Quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị miêu nha quận nam từ liêm thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
----------------------------------

BÙI VĂN LINH

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ MIÊU NHA – QUẬN NAM TỪ LIÊM –
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THI ̣VÀ CÔNG TR ÌNH

HÀ NỘI - 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
----------------------------------

BÙI VĂN LINH
KHÓA 2017-2019

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ MIÊU NHA – QUẬN NAM TỪ LIÊM –
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình
Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. HÀN TẤT NGẠN

HÀ NỘI – 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
---------------------------------BÙI VĂN LINH
KHÓA 2017-2019

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ MIÊU NHA – QUẬN NAM TỪ LIÊM –
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình
Mã số: 60.58.01.06
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. HÀN TẤT NGẠN

XÁC NHẬN
CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN

HÀ NỘI – 2019


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn Thạc sĩ Quản lý đô thị và công trình, với lòng
kính trọng và biết ơn sâu sắc, tác giả xin được bày tỏ lời cảm ơn tới:
Sự quan tâm giúp đỡ của Khoa đào tạo sau đại học - trường Đại học
Kiến trúc Hà Nội. Sự tận tình giảng dạy, hướng dẫn của các thầy cô trong
suốt quá trình học tập và sự giúp đỡ của các học viên cùng khoa.
Chân thành cảm ơn và bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo: PGS.
TS Hàn Tất Ngạn đã trực tiếp tận tình hướng dẫn, chỉ dạy trong suốt quá
trình thực hiện luận văn và cung cấp nhiều thông tin khoa học có giá trị để
luận văn này được hoàn thành.
Chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của Lãnh đạo, cán bộ UBND huyện
Nam Từ Liêm, UBND phường Tây Mỗ, Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội
đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập các tài liệu phục vụ
luận văn.
Cuối cùng tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến người thân, bạn bè và đồng
nghiệp đã động viên, giúp đỡ tôi trong thời gian qua.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Bùi Văn Linh


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là công trình nghiên cứu khoa
học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn
là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Bùi Văn Linh


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục các bảng, biểu
Danh mục hình vẽ, đồ thị
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
Lý do chọn đề tài: .......................................................................................... 1
Mục đích nghiên cứu ..................................................................................... 2
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................ 2
Phương pháp nghiên cứu.............................................................................. 3
Ý nghĩa khoa học của đề tài ......................................................................... 3
Các khái niệm (thuật ngữ)............................................................................ 3
Cấu trúc luận văn .......................................................................................... 4
PHẦN NỘI DUNG ........................................................................................ 6
CHƯƠNG 1.................................................................................................... 6
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY
HOẠCH KHU ĐÔ THỊ

MIÊU NHA – QUẬN NAM TỪ LIÊM –

THÀNH PHỐ HÀ NỘI ................................................................................. 6
1.1. Thực trạng các khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội ........ 6
1.2. Giới thiệu khái quát về khu đô thị Miêu Nha – quận Nam Từ Liêm thành phố Hà Nội .......................................................................................... 7

1.2.1. Vị trí, giới hạn khu đất: ......................................................................... 7
1.2.2. Địa hình, địa chất thuỷ văn, cảnh quan thiên nhiên. .............................. 9
1.2.3. Khí hậu: ................................................................................................. 9
1.2.4. Hiện trạng dân cư: ............................................................................... 10


1.2.5. Hiện trạng sử dụng đất: ....................................................................... 10
1.2.6. Hiện trạng kiến trúc – cảnh quan: ....................................................... 13
1.2.7. Hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật: ........................................ 13
1.3. Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch trên địa bàn
khu đô thị Miêu Nha – quận Nam Từ Liêm - thành phố Hà Nội ........... 18
1.3.1. Công tác giới thiệu địa điểm xây dựng theo quy hoạch...................... 18
1.3.2. Công tác quản lý đất đai theo quy hoạch ............................................ 20
1.3.3. Công tác quản lý xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch ............. 21
1.3.4. Công tác quản lý kiến trúc cảnh quan theo quy hoạch ....................... 24
1.3.5. Công tác cấp giấy phép xây dựng ....................................................... 25
1.3.6. Công tác tổ chức quản lý thực hiện quy hoạch ................................... 27
1.4. Một số tồn tại trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch..... 29
1.4.1. Đánh giá tổng hợp công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch .......... 29
1.4.2. Một số tồn tại cần được giải quyết trong công tác quản lý xây dựng
theo quy hoạch. ............................................................................................. 31
1.5. Những vấn đề cần nghiên cứu trong công tác quản lý xây dựng theo
quy hoạch. .................................................................................................... 33
CHƯƠNG 2.................................................................................................. 35
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ MIÊU NHA – QUẬN NAM TỪ LIÊM – ........................ 35
THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................................................................... 35
2.1. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 35
2.1.1. Các văn bản pháp luật ......................................................................... 35
2.1.2. Đồ án Quy hoạch chi tiết Khu vực Miêu Nha, tỷ lệ 1/500 được duyệt

theo Quyết định số 4401/QĐ-UBND hoạch ngày 15/8/2016 UBND thành
phố Hà Nội. ................................................................................................... 39
2.2. Cơ sở lý luận trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch ...... 50


2.2.1. Quản lý đô thị ...................................................................................... 50
2.2.2. Nội dung quản lý xây dựng theo quy hoạch ....................................... 52
2.3. Cơ sở thực tiến. ..................................................................................... 53
2.3.1. Các yếu tố tự nhiên ............................................................................. 53
2.3.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................... 53
2.3.3. Cơ chế chính sách địa phương ............................................................ 55
2.3.4. Điều kiện dân số, việc làm .................................................................. 55
2.4. Kinh nghiệm về quản lý xây dựng theo quy hoạch ........................... 58
2.4.1. Kinh nghiệm quốc tế ........................................................................... 58
2.4.2. Kinh nghiệm trong nước ..................................................................... 61
CHƯƠNG 3.................................................................................................. 65
GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ
THỊ MIÊU NHA – QUẬN NAM TỪ LIÊM – THÀNH PHỐ HÀ NỘI 65
3.1. Quan điểm, mục tiêu, nguyên tắc quản lý xây dựng theo quy hoạch
trên địa bàn KĐT Miêu Nha ...................................................................... 65
3.1.1. Quan điểm ........................................................................................... 65
3.1.2. Mục tiêu............................................................................................... 65
3.1.3. Nguyên tắc........................................................................................... 66
3.2. Khung quản lý xây dựng theo quy hoạch KĐT Miêu Nha .............. 67
3.3. Một số giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch trên địa bàn
KĐT Miêu Nha. ........................................................................................... 72
3.3.1. Giải pháp quản lý sử dụng đất theo quy hoạch ................................... 72
3.3.2. Giải pháp quản lý xây dựng công trình, kiến trúc cảnh quan theo quy
hoạch. ............................................................................................................ 76
3.3.2. Giải pháp quản lý xây dựng khung hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch. 82

3.3.4. Giải pháp quản lý xây dựng theo giấy phép xây dựng ....................... 88
3.3.5. Nâng cao tổ chức bộ máy quản lý đối với KĐT Miêu Nha. ............... 90


3.4. Đề xuất mô hình quản lý xây dựng theo quy hoạch có sự tham gia
của cộng đồng. ............................................................................................. 91
3.4.1. Giải pháp thông tin và ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật trong quản
lý. ................................................................................................................... 93
3.4.2. Giải pháp quản lý xây dựng có sự tham gia của công đồng. .............. 93
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 96
Kết luận ........................................................................................................ 96
Kiến nghị ...................................................................................................... 97
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Tên đầy đủ

Chữ viết tắt
CN-TTCN-XD

Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp - xây dựng

ĐTXD

Đầu tư xây dựng

HĐND

Hội đồng nhân dân

QLXD

Quản lý xây dựng

QCVN

Quy chuẩn Việt Nam

QLDA

Quản lý dự án

TCVN

Tiêu chuẩn Việt Nam

TTXD

Thanh tra xây dựng

UBND

Ủy ban nhân dân

XD

Xây dựng

KĐT

Khu đô thị


DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ,…
Số hiệu hình

Tên hình

Trang

Hình 1.1.

Vị trí khu đô thị Miêu Nha.

7

Hình 1.2.

Cơ cấu, vị trí quy hoạch KĐT Miêu Nha

8

Hình 1.3.

Hiện trạng đất khu đô thị Miêu Nha

11

Hình 1.4.

Đường giao thông nội bộ.

14

Hình 1.5.

Đường giao thông nông nghiệp.

14

Hình 1.6.

Giếng khơi cấp nước sinh hoạt

15

Hình 1.7.

Giếng khoan cấp nước sinh hoạt.

16

Hình 1.8.

Cống thoát nước chung đổ ra sông Nhuệ.

17

Hình 1.9.

Khu vực trường học chưa được xây dựng

19

Hình 1.10.

Khu vực sử dụng đất sai mục đích.

21

Hình 1.11.

Khu vực sử dụng đất sai mục đích làm lán trại.

21

Hình 1.12.

Các công trình hạ tầng xuống cấp.

22

Hình 1.13.

Trồng rau trên vỉa hè.

23

Hình 1.14.

Hạ tầng kết nối không đồng bộ.

24

Hình 1.15.

Các công trình đơn điệu giống nhau.

25

Hình 1.16.

Các thảm cỏ um tùn.

25

Hình 1.17.

Thiết kế điển hình nhà biệt thự song lập.

29

Hình 1.18.

Thiết kế điển hình nhà liền kề.

29

Hình 2.1.

Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất KĐT
Miêu Nha

39

Hình 2.2.

Thành phố Melbourne – Australia

60

Hình 2.3.

Thành phố Melbourne – Australia bên bờ sông.

61

Hình 2.4.

Khu đô thị Phú Mỹ Hưng

62

Hình 3.1.

Phối cảnh KĐT Miêu Nha

72

Hình 3.2.

Công trình cải tạo nhà ở

81

Hình 3.3.

Nhà biệt thự xây mới theo quy hoạch.

82

Hình 3.4.

Chênh cốt nền ảnh hưởng tới việc kết nối đồng bộ

83

Hình 3.5.

Giải pháp kết nối hạ tầng tạm thời.

84

Hình 3.6.

Hệ thống hạ tầng đồng bộ.

85

Hình 3.7.

Xây dựng hệ thống hạ tầng không đồng bộ

86

Hình 3.8.

Khu đô thị có hệ thống hạ tầng đồng bộ.

87

Hình 3.9.

Trạm biến áp, hệ thống trụ cứu hỏa trong đô thị

88

Sơ đồ 3.1.

Sơ đồ tổ chức quản lý xây dựng theo quy hoạch
của công đồng dân cư KĐT Miêu Nha

95


DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Số hiệu

Tên bảng, biểu

bảng, biểu
Bảng 1.1.
Bảng 2.1.

Bảng 2.2.
Bảng 3.1.

Bảng tổng hợp số liệu hiện trạng sử dụng đất
Các chỉ số kinh tế chính của Việt Nam và Hà Nội năm
2014
Diện tích, dân số, mật độ dân cư của Hà Nội năm
2014
Bảng 3.1. Khung quản lý xây dựng theo quy hoạch.

Trang
12
57

57
71


1

PHẦN MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài:
- Trong những năm vừa qua, thực hiện chủ trương đổi mới của Đảng và

Nhà nước, cùng với sự phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô, quá trình đô thị
hoá ở Hà Nội nói chung và khu vực phía Tây thành phố nói riêng đã và đang
có bước phát triển mạnh mẽ. Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến
năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê
duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011, là động lực cho việc
phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố Hà Nội trong giai đoạn mới.
- Khu đô thị Miêu Nha nằm ở khu vực phía Tây Nam thành phố trung
tâm thành phố Hà Nội, thuộc tổ dân phố Miêu Nha - phường Tây Mỗ - quận
Nam Từ Liêm. Theo Quy hoạch chi tiết huyện Từ Liêm (cũ) đã được phê
duyệt năm 2000, khu vực này nằm ngoài vùng phát triển đô thị. Tuy nhiên,
theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn
đến năm 2050 khu vực này cũng nằm trong khu vực phát triển đô thị;
Ngày 15/8/2016 UBND thành phố Hà Nội đã có quyết định số 4401/QĐUBND phê duyệt phê duyệt Quy hoạch chi tiết Khu vực Miêu Nha, tỷ lệ
1/500. Đây là cơ sở quan trọng cho việc Quản lý xây dựng theo quy hoạch
góp phần rất quan trọng trong việc tạo bộ mặt cho khu vực cũng như mang lại
những nguồn lợi kinh tế, thu hút đầu tư, khai thác sử dụng hiệu quả tối đa sử
dụng đất mang lại lợi ích cho địa phương và người dân đang sinh sống tại địa
phương, xác lập trật tự đô thị.
Trong những năm gần đây, khi tốc độ đô thị hóa của các tỉnh, thành phố
ở Việt Nam diễn ra một cách nhanh chóng, công cuộc công nghiệp hóa, hiện
đại hóa của đất nước được đẩy mạnh, các dự án khu đô thị cũng theo đó hình
thành nhằm nâng cao chất lượng nhà ở, chất lượng sống cho người dân địa
phương cũng như thu hút người dân ở các nơi khác đến.


2

Tuy nhiên, công tác Quản lý xây dựng theo quy hoạch còn nhiều bất
cập nên phần lớn các khu đô thị mới vẫn còn nhiều tồn tại như: kiến trúc đô
thị phát triển tự phát, thiếu định hướng, thiếu đồng bộ, bộ mặt các tuyến phố

lộn xộn, thiếu bản sắc, hệ thống hạ tầng kĩ thuật chưa đáp ứng đủ nhu cầu và
các nhà quản lý chưa làm chủ được tình hình phát triển, công tác quy hoạch
còn mang tính đối phó về mặt chỉ tiêu, công tác thực hiện xây dựng còn chậm
trễ, quy mô, chất lượng xây dựng còn yếu kém.
Để không bị rơi vào tình trạng nêu trên, đề tài “Quản lý xây dựng theo
quy hoạch khu đô thị Miêu Nha - quận Nam Từ Liêm - thành phố Hà Nội ”
sẽ nghiên cứu và xây dựng cho Khu đô thị mới những giải pháp quản lý xây
dựng để Khu đô thị mới được triển khai đúng theo quy hoạch được duyệt, hạn
chế đến mức tối đa các vấn đề nảy sinh trong quá trình triển khai dự án và để
Khu đô thị phát triển bền vững. Từ đó có thể áp dụng đối với các khu đô thị
mới khác.
Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu đề xuất các giải pháp để quản lý xây dựng theo quy hoạch
khu đô thị Miêu Nha nhằm tạo diện mạo cho không gian kiến trúc cảnh quan
đô thị, đáp ứng nhu cầu, góp phần nâng cao điều kiện sống của cư dân, hướng
tới đô thị phát triển bền vững, xanh, sạch, đẹp.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch của
Khu đô thị Miêu Nha quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Trong đó xem
xét quản lý chỉ tiêu sử dụng đất trong quản lý xây dựng theo quy hoạch.
- Phạm vi nghiên cứu cụ thể: phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm,
thành phố Hà Nội, cụ thể là khu đất có diện tích khoảng 37,77 ha, với dân số
khoảng 4.440 người.


3

Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập; kế thừa tài liệu, kết quả đã nghiên cứu;
- Phương pháp điều tra khảo sát thực địa, xử lý thông tin;

- Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh, tiếp cận hệ thống;
- Phương pháp đúc rút kinh nghiệm, đề xuất giải pháp mới.
Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Ý nghĩa về mặt khoa học: Góp phần cụ thể hóa, bổ sung và làm phong
phú thêm các vấn đề về lý luận cho công tác QLXD theo quy hoạch và quản lý
ĐTXD tại Việt Nam nói chung và Khu đô thị Miêu Nha quận Nam Từ Liêm,
thành phố Hà Nội nói riêng.
- Ý nghĩa về mặt thực tiễn:
+ Góp phần hoàn thiện thể chế trong QLXD theo quy hoạch .
+ Là tài liệu phục vụ cho công tác nghiên cứu, đào tạo trong các lĩnh vực
liên quan.
Các khái niệm (thuật ngữ)
- Điểm dân cư nông thôn
Theo Luật xây dựng 2014 điểm dân cư nông thôn là nơi cư trú tập trung
của các hộ gia đình gắn kết với nhau trong sản xuất, sinh hoạt và các hoạt
động xã hội khác trong phạm vi một khu vực nhất định, được hình thành do
điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội, văn hoá và các yếu tố khác.
- Quy hoạch xây dựng nông thôn:
Theo Luật xây dựng 2014, quy hoạch xây dựng nông thôn là việc tổ
chức không gian, sử dụng đất, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội của nông thôn. Quy hoạch xây dựng nông thôn gồm quy hoạch chung xây
dựng xã và quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
- Dự án đầu tư xây dựng:


4

Theo Luật xây dựng 2014, Dự án ĐTXD là tập hợp các đề xuất có liên
quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới,
sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất

lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở
giai đoạn chuẩn bị dự án ĐTXD, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi ĐTXD, Báo cáo nghiên cứu khả thi ĐTXD hoặc Báo
cáo kinh tế - kỹ thuật ĐTXD.
- Cộng đồng:
Cộng đồng được hiểu là một tập hợp công dân cư trú trong một khu vực
địa lý, với mối quan hệ xã hội, những lợi ích và giá trị văn hóa chung. Xét
theo góc độ khoa học về định cư, cộng đồng là đơn vị cơ sở của xã hội con
người, yếu tố quan trọng nhất của quá trình hình thành và phát triển các điểm
dân cư đô thị và nông thôn.
- Sự tham gia của cộng đồng:
Sự tham gia của công đồng là một quá trình mà cả chính quyền và cộng
đồng có trách nhiệm cụ thể và thực hiện các hoạt động để tạo ra dịch vụ tốt
hơn cho tất cả mọi người.
Mục tiêu của sự tham gia của cộng đồng nhằm nâng cao năng lực của
đông đảo người dân, để có thể tham gia đầy đủ trong các dự án của cộng đồng
và duy trì tốt việc quản lý khai thác, sử dụng kết quả cảu dự án.
Phát triển sự tham gia của cộng đồng chính là mở rộng vai trò quản lý
của quần chúng nhân dân. Mọi người dân được tham gia vào xây dựng lợi ích
và ra quyết định, tăng cường mối quan hệ công tác giữa chính quyền địa
phương và cộng đồng, mang lại hiệu quả, kinh tế, xã hội cao nhất.
Cấu trúc luận văn
Nội dung luận văn gồm:


5

Chương 1. Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô
thị Miêu Nha - quận Nam Từ Liêm - thành phố Hà Nội.
Chương 2. Cơ sở khoa học về quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô

thị Miêu Nha - quận Nam Từ Liêm - thành phố Hà Nội.
Chương 3. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch trên địa bàn khu
đô thị Miêu Nha - quận Nam Từ Liêm - thành phố Hà Nội.


6

PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG 1
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY
HOẠCH KHU ĐÔ THỊ MIÊU NHA – QUẬN NAM TỪ LIÊM –
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
1.1. Thực trạng các khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội
Những năm gần đây, do nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng
dẫn đến hàng loạt các dự án khu ĐTM với nhiều loại hình, quy mô, tính chất
khác nhau lần lượt được triển khai trên cả nước, đặc biệt là ở các thành phố
lớn như Thủ đô Hà Nội. Sự hình thành và phát triển các khu đô thị mới
thường theo các hình thức sau:
- KĐT mới hình thành ở vùng ven đô gắn với một đô thị hiện có nhằm
tiếp tục mở rộng đô thị đó theo các hướng phát triển thuận lợi nhất.
- KĐT mới hình thành trong vùng ảnh hưởng của đô thị lớn, gồm các đô
thị vệ tinh và các đô thị đối trọng.
- KĐT mới hình thành ở các vùng đang phát triển hoặc kém phát triển,
nhằm khai thác tài nguyên gắn với sự hình thành các cụm, khu công nghiệp
mới, từ đó tạo ra động lực thúc đẩy sự tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh
tế - xã hội các vùng đó.
Tại Thủ đô Hà Nội, nhìn chung các KĐT mới đã được quan tâm nghiên
cứu về quy hoạch, tổ chức không gian, cảnh quan đô thị, mật độ xây dựng, cơ
cấu sử dụng đất, tầng cao trung bình... với hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật
đồng bộ và tiện ích. Việc QLXD theo quy hoạch đã được phần lớn các chủ dự

án thực hiện bài bản, nghiêm ngặt và linh hoạt. Hình ảnh đô thị với không
gian kiến trúc cảnh quan theo hướng hiện đại. Không gian sống của một bộ
phận cư dân được cải thiện, môi trường trong sạch và hạ tầng tương đối hoàn


7

chỉnh. Tuy nhiên bên cạnh những ưu điểm, các KĐT mới cũng bộc lộ nhiều
hạn chế, mặt trái và những vấn đề bức xúc cần có hướng giải quyết.
Các KĐT mới chỉ đáp ứng được những tiêu chí cơ bản mà chưa thế hiện
được bản sắc riêng, nét đặc trưng, phù hợp với lối sống của người dân Thủ đô
Hà Nội.
Để giải quyết vấn đề này, Sở xây dựng Hà Nội đã thành lập đoàn kiểm
tra, tiến hành kiểm tra tình trạng xây dựng tại các KĐT mới, xử phạt các
trường hợp vi phạm. Tuy nhiên, hình phạt áp dụng cho các trường hợp vi
phạm chưa thật sự quyết liệt khiến tình trạng vi phạm vẫn còn tái diễn ở nhiều
KĐT mới khác.
Với tốc độ đô thị hoá và kết quả của công nghiệp hoá, hiện đại hoá, chắc
chắn đời sống người dân sẽ không ngừng nâng cao, nhu cầu giao tiếp, sinh
hoạt cộng đồng hàng ngày của các đô thị sẽ tăng nhanh. Do vậy việc thoả mãn
nhu cầu sinh hoạt công cộng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều cải cách trong tổ chức
quản lý việc thực hiện xây dựng theo quy hoạch
1.2. Giới thiệu khái quát về khu đô thị Miêu Nha – quận Nam Từ
Liêm - thành phố Hà Nội
1.2.1. Vị trí, giới hạn khu đất: [23]
Khu

vực

thuộc quy hoạch

chi

tiết

1/500

tỷ

địa

lệ
bàn

phường Tây Mỗ,
quận

Nam

Từ

Liêm, Thành phố
Hà Nội. Giới hạn
như sau:

Hình 1.1. Vị trí khu đô thị Miêu Nha.


8

+ Phía Bắc giáp dự án khu đô thị mới Đại học Vân Canh, xã Vân Canh,

huyện Hoài Đức.
+ Phía Tây giáp dự án khu Du lịch sinh thái Ngân Hằng và điểm công
nghiệp Cầu Nổi Vân Canh.
+ Phía Nam giáp Đại lộ Thăng Long.
+ Phía Đông giáp khu dân cư tổ dân phố Miêu Nha.
- Quy mô:
+ Diện tích: 377.722m2 (37,77ha)

Hình 1.2. Cơ cấu, vị trí quy hoạch KĐT Miêu Nha [23]
(Nguồn: Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội)


9

1.2.2. Địa hình, địa chất thuỷ văn, cảnh quan thiên nhiên. [23]
- Địa hình tự nhiên trong phạm vi nghiên cứu tương đối bằng phẳng,
hướng thấp dần về phía sông Cầu Ngà.
+ Khu vực đất canh tác, ruộng trũng có cao độ trung bình H = 4,0m 
5,5m.
+ Khu dân cư tổ dân phố Miêu Nha có cao độ trung bình H = 5,5m 
6,5m
- Theo tài liệu đánh giá địa chất của Liên xô (cũ) được lưu giữ tại Viện
Quy hoạch Xây dựng Hà Nội thì khu vực nghiên cứu có vị trí địa hình thuộc
vùng đất bồi châu thổ sông Hồng, nằm trên 02 vùng địa chất là I-3a ở phía Bắc
và II-2b ở phía Nam. Vùng địa chất II-2b được cấu thành bởi một hệ tầng xen
kẽ từ trên xuống dưới bùn, than bùn, than non đến lớp á sét độ dày từ 4,0 đến
6,0m, được đánh giá là thuận lợi có mức độ cho xây dựng, phù hợp xây dựng
công trình thấp tầng; Vùng địa chất I-3a ở phía Bắc khu vực nghiên cứu được
cấu thành bởi tầng á sét hơn 10,0m, được đánh giá là thuận lợi cho xây dựng,
phù hợp cho xây dựng công trình cao tầng.

- Chiếm phần lớn diện tích đất trong khu vực nghiên cứu là đất ruộng
canh tác, trồng cây hoa màu; Sông Cầu Ngà (chảy theo hướng Tây Bắc - Đông
Nam), có chức năng điều hòa nước mặt cũng như cung cấp nước tưới trong
khu vực.
- Ngoài ra, trong khu đất nghiên cứu quy hoạch tồn tại 01 khu nghĩa
trang lâu đời của xã Tây Mỗ (nằm phía Bắc khu đất quy hoạch), hiện vẫn
đang sử dụng và dung nạp thêm các phần mộ mới.
1.2.3. Khí hậu [23]:
Cùng chung với khí hậu của Thành phố Hà Nội. Trong vùng bị ảnh hưởng
của khí hậu gió mùa: nắng nóng, ẩm ướt, mưa nhiều.


10

- Nhiệt độ trung bình là:

23,4oC.

- Nhiệt độ cao nhất trung bình năm:

28,7oC.

- Nhiệt độ thấp nhất trung bình năm:

16,6oC.

- Độ ẩm không khí trung bình năm:

84%.

- Lượng mưa trung bình hàng năm là:

1.670mm.

- Số giờ nắng trung bình năm:

1640 giờ.

- Khí hậu chia làm 2 mùa rõ rệt:
+ Mùa nóng: từ tháng 4 đến tháng 10, gió chủ yếu là gió Đông Nam,
nhiệt độ cao nhất 38oC.
+ Mùa lạnh: từ tháng 11 đến hết tháng 3, gió chủ yếu là gió Đông Bắc;
trời rét, khô, nhiệt độ thấp nhất là 8oC.
+ Mùa mưa, độ ẩm có lúc đạt 100%, độ ẩm trung bình hàng năm là
84,5%; bão thường xuất hiện trong tháng 7 & 8, cấp gió từ 8 – 10, có khi giật
đến cấp 12.
1.2.4. Hiện trạng dân cư [23]:
- Trong khu vực nghiên cứu chủ yếu là ruộng canh tác, dân cư ít (có
khoảng 280 người - 70 hộ dân) nằm rải rác sát khu vực làng xóm đô thị hóa.
1.2.5. Hiện trạng sử dụng đất [23]:
- Khu vực nghiên cứu lập quy hoạch có diện tích khoảng 377.722m2.
Hiện trạng các chức năng sử dụng đất cụ thể như sau:
+ Đất ruộng canh tác (đất ruộng, đất trồng hoa màu): Tổng diện tích
245.717m2 (chiếm 65,05%) chủ yếu là đất canh tác nông nghiệp và đất trồng
cây ăn quả.
+ Đất ở có diện tích khoảng 12950m2 (chiếm: 3,43%), chủ yếu là đất dân
cư tổ dân phố Miêu Nha.
+ Đất nghĩa trang có diện tích khoảng 20198m2 (chiếm: 5,35%), gồm 01
khu nghĩa trang thuộc phường Tây Mỗ (nằm phía Bắc khu đất quy hoạch)

11

hiện vẫn đang được sử dụng, là nơi quy tập phần mộ di chuyển của một số dự
án lâm cận và một số khu mộ nhỏ lẻ nằm rải rác trong các khu ruộng canh
tác.
+ Mặt nước có tổng diện tích 50816m2 (chiếm 13,45%), chủ yếu là mặt
nước sông Cầu Ngà. Ngoài ra có nhiều ao, mương, mặt nước trũng tập trung
phía Đông Nam khu đất, giáp khu vực dân cư.
Sông Cầu Ngà chảy theo hướng Tây Bắc – Đông Nam, có vai trò điều
hòa, tiêu thoát nước cho khu vực.
+ Các thành phần đất còn lại bao gồm: đất trống, đất tôn giáo tín ngưỡng
(chùa Thiên Khánh hiện có) và đất đường bê tông, đường đất hiện có, chiếm
tỷ lệ nhỏ trong khu quy hoạch.

Hình 1.3. Hiện trạng đất khu đô thị Miêu Nha [23]
(Nguồn: Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội)


12

Diện
STT

Loại đất

tích
(m2)

Tỉ lệ

Chú thích

(%)

Đất canh tác tổ dân phố
1

Đất ruộng

191330

50,65

Miêu Nha, phường Tây
Mỗ

2

Đất trồng hoa màu

54387

14,40

3

Đất ở. Trong đó:

12950

3,43

3.1 Đất ở - nhà kiên cố

5449

1,44

3.2 Đất ở - nhà tạm

7501

1,99

50816

13,45

4

Mặt nước. Trong đó:

4.1 Ao hồ, mương

29808

4.2 Sông Cầu Ngà

21008

Đất trồng hoa màu, cây ăn
quả
Nhà ở bán kiên cố, kiên
cố, cao từ 2-5tầng
Nhà tạm, nhà 1 tầng
Bao gồm đất ao, mương
và sông Cầu Ngà
Ao, mương, mặt nước
trũng
Sông Cầu Ngà

5

Đất đường

14847

3,93

6

Đất nghĩa trang nghĩa địa

20198

5,35

7

Đất trống

31593

8,36

Bờ mương, bờ thửa

8

Đất di tích

1601

0,42

Chùa Thiên Khánh

377722

100,00

Tổng cộng

Đường đất, đường bê tông
Nghĩa trang thôn Miêu
Nha

Bảng 1.1. Bảng tổng hợp số liệu hiện trạng sử dụng đất [23]
(Nguồn: Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội)