Quản lý xây dựng theo quy hoạch khu dân cư đồi ngân hàng phường hồng hải thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh (tt)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

ĐẶNG NGỌC PHÚC

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH

KHU DÂN CƯ ĐỒI NGÂN HÀNG PHƯỜNG HỒNG
HẢI, THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội - 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

ĐẶNG NGỌC PHÚC
KHOÁ 2014-2016

QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH

KHU DÂN CƯ ĐỒI NGÂN HÀNG PHƯỜNG
HỒNG HẢI, THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH

QUẢNG NINH

Chuyên ngành: Quản lý đô thị & Công trình
Mã số: 60.58.01.06
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. PHẠM TRỌNG THUẬT

Hà Nội - 2016

LỜI CẢM ƠN


LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, tôi xin được gửi lời cảm ơn sâu sắc và trân thành đến thầy

giáo PGS.TS.KTS Phạm Trọng Thuật, người thầy đã dành rất nhiều thời gian
và công sức hướng dẫn cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.

Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Khoa sau Đại học, Ban giám hiệu

nhà trường cùng các thầy, cô giáo Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã dạy

dỗ và giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình học tập đồng thời tôi xin được bày
tỏ lòng biết ơn đến các cơ quan, đồng nghiệp, bạn bè và người thân đã tạo
điều kiện, động viên và giúp đỡ tôi trong công việc, cung cấp tài liệu, khích lệ
và trao đổi ý kiến trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Xin trân thành cảm ơn!

Hà Nội, tháng 6/2016
Tác giả Luận văn

Đặng Ngọc Phúc


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sỹ Quản lý xây dựng theo quy hoạch

Khu dân cư đồi Ngân Hàng tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long là công
trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả
nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

Hà Nội, tháng 6/2016
Tác giả Luận văn

Đặng Ngọc Phúc


Lời cảm ơn

MỤC LỤC

Lời cam đoan
Mục lục

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục bảng, biểu

Danh mục các hình vẽ, đồ thị
MỞ ĐẦU

*. Lý do chọn đề tài: ............................................................................. 1

*. Mục đích nghiên cứu: ....................................................................... 2
*. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................... 3
*. Phương pháp nghiên cứu ................................................................. 3

*. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài......................................... 3
*. Một số khái niệm dùng trong luận văn............................................ 4

*. Cấu trúc luận văn ............................................................................. 7

*. Sơ đồ phương pháp luận nghiên cứu ............................................... 8

NỘI DUNG

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG
THEO QUY HOẠCH KHU DÂN CƯ ĐỒI NGÂN HÀNG ....................... 9

1.1. Thực trạng phát triển và quản lý xây dựng đô thị tại Quảng
Ninh và thành phố Hạ Long................................................................. 9
1.1.1. Khái quát về tỉnh Quảng Ninh và thành phố Hạ Long................... 9

1.1.2. Thực trạng phát triển các khu đô thị tại thành phố Hạ Long........ 14
1.1.3. Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại thành

phố Hạ Long......................................................................................... 16

1.2. Thực trạng quy hoạch xây dựng Khu dân cư đồi ngân hàng: .. 17
1.2.1. Vị trí địa điểm và nội dung quy hoạch Khu dân cư đồi ngân hàng:

............................................................................................................. 17


1.2.2. Khái quát về nội dung quy hoạch khu dân cư đồi Ngân hàng:..... 18

1.3. Thực trạng đầu tư xây dựng và công tác quản lý xây dựng theo
quy hoạch tại Khu dân cư đồi ngân hàng: ........................................ 32

1.3.1. Thực trạng đầu tư xây dựng Khu dân cư đồi ngân hàng .............. 32
1.3.2. Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư đồi ngân

hàng...................................................................................................... 35

1.4. Những tồn tại, bất cập và nguyên nhân trong quản lý và thực

hiện xây dựng theo quy hoạch khu đô thị mới tại thành phố Hạ Long
............................................................................................................. 37

1.4.1. Những tồn tại, bất cập ................................................................. 37

1.4.2. Các vấn đề cần giải quyết ........................................................... 40

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG KHU
DÂN CƯ ĐỒI NGÂN HÀNG .................................................................... 44
2.1. Cơ sở lý luận về quản lý xây dựng theo quy hoạch.................... 44

2.2. Cơ sở thực tiễn về quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư

đồi ngân hàng...................................................................................... 48
2.2.1. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài ....................................... 48
2.2.2. Quản lý, kiểm soát quá trình thực hiện theo quy hoạch khu dân cư

đồi ngân hàng và vai trò QLNN về quy hoạch xây dựng đô thị ............ 52
2.2.3. Chuyên môn hoá bộ máy quản lý tại Khu dân cư đồi ngân hàng . 54
2.2.4. Kinh nghiệm quản lý một số đô thị trong nước ........................... 54

2.3. Cơ sở pháp lý: .............................................................................. 60
2.3.1. Hệ thống Văn bản của Chính phủ và các Bộ, ngành.................... 60
2.3.2. Hệ thống văn bản pháp luật của tỉnh Quảng Ninh liên quan đến dự

án: ........................................................................................................ 60
2.4. Yếu tố ảnh hưởng đến quản lý xây dựng theo quy hoạch ......... 61
2.4.1. Yếu tố kinh tế - xã hội ................................................................ 61
2.4.2. Yếu tố dân số và đô thị hoá. ........................................................ 62


2.4.3. Yếu tố khoa học công nghệ ......................................................... 65
2.4.4. Tổ chức bộ máy trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch

............................................................................................................. 65

2.5. Vai trò của cộng đồng trong công tác quản lý xây dựng theo quy
hoạch ................................................................................................... 66

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ ĐỒI
NGÂN HÀNG ............................................................................................. 70

3.1. Quan điểm, mục tiêu và những nội dung quản xây dựng theo

quy hoạch Khu dân cư đồi ngân hàng ............................................... 70

3.1.1. Quan điểm .................................................................................. 70
3.1.2. Mục tiêu ..................................................................................... 71

3.1.3. Nguyên tắc quản lý xây dựng Khu dân cư đồi ngân hàng ........... 72

3.2. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư đồi
ngân hàng ............................................................................................ 73
3.2.1. Giải pháp quản lý và sử dụng đất đai .......................................... 73

3.2.2. Giải pháp quản lý hạ tầng kỹ thuật .............................................. 77
3.2.3. Giải pháp quản lý đầu tư xây dựng các dự án thứ cấp ................. 79

3.2.4. Giải pháp kiến trúc, cảnh quan và trật tự đô thị ........................... 85
3.2.5. Giải pháp quản lý môi trường ..................................................... 89

3.2.6. Giải pháp về tổ chức bộ máy và mô hình thực hiện quản lý ........ 89
3.2.7. Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch có sự tham gia của

cộng đồng ............................................................................................. 97
3.2.8. Giải pháp ứng dụng khoa học công nghệ trong quản lý............. 103

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. Kết luận ......................................................................................... 106

2. Kiến nghị. ...................................................................................... 108

TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Viết tắt

Cụm từ viết tắt

Bất động sản

BQLDA

Ban Quản lý dự án

CTCC

Công trình công cộng

KĐT

Khu đô thị

CĐT

ĐTM

Chủ đầu tư

Đô thị mới

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

HĐND

Hội đồng Nhân dân

GPXD

HTXH

Giấy phép xây dựng

Hạ tầng xã hội

TTTM

Trung tâm thương mại

QLĐT

Quản lý đô thị

QLNN

Quản lý nhà nước

UBND
QLĐĐ
QSDĐ

QHCT

Ủy ban Nhân dân

Quản lý đất đai

Quyền sử dụng đất

Quy hoạch chi tiết


DANH MỤC HÌNH ẢNH MINH HỌA

Số hiệu

Tên hình

Trang

Hình 1.1

Vị trí thành phố Hạ Long trong liên hệ vùng tỉnh Quảng

10

Hình 1.2

Hình ảnh địa hình đặc trưng của thành phố Hạ Long

12

Hình 1.4

Điều chỉnh QHC TP Hạ Long đến 2030

hình

Hình 1.3
Hình 1.5
Hình 1.6
Hình 1.7
Hình 1.8

Ninh

Thành phố Hạ Long trong chiến lược phát triển KT-XH

13

Bản đồ các khu đô thị ở thành phố Hạ Long

16

Phối cảnh tổng thể Khu dân cư đồi Ngân Hàng

27

Vị trí Khu dân cư đồi Ngân Hàng

Một vài hình ảnh hiện trạng Khu dân cư đồi Ngân Hàng
thời điểm chưa triển khai dự án

15

18
34

Hình 1.9

Một vài hình ảnh thực trạng xây dựng trong khu vực đô thị

36 -

Hình 3.1

Đưa không gian xanh vào trong công trình kiến trúc

86

Hình 3.2
Hình 3.3

Thiêt kế đồng nhất đối với công trình nhà ở liên kế và nhà

biệt thự

Tổ chức cảnh quan khu vực công cộng

37
87

88


Số hiệu

bảng, biểu

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Tên bảng, biểu

Trang

Bảng 1.1

Cơ cấu sử dụng đất Khu dân cư đồi Ngân Hàng

18-19

Bảng 1.3

Biểu sử dụng đất khu nhà vườn

25,26

Bảng 1.2

Số hiệu sơ
đồ, đồ thị

Biểu sử dụng đất khu nhà ở liền kề

DANH MỤC SƠ ĐỒ MINH HỌA
Tên sơ đồ, đồ thị

Sơ đồ phương pháp luận nghiên cứu

24

Trang
8

Sơ đồ 2.1

Sơ đồ nguyên tắc trong hoạt động xây dựng

Sơ đồ 3.2

Tổ chức Ban Quản lý khu vực phát triển đô thị

94

Sơ đồ sự tham gia của cộng đồng trong công tác

99

Sơ đồ 3.1
Sơ đồ 3.3
Sơ đồ 3.4

Sơ đồ các loại hình sử dụng đất

Sơ đồ mô hình quản lý Khu dân cư đồi Ngân Hàng

lập quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch

45

75
97

Sơ đồ 3.5

Xây dựng mô hình tự quản

102

Sơ đồ 3.7

Sơ đồ hệ thống thông tin quy hoạch

105

Sơ đồ 3.6

Mô hình quản lý có sự tham gia của cộng đồng

103


1

*. Lý do chọn đề tài

MỞ ĐẦU

Trong những năm gần đây, thành phố Hạ Long đã có những bước đột

phá phát triển mạnh mẽ về mặt kinh tế, văn hoá, xã hội; bộ mặt đô thị có
nhiều thay đổi theo chiều hướng tích cực, thu hút số lượng lớn dân cư từ các

địa phương khác đến làm việc và sinh sống; nhiều dự án Khu dân cư đã và
đang triển khai, hình thành để đáp ứng một phần nhu cầu của nhân dân trong
khu vực, tuy nhiên do các dự án chậm tiến độ triển khai, thiếu vốn đầu tư,

vướng mắc trong công tác GPMB... nên chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở
của nhân dân.

Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Hạ Long đã được

UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt năm 2013, trong đó xác định thành phố Hạ
Long là trung tâm chính trị, văn hoá, dịch vụ và là đầu mối giao lưu kinh tế
quan trọng của tỉnh Quảng Ninh. Trong đó Khu vực đồi Ngân hàng có vị trí

nằm trong khu trung tâm thành phố Hạ Long; hiện trạng là đất đồi pha lẫn sỏi
đã bạc màu nên cây trồng sinh trưởng kém (chủ yếu là keo tai tượng 3 tuổi,
bạch đàn 4 tuổi và thông non phân bố không đều, mật độ bình quân khoảng

480 cây/ha) và các khu dân cư như: Khu tập thể Ngân hàng nông nghiệp và

Phát triển nông thôn, khu tập thể Ngân hàng Đầu tư (được thanh lý theo quy
hoạch được duyệt) và khu dân cư hiện trạng được hình thành tự phát, manh

mún do lấn chiếm nên điều kiện hạ tầng không đảm bảo, kiến trúc cảnh quan

lộn xộn, gây phản cảm, ảnh hưởng xấu đến mỹ quan đô thị. Để từng bước
thực hiện Quy hoạch chung xây dựng thành phố Hạ Long đã được UBND tỉnh

Quảng Ninh phê duyệt, đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị, dần tạo dựng hệ

thống cơ sở hạ tầng và kiến trúc cảnh quan của thành phố Hạ Long xứng tầm
là khu đô thị loại I thì việc đầu tư xây dựng Khu dân cư đồi Ngân hàng,
phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long là cần thiết.


2

Ngày 06 tháng 6 năm 2012 UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành quyết

định số 3869/QĐ-UBND “V/v phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ
1/500 khu dân cư đồi ngân hàng” với tổng diện tích là 24,9 ha.

Hiện trạng Khu khu dân cư đồi Ngân Hàng đã được chủ đầu tư cấp 1

hoàn thiện xong phần hạ tầng kỹ thuật và chuyển nhượng cho các nhà đầu tư

thứ cấp để triển khai thi công xây dựng được khoảng 40%. Theo quy định của
Luật Xây dựng năm 2014 và Nghị định số 59/2015/NĐ-CP của Chính phủ về

quản lý dự án đầu tư xây dựng thì các công trình xây dựng thuộc khu đô thị,

khu dân cư đã có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được miễn giấy
phép xây dựng; trong khi đó nội dung, thông số kỹ thuật để quản lý việc xây
dựng trong bản vẽ thiết kế đô thị còn thiếu nhiều thông tin; từ đó dẫn đến việc

xây dựng không thống nhất về kiến trúc, chiều cao công trình, chiều cao các
tầng, cốt nền, độ vươn ra của ban công... không theo quy hoạch đã được

UBND tỉnh phê duyệt. Do vậy, việc quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu
dân cư đồi Ngân Hàng sẽ góp phần đảm bảo việc đầu tư xây dựng tuân thủ

theo quy hoạch được duyệt và hình thành một khu dân cư văn minh, hiện đại
và tạo điểm nhấn cho khu vực trung tâm thành phố Hạ Long.

Nội dung nghiên cứu đề tài “Quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân

cư đồi Ngân Hàng tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long” nhằm đánh giá

thực trạng tình hình quản lý xây dựng theo quy hoạch được duyệt và tìm ra
giải pháp hợp lý nhất để quản lý việc đầu tư xây dựng nhằm đảm bảo đồng bộ
tuân thủ theo quy hoạch, tạo không gian kiến trúc cảnh quan đẹp cho thành
phố Hạ Long.

*. Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu cơ sở khoa học, quy định của các văn bản quy phạm pháp

luật và thực tiễn quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các khu đô thị đã hoàn

thành trên địa bàn tỉnh để từ đó đề xuất các giải pháp quản lý xây dựng theo


3

quy hoạch đối với Khu dân cư đồi ngân hàng tại phường Hồng Hải, thành phố
Hạ Long nhằm tạo không gian kiến trúc cảnh quan đẹp và hài hòa với các khu
đô thị lân cận.

*. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý xây dựng Khu dân cư đồi

ngân hàng tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long theo quy hoạch đã được
UBND tỉnh phê duyệt.

- Phạm vi nghiên cứu

+ Toàn bộ ranh giới theo quy hoạch đã được UBND tỉnh phê duyệt với

quy mô là 24,9ha.

+ Thời gian quản lý việc xây dựng theo quy hoạch được duyệt đối với

dự án khu dân cư đồi ngân hàng từ năm 2013 – 2020.

*. Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, khảo sát xã hội học;
- Phương pháp thống kê phân loại;

- Phương pháp phân tích tổng hợp;
- Phương pháp so sánh đối chiếu;
- Phương pháp thực nghiệm.

*. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học:

Làm rõ một số vấn đề tồn tại, bất cập trong công tác quản lý xây dựng

theo quy hoạch và những quy định hiện hành của nhà nước; xây dựng cơ sở

khoa học để giải quyết trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại
của các KĐT trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
- Ý nghĩa thực tiễn:


4

Đề ra những giải pháp để quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư

đồi ngân hàng tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
nói riêng và các KĐT mới trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh nói chung.
*. Một số khái niệm dùng trong luận văn

- Đô thị: Khái niệm đô thị có tính tương đối do sự khác nhau về trình

độ phát triển kinh tế xã hội và hệ thống dân cư giữa các vùng, các quốc gia.
Có thể có những khái niệm khác nhau về đô thị, song tựu chung thì đô thị
được nhận biết bằng 2 yếu tố: (1) nơi tập trung dân cư với mật độ cao; (2) nơi

con người sống và làm việc chủ yếu trong môi trường phi nông nghiệp, có hệ
thống hạ tầng phát triển. Cụ thể ở Việt Nam, đô thị là nới có dân số tối thiểu
4000 người với mật độ dân cư cấp nhất theo quy định cho đô thị loại 5 là

2000 người/km2 (dân số và diện tích tính ở đây là thuộc khu vực nội thị) và
tối thiểu 65% lao động phi nông nghiệp.

- Đô thị mới là đô thị dự kiến hình thành trong tương lai, được đầu tư

XD từng bước đạt các tiêu chuẩn của đô thị theo quy định của pháp luật.

- Dân số đô thị: Là dân số thuộc ranh giới hành chính của đô thị, bao

gồm: nội thành, ngoại thành, nội thị, ngoại thị và thị trấn.

- Hệ thống công trình hạ tầng đô thị được xây dựng đồng bộ là khi hệ

thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được đầu tư xây dựng

đạt 70% yêu cầu của đồ án quy hoạch xây dựng theo từng giai đoạn; đạt quy
chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật và các quy định khác có liên quan.

- Hệ thống công trình hạ tầng đô thị được xây dựng hoàn chỉnh là khi

hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được đầu tư xây

dựng đạt yêu cầu của đồ án quy hoạch xây dựng theo từng giai đoạn; đạt quy
chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật và các quy định khác có liên quan.

- Khu vực phát triển đô thị là một khu vực được xác định để đầu tư phát

triển đô thị trong một giai đoạn nhất định. Khu vực phát triển đô thị bao gồm:

Khu vực phát triển đô thị mới, khu vực phát triển đô thị mở rộng, khu vực cải
tạo, khu vực bảo tồn, khu vực tái thiết đô thị, khu vực có chức năng chuyên


5

biệt; Khu vực phát triển đô thị có thể gồm một hoặc nhiều khu chức năng đô

thị. Khu vực phát triển đô thị có thể thuộc địa giới hành chính của một hoặc
nhiều tỉnh, thành phố. Khu vực phát triển đô thị có thể bao gồm một hoặc
nhiều dự án đầu tư phát triển đô thị.

- Khu vực phát triển đô thị mới là khu vực dự kiến hình thành một đô

thị mới trong tương lai theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng đô thị.

- Khu vực phát triển đô thị mở rộng là khu vực phát triển đô thị bao

gồm cả khu vực đô thị hiện hữu và khu vực đô thị mới có sự kết nối đồng bộ
về hạ tầng đô thị.

- Khu vực cải tạo đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây

dựng nhằm nâng cao chất lượng đô thị hiện có nhưng không làm thay đổi cơ
bản cấu trúc đô thị.

- Khu vực bảo tồn đô thị là khu vực phát triển đô thị nhằm bảo tồn, tôn

tạo các giá trị văn hóa, lịch sử của đô thị.

- Khu vực tái thiết đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây

dựng mới trên nền các công trình cũ đã được phá bỏ của đô thị hiện hữu.

- Khu vực có chức năng chuyên biệt là khu vực phát triển đô thị nhằm

hình thành các khu chức năng chuyên biệt như khu kinh tế, khu du lịch - nghỉ
dưỡng, khu đại học....

- Dự án đầu tư phát triển đô thị là dự án đầu tư xây dựng một công trình

hoặc một tổ hợp công trình trong khu vực phát triển đô thị đã được cấp có
thẩm quyền quyết định và công bố.

- Dự án đầu tư phát triển đô thị bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô

thị và dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị.

- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án đầu tư xây dựng các công

trình (có thể bao gồm: Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng...) trên

một khu đất được giao trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch được


6

cấp có thẩm quyền phê duyệt.Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị bao gồm các
loại sau đây:

+ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới

một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất
xây dựng đô thị;

+ Dự án tái thiết khu đô thị là dự án xây dựng mới các công trình kiến

trúc và hạ tầng kỹ thuật trên nền các công trình hiện trạng đã được phá dỡ
theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

+ Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị là dự án cải tạo, nâng cấp mặt

ngoài hoặc kết cấu các công trình trong khu vực đô thị hiện hữu nhưng không
làm thay đổi quá 10% các chỉ tiêu sử dụng đất của khu vực;

+ Dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị là các dự án nhằm bảo tồn tôn tạo

các giá trị văn hóa, lịch sử, kiến trúc của các công trình, cảnh quan trong khu
vực di sản văn hóa của đô thị;

+ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hỗn hợp là các dự án đầu tư xây

dựng khu đô thị trong đó có thể bao gồm các công trình xây dựng mới, công
trình cải tạo chỉnh trang, tái thiết và bảo tồn, tôn tạo.

- Dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị là dự án đầu tư xây

dựng mới; hoặc là mở rộng, cải tạo chỉnh trang công trình kiến trúc, hạ tầng
kỹ thuật.

- Chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc người được giao quản

lý, sử dụng vốn để thực hiện đầu tư dự án đầu tư phát triển đô thị.

- Chủ đầu tư cấp 1 là chủ đầu tư được Nhà nước giao thực hiện dự án

đầu tư phát triển đô thị, chủ đầu tư cấp 1 có thể là:

+ Các cơ quan quản lý Nhà nước có chức năng;

+ Ban quản lý khu vực phát triển đô thị; các Ban quản lý đầu tư xây

dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao;

+ Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, hợp tác xã;


7

+ Các tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp đủ điều kiện theo quy định

của pháp luật.

- Chủ đầu tư thứ cấp là chủ đầu tư cấp 2 hoặc chủ đầu tư các cấp tiếp

theo tham gia đầu tư vào dự án đầu tư phát triển đô thị thông qua việc thuê,

giao hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng thuộc dự án
đầu tư phát triển đô thị để đầu tư xây dựng công trình.

- Dịch vụ đô thị là các dịch vụ công cộng được cung cấp trong đô thị

như: Quản lý, khai thác, duy tu hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật; vệ
sinh và bảo vệ môi trường; quản lý công viên, cây xanh; chiếu sáng đô thị,
cấp nước, thoát nước; quản lý chung cư; dịch vụ tang lễ, xử lý chất thải; vận

tải công cộng; bảo vệ trật tự, an ninh khu vực phát triển đô thị; y tế, giáo dục,
thương mại, vui chơi giải trí, TDTT và các dịch vụ công cộng khác.
*. Cấu trúc luận văn

Cấu trúc luận văn gồm, phần Mở đầu, phần nội dung, phần Kết luận và

Kiến nghị, phần Phụ lục và phần Tài liệu tham khảo. Trong đó phần Nội dung
luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu

dân cư đồi ngân hàng tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng
Ninh.

Chương 2: Cơ sở khoa học về quản lý xây dựng theo quy khoạch Khu

dân cư đồi ngân hàng tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng
Ninh.

Chương 3: Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu dân cư đồi

ngân hàng tại phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Kết luận và kiến nghị
Tài liệu tham khảo
Phụ lục


8

*. Sơ đồ phương pháp luận nghiên cứu

XÁC LẬP ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU
CÁC BIỆN PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO
QUY HOẠCH KHU DÂN CƯ ĐỒI NGÂN HÀNG
MỤC TIÊU VÀ NGHIỆM VỤ

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU
THU THẬP THÔNG TIN VỀ ĐỐI TƯƠNG NGHIÊN CỨU
TỔNG QUAN

THỰC TRẠNG
QLXD THEO QH
TP HẠ LONG

THỰC TRẠNG KHU
DÂN CƯ ĐỒI NGÂN
NHỮNG VẤN ĐỀ
NGHIÊN CỨU

THỰC TRẠNG VỀ QLXD
TẠI KHU DÂN CƯ ĐỒI
NGÂN HÀNG

CƠ SỞ KHOA HỌC
MỘT SỐ XU
HƯỚNG
QUẢN LÝ
XÂY DỰNG
VÀ PHÁT
TRIỂN ĐÔ
THỊ

HỆ THỐNG
VĂN BẢN
PHÁP LUẬT
HIỆN HÀNH

KINH NGHIỆM QUẢN
LÝ XÂY DỰNG ĐÔ THỊ
THEO QUY HOẠCH Ở
VIỆT NAM VÀ MỘT SỐ
NƯỚC

CÁC GIẢI PHÁP

NHỮNG
NGUYÊN
TẮC CHUNG

GIẢI PHÁP QLXD
THEO QH KHU
DÂN CƯ ĐỒI NGÂN
HÀNG

GIẢI PHÁP
QLXD THEO QH

KẾT LUẬN VÀ KIẾN
NGHỊ

TỔ CHỨC
BỘ MÁY


THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.
Email:

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN

106

1. Kết luận

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Việc hình thành các khu đô thị mới trong quá trình đô thị hóa và phát

triển đô thị đóng vai trò rất quan trọng, nhằm tạo những hạt nhân cho việc

phát triển kinh tế, thu hút lao động, tạo môi trường sống và sinh hoạt tốt hơn
cho người dân. Việc hình thành các khu đô thị mới là quá trình dài song song
với quá trình đầu tư, quản lý, khai thác sử dụng và vận hành quản lý hành

chính nhưng. Tuy nhiên hệ thống văn bản pháp luật hiện nay đang trong qúa

trình xây dựng và hoàn thiện do đó chưa điều tiết hết các vấn đề đang diễn ra
trong quá trình đầu tư và phát triển khu đô thị mới và cần sớm được bổ sung
để triển khai một cách hiệu quả.

Trên thực tế việc quản lý xây dựng theo quy hoạch, kế hoạch, đảm bảo

tiến độ, đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân khi về sinh sống tại các khu

đô thị mới còn nhiều hạn chế gây ra bức xúc và sung đột giữa Chủ đầu tư, các
cơ quan chức năng và đặc biệt là những người dân sinh sống trong khu khu đô
thin mới.

Nhưng năm gần đây, công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tuy đã

đạt được những kết quả tích cực nhưng vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập. Do đó

cần phải được nhìn nhận là một vấn đề khoa học về quản lý, phải được đổi
mới. Đánh giá về sự phát triển của các đô thị ở Việt Nam thì phần lớn còn

thiếu kinh nghiệm trong việc quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch, tình

trạng xây dựng lộn xộn, chồng chéo và không tuân thủ theo đúng quy hoạch
và quy định quản lý, không phát huy được sức mạnh của cộng đồng trong việc
quản lý.

Nhận thức được vấn đề này, việc nghiên cứu quản lý xây dựng theo

quy hoạch Khu dân cư đồi ngân hàng để triển khai đồng bộ theo quy hoạch

được duyệt, cải thiện bộ mặt đô thị, cải thiện môi trường sống của nhân dân là


107

rất cần thiết và cấp bách nhằn đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả của
công tác quản lý xây dựng Khu dân cư đồi ngân hàng.

Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy

hoạch tại thành phố Hạ Long và Khu dân cư đồi ngân hàng, đánh giá những
tồn tại, nguyên nhân và nghiên cứu cơ sở khoa học về các yếu tố xã hội, yếu
tố kinh tế thị trường và học tập, rút kinh nghiệm thực tiễn trong công tác quản

lý xây dựng tại thành phố lớn có nhiều kinh nghiệm trong công tác quản lý và

phát triên đô thị như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, luận văn
đề xuất 09 giải pháp để thực hiện việc quản lý nhằm góp phần để Khu dân cư

đồi ngân hàng được triển khai đồng bộ, hoàn thiện theo tiến độ, cải thiện bộ
mặt đô thị, tạo môi trường sống thu hút người dân đến sịnh sông ổn định và
bền vững.

Luận văn đề xuất 05 nhóm giải pháp sau:
(1) Giải pháp quản lý và sử dụng đất đai
(2) Giải pháp quản lý hạ tầng kỹ thuật

(3) Giải pháp quản lý đầu tư xây dựng các dự án thứ cấp
(3) Giải pháp kiến trúc, cảnh quan và trật tự đô thị
(4) Giải pháp quản lý môi trường

(4) Giải pháp ứng dụng khoa học công nghệ trong quản lý

(5) Giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch có sự tham gia của

cộng đồng

Ngoài ra Luận văn còn đưa ra một số mô hình quản lý phù hợp với giúp

CĐT, cơ quan quản lý Nhà nước quản lý, vận hành dự án có hiệu quả trên cơ sở

đảm bảo việc xây dựng tuân thủ theo quy hoạch được phê duyệt với định hướng
phát triển của thành phố Hạ Long nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung trong
những năm tiếp.

108

2. Kiến nghị.

Quản lý xây dựng theo quy hoạch khu ĐTM. Đặc biệt là ĐTM tại khu

vực đồi núi, có các cốt cao độ khác nhau, phức tạp về địa hình ngày càng đòi hỏi

năng lực quản lý ngày càng cao trong vai trò quan trọng trong công tác phát triển
các khu đô thị của thành phố Hạ Long. Để thực hiện mục tiêu đó cần:

- UBND tỉnh Quảng Ninh, các Sở, Ngành, UBND thành phố Hạ Long:
+ Sớm thành lập Ban Quản lý khu vực phát triển đô thị.

+ Ban hành các cơ chế chính sách để thu hút đầu tư và các văn bản quy

phạm pháp luật để quản lý.

+ Cải tiến quy trình thực hiện xây dựng theo quy hoạch các dự án khu

ĐTM đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của CĐT và các cư dân bằng các biện

pháp yêu cầu CĐT dự án các khu ĐTM phải đầu tư xây dựng hoàn thiện hệ

thống HTKT, HTXH trước khi được phép huy động vốn đầu tư. Đặc biệt là
các khu đô thị mới ven biển.

+ Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và tuyên truyền giáo dục

nâng cao trình độ dân trí, tổ chức cộng đồng tham gia vào thực hiện quy

hoạch và xây dựng; đồng thời có chương trình, kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng,

nâng cao chuyên môn cho đội ngũ cán bộ quản lý xây dựng đô thị tại địa
phương và ứng dụng khoa học kỹ thuật trong công tác quản lý.
- Đối với Chủ đầu tư:

+ Sớm thành lập Ban Quản lý dự án trên cơ sở kiện toàn lại Ban GPMB

và tích cực xúc tiến đầu tư để thu hút các nhà đầu tư thứ cấp.

+ Lập kế hoạch tiến độ triển khai đầu tư các hạng mục HTKT, hạng

mục công trình, phù hợp với nhu cầu sử dụng của người dân và phải công bố,
công khai cho mọi người dân biết, giám sát.

+ Ứng dụng khoa học kỹ thuật trong quản lý đầu tư xây dựng.


Tài liệu tiếng Việt:

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Xây dựng (2010) Thông tư số 19/2010/TT-BXD ngày

22/10/2010 hướng dẫn lập quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị.

2. Chính phủ (2015) Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của

Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng.

3. Chính phủ (2015) Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 về

quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.

4. Chính phủ (2015) Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 của

Chính phủ về quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng

5. Chính phủ (2013) Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 về

đầu tư phát triển đô thị.

6. Chính phủ (2012) Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012 về

cấp giấy phép xây dựng.

7. Chính phủ (2005) Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 về

Quy hoạch xây dựng.

8. Chính phủ (2010) Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về

Lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.

9. Chính phủ (2010) Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 về

quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị.

10. Chính phủ (2010) Nghị định số 64/2010/NĐ-CP ngày 11/6/2010 Về

quản lý cây xanh đô thị.

11. Chính phủ (2013) Quyết định số 2622/QĐ-TTg ngày 31/12/2013 về

Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Ninh đến năm 2020, tầm
nhìn đến năm 2030.

12. Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng www.moc.gov.vn.

13. Cổng thông tin điện tử tỉnh Quảng Ninh www.quangninh.gov.vn.

14. Cổng thông tin điện tử thành phố Hạ Long www.halongcity.gov.vn.


15. Hội Kiến trúc sư Đà Nẵng www.ktsdanang.vn, website.

16. Hội quy hoạch phát triển đô thị VN www.ashui.com, website.
17. Quốc Hội (2014), Luật Xây dựng, Hà Nội.

18. Quốc Hội (2009), Luật Quy hoạch đô thị, Hà Nội.
19. Quốc Hội (2014), Luật Đầu tư, Hà Nội.
20. Quốc Hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội.

21. Quốc Hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội.

22. Sở Xây dựng Quảng Ninh (2013) “Báo cáo tình hình phát triển các

khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hạ Long thời kỳ 1996 – 2013”.

23. UBND tỉnh Quảng Ninh (2014) Quyết định số 1588/QĐ-UBND

ngày 28/7/2014 về phê duyệt Quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Quảng Ninh đến
năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và ngoài 2050.

24. UBND tỉnh Quảng Ninh (2013) Quyết định số 2725/2013/QĐ-

UBND ngày 09/10/2013 về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây
dựng thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh đến năm 2030, tầm nhìn ngoài
2050.

25. UBND tỉnh Quảng Ninh (2015) Quyết định số 3456/2015/QĐ-

UBND ngày 2/11/2015 về việc Quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong

lĩnh vực đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất, mặt nước;
công tác quản lý đầu tư phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở trên địa bàn
tỉnh Quảng Ninh.

26. UBND tỉnh Quảng Ninh (2013) Quyết định số 929/2013/QĐ-

UBND ngày11/4/2013 về cấp phép xây dựng trên địa bàn tỉnh.