Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
------------

NGUYỄN THỊ KIM CÚC

PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ Ở
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH THÀNH ĐÔ
CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN

Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. NGUYỄN TIẾN DŨNG

Hà Nội - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn thạc sỹ “Phát triển sản phẩm cho vay mua nhà
ở tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi
nhánh Thành Đô” là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi, chưa công bố
trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào. Các nguồn tài liệu, trích dẫn sử dụng trong
luận văn này là những thông tin xác thực.
Tôi xin chịu trách nhiệm về lời cam đoan của mình.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Kim Cúc


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY MUA NHÀ
CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI.....................................................................3
1.1 Khái niệm về phát triển và tăng trưởng.......................................................3
1.1.1 Khái niệm phát triển..................................................................................3
1.1.2 Phân biệt phát triển và tăng trưởng............................................................3
1.2 Tổng quan về cho vay mua nhà của Ngân hàng Thương mại.....................3
1.2.1 Khái niệm về cho vay................................................................................3
1.2.2 Phân loại các sản phẩm cho vay.................................................................3
1.2.3 Khái niệm về cho vay mua nhà..................................................................5
1.2.4 Đặc điểm về cho vay mua nhà...................................................................5
1.2.5 Quá trình hình thành và sự cần thiết của cho vay mua nhà........................8
1.2.6 Các hình thức cho vay mua nhà...............................................................11
1.2.7 Quan điểm về phát triển cho vay mua nhà và các chỉ tiêu đánh giá.........13
1.2.8 Các nhân tố ảnh hưởng đến cho vay mua nhà..........................................16
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA
NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM –
CHI NHÁNH THÀNH ĐÔ...................................................................................24
2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam –
Chi nhánh Thành Đô.........................................................................................24
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển............................................................24
2.1.2 Cơ cấu tổ chức và mạng lưới của Chi nhánh............................................25

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh trong những năm gần đây....27
2.2 Thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng TMCP
Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô..................................33


2.2.1 Tình hình thị trường bất động sản và nhu cầu mua nhà hiện nay.............33
2.2.2 Quy trình cho vay mua nhà ở tại BIDV Chi nhánh Thành Đô.................36
2.2.3 Các sản phẩm cho vay mua nhà của BIDV Chi nhánh Thành Đô............39
2.2.4 Kết quả phát triển sản phẩm cho vay mua nhà của BIDV Chi nhánh Thành
Đô trong những năm gần đây............................................................................47
2.2.5 Đánh giá kết quả phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại chi nhánh. 56
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ
Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM – CHI
NHÁNH THÀNH ĐÔ............................................................................................66
3.1 Triển vọng nhu cầu nhà ở và định hướng hoạt động cho vay mua nhà của
Chi nhánh giai đoạn 2015-2020.........................................................................66
3.1.1. Triển vọng nhu cầu nhà ở........................................................................66
3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động cho vay mua nhà của Chi nhánh giai
đoạn 2015-2020................................................................................................67
3.2 Giải pháp phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Chi nhánh...........69
3.2.1. Nâng cao chất lượng thông tin về thị trường BĐS..................................69
3.2.2 Giải pháp về cơ chế chính sách cho vay...................................................69
3.2.3 Giải pháp về nguồn vốn...........................................................................73
3.2.4 Giải pháp về mạng lưới phát triển sản phẩm............................................74
3.2.5 Hoàn thiện những sản phẩm cho vay hiện có và phát triển sản phẩm mới......74
3.2.6 Đẩy mạnh hoạt động marketing ngân hàng..............................................76
3.2.7. Giải pháp về nhân sự...............................................................................77
3.2.8. Giải pháp về công nghệ...........................................................................78
3.3. Kiến nghị......................................................................................................79
3.3.1. Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam............79

3.3.2. Kiến nghị với Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.................80
KẾT LUẬN............................................................................................................84
TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................85


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

BIDV

: Bank of Investment and Development in Vietnam

CVMN

: Cho vay mua nhà

CVBL

: Cho vay bán lẻ

NHNN

: Ngân hàng Nhà nước

NHTM

: Ngân hàng thương mại

QLRR

: Quản lý rủi ro

TMCP

: Thương mại cổ phần

TSĐB

: Tài sản đảm bảo

TCTG

: Tổ chức trung gian

TP/CB QHKH

: Trưởng phòng/Cán bộ Quan hệ khách hàng


DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
BẢNG
Bảng 2.1:

Cơ cấu nguồn huy động vốn của Chi nhánh Thành Đô.....................27

Bảng 2.2.

Kết quả hoạt động cho vay của BIDV- Chi nhánh Thành Đô............30

Bảng 2.3:

Tình hình nợ quá hạn của Chi nhánh Thành Đô................................31

Bảng 2.4:

Tình hình tài chính của BIDV Thành Đô giai đoạn 2012 – 2014.......32

Bảng 2.5:

Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV Thành Đô giai đoạn 2012 – 2014
...........................................................................................................32

Bảng 2.6:

Doanh số cho vay mua nhà của chi nhánh Thành Đô........................47

Bảng 2.7.

Dư nợ cho vay mua nhà tại Chi nhánh Thành Đô..............................49

Bảng 2.8 :

Cơ cấu cho vay bán lẻ năm 2014 tại Chi nhánh Thành Đô................52

Bảng 2.9:

Tình hình cho vay mua nhà theo đối tượng khách hàng....................54

Bảng 2.10:

Tình hình nợ quá hạn cho vay mua nhà tại Chi nhánh Thành Đô......56

BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1: Cơ cấu dư nợ theo thành phần kinh tế tại BIDV Chi nhánh Thành Đô
qua các năm.......................................................................................31
Biểu đồ 2.2 : Dư nợ cho vay bán lẻ và mua nhà tại Chi nhánh Thành Đô...............49
Biểu đồ 2.3: Tốc độ tăng trưởng của dư nợ cho vay mua nhà................................51
Biểu đồ 2.4. Cơ cấu cho vay bán lẻ năm 2014 tại chi nhánh Thành Đô.................53
SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1.1:

Cho vay mua nhà trực tiếp.................................................................11

Sơ đồ 1.2:

Cho vay mua nhà gián tiếp................................................................12

Sơ đồ 2.1:

Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
– Chi nhánh Thành Đô.......................................................................26


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Hiện nay, việc có một ngôi nhà riêng mua bằng vốn tích góp đang là một giấc

mơ khá xa vời đối với các gia đình công nhân viên chức, đặc biệt là các cặp vợ chồng
trẻ. Nhu cầu nhà ở ngày một nhiều, tình trạng đầu cơ khiến cho thị trường nhiều lúc
bị lũng đoạn, giá cả bị đẩy lên cao một cách chóng mặt, do đó nhà ở cho người dân
tại các đô thị hiện là một bài toàn rất nan giải. Đặc biệt trong thời gian vừa qua khi thị
trường bất động sản “đóng băng’ kéo dài, giao dịch bất động sản dường như chững
lại, Chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp nhằm “phá băng”, tìm ra lối thoát cho thị
trường bất động sản ổn định trở lại nhằm giải quyết nhanh chóng nhu cầu thiết yếu
của người dân. Trong thời gian gần đây, các ngân hàng thương mại liên tục mở rộng
hoạt động cho vay mua nhà đối với các khách hàng cá nhân có nhu cầu. Tuy nhiên,
hiện nay việc cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại vẫn còn nhiều bất cập:
sản phẩm chưa phong phú, khả năng phát triển sản phẩm còn hạn chế . . .Trong khi
đó, hoạt động cho vay này không những có ý nghĩa to lớn đối với ngân hàng thương
mại mà còn có ý nghĩa lớn đối với xã hội cũng như góp phần kích thích sự tăng
trưởng của nền kinh tế nói chung. Chính vì vậy, việc phát triển sản phẩm cho vay nhu
cầu về nhà ở là hết sức cần thiết đối với ngân hàng thương mại.
Nắm bắt được nhu cầu của người dân cũng như làm tăng tính cạnh tranh với
các ngân hàng bạn, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam
(BIDV) đã triển khai sản phẩm cho vay mua nhà ở. Đặc biệt là chi nhánh BIDV
Thành Đô đã không ngừng đẩy mạnh dư nợ tín dụng cá nhân, đã từng bước cải
thiện quy trình, quy chế cho vay phù hợp nhu cầu của người dân, nhưng vẫn bảo
đảm an toàn tín dụng. Tuy nhiên, chính sách cũng như quy chế cho vay của Chi
nhánh vẫn tồn đọng nhiều vướng mắc khách quan lẫn chủ quan, làm ảnh hưởng đến
việc phát triển sản phẩm cho vay nhu cầu về nhà ở tại Chi nhánh.
Với những lý do và thực tế nêu trên, việc nghiên cứu đưa ra giải pháp khắc
phục khó khăn và đẩy mạnh phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Chi nhánh
Thành Đô là vô cùng cấp thiết. Chính vì vậy, tôi đã lựa chọn đề tài “Phát triển sản


2

phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát
triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô” làm đề tài nghiên cứu của mình.
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
+ Trên cơ sở lý luận và thực tiễn mô hình cho vay nhu cầu mua nhà tại các
ngân hàng thương mại, đưa ra thực trạng sản phẩm cho vay mua nhà ở của Ngân
hàng TMCP ĐT&PT Việt Nam chi nhánh Thành Đô
+ Đánh giá những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại.
+ Đưa ra những giải pháp nhằm phát triển sản phẩm này tại BIDV Thành Đô.
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu về sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở tại
BIDV Chi nhánh Thành Đô.
Phạm vi nghiên cứu:
+ Về thời gian: tập trung trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2014.
+ Về không gian: tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi
nhánh Thành Đô.
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Phương pháp phân tích tổng hợp
- Phương pháp thống kê và điều tra xã hội học
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn
5. KẾT CẤU LUẬN VĂN
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Lời cam đoan, Lời cảm ơn, Các danh mục,
Phụ lục, Nội dung chính của Luận văn được trình bày trong 3 chương như sau:
Chương 1: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng
Thương mại.
Chương 2: Thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng
Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô
Chương 3: Giải pháp phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng
Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô

3

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY MUA NHÀ CỦA
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1 Khái niệm về phát triển và tăng trưởng
1.1.1 Khái niệm phát triển
Phát triển là khuynh hướng vận động đã xác định về hướng của sự vật:
hướng đi lên từ thấp đến cao, từ kém hoàn thiện đến hoàn thiện hơn...
Phát triển kinh tế là quá trình tăng tiến toàn diện và về mọi mặt trong nền
kinh tế của một quốc gia hoặc một địa phương
1.1.2 Phân biệt phát triển và tăng trưởng
Tăng trưởng chỉ là sự gia tăng về lượng, còn phát triển chỉ sự gia tăng về
chất và đảm bảo yếu tố cân đối, hài hòa.
Như vậy, khi nói tăng trưởng kinh tế là chỉ sự gia tăng về lượng của những
chỉ tiêu đặc trưng cho một trạng thái kinh tế. Còn phát triển kinh tế bao gồm tăng
trưởng kinh tế, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và tiến bộ xã hội.
1.2 Tổng quan về cho vay mua nhà của Ngân hàng Thương mại
1.2.1 Khái niệm về cho vay
Cho vay là sự chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ người sở hữu
(NHTM) sang người sử dụng (người vay), sau một thời gian nhất định lại quay về
với lượng giá trị lớn hơn lượng giá trị ban đầu
1.2.2 Phân loại các sản phẩm cho vay
1.2.2.1 Phân theo mục đích sử dụng vốn:
- Cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh: là hình thức cho vay của tổ chức tín
dụng đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh. Các khoản vay này thường được
tài trợ vào vốn lưu động, mua sắm và đối tượng chủ yếu của loại hình cho vay này
là doanh nghiệp.
- Cho vay tiêu dùng: là loại hình cho vay tài trợ cho việc tiêu dùng nhằm giúp

người tiêu dùng có thể sử dụng hàng hóa, dịch vụ trước khi họ có khả năng chi trả,


4

tạo điều kiện cho người vay được hưởng mức sống cao hơn. Thông thường quy mô
của khoản vay này còn nhỏ, rủi ro cao nên lãi suất cho vay thường cao. Tuy nhiên,
hình thức cho vay này lại mang đến lợi nhuận. Đối tượng được vay là các hộ gia đình,
cá nhân để phục vụ mục đích xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, mua ô tô, du học...
1.2.2.2 Phân loại theo thời hạn tín dụng
- Cho vay ngắn hạn: là hình thức cho vay mà thời hạn vay đến 12 tháng,
được sử dụng để bù đắp thiếu hụt vốn lưu động của các doanh nghiệp và các nhu
cầu chi tiêu ngắn hạn của cá nhân.
- Cho vay trung dài hạn: là hình thức cho vay mà thời hạn vay trên 12 tháng,
được sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, mở
rộng sản xuất...
1.2.2.3. Phân loại theo mức độ tín nhiệm của khách hàng
- Cho vay không có bảo đảm: là hình thức ngân hàng cho khách hàng vay chỉ
dựa trên uy tín bản thân khách hàng. Hình thức cho vay này chứa đựng nhiều rủi ro
nên chỉ khi ngân hàng nắm rõ về tình hình của khách hàng vay, đặc biệt là tình hình
tài chính của khách hàng để đảm bảo khả năng trả nợ.
- Cho vay có bảo đảm: là hình thức cho vay trong đó người đi vay phải có tài
sản cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh của bên thứ ba mới được ngân hàng chấp nhận
cho vay. Loại hình cho vay này sẽ hạn chế bớt rủi ro cho ngân hàng đồng thời nâng
cao ý thức trả nợ của người đi vay.
1.2.2.4. Phân loại theo phương thức cho vay
- Cho vay từng lần: là hình thức cho vay mà mỗi lần ngân hàng và khách
hàng làm thủ tục vay cần ký kết hợp đồng tín dụng. Khi khách hàng có nhu cầu vay
vốn thì việc ký kết hợp đồng được ký kết từ đầu, sẽ thảo luận riêng cho từng lần đi
kèm với các điều khoản lãi suất, thời hạn, tài sản bảo đảm....

- Cho vay theo hạn mức tín dụng: là hình thức cho vay mà ngân hàng và
khách hàng ký kết một hợp đồng tín dụng trong đó quy định số tiền vay tối đa mà
khách hàng được vay trong thời gian cố định. Trong kỳ khách hàng có thể vay trả
nhiều lần, tuy nhiên không được vượt hạn mức tín dụng quy định trong hợp đồng.


5

- Cho vay theo dự án đầu tư: là hình thức Ngân hàng cho khách hàng vay để
thực hiện dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ và các dự án đầu tư
phục vụ cuộc sống. Với hình thức cho vay này, ngân hàng có thể giải ngân theo
từng hạng mục mà dự án đang thực hiện khi khách hàng cung cấp đầy đủ hồ sơ tài
liệu, chứng từ cho lần giải ngân đó.
- Cho vay hợp vốn (cho vay đồng tài trợ): là hình thức một nhóm các tổ chức
tín dụng cùng cho vay đối với một dự án vay vốn của khách hàng, trong đó có một
tổ chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác. Các
tổ chức tín dụng phải ký kết với nhau về việc hợp vốn và khách hàng không thể biết
được việc này.
- Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: là hình thức ngân hàng tạm ứng
nguồn vốn cho khách hàng theo hạn mức tín dụng nhất định để đầu tư cho dự án khi
khách hàng có nhu cầu.
1.2.3 Khái niệm về cho vay mua nhà
Hiện nay, cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại là một trong những
hoạt động cho vay tiêu dùng đang ngày càng phát triển. Cho vay tiêu dùng là hình
thức tài trợ cho mục đích chi tiêu của khách hàng, bao gồm cá nhân và hộ gia đình.
Các khoản cho vay tiêu dùng là nguồn tài chính quan trọng giúp người tiêu dùng có
thể trang trải nhu cầu trong cuộc sống như nhà ở, phương tiện đi lại, học tập, du
lịch, mua sắm…trước khi họ có đủ khả năng tài chính để hưởng thụ
Cho vay mua nhà là một hình thức cho vay được thực hiện trên cơ sở hợp
đồng tín dụng giữa Ngân hàng và khách hàng, trong đó khách hàng sử dụng tiền vay

để mua nhà và có trách nhiệm phải hoàn trả đủ vốn gốc và lãi theo quy định trong
hợp đồng tín dụng.
1.2.4 Đặc điểm về cho vay mua nhà
1.2.4.1 Đặc điểm về đối tượng vay
Đối tượng cho vay mua nhà trước tiên là những cá nhân có đủ năng lực pháp
lý và thuộc diện pháp luật cho phép, tùy theo tiêu chí phân loại mà đối tượng cho
vay mua nhà được phân loại như sau:


6

+ Phân loại theo thu nhập:
- Các đối tượng thu nhập thấp: là những người có hoàn cảnh khó khăn, muốn
cải thiện đời sống của mình nhưng do có thu nhập thấp nên không thể thỏa mãn nhu
cầu. Đây là nhóm khách hàng tiềm năng đối với các ngân hàng thương mại trong
điều kiện hoàn cảnh cụ thể ở Việt Nam hiện nay.
- Các đối tượng có thu nhập trung bình: Khi thu nhập tăng thì nhu cầu cải
thiện đời sống cũng tăng theo, do đó đối với nhóm người này thì cho vay mua
nhà là mục tiêu của ngân hàng vì nhu cầu của nhóm khách hàng này lớn đồng
thời thu nhập cao hơn nhóm trên. Nhóm đối tượng này có thể phù hợp với loại
hình chung cư cũ, những chung cư mới có diện tích nhỏ hoặc nhà riêng có diện
tích không quá lớn.
- Các đối tượng có thu nhập cao: Những ngôi nhà mà đối tượng này nhắm
đến thường là các chung cư có diện tích lớn, nhà biệt thự hay nhà riêng biệt.
+ Phân loại theo tình trạng công tác hay lao động:
Nhu cầu vay mua nhà của cá nhân phụ thuộc vào tính chất công việc, nghề
nghiệp công tác hay nơi công tác. Xét theo đặc điểm trên, có thể phân loại những
nhóm khách hàng như sau:
- Những người làm công ăn lương
- Những người làm ăn kinh doanh

- Những người hành nghề chuyên nghiệp (ca sỹ, bác sỹ…)
- Những người lao động tự do
Theo cách phân loại trên thì trên thực tế những người thuộc ba nhóm đầu tiên
thường có thu nhập ổn định hơn và cao hơn so với nhóm cuối, đồng thời nhu cầu về
nhà ở đối với những người thuộc các nhóm này là chủ yếu.
1.2.4.2 Đặc điểm về quy mô và thời hạn khoản vay
- Về quy mô khoản vay: Quy mô khoản vay mua nhà thường lớn hơn rất
nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường. Đó là do
các căn nhà thường có giá trị lớn hơn, do vậy trong cho vay tiêu dùng thì cho vay
mua nhà góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín dụng nói chung.


7

- Về thời hạn khoản vay: Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàng
nhận được món vay đầu tiên đến khi khách hàng hoàn trả hết cả gốc và lãi vay. Thời
hạn cho vay mua nhà trả góp chủ yếu là cho vay trung và dài hạn. Cán bộ tín dụng
thường căn cứ vào nhu cầu vay vốn, khả năng trả nợ của khách hàng và thời hạn
nguồn vốn của ngân hàng để quyết định thời hạn cho vay hợp lý nhưng không quá
mức thời hạn tối đa mà ngân hàng qui định.
1.2.4.3 Đặc điểm về rủi ro
Cho vay mua nhà thông thường là khoản vay có kỳ hạn dài nhất (thường từ
10-20 năm) trong danh mục cho vay của ngân hàng. Nhìn chung, loại hình cho vay
này thường chứa đựng nhiều rủi ro vì xảy ra nhiều vấn đề trong khoảng thời gian
cho vay bao gồm những thay đổi tiêu cực trong nền kinh tế, lãi suất, sức khỏe của
người vay…
Rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà chủ yếu là rủi ro tín dụng, là khách
hàng không trả được gốc hoặc lãi đúng hạn, gây ra tổn thất cho ngân hàng. Nguồn
trả nợ ngân hàng lấy từ thu nhập thường xuyên của khách hàng, mà thu nhập này lại
phụ thuộc vào tình trạng sức khỏe, độ tuổi và công việc của khách hàng. Thời hạn

cho vay dài cũng đồng nghĩa với việc xảy ra nhiều rủi ro tiềm ẩn. Khi khách hàng
gặp một sự cố nào đó trong cuộc sống thì có thể xảy ra khả năng khách hàng không
trả nợ khoản vay theo cam kết với ngân hàng. Biện pháp khắc phục tình trạng rủi ro
này là ngân hàng mua bảo hiểm, hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm, như vậy
ngân hàng sẽ san sẻ rủi ro với công ty bảo hiểm. Hoặc ngân hàng sẽ phải thanh lý
tài sản đảm bảo là căn nhà được mua, tuy nhiên ngân hàng thường gặp khó khăn khi
xử lý tài sản bởi bất động sản là tài sản có tính thanh khoản không cao, giá biến
động liên tục nên rất khó bán. Do đó, trước khi cho vay, ngân hàng phải thẩm định
khách hàng thận trọng, hạn chế tối đa việc phải thanh lý tài sản.
CVMN còn chịu ảnh hưởng rủi ro từ thị trường bất động sản. Thị trường bất
động sản mang tính chu kỳ, mỗi giai đoạn khủng hhoảng sẽ kéo dài nhiều năm dẫn
đến giá cả nhà ở có thể có biến động giảm, trong khi đó tài sản đảm bảo vay thường
là chính ngôi nhà mà khách hàng vay mua nên trong trường hợp ngân hàng muốn
xử lý tài sản đảm bảo sẽ rất khó khăn.


8

Một rủi ro nữa ngân hàng có thể gặp phải là rủi ro về đạo đức, khi khách
hàng câu kết với người bán, làm các giấy tờ giả cố tình lừa đảo để chiếm đoạt vốn
của ngân hàng. Do chất lượng thông tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ yếu là do
ngân hàng cung cấp nên khách hàng có thể đưa ra các thông tin không chính xác,
dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai.
1.2.4.4. Đặc điểm về lãi suất của món vay
Do thời gian cho vay mua nhà trả góp thường dài, có thể kéo dài đến 20 năm
nên lãi suất áp dụng cho các khoản vay này thường được định giá cao. Ngoài ra,
ngân hàng còn phải chịu ảnh hưởng của rủi ro lãi suất, sự bất ổn của môi trường
kinh tế vĩ mô đồng thời ngân hàng cũng có thể gặp rủi ro khi giá cả nhà có biến
động giảm trong tương lai.
1.2.4.5. Đặc điểm về tài sản đảm bảo

Tài sản đảm bảo cho khoản cho vay mua nhà trả góp thường chính là nhà/đất
được hình thành từ món vay hoặc các bất động sản khác. Tuy nhiên thủ tục đảm bảo
bằng nhà/đất rất phức tạp, khách hàng cần phải đăng kí với sở địa chính hoặc các cơ
quan có thẩm quyền về việc chuyển nhượng hay đã thế chấp cho ngân hàng. Mặt
khác, giá trị của nhà/đất phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố thị trường, vì vậy, ngân hàng
thường phải nghiên cứu xác định giá của tài sản đảm bảo để quyết định tỷ lệ tài trợ
cho vay hợp lý, đáp ứng được nhu cầu của khách hàng song vẫn phải đảm bảo sự an
toàn và lợi nhuận cho ngân hàng.
1.2.5 Quá trình hình thành và sự cần thiết của cho vay mua nhà
1.2.5.1 Quá trình hình thành
Trước những năm 2000, khi nền kinh tế vừa thoát khỏi thời kỳ bao cấp, nhà
cửa còn rất thưa thớt, đất đai rộng rãi, người dân không phải lo lắng nhiều về xây
nhà dựng cửa, phần vì hầu hết người dân đều an cư lạc nghiệp ngay chính trên
mảnh đất quê mình mà rất ít người phải cầu thực nơi xa xứ, phần vì đất thì nhiều
mà người thì ít. Nhưng khi nền kinh tế phát triển, quá trình đô thị hoá diễn ra với
tốc độ nhanh chóng trong cả nước sẽ thu hút một số lượng dân cư lớn đổ về thành
thị để làm ăn và sinh sống. Mặt khác, mật độ dân số tăng cao dẫn đến các đô thị ,


9

thành phố có số lượng dân cư tăng lên nhanh chóng, đất đai ngày càng bị thu hẹp
lại. Bên cạnh đó, sau khi hội nhập WTO, các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt đầu tư vào
Việt Nam, cơ sở hạ tầng được nâng cấp, các kênh đầu tư được thông suốt, và
không thể thiếu đó là các toà nhà cao ốc, các công trình xây dựng ngày càng nhiều
lên. Nền kinh tế tăng trưởng và ổn định tạo điều kiện cho thu nhập của người dân
tăng cao, kéo theo đó là nhu cầu cải thiện đời sống, nâng cao chất lượng cuộc sống
mà nhu cầu không thể thiếu là nhà ở. Nhưng nhu cầu đó khó có thể trở thành hiện
thực khi mà đất đai thì ngày càng thu hẹp, giá đất ngày càng leo thang, và mặc dù
tăng thu nhập nhưng người dân muốn tích góp đủ tiền để mua nhà thì cần một thời

gian rất dài. Có cầu thì mới có cung, nhận thấy được nhu cầu rất cấp thiết của mỗi
người dân về một ngôi nhà để sinh sống, các ngân hàng thương mại đã đua nhau
tung ra sản phẩm cho vay mua nhà và ngày càng cải thiện, đa dạng hoá sản phẩm
để đáp ứng tối đa nhu cầu của người dân
1.2.5.2 Sự cần thiết của cho vay mua nhà
a. Đối với Ngân hàng
Cho vay là nghiệp vụ quan trọng nhất của NHTM mang lại lợi nhuận cao. Thị
trường cho vay mua nhà là phân đoạn thị trường khá mới, được đánh giá là tiềm
năng, khi mà các khu đô thị, các trung tâm mới được triển khai xây dựng, thu nhập
cũng như nhu cầu của người dân ngày một tăng cao. Hơn nữa cho vay mua nhà
chiếm tỉ trọng lớn trong cho vay tiêu dùng với quy mô khá lớn và mức lãi suất là rất
cao, là nguồn thu khổng lồ của ngân hàng. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà
còn giúp ngân hàng đa dạng hoá danh mục sản phẩm, góp phần phân tán rủi ro, thu
hút khách hàng nhiều hơn. Ngoài ra, hoạt động cho vay mua nhà ra đời đáp ứng được
nhu cầu cấp thiết của người dân, khiến cho người dân tin tưởng vào ngân hàng, tạo
cho người dân thói quen tiếp cận các dịch vụ, tiện ích sản phẩm của ngân hàng. Đồng
thời ngân hàng cũng phát triển được nhiều sản phẩm liên kết như cho vay mua ô tô
hay nội thất sau khi đã vay mua nhà. Phát triển cho vay mua nhà giúp ngân hàng mở
rộng quan hệ với khách hàng mình, giúp ngân hàng có cơ hội tìm hiểu các nhu cầu
mới của khách hàng, cũng làm tăng khả năng huy động vốn của ngân hàng.


10

b. Đối với khách hàng
Từ xưa đến nay, người dân Việt Nam luôn có một quan niệm rằng :”an cư lập
nghiệp”. Để ổn định chất lượng cuộc sống thì nhà ở vẫn luôn là nhu cầu đầu tiên và
cấp bách của người lao động và dù mải mê làm ăn đến đâu thì họ vẫn luôn có mong
muốn có một ngôi nhà an toàn, ổn định, và đầy đủ tiện nghi. Trong những năm qua,
do quá trình đô thị hóa, lượng người dân đổ về các thành phố lớn ngày càng đông,

vì thế để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, không ít những khu chung cư hay
những khu đô thị lớn đã ra đời. Tuy nhiên, do khoảng cách về mức thu nhập hàng
tháng của người lao động so với giá cả của đất đai, nhà cửa là rất lớn dẫn tới khó
khăn trong việc tích góp và mua được một ngôi nhà ưng ý. Chính vì thế hoạt động
cho vay mua nhà được coi là giải pháp tối ưu nhất giúp người dân có thể mua nhà
trong thời gian sớm nhất mà không phải chờ đến khi tích góp đủ số tiền. Nhờ đó,
người dân có thể yên tâm làm việc, cải thiện đời sống với ngôi nhà mình mơ ước.
Sản phẩm cho vay mua nhà ở ra đời giúp những người có nhu cầu nhưng chưa đủ
khả năng một giải pháp có thể sở hữu một căn nhà như mong muốn, việc phát triển
sản phẩm cho vay mua nhà là hoàn toàn tất yếu.
c. Đối với xã hội:
Ngân hàng thương mại đã trở thành chiếc cấu nối giữa việc xây dưng, việc
mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất, đem lại lợi ích cho chủ đầu tư, từ đó
khuyến khích sự đầu tư vào lĩnh vực nhà đất, bất động sản, đóng góp vào sự phát
triển chung của nền kinh tế. Đồng thời, hoạt động cho vay mua nhà chính là hưởng
ứng chính sách của Đảng và Chính phủ trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống
cho người lao động nhất là những người có thu nhập thấp hoặc trung bình chưa có
khả năng mua nhà. Bằng sản phẩm cho vay mua nhà, các Ngân hàng góp phần
không nhỏ vào nhu cầu nhà ở của người dân, giúp họ ổn định cuộc sống, an tâm làm
việc, cải thiện và nâng cao mức sống của người dân, góp phần làm xã hội giàu
mạnh, làm bộ mặt xã hội thay đổi.


11

1.2.6 Các hình thức cho vay mua nhà
Các ngân hàng thương mại thường áp dụng hai phương thức cho vay mua
nhà: cho vay mua nhà trực tiếp với khách hàng và cho vay gián tiếp qua hình thức
tài trợ cho các doanh nghiệp, các công ty xây dựng, công ty kinh doanh nhà để các
doanh nghiệp này bán hàng trả góp.

 Cho vay trực tiếp
Đây là phương thức phổ biến tại các ngân hàng: cán bộ tín dụng tiếp xúc trực
tiếp với khách hàng khi khách hàng có nhu cầu vay vốn, không qua trung gian.
Trong quá trình làm việc, cán bộ tín dụng và khách hàng trực tiếp thỏa thuận về các
điều kiện tín dụng như: quy mô vốn tài trợ, lãi suất, thời hạn, tài sản đảm bảo…sao
cho phù hợp với khả năng và điều kiện tài chính của khách hàng.
(5)

NGÂN HÀNG

CÔNG TY BÁN LẺ
(2)

(1)

(6)

(3)

(4)

NGƯỜI TIÊU DÙNG
Sơ đồ 1.1: Cho vay mua nhà trực tiếp
(1) Ngân hàng thực hiện kí kết hợp đồng tín dụng trả góp trực tiếp với khách
hàng về việc cho vay để trả tiền cho doanh nghiệp bán lẻ. Trước đó, ngân hàng cần
tiến hành phân tích nhu cầu vay vốn, tình hình thu nhập, tài sản đảm bảo của khách
hàng vay vốn.
(2) Ngân hàng phát hành thư bảo lãnh thanh toán cho công ty xây dựng, công
ty địa ốc.

12

(3) Người tiêu dùng thanh toán một phần tiền hàng cho các công ty xây
dựng, công ty địa ốc.
(4) Công ty bán lẻ giao hàng cho người tiêu dùng. Khách hàng và công ty
bán lẻ làm các thủ tục sang tên trên giấy chuyển quyền sở hữu và thực hiện thủ tục
thế chấp tại ngân hàng.
(5) Ngân hàng thanh toán nốt phần tiền còn lại khách hàng còn nợ cho công
ty bán lẻ.
(6) Khách hàng thanh toán gốc và lãi cho ngân hàng định kì theo các điều
khoản đã ký trong hợp đồng tín dụng.
 Quy trình cho vay gián tiếp
(4)

NGÂN HÀNG
(1)

CÔNG TY BÁN LẺ

(3)
(5)

(2)

NGƯỜI TIÊU DÙNG
Sơ đồ 1.2: Cho vay mua nhà gián tiếp
(1) Ngân hàng kí hợp đồng với các tổ chức trung gian (công ty bán lẻ, công
ty kinh doanh nhà, chủ dự án xây dựng chung cư…) về việc tài trợ một phần hoặc
toàn bộ cho khách hàng mua nhà tại TCTG. Trong hợp đồng, ngân hàng đề ra các

điều kiện về đối tượng khách hàng đủ tiêu chuẩn được cho vay và số tiền cho vay
tối đa. Khi khách hàng tại TCTG có nhu cầu mua nhà trả góp, TCTG sẽ tập trung hồ
sơ khách hàng và chuyển cho ngân hàng. Trong trường hợp ngân hàng đồng ý cho
khách hàng vay thì TCTG thực hiện bước (2).
(2) TCTG kí hợp đồng bán nhà trả góp với khách hàng tuy nhiên vẫn chưa
sang tên trên Giấy chuyển nhượng quyền sở hữu.


13

(3) TCTG tập trung hóa đơn mua nhà trả góp của khách hàng và nộp cho
ngân hàng, chờ ngân hàng thanh toán đồng thời thực hiện thủ tục cầm cố thế chấp
cho ngân hàng.
(4) Ngân hàng kiểm tra các hóa đơn, thanh toán tiền hàng cho các doanh
nghiệp.
(5) TCTG thu tiền trả góp hàng tháng của khách hàng và nộp lại cho ngân
hàng. Khi khách hàng trả hết nợ, công ty bán lẻ thực hiện các thủ tục sang tên cho
người mua nhà.
Hiện nay, hình thức cho vay mua nhà trả góp thông qua các tổ chức trung
gian khá phổ biến do có nhiều ưu điểm đối với cả ngân hàng và doanh nghiệp bán
lẻ. Đối với ngân hàng, ngân hàng sẽ tiết kiệm được chi phí nhờ việc không phải mở
rộng chi nhánh, phòng giao dịch mà vẫn có thể cung cấp sản phẩm, dịch vụ của
mình tới các khách hàng một cách rộng rãi thông qua các tổ chức trung gian. Bên
cạnh đó, phương thức này giúp ngân hàng kiểm soát một cách có hiệu quả mục đích
sử dụng vốn vay của khách hàng. Đối với các doanh nghiệp bán lẻ, hình thức này
cũng giúp họ thu hút khách hàng nhờ đó tăng doanh số bán hàng.
Tuy nhiên, hình thức này không phải không có một số hạn chế của nó, ví dụ
như do cán bộ tín dụng không tiếp xúc trực tiếp với khách hàng mà chỉ có thông tin
thông qua các tổ chức trung gian nên gây khó khăn cho ngân hàng trong việc kiểm
tra, giám sát thông tin trước, trong và sau khi khách hàng vay vốn. Mặt khác, nhiều

trung gian đã lợi dụng vị thế của mình để tăng lãi suất cho vay lại gây khó khăn cho
khách hàng.
1.2.7 Quan điểm về phát triển cho vay mua nhà và các chỉ tiêu đánh giá
1.2.7.1 Quan điểm về phát triển cho vay mua nhà
Khi nói về phát triển cho vay mua nhà, ta cần phải xem xét việc phát triển
theo cả hai chiều hướng về chiều rộng và chiều sâu. Thứ nhất là phát triển cho vay
mua nhà theo chiều rộng, nghĩa là nâng quy mô, mở rộng về số lượng các hợp đồng
cho vay, các phương thức cho vay sao cho đa dạng, phong phú. Thứ hai là phát triển
theo chiều sâu, nghĩa là số lượng phải đi kèm với chất lượng, ngân hàng cần nâng


14

cao chất lượng của từng sản phẩm cho vay mua nhà. Mỗi một sản phẩm phải thoả
mãn tốt nhất nhu cầu của khách hàng đồng thời phù hợp với định hướng phát triển
và tiềm lực của ngân hàng về quản lý cũng như trình độ nhân viên, tránh tình trạng
mở rộng tràn lan nhưng không quản lý nổi, dẫn đến phát triển sản phẩm không hiệu
quả, gây lãng phí công sức và tăng cao rủi ro cho hoạt động ngân hàng.
1.2.7.2 Các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển cho vay mua nhà
a. Chỉ tiêu phản ánh doanh số, số dư nợ cho vay mua nhà:
 Chỉ tiêu phản ánh doanh số cho vay mua nhà:
Doanh số cho vay mua nhà: Là tổng số tiền mà ngân hàng cho vay mua nhà
trong kỳ, nó phản ánh một cách khái quát về hoạt động cho vay mua nhà của ngân
hàng trong một thời kỳ nhất định, thường tính theo năm tài chính.
 Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà tuyệt đối:
Giá trị tăng trưởng

Tổng doanh số

=

-

Tổng doanh số

doanh số tuyệt đối
CVMN năm (t)
CVMN năm (t-1)
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số CVMN năm (t) so với năm (t-1) về
giá trị tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà ngân hàng
cung cấp cho khách hàng cũng tăng lên, thoả mãn tốt hơn nhu cầu của khách hàng,
và nó cũng thể hiện hoạt động CVMN đã được mở rộng.
 Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN tương đối:
Giá trị tăng trưởng

Gía trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối x 100%

=

doanh số tương đối
Tổng doanh số CVMN năm (t-1)
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số CVMN năm (t) so
với năm (t-1). Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng doanh số CVMN qua các
năm của ngân hàng đã tăng lên tương đối.
 Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng:
Tỉ trọng

=

Tổng doanh số CVMN x 100%

Tổng doanh số cho vay của NH
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết doanh số của hoạt động CVMN chiếm tỉ lệ
bao nhiêu trong tổng doanh số của hoạt động cho vay của ngân hàng. Khi tỉ trọng


15

của CVMN tăng lên qua các năm, chứng tỏ rằng tỉ lệ của CVMN trong hoạt động
cho vay đã tăng lên và nó cũng cho thấy rằng hoạt động CVMN đã được mở rộng.
 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ CVMN:
Dư nợ CVMN: Là số tiền mà khách hàng đang nợ ngân hàng tại một thời
điểm. Chỉ tiêu này thường được sử dụng kếp hợp với chỉ tiêu doanh số CVMN
nhằm phản ánh tình hình mở rộng CVMN của ngân hàng.
 Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tuyệt đối:
Giá trị tăng trưởng dư nợ

=

tuyệt đối

Tổng dư nợ CVMN
năm (t)

-

Tổng dư nợ CVMN
năm (t-1)

Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ năm (t) tăng so với năm (t-1) về số tuyệt

đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà khách hàng đang nợ
ngân hàng qua các năm đã tăng lên, chứng tỏ rằng hoạt động CVMN được mở rộng.
 Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tương đối:
Giá trị tăng trưởng dư

=

Giá trị tăng trưởng dư nợ tuyệt đối x 100%

nợ CVMN tương đối
Tổng dư nợ CVMN năm (t-1)
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này phản ánh tốc độ tăng trưởng dư nợ CVMN năm (t) so
với năm (t-1).
 Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng:
Tỉ trọng

=

Tổng dư nợ CVMN x 100%

Tổng dư nợ cho vay
Ý nghĩa: Chỉ tiêu này cho biết dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỉ
lệ bao nhiêu trong tổng dư nợ của toàn bộ hoạt động cho vay của ngân hàng.
b. Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng loại hình sản phẩm cho vay mua nhà:
Chỉ tiêu này phản ánh sự đa dạng về loại hình cho vay mua nhà mà ngân hàng
cung cấp cho khách hàng, đó là các loại hình như:
+ Cho vay mua nhà trả góp
+ Cho vay mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại
+ Cho vay xây sửa nhà
Những loại hình cho vay mua nhà phản ánh khả năng mở rộng quy mô cũng

16

như phạm vi hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng. Nó phản ánh sự đa dạng về
cách thức mà ngân hàng cung cấp dịch vụ, sản phẩm cho vay mua nhà, qua đó phản
ánh khả năng nắm bắt nhu cầu khách hàng của ngân hàng. Khi loại hình cho vay
này được mở rộng thì sẽ thoả mãn tốt hơn nhu cầu, mong muốn đa dạng của khách
hàng, qua đó cũng thể hiện hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng ngày càng
được mở rộng.
c. Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về khách hàng vay mua nhà
Đây là chỉ tiêu phản ánh sự đa dạng về loại khách hàng mà ngân hàng cho vay
mua nhà. Chỉ tiêu này tăng lên chứng tỏ ngân hàng đã thực sự chú tâm tới nhu cầu
của ngươi dân và ngày càng phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu đó.Để tăng chỉ
tiêu này, ngân hàng cần dùng nhiều chiến lược marketing, đồng thời cải tiến sản
phẩm, hình thành các sản phẩm mới để thu hút những nhóm khách hàng mới. Như
vậy chỉ tiêu mở rộng về khách hàng vay mua nhà chỉ được thực hiện khi ngân hàng
đã hoàn thành tốt chỉ tiêu mở rộng loại hình sản phẩm CVMN.
1.2.8 Các nhân tố ảnh hưởng đến cho vay mua nhà
Hoạt động kinh doanh của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay mua
nhà nói riêng và chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố. Có thể chia các nhân tố ảnh
hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà ra thành hai nhóm nhân tố: các nhân tố khách
quan và các nhân tố chủ quan. Để có thể mở rộng và phát triển hoạt động cho vay
mua nhà thì ngân hàng cần tìm hiểu tới sự biến động của những nhân tố này
1.2.8.1 Các nhân tố khách quan
Đây là nhóm nhân tố bên ngoài tác động lên hoạt động CVMN mà ngân hàng
không thể tác động mà chỉ có thể tận dụng, điều hành hoạt động sao cho phù hợp.
Các nhân tố khách quan bao gồm các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô và các nhân
tố thuộc môi trường vi mô.
+ Môi trường kinh tế:

- Tốc độ tăng trưởng kinh tế: có ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay của
các ngân hàng, phản ánh qua trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, thu
nhập bình quân đầu người cùng mức sống dân cư. Hoạt động tín dụng của các ngân


17

hàng thương mại rất nhạy cảm với những biến động của nền kinh tế. Khi nền kinh
tế ở giai đoạn phát triển hưng thịnh, tốc độ tăng trưởng cao và ổn định thì nhu cầu
thỏa mãn tiêu dùng tăng khi đời sống của người dân được nâng cao, kéo theo đó là
nhu cầu vay mua nhà hay tiêu dùng của cá nhân và hộ gia đình sẽ tăng lên do họ
yên tâm rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác có nhiều thuận
lợi. Ngược lại, khi nền kinh tế ở tình trạng không ổn định và trì trệ thì nhu cầu chi
tiêu sẽ giảm đi, đồng thời nhu cầu tiêu dùng của người dân cũng giảm theo vì lúc
này họ dự đoán trong tương lai sẽ có nhiều khó khan đang chờ đợi. Trong môi
trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh hưởng nhiều đến hoạt động cho vay
của ngân hàng, đặc biệt dưới góc độ nghiên cứu của luận văn là cho vay mua nhà ở
thì thu nhập có ảnh hưởng rất quan trọng.
- Lãi suất: Khi lãi suất trên thị trường tăng thì lãi suất CVMN của các
NHTM cũng tăng cao, làm chi phí mua tăng lên, nhu cầu vay mua của khách hàng
giảm, ảnh hưởng tới hoạt động CVMN của ngân hàng
- Lạm phát: Nền kinh tế xảy ra lạm phát làm cho đồng tiền bị mất giá. Lúc
này người dân không thích gửi tiền vào ngân hàng. Hoạt động huy động vốn của
ngân hàng gặp khó khăn, ảnh hưởng xấu đến hoạt động cho vay nói chung và
CVMN nói riêng
- Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản càng phát triển thì người
dân cũng dễ dàng mua nhà hơn. Sự biến động của thị trường bất động sản một phần
cũng chịu ảnh hưởng của thị trường chứng khoán. Khi thị trường chứng khoán giảm
sút, rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang thị trường bất động sản, làm cầu về
bất động sản tăng cao, gia tăng số lượng giao dịch bất động sản và tạo tính thanh

khoản cho thị trường này. Đây là điều kiện thuận lợi giúp ngân hàng mở rộng quy
mô cho vay mua nhà.
+ Môi trường pháp lý:
Mọi thành phần trong nền kinh tế thị trường đều có quyền tự do kinh doanh
nhưng phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Hoạt động cho vay mua nhà cũng phải
tuân theo quy định của nhà nước, luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và các quy định


18

khác. Nếu những văn bản pháp luật quy định không đầy đủ, rõ ràng thì sẽ tạo ra những
khe hở pháp luật gây rắc rối và tổn hại tới các bên tham gia quan hệ tín dụng.
Ngược lại, sự chặt chẽ và đồng bộ của luật pháp sẽ góp phần tạo môi trường
cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn định của thị trường để hoạt động kinh tế
- xã hội nói chung và hoạt động cho vay mua nhà ở nói riêng được diễn ra thông
suốt và hiệu quả.
Các chủ trương và chính sách của Nhà nước cũng có tác động đáng kể tới hoạt
động cho vay mua nhà. Các chính sách mà Chính phủ đưa ra nhằm điều chỉnh thị
trường trong một thời kỳ, điều chỉnh về cung cầu thị trường bất động sản, các chính
sách đưa ra làm giảm nhiệt hoặc hâm nóng thị trường bất động sản như luật đất đai,
thuế đất, các chính sách về làm thủ tục xác nhận quyền sỡ hữu đất, cấp sổ đỏ…
+ Môi trường chính trị:
Tình hình chính trị của quốc gia luôn có những ảnh hưởng lớn tới hoạt động
cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại. Sự ổn định chính trị là điều kiện đầu
tiên để các nhà đầu tư trong và ngoài nước yên tâm đầu tư vốn vào thị trường bất
động sản làm thị trường bất động sản phát triển, số lượng các khu chung cư tăng
nhanh đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân cư tốt hơn. Từ đó tạo điều kiện cho việc mua
nhà ở, giúp ngân hàng có khả năng mở rộng và phát triển nghiệp vụ cho vay mua nhà.
+ Môi trường văn hóa – xã hội:
Môi trường văn hoá xã hội được hình thành từ những tổ chức và những

nguồn lực khác nhau như cách nhận thức, trình độ học vấn, thói quen, tâm lý, tục
quán, bản sắc dân tộc… tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở
của người dân.
- Trình độ dân trí: Trình độ dân trí của người dân Việt Nam còn tương đối
thấp, đây cũng là một trở ngại lớn cho việc mở rộng cho vay mua nhà của các ngân
hàng thương mại. Hiện tại cho vay mua nhà ở nước ta chỉ tập trung ở một số thành
phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…nơi mà người dân có trình độ học
vấn tương đối cao, thu nhập cao và có nhiều nhu cầu tiêu dùng hàng hoá xa xỉ hơn,
vì thế nhu cầu vay mua nhà cũng nhiều hơn.


19

- Thói quen: Thói quen của khách hàng có ảnh hưởng rất lớn tới cho vay mua
nhà. Những thói quen của người dân như tiêu tiền mặt, không quen thanh toán qua
thẻ sẽ ảnh hưởng rất lớn tới loại hình cho vay mua nhà cũng như hình thức thanh
toán tiền vay.
- Tâm lý: Đối với người dân Việt Nam thì yếu tố tâm lý rất quan trọng. Đó là
tâm lý về thói quen chi tiêu và sự hưởng thụ. Ngày nay người dân càng ngày càng
quen dần với sự tiêu dùng và hưởng thụ hiện đại hơn, họ đặc biệt quan tâm đến các
căn nhà hiện đại có quy hoạch một cách khoa học, hợp lý, đầy đủ tiện nghi sinh
hoạt…Người Việt Nam còn có tâm lý e ngại vay mượn nên ngân hàng cần phải
quan tâm đúng mực tới vấn đề tâm lý khách hàng, làm sao để khách hàng mạnh dạn
tin tưởng và vay ở ngân hàng.
- Dân số: Yếu tố dân số cũng tác động lớn đến nhu cầu nhà ở bao gồm tỉ lệ
tăng dân số, kết cấu dân số, xu hướng dịch chuyển dân số…Một khu vực có cơ cấu
dân số trẻ, số lượng cặp vợ chồng mới kết hôn cao thì nhu cầu nhà ở sẽ tăng lên
đáng kể so với khu vực có dân số già, tạo điều kiện cho sự phát triển của hoạt động
cho vay mua nhà
+ Đối thủ cạnh tranh:

- Đối thủ cạnh tranh trực tiếp: Là những tổ chức tài chính hoạt động trong
cùng lĩnh vực, cùng chia sẻ lợi nhuận với ngân hàng như: các ngân hàng khác, các
công ty tài chính, quỹ tín dụng nhân dân…Các tổ chức tài chính luôn ganh đua và
dùng mọi biện pháp để tạo lợi thế cạnh tranh, xâm nhập thị phần của nhau. Các đối
thủ luôn đa dạng hóa kinh doanh, tung sản phẩm mới, các hình thức CVMN mới để
thu hút khách hàng, tạo môi trường cạnh tranh vô cùng khốc liệt.
- Các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn: là các tổ chức tài chính sắp hình thành, hoạt
động trong cùng một lĩnh vực ngân hàng, như các ngân hàng liên doanh, ngân hàng
nước ngoài hay các ngân hàng thương mại cổ phần sắp thành lập…Đối thủ cạnh
tranh tiềm ẩn có những lợi thế của người đi sau là tránh được những sai lầm mà các
ngân hàng đi trước đã gặp phải, do đó cũng góp phần làm cho môi trường cạnh
tranh khốc liệt hơn.