BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƢ PHÁP
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
---------------------
TRẦN QUANG ANH
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ VI PHẠM
HÀNH CHÍNH TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Định hƣớng ứng dụng
HÀ NỘI – 2018
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƢ PHÁP
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
---------------------
TRẦN QUANG ANH
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ VI PHẠM
HÀNH CHÍNH TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN
Chuyên ngành
Mã số
:
Luật Kinh tế
:
8380107
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Định hƣớng ứng dụng
Người hướng dẫn khoa học: TS.Nguyễn Thị Dung
HÀ NỘI – 2018
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của
riêng tôi.
Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công
trình nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng,
được trích dẫn đúng theo quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn
này.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
TRẦN QUANG ANH
LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn TS.Nguyễn Thị Dung – Giảng
viên Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, người đã trực tiếp
hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện Luận văn thạc sĩ này;
Qua đây, em cũng xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô giảng viên, các
bạn/ các anh chị học viên Trường Đại học Luật Hà Nội đã nhiệt tình giúp đỡ,
chỉ bảo và tạo điều kiện thuận lợi để em có thể hoàn thành luận văn này!
Đặc biệt, xin gửi lời tri ân đến gia đình, bạn bè và các anh chị em trong
ngành đã luôn ở bên cạnh động viên, khích lệ, giúp đỡ em trong quá trình học
tập và nghiên cứu!
Hà Nội, ngày 17 tháng 09 năm 2018
Tác giả
Trần Quang Anh
.
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS
Bất động sản
KDBĐS
Kinh doanh bất động sản
VPHC
Vi phạm hành chính
VPPL
Vi phạm pháp luật
XLVPHC
Xử lý vi phạm hành chính
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
CHƢƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH
CHÍNH VÀ PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH CHÍNH TRONG
HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .................................................7
1.1. Lý luận về vi phạm hành chính và xử lý vi phạm hành chính trong hoạt
động kinh doanh bất động sản .................................................................................7
1.1.1. Vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản........................7
1.1.2. Xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản ............16
1.2. Lý luận pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh
doanh bất động sản .................................................................................................18
1.2.1. Khái niệm pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh
bất động sản...............................................................................................................18
1.2.2. Sự cần thiết của việc điều chỉnh pháp luật về xử lý vi phạm trong hoạt động
kinh doanh bất động sản ............................................................................................20
1.3. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về xử lý vi phạm hành
chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản. ................................................22
1.3.1. Pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động KDBĐS thời kỳ 1945
đến nay
...............................................................................................................22
Kết luận chƣơng 1 ...................................................................................................25
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH
CHÍNH TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .................26
2.1. Các quy định pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh
doanh bất động sản. ................................................................................................26
2.1.1. Các hành vi vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản. .26
2.1.2. Đối tượng bị xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động
sản
...............................................................................................................28
2.1.3. Hình thức xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản
...............................................................................................................30
2.1.4. Quy trình xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh BĐS .........32
2.1.5. Thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh BĐS ....34
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động
kinh doanh bất động sản ........................................................................................36
2.2.1. Tình hình vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ........36
2.2.2. Tình hình vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động
sản..............................................................................................................................47
2.2.3. Thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản ....................................................................................................49
2.2.3. Những kết quả, hạn chế và nguyên nhân của hạn chế về xử lý vi phạm hành
chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản. ......................................................50
Kết luận chƣơng 2 ...................................................................................................58
CHƢƠNG 3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ
VI PHẠM HÀNH CHÍNH TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN ..............................................................................................................59
3.1. Những yêu cầu đặt ra khi hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm hành
chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản .................................................59
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt
động kinh doanh bất động sản. ..............................................................................61
3.2.1. Hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh
doanh bất động sản. ...................................................................................................61
3.2.2. Những giải pháp hoàn thiện về tổ chức thực hiện pháp luật về xử phạt vi
phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản.....................................64
3.2.3. Những kiến nghị về hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản ...............66
3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý vi phạm hành
chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản. ................................................70
Kết luận chƣơng 3 ...................................................................................................74
KẾT LUẬN ..............................................................................................................75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
1
LỜI MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Các Mác đã từng viết: 1Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện
sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được của sản xuất cơ bản trong nông-lâmnghiệp. Nếu không có đất đai con người sẽ không có chốn để ở, không có nơi để
làm bởi “ đất là mẹ và sức lao động là cha”.
Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi
quốc gia. Nó là thành phần sống của xã hội loài người. Tỷ trọng BĐS trong tổng số
của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng
của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan tới BĐS chiếm tới 30% tổng
hoạt động của nền kinh tế. Sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa theo cơ chế thị
trường kéo theo nền sản xuất hàng hóa BĐS phát triển. Loại hàng hóa này được
đem ra trao đổi, mua bán trên thị trường từ đó hình thành nên thị trường BĐS - nơi
diễn ra các hoạt động kinh doanh BĐS. Các hoạt động kinh doanh BĐS diễn ra
cùng với sự ra đời của thị trường BĐS đã có những đóng góp đáng kể cho nền kinh
tế quốc dân.
Các hoạt động kinh doanh BĐS ra đời, phát triển một cách lành mạnh dựa
trên các quy định của pháp luật đảm bảo cho thị trường BĐS Việt Nam tuy mới
hình thành nhưng đã có những bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực
sản xuất kinh doanh, nhà ở, xây dựng công trình dịch vụ đã được xây dựng góp
phần thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế, làm cho kinh tế - xã hội của đất nước
phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua. Nhìn chung
các hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta diễn ra khá ổn định, thị trường BĐS có
bước phát triển đáp ứng được một phần nhu cầu của giao dịch BĐS của nền kinh tế
đang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế
1
C.Mác và Ph.Ăngghen: Tuyển tập. Nxb.Sự thật, Hà nội, 1980, t.1, tr.297).
2
Tuy nhiên do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý còn yếu
kém, thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS hình thành tự phát, các hoạt động kinh
doanh BĐS chịu sự chi phối bởi các biến động về kinh tế, xã hội nên các giao dịch
BĐS phần lớn diễn ra trên thị trường phi chính thức, vì lợi nhuận mà xuất hiện tình
trạng đầu cơ trốn lậu thuế trong kinh doanh BĐS đã tạo ra những cơn sốt ảo gây tác
hại to lớn cho nền kinh tế. Do chưa có khung pháp lý chặt chẽ trong việc quy định
các vi phạm pháp luật(VPPL) cũng như xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động
kinh doanh bất động sản(KDBĐS) mà ngày càng xuất hiện nhiều các vi phạm như :
hoạt động kinh doanh BĐS không có giấy phép kinh doanh, các vi phạm trong hoạt
động kinh doanh BĐS của sàn giao dịch BĐS, cung cấp thông tin ảo về BĐS…Sở
dĩ có tình trạng này là do nhiều nguyên nhân nhưng nguyên nhân chủ yếu là do hệ
thống pháp luật về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS còn thiếu và
chưa đồng bộ. Bởi vậy vấn đề cấp bách hiện nay là hoàn thiện khung pháp lý về xử
lý vi phạm hành chính(VPHC) trong hoạt động kinh doanh BĐS để các hoạt động
KDBĐS diễn ra lành mạnh, bền vững, nhằm đóng góp phần đắc lực vào sự phát
triển kinh tế của đất nước. Với ý nghĩa đó, tác giả chọn vấn đề “Thực trạng pháp
luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản” làm
đề tài luận văn tốt nghiệp của mình với mong muốn đóng góp một phần nhỏ bé vào
việc khắc phục những hạn chế, bất cập của của pháp luật, đồng thời nâng cao hiệu
quả thực thi pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động KDBĐS.
2. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
Vi phạm hành chính và xử lý vi phạm hành chính là đối tượng nghiên cứu của
nhiều công trình khoa học ở những giác độ khác nhau. Những công trình nghiên
cứu tiêu biểu trong lĩnh vực này phải kể đến:
Thứ nhất, nhóm các luận án tiến sĩ và luận văn thạc sĩ:
3
- Phạm Quang Huy (2002), Luận án Tiến sĩ luật học “Ranh giới giữa tội phạm
và không phải tội phạm trong Luật Hình sự Việt Nam”, Viện nghiên cứu Nhà nước
và Pháp luật, Hà Nội.
- Nguyễn Trọng Bình (2000), Luận văn thạc sĩ luật học “ Hoàn thiện các quy
định pháp luật về các biện pháp xử phạt vi phạm hành chính”, Trường Đại học Luật
Hà Nội.
- Bùi Tiến Đạt (2005), Luận văn thạc sĩ luật học “ Pháp luật về xử phạt vi
phạm hành chính: Lý luận và thực tiễn”, Đại học Quốc gia Hà Nội.
- Nguyễn Hà Thanh(2014), Luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng”, Trường Đại học Luật Hà Nội.
Thứ hai, nhóm các sách chuyên khảo, bài viết tạp chí, các đề tài nghiên cứu
khoa học :
- Bùi Xuân Đức (2006), “Vi phạm hành chính và hình thức xử phạt vi phạm
hành chính – Những hạn chế và giải pháp đổi mới”, Luật học, tr. 18-25.
- Viện Khoa học pháp lý Bộ Tư Pháp (2006), “Từ điển Luật học”, Nxb Tư
pháp, Hà Nội.
- Bùi Tiến Đạt, Chủ nhiệm đề tài NCKH cấp Khoa “ Hoàn thiện pháp luật về
xử phạt vi phạm hành chính ở Việt Nam hiện nay”, đã nghiệm thu đạt loại Tốt.
- Bùi Tiến Đạt, Triết lý trong xây dựng và thực hiện pháp luật về xử lý vi
phạm hành chính, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 2/2011.
Nhìn chung các công trình nghiên cứu của các tác giả nêu trên đã đề cập đến
các vấn đề lý luận liên quan đến vi phạm hành chính và xử lý vi phạm hành chính,
phân tích, đánh giá những nội dung pháp luật liên quan cũng như thực tiễn thi hành
pháp luật trong lĩnh vực này ở góc độ chung cũng như trong một số lĩnh vực quản lý
nhà nước cụ thể. Tuy nhiên, chưa có một công trình nghiên cứu chuyên sâu về pháp
luật xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản đặc biệt là
sau khi Luật kinh doanh bất động sản 2015, Nghị định 139/2017/NĐ-CP Quy định
4
về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế
biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu
xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển
nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở…có hiệu lực thi hành.
3. MỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU
Mục đích nghiên cứu của đề tài nhằm đánh giá pháp luật và thực tiễn thi
hành pháp luật về xử lý vi phạm, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và
nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực
kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay.
Với mục đích trên, đề tài nhằm giải quyết các vấn đề sau:
- Làm rõ những vấn đề lý luận về vi phạm và xử lý vi phạm hành chính trong
lĩnh vực kinh doanh bất động sản;
- Phân tích đánh giá các quy định pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong
lĩnh vực kinh donh bất động sản, đồng thời chỉ ra những bất cập trong các quy định
của pháp luật về lĩnh vực này;
- Đánh giá thực trạng xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất
động sản nhằm chỉ ra bất cập, vướng mắc trong xử lý vi phạm hành chính đối với
hoạt động kinh doanh bất động sản của các cơ quan thực thi, từ đó đưa ra các giải
pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và tăng cường hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý
vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
4. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:
- Đề tài nghiên cứu những vấn đề lý luận về vi phạm và xử lý vi phạm hành
chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản;
- Những quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động
kinh doanh bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đại 2013 và các
5
văn bản hướng dẫn thi hành, các văn bản của các cơ quan quản lý Nhà nước về xây
dựng ban hành về xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
- Nghiên cứu, đánh giá thực tiễn xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản bằng biện pháp hành chính của các cơ quan thực thi, từ đó chỉ ra
những bất cập, vướng mắc và nguyên nhân của những bất cập đó trong việc xử lý vi
phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay.
5. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Về cơ sở lý luận, tác giả đã sử dụng phương pháp luận của Chủ nghĩa MácLenin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và Pháp luật, các tư tưởng, quan điểm
trong luận văn mang tính nguyên tắc của Đảng và chính sách, pháp luật của Nhà
nước ta về pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng pháp luật về xử phạt vi phạm
hành chính trong hoạt động KDBĐS.
Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu luận
văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau :
- Phương pháp nghiên cứu khoa học biện chứng và duy vật lịch sử là phương
pháp chủ đạo, xuyên suốt trong toàn bộ quá trình nghiên cứu của luận văn nhằm
đưa ra những nhận định, kết luận khoa học, đảm bảo tính khách quan, chân thực.
Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng những phương pháp sau:
- Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp được sử dụng trong chương 1, khi
nghiên cứu những vấn đề lý luận về khái niệm, đặc điểm, vai trò của việc xử lý vi
phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản;
- Phương pháp phân tích, so sánh, đánh giá hệ thống, tổng hợp, thống kê được
sử dụng trong chương 2, khi phân tích và đánh giá có hệ thống về pháp luật và thực
trạng áp dụng pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh
bất động sản, đánh giá những kết quả đạt được, những bất cập còn tồn tại và chỉ ra
nguyên nhân của những bất cập đó;
6
- Phương pháp tổng hợp, phân tích, diễn giải được sử dụng trong chương 3 khi
nghiên cứu các yêu cầu trong việc xử lý vi phạm hành chính và các giải pháp hoàn
thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý vi phạm hành chính
trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
6. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Ngoài phần lời mở đầu, phần kết luận, luận văn được bố cục thành 03
chương, gồm:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về xử lý vi phạm hành chính và pháp luật
về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt
động kinh doanh bất động sản.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm hành
chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
7
CHƢƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH CHÍNH VÀ
PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH CHÍNH TRONG HOẠT
ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.
Lý luận về vi phạm hành chính và xử lý vi phạm hành chính trong hoạt
động kinh doanh bất động sản
1.1.1. Vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động
sản
Pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự có tính chất bắt buộc chung do nhà
nước đặt ra hoặc thừa nhận, thể hiện ý chí nhà nước của giai cấp thống trị trên cơ sở
ghi nhận các nhu cầu về lợi ích của toàn xã hội, được đảm bảo thực hiện bằng nhà
nước nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội với mục đích trật tự và ổn định xã hội vì
sự phát triển bền vững của xã hội. Pháp luật có ba chức năng: điều chỉnh, bảo vệ và
giáo dục. Sở dĩ pháp luật có chức năng bảo vệ vì trong xã hội vẫn tồn tại những “vi
phạm pháp luật” – là hành vi nguy hiểm cho xã hội, xâm hại đến các lợi ích của xã
hội, quyền và lợi ích của công dân, do người có năng lực trách nhiệm pháp lý thực
hiện một cách có lỗi. Và người vi phạm pháp luật phải chịu trách nhiệm pháp lý –
hậu quả của vi phạm pháp luật và được thể hiện trong việc cơ quan nhà nước có
thẩm quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế (chế tài xử lý). Có nhiều cách định
nghĩa khác nhau về VPPL tuỳ thuộc vào mục đích nghiên cứu và quan điểm của các
học giả
Theo Từ điển Tiếng Việt, 2“ Vi phạm là việc không tuân theo hoặc làm trái
những điều quy định”. Như vậy, vi phạm là việc một chủ thể không thực hiện hoặc
thực hiện không đúng các quy định.
2
Viện Ngôn ngữ học (2018), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nội
8
Có nhiều cách định nghĩa khác nhau về vi phạm pháp luật (VPPL) tuỳ thuộc
vào mục đích nghiên cứu và quan điểm của các học giả, song một cách khái quát
nhất, Từ điển Luật học của Bộ Tư pháp, Khoa học pháp lý định nghĩa : “Vi phạm
pháp luật là hành vi trái pháp luật, có lỗi của chủ thể có năng lực trách nhiệm pháp
lý, xâm hại tới quan hệ xã hội được pháp luật bảo vệ”3.
Với định nghĩa này, vi phạm pháp luật có các dấu hiệu sau: i) là hành vi trái
pháp luật; ii) là hành vi của chủ thể có năng lực pháp lý; iii) là hành vi có lỗi của
các chủ thể; iv) hành vi xâm hại đến các quan hệ xã hội được pháp luật bảo vệ.
Như vậy, vi phạm pháp luật là khái niệm chung cho các loại vi phạm khác
nhau trong đó có vi phạm hành chính. Đây là một trong những loại vi phạm pháp
luật xảy ra khá phổ biến và có ảnh hưởng lớn tới xã hội. Vi phạm hành chính là
hành vi (hành động hoặc không hành động) trái pháp luật, có lỗi (cố ý hoặc vô ý) do
cá nhân có năng lực trách nhiệm hành vi hành chính hoặc tổ chức thực hiện, xâm
phạm trật tự nhà nước và xã hội, trật tự quản lý, sở hữu của Nhà nước, của tổ chức
và của cá nhân, xâm phạm các quyền, tự do và lợi ích hợp pháp của công dân mà
theo quy định của pháp luật phải chịu trách nhiệm hành chính. Và chủ thể thực hiện
vi phạm hành chính phải chịu trách nhiệm hành chính - là hậu quả của vi phạm hành
chính, thể hiện ở sự áp dụng bởi cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền ra những
chế tài pháp luật hành chính đối với chủ thể vi phạm hành chính theo thủ tục do luật
hành chính quy định. Đó là sự phản ứng tiêu cực của Nhà nước đối với người thực
hiện vi phạm hành chính, kết quả là chủ thể thực hiện vi phạm hành chính phải gánh
chịu những hậu quả bất lợi, thiệt hại về vật chất và tinh thần so với tình trạng ban
đầu của họ.
Theo Từ điển Luật học của Bộ Tư pháp, Viện Khoa học pháp lý thì “Vi
phạm hành chính là hành vi của tổ chức, cá nhân có lỗi cố ý hoặc vô ý không thực
Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà
Nội
3
9
hiện hoặc thực hiện không đúng quy định của pháp luật về quản lý Nhà nước mà
chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự và theo quy định của pháp luật bị xử
phạt hành chính”4.
Luật Xử lý vi phạm hành chính số 15/2012/QH13 tại Khoản 1, Điều 2 quy
định : “Vi phạm hành chính là hành vi có lỗi do cá nhân, tổ chức thực hiện, vi phạm
quy định của pháp luật về quản lý nhà nước mà không phải là tội phạm và theo quy
định của pháp luật phải bị xử lý vi phạm hành chính”5.
Cụ thể hơn, Giáo trình Luật Hành chính Việt Nam định nghĩa : “Vi phạm
hành chính là hành vi trái pháp luật, có lỗi, do cá nhân có năng lực trách nhiệm
hành chính hoặc tổ chức thực hiện, xâm phạm trật tự Nhà nước và xã hội, trật sự
quản lý sở hữu Xã hội chủ nghĩa, quyền tự do và lợi ích hợp pháp của công dân mà
theo quyết định của pháp luật phải chịu trách nhiệm hành chính”6.
Có thể thấy, vi phạm hành chính bao gồm những dấu hiệu cơ bản như : Xâm
phạm trật tự quản lý hành chính nhà nước, có lỗi, trái pháp luật hành chính và sẽ bị
xử phạt hành chính. Có thể thấy rằng vi phạm hành chính khác với tội phạm bởi “
khi xét thấy hành vi vi phạm có dấu hiệu tội phạm thì người có thẩm quyền phải
chuyển ngay cho cơ quan cơ thẩm quyền xử lý hình sự”.
Vi phạm hành chính (VPHC) trong hoạt động kinh doanh BĐS cũng là một
dạng của VPHC nói chung nên nó cũng mang những đặc điểm chung của VPHC.
Bên cạnh đó, VPHC trong hoạt động kinh doanh BĐS cũng mang những điểm riêng
gắn liền với lĩnh vực kinh doanh BĐS. Do đó, có thể định nghĩa VPHC trong hoạt
động kinh doanh BĐS như sau : Vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh
Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà
Nội
5
Quốc hội (2012), Luật Xử lý vi phạm hành chính, Hà Nội
4
Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Hành chính Việt Nam, Nxb Công an nhân
dân, Hà Nội
6
10
bất động sản là hành vi trái pháp luật, có lỗi của các chủ thể kinh doanh bất động
sản, có đủ năng lực trách nhiệm pháp lý, xâm hại đến các quan hệ xã hội về kinh
doanh bất động sản được pháp luật bảo vệ.
Đặc điểm vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Thứ nhất, VPHC trong hoạt động kinh doanh BĐS là hành vi VPPL kinh
doanh BĐS mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự. Hành vi VPHC trong
hoạt động kinh doanh BĐS này có thể là không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng, không đầy đủ các nghĩa vụ, trách nhiệm mà pháp luật kinh doanh BĐS quy
định hoặc thực hiện các hành vi mà pháp luật kinh doanh BĐS cấm. Ví dụ: hành vi
môi giới BĐS khi không có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, hành vi cung cấp
thông tin BĐS không chính xác, không đầy đủ hay hành vi kinh doanh các loại BĐS
không được phép đưa vào kinh doanh. Các hành vi VPHC chưa đến mức truy cứu
trách nhiệm hình sự như hành vi huy động vốn trong kinh doanh BĐS trái pháp luật
có thể là hành vi VPHC nhưng cũng có thể là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản nếu
chủ đầu tư cung cấp những thông tin không đầy đủ, chính xác về BĐS đồng thời có
những sai phạm nghiêm trọng khác để huy động vốn và gây hậu quả lớn cho các cá
nhân, tổ chức, Nhà nước và xã hội đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Thứ hai, chủ thể của VPHC trong hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm tổ
chức hoặc cá nhân như các sàn giao dịch BĐS, các chủ đầu tư dự án xây dựng công
trình để bán, cho thuê hay các cá nhân hành nghề môi giới, định giá BĐS…Các tổ
chức, cá nhân này đều phải có năng lực trách nhiệm hành chính: cá nhân có năng
lực pháp luật và năng lực hành vi hành chính, tổ chức được thành lập và hoạt động
theo pháp luật Việt Nam. Các chủ thể này có thể là thành lập và hoạt động trong
lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng có thể là các tổ chức, cá nhân không có chức năng
kinh doanh BĐS nhưng tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS và có hành vi
VPHC. Ví dụ trường hợp cá nhân không có đăng ký kinh doanh hay chứng chỉ hành
nghề môi giới BĐS nhưng tham gia vào môi giới BĐS. Về mặt pháp lý trường hợp
11
này không có chức năng kinh doanh dịch vụ môi giới và không được pháp luật cho
phép hành nghề môi giới nhưng vẫn tự ý thực hiện nên cũng là VPHC trong hoạt
động kinh doanh BĐS.
Thứ ba, tính có lỗi của chủ thể thực hiện hành vi VPHC trong hoạt động kinh
doanh BĐS. Lỗi bao gồm lỗi cố ý và vô ý. Lỗi cố ý gồm cố ý trực tiếp và cố ý gián
tiếp; lỗi vô ý gồm vô ý do cẩu thả và vô ý do quá tự tin. Trong đó, lỗi cố ý trực tiếp
xảy ra nhiều, các nhà kinh doanh hầu như đều hiểu biết về các quy định của pháp
luật nhưng họ cố tình vi phạm nhằm thu lại lợi nhuận cho bản thân, ví dụ các nhà
kinh doanh trong lĩnh vực BĐS biết rõ quy định chỉ được phép bàn giao nhà, công
trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công
trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi
trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu
vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ
phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó và họ ý thức rõ được lợi ích mà họ
thu được từ việc bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn
thành xong một trong các hạng mục như trên có thể thu lợi rất lớn, pháp luật đưa ra
quy định như trên để bảo về người dân là khách hàng trong quan hệ mua bán BĐS
bởi vì không phải khách hàng nào cũng có hiểu biết sâu rộng về việc xây dựng nhà,
công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật. Bên cạnh đó, cũng có những
trường hợp VPHC trong hoạt động kinh doanh BĐS do vô ý
Thứ tư, pháp luật kinh doanh BĐS quy định về chế tài xử lý vi phạm đối với
các hành vi VPHC trong hoạt động KDBĐS. Đây là hệ quả tất yếu của hành vi
VPPL nhằm đảm bảo hiệu lực thực thi của pháp luật KDBĐS, đảm bảo tính pháp
chế Xã hội chủ nghĩa. Cần lưu ý rằng, VPPL trong hoạt động KDBĐS có thể bao
gồm VPHC, vi phạm dân sự, vi phạm hình sự do đó chế tài xử lý vi phạm có thể
bao gồm chế tài hành chính, chế tài dân sự hay chế tài hình sự. Như vậy, chế tài
12
hành chính là một trong các loại chế tài để xử lý VPPL trong hoạt động KDBĐS và
áp dụng đối với các VPHC trong lĩnh vực KDBĐS.
1.1.1.2. Các yếu tố cấu thành vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh
bất động sản
-
Mặt khách quan
Mặt khách quan của VPPL là những biểu hiện ra bên ngoài của VPPL, bao
gồm hành vi trái pháp luật, hậu quả do hành vi trái pháp luật gây ra và mối quan hệ
nhân quả giữa hành vi trái pháp luật và hậu quả mà nó gây ra. Hành vi trái pháp luật
trong hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là những hành vi không thực
hiện, thực hiện không đúng hoặc vi phạm các điều cấm mà pháp luật về hoạt động
KDBĐS quy định, xâm hại tới các khách thể mà pháp luật kinh doanh BĐS bảo vệ.
Việc xác định hành vi VPHC đã xảy ra trên thực tế hay chưa là dấu hiệu quan trọng
nhất để có thể truy cứu trách nhiệm pháp lý. Nghĩa là xác định có sự kiện pháp lý do
hành vi của con người gây nên hay không và hành vi đó phải trái với các yêu cầu
của những quy định pháp luật kinh doanh BĐS. Tính trái pháp luật dưới hình thức
hành động là làm điều pháp luật cấm hoặc không thực hiện nghĩa vụ mà pháp luật
quy định. Mọi hành vi trái pháp luật đều xâm phạm tới trật tự pháp luật, gây thiệt
hại chung cho xã hội, hoặc thiệt hại về vật chất, tinh thần cho từng thành viên cụ thể
trong xã hội.
Hành vi không thực hiện các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS như :
Vi phạm nguyên tắc hoạt động về môi giới BĐS, bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS
không đúng trình tự, thủ tục quy định, vi phạm các điều cấm của pháp luật kinh
doanh BĐS…Hậu quả của các hành vi VPPL này có thể đã xảy ra hoặc chưa xảy ra
nhưng có khả năng xảy ra trên thực tế nếu không được khắc phục kịp thời. Các hậu
quả có mối quan hệ nhân quả đối với các hành vi vi phạm.
-
Mặt chủ quan
13
Chúng ta đều nhận thấy trong cuộc sống không có hiện tượng nào có thể tồn
tại độc lập, tách rời những hiện tượng khác. Giữa các hiện tượng của hiện thực
khách quan luôn có sự quy định, chi phối, ràng buộc lẫn nhau. Hành vi xử sự của
con người luôn luôn là kết quả của sự tương tác giữa những điều kiện của môi
trường xung quanh với điều kiện của chính bên trong bản thân con người ấy. Trong
điều kiện bình thường, hành vi của con người khi biểu hiện ra bên ngoài mang hai
thuộc tính: tính bị quy ước bởi các quy luật khách quan và tính tự do ý chí. Con
người chỉ thực sự có được sự tự do khi họ lựa chọn, quyết định và xử sự phù hợp
với quy luật, đòi hỏi của xã hội. Trái lại khi tiến hành những xử sự đi ngược lại với
lợi ích của xã hội, làm phương hại tới lợi ích của người khác, tức là họ đang xâm
phạm đến tự do của người khác và tước bỏ tự do của mình, khi đó họ tất yếu phải
chịu trách nhiệm về hành vi của mình. Như vậy giữa tự do xử sự của con người với
trách nhiệm của họ với xã hội có mỗi quan hệ biện chứng với nhau.
Mặt chủ quan của VPPL là những biểu hiện tâm lý bên trong của chủ thể
VPPL, gồm lỗi của chủ thể VPPL, động cơ và mục đích vi phạm, trong đó, yêu tố
lỗi là yếu tố bắt buộc xác định đối với mọi hành vi VPPL khi xử lý vi phạm. Lỗi của
chủ thể VPPL là trạng thái tâm lý của chủ thể đối với hành vi vi phạm của mình và
hậu quả do hành vi đó gây ra. Lỗi bao gồm lỗi cố ý và lỗi vô ý, cụ thể gồm lỗi cố ý
trực tiếp và lỗi cố ý gián tiếp, lỗi vô ý vì quá tự tin và lỗi vô ý do cẩu thả. Động cơ
vi phạm là động lực thúc đẩy chủ thể thực hiện hành vi vi phạm, mục đích vi phạm
là kết quả cuối cùng mà chủ thể thực hiện hành vi mong muốn đạt được. Đối với
VPHC trong kinh doanh BĐS thì yếu tố động cơ và mục đích không có tính chất bắt
buộc xác định, tuy nhiên, động cơ, mục đích chủ yếu của các chủ thể này là lợi
nhuận và tiết kiệm thời gian, chi phí. BĐS là một loại “ hàng hoá” đặc biệt, luôn là
nhu cầu thiết yếu trong cuộc sống và đem lại lợi nhuận cao. Bên cạnh đó, lĩnh vực
kinh doanh BĐS là lĩnh vực liên quan mật thiết đến nhiều lĩnh vực khác như đất đai,
đầu tư, nhà ở, nhà hình thành trong tương lai…nên một số điều rất bất tiện cho các
14
nhà kinh doanh đó là thủ tục hành chính đôi khi nhiều rườm rà, phải trải qua nhiều
cơ quan từ đó nhiều chi phí phát sinh khiến nhà kinh doanh tốn nhiều thời gian, tiền
bạc, công sức. Do đó, việc biết sai nhưng vẫn vi phạm của các nhà kinh doanh trong
lĩnh vực này một phần cũng do vấn đề thủ tục hành chính. Đây cũng là điểm khá
đặc trưng của VPHC trong hoạt động KDBĐS so với vi phạm trong các lĩnh vực
khác.
-
Chủ thể
Chủ thể của VPHC nói chung là các cá nhân, tổ chức có năng lực trách
nhiệm hành chính, thực hiện hành vi VPPL trong hoạt động KDBĐS mà chưa đến
mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Năng lực trách nhiệm hành chính của cá nhân
thể hiện qua các khía cạnh : là người không mắc các bệnh tâm thần hay các bệnh
khác làm mất khả năng nhận thức hay khả năng điều khiển hành vi; độ tuổi từ 14
tuổi trở lên, cụ thể người từ đủ 14 đến dưới 16 tuổi là chủ thể của VPHC khi thực
hiện hành vi vi phạm có lỗi cố ý, người từ đủ 16 tuổi trở lên là chủ thể VPHC trong
mọi trường hợp. Tổ chức có năng lực trách nhiệm hành chính khi được thành lập
hợp pháp và hoạt động theo quy định của pháp luật.
Đối với VPHC trong hoạt động KDBĐS thì chủ thể cũng là các cá nhân, tổ
chức có năng lực trách nhiệm hành chính và chủ yếu là các tổ chức, cá nhân hoạt
động KDBĐS ở Việt Nam. Bên cạnh đó còn có các cá nhân, tổ chức không có chức
năng kinh doanh trong lĩnh vực BĐS nhưng tham gia thị trường BĐS và có hành vi
VPHC pháp luật KDBĐS. Đồng thời, tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng có thể là
chủ thể của VPHC trong hoạt động KDBĐS Việt Nam nếu họ thực hiện hành vi
VPPL trong hoạt động KDBĐS đối với BĐS tại Việt Nam.
-
Khách thể
Khách thể của VPPL nói chung là những quan hệ xã hội được pháp luật bảo
vệ nhưng bị hành vi VPPL xâm hại. Khách thể của VPHC trong hoạt động KDBĐS
là những quan hệ pháp luật được pháp luật KDBĐS bảo vệ nhưng bị các hành vi
15
VPPL kinh doanh BĐS xâm hại. Đó chính là các quan hệ pháp luật phát sinh trong
lĩnh vực KDBĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS…Các quan hệ này, bên mua và bên
bán, bên môi giới và bên được môi giới đều được pháp luật bảo vệ, một trong hai
bên thực hiện hành vi VPHC trong hoạt động KDBĐS sẽ ảnh hưởng tới quyền lợi
của bên kia nên hành vi đó đã xâm hại tới quan hệ mà pháp luật KDBĐS bảo vệ.
Như vậy, VPHC trong hoạt động KDBĐS cũng có các yếu tố cấu thành như
các loại VPHC khác, khi xem xét một hành vi có phải là hành vi VPHC trong lĩnh
vực này hay không ta cần xem xét đầy đủ các yếu tố trên để có thể xác định và xử lý
đúng đắn các hành vi VPPL trong hoạt động KDBĐS.
1.1.1.3. Phân loại vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động
sản
Tuỳ thuộc theo các tiêu chí khác nhau mà ta có các loại VPHC trong hoạt động
KDBĐS nhau:
-
Căn cứ vào nội dung hoạt động kinh doanh bất động sản
Về mặt nội dung, VPHC trong hoạt động KDBĐS được thực hiện trên cả hai
lĩnh vực: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Vi phạm trong kinh doanh bất động sản: là những hành vi vi phạm các quy
định của pháp luật về KDBĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua nhằm mục đích sinh lời nhưng chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình
sự. Ví dụ: Vi phạm quy định về huy động vốn trong đầu tư xây dựng dự án phát
triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp….
Vi phạm trong kinh doanh dịch vụ bất động sản: là hành vi vi phạm các quy
định của pháp luật về kinh doanh các hoạt động hỗ trợ KDBĐS và thị trường BĐS
nhưng chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự. Các hoạt động hỗ trợ KDBĐS
và thị trường BĐS bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS,
sàn giao dịch BĐS…Ví dụ : Hành nghề môi giới độc lập, định giá BĐS nhưng
không có chứng chỉ hành nghề theo quy định.
16
-
Căn cứ vào tính chất và mức độ của hành vi VPPL
Vi phạm mang tính chất hành chính : là VPPL các quy định về lĩnh vực
KDBĐS hoặc kinh doanh dịch vụ BĐS.
Vi phạm mang tính chất dân sự : là hành vi vi phạm các quy định về hoạt
động KDBĐS được quy định trong Bộ luật dân sự như bồi thường thiệt hại do vi
phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS gây ra.
Vi phạm mang tính chất hình sự: là hành vi vi phạm các quy định trong hoạt
động KDBĐS mà gây thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng, gây nguy hiểm cho xã hội
dẫn tới việc phải truy cứu trách nhiệm hình sự. Ví dụ : gian lận, lừa dối trong hoạt
động KDBĐS.
-
Căn cứ vào chủ thể thực hiện hành vi vi phạm
Vi phạm của tổ chức là các vi phạm do chủ thể của hoạt động KDBĐS là tổ
chức thực hiện. Ví dụ như tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS sử dụng nhân viên môi
giới, định giá BĐS… không có chứng chỉ hành nghề.
Vi phạm của cá nhân là các vi phạm trong hoạt động do cá nhân thực hiện
như cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS nhưng không thực hiện đúng nội
dung của chứng chỉ.
1.1.2.
Xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất
động sản.
Theo từ điển Luật học, xử lý vi phạm hành chính là “ hoạt động của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền áp dụng những biện pháp cưỡng chế do pháp luật quy
định đối với cá nhân, tổ chức có hành vi vi phạm pháp luật nhưng chưa đến mức bị
truy cứu trách nhiệm hình sự”7. Ở đây, biện pháp cưỡng chế được hiểu là những
biện pháp, hình thức xử phạt VPHC mà pháp luật quy định. Từ điển Luật học sử
Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà
Nội
7
17
dụng thuật ngữ “biện pháp cưỡng chế” dễ gây nhầm lẫn với khái niệm “biện pháp
cưỡng chế” mang ý nghĩa là biện pháp bắt buộc cá nhân hay tổ chức phải thực hiện
một nghĩa vụ, trách nhiệm theo quyết định đã có hiệu lực của một cá nhân, tổ chức
có thẩm quyền.
Xử lý VPHC trong hoạt động KDBĐS là một trong những hoạt động của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đối với các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động kinh
doanh BĐS có hành vi cố ý hoặc vô ý xâm phạm tới các quan hệ pháp luật kinh
doanh BĐS được nhà nước thiết lập bảo vệ.
Do đó, xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh BĐS có thể
được hiểu : là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền áp dụng những hình
thức xử phạt hành chính do pháp luật kinh doanh BĐS quy định đối với cá nhân, tổ
chức nhằm buộc họ gánh chịu những hậu quả pháp lý do hành vi vi phạm pháp luật
trong hoạt động KDBĐS và hậu quả của hành vi đó gây ra, nhưng chưa đến mức bị
truy cứu trách nhiệm hình sự.
1.1.2.2. Vai trò của xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất
động sản.
Vai trò của pháp luật là tác dụng hay ảnh hưởng của pháp luật đối với nhà
nước, xã hội và con người. Tác dụng hay ảnh hưởng này được nhìn nhận theo nghĩa
tích cực là nhằm thúc đẩy sự phát triển của các đối tượng chịu tác dụng, ảnh hưởng.
Cụ thể pháp luật là phương tiện chủ yếu để nhà nước quản lý mọi mặt của đời sống
xã hội; là phương tiện để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của công dân; là cơ
sở hoàn thiện bộ máy nhà nước và tăng cường quyền lực nhà nước; góp phần tạo
dựng những quan hệ mới. Do đó có thể hiểu vai trò của xử lý VPHC trong hoạt
động KDBĐS là tác dụng của hệ thống các quy phạm pháp luật có liên quan đối với
hoạt động xử lý VPHC trong hoạt đông KDBĐS , tác dụng đối với việc đảm bảo
các quyền, lợi ích của các cá nhân, tổ chức tham gia vào hoạt động KDBĐS.Vậy,
vai trò của xử lý VPHC trong hoạt động KDBĐS là:
18
Thứ nhất, VPHC trong hoạt động kinh doanh BĐS là hành vi VPPL kinh
doanh BĐS và xâm hại tới khách thể mà pháp luật KDBĐS bảo vệ. Do đó, pháp
luật cần quy định về xử lý VPHC trong hoạt động KDBĐS, nếu không các quy định
đó sẽ không được thực thi nên không phát huy được tính định hướng pháp luật của
Nhà nước về hoạt động KDBĐS, cuối cùng Nhà nước sẽ không kiểm soát được thị
trường BĐS – một thị trường không chỉ quan trọng về mặt kinh tế mà còn có tính
nhạy cảm vì liên quan đến đất đai – lãnh thổ quốc gia. VPHC trong hoạt động
KDBĐS xâm phạm tới quyền và lợi ích của cá nhân, tổ chức, Nhà nước và xã hội.
Đặc biệt, các vi phạm trong lĩnh vực này thường để lại hậu quả, thiệt hại lớn nên
cần xử lý vi phạm một cách nghiêm minh, thích đáng, kịp thời và biện pháp khắc
phục những hậu quả đó
Thứ hai, các VPHC trong hoạt động KDBĐS chưa đến mức bị truy cứu trách
nhiệm hình sự thì sẽ không bị xử lý hình sự do đó cần thiết phải có quy định về xử
lý VPHC. Bởi nếu không, chúng ta sẽ bỏ sót rất nhiều hành vi VPPL trong kinh
doanh BĐS. Việc VPPL tuy chưa gây ra hậu quả nghiêm trọng đến mức bị truy cứu
trách nhiệm hình sự nhưng cũng không thể để các cá nhân, tổ chức vi phạm không
chịu trách nhiệm với các hành vi trái pháp luật của mình. Do đó, cần phân định
trách nhiệm hành chính và trách nhiệm hình sự để đảm bảo việc xử lý VPHC trong
hoạt động KDBĐS đúng mức độ của hành vi vi phạm
1.2.
Lý luận pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động
kinh doanh bất động sản
1.2.1.
Khái niệm pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động
kinh doanh bất động sản
Hiện nay chưa có định nghĩa cụ thể về pháp luật xử lý vi phạm hành chính
trong hoạt động kinh doanh bất động sản, bởi vậy để có thể đưa ra định nghĩa này,
cần phải xác định phạm vi của nó gắn liền với khái niệm vi phạm hành chính trong