Thực thi pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực tiễn tại thành phố bến tre, tỉnh bến tre

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM

LÊ THỊ KIM CHI

THỰC THI PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP
CÁ NHÂN TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN
NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN - THỰC TIỄN TẠI
THÀNH PHỐ BẾN TRE, TỈNH BẾN TRE:
BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM

LÊ THỊ KIM CHI

THỰC THI PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP
CÁ NHÂN TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN
NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN - THỰC TIỄN TẠI
THÀNH PHỐ BẾN TRE, TỈNH BẾN TRE:
BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: TS.LÊ VĂN HƯNG

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu,
ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực.
Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lê Thị Kim Chi


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
LỜI NÓI ĐẦU ...........................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài .................................................................................2
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn ....................................................................3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................4
5. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................4
6. Điểm mới của Luận văn.......................................................................................5
7. Kết cấu của luận văn ............................................................................................5

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THUẾ TNCN TỪ HOẠT ĐỘNG
CHUYỂN NHƯỢNG BĐS .......................................................................................6
1.1. Khái niệm, đặc điểm của BĐS, hoạt động chuyển nhượng BĐS .....................6
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của BĐS ..........................................................................6
1.1.1.1. Khái niệm BĐS ....................................................................................6
1.1.1.2. Đặc điểm của BĐS ...............................................................................7
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của hoạt động chuyển nhượng BĐS .............................10
1.2. Khái niệm, đặc điểm của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS .....12
1.2.1. Khái niệm về thuế TNCN và TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS .......12
1.2.2. Đặc điểm của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS .......................14
1.3. Vai trò của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS ...........................16
1.3.1. Vai trò đối với nền kinh tế - xã hội .................................................................16
1.3.2. Đối với hệ thống quản lý thuế .........................................................................18
1.4. Nội dung cơ bản của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS ...........19


1.4.1. Đối tượng nộp thuế TNCN..............................................................................19
1.4.2. Các khoản thu nhập chịu thuế .........................................................................21
1.4.3. Căn cứ tính thuế ..............................................................................................23
1.4.3.1. Thu nhập tính thuế (giá chuyển nhượng từng lần).............................23
1.4.3.2 Thuế suất .............................................................................................24
1.4.4. Kỳ tính thuế .....................................................................................................24
1.4.5. Đăng ký, kê khai và nộp thuế ..........................................................................25
1.4.5.1. Đăng ký thuế ......................................................................................25
1.4.5.2. Kê khai thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS: ..................27
1.4.5.3. Nộp thuế thu nhập cá nhận từ hoạt động chuyển nhượng BĐS: .......28
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 .........................................................................................29
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TNCN TỪ HOẠT
ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BĐS TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẾN TRE,
TỈNH BẾN TRE VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN ............................30

2.1. Tình hình hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre,
tỉnh Bến Tre. ..........................................................................................................30
2.2. .........................................................................................................................31
2.2.1. Những thành tựu đạt được...............................................................................32
2.2.2. Nhân tố tác động ảnh hưởng đến kết quả thực thi pháp luật thuế TNCN từ
hoạt động chuyển nhượng BĐS tại Thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre ..........35
2.2.3. Những hạn chế và nguyên nhân ......................................................................37
2.2.3.1. Hạn chế, bất cập trong thực thi pháp luật thuế TNCN từ hoạt động
chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre. ..................................37
2.2.3.2. Nguyên nhân dẫn đến khó khăn, bất cập trong quá trình áp dụng pháp
luật thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS tại Thành phố Bến Tre..41
2.3. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật thuế TNCN từ hoạt động chuyển
nhượng BĐS ..........................................................................................................43
2.3.1. Định hướng cơ bản trong hoàn thiện pháp luật thuế TNCN, hệ thống quản lý
thuế TNCN .....................................................................................................43


2.3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thuế TNCN từ hoạt động chuyển
nhượng BĐS ...................................................................................................46
2.3.3. Một số giải pháp hoàn thiện hệ thống quản lý thuế TNCN từ hoạt động
chuyển nhượng BĐS ......................................................................................48
2.3.4. Một số giải pháp hỗ trợ khác...........................................................................49
2.4. Một số giải pháp hoàn thiện công tác thực thi pháp luật thuế TNCN từ hoạt
động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn thành phố Bến Tre ..................................53
2.4.1. Phối hợp đồng bộ giữa các ngành trong công tác quản lý thuế TNCN trên địa
bàn thành phố Bến Tre ...................................................................................53
2.4.2. Tăng cường năng lực cho các cơ quan thuế, nâng cao trình độ chuyên môn,
phẩm chất cho cán bộ phụ trách thuế TNCN trên địa bàn thành phố Bến Tre
........................................................................................................................54
2.4.3. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về thuế TNCN từ hoạt

động chuyển nhượng BĐS cho các đối tượng nộp thuế.................................55
TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 .........................................................................................57
KẾT LUẬN ..............................................................................................................58
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

TNCN

Thu nhập cá nhân

MST

Mã số thuế

BTC

Bộ Tài chính

NSNN

Ngân sách nhà nước


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1: Tình hình chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre từ năm

2013 –năm 2017 ........................................................................................................30
Bảng 2: Tình hình thu thuế TNCN nói chung và thu thuế TNCN từ hoạt động
chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre giai đoạn 2013-T6/2018 .....32
Bảng 3: Cơ cấu về tổng số tiền thuế TNCN từ các hoạt động khác (trừ hoạt động
chuyển nhượng BĐS) và tiền thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trên
địa bàn thành phố Bến Tre giai đoạn 2013-T6/2018 ................................................33


DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Tình hình chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre từ năm
2013 - năm 2017 ........................................................................................................31
Biểu đồ 2: Diễn biến tình hình thu thuế TNCN nói chung và thu thuế TNCN từ
hoạt động chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre giai đoạn 2013T6/2018 .....................................................................................................................33
Biểu đồ 3: Cơ cấu về tổng số tiền thuế TNCN từ các hoạt động khác (trừ hoạt động
chuyển nhượng BĐS) và tiền thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trên
địa bàn thành phố Bến Tre giai đoạn 2013-T6/2018 ................................................34


1

LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thuế thu nhập cá nhân là một trong những sắc thuế quan trọng trong hệ thống
thuế của Việt Nam. Thuế thu nhập cá nhân tạo nguồn thu khá ổn định cho ngân sách
nhà nước và góp phần thực hiện công bằng xã hội. Bởi vì sắc thuế này được thu dựa
trên thu nhập của từng đối tượng nộp thuế. Và thuế thu nhập cá nhân về chuyển
nhượng bất động sản cũng không ngoại lệ, là một loại thuế đánh vào thu nhập từ
hoạt động chuyển nhượng bất động của từng cá nhân, có tầm quan trọng trong nền
kinh tế và có tác động nhiều mặt đến kinh tế - xã hội Việt Nam.
Những năm gần đây, thị trường bất động sản trên cả nước nói chung và tại

Thành phố Bến Tre trở nên sôi động và phát triển chưa từng thấy. Nó không chỉ ảnh
hưởng đến nhà đầu tư trong và ngoài nước, mà còn có tác động đến nguồn thu ngân
sách nhà nước, đời sống của người dân, kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên
trước sự chuyển biến mạnh mẽ của thị trường này, các chính sách pháp luật của nhà
nước về thuế và đầu tư nhằm tạo môi trường cho thị trường này phát triển vẫn chưa
theo kịp. Chính vì thế, một trong những nhiệm vụ quan trọng của ngành thuế nước
ta là khắc phục tình trạng này nhưng vẫn đảm bảo nguồn thu cho nhà nước và thuận
lợi cho các nhà đầu tư, đồng thời đảm bảo đời sống ổn định cho nhân dân. Trong
bối cảnh hiện nay, Việt Nam vẫn là một nước đang phát triển nên để có thể duy trì
tốc độ tăng trưởng kinh tế, nhà nước phải luôn luôn quan tâm tới các chính sách
kinh tế đặc biệt là chính sách thuế.
Thành phố Bến Tre là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội của tỉnh Bến Tre.
Hiện nay, cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố đang được tập trung đầu tư xây
dựng. Việc nhiều công trình đã được hoàn thành và đưa vào sử dụng đã bước đầu
tạo nên diện mạo mới cho thành phố. Bên cạnh đó, hàng loạt nhà máy xí nghiệp
mọc lên bởi các nhà đầu tư nắm bắt được xu thế phát triển của thành phố. Số lượng
dân cư từ các địa phương khác đến thành phố ngày càng đông để tìm kiếm việc làm.
Ông bà ta có câu “an cư mới lạc nghiệp” nên hoạt động chuyển nhượng bất động
sản tại đây cũng diễn ra nhộn nhịp.


2

Trước tình hình đó, ngành thuế Thành phố Bến Tre có nhiều cố gắng trong
việc tổ chức quản lý thu thuế thu nhập cá nhân góp phần tăng thu cho ngân sách nhà
nước địa phương. Tuy nhiên, quá trình thực thi pháp luật thuế thu nhập cá nhân
cũng còn một số khó khăn dẫn đến thất thu cho ngân sách trên địa bàn.
Xuất phát từ tình hình đó, tác giả chọn đề tài “Thực thi pháp luật thuế thu
nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản – Thực tiễn tại Thành
phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre: Bất cập và kiến nghị” để tập trung nghiên cứu về

một số vấn đề của thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trên địa
bàn Thành phố Bến Tre, thông qua đó tìm hiểu rõ hơn về những thuận lợi hay khó
khăn, vướng mắc khi áp dụng luật thuế này. Từ đó, đưa ra các kiến nghị về hướng
tính thuế nhằm hoàn thiện hơn hệ thống thuế Việt Nam.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Qua quá trình tìm hiểu, nghiên cứu và chọn lọc tài liệu có liên quan đến lĩnh
vực nghiên cứu của đề tài. Tác giả nhận thấy đã có một số công trình nghiên cứu về
thuế thu nhập cá nhân ở những khía cạnh khác nhau từ lý luận tổng quát đến phân
tích, đánh giá các chế định, quy định cụ thể ở nhiều cấp độ khác nhau. Có thể kể tên
những công trình nghiên cứu nổi bật đã được thực hiện, nghiệm thu và công bố, cụ
thể như sau:
Huỳnh Văn Diện (2016), Pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ thực tiễn Thành
phố Cần Thơ, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội
Vũ Văn Cương (2012), Pháp luật quản lý thuế trong nền kinh tế thị trường ở
Việt Nam - những vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận án Tiến sĩ luật học, Trường Đại
học Luật Hà Nội.
Vương Hoàng Long (2000), Hoàn thiện tổ chức bộ máy ngành thuế trong
điều kiện nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Trường
Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội.
Phạm Thị Phương Mai (2008), Thuế thu nhập cá nhân: Kinh nghiệm quốc tế
và việc thực thi ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ ngành Kinh tế chính trị, Trường Đại
học Kinh tế.


3

Phan Phương Nam (2006), Nguyên tắc công bằng trong pháp luật thuế thu
nhập cá nhân, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh.
Trần Vũ Hải (2007), “Thực trạng pháp luật thuế thu nhập cá nhân ở Việt
Nam hiện nay và phương hướng hoàn thiện”, Tạp chí Luật học.

Nguyễn Thị Thương Huyền (2008), “Luật Quản lý thuế và những vấn đề cần
bàn thêm”, Nghiên cứu lập pháp.
Qua quá trình phân tích, nghiên cứu tác giả nhận thấy mỗi đề tài đều có những
giá trị khoa học về mặt pháp lý cũng như là thực tiễn nhất định, đáp ứng nhu cầu
hoàn thiện các quy định của pháp luật và phát triển về thuế thu nhập cá nhân. Tuy
nhiên, các công trình nghiên cứu chủ yếu nghiên cứu, phân tích những quy định của
Luật thuế thu nhập cá nhân nói chung và không phải thực tiễn thực hiện pháp luật
về thuế thu nhập cá nhân tại địa phương cụ thể.
Chính vì vậy, tác giả mong muốn phát triển đề tài này hơn, cụ thể là đi sâu
phân tích những hạn chế, bất cập của pháp luật, phân tích rõ thế nào là bất động sản,
cách xác định giá tính thuế và các vấn đề liên quan đến nghĩa vụ của cá nhân khi có
thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật hiện
hành. Tác giả rất mong muốn qua đề tài luận văn của mình có thể đóng góp một
phần nào đó để tránh thất thu nguồn ngân sách nhà nước.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
- Mục đích:
Việc nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân đối với
hoạt động chuyển nhượng bất động sản thời gian qua ở Việt Nam và các địa phương
là yêu cầu cấp thiết, góp phần hoàn thiện Luật thuế thu nhập cá nhân. Mục đích của
luận văn là tìm hiểu thực tiễn thực hiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt
động chuyển nhượng bất động sản ở địa phương trên cơ sở đó đề ra những giải
pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển
nhượng bất động sản, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về thuế tại Việt Nam.
- Nhiệm vụ:
Để thực hiện mục đích nêu trên tác giả thực hiện một số nhiệm vụ cơ bản sau:


4

+ Nghiên cứu một cách có hệ thống những quy định của pháp luật Việt Nam

hiện hành về thuế thu nhập cá nhân nói chung và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt
động chuyển nhượng bất động sản nói riêng.
+ Tìm hiểu quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân của một số quốc gia
trên thế giới.
+ Nghiên cứu thực tiễn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân trên địa Thành
phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre, nêu ra những bất cập của pháp luật Việt Nam về vấn đề
này và đề xuất các định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân
từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu những quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân
đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Đây là những quy định chủ yếu điều chỉnh các vấn đề liên quan đến thuế thu nhập
cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Luận văn cũng nghiên cứu thực
tiễn thực hiện pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất
động sản trên địa bàn Thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre, đây là cơ sở để đánh giá
tính hiệu quả, sự tác động của Luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển
nhượng bất động sản thời gian qua và kết quả thu được sau quá trình thực hiện luật
thuế trên thực tế.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện trên nền tảng quan điểm của triết học Mác-Lênin, tư
tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và Pháp luật. Để đạt được mục đích nghiên cứu,
Luận văn chủ yếu dựa trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng. Ngoài ra để
hoàn thành đề tài, Luận văn còn sử dụng kết hợp một số phương pháp nghiên cứu
truyền thống như: Phương pháp phân tích, tổng hợp; Phương pháp đối chiếu, so
sánh; Phương pháp logic; Phương pháp thống kê... nhằm làm sáng tỏ các vấn đề cần
nghiên cứu.


5

6. Điểm mới của Luận văn
- Đây là công trình nghiên cứu khoa học cụ thể về những quy định của pháp
luật về thuế thu nhập cá nhân và thực tiễn thực hiện tại địa phương cụ thể.
- Đánh giá sự phù hợp của pháp luật đối với hoạt động thực hiện pháp luật trên
thực tế, rút ra những điểm bất cập, khó khăn trong quá trình thực hiện quy định cụ
thể của pháp luật, đề xuất phương hướng và giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu
quả của Luật này trong thời gian tới, góp phần tăng thu ngân sách nhà nước, tạo lập
công bằng xã hội và hội nhập kinh tế quốc tế.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 2 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển
nhượng bất động sản.
Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động
chuyển nhượng BĐS trên địa bàn Thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre và một số kiến
nghị hoàn thiện.


6

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THUẾ TNCN TỪ HOẠT ĐỘNG
CHUYỂN NHƯỢNG BĐS
1.1. Khái niệm, đặc điểm của BĐS, hoạt động chuyển nhượng BĐS
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của BĐS
1.1.1.1. Khái niệm BĐS
Việc phân chia một tài sản thành BĐS và động sản được xuất phát từ Luật La
Mã, cụ thể là luật tài sản của người La Mã. Đây là các phân loại cơ bản nhất, được
nhiều hệ thống pháp luật ghi nhận, sử dụng đến ngày nay. Tuy nhiên, hiện nay,
người một số quy định chi tiết hơn đối với BĐS so với động sản trong việc nhận
quyền, bảo vệ quyền và chuyển nhượng. Theo đó, công trình xây dựng, nhà cửa,

cây trồng, mùa màng,… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với
đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ đều được
xem là BĐS.
Pháp luật của hầu hết các nước trên thế giới đều thống nhất trong việc xem
BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tùy vào trạng thái thực tế
của tài sản quan điểm chính trị của mỗi nước mà có sự khác nhau trong việc định
nghĩa thế nào là tài sản “gắn liền” với đất. Trong khi Luật Dân sự Pháp liệt kê cụ
thể “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây
được coi là động sản” thì Luật Dân sự của một số nước khác như Đức, Nhật, Thái
Lan chỉ đưa ra khái niệm chung BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.1
Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật của hầu hết các nước trên thế giới đều
xem BĐS là đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận gắn liền, và không thể tách rời
khỏi đất đai.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:
“Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
1

Lê Bá Xuân (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam. NXB

KH-KT, Hà Nội


7

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”
Như vậy, nhìn chung khái niệm BĐS hiện nay rất rộng, đa dạng và được quy
định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước. Riêng đối với pháp luật của Việt Nam,

BĐS được xác định theo phương pháp liệt kê từ loại tài sản và kèm theo một điều
khoản mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.1.2. Đặc điểm của BĐS
Mặc dù có những điểm khác nhau về định nghĩa tuy nhiên BĐS ở hầu hết các
quốc qua đều có một số điểm đặc chung:
Một là, BĐS có tính cố định về vị trí, giới hạn về số lượng.
Tính chất cố định về vị trí, giới hạn về số lượng là hoàn toàn đúng đối với
BĐS là đất đai và mang tính tương đối với BĐS là tài sản gắn liền với đất. Bởi lẽ,
mỗi một phần đất nhất định chỉ có một vị trí duy nhất, không thể di dời hay chuyển
sang một vị trí khác. Trong khi đó, với điều kiện kỹ thuật hiện đại hiện tại chúng ta
có thể thực hiện việc di chuyển một tài sản gắn liền với đất từ vị trí này sang vị trí
khác.
Ngoài ra, đất đai không phải tài sản do con người tạo ra mà là kết quả của quá
trình tạo tác của thiên nhiên nên có có giới hạn về số lượng. Trong quá trình sử
dụng đất đai, con người có thể làm tăng giá trị của đất nhưng cũng không thể làm
tăng diện tích của đất. Còn đối với tài sản gắn liền với đất, mặc dù con người có thể
chủ động tạo ra được các tài sản gắn liền với đất tuy nhiên việc tạo lập ra các tài sản
trên đất cũng sẽ bị phụ thuộc, giới hạn với tính hữu hạn của đất đai.2
Hai là, BĐS có tính lâu bền.
Tính lâu bền BĐS được thể hiện thông qua “tuổi thọ vật lý” của vật kiến trúc,
công trình xây dựng tồn tại trên BĐS và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh
tế của BĐS là khoảng thời gian mà việc sử dụng BĐS tạo ra lợi ích kinh tế cao hơn
so với chi phí đầu tư vào BĐS, chấm dứt tại thời điểm chi phí sử dụng ngang bằng
Cao Văn Tỵ (2012), Pháp luật Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Luận
văn thạc sỹ, Trường Đại học Luật TP.HCM tr.9
2


8

với lợi ích kinh tế tạo ra. Tuổi thọ kinh tế của một BĐS phụ thuộc, bị chi phối bởi
nhiều yếu tố bên ngoài như thị trường, vị trí, điều kiện kinh tế xã hội…Tuổi thọ vật
lý của vật kiến trúc như nhà cửa, công trình xây dụng… tồn tại trên đất chấm dứt
khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của các vật, các công trình này bị hư hỏng, việc sử
dụng không đảm bảo an toàn. Tuổi thọ vật lý cũng là một trong yếu tố góp ảnh
hưởng đến tuổi thọ kinh tế của BĐS. Trong trường hợp tuổi thọ kinh tế của một
BĐS có chiều hướng giảm dần, nếu xét thấy còn có thể tiến hành cải tạo, nâng cấp
các công trình, vật kiến trúc tồn tại trên BĐS thì có thể kéo dài được mấy lần tuổi
thọ kinh tế. Như vậy, hàng hoá BĐS có tính lâu bền là do đất đai không bị mất đi,
có thể linh hoạt chuyển đổi mục đích sử dụng rất phong phú và đa dạng.
Ba là, BĐS có tính giá trị cao.
Chính vì tính cố định về vị trí, khan hiếm về số lượng và tình lâu bền của BĐS
đã làm cho BĐS trở thành một loại hàng hóa đặc biệt và có giá trị kinh tế cao mà
không một hành hóa thông thường nào có được. Bên cạnh đó, giá trị cũng BĐS sẽ
càng được tăng thêm khi có nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất. Đây cũng
là tính chất có ảnh hưởng đến các quy định của pháp luật trong lĩnh vực BĐS.
Bốn là, BĐS rất dễ bị ảnh hưởng lẫn nhau, giá trị của một BĐS này có thể bị
chi phối bởi BĐS khác. Điều này có thể nhận các một số BĐS gần hoặc cạnh nhau
trong một khu vực tác động hành hưởng lẫn nhau, cộng hưởng với nhau làm tăng
giá trị của chính các BĐS đó và BĐS ở các vùng lận cận. Ví như BĐS ở càng gần
những khu trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, … thì sẽ có giá trị càng
cao. Giá trị của BĐS sẽ giảm dần khi càng ra xa. Do đó, để tăng giá trị BĐS ở một
khu vật bất kỳ, Nhà nước hoặc các nhà đầu tư BĐS thường tập trung xây dựng hệ
thống các công trình phục vụ thiết yếu của cư dân.
Năm là, BĐS thường chịu tác động nhiều từ yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm
lý- xã hội
Bởi vì người dân sinh sống ở mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ, mỗi khu vực
khác nhau đều có thị hiếu, tập quán sinh sống khác nhau. Do vậy, nhu cầu của
người dân đối với BĐS ở những khu vực khác nhau cũng không giống nhau. Nhu

9

cầu đối với BĐS bị phụ thuộc, chi phối bởi yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các
vấn đề tâm linh, tôn giáo, tín ngưỡng…Ngoài ra, trong quá trình sử dụng BĐS,
BĐS có thể dễ dàng bị điều chỉnh công năng để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, sản xuất
- kinh doanh và các hoạt động khác của người sử dụng.
Bên cạnh các đặc điểm chung kể trên, BĐS tại Việt Nam cũng có đặc điểm
riêng. Cụ thể, hình thức sở hữu đối với BĐS trong pháp luật Việt Nam có sự phân
biệt và được chia thành 2 nhóm: hình thức sở hữu với đất đai, hình thức sở hữu đối
với tài sản bao gồm nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất.
Đối nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất
đai, nhà, công trình xây dựng, theo quy định của Bộ luật Dân Sự và các văn bản
pháp luật liên quan thì đây là đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu. Hay nói khách
khác là nhà nước thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đối với các loại BĐS này.
Đối với đất đai, chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam dựa trên cơ sở nền tảng của
học thuyết của Mác - Lê Nin về chủ nghĩa xã hội. Theo đó, trong nhà nước xã hội
chủ nghĩa, các tư liệu sản xuất chủ yếu thuộc sở hữu toàn dân - sở hữu công cộng3.
Tại Việt Nam, đất đai luôn được xem là tư liệu sản xuất vô cùng quan trọng. Chính
vì vậy, tại điều 53 Hiến Pháp 2013 đã khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài
nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác
và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Điều này khác biệt với
một số nước theo hệ thống pháp luật Anh - Mỹ công nhận quyền sở hữu tư nhân đối
với đất đai.
Nhà nước Việt Nam là đối tượng có đầy đủ ba quyền: Quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản là BĐS bởi tư cách là cơ quan đại
diện của nhân dân - chủ sở hữu của đất đai trên toàn lãnh thổ Việt Nam. Tuy nhiên,
Nhà nước không thể trực tiếp thực hiện các tất cả các quyền trên toàn bộ đất đai
trong lãnh thổ nên nhà nước đã giao quyền sử dụng đất cho các đối tượng khác sử

3

Lê Hồng Hạnh (2018), Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, Tạp chí Dân chủ

và Pháp Luật ( />

10

dụng đất thông qua hoạt động công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất,.
Đối tượng được nhà nước trao lại quyền sử dụng là các cá nhân, tổ chức trong và
ngoài lãnh thổ Việt Nam. Theo Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì quyền sử
dụng chỉ được giới hạn trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản. Tuy nhưng, các quyền năng mà nhà nước hiện nay giao lại cho các đối tượng
trên gần giống như các quyền của một chủ sở hữu độc lập (đối tượng sử dụng được
phép tặng cho, chuyển nhượng, để thừa kế, cho thuê, góp vốn, bảo lãnh, thế
chấp,...). Rõ ràng đã có một sự mâu thuẫn và sự mâu thuẫn này vẫn còn được bỏ
ngỏ.
Như vậy, trong các loại BĐS, đất đai là một đối tượng được điều chỉnh đặc
biệt với tư cách là tài sản thuộc sở hữu chung của toàn dân, do nhà nước đại diện
quản lý, các cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất đai trong phạm vi quyền hạn được
nhà nước trao. Mặc dù có sự phân biệt trong hình thức sở hữu nhưng đất đai và nhà
ở, công trình xây dựng trên đất, tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên
đất lại rất khó tách bạch trên phương diện vật lý. Thực tiễn, các hoạt động chuyển
giao quyền sử dụng đất luôn song hành với hoạt động chuyển giao quyền sở hữu đối
với nhà ở, công trình xây dựng trên đất, tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng trên đất.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của hoạt động chuyển nhượng BĐS
Xét về ngữ nghĩa trong tiếng Việt, cụm từ “chuyển nhượng” có thể được hiểu
là nhượng lại cho người khác quyền sở hữu tài sản của mình hoặc quyền lợi mình
đang được hưởng, người chuyển nhượng sẽ được nhận lại khoản đề bù có giá trị

theo sự thỏa thuận của các bên.
Xét dưới góc độ luật pháp, hoạt động chuyển nhượng BĐS là một trong các
giao dịch liên quan đến BĐS. Giao dịch liên quan đến BĐS theo quy định pháp luật
có thể kể đến là chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp,
góp vốn bằng BĐS.
Giao dịch liên quan đến BĐS là giao dịch có sự chuyển quyền của chủ thể đối
BĐS từ đối tượng này sang đối tượng khác. Quyền đối với BĐS ở đây bao gồm


11

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi thực hiện hoạt động
chuyển nhượng, nó làm chấm dứt quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất của bên chuyển quyền, đồng thời tạo lập nên quyền sử dụng, sở hữu của bên
nhận quyền, nghĩa là có sự thay đổi chủ thể sử dụng, sở hữu đối với diện tích đất và
tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, trong hoạt động chuyển nhượng, quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được mang ra trao đổi với một khoản tiền
tương ứng với giá trị của nó. Điều này cho thấy hoạt động chuyển nhượng BĐS
mang tính hàng hóa – tiền tệ, không mang tính hiện vật như hoạt động chuyển đổi.
Từ những phân tích trên cho thấy có ba yếu tố phân biệt cơ bản giữa hoạt động
chuyển nhượng BĐS với các giao dịch liên quan đến BĐS khác
(i) Tính đồng thời trong việc chuyển giao BĐS và quyền sở hữu/sử dụng đối
với BĐS;
(ii) Tính đền bù ngang giá, biểu hiện thông qua giá mua bán, chuyển nhượng
BĐS;
(iii) Tính chuyển giao không hoàn lại đối với BĐS đã chuyển nhượng, BĐS
không còn bất kỳ sự liên hệ nào với bên chuyển nhượng
Trong đó, yếu tố (i) là đặc tính cơ bản trong các tất cả các giao dịch liên quan
đến BĐS nói chung, đặc tính (ii) là đặc tính chung của hoạt động thuê, hoạt động
chuyển nhượng, đặc tính không hoàn lại (iii) thường được thấy trong các giao dịch

chuyển đổi, chuyển nhượng BĐS. Tuy nhiên, chỉ riêng có hoạt động chuyển
nhượng mới hội đầy đủ ba đặc tính trên và đây cũng là đặc trưng của quan hệ mua
bán, chuyển nhượng BĐS. Yếu tố làm nên sự khác biệt chính cho hoạt động chuyển
nhượng BĐS là tính đền bù tương đương và tính không hoàn lại của BĐS chuyển
giao. Điều này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, bởi người chuyển nhượng sẽ
không còn bất kỳ mối liên hệ nào với BĐS sau khi hoàn thành giao dịch chuyển
nhượng BĐS hợp pháp. Đồng thời, mọi yêu cầu liên quan đến việc đòi lại quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc những quyền lợi liên quan sẽ
không có cơ sở để xem xét.


12

So sánh với giao dịch cho thuê, dù thời hạn cho thuê có kéo dài đến 50 hoặc
70 năm, người cho thuê vẫn là chủ sở hữu tài sản, vẫn có đầy đủ các quyền đối với
tài sản của họ, song song đó người thuê chỉ có những quyền theo quy định của pháp
luật và hợp đồng. Còn đối với giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất, mặc dù việc
trao đổi cũng dựa trên cơ sở các mảnh đất và quyền sử dụng đất có cùng tính chất
và ngang giá nhưng việc chuyển đổi quyền sử dụng đất bị hạn chế và chỉ được thực
hiện khi thỏa mãn các quy định của pháp luật.4
1.2. Khái niệm, đặc điểm của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS
1.2.1. Khái niệm về thuế TNCN và TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS
Trong khoa học pháp lý hiện nay, vẫn chưa có một khái niệm thống nhất về
thuế. Các nhà nghiên cứu đưa ra khái niệm về thuế dựa trên khía cạnh mà họ muốn
khai thác, tìm hiểm nên dẫn đến các khái niệm về thuế chưa phản ánh được đầy đủ
về bản chất của thuế. Theo một số quan điểm về thuế kinh điển: “để duy trì quyền
lực công cộng, cần phải có những sự đóng góp của những người công dân của nhà
nước đó là thuế khóa” 5. Đối với quan điểm này, thuế chỉ đơn giản là phần đóng góp
của công dân để duy trì hoạt động của nhà nước. Trong ấn phẩm “Economics” của
hai nhà kinh tế Mỹ là Makkollhell và Bruy đã đưa ra một khái niệm khác về thuế

dựa trên cơ sở đối giá: “Thuế là một khoản tiền chuyển giao bắt buộc bằng tiền
(hoặc chuyển giao bằng hàng hóa, dịch vụ) của các công ty và các hộ gia đình cho
chính phủ, mà trong sự trao đổi đó họ không nhận ra được trực tiếp hàng hóa dịch
vụ nào cả, khoản nộp đó không phải là tiền phạt mà tòa tuyên phạt do vi phạm pháp
luật” 6. Theo khái niệm được đưa ra, thuế là một nghĩa vụ của một doanh nghiệp,
một hộ gia đình phải thực hiện đối với nơi mà mình kinh doanh hoặc sinh sống,
không quan tâm việc sử dụng tiền thuế như thế nào.
4

Nguyễn Thuỳ Trang (2016) , Hoàn thiện một số khái niệm liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng

đất ở, Tạp chí dân chủ và Pháp luật
( />5

Mác-Ăng Ghen. TT.T2 - NXB Sự thật, Hà Nội, 1962, tr.552

Cao Văn Tỵ (2012), Pháp luật Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Luận
văn thạc sỹ, Trường Đại học Luật TP.HCM tr.15
6


13

Nhìn từ góc độ phân phối thu nhập, thuế là hình thức phân phối lại tổng sản
phẩm xã hội và thu nhập quốc dân nhằm hình thành quỹ tiền tệ tập trung của nhà
nước nhằm phục vụ các nhu cầu chi tiêu trong quá trình thực hiện chức năng của
nhà nước. Dưới góc độ người nộp thuế, thuế là khoản tiền bắt buộc mà mỗi tổ chức,
cá nhân phải đóng góp theo quy định pháp luật.
Tại Việt Nam, hiện nay, trong khoa học pháp lý cũng chưa có định nghĩa
thống nhất về thuế. Theo từ điển Tiếng Việt (trung tâm từ điển năm 1998) thì thuế

là khoản tiền hay hiện vật mà người dân hoặc tổ chức kinh doanh tùy theo tài sản
thu nhập, nghề nghiệp… buộc phải nộp cho Nhà nước theo quy định pháp luật.7
Mặc dù có nhiều định khác nhau về thuế nhưng có thể có một góc nhìn khái
quát về thuế là một khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trích nộp cho nhà nước và
gắn liền với quyền với quyền lực nhà nước, không hoàn trả trực tiếp mà được dùng
để phục vụ hoạt động nhà nước và chi tiêu công cộng.
Thuế hiện nay có hai hình thức: thuế trực thu và thuế gián thu. Thuế trực thu là
thuế thu trực tiếp từ người nộp thuế gắn liên với thu nhập của người nộp thuế. Thuế
gián thu là thuế thu thông qua giá cả của hàng hóa, dịch vụ.
Thuế TNCN là một loại thuế trực thu đối thu nhập thực nhận của cá nhân của
cá nhân trong một năm, một tháng hay theo từng lần pháp sinh thu nhập. Theo quy
định pháp luật về thu nhập cá nhận thì đối tượng nộp thuế TNCN chính là cá nhân
có thu nhập chịu thuế phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam. Đối tượng chịu
thuế là thu nhập mà cá nhân nhận được. Theo điều 3 Luật TNCN 2007 thì TNCN từ
hoạt động chuyển nhượng BĐS là một trong các khoản thu nhập chịu thuế.
Từ các phân tích và quy định của pháp luật, thuế TNCN từ hoạt động chuyển
nhượng BĐS có thể được hiểu là một loại thuế trực thu, đánh vào thu nhập chịu
thuế phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của cá nhân bao gồm: Thu nhập từ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Thu nhập từ chuyển

Cao Văn Tỵ (2012), Pháp luật Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Luận
văn thạc sỹ, Trường Đại học Luật TP.HCM tr.15
7


14

nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê
đất, quyền thuê mặt nước.
1.2.2. Đặc điểm của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS

Thứ nhất, thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là một loại thuế trực thu
Như đã trình bày ở trên thuế trực thu là thuế đánh trực tiếp vào thu nhập hoặc
tài sản của các đối tượng nộp thuế. Thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS
được coi là thuế trực thu vì loại thuế này đánh trực tiếp vào TNCN phát sinh từ hoạt
động chuyển nhượng BĐS. Cá nhân là đối tượng chịu thuế, là người phải trích một
khoản tiền từ thu nhập của mình để nộp vào ngân sách nhà nước. Thuế trực thu
khác thuế gián thu ở chỗ thuế không được cộng vào giá cả hàng hóa, dịch vụ, người
tiêu dùng phải nộp thuế bất kể thu nhập, hoàn cảnh như thế nào, miễn có phát sinh
hành vi tiêu dùng là phải nộp thuế. Trong khi đó thuế trực thu nói chung và thuế
TNCN nói riêng xác định phần đóng góp thường dựa vào khả năng của từng đối
tượng, chủ thể có thu nhập cao thì phải nộp thuế cao, thu nhập thấp thì nộp ít, thu
nhập như nhau thì nộp như nhau. Điều này khiến cho thuế TNCN đảm bảo tính
công bằng trong xã hội.
Tuy nhiên, thuế trực thu cung có nhược điểm là khó kiểm soát trong việc thu
thuế vì thuế trực thu hay thuế TNCN đánh trực tiếp vào lợi ích của cá nhân làm cho
họ cảm thấy có gánh nặng khi phải trích lợi ích của mình cho nhà nước, tất yếu dẫn
đến người nộp thuế có xu hướng trốn thuế, gian lận thuế.
Thứ hai, đối tượng chịu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là thu
nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS
Thu nhập chịu thuế rất đa dạng và mỗi sắc thuế xác định những khoản thu
nhập cụ thể là đối tượng chịu thuế riêng biệt. Thu nhập là kết quả của một hoạt
động nào đó, có thể là hoạt động lao động, hoạt động sản xuất kinh doanh hay từ
các giao dịch trong đời sống…Đối với thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng
BĐS thu nhập có được từ hành vi chuyển nhượng BĐS của cá nhân. Hành vi này có
thể được thực hiện vì mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh nhưng kết quả
có phát sinh thu nhập.


15

Về nguyên tắc, thu nhập chịu thuế chịu sự ảnh hưởng của hai yếu tố chính là:
yếu tố quốc tịch và yếu tố lãnh thổ (chủ quyền quốc gia). Thu nhập chịu thuế có thể
hiểu khái quát là khoản thu nhập mà cá nhân, tổ chức Việt Nam có được ở trong, từ
ngoài Việt Nam, khoản thu nhập mà cá nhân, tổ chức nước ngoài có được tại Việt
Nam. Riêng đối với TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS chỉ phải chịu thuế khi
thu nhập đó phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS tại Việt Nam. Trường hợp
cá nhân Việt Nam có phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS ở ngoài
phạm vi lãnh thổ Việt Nam thì nhà nước Việt Nam không thể thu thuế thu nhập đối
với khoản thu này.
Ngoài ra, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của cá nhân chỉ được
miễn thuế khi thuộc một trong hai trường hợp sau:
“1. Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với
con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ,
mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
anh, chị, em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền
với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất” 8
Tức là ngoài hai trường hợp kể trên, cá nhân có thu nhập phát sinh từ hoạt
động chuyển nhượng BĐS đều phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định pháp
luật bất kể việc chuyển nhượng đó có phát sinh thu nhập cho cá nhân hay không.
Trong khi đó, tổ chức khi chuyển nhượng BĐS chỉ phải nộp thuế khi phát sinh
thu nhập. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS của tổ chức được xác định
bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn của BĐS và các chi phí liên quan đến hoạt
động này. Do đó, nhiều tổ chức, doanh nghiệp lợi dụng quy định này để tránh thuế.
Thứ ba, đối tượng nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là cá
nhân
Pháp luật thuế hiện nay phân chia thuế thu nhập thành hai loại: thuế thu nhập
doanh nghiệp và thuế TNCN. Cơ sở của sự phân chia này dựa trên chủ thể pháp
8

Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sử đổi bổ sung năm 2012, 2014


16

sinh thu nhập. Nếu cá nhân là chủ thể phát sinh thu nhập thì đối tượng nộp thuế
TNCN là cá nhân bất kể thu nhập đó là từ hoạt động kinh doanh hay phi kinh
doanh. Nếu tổ chức là chủ thuế phát sinh thu nhập thì tổ chức là đối tượng nộp thuế
thu nhập doanh nghiệp cho thu nhập từ bất kể hoạt động nào miễn là nó hợp pháp.
Thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là một bộ phận của thuế TNCN nên
đối tượng nộp thuế cũng phải tuân thủ theo các quy định chung của luật thuế
TNCN.
1.3. Vai trò của thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS
Thuế TNCN nói chung và thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS có
vai trò nhất định đối với sự phát triển kinh tế, ổn định xã hội của một quốc gia.
1.3.1. Vai trò đối với nền kinh tế - xã hội
- Tạo lập nguồn tài chính cho ngân sách nhà nước:
Ở bất kỳ một quốc gia nào trên thế giới, mỗi cá nhân đều mong muốn có thu
nhập cao để có thể đảm đời sống vật chất cũng như tinh thần của mình. Từ đó kéo
theo thuế TNCN – một sắc thuế đánh vào chính thu nhập của mỗi cá nhân mà
nguyên tắc là dựa trên chính thu nhập của họ sẽ là một thành phần trong hệ thống
thuế tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Bên cạnh đó, với đối tượng và phạm vi
tác động rộng nên thuế TNCN cũng là một trong những nguồn tài chính cho một
quốc gia.
- Thuế TNCN góp phần đảm bảo tính công bằng và giảm bớt sự phân hóa giàu
nghèo trong xã hội.
Khi xây dựng Luật thuế TNCN các nhà làm luật đã quán triệt thuế TNCN phải
là một sắc thuế đảm bảo tính công bằng xã hội. Điều này được thể hiện qua từng
chế định, từng điều luật của Luật thuế TNCN và các văn bản hướng dẫn dưới luật.
Bởi lẽ, trong xã hội có những người thu nhập cao, thu nhập trung bình và thậm chí

là thu nhập thấp nên pháp luật không thể đánh thuế như nhau giữa các đối tượng có
sự chênh lệch về mặt thu nhập. Bên cạnh đó, mặc dù có những đối tượng có thu
nhập như nhau nhưng tỷ lệ nộp thuế là khác nhau vì pháp luật có những quy định
liên quan đến miễn, giảm đối với những đối tượng có hoàn cảnh khó khăn, khi đó