Quản lý khu chung cư dành cho người thu nhập thấp vinaconex xuân mai, thành phố vĩnh yên, tỉnh vĩnh phúc

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

NGUYỄN HỮU QUYỀN

QUẢN LÝ KHU CHUNG CƯ DÀNH CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP VINACONEX XUÂN MAI,
THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội - 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
--------------------------------------------

NGUYỄN HỮU QUYỀN
KHÓA 2017 - 2019

QUẢN LÝ KHU CHUNG CƯ DÀNH CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP VINACONEX XUÂN MAI,
THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình

Mã số: 60.58. 01.06
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN HUY DẦN
XÁC NHẬN
CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN

Hà Nội – 2019


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành khóa học cũng như luận văn này, tác giả đã nhận được sự giúp
đỡ, chỉ bảo, hướng dẫn tận tình của các thầy cô giáo, các nhà khoa học và
đồng nghiệp.
Tác giả xin trân trọng cảm ơn thầy giáo TS.KTS.Nguyễn Huy Dần, người đã
tận tình hướng dẫn, giúp đỡ, động viên và chỉ bảo tác giả trong suốt quá trình
thực hiện luận văn. Xin trân trọng cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong Hội
đồng Khoa học đã đóng góp những ý kiến, định hướng quý báu để luận văn
được hoàn thành tốt đẹp.
Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội,
Khoa Sau đại học và các phòng, ban liên quan cùng tập thể giảng viên, cán bộ
của Nhà trường đã tạo mọi điều kiện thuận lợi trong suốt quá trình tác giả học
tập và nghiên cứu.
Sau cùng, xin cảm ơn các bạn đồng nghiệp - những người đã đóng góp rất
nhiều công sức cho sự thành công của luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn!
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ là công trình nghiên cứu khoa học
độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là
trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Hữu Quyền


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục các hình vẽ, sơ đồ, đồ thị
Danh mục các bảng, biểu

MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 1
Sự cần thiết, lý do chọn đề tài......................................................................... 1
Mục đích nghiên cứu. ..................................................................................... 3
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. ................................................................. 3
Nội dung nghiên cứu: ..................................................................................... 3
Phương pháp nghiên cứu. ............................................................................... 4
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài. ....................................................... 4
Những khái niệm, thuật ngữ sử dụng trong đề tài. .......................................... 5
NỘI DUNG ................................................................................................... 9
CHƯƠNG I: ................................................................................................. 9
THỰC TRẠNG VỀ KHU CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU
NHẬP THẤP VINACONEX XUÂN MAI, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN,
TỈNH VĨNH PHÚC. ..................................................................................... 9
1.1. Tổng quan về nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Vĩnh
Phúc............................................................................................................... 9
1.2 Quá trình hình thành và phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ...................................................................... 13
1.2.1. Sự hình thành các khu nhà ở cho người thu nhập tấp tại tỉnh Vĩnh
Phúc.---------------------------------------------------------------------------------- 13


1.2.2 Định hướng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại tỉnh Vĩnh
Phúc.---------------------------------------------------------------------------------- 18
1.2.3. Kế hoạch phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại tỉnh Vĩnh Phúc:
……………………………………………………………………….. 19
1.2.4. Nguồn vốn thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
tại tỉnh Vĩnh Phúc: ....................................................................................... 20
1.3. Thực trạng dự án nhà chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex
Xuân Mai - Vĩnh Phúc.................................................................................. 23
1.3.1. Tổng quan dự án chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex
Xuân Mai - Vĩnh Phúc. ------------------------------------------------------------ 23
1.3.2. Tình hình quản lý khai thác sử dụng khu chung cư dành cho người thu
nhập thấp Vinaconex Xuân Mai - Vĩnh Phúc. ---------------------------------- 29
1.4 Các vấn đề cần nghiên cứu giải quyết ..................................................... 31
1.4.1 Vấn đề xét duyệt đối tượng mua căn hộ dự án khu chung cư dành cho
người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai - Vĩnh Phúc----------------------- 31
1.4.2 Vấn đề sở hữu, chuyển nhượng đối với dự án khu chung cư dành cho
người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai - Vĩnh Phúc. ---------------------- 32
1.4.3 Vấn đề bộ máy quản lý khu chung cư dành cho người thu nhập thấp
Vinaconex Xuân Mai - Vĩnh Phúc. ----------------------------------------------- 34
1.4.4 Vấn đề hoạt động bảo trì duy tu dự án khu chung cư dành cho người thu
nhập thấp Vinaconex Xuân Mai - Vĩnh Phúc ----------------------------------- 35
CHƯƠNG II ............................................................................................... 39
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ KHU CHUNG CƯ DÀNH CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP VINACONEX XUÂN MAI, THÀNH PHỐ
VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC............................................................... 39

2.1. Cơ sở lý thuyết. ..................................................................................... 39
2.2. Các cơ sở pháp lý. ................................................................................. 41
2.2.1. Hệ thống văn bản pháp luật liên quan ------------------------------------ 41
2.2.2. Quá trình điều chỉnh về chính sách nhà ở tại Việt Nam. --------------- 45


2.3. Các yếu tố tác động đến công tác quản lý khai thác sử dụng nhà ở thu
nhập thấp tại Vĩnh Phúc. .............................................................................. 51
2.3.1. Yếu tố chính sách ----------------------------------------------------------- 51
2.3.2. Yếu tố kinh tế ---------------------------------------------------------------- 54
2.4. Các quy định và yêu cầu trong việc quản lý khai thác sử dụng khu chung
cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai. .............................. 54
2.4.1. Quy định quản lý khai thác sử dụng khu chung cư dành cho người thu
nhập thấp Vinaconex Xuân Mai. ------------------------------------------------- 54
2.4.2. Yêu cầu quản lý khai thác sử dụng khu chung cư dành cho người thu
nhập thấp Vinaconex Xuân Mai -------------------------------------------------- 55
2.5. Bài học kinh nghiệm ---------------------------------------------------------- 56
2.5.1. Các bài học kinh nghiệm một số nước trên thế giới -------------------- 56
2.5.2. Bài học kinh nghiệm tại Việt Nam---------------------------------------- 61
Chương III .................................................................................................. 65
GIẢI PHÁP QUẢN LÝ KHU CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU
NHẬP THẤP VINACONEX XUÂN MAI, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN,
TỈNH VĨNH PHÚC .................................................................................... 65
3.1. Quan điểm và mục tiêu quản lý khai thác sử dụng nhà chung cư cho
người thu nhập thấp. ..................................................................................... 65
3.2. Giải pháp quản lý khai thác sử dụng khu chung cư dành cho người thu
nhập thấp Vinaconex Xuân Mai. .................................................................. 66
3.2.1. Giải pháp về việc xét duyệt đối tượng mua nhà dự án khu chung cư
dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai . ------------------------- 69
3.2.2. Giải pháp quản lý việc sở hữu, chuyển nhượng đối với khu chung cư

dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai . ------------------------- 72
3.2.3. Giải pháp tổ chức bộ máy quản lý khu chung cư dành cho người thu
nhập thấp Vinaconex Xuân Mai – Vĩnh Phúc. ---------------------------------- 76
3.2.4 Giải pháp về việc xây dựng hệ thống quản lý duy tu bảo trì dự án khu khu
chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai ……………… 78


KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 92
Kết luận........................................................................................................ 92
Kiến nghị...................................................................................................... 93


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BQL

Ban quản lý

BQT

Ban quản trị

5T1

5 tầng 1

5T2

5 tầng 2

5T3

5 tầng 3

5T4

5 tầng 4

11T1

11 tầng 1

11T2

11 tầng 2

19T1

19 tầng 1

19T2

19 tầng 2

NƠXH

Nhà ở xã hội

TNT

Thu nhập thấp

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ,...
Số hiệu

Tên hình

Trang

hình
Hình 1.1.

Dự án chung cư TNT Vinaconex Xuân Mai – Vĩnh Phúc

10

Hình 1.2.

Dự án chung cư TNT Bảo Quân

14

Hình 1.3.

Dự án chung cư TNT Trang Đạt

14

Hình 1.4.

Khu nhà ở công nhân công ty Honda

14

Hình 1.5.

Vị trí dự án Vinaconex Xuân Mai – Vĩnh Phúc

23

Hình 1.6.

Mặt bằng tổng thể dự án Vinaconex Xuân Mai – Vĩnh Phúc

24

Hình 1.7.

Phối cảnh dự án Vinaconex Xuân Mai – Vĩnh Phúc

26

Hình 1.8.

Bản đồ quy hoạch cơ cấu sử dụng đất

26

Hình 1.9.

Mặt bằng vị trí các căn hộ tòa nhà 19 tầng

28

Hình 1.10.

Mặt bằng chi tiết căn hộ tòa nhà 19 tầng

29

Hình 1.11.

BQL xây quán bán hàng ở khu vui chơi công cộng

37


Hình 1.12.

Hình ảnh xuống cấp của tòa nhà 5T1, 5T2

37

Hình 2.1.

Các cơ sở pháp lý liên quan đối tượng thụ hưởng và điều

48

kiện tiếp cận nhà ở xã hội tại Việt Nam
Hình 2.2.

Nhà ở xã hội tại Hàn Quốc

57

Sơ đồ 3.1.

Quản lý nhà chung cư cho người thu nhập thấp Vinaconex

68

Xuân Mai, Vĩnh Phúc
Sơ đồ 3.2.

Quản lý về đối tượng sử dụng khu nhà chung cư thu nhập

69

thấp
Sơ đồ 3.3.

Quản lý xác định đối tượng sử dụng nhà ở cho người thu

71

nhập thấp
Sơ đồ 3.4.

Quản lý đối tượng sử dụng

72

Sơ đồ 3.5.

Quản lý vấn đề sở hữu, chuyển nhượng nhà ở thu nhập thấp

73

Sơ đồ 3.6.

Quản lý vấn đề sở hữu nhà chung cư thu nhập

74

thấpVinaconex Xuân Mai
Sơ đồ 3.7.

Quản lý vấn đề chuyển nhượng căn hộ thu nhập thấp tại

75

Vinaconex Xuân Mai
Sơ đồ 3.8.

Tổ chức Ban quản trị nhà chung cư thu nhập thấp tại

77

Vinaconex Xuân Mai
Sơ đồ 3.9.

Quản lý kỹ thuật khu nhà ở thu nhập thấp Vinaconex Xuân

81

Mai
Sơ đồ 3.10. Đội quản lý nhà chung cư

82

Sơ đồ 3.11. Đội quản lý Công trình công cộng

85

Sơ đồ 3.12. Đội quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật

86

Sơ đồ 3.13. Đội quản lý môi trường

88

Sơ đồ 3.14. Đội quản lý an ninh, trật tự

90


DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Số hiệu

Tên bảng, biểu

Trang

bảng, biểu
Bảng 1.1.

Các dự án NOXH cho các đối tượng TNT trên địa bàn

16

tỉnh Vĩnh Phúc
Bảng 1.2.

Các dự án NOXH cho các đối tượng TNT trên địa bàn

21

tỉnh Vĩnh
Bảng 1.3.

Quy mô dự án Khu chung cư TNT Vinaconex Xuân

27

Mai, Vĩnh Phúc
Bảng 1.4.

Số lượng căn hộ Khu chung cư TNT Vinaconex Xuân

27

Mai, Vĩnh Phúc
Bảng 2.1.

Những thay đổi về đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội và
điều kiện tiếp cận

50


1

MỞ ĐẦU
Sự cần thiết, lý do chọn đề tài
Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi
người, mỗi gia đình vừa là tài sản có giá trị lớn của mỗi người dân, là nơi tái
sản xuất sức lao động và là nơi phát triển nguồn lực con người. Nhà ở còn là
tài sản có giá trị lớn nhất trong tổng tài sản của mỗi gia đình và chiếm tỷ trọng
lớn tài sản quốc gia. Dưới góc độ xã hội, quy mô và giá trị của ngôi nhà ở còn
thể hiện năng lực tài chính của mỗi cá nhân trong xã hội. Nhu cầu nhà ở luôn
là vấn đề của tầng lớp nhân dân từ đô thị đến nông thôn, đặc biệt là nhu cầu
cải thiện chỗ ở của các đối tượng có thu nhập thấp, người có công với cách
mạng, công nhân làm việc trong khu công nghiệp, khu chế xuất, nhà ở của
sinh viên, người nghèo ở các đô thị. Vì vậy, giải quyết tốt vấn đề nhà ở là góp
phần phát triển và ổn định nhiều mặt của xã hội.
Trong những năm qua nhà ở cho người dân đặc biệt là nhà ở cho người
lao động thu nhập thấp tại đô thị và khu công nghiệp được sự quan tâm của
nhà nước và xã hội đã đạt được những kết quả rất quan trọng với hàng chục
triệu m2 nhà ở đưa vào sử dụng, giải quyết chỗ ở cho hàng triệu người lao

động góp phần ổn định xã hội, vào sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của đất
nước. Nhà ở và đặc biêt là nhà ở dành cho người có thu nhập thấp luôn là vấn
được đề cập nhiều là chủ đề nóng của các địa phương trên cả nước.
Trong thời gian qua nhìn chung các cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã
hội dành cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị đã từng bước đáp ứng nhu
cầu của các đối tượng gặp khó khăn về chỗ ở. Đồng thời, chủ trương phát triển nhà
ở xã hội đã nhận được được sự đồng thuận cao của các tổ chức, cơ quan Trung
ương và chính quyền các địa phương cũng như các tầng lớp dân cư trong xã hội.
Tuy nhiên, hiện chính sách này đang gặp một số vướng mắc khó khăn dù
Tỉnh đã đưa ra nhiều chính sách điều chỉnh và hỗ trợ.


2

Một nguyên nhân được nhiều DN, nhà đầu tư nói nhiều đến là chính
sách của Nhà nước về nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp còn
nhiều bất cập, đặc biệt là về thủ tục hành chính.
Trong lúc giá vật liệu xây dựng, giá đất, giá nhân công ngày càng tăng
cao, các DN muốn đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án BĐS để hạ giá
thành sản phẩm, giúp người dân mua được nhà với giá rẻ nhất. Tuy nhiên, các
thủ tục về hành chính lại mất rất nhiều thời gian, từ việc chấp thuận chủ
trương dự án, đền bù, giải phóng mặt bằng, cấp giấy phép xây dựng cho đến
việc cấp sổ cho người mua nhà là cả một quá trình rất dài. Do đó, các dự án
xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp thực hiện càng lâu thì
giá cả càng tăng lên.
Một nguyên nhân khác đó là theo quy định của pháp luật, đối tượng
hướng đến của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp là
những người có thu nhập thấp với hình thức chủ yếu là thuê và thuê mua.
Nhưng nếu cho thuê thì số tiền mà nhà đầu tư thu được để quay vòng vốn rất
nhỏ giọt, giá thuê chủ đầu tư cũng không được quyết định cho phù hợp với số

tiền mà họ đã bỏ ra. Do vậy, rất ít DN có khả năng bỏ ra một số vốn khá lớn
phát triển các dự án để rồi thu lại một cách nhỏ giọt như vậy. Bên cạnh đó, tỉ
lệ lợi nhuận định mức đối với nhà ở thuộc diện này theo quy định của nhà
nước cũng không hợp lý. Bởi nếu đầu tư một số vốn lớn như vậy trong vòng
20 năm mà chỉ thu về 10% lợi nhuận là quá ít.
Dự án khu nhà ở cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai - Vĩnh
Phúc là một trong những dự án điển hình tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh
Phúc, dự án đã hoàn thành với quy mô 764 căn hộ chung cư. Để có thể quản
lý khai thác sử dụng tốt khu nhà ở cho người thu nhập thấp đúng với các tiêu
chí, yêu cầu trong công tác quản lý sử dụng nhà ở thu nhập thấp đồng thời đáp
ứng việc khai thác sử dụng khu nhà ở sau khi hoàn thành đưa vào sử dụng về


3

mặt hành chính và sử dụng của khu nhà ở, việc xây dựng đề xuất ra giải pháp
quản lý khu nhà ở cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai - Vĩnh Phúc
là thực sự cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.
Ngoài ra đề tài “Quản lý khu chung cư dành cho người thu nhập thấp
Vinaconex Xuân Mai, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc” không chỉ có ý
nghĩa cấp bách, cần thiết nhằm nâng cao hơn chất lượng phục vụ người dân
của khu chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai - Vĩnh
Phúc nói riêng và tại các dự án nhà ở xã hội tại khu vực trên địa bàn tỉnh Vĩnh
Phúc nói chung mà còn đưa ra được những giải pháp giúp các cơ quan Nhà
nước, cơ quan quản lý tại các địa phương có thể áp dụng nghiên cứu này
trong công tác quản lý Nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội
dành cho người có thu nhập thấp.
Mục đích nghiên cứu.
- Đánh giá công tác quản lý nhà nước và khai thác sử dụng nhà ở cho
người thu nhập thấp tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

- Đề xuất giải pháp quản lý khai thác sử dụng khu chung cư dành cho
người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh
Phúc.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý nhà nước và công tác quản lý
khai thác sử dụng nhà chung cư dành cho người thu nhập thấp Vinaconex
Xuân Mai thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Phạm vi nghiên cứu: Khu chung cư dành cho người thu nhập thấp
Vinaconex Xuân Mai - Vĩnh Phúc.
Nội dung nghiên cứu:


4

- Đánh giá thực trạng công tác quản lý khai thác sử dụng nhà ở cho
người có thu nhập thấp tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Nghiên cứu mô hình và qui chế khai thác sử dụng tại các nhà chung
cư thu nhập thấp.
- Nghiên cứu cơ sở khoa học và các giải pháp mô hình quản lý khai
thác sử dụng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp.
- Đề xuất giải pháp quản lý khai thác sử dụng khu nhà ở cho người thu
nhập thấp Vinaconex Xuân Mai, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đề xuất phạm vi ứng dụng.
Phương pháp nghiên cứu.
- Phương pháp thu thập dữ liệu có sẵn để phân tích, đánh giá, và tổng
hợp các mô hình, giải pháp liên quan đến công tác xây dựng quản lý nhà ở
dành cho người có thu nhập thấp
- Phương pháp kế thừa, hệ thống hóa và tiếp thu những kinh nghiệm ở
một số mô hình quản lý khai thác sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp đã
áp dụng trong nước và nước ngoài.

- Trên cơ sở đó đề xuất giải pháp về quản lý khu chung cư dành cho
người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh
Phúc.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài.
- Ý nghĩa khoa học: Xác định rõ loại hình và đối tượng nhà ở cho người
có thu nhập thấp từ đó đưa ra các giải pháp trên cơ sở khoa học nhằm quản lý
khai thác sử dụng sau đầu tư một cách khoa học nhất đối với các khu nhà ở
dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh
Phúc.


5

- Ý nghĩa thực tiễn: Xây dựng giải pháp quản lý khai thác sử dụng khu nhà
ở cho người thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh
Vĩnh Phúc.
Những khái niệm, thuật ngữ sử dụng trong đề tài.
* Đối tượng thu nhập thấp:
Theo Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 hướng dẫn quy
định tại điểm a Khoản 3 Điều 22 Nghi định số 100/2015/NĐ-CP xác định
điều kiện thu nhập phải có xác nhận của cơ quan, đơn vị mà người đó đang
làm việc về mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp
thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật
về thuế thu nhập cá nhân [15].
Theo Thông tư Số: 111/2013/TT-BTC của Bộ tài chính ngày 15 tháng
08 năm 2013 về thuế thu nhập cá nhân thì mức giảm trừ đối với người nộp
thuế là 9 triệu đồng/tháng và giảm trừ cho mỗi người phụ thuộc mà người nộp
thuế có nghĩa vụ nuôi dưỡng là 3,6 triệu đồng/tháng [16].
Các đối tượng xã hội thuộc diện được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo Thông tư
số 08/2014/TT-BXD ngày 23 tháng 5 năm 2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực

hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của
Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội được thay thế bằng Thông tư
số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 hướng dẫn một số nội dung của Nghị
định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của chính phủ về quản lý và phát
triển nhà ở xã hội có hiệu lực từ ngày 15 tháng 8 năm 2016. Được áp dụng đối
với các đối tượng sau đây:
- Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước, nước ngoài
và người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia đầu tư phát triển nhà ở
thương mại; đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo dự án để cho thuê, cho thuê
mua, bán cho các đối tượng theo quy định của Luật Nhà ở.


6

- Hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê
mua, bán cho các đối tượng theo quy định của Luật Nhà ở
- Các đối tượng được hỗ trợ về nhà ở được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã
hội theo quy định của Luật Nhà ở.
- Các cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức khác có liên quan đến lĩnh
vực phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
* Thuê mua nhà ở xã hội
Là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước một khoản tiền nhất định
theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà
và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ. Sau khi hết hạn
thuê mua và người thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
* Nhà ở xã hội cho các đối tượng có thu nhập thấp
Theo Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Nghị định số
188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ, Thông tư 08/2014/TTBXD ngày 23/5/2014 của Bộ Xây dựng được thay thế bằng Thông tư số
20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 hướng dẫn một số nội dung của Nghị định

số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của chính phủ về quản lý và phát triển
nhà ở xã hội quy định [3]:
- Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng
được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.
- Nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước tại các đô thị thì
tiêu chuẩn thiết kế nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;
tại khu vực khác thì có thể xây dựng nhà ở liền kề thấp tầng.
- Nhà ở xã hội theo dự án bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước là
nhà chung cư thì tiêu chuẩn thiết kế mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2, tối đa
không quá 70 m2, không khống chế số tầng nhưng phải phù hợp với quy


7

hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; chủ đầu tư
dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên 1,5
lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm
quyền ban hành.
- Nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây
dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, bảo đảm phù hợp với quy
hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
* Quản lý khai thác sử dụng nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập
thấp.
Quản lý khai thác sử dụng nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập thấp
là quản lý việc sử dụng khu nhà ở sau khi công trình hoàn thành và được đưa
vào khai thác sử dụng. Đó là những mối quan hệ giữa người sử dụng, người tổ
chức sử dụng, chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước và các bên liên quan
trong việc sử dụng khu nhà ở liên quan đến khai thác, sử dụng, tranh
chấp...theo một quy định nhẳm đảm bảo việc quản lý khai thác sử dụng một
cách khoa học, chấp hành theo đúng các quy định của pháp luật ban hành đáp

ứng được nhu cầu sử dụng của người dân sinh sống trong khu nhà ở đó.


8

Cấu trúc luận văn.
P

Lý do chọn đề tài

H

Mục đích nghiên cứu

Ầ

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

N

Nội dung nghiên cứu

M

Phương pháp nghiên cứu

Ở

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Đ

Khái niệm và thuật ngữ sử dụng trong đề tài

Ầ

Những khái niệm, thuật ngữ sử dụng trong đề tài

U
P

Chương 1: THỰC TRẠNG VỀ KHU CHUNG CƯ DÀNH

H

CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP VINACONEX XUÂN

Ầ

MAI, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC.

N

Chương 2. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ KHU

N

CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP

Ộ

VINACONEX XUÂN MAI, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN,

I

TỈNH VĨNH PHÚC

D

Chương 3. GIẢI PHÁP QUẢN LÝ KHU CHUNG CƯ

U

DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP VINACONEX

N

XUÂN MAI, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH

G

PHÚC

PHẦN KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ
PHẦN PHỤ LỤC


9

NỘI DUNG

CHƯƠNG I:
THỰC TRẠNG VỀ KHU CHUNG CƯ DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP
THẤP VINACONEX XUÂN MAI, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH
PHÚC.
1.1. Tổng quan về nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Vĩnh
Phúc.
Từ ngày tái thiết lập tỉnh 1/1/1997, Thành phố Vĩnh Yên trở thành
trung tâm kinh tế chính trị, văn hoá xã hội lớn nhất của tỉnh Vĩnh Phúc. Với
hệ thống hạ tầng kiến trúc ngày càng hoàn thiện tốc độ phát triển kinh tế
nhanh chóng....
Trong thời gian qua, tốc độ phát triển đô thị hoá ở Thành phố Vĩnh Yên rất
nhanh đặc biệt là nhà ở đô thị. Từ đó sinh ra một số vấn đề nổi cộm liên quan
đến nhà ở đô thị và đặc biệt là nhà ở cho đối tượng công nhân và người lao
động có thu nhập thấp đến sinh sống và làm việc tại thành phố Vĩnh Yên và
các khu công nghiệp trên địa bàn tình Vĩnh Phúc. Tỉnh Vĩnh Phúc đã có một
số dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở để phục vụ cho đối tượng người lao động
có thu nhập thấp [18].


10

Hình 1.1 Dự án chung cư TNT Vinaconex Xuân Mai – Vĩnh Phúc
Nhìn chung nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập thấp tại Việt Nam được
hình thành muộn so với thế giới, chưa có mô hình và giải pháp quản lý sử dụng sử
dụng cụ thể, đầu tư cơ sở hạ tầng chưa được chú trọng đúng mức. Tuy nhiên việc
xây dựng phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập thấp trong thời gian
qua cũng góp phần cải thiện nhanh nơi ở và nâng cao chất lượng cuộc sống cho đối
tượng người có thu nhập thấp, góp phần tăng và đa dạng hóa quỹ nhà ở và bình ổn
thị trường bất động sản, huy động được các nguồn lực tham gia xây dựng nhà ở
cho đối tượng nàỵ, tạo dựng được nhiều công ăn việc làm cho người lao động.

Ngay từ những năm 1960-1970, dù nhà nước đã có chính sách nhằm
đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, trong đó tập trung việc phát triển các
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho cán bộ công nhân viên chức thuê với mức
giá rẻ, chính sách bao cấp nhà ở này vẫn chưa được định danh chính thức.
Trong trong thời gian đầu áp dụng chính sách Đổi mới sau năm 1986, do một
số khó khăn về tài chính cũng như những thay đổi căn bản về quan điểm phát


11

triển, nhà ở được đầu tư bằng ngân sách của Nhà nước không còn được chú
trọng, thay vào đó các cấp chính quyền đưa ra các chính sách khuyến khích
việc tự xây nhà của người dân và sự tham gia của kinh tế tư nhân tới việc phát
triển nhà ở thông qua việc thừa nhận sở hữu nhà tư nhân và quyền trao đổi,
mua bán nhà ở thể hiện trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và việc thay đổi căn
bản về chế độ sở hữu đất đai thể hiện trong Luật Đất đai năm 1993 cũng như
những Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật này năm 1998 và 2001.
Tuy nhiên cũng vẫn phải khẳng định rằng trong thập niên 1990 cho đến giữa
những năm của thập niên 2000, Nhà nước vẫn muốn giữ vai trò chủ đạo như
là người xây dựng và cung cấp nhà ở cho những đối tượng ưu tiên của mình
và muốn hướng các thành phần kinh tế khác tham gia vào phân khúc nhà ở
này. Đến những năm đầu tiên của thế kỷ 21, đã xuất hiện những thay đổi căn
bản về việc khuyến khích mạnh mẽ sự tham gia của các thành phần kinh tế
khác nhau vào việc xây dựng các dự án nhà ở.
Văn bản đầu tiên có đề cập đến việc ưu đãi về nhà ở Nghị định
71/2001/NĐ-CP của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và
cho thuê cho thấy đầu những năm 2000, khái niệm nhà ở được ưu đãi, một
khái niệm rất gần với nhà ở xã hội, tại các khu vực đô thị bao gồm tất cả các
loại hình nhà chung cư cao tầng (từ 5 tầng trở lên tại thành phố Hồ Chí Minh
và Hà Nội và 3 tầng trở lên với các địa phương khác). Nghị định quy định rất

rõ ràng các căn hộ thuộc chung cư cao tầng phải được ưu tiên bán và cho thuê
đối với những các đối tượng như cán bộ, công nhân, viên chức nhà nước và
sinh viên. Quan điểm nhà ở được ưu đãi phải là chung cư vẫn sẽ còn ảnh
hưởng và thậm chí được đưa vào Luật nhà ở 2005 sau này.
Ngoài ra, khi nhìn vào một văn bản địa phương ban hành cùng năm với
Nghị định 71/2001/NĐ-CP nêu trên ta có thể thấy quy định về Quỹ nhà ở
thành phố, là khái niệm khá gần với khái niệm quỹ nhà ở xã hội sau này,


12

trong đó quy định rằng đối với dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà ở để
bán, chủ đầu tư phải giành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ sung vào
quỹ nhà ở thành phố. Phần diện tích còn lại thì chủ đầu tư được phép kinh
doanh nhưng phải giành 50% để bán cho các cơ quan có nhu cầu về nhà ở
theo giá quy định và chỉ 50% được phép bán theo giá thị trường.
Văn bản đầu tiên xuất hiện cụm từ Nhà ở xã hội là Chiến lược phát
triển nhà ở quốc gia được ban hành theo quyết định 76/2004/QĐ-TTg trong
đó có đưa ra định nghĩa về Quỹ nhà ở xã hội như là “quỹ nhà ở do nhà nước
hỗ trợ chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê – mua và cho
thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải
thiện chỗ ở”. Ở đây, khái niệm nhà ở xã hội đã xuất hiện một cách gián tiếp
qua một khái niệm khác về quỹ nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, và có vẻ
như là sự thừa kế của quan điểm Quỹ nhà ở trong các văn bản trước đó.
Chỉ sau đó một năm, khái niệm Nhà ở xã hội đã lần đầu tiên chính thức
xuất hiện trong văn bản pháp luật là Luật Nhà ở 2005 với định nghĩa Nhà ở xã
hội là “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các
đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”.
Như vậy, khái niệm nhà ở xã hội đã được luật hóa trong văn bản luật có hiệu
lực cao nhất, trong các các văn bản dưới luật tiếp theo cho đến nay đều sử

dụng định nghĩa gián tiếp về như trên coi nhà ở xã hội như một loại hình nhà
ở được xây dựng dành cho các nhóm yếu thế trong xã hội. Những thay đổi
trong các văn bản dưới luật về sau này đều chỉ nhằm cụ thể hóa hơn những
nhóm đối tượng được và các điều kiện để tiếp cận phân khúc nhà ở này như
sẽ giới thiệu sau đây, chứ không thay đổi về quan niệm chính thức này [17].
Cho đến nay quan điểm chính thức này về Nhà ở xã hội chưa được thay đổi,
tuy nhiên Theo Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 thì Nhà ở xã hội sẽ
có được được định nghĩa rõ ràng và trực tiếp hơn "Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ


13

trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo
quy định của Luật này"
Trên cơ sở các quy định đã được ban hành về việc quản lý nhà ở cho đối
tượng có thu nhập thấp cần phải cụ thể hóa những thành những giải pháp quản lý cụ
thể tại các dự án nhằm quản lý khai thác sử dụng các khu nhà ở cho người thu nhập
thấp một cách hiệu quả đảm bảo đúng quy định của pháp luật.
Đến nay trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 7
dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng 1.653 căn hộ (số liệu
được cập nhật từ phòng Quản lý nhà – Sở xây dựng Vĩnh Phúc); Hiện nay Tỉnh
đang tiếp tục triển khai một số dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở các
khu công nghiệp: Bình Xuyên, Tam Dương, Lập Thạch.
1.2 Quá trình hình thành và phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên
địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
1.2.1. Sự hình thành các khu nhà ở cho người thu nhập tấp tại tỉnh Vĩnh
Phúc.
Trong những năm qua công tác phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh
luôn được Tỉnh ủy, HĐND, UBND tỉnh Vĩnh Phúc quan tâm chú trọng. Từ
năm 2007 đến nay, ngoài các cơ chế chính sách của Chính phủ, tỉnh Vĩnh

Phúc đã ban hành nhiều cơ chế hỗ trợ đối với các dự án nhà ở xã hội, qua đó
khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng, giảm giá bán căn hộ, tạo
điều kiện cho công nhân và người thu nhập thấp có nhà ở, ổn định cuộc sống
[18].


14

Hình 1.2 Dự án chung cư TNT Bảo Quân [18]

Hình 1.3 Dự án chung cư TNT Trang Đạt [18]

Hình 1.4 Khu nhà ở công nhân công ty Honda


15

Hiện nay Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày
20 tháng 10 năm 2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, theo đó Chủ đầu
tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không
phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình
thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô
thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy
hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã
đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị
đó có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%
(trừ trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã
hội bằng nguồn vốn ngân sách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu
tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chuyển giao quỹ đất này cho Ủy

ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án) … Đối với tỉnh Vĩnh Phúc, ngoài các hỗ
trợ trên, HĐND tỉnh đã ban hành Nghị quyết số 159/2014/NQ-HĐND ngày
22/12/2014, theo đó các doanh nghiệp khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn
được hưởng các ưu đãi khác sau: Được giao đất đã bồi thường giải phóng mặt
bằng; được hỗ trợ 100% chi phí lập, thẩm định, quy hoạch chi tiết và khảo sát,
lập dự án, thiết kế bản vẽ thi công- dư toán công trình; được miễn lệ phí địa
chính khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [17].
Theo Quyết định 179/QĐ-UBND năm 2015 ban hành Kế hoạch thực
hiện Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2020, tầm nhìn
đến năm 2030 thì nhu cầu về nhà ở xã hội đến năm 2020 toàn tỉnh là 12.936
căn. Trên địa bàn tỉnh hiện có 14 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với
tổng diện tích hơn 23 ha, dự kiến từ nay đến năm 2020 sẽ cung cấp khoảng
6.000 căn, đáp ứng gần 50% nhu cầu xã hội. Hiện nay Sở Xây dựng đang