Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại thị xã phúc yên, tỉnh vĩnh phúc

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
----------------------

NGUYỄN TRUNG ANH

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THỊ XÃ
PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Định hƣớng ứng dụng

HÀ NỘI - 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
----------------------

NGUYỄN TRUNG ANH

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THỊ XÃ
PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

Chuyên ngành : Luật Kinh tế
: 8380107
Mã số

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Định hƣớng ứng dụng

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS.Doãn Hồng Nhung

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng
tôi, có sự hỗ trợ từ Giảng viên hướng dẫn là PGS.TS.Doãn Hồng Nhung.
Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình
nghiên cứu nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ
ràng, được trích dẫn đúng theo quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này.
Tác giả luận văn

Nguyễn Trung Anh


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được luận văn này, tôi xin chân thành cảm ơn đến Ban
giám hiệu, Khoa Đào tạo sau đại học Trường Đại học Luật Hà nội, các
quý thầy, cô của Khoa Luật kinh tế - những người đã tận tình và tạo điều
kiện giúp đỡ cho tôi trong quá trình học tập. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm
ơn sâu sắc đến cô PGS.TS.Doãn Hồng Nhung, người đã trực tiếp hướng

dẫn luận văn cho tôi với tất cả lòng nhiệt tình và sự quan tâm sâu sắc.
Tôi xin chân thành cảm ơn các bạn bè, đồng nghiệp đã hỗ trợ, tạo điều
kiện, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn của mình.
Mặc dù đã rất cố gắng trong quá trình nghiên cứu nhưng luận văn
không thể tránh khỏi những thiếu sót. Tôi rất mong nhận được sự góp ý của
quý thầy, cô và bạn bè.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Trung Anh


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GCN

Giấy chứng nhận

GCN QSDĐ

NSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất)
Người sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

QSHN

Quyền sở hữu nhà


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................... 7
1.1. Khái quát chung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............. 7
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................. 7
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất .............................................................................................................. 9
1.1.3. Vai trò và sự cần thiết của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .... 10
1.2. Lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........... 12
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ............................................................................................................ 12
1.2.2. Cơ chế điều chỉnh của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ..................................................................................................................... 14
1.2.3. Cấu trúc pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............ 15
Kết luận chƣơng 1 ........................................................................................... 17
CHƢƠNG 2: THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ PHÚC YÊN,
TỈNH VĨNH PHÚC ........................................................................................ 18

2.1. Quy định của pháp luật hiện hành về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ........................................................................................................... 18
2.1.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................ 18
2.1.2. Đối tượng và điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20
2.1.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................... 23
2.1.4. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................. 24
2.1.5. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất .................................................................................... 26
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất tại thị xã Phúc yên, tỉnh Vĩnh Phúc ........................................................ 31
2.2.1. Tổng quan về thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ...................................... 31
2.2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc .................................................................. 32
2.2.3. Đánh giá thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc .................................................................. 48
Kết luận chƣơng 2 ........................................................................................... 58
CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN


QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THỊ XÃ
PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC.................................................................. 59
3.1. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật .......................................................... 59
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp
luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh
Vĩnh Phúc ........................................................................................................ 60
3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật .................................................... 60
3.2.2. Nhóm giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ...... 64
Kết luận chƣơng 3 ........................................................................................... 70

KẾT LUẬN ...................................................................................................... 71
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với con người. Hiện
nay, đối với một đất nước đa số người dân sống nhờ vào canh tác nông nghiệp
như Việt Nam thì đất đai càng trở thành nguồn lực quan trọng. Chính vì lẽ đó
Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc
gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật
[26, Điều 54]. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu duy nhất và thống nhất quản lý. Nhưng Nhà nước không trực
tiếp sử dụng mà giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân, tổ chức và công nhân
quyền sử dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ
hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để nhà nước
công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ, là cơ sở để người sử dụng đất
được phép thực hiện đầy đủ và trọn vẹn quyền năng sử dụng đất của mình. Khi
cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức được cấp Giấy chứng nhận đối với quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất thì đó là một tài
sản lớn đối với họ. Vì thế, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý
nghĩa rất lớn đối với người sử dụng đất, là mong mỏi, là nguyện vọng chính
đáng của mỗi người dân. Về phía cơ quan quản lý nhà nước, việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân giúp Nhà nước có thể dễ dàng
nắm được tình hình khai thác, sử dụng, biến động của đất đai, từ đó giúp việc
đề ra các chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt hiệu quả, thúc đẩy
nền kinh tế nước nhà phát triển. Bên cạnh đó, việc thực hiện tốt công tác cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn giúp thực hiện tốt công tác quản lý,
giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ vủa người sử dụng đất; thanh tra,
kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về
đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để
giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và
sử sụng đất đai. Do vậy, vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
luôn được nhà nước quan tâm và chính quyền địa phương các cấp đặc biệt chú
trọng.
Phúc Yên có vị trí địa lý vô cùng đặc biệt, là đô thị cửa ngõ của tỉnh
Vĩnh Phúc, thị xã Phúc Yên được xác định như là một trong những đô thị vệ
tinh của vùng Thủ đô Hà Nội; là trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng, thể dục thể
thao và đào tạo, là trung tâm kinh tế công nghiệp - dịch vụ, trung tâm khoa học


2

kỹ thuật và công nghệ, giữ vị trí chiến lược quan trọng về phát triển công
nghiệp và thương mại - du lịch của tỉnh Vĩnh Phúc, góp phần kết nối giao lưu
phát triển kinh tế với vùng Thủ đô Hà Nội. Tuy nhiên, theo báo cáo kiểm tra,
rà soát, tính đến tháng 6 năm 2015, thị xã Phúc Yên có 715 trường hợp vi
phạm đất đai, với tổng diện tích gần 134.000m2, bao gồm đất nông nghiệp hơn
67.000m2 và đất khác hơn 66.000m2. Qua phân loại, có 148 hộ vi phạm lấn
đất, 138 hộ chiếm đất và 429 hộ sử dụng đất sai mục đích [34]. Là một trong
các địa bàn trọng điểm của tỉnh Vĩnh Phúc, việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng
và vận dụng các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng
dẫn thi hành trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nếu được giải quyết hiệu quả và triệt để thì thị
xã Phúc Yên sẽ trở thành một điểm sang cho các thành phố, huyện khác trên
địa bàn tỉnh tham khảo và học tập.
Đồng thời, trong năm 2018, Ủy ban thường vụ Quốc hội đã thông qua

Nghị quyết về việc thành lập thành phố Phúc Yên thuộc tỉnh Vĩnh Phúc. Phúc
Yên lên thành phố sẽ có rất nhiều lợi thế để phát triển kinh tế, xã hội. Hạ tầng
giao thông được chú trọng đầu tư hơn, dân cư sẽ ngày một tăng, từ đó nhu cầu
về nhà và đất cũng đi kèm. Đặc biệt, Phúc Yên cũng sẽ được các nhà đầu tư
nước ngoài chú ý đến dẫn đến thị trường bất động sản trở nên sôi động, giá đất
tăng cao. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Phúc Yên.
Xuất phát từ những thực tế và yêu cầu đặt ra, nhận thức được thực tiễn
và tầm quan trọng của công tác điều tra đánh giá tình hình quản lí và sử dụng
đất đặc biệt trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để từ đó
tìm rõ nguyên nhân và đưa ra các giải pháp để nâng cao chất lượng công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Phúc yên, em đã lựa chọn đề
tài luận văn “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực
tiễn thi hành tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc”. Đề tài này làm sáng tỏ
những vấn đề lý luận về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
thực tiễn thi hành tại thị xã Phúc Yên. Đồng thời, cũng đưa những giải pháp
nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao chất lượng hoạt động cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Trong những năm gần đây, xuất phát từ yêu cầu nâng cao chất lượng
hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có rất nhiều công trình
nghiên cứu về hoạt động này tại nhiều địa phương khác nhau. Các công trình
tiêu biểu mà tác giả đã tiếp cận được như:


3

Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong
các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, Luận án tiến sĩ luật học, trường
Đại học Luật Hà Nội;

Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội;
Ths.Phạm Thu Thủy (2005), Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận
QSDĐ theo Luật Đất đai 2003, Tạp chí luật học, số 3/2005;
TS.Trần Quang Huy (2009), Pháp luật Đất đai Việt Nam hiện hành nhìn
từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp chí Luật học, số 8/2009;
Doãn Hồng Nhung (2007), Nữ quyền và quan hệ giữa vợ chồng – nhìn
từ khía cạnh pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật đất
đai năm 2003;
Đỗ Thị Anh Thư (2009), Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay, Luận văn thạc sĩ luật học,
Đại học quốc Gia Hà Nội;
Trần Thị Hồng (2009), Quan hệ vợ chồng trong đứng tên giấy chứng
nhận quyền sử dụng nhà ở và đất ở - Thực trạng và các yếu tố tác động, Tạp
chí Nghiên cứu Gia đình và Giới, Tạp chí Luật học.
Đặng Anh Quân (2011), Bàn về khái niệm đăng kí đất đai trên Tạp chí
Khoa học pháp lí số 2/2011;
Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản – Những vấn đề lý
luận và thực tiễn, NXB Chính trị quốc gia;
Lê Xuân Trường (2013), Pháp luật Đất đai về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực
tiễn của Quận 6 Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học,, Học viện
Khoa học xã hội;
Ngô Thúy Hằng (2015), Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất qua thực tiễn thi hành tại quận Đống Đa, thành phố Hà nội, Luận
văn thạc sỹ luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội;
Phạm Duy Đông (2017), Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình từ thực tiễn quận Thủ Đức, thành phố Hồ
Chí Minh, luận văn thạc sỹ luật học, Học viện Khoa học Xã hội;
Trương Thanh Thủy (2017), Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất từ thực tiễn tỉnh Quảng Nam, luận văn thạc sỹ luật học, Học viện
Khoa học Xã hội;
Những đề tài, bài viết đều đề cập đến vấn đề lý luận chung về công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tùy thuộc vào từng điều


4

kiện kình tế, xã hội mà hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
mỗi một địa phương lại có sự khác nhau. Do đó, những ưu điểm, hạn chế trong
hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số địa phương khác
không là ưu điểm, hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất tại thị xã Phúc Yên. Xuất phát từ tình hình trên, đề tài sẽ đi sâu, nghiên
cứu, làm sáng tỏ những vấn đề lý luận đồng thời phân tích hoạt động cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên để từ đó đưa ra giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Luận văn được nghiên cứu, hoàn thiện với mục tiêu góp phần làm sáng
tỏ thêm những vấn đề lý luận chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Đồng thời, luận văn sẽ khái quát, tổng hợp và làm rõ hơn nữa các quy
trình, thủ tục đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Phúc
Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Từ đó đánh giá việc thi hành và đề xuất giải pháp góp
phần hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã
Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
Để đạt được mục đích trên, luận văn đặt ra những nhiệm vụ nghiên cứu
cụ thể sau:
Một là, phân tích các vấn đề lý luận về giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, cụ thể: phân tích khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của hoạt động cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
Hai là, phân tích các vấn đề lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, bao gồm: Luận giải khái niệm và đặc điểm của pháp luật về
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đề cập, đánh giá lịch sử hình thành và phát
triển của pháp luật về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…;
Ba là, nghiên cứu nội dung của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc;
Bốn là, đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại thị xã
Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu:
- Các quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện pháp Luật
Đất đai nói chung và các bảo đảm pháp lý về quyền sử dụng đất nói riêng
trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta;
- Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi


5

hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại thị xã Phúc Yên, tình Vĩnh Phúc
Phạm vi nghiên cứu:
Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật, tác giả giới hạn
phạm vi nghiên cứu ở những nội dung cụ thể sau:
- Nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành;
- Nghiên cứu các quy định của Ủy ban nhân dân thị xã Phúc Yên về tổ
chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tìm hiểu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác –
Lênnin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về
đất đai; lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm khái niệm
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; lịch sử cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp bổ trợ như:
phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp…Trong đó, phương pháp phân
tích được sử dụng để xem xét, đánh giá cụ thể, sâu sắc về hoạt động cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đât nhất là tìm hiểu sâu về nguyên nhân có được
thành tựu, nguyên nhân dẫn đến hạn chế, bất cập của hoạt động cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Phương pháp tổng hợp được sử dụng để khái quát
hóa, rút ra những nhận xét, kết luận về từng nội dung của đề tài luận văn. Việc
sử dụng kết hợp các phương pháp nêu trên trong quá trình viết nhằm đảm bảo
cho nội dung nghiên cứu của đề tài vừa có tính khái quát, vừa có tính cụ thể
cần thiết để xem xét, đánh giá một cách toàn diện về hoạt động cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
6. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có ý nghĩa lý luận và thực tiễn thiết
thực. Luận văn bổ sung vào hệ thống các công trình nghiên cứu về hoạt động
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luận văn đã đưa ra những đánh giá
khách quan về thực trạng của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở thị xã Phúc Yên, đồng thời có những kiến giải phù hợp, chính xác về nguyên
nhân của những bất cập thiếu sót trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất nói chug và tại thị xã Phúc Yên nói riêng và đưa ra những giải pháp
làm cơ sở cho việc nghiên cứu các định hướng đổi mới, cải tiến hoạt động cấp


6

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này giúp góp phần hoàn thiện pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại
thị xã Phúc Yên.
7. Kết cấu luận văn
Ngoài lời mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo nội dung
của luận văn gồm 3 chương:
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận chung về pháp luật về cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
Chƣơng 2: Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc
Chƣơng 3: Hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thi
hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi
hành tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc


7

CHƢƠNG 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái quát chung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một thuật ngữ được sử dụng phổ
biến trong các văn bản pháp luật về đất đai. Để làm rõ khái niệm này, cần tiến
hành làm rõ khái niệm “giấy chứng nhận” và khái niệm “quyền sử dụng đất”.
Khái niệm “giấy chứng nhận” được hiểu văn bản của cơ quan nhà nước,
công nhận hành vi hợp pháp của cá nhân hay của tập thể hay công nhận quyền
sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân hay một tổ chức kinh tế - xã hội;
chứng nhận cho một phương tiện hay một sản phẩm; công nhận tư cách pháp
nhân, hoạt động trao đổi hợp pháp giữa các cá nhân và các tổ chức kinh tế - xã

hội với nhau.
Khái niệm “quyền sử dụng đất” bắt đầu được đề cập từ thập niên 70 của
thế kỷ XX với tên gọi ban đầu là “quyền quản lý và sử dụng ruộng đất”[15].
Theo Từ điển Luật học năm 2006 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ
thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được
Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua
việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho...
Trong khi đó, Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì cho
rằng: "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai
để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước [10,
tr.92]. Tuy nhiên, theo các nhà khoa học pháp lý nước ta, có thể hiểu quyền sử
dụng đất trên hai phương diện:
Một là, phương diện chủ quan, theo phương diện này, quyền sử dụng đất
là quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác và sử dụng, các
thuộc tính có ích của đất đai để đem lại lợi ích vật chất nhất định, quyền năng
này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ.
Hai là, phương diện khách quan, quyền sử dụng đất là một chế định
quan trọng của pháp Luật Đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật
do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá
trình khai thác, sử dụng đất đai [20, tr.14-15].
Tuy nhiên, khác với quyền sử dụng các loại tài sản thông thường, quyền
sử dụng đất là “một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là
quyền sở hữu”. Thông thường, một hàng hoá bao giờ cũng có giá trị và giá trị


8

sử dụng, trong đó giá trị của hàng hoá được xác định bằng lao động kết tinh
trong hàng hoá (lao động hao phí phải bỏ ra để tạo ra sản phẩm), nhưng giá trị
của quyền sử dụng đất không được xác định thông qua quy luật thông thường,

không có hao phí lao động nào được bỏ ra để hình thành nên đất (chỉ có lao
động bỏ ra để cải tạo, tu bổ đất). Bên cạnh đó, đối tượng của quyền sử dụng
đất là đất đai, một tài sản thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu thống nhất quản lý trong khi các hàng hoá thông thường chủ sở hữu
được toàn quyền định đoạt. Do đó, để quyền sử dụng đất phát huy được vai trò
là một loại hàng hoá đặc biệt trên thị trường thì Nhà nước – với vai trò đại diện
chủ sở hữu thống nhất quản lý đất đai phải trao quyền quyền sử dụng đất đai
cho người dân và một số quyền năng khác theo quy định của pháp luật trong
đó có cho phép người dân được chuyển – nhận quyền sử dụng đất, để xác lập
cơ chế quản lý hữu hiệu, phù hợp nhằm “tạo cơ sở pháp lý cho việc hình thành
và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất, từng
bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và
người nước ngoài đầu tư ở Việt Nam” [1]. Có thể thấy, quyền sử dụng đất là
một chế định đặc thù của pháp luật Việt Nam, là phương thức để duy trì chế độ
sở hữu toàn dân đối với đất đai trong nền kinh tế thị trường
Từ những điều đã phân tích ở trên, chúng ta có thể đưa ra khái niệm như
sau: Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của chủ thể được nhà
nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất . Việc chiếm
hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục
do pháp luật quy định.
Từ những phân tích trên ta thấy, thực tế các quy định của pháp luật
không có quy định phân biệt đối với GCNQSD đất theo mục đích sử dụng đất.
Như vậy, để làm sáng tỏ các đặc trưng cơ bản của GCNQSD đất ở cho cá
nhân, hộ gia đình tác giả đi phân tích các đặc trưng cơ bản của GCNQSD đất,
QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Thứ nhất, GCNQSDĐ là một loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền - được pháp luật quy định cụ thể là Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu
trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước. Chỉ khi đáp ứng các
điều kiện luật định thì người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn

liền với đất mới được cấp loại giấy trên.
Thứ hai, GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của một chủ thể, tạo lập sự an toàn pháp lý


9

trong các giao dịch đất đai và tài sản khác gắn liền với đất. Khi có GCNQSDĐ,
các chủ thể sẽ yên tâm khai thác lợi ích, tiềm năng của đất và được Nhà nước
bảo hộ khi lợi ích chính đáng bị xâm phạm.
Thứ ba, GCNQSDĐ là kết quả cuối cùng của một loạt các thao tác nghiệp
vụ của quá trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê
đất đai, lập bản đồ địa chính. Để có thể cấp GCNQSDĐ cho một chủ thể sử
dụng đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra hồ sơ, xác định rõ
nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất; diện tích đất, chủ sử dụng đất,
mục đích sử dụng đất; xác định rõ ranh giới, vị trí, hình thể thửa đất, tọa độ gốc
cũng như tính ổn định lâu dài của việc sử dụng đất v.v nhằm đảm bảo sự chính
xác, khách quan và không có sự tranh chấp về đất đai với các chủ sử dụng đất
lân cận. Từ đó mới có cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
GCNQSDĐ nhằm xác định tính hợp pháp của việc sử dụng đất cho một chủ thể.
Thứ ba, không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào cũng có thể cấp
GCNQSDĐ mà theo quy định của pháp luật đất đai chỉ có cơ quan thực hiện
quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có thẩm quyền mới được cấp
GCNQSDĐ. Các cơ quan này bao gồm UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện.
Hơn nữa, việc cấp GCNQSDĐ phải theo trình tự, thủ tục, thẩm quyền, điều
kiện, đối tượng v.v được pháp luật quy định rất chặt chẽ.
Thứ tư, việc cấp GCNQSDĐ là hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa
mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tính pháp lý thể hiện khi cấp GCNQSDĐ, cơ quan nhà nước có thẩm

quyền phải tuân thủ các quy định về đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, thẩm
quyền, trình tự, thủ tục v.v do pháp luật quy định.
- Tính kỹ thuật, nghiệp vụ thể hiện để có thể cấp GCNQSDĐ cho người
sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra, xác minh hồ sơ,
nguồn gốc và quá trình sử dụng đất v.v cũng như các quy trình kỹ thuật, định
mức kỹ thuật được thực hiện bởi cơ quan chuyên môn tham mưu, giúp việc là
cơ quan tài nguyên và môi trường. Các quy trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật
được Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành dưới dạng văn bản quy phạm
pháp luật là thông tư, quyết định để áp dụng thống nhất giữa các địa phương
trong cả nước.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của hoạt động cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013:
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền


10

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối
với thửa đất xác định .
Theo đó, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong 15 nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định tại Điều 22 Luật Đất đai năm
2013 nhằm công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định
mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được coi là nghĩa vụ của nhà
nước đối với người sử dụng đất. Đây là hành vi do cơ quan quản lý hành chính
nhà nước làm các thủ tục để xác lập đăng ký ban đầu và đăng ký biến động về
đất đai (cấp đổi, cấp lại do tách thửa) cho người sử dụng đất. Bản chất của

hành vi này là để xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử
dụng đất. Đồng thời, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp nhà
nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai và nhằm minh bạch hóa thị
trường bất động sản.
Tổ chức triển khai cấp GCN QSD đất là nội dung quan trọng của quản lý
nhà nước về đất đai. Đây là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao đất, cho
thuê đất và đăng ký QSDĐ hợp pháp. Hoạt động này được tiến hành qua nhiều
công đoạn: thủ tục kiểm tra, thẩm tra hồ sơ xin cấp của cơ quan chuyên môn
trong lĩnh vực đất đai; thủ tục xem xét, quyết định và phê duyệt cấp GCN QSD
đất của cơ quan hành chính Nhà nước (hệ thống UBND các cấp); kết thúc quy
trình này chính là việc triển khai cấp GCN QSD đất đến người có đủ điều kiện
cấp theo luật định. Trường hợp chưa được cấp GCN QSD đất thì chưa thể quản
lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và chưa thể phát huy hết quyền và nghĩa vụ
của mình trong sử dụng đất đai, tài nguyên đất đai chưa được khai thác với
hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất.
Việc cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
chính là quá trình tổ chức triển khai trong thực tế cuộc sống các công việc cụ
thể có liên quan đến hoạt động địa chính, kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa và
các điều kiện khác liên quan đến tính hợp pháp của tài sản là QSDĐ, nhà ở và
các tài sản khác trên đất để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp chứng thư
pháp lí xác nhận quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với các tài sản đó.
Hoạt động nêu trên được tiến hành theo một trình tự thủ tục nhất định.
Như vậy chúng ta có thể hiểu: Cấp GCN QSDĐ ở cho cá nhân, hộ gia
đình là việc Nhà nước công nhận QSDĐ ở đối với cá nhân hộ gia đình, đang
sử dụng đất ở ổn định.
1.1.3. Vai trò và sự cần thiết của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất
- Vai trò của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

11

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là đại diện chủ sở
hữu thực hiện quyền quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng hợp lý, có
hiệu quả nên hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò rất
quan trọng trong quản lý nhà nước và đời sống xã hội cụ thể:
Thứ nhất, thông qua hoạt động cấp GCN QSDĐ, nhà nước nắm rõ các
thông tin liên quan đến việc sử dụng đất như tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể,
kích thước, diện tích…, đồng thời, những thay đổi thông qua quá trình sử dụng
đất cũng được ghi trên GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
thông qua việc cấp đổi GCN QSDĐ qua đó nhà nước kiểm soát được các giao
dịch về đất đai, các tài sản gắn liền với đất để từ đó có định hướng phát triển
phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất tối ưu.
Thứ hai, thông qua hoạt động cấp GCN QSDĐ sẽ làm lành mạnh giao
dịch bất động sản với việc các bất động sản được cấp GCN QSDĐ, QSHN ở
và tài sản khác gắn liền với đất tức là đã được đăng ký đầy đủ các thông tin cần
thiết theo đúng quy định của pháp luật, sẽ hạn chế tình trạng thiếu thông tin
hoặc thông tin thiếu chính xác, không kịp thời.
Thứ ba, hoạt động cấp GCN QSDĐ là hoạt động đem lại nguồn thu cho
ngân sách nhà nước. Để được cấp GCN QSDĐ, chủ sở hữu đất phải hoàn
thành nghĩa vụ tài chính bao gồm lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất…đây là
một khoản thu không nhỏ cho ngân sách nhà nước trong điều kiện hằng năm
Nhà nước phải chi ra một khoản tài chính khá lớn để đầu tư cho công tác quản
lý đất đai.
- Ý nghĩa của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thứ nhất, việc cấp GCN QSDĐ nhằm xác lập mối quan hệ hợp pháp
giữa nhà nước với người sử dụng đất, là cơ sở để người sử dụng đất được phép
thực hiện đầy đủ, trọn vẹn quyền năng của mình trên đất của mình như quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận

và được nhà nước công nhận, bảo hộ. Điều đó có nghĩa khi người sử dụng
được cấp GCN QSDĐ, họ có quyền yêu cầu Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của mình khi người khác xâm hại. Nhà nước có trách nhiệm phải
đảm bảo quyền này được thực thi trong thực tế cuộc sống. Tuy nhiên, NSDĐ
cũng phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước trong
quá trình khai thác và sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất theo quy định
của pháp luật.
Thứ hai, hoạt động cấp GCN QSDĐ khi được tiến hành tốt sẽ có ý nghĩa
thiết thực làm giảm phiền hà, củng cố quan hệ giữa nhà nước và công dân. Đất


12

đai là một tài sản có giá trị của mỗi cá nhân, mỗi gia đình vì vậy bảo vệ quyền
công dân để họ có thể yên tâm sử dụng đất dài lâu là một vấn đề quan trọng.
Thực tế cho thấy, khi một vụ việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên,
hoặc cả hai bên đã có GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất
thì việc giải quyết đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng
giềng không đáng có.
1.2. Lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm pháp luật về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
Trước hết, pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự do Nhà nước ban
hành và bảo đảm thực hiện, là công cụ điều chỉnh các quan hệ xã hội. Sự điều
chỉnh của pháp luật hướng các quan hệ xã hội theo trật tự chung, phù hợp với
lợi ích của Nhà nước, của các bên và của toàn xã hội. Pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là một bộ phận của pháp luật về đất đai. Tùy
thuộc vào đặc điểm kinh tế, xã hội ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ khác nhau mà
yêu cầu của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai nói chung mà pháp luật
hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khác nhau. Tuy nhiên, có

thể khẳng định rằng: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá
trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm xác lập mối quan hệ hợp
pháp giữa một bên là nhà nước và một bên là người sử dụng đất .
Cấu trúc bên trong của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất được cấu thành bởi các quy phạm, chế định pháp luật có liên quan đến hoạt
động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung của pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các các quy phạm quy định về
nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (quy định về nội dung bao
gồm: chủ thể tham gia quan hệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các
căn cứ pháp lý để một tổ chức, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…) và quy định về trình tự, thủ
tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (quy định về hình thức quy định về
hồ sơ, mẫu đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quy định về các
bước thực hiện xét duyệt hồ sơ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quy
định về trình tự ghi các thông tin trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
sửa chữa các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quy định về
trình tự, thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ).


13

Biểu hiện ra bên ngoài của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là hệ thống văn bản pháp luật thuộc nhiều cấp độ khác nhau, chứa
đựng các quy phạm pháp luật có liên hệ mật thiết với nhau tạo thành hệ thống
quy phạm điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao
gồm: Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn kèm theo, Bộ Luật dân
sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm
2014,…

Như vậy, có thể thấy, pháp luật về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất được quy định trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật. Hoạt động
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua hệ thống quy phạm pháp
luật về nội dung và hình thức để xác lập và công nhân quyền sử dụng đất hợp
pháp cho chủ thể.
Pháp luật về hoạt động cấp GCNQSDĐ có những đặc điểm cơ bản như
sau:
Thứ nhất, pháp luật về cấp GCNQSDĐ phản ánh điều kiện kinh tế - xã
hội của nước ta và có sự điều chỉnh phù hợp với từng giai đoạn phát triển của
nền kinh tế.
Thứ ba, pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm các quy định của luật
công (luật hiến pháp và luật hành chính) về quản lý nhà nước đối với đất đai có
liên quan mật thiết với các quy định của luật tư (luật dân sự) về tài sản và
quyền sở hữu tài sản của các chủ thể.
Thứ hai, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm
các quy định về nội dung GCNQSDĐ (quy định về nội dung) và các quy định
về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ (quy định về hình thức).
Các quy định về nội dung GCNQSDĐ bao gồm quy định về căn cứ,
nguyên tắc, điều kiện, đối tượng, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ; quy định về
mẫu GCNQSDĐ và quy định về nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ v.v.
Các quy định về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ bao gồm quy định về hồ
sơ, mẫu đơn xin cấp GCNQSDĐ; quy định về các bước thực hiện xét duyệt hồ
sơ, cấp GCNQSDĐ; quy định về trình tự ghi các thông tin trong GCNQSDĐ,
sửa chữa các thông tin trên GCNQSDĐ và quy định về trình tự, thủ tục
thu hồi GCNQSDĐ.
Thứ ba, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các
quy phạm pháp luật vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ.
- Tính pháp lý thể hiện, các quy định về GCNQSDĐ do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền ban hành theo đúng quy định về thể thức, thời gian, thẩm quyền
và trình tự, thủ tục của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.

14

- Tính kỹ thuật nghiệp vụ thể hiện, chiếm số lượng đáng kể các quy định
về GCNQSDĐ không chỉ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và
mang tính bắt buộc chung được đảm bảo bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà
nước mà còn là các quy phạm mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ. Đây là các quy
phạm đề cập đến định mức, phương pháp đo vẽ, lập bản đồ địa chính, bản đồ
giải thửa, in ấn mẫu GCNQSDĐ và hướng dẫn việc trích lục sơ đồ thửa đất
trong GCNQSDĐ v.v.
1.2.2. Cơ chế điều chỉnh của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
Thứ nhất, nếu xét từ góc độ chức năng thì cơ chế điều chỉnh pháp luật là
hệ thống các phương tiện pháp lý tác động đến quan hệ xã hội thông qua chủ
thể1.
Thứ hai, dưới góc độ xã hội thì cơ chế điều chỉnh pháp luật nằm trong cơ
chế xã hội, tức là cơ chế tác động của các quy phạm xã hội lên các quan hệ xã
hội.
Thứ ba, nếu cơ chế điều chỉnh được xem xét dưới góc độ tâm lý học thì
nó là sự tác động lên ý chí của con người nhằm tạo ra cách xử sự thích hợp với
các quy phạm pháp luật ở chủ thể.2
Thứ tư, dưới góc độ pháp luật thì cơ chế điều chỉnh pháp luật là một hệ
thống thống nhất các phương tiện, quy trình pháp lý, thông qua đó thực hiện sự
tác động của pháp luật lên các quan hệ xã hội nhằm thực hiện những nhiệm vụ
và mục đích của nhà nước đặt ra.3 Cơ chế điều chỉnh pháp luật là một hệ thống
thống nhất các phương tiện pháp lý (quy phạm pháp luật, quyết định áp dụng
pháp luật, quan hệ pháp luật, hành vi thực hiện quyền và nghĩa vụ pháp lý).
Thông qua đó, nhà nước thực hiện sự tác động của pháp luật lên các quan hệ
xã hội nhằm đạt các mục tiêu của sự điều chỉnh pháp luật tạo ra trật tự pháp

luật. Cơ chế điều chỉnh pháp luật là một hệ thống thống nhất các phương tiện
pháp luật, nhờ đó mà thực hiện được sự điều chỉnh có kết quả của các quan hệ
xã hội phù hợp với các mục đích xã hội. Hệ thống các phương tiện pháp lý mà
thông qua đó pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội. Cơ chế điều chỉnh pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tạo nên từ các quy phạm
pháp luật về cấp GCNQSDĐ, các quyết định áp dụng pháp luật để cấp
1

Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội, Giáo trình lý luận chung về nhà nước và pháp luật, NXB Đại học
quốc gia Hà Nội năm 1998, tr.435
2
Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội, Giáo trình lý luận chung về nhà nước và pháp luật, NXB Đại học
quốc gia Hà Nội năm 1998, tr.434-435
3
Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình lý luận chung về nhà nước và pháp luật, NXB Công an nhân dân năm 1994,
tr.300


15

GCNQSDĐ, các quan hệ pháp luật về cấp GCNQSDĐ và các hành vi thực
hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được cấp GCNQSDĐ tham ra vào
quan hệ pháp luật đất đai nhằm bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và bảo
đảm quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ.4
1.2.3. Cấu trúc pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Có thể thấy, pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm nhiều chế định điều
chỉnh nhiều nội dung có liên quan trực tiếp đến hoạt động cấp GCNQSD đất,
song tựu chung lại, chúng có các nhóm quy phạm cơ bản sau đây:
- Nhóm quy phạm quy định về nguyên tắc cấp GCN: Đây là nhóm quy
phạm quy định những nội dung yêu cầu mang tính bắt buộc, phải được thực

hiện nghiêm túc nhằm đảm bảo tính chính xác, cụ thể và đầy đủ, đảm bảo sự
công bằng và hợp lí cho các chủ thể được cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà
và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nhóm các quy phạm pháp luật về nội dung và hình thức GCNQSDĐ.
Nhóm này bao gồm các quy định về điều kiện chủ thể được cấp GCNQSDĐ;
nguyên tắc, căn cứ và điều kiện cấp GCNQSDĐ; quy định về hiệu đính, chỉnh
sửa thông tin ghi trong GCNQSDĐ; quy định về hình thức của giấy và nội
dung ghi trong GCNQSDĐ. Vì vậy, nội dung và hình thức của việc cấp GCN
càng cụ thể, rõ ràng và chính xác sẽ là cơ sở để đảm bảo việc thực thi các
quyền và nghĩa vụ của người được cấp GCN một cách công bằng và có hiệu
quả.
- Nhóm các quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục cấp, chỉnh sửa và thu
hồi GCNQSDĐ. Nhóm này bao gồm các quy định về các bước thẩm tra, xét
duyệt hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ, cấp GCNQSDĐ; các quy định về trình tự, thủ
tục đăng ký quyền sử dụng đất; các quy định về trình tự, thủ tục đính chính
GCNQSDĐ; các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi GCNQSDĐ v.v.
- Nhóm quy phạm về những nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình
được cấp GCNQSD đất ở. Về nghĩa vụ tài chính có hai nhóm nghĩa vụ: Thứ
nhất, các nghĩa vụ tài chính mà bất cứ chủ thể nào, sử dụng đất vào mục đích
gì cũng đều phải nộp khi thực hiện việc cấp giấy QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất như: lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, lệ phí
đăng kí quyền sở hữu và sử dụng tài sản... Thứ hai, khi thực hiện việc cấp
GCNQSD đất ở cho cá nhâ, hộ gia đình, tùy vào nguồn gốc sử dụng đất khác
nhau, khi được cấp GCNQSD đất, sẽ có nghĩa vụ tài chính khác nhau. Vì vậy,
đây là nhóm quy phạm mà Nhà nước cần đặc biệt quan tâm một mặt để đảm
4

Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình lý luận chung về nhà nước và pháp luật, NXB Công an nhân dân năm 1994,
tr.440

16

bảo sự công bằng, bình đẳng cho NSDĐ, nhưng mặt khác cũng tránh sự thất
thu cho ngân sách nhà nước.
- Nhóm các quy phạm pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi
phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ. Nhóm này bao gồm các quy định về quyền
và nghĩa vụ của người khiếu nại, tố cáo; quy định về quyền và nghĩa vụ của
người bị khiếu nại, người giải quyết tố cáo; các quy định về vi phạm pháp luật
về GCNQSDĐ và xử lý vi phạm pháp luật về GCNQSDĐ v.v.


17

Kết luận chƣơng 1
Trên đây là phần lý luận cơ bản về hoạt động cấp GCN QSDĐ. Tác giả đã
làm rõ hơn về khái niệm về GCNQSĐ, khái niệm pháp luật về cấp GCN QSDĐ, ý
nghĩa, vai trò của hoạt động cấp GCN QSDĐ... và phân tích quy định của pháp
luật liên quan đến công tác cấp GCN QSDĐ. Qua nghiên cứu những vấn đề lý
luận cơ bản về pháp luật cấp GCNQSDĐ có thể thấy đây là một nội dung quan
trọng của quản lý nhà nước về đất đai, có ý nghĩa về kinh tế, chính trị và xã hội to
lớn. Đối với người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất, GCNQSDĐ
là một chứng thư pháp lý để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, là
một bảo đảm pháp lý đối với quyền sử dụng đất giúp họ an tâm sử dụng đất ổn
định lâu dài, khuyến khích họ đầu tư bồi bổ, cải tạo nâng cao hiệu quả đất đai.
Đồng thời, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện cần thiết để người sử
dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định.
Đối với Nhà nước, thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm
thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; đồng thời, giúp Nhà nước
nắm bắt được hiện trạng sử dụng đất, phân loại các chủ thể sử dụng đất hợp pháp

và chưa hợp pháp v.v.
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có lịch sử hình thành
và phát triển qua nhiều thập kỷ kể từ khi đất nước thống nhất với việc Chính phủ
ban hành Quyết định số 201/CP ngày 01/08/1980 về tăng cường công tác quản lý
thống nhất đất đai trong cả nước; đặc biệt với việc ban hành Luật đất đai năm 1987
đã “luật hóa” quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tiếp theo là
các đạo luật gồm Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm
2013 và các văn bản hướng dẫn ra đời đã kế thừa và hoàn thiện nội dung quy định
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng công khai, minh bạch, đơn
giản hóa thủ tục hành chính; đồng thời nhất thể hóa việc công nhận quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trong một giấy chứng
nhận theo mẫu thống nhất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành góp phần
tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai; tạo điều kiện thuận lợi cho người
sử dụng đất khi thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất do pháp luật quy định.
Hiện nay, trong quá trình hội nhập quốc tế với nền công nghiệp hóa, hiện
đại hóa, nước ta phải xây dựng một hệ thống đăng ký đất đai và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hiện đại, thay thế hình thức đăng ký bằng giấy bằng hình
thức đăng ký điện tử; đồng thời, tạo điều kiện để người sử dụng đất đăng ký đất
đai ở văn phòng đăng ký đất đai mà họ cho là thuận tiện nhất v.v. Có như vậy,
chúng ta mới nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, bảo hộ quyền sử dụng đất của
người sử dụng và góp phần thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, công khai, minh
bạch của thị trường bất động sản ở nước ta.


18

CHƢƠNG 2
THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THỊ XÃ PHÚC YÊN,
TỈNH VĨNH PHÚC

2.1. Quy định của pháp luật hiện hành về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
2.1.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Như đã phân tích ở trên, hoạt động cấp GCN QSDĐ có ý nghĩa quan
trọng. Do đó, để hoạt động cấp GCN QSDĐ bảm bảo khách quan, công khai,
minh bạch và đúng pháp luật thì cần tuân thủ một số nguyên tắc sau:
Thứ nhất, GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất được
cấp theo từng thửa đất. Trường hợp NSDĐ đang sử dụng nhiều thửa đất nông
nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCN
QSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Đây là nguyên tắc được xây dựng trên cơ sở kế thừa từ nguyên tắc thứ nhất
được quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày
19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN QSDĐ, QSHN và tài sản gắn liền với
đất. Quy định này tạo điều kiện cho chủ sử dụng đất, giúp họ có thể lựa chọn
phương thức quản lý các mảnh đất của mình, đồng thời việc cấp một GCN cho
nhiều thửa đất khi có yêu cầu của chủ sở hữu sẽ giúp cho tiết kiệm phí, lệ phí
khi tiến hành cấp, góp phần cải cách thủ tục hành chính.
Thứ hai, thửa đất có nhiều người chung QSDĐ, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN QSDĐ, QSHN ở và tài sản
khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung QSDĐ,
người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người
01 GCN; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung
một GCN và trao cho người đại diện. Nguyên tắc được nâng cấp, cụ thể hoá từ
nguyên tắc được quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP
ngày 19/10/2009 của Chính phủ. Điều này xuất phát từ thực tế Khoản 2 Điều 3
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định thửa đất có nhiều
người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì
Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất không nêu cụ thể trên đối với GCN QSDĐ
chung thì trên mỗi GCN sẽ ghi tên những ai, sổ đỏ của ai ghi tên người đó hay

sổ đỏ nào cũng ghi đẩy đủ tên những người đồng sử dụng đất hợp pháp, điều
này gây khó khăn trong thực tiễn dẫn đến áp dụng pháp luật ở nhiều nơi có sự
khác nhau. Khắc phục tồn tại đó, Luật Đất đai năm 2013 đã kế thừa và phát