

quốc

cơ sở hạ

các khu

tƣ

ngƣời

môi

phòng

tầng

chức năng

dân

trƣờng

Giao đất

0,776**

0,655**

0,695**

0,647**

0,627**

0,679**

Cho thuê đất

0,605**

0,505**

0,896**

0,757**

0,517**

0,673**

Chuyển mục đích SDĐ

0,475**

0,413**

0,586**

0,575**

0,406**

0,500**

Cấp GCNQSDĐ

0,612**

0,497**

0,758**

0,828**

0,561**

0,675**

Giao đất

0,658**

0,572**

0,581**

0,570**

0,570**

0,532**

Cho thuê đất

0,548**

0,682**

0,685**

0,377**

0,443**

0,415**

Chuyển mục đích SDĐ

0,347**

0,392**

0,726**

0,652**

0,386**

0,353**

Cấp GCNQSDĐ

0,322**

0,308**

0,512**

0,671**

0,270**

0,367**

Vùng 1

Vùng 2

**

*

Ghi chú: Mức ý nghĩa 0,01, Mức ý nghĩa 0,05, N = 500
Mức độ tác động: Hệ số rs < 0,25: thấp, từ 0,25-0,49: trung bình; từ 0,5 – 0,75: cao, rs > 0,75: rất cao.

b. Tại vùng 2
Giao đất tác động thuận ở mức cao đến xây dựng và phát triển KKTCK đối với
tất cả 6 nội dung. Cho thuê đất tác động thuận ở mức cao đến mức độ phát triển
CSHT, mức độ phát triển các khu chức năng, thu hút vốn đầu tư và tác động thuận ở
mức trung bình với 3 nội dung còn lại. CMĐSDĐ có tác động thuận ở mức độ cao đối
với thu hút vốn đầu tư, mức sống của người dân; tác động thuận ở mức trung bình đối
với 4 nội dung còn lại. Cấp GCNQSDĐ có tác động thuận ở mức cao đối với thu hút
vốn đầu tư, mức sống của người dân; có tác động thuận ở mức trung bình với 4 nội
dung còn lại.
15


4.3.4. Tác động của thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ đến đến quá
trình xây dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn
a. Tại vùng 1
Thu hồi đất có tác động thuận ở mức độ rất cao đối với mức sống của người dân;
có tác động thuận ở mức cao đối với xây dựng và phát triển KKTCK ở những nội dung
còn lại. Bồi thường có tác động thuận ở mức rất cao đối với mức sống của người dân; có
tác động thuận ở mức cao đối với xây dựng và phát triển KKTCK ở những nội dung còn
lại. Hỗ trợ có tác động thuận ở mức độ cao đối với mức sống của người dân; có tác
động thuận ở mức độ cao đối với mức độ phát triển CSHT, cảnh quan môi trường, an
ninh quốc phòng; có tác động thuận ở mức trung bình đối với mức độ phát triển các
khu chức năng, thu hút vốn đầu tư. Tái định cư có tác động thuận ở mức độ rất cao đối

với mức sống của người dân; tác động thuận ở mức cao tới xây dựng và phát triển
KKTCK đối với những nội dung còn lại.
Bảng 4.10. Tác động của thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ đến xây
dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn
Mức độ
phát triển
cơ sở hạ
tầng

Mức độ
phát triển
các khu
chức năng

Thu hút
vốn đầu
tƣ

Mức
sống của
ngƣời
dân

Cảnh
quan
môi
trƣờng

An ninh
quốc

phòng

Vùng 1
Thu hồi đất
Bồi thường

0,719**
0,670**

0,622**
0,514**

0,618**
0,612**

0,826**
0,878**

0,635**
0,618**

0,663**
0,659**

Hỗ trợ

0,597**

0,475**

0,487**

0,785**

0,576**

0,557**

Tái định cư

0,695**

0,536**

0,631**

0,877**

0,627**

0,700**

Vùng 2
Thu hồi đất

0,555**

0,500**

0,709**

0,356**

0,446**

0,471**

Bồi thường

0,440**

0,436**

0,423**

0,675**

0,411**

0,438**

Hỗ trợ

0,414**

0,381**

0,504**

0,661**

0,419**

0,464**

0,502**

0,377**

0,357**

0,808**

0,481**

0,455**

Tái định cư
**

*

Ghi chú: Mức ý nghĩa 0,01, Mức ý nghĩa 0,05, N = 500
Mức độ tác động: Hệ số rs < 0,25: thấp, từ 0,25-0,49: trung bình; từ 0,5 – 0,75: cao, rs > 0,75: rất cao.

b. Tại vùng 2
Thu hồi đất có tác động thuận ở mức độ cao tới mức độ phát triển CSHT, mức
độ phát triển các khu chức năng, thu hút vốn đầu tư; tác động thuận ở mức trung bình
đối với: mức sống của người dân, cảnh quan môi trường, an ninh quốc phòng. Bồi
thường có tác động thuận ở mức độ cao đối với mức sống của người dân; tác động

thuận ở mức trung bình với những nội dung còn lại. Hỗ trợ có tác động thuận ở mức
cao đối với: thu hút vốn đầu tư, mức sống của người dân; tác động thuận ở mức trung
bình đối với những nội dung còn lại. Tái định cư có tác động thuận ở mức độ rất cao đối
với mức sống của người dân; tác động thuận ở mức độ cao đối với mức độ phát triển
CSHT; tác động thuận ở mức độ trung bình đối với những nội dung còn lại.
16


4.3.5. Tác động của cơ chế chính sách đến quá trình xây dựng và phát triển khu
kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn
a. Tại vùng 1
Chính sách xã hội có tác động thuận ở mức độ cao đối với mức sống của người
dân, cảnh quan môi trường, an ninh quốc phòng; tác động thuận ở mức độ trung bình
đối với mức độ phát triển CSHT, mức độ phát triển các khu chức năng, thu hút vốn
đầu tư. Chính sách tài chính có tác động thuận ở mức độ rất cao đối với thu hút vốn
đầu tư; có tác động thuận ở mức độ cao đến các nội dung còn lại. Chính sách khác có
tác động thuận ở mức độ cao đối với mức độ phát triển CSHT, cảnh quan môi trường;
có tác động thuận ở mức độ trung bình đối với những nội dung còn lại.
Bảng 4.11. Tác động của cơ chế chính sách đến xây dựng và phát triển khu kinh
tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn
Mức độ

Mức độ phát

Thu hút

Mức sống

Cảnh

An ninh

phát triển triển các khu

vốn đầu

của ngƣời

quan

quốc

tƣ

dân

môi

phòng

cơ sở hạ

chức năng

trƣờng

tầng
Vùng 1
Chính sách xã hội

0,499**

0,372**

0,448**

0,731**

0,546**

0,503**

Chính sách tài chính

0,728**

0,548**

0,757**

0,629**

0,521**

0,580**

Chính sách khác

0,555**

0,485**

0,455**

0,477**

0,508**

0,422**

Chính sách xã hội

0,518**

0,434**

0,511**

0,649**

0,619**

0,684**

Chính sách tài chính

0,443**

0,451**

0,538**

0,675**

0,450**

0,668**

Chính sách khác

0,446**

0,737**

0,517**

0,435**

0,491**

0,430 **

Vùng 2

**

*

Ghi chú: Mức ý nghĩa 0,01, Mức ý nghĩa 0,05, N = 500
Mức độ tác động: Hệ số rs < 0,25: thấp, từ 0,25-0,49: trung bình; từ 0,5 – 0,75: cao, rs > 0,75: rất cao.

b. Tại vùng 2
Chính sách xã hội có tác động thuận ở mức độ trung bình đối với mức độ phát
triển các khu chức năng; tác động thuận mức độ cao đối với những nội dung còn lại.
Chính sách tài chính có tác động thuận ở mức trung bình đối với mức độ phát triển
CSHT, mức độ phát triển các khu chức năng, cảnh quan môi trường; tác động thuận ở
mức cao đối với thu hút vốn đầu tư, mức sống của người dân, an ninh quốc phòng.
Chính sách khác tác động thuận ở mức độ cao đối với mức độ phát triển các khu chức
năng, thu hút vốn đầu tư; tác động thuận ở mức độ trung bình đối với những nội dung
còn lại.
4.3.6. Đánh giá chung ảnh hƣởng các yếu tố quản lý, sử dụng đất đến xây dựng và
phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn
Tổng hợp ảnh hưởng của các yếu tố QLSDĐ đến sự phát triển của KKTCK
được trình bày trong bảng 4.12.
17


Bảng 4.12. Tổng hợp ảnh hƣởng của một số yếu tố ở mức độ cao và rất cao đến
xây dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn
Mức độ tác động
Tiêu chí

Vùng 1
Rất cao

Mức độ - QHSDĐ,
QHCXD,
phát
QHCT, giao đất
triển

CSHT

Vùng 2
Cao

Rất cao

- Cho thuê đất; cấp
GCNQSDĐ; THĐ; BT, HT,
TĐC, chính sách tài chính,
chính sách khác.

Cao

- QHSDĐ,
- QHCXD
QHCXD,
QHCT, giao đất,
cho thuê đất,
THĐ, TĐC,
chính sách xã
hội

Mức độ
phát
triển các
khu
chức
năng

- QHSDĐ, QHCXD, QHCT,
giao đất, cho thuê đất, THĐ,
BT, chính sách tài chính.

- QHSDĐ, QHCXD,
QHCT, giao đất, cho
thuê đất, THĐ, TĐC,
chính sách khác.

Thu hút - Cho thuê đất,
vốn đầu cấp
GCNQSDĐ
tƣ

- QHSDĐ, QHCT, giao đất,
CMĐSDĐ, THĐ, BT, chính
sách tài chính.

- QHCXD, QHCT,
giao đất, CMDSDD,
cấp GCNQSDD,
THĐ, HT, chính sách
xã hội, chính sách tài
chính, chính sách
khác.

- QHSDĐ, QHCXD, QHCT, - Tái định cư
giao đất, CMDSDĐ, chính
sách xã hội, chính sách tài
chính.

- Giao đất,
CMĐSDĐ, cấp
GCNQSDĐ, BT, HT,
chính sách xã hội,
chính sách tài chính.
- QHSDĐ, QHCXD,
QHCT, giao đất,
chính sách xã hội.

Mức
sống
của ngƣời
dân

- Cho thuê đất,
cấp CNQSDĐ,
THĐ, bồi
thường, hỗ trợ.

Cảnh
quan
môi
trƣờng

- QHCXD

An ninh
quốc
phòng

- QHSDĐ, QHCT, giao đất,
cho thuê đất, cấp
GCNQSDĐ, THĐ, BT, HT,
TĐC, chính sách xã hội,
chính sách tài chính, chính
sách khác.
- QHSDD, QHCXD, QHCT,
giao đất, cho thuê đất, cấp
GCNQSDĐ, CMĐSDĐ,
THĐ, BT, HT, chính sách xã
hội, chính sách tài chính.
18

- QHSDĐ, QHCT,
giao đất, chính sách
xã hội, chính sách tài
chính.


Việc áp dụng phân tích SWOT để xác định những điểm mạnh, điểm yếu cũng
như việc tìm ra những cơ hội và thách thức của QLSDĐ trong phát triển KKTCK là rất
cần thiết. Đó là cơ sở để đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả QLSDĐ trong
KKTCK. Kết quả phân tích được trình bày trong bảng 4.13 và 4.14.
Bảng 4.13. Phân tích SWOT về quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch trong
khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn
Điểm mạnh
- KKTCK có vị trí chính trị chiến lược
trong hợp tác kinh tế với Trung Quốc.
- QHCXD, quy hoạch phân khu chức

năng, QHCT; QHSDĐ đã được phê
duyệt.
- Là 1 trong 9 KKTCK được Chính phủ
ưu tiên đầu tư trong giai đoạn 2016 2020.
Cơ hội
- Khu hợp tác kinh tế biên giới Đồng
Đăng - Bằng Tường đang được xây
dựng.
- Sự phát triển của KKTCK sẽ tăng
mức độ liên kết phát triển với các địa
phương và các vùng kinh tế động lực.
- Tiếp giáp với tỉnh Quảng Tây Trung
Quốc, là nơi có tốc độ phát triển
KTXH cao.

Điểm yếu
- KKTCK có diện tích đồi núi lớn, trải rộng trên 5 đơn
vị cấp huyện nhưng không trọn v n khó triển khai các
loại hình quy hoạch.
- Phân cấp trong quản lý quy hoạch theo đơn vị hành
chính chưa đảm bảo tính tổng thể, thống nhất và kết nối
liên vùng; chưa đảm bảo thống nhất giữa mục tiêu phát
triển KKTCK và các địa phương.
- Công tác dự báo của một số lĩnh vực vượt xa so với
nhu cầu. Công tác kiểm tra, giám sát thực hiện quy
hoạch chưa được coi trọng.
Thách thức
- Diện tích dự kiến CMĐSDĐ trong KKTCK lớn.
- Quy hoạch chưa tạo được quỹ đất có giá trị cao để
đấu giá.

- Việc thực hiện quy hoạch tạo áp lực lớn với các mục
tiêu bảo vệ môi trường và phát triển bền vững.
- Chưa kiểm soát chặt chẽ được việc sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư tại các vị trí xung yếu, chiến
lược về quốc phòng, an ninh.

Bảng 4.14. Phân tích SWOT về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong KKTCK Đồng Đăng –
Lạng Sơn
Điểm mạnh
- Bảng giá các loại đất chi
tiết đủ đến từng huyện, xã
đã được ban hành theo quy
định.
- Thủ tục hành chính trong
lĩnh vực đất đai và cơ chế
tiếp cận đất đai được chú
trọng đổi mới, cải cách.
Cơ hội
- Có chính sách ưu đãi về
miễn giảm tiền SDĐ, tiền
thuê đất.
- Thời gian thuê đến 70 năm.
- CMĐSDĐ thuận lợi hơn
so với ngoài KKTCK do có
quy hoạch.

Điểm yếu
- Công tác tạo quỹ đất "sạch" còn hạn chế. Hình thức đấu giá
QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ chưa được thực hiện.

- Quá trình phân cấp chưa đi đôi với việc kiểm tra, giám sát.
- Chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực, vẫn còn tình
trạng chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, sử dụng sai mục đích
và thậm chí là bỏ hoang.
- Chưa có quy định cụ thể hướng dẫn trình tự, hồ sơ và thủ tục
giao đất cho BQL KKTCK.
- Cơ sở dữ liệu đất đai đang trong quá trình xây dựng.
Thách thức
- Đối tượng giao đất không thu tiền SDĐ quá rộng.
- Giá đất quy định dùng để tính tiền SDĐ, tiền thuê đất chưa sát
với giá thị trường.
- Thủ tục về đầu tư, xây dựng và đất đai còn phức tạp. Việc giao
đất, cho thuê đất còn chậm.
- Việc cấp GCNQSDĐ còn chậm do việc xác định nguồn gốc đất
phức tạp, hồ sơ địa chính chưa được cập nhật.
19


Bảng 4.15. Phân tích SWOT về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ
trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn
Điểm mạnh
- Quy hoạch chi tiết
phân khu chức năng đã
được duyệt;
- Khung giá, bảng giá
các loại đất được ban
hành theo quy định.

Cơ hội
- Có cam kết của

Chính phủ trong việc
đầu tư các dự án kết
cấu hạ tầng KKTCK.
- Rà soát điều chỉnh
quy hoạch chung
KKTCK đang được
tiến hành.

Điểm yếu
- Giá đất do UBND tỉnh quy định hàng năm, thông thường năm
sau cao hơn năm trước.
- Chưa thu hút được nhà đầu tư do chưa có quỹ đất „sạch“.
- TĐC chưa đáp ứng được yêu cầu của người bị thu hồi. Chưa có
sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan có liên quan trong THĐ.
- Tổ chức phát triển quỹ đất chưa phát huy được hiệu quả.
- Chưa xử lý kịp thời các dự án đầu tư chậm tiến độ, SDĐ sai mục
đích, thậm chí vi phạm pháp luật về đất đai
- Công tác tuyên truyền chính sách pháp luật của Nhà nước về
công tác này còn hạn chế.
Thách thức
- Phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với thực tiễn.
- Nhà đầu tư được cấp phép nhưng khả năng tài chính hạn chế nên
THĐ, BTHTTĐC kéo dài.
- Quy định nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp
vốn bằng QSDĐ còn khó khăn do chưa có cơ chế để xử lý đối với
các trường hợp chưa thỏa thuận được.
- Một số hộ bị THĐ khó có cơ hội chuyển đổi nghề dẫn đến tình
trạng thất nghiệp hoặc bị giảm thu nhập.

Bảng 4.16. Phân tích SWOT về cơ chế chính sách trong khu kinh tế cửa khẩu

Đồng Đăng – Lạng Sơn
Điểm mạnh
- Cơ chế chính sách ưu đãi tài
chính, đầu tư, lao động, văn hoá
xã hội, giáo dục đào tạo, khoa
học công nghệ và môi trường
được ban hành, áp dụng.
- Có lộ trình ban hành chính
sách tạo tâm lý ổn đỉnh cho các
nhà đầu tư, các doanh nghiệp
trong và ngoài nước.
Cơ hội
- Cam kết của chính phủ trong
tập trung nguồn lực thông qua
đầu tư từ Ngân sách, huy động
vốn, phát hành trái phiếu, thông
qua chính sách ưu đãi.
- Nhiều cam kết hợp tác song
phương giữa Chính phủ và
chính quyền địa phương giữa 2
quốc gia.

Điểm yếu
- Chưa có chính sách u u đãi đọ t phá đối với các
KKTCK; Thiếu sự ổn định trong các chính sách tài
chính, đầu tư và chính sách KTXH khác.
- Địa bàn không khoanh định được ranh giới cụ thể
nên khó áp dụng chính sách đặc thù.
- KKTCK là đối tu ợng chịu sự quản lý của nhiều cấp
nên những vấn đề trùng lắp giữa đạ c bi t là về đất

đai, cu trú, tạm trú, lao đọ ng, môi tru ờng.
Thách thức
- Không có đủ nguồn lực đầu tư từ ngân sách trung
ương nên việc triển khai các cơ chế chính sách ưu đãi
chưa đủ mạnh.
- Thủ tục đầu tu vẫn còn phức tạp.
- Huy động vốn khó khăn. Chưa có các nhà đầu tư
chiến lược, các nhà cung cấp dịch vụ, công nghiệp hỗ
trợ, thương mại vận tải tham gia vào KKTCK.
- Chính sách ưu đãi có thể dẫn đến cạnh tranh không
lành mạnh hoặc tạo ra xung đột lợi ích giữa các địa bàn.
- Chính sách về lao động, việc làm trong KKTCK chưa
được quy định cụ thể.
20


4.4. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG
ĐẤT KHU KINH TẾ CỬA KHẨU ĐỒNG ĐĂNG – LẠNG SƠN
4.4.1. Nhóm giải pháp về quy hoạch
Nhằm tạo ra sự thống nhất và đồng bộ giữa các loại quy hoạch, việc tổ chức Luật
Quy hoạch cần có những quy định cụ thể nhằm đồng bộ hoá, tích hợp quy hoạch giữa
những loại hình quy hoạch tỉnh, quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành. Nâng
cao chất lượng quy hoạch, cần thống nhất và phân định trách nhiệm quản lý, tổ chức
thực hiện quy hoạch trong KKTCK, BQLKKTCK thực hiện chức năng chủ trì, trực tiếp
công tác lập quy hoạch hoặc điều chỉnh QHCXD KKTCK trình phê duyệt theo thẩm
quyền; tổ chức lập quy hoạch xây dựng khu chức năng phù hợp với QHCXD và
QHSDĐ; quản lý quy hoạch chi tiết trong KKTCK để đảm bảo tính thống nhất và trách
nhiệm quản lý nhà nước trong KKTCK. BQLKKTCK cần phối hợp với các cơ quan
chuyên môn tổ chức rà soát, đánh giá vi c thực hi n quy hoạch các khu chức na ng
của KKTCK, đề xuất với UBND tỉnh điều chỉnh phù hợp để đảm bảo tính nhất quán và

đồng bọ giữa các quy hoạch.
4.4.2. Nhóm giải pháp về giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giao đất để xây dựng các khu chức năng, giao đất theo dự án và giao đất để
phục vụ công tác xúc tiến, thu hút đầu tư. Xác định rõ trách nhiệm của các cơ quan,
nhằm rút ngắn thời gian trong việc xác định giá. Quy định rõ thẩm quyền, trách nhiệm
về quản lý đất đai trong KKTCK giữa các cấp. Thực hiện cơ chế tạo quỹ đất thông qua
đa dạng hoá nguồn vốn, đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ. Phân biệt giá đất tính
tiền SDĐ và giá tính tiền thuê đất. Hạn chế đối tượng giao đất không thu tiền SDĐ. Có
cơ chế kiểm tra, kiểm soát nhà đầu tư và thẩm định nhu cầu SDĐ nhằm loại bỏ các nhà
đầu tư yếu năng lực. Cần sửa đổi quy định về thủ tục hành chính, thu nghĩa vụ tài
chính về đất khi cấp GCN; khuyến khích người SDĐ làm công tác đăng ký, cấp GCN.
Tập trung đầu tư cho công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính. Xây dựng và hoàn thiện cơ
sở dữ liệu đất đai theo hướng hiện đại, đa mục tiêu.
4.4.3. Nhóm giải pháp về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ
Hoàn thiện chính sách về THĐ theo hướng Nhà nước chủ động THĐ theo quy
hoạch để tạo quỹ đất "sạch" và tổ chức đấu giá quyền SDĐ. Hoàn thiện cơ chế,
phương pháp định giá đất đảm bảo tính khách quan sát với giá thị trường, tính đủ các
giá trị tăng them. Hoàn thiện chính sách về giá bồi thường đất, có chính sách hỗ trợ
đào tạo chuyển đổi nghề, ưu tiên sử dụng lao động tại địa phương để ổn định cuộc
sống lâu dài đảm bảo an ninh trật tự trên địa bàn; xây dựng hướng dẫn riêng về cơ chế,
chính sách bồi thường, GPMB, hỗ trợ TĐC đối với phát triển các KKTCK. Phân định
trách nhiệm giữa các cơ quan trong THĐ. Hoàn thiện tổ chức và cơ chế tài chính Tổ
chức phát triển quỹ đất. Thực hiện nghiêm quy định của pháp luật đất đai, pháp luật
đầu tư trong việc thu hồi các dự án vi phạm quy định. Quy định cụ thể về cơ chế tự
thỏa thuận nhằm giải quyết tình trạng khó khăn trong THĐ.
4.4.4. Nhóm giải pháp khác
Về tài chính và đầu tư: cần có ưu đãi về tín dụng; về thuế thu nhập doanh nghiệp,
thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; về tiền thuê đất,
thuê mặt nước, tiền SDĐ đối với từng loại hình ưu đãi đầu tư; chính sách phí, lệ phí liên

quan đến hoạt động quản lý nhà nước của BQLKKTCK. Tập trung huy động tổng hợp các
nguồn vốn để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng thiết yếu, có tính chất nền tảng để tạo
nâng cao lợi thế so sánh, đẩy mạnh thu hút vốn đầu tư. Hỗ trợ cơ chế tiếp cận các nguồn lực
về tín dụng, đất đai, công nghệ, thông tin qua hình thức giao, bán, cho thuê doanh nghiệp.
21


Bảng 4.17. Tóm tắt một số giải pháp để nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất
trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn
Yếu tố quản lý, sử dụng đất
Giải pháp đề xuất
Hạn chế và thách thức về quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch
- KKTCK trải rộng nên quản lý quy - Phân định và tăng cường trách nhiệm và sự
hoạch chưa đảm bảo tính tổng thể, thống nhất
phối hợp của các cấp, các ngành trong thực hiện,
và liên vùng.
giám sát thực thi quá trình thực hiện quy hoạch.
- Quá trình thực hiện quy hoạch tạo biến động - Nâng cao chất lượng xây dựng các loại hình
trong SDĐ, gây áp lực lớn với mục tiêu bảo vệ
quy hoạch.
môi trường và phát triển bền vững.
- Xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch phát
- Chưa kiểm soát chặt chẽ được việc SDĐ để thực
triển KKTCK dựa trên các trụ cột: KTXH, môi
hiện dự án đầu tư tại các vị trí xung yếu, chiến
trường và an ninh quốc phòng.
lược về quốc phòng, an ninh.
Hạn chế và thách thức về giao đất, cho thuê đất, chuyển MĐSDĐ và cấp GCNQSDĐ
- Công tác tạo quỹ đất "sạch", đấu giá QSDĐ còn - Thực hiện cơ chế tạo quỹ đất thông qua đa dạng
hạn chế. Đối tượng giao đất không thu tiền SDĐ hoá nguồn vốn, đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có

quá rộng. Giá đất dùng để tính tiền SDĐ, tiền thuê SDĐ. Phân biệt giá đất tính tiền SDĐ và giá tính
đất chưa sát với giá thị trường.
tiền thuê đất. Hạn chế đối tượng giao đất không
- Chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém.
thu tiền SDĐ.
- Chưa có quy định cụ thể về trình tự, hồ sơ và thủ - Có cơ chế kiểm tra, kiểm soát nhà đầu tư và
tục giao đất cho BQLKKTCK. Thủ tục hành thẩm định nhu cầu SDĐ.
chính còn phức tạp.
- Đơn giản thủ tục hành chính.
- Cơ sở dữ liệu đất đai đang trong quá trình xây - Hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai.
dựng. Việc cấp GCNQSDĐ còn chậm.
Về THĐ, bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC
- Giá đất do UBND tỉnh quy định hàng năm, - Hoàn thiện cơ chế, phương pháp định giá đất
thông thường năm sau cao hơn năm trước. đảm bảo tính khách quan sát với giá thị trường,
Phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với tính đủ các giá trị tăng thêm.
thực tiễn.
- Đa dạng các hình thức TĐC phù hợp đặc điểm
- TĐC chưa đáp ứng được yêu cầu của người bị KKTCK. Cụ thể hóa chính sách hỗ trợ về chuyển
thu hồi. Một bộ phận bị THĐ khó có cơ hội đổi nghề, đào tạo nghề, tạo việc làm cho người
chuyển đổi nghề.
dân bị THĐ.
- Chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan - Phân định trách nhiệm giữa các cơ quan trong
có liên quan trong THĐ. Tổ chức phát triển quỹ THĐ. Hoàn thiện tổ chức và cơ chế tài chính Tổ
đất chưa phát huy được hiệu quả.
chức phát triển quỹ đất.
- Chưa xử lý kịp thời các dự án đầu tư chậm tiến - Thực hiện nghiêm quy định của pháp luật đất
độ, SDĐ sai mục đích. Nhà đầu tư khả năng tài đai, pháp luật đầu tư trong việc thu hồi các dự án
chính hạn chế.
vi phạm quy định.
- Quy định nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê - Quy định cụ thể về cơ chế tự thỏa thuận nhằm

QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ còn khó khăn.
giải quyết tình trạng khó khăn trong THĐ.
Về cơ chế chính sách
- Chưa có chính sách u u đãi đọ t phá; thiếu sự - Ban hành chính sách u u đãi đảm bảo sức
ổn định trong các chính sách.
cạnh tranh quốc tế, ổn định và nhất quán.
- Có sự trùng lắp giữa các cấp quản lý về đất đai, - Cần ban hành Luật điều chỉnh hoạt động KKT,
cu trú, tạm trú, lao đọ ng, môi tru ờng.
KKTCK.
- Không có đủ nguồn lực đầu tư nên việc triển - Thu hút các nhà đầu tư chiến lược. Đa dạng hóa
khai các chính sách ưu đãi chưa đủ mạnh. Chưa nguồn vốn đầu tư.
có các nhà đầu tư chiến lược.
- Tăng cường năng lực quản lý, phân cấp, trách
- Chính sách về lao động, việc làm và nâng cao nhiệm, đa dạng hình thức đầu tư.
trình độ dân trí, văn hóa xã hội KKTCK chưa - Phát triển nguồn nhân lực, tạo việc làm, nâng
được quy định cụ thể.
cao mặt bằng dân trí, văn hóa xã hội.
- Vấn đề môi trường là thách thức trong quá trình - Đầu tư hệ thống xử lý môi trường; đánh giá tác
phát triển KKTCK.
động, thanh tra giám sát môi trường.

22


Giải pháp về lao động, văn hoá - xã hội: Điều chỉnh các quy định của pháp luật
cho phù hợp với thực tế và mô hình phân cấp, uỷ quyền trong quản lý nhà nước tại
KKTCK trong các vấn đề về lao động. Chú trọng đào tạo và phát triển nguồn nhân lực,
tạo việc làm. Đa dạng hình thức dạy nghề phù hợp với đối tượng học nghề và gắn với thị
trường lao động. Ban hành các quy định, xây dựng thiết chế văn hoá trong KKTCK, đảm
bảo giữ vững bản sắc văn hoá, hoà nhập phù hợp trong điều kiện hội nhập kinh tế.

Giải pháp về khoa học công nghệ và bảo vệ môi trường: Có chính sách khuyến
khích, miễn, giảm thuế hoặc hỗ trợ tín dụng cho việc lựa chọn công nghệ sạch, cụ thể hoá
các quy định về xuất, nhập khẩu công nghệ, thiết bị theo các tiêu chuẩn về tiêu hao năng
lượng, hệ số thải, ban hành và giám sát việc thực hiện các quy định kỹ thuật về xả thải cho
KKTCK theo các ngành, lĩnh vực. Thực hiện nghiêm các quy định về đánh giá tác động
môi trường đối với các dự án đầu tư. Khuyến khích việc hình thành và đưa vào KKTCK
các loại hình liên kết nghiên cứu và phát triển. Tăng cường thanh tra giám sát các nguồn
thải và thực hiện các biện pháp phù hợp trong bảo vệ môi trường KKTCK.

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
5.1. KẾT LUẬN
1) Sau 10 năm hoạt động KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn đã đóng góp được
65% tổng giá trị ngành công nghiệp, 85% nguồn thu ngân sách và thu hút 75,9% vốn
đầu tư của tỉnh Lạng Sơn. Hoạt động của KKTCK này đã tạo thêm việc làm cho hàng
nghìn lao động địa phương và các tỉnh lân cận. Tuy nhiên sự phát triển KKTCK chưa
tương xứng với tiềm năng do còn nhiều hạn chế trong công tác quản lý điều hành, đặc
biệt là vấn đề QLSDĐ và huy động vốn đầu tư còn nhiều vướng mắc. Các khu chức
năng quan trọng, có ý nghĩa quyết định đến việc phát triển bền vững KKTCK chưa
được ngân sách trung ương hỗ trợ đầu tư. Việc huy động nguồn lực đầu tư từ các thành
phần kinh tế còn nhiều khó khăn, CSHT trong KKTCK chưa được đầu tư đồng bộ,
môi trường đầu tư chưa thực sự hấp dẫn.
2) Tổng diện tích đất tự nhiên KTTCK Đồng Đăng – Lạng Sơn là 39.400 ha;
đất khu phi thuế quan là 347,71 ha, chiếm 0,88 % diện tích đất KKTCK; đất khu thuế
quan chiếm 99,12% diện tích đất KKTCK. Đất chưa sử dụng còn 2.277 ha chiếm 5,78
% diện tích KKTCK. Công tác quy hoạch mặc dù có một số chỉ tiêu SDĐ thực hiện
chưa cao, trong khu phi thuế quan tỷ lệ thực hiện mới đạt được 57% nhưng ảnh hưởng
của công tác quy hoạch đến sự phát triển KKTCK vẫn được người dân đánh giá ở mức
độ cao do các công trình quan trọng đã được thực hiện theo quy hoạch chung và
QHCT xây dựng các khu chức năng. Công tác giao đất, cho thuê đất, CMĐSDĐ và
GCNQSDĐ đều được đánh giá ở mức độ cao đến rất cao và có sự khác nhau rất rõ

giữa 2 vùng, giữa các đối tượng SDĐ. Công tác THĐ, BTHTTĐC được người dân
đánh giá ở mức độ cao và có sự khác biệt giữa các đối tượng SDĐ. Chính sách xã hội,
chính sách tài chính và chính sách khác đều được đánh giá ở mức cao và có sự khác
biệt giữa vùng 1 và vùng 2.
3) Người SDĐ đánh giá sự phát triển KTTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn về:
CSHT, khu chức năng, thu hút vốn đầu tư, mức sống người dân, cảnh quan môi trường
và an ninh quốc phòng ở mức độ cao và có sự khác biệt giữa 2 vùng và giữa các đối
tượng SDĐ.
23