THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHU cầu NHÀ ở tại NGÂN HÀNG THƯƠNG mại cổ PHẦN đầu tư và PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH THỪA THIÊN HUẾ

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
KHOA TÀI CHÍNH-NGÂN HÀNG


H

uế

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

tế

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHU CẦU NHÀ Ở TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN

ườ
n

g

Đ

ại

họ

cK

in

h

VIỆT NAM CHI NHÁNH THỪA THIÊN HUẾ

Tr

Sinh viên thực hiện:Nguyễn Thị Thùy Linh
Lớp K48A Tài chính

Giảng viên hướng dẫn:
ThS: Lê Hoàng Anh

Khóa: 2014-2018

Huế, tháng 01 năm 2018

i


LỜI CẢM ƠN

Tr

ườ
n

g

Đ

ại

họ

cK

in

h

tế

H

uế

Để có thể hoàn thành bài khóa luận này lời đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn
chân thành và sâu sắc nhất đến các thầy cô của trường Đại học Kinh tế Huế, các
thầy cô của khoa Tài chính – Ngân hàng đã giúp đỡ và hỗ trợ em rất nhiều.Đặc
biệt em muốn bày tỏ sự biết ơn sâu sắc đến thầy giáo Lê Hoàng Anh-người đã
tận tình hướng dẫn để giúp em hoàn thành tốt bài khóa luận này.Những kiến
thức được học hỏi từ thầy được tiếp thu trong quá trình làm bài không chỉ là nền
tảng cho quá trình nghiên cứu, báo cáo mà còn là hành trang quý báu giúp em
có thể tự tin trong công việc sau này.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo Ngân hàng TMCP Đầu tư và
Phát triển Việt Nam Chi nhánh Thừa Thiên Huế, anh Trần Văn Qúy – Cán bộ
quản lý khách hàng là người đã trực tiếp hướng dẫn cùng các anh chị cán bộ tín
dụng tại Phòng Quan hệ KHCN và phòng Quản tri tín dụng đã tận tình giúp đỡ,
tạo điều kiện thuận lợi để em không chỉ được trải nghiệm thực tế mà còn được
tích lũy nhiều kinh nghiệm quý giá.

Em cũng xin cảm ơn bạn bè,gia đình và người thân đã luôn động viên và
tạo mọi điều kiện tốt nhất để em có thể hoàn thành khóa luận này.
Trong quá trình thực tập cũng như trong quá trình làm chuyên đề tốt
nghiệp, mặc dù đã rất cố gắng nhưng do những hạn chế về thông tin cũng như
kinh nghiệm thực tế chưa nhiều, nên khó tránh khỏi những sai sót. Vì vậy, em
rất mong nhận được ý kiến đóng góp từ các thầy cô để bài nghiên cứu được hoàn
thiện hơn,
Cuối cùng em kính chúc quý Thầy, Cô dồi dào sức khỏe và thành công
trong sự nghiệp trồng người.Chúc các Anh, Chị trong BIDV Chi nhánh Thừa
Thiên Huế luôn dồi dào sức khỏe, đạt được nhiều thành công trong công việc.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!
Huế, ngày 01 tháng 01 năm 2018
Sinh viên
Nguyễn Thị Thùy Linh

ii


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Ngân hàng

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

NHTM

Ngân hàng thương mại

NHTMCP

Ngân hàng thương mại cổ phần

TMCP

Thương mại cổ phần

BIDV

Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam

CN

Chi nhánh

TCTD

Tổ chức tín dụng

KH

Khách hàng

CBTD

Cán bộ tín dụng

CVNCNO

Cho vay nhu cầu nhà ở

BĐS

Bất động sản

KHCN

Khách hàng cá nhân

CIC

Credit Information Center – Trung tâm thông tin tín dụng

H

tế
h
in
cK

họ

ại

Đ

g

Cho vay nhu cầu nhà ở

Tr

ườ
n

CVNCNO

uế

NH

i


MỤC LỤC
PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ ........................................................................................................ 1
Lý do chọn đề tài............................................................................................................ 1

2.

Tổng quan các tiền nghiên cứu................................................................................... 2

3.

Mục đích nghiên cứu .................................................................................................... 3

4.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 3

5.

Phương pháp nghiên cứu............................................................................................. 3

6.

Kết cấu đề tài nghiên cứu............................................................................................. 4

in

h

tế

H

uế

1.

cK

PHẦN 2: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................... 5
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHU CẦU

họ

NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ................................................................... 5
1.1. Khái quát về Ngân hàng thương mại ........................................................................ 5
Khái niệm Ngân hàng thương mại...........................................................5

1.1.2.

Vai trò của Ngân hàng thương mại .........................................................5

1.1.3.

Các nghiệp vụ cơ bản của Ngân hàng thương mại.................................7

ườ
n

g

Đ

ại

1.1.1.

Nghiệp vụ huy động vốn ......................................................................7

1.1.3.2.

Nghiệp vụ sử dụng vốn ........................................................................8

Tr

1.1.3.1.

1.1.3.3.

Nghiệp vụ khác ....................................................................................9

1.2. Hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tại ngân hàng thương mại.............................. 9
1.2.1.

Các khái niệm có liên quan ......................................................................9

1.2.1.1.

Khái niệm tín dụng ..............................................................................9

1.2.1.2.

Khái niệm cho vay .............................................................................10

1.2.1.3.

Khái niệm cho vay phục vụ nhu cầu nhà ở........................................11

ii


1.2.2.

Hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tại Ngân hàng thương mại ............14

1.2.3.
1.2.4.

Vai trò của hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở ................................14
Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng

thương mại ................................................................................Error! Bookmark not defined.
1.2.4.1. Chỉ tiêu định tính......................................................................................14
1.2.4.2. Chỉ tiêu định lượng...................................................................................15

uế

1.2.5.Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở của

H

NHTM........ ............................................................................................................................. 17

tế

1.2.5.1. Nhân tố vĩ mô ...........................................................................................17

h

1.2.5.2. Nhân tố vi mô ...........................................................................................18

in

1.3. Bài học kinh nghiệm ................................................................................................... 20

cK

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHU CẦU NHÀ Ở TẠI
NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM.............................. 22

họ

CHI NHÁNH THỪA THIÊN HUẾ.................................................................................. 22

ại

2.1. Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh

Đ

Thừa Thiên Huế. ................................................................................................................... 22
Lịch sử hình thành và phát triển............................................................22

2.1.2.

Cơ cấu tổ chức và nhân sự .....................................................................23

ườ
n

g

2.1.1.

2.1.2.1.

Cơ cấu tổ chức của BIDV Thừa Thiên Huế ....................................274

Tr

2.1.2.2. Tình hình nhân sự...............................................................................27

2.1.3.

Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV Thừa Thiên Huế.................27

2.1.3.1.

Tình hình biến động huy động vốn ....................................................27

2.1.3.2.

Tình hình biến động cho vay .............................................................30

2.1.3.3.

Tình hình biến động kết quả kinh doanh ...........................................33

2.2. Thực trạng hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV Chi nhánh Thừa
Thiên Huế.......................................................................................................................................38
iii


2.2.1.

Khái quát thị trường bất động sản tại Việt Nam và nhu cầu vay mua

nhà ở hiện nay. .....................................................................................................38
2.2.1.1.

Thị trường bất động sản tại Việt Nam trong 3 năm 2015-2017........38

2.2.1.2.

Nhu cầu vay mua nhà ở hiện nay trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên

Huế………...........................................................................................................38
2.2.2.

Thực trạng hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV Chi nhánh

uế

Thừa Thiên Huế giai đoạn 2015 – 2017..............................................................40
Thể lệ cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV ............................................40

2.2.2.2.

Quy trình nghiệp vụ cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV ......................44

2.2.2.3.

Thực trạng cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV Thừa Thiên Huế .........47

h

tế

H

2.2.2.1.

in

2.3. Đánh giá chung thực trạng hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV Thừa

cK

Thiên Huế giai đoạn 2015 – 2017 ....................................................................................... 52
Những thành tựu đạt được .....................................................................52

2.3.2.

Những hạn chế và nguyên nhân ............................................................53

họ

2.3.1.

ại

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY

Đ

NHU CẦU NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT

g

NAM CHI NHÁNH THỪA THIÊN HUẾ....................................................................... 56

ườ
n

3.1. Định hướng phát triển trong thời gian tới.............................................................. 56
3.1.1.

Triển vọng phát triển hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở trong thời gian

Tr

tới.......... .................................................................................................................56
3.1.2. Định hướng cho vay mua nhà của BIDV CN Thừa Thiên Huế ..............56

3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà ở tại BIDV Thừa
Thiên Huế............................................................................................................................... 57
3.2.1 Cơ sở đề xuất giải pháp...............................................................................64
3.2.2 Nội dung của giải pháp...............................................................................65
3.2.3 Tính khả thi của giải pháp..........................................................................66

iv


PHẦN 3: KẾT LUẬN .......................................................................................................... 60
1.

Kết luận ......................................................................................................................... 60

2.

Kiến nghị ....................................................................................................................... 67
Kiến nghị với các cơ quan Nhà nước: ...................................................60

2.2.

Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước:.....................................................60

2.3.

Kiến nghị với BIDV Hội sở: ...................................................................61

uế

2.1.

H

TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................................... 69

Tr

ườ
n

g

Đ

ại

họ

cK

in

h

tế

PHỤ LỤC..............................................................................................................................70

v


DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Tình hình lao động của BIDV Thừa Thiên Huế qua 3 năm 2015-2017...26
Bảng 2.2: Tình hình nguồn vốn tại BIDV Thừa Thiên Huế qua 3 năm 2015-2017 .28
Bảng 2.3: Số dư huy động vốn tại BIDV Thừa Thiên Huế giai đoạn 2015-2017 ....29
Bảng 2.4: Biến động dư nợ tín dụng tại BIDV Thừa Thiên Huế giai đoạn 2015-2017

uế

...................................................................................................................................31

H

Bảng 2.5: Tình hình phân loại nợ tại BIDV Thừa Thiên Huế qua 3 năm 2015-2017
...................................................................................................................................33

tế

Bảng 2.6: Kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV Thừa Thiên Huế trong 3 năm

h

2015-2017..................................................................................................................34

in

Bảng 2.7: Tình hình dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV Thừa Thiên Huế 2015-

cK

2017...........................................................................................................................47
Bảng 2.8: Giá trị dư nợ sản phẩm bán lẻ của BIDV Thừa Thiên Huế 2015-2017 ...48

họ

Bảng 2.9: Tỷ lệ dư nợ sản phẩm bán lẻ của BIDV Thừa Thiên Huế 2015-2017 .....49
Bảng 2.10: Hiệu suất sử dụng vốn của BIDV Thừa Thiên Huế 2015-2017 .............51

ại

Bảng 2.11: Tỷ lệ nợ quá hạn của BIDV Thừa Thiên Huế 2015-2017 ......................51

Tr

ườ
n

g

Đ

Bảng 2.12: Tỷ lệ nợ xấu của BIDV Thừa Thiên Huế 2015-2017.............................52

vi


DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1: Số dư huy động vốn của BIDV Thừa Thiên Huế.................................30
Biểu đồ 2.2: Dư nợ tín dụng phân theo nhóm dịch vụ của .......................................32
BIDV Thừa Thiên Huế..............................................................................................32
Biểu đồ 2.3: Dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở so với dư nợ bán lẻ của BIDV Thừa

uế

Thiên Huế..................................................................................................................48

H

Biểu đồ 2.4: Tỷ trọng tín dụng các sản phẩm bán lẻ của ..........................................50

Tr

ườ
n

g

Đ

ại

họ

cK

in

h

tế

BIDV Chi nhánh Thừa Thiên Huế năm 2015 ...........................................................50

vii


TÓM TẮT KHÓA LUẬN.
Trong phạm vi nghiên cứu, khóa luận đã phân tích thực trạng, đưa ra
những kết quả đạt được cũng như đề xuất một số giải pháp cơ bản nhằm cải thiện và
thúc đẩy hiệu quả cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV – Chi nhánh Thừa Thiên Huế.
Bài nghiên cứu đã làm rõ một số nội dung như sau:

Thứ nhất, hệ thống hóa các lý luận chung, các khái niệm cơ bản về NHTM, hoạt

uế

động cho vay, hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở đối với khách hàng là cá nhân và hộ

tế

xã hội và đối với mọi thành phần kinh tế trong xã hội.

H

gia đình. Nêu bật lên vai trò, ý nghĩa của hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở đối với

Thứ hai, qua việc nghiên cứu thực trạng hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tại

in

h

BIDV - Chi nhánh Thừa Thiên Huế trong thời gian qua, đề tài đã có những đánh
giá, nhận xét chân thực nhất về tình hình cho vay nhu cầu nhà ở, cụ thể như sau: cho

cK

vay nhà ở là khoản mục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng dư nợ bán lẻ tại chi
nhánh (chiếm trên 30% dư nợ bán lẻ); quy mô dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở tại chi

họ

nhánh liên tục tăng theo thời gian; hiệu suất sử dụng vốn đang có sự tiến triển tốt;

ại

các chỉ tiêu như nợ quá hạn, tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu và tỷ lệ nợ xấu trong hoạt

Đ

động cho vay nhu cầu nhà ở đang được kiểm soát ở mức thấp.

g

Thứ ba, trên cơ sở phân tích thực trạng, khóa luận đã bước đầu nhận diện được

ườ
n

các hạn chế và nguyên nhân trong hoạt động cho vay nhà ở tại chi nhánh như: được
đánh giá là ngân hàng bán lẻ tốt nhất Việt Nam nhưng tỷ trọng hoạt động bán lẻ tại

Tr

chi nhánh vẫn chiếm một tỷ trọng khá bé so với bán buôn (trên dưới 20%), thủ tục
cho vay nhà ở còn rườm rà, công tác định giá còn nhiều khó khăn, vấn đề rủi ro đạo
đức, lãi suất còn phân biệt giữa các chủ thể khách hàng thân thiết và không thân
thiết,… Đánh giá thực tiễn nêu trên, nghiên cứu đã đề xuất một số giải pháp mang
tính định hướng để nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV –
Chi nhánh Thừa Thiên Huế trong thời gian tới.

viii

PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
1.

Lý do chọn đề tài.
Ngày xưa ông bà ta đã từng nói rằng “An cư lạc nghiệp”, đúng như vậy muốn

có một cuộc sống ổn định việc đầu tiên đó là phải xây dựng cho mình được một
ngôi nhà vững chắc. Đó sẽ là nơi mà chúng ta trở về sau một ngày dài học tập và
làm việc mệt mỏi, cũng là nơi tạo lập và gắn kết tình cảm của các thành viên trong

uế

gia đình. Khi mà xã hội đang ngày càng phát triển, đời sống của người dân ngày
càng được nâng cao thì nhu cầu về nhà ở trở thành một vấn đề cấp thiết. Chính vì

H

vậy, nhà ở là vấn đề đang được xã hội quan tâm, là một trong những nhu cầu cơ bản

tế

không thể thiếu đối với mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Một đất nước phát triển không
chỉ đơn thuần là tăng trưởng về kinh tế mà nó còn đảm bảo vấn đề nhà ở cho người

in

h

dân. Cũng giống như nhiều quốc gia trên thế giới, Việt Nam cũng được xếp vào

cK

quốc gia có tốc độ tăng dân số cao và tăng đều qua mỗi năm. Tuy nhiên bù lại dân
số nước ta phần đông là dân số trẻ họ có sự năng động, sáng tạo không ngừng nghỉ

họ

và tạo ra một lợi thế rất lớn trong việc phất triển đất nước. Hiện nay tỷ lệ dân số ở
các đô thị phát triển nhanh chóng và theo ước tính sẽ đạt mức 45% vào năm 2020.

ại

Dân số ngày càng tăng sẽ tạo ra sức ép lớn về nhu cầu nhà ở, đặc biệt trong những

Đ

năm gần đây là nhu cầu mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở tăng cao hơn bao giờ hết.
Tuy nhiên không phải ai cũng có thể tiết kiệm cho mình một số tiền lớn đủ để mua

ườ
n

g

nhà, chính vì vậy hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tại các ngân hàng ngày càng trở
nên sôi động hơn bao giờ hết.

Tr

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) hiện đang nằm trong top

những ngân hàng có quy mô lớn nhất Việt Nam. Đây là ngân hàng có vốn đầu tư
của nhà nước và trong nhiều năm qua BIDV đã luôn gặt hái được nhiều thành
công,mang lại lợi nhuận lớn kèm với đó là lãi suất cho vay ưu đãi, vượt trội hơn so
với các ngân hàng khác. Năm 2017, BIDV Chi nhánh Thừa Thiên Huế cho vay với
đối tượng khách hàng cá nhân và tổ chức, triển khai nhiều sản phẩm đa dạng như:
cho vay mua nhà,sữa chữa nhà thế chấp đất,vay tín chấp… Hiện nay nhiều tập đoàn
lớn như Vingroup đầu tư vào các cơ sở hạ tầng, nhiều khu đô thị mới tại Thừa
Thiên Huế đã và đang được hình thành để đáp ứng nhu cầu về cuộc sống hiện đại
1


của người dân nơi đây. Từng bước đưa thành phố Huế phát triển trở thành một
trong các đô thị lớn, thành phố du lịch và chứa đựng nhiều nét văn hóa tiêu biểu của
đất nước Việt Nam.Tuy nhiên ta thấy tình hình bất động sản thường bất ổn, giá cả
leo thang, thông tin thiếu chính xác, việc tích góp tiền từ thu nhập hay tiết kiệm để
xây nhà, mua nhà ngày càng khó thực hiện nhất là đối với các gia đình trẻ, mới kết
hôn. Thêm vào đó người dân luôn mang trong mình sự hoài nghi, lo sợ, dè chừng
khi đến vay tiền từ ngân hàng để phục vụ cho các nhu cầu về nhà ở của mình. Hiểu

uế

rõ vấn đề này trong thời gian trực tiếp thực tập và học hỏi tại Ngân hàng Đầu Tư và

H

Phát Triển Việt Nam – chi nhánh Thừa Thiên Huế, được tiếp xúc với các nhân viên,

tế

tìm hiểu hoạt động kinh doanh của ngân hàng, em nhận thấy rằng hoạt động cho vay
nhu cầu nhà ở tại ngân hàng là một vấn đề cấp thiết và vô cùng quan trọng chính vì

h

vậy em chọn đề tài: “THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY NHU CẦU NHÀ Ở

in

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT

cK

NAM CHI NHÁNH THỪA THIÊN HUẾ” làm khóa luận tốt nghiệp của mình.
2. Tổng quan các tiền nghiên cứu

họ

Để có thể thực hiện đề tài này,em đã tham khảo nhiều tài liệu nghiên cứu,

ại

phân tích về hoạt động cho vay nói chung và hoạt động cho vay phục vụ nhu cầu

Đ

nhà ở nói riêng tại các ngân hàng thương mại. Qua quá trình tham khảo các đề tài
đó, em nhận thấy vấn đề cho vay phục vụ nhu cầu nhà ở đã được rất nhiều tác giả

ườ
n

g

nghiên cứu, phân tích rất sâu, đầy đủ. Tuy nhiên phần lớn các nghiên cứu chưa khai
thác sâu vào vấn đề cho vay nhà ở tại các ngân hàng. Vì vậy em muốn tham khảo
các nghiên cứu, phân tích chuyên môn của họ thông qua các tài liệu đó để có thể

Tr

làm cho bài nghiên cứu của mình được đầy đủ và chi tiết hơn.
- Phạm Minh Hải (2010), Luận văn Nghiên cứu nhu cầu nhà ở của người dân

trên địa bàn thành phố Huế đối với các dự án chung cư thu nhập thấp. Tác giả đã
chỉ rõ tính cấp thiết, nhu cầu vay mua nhà ở của người dân nói chung và của bộ
phận dân cư có nguồn thu nhập thấp nói riêng trên địa bàn thành phố Huế. Qua bài
luận văn có thể nhận thấy xu hướng đi vay phục vụ nhu cầu nhà ở, cải thiện chất
lượng cuộc sống của đại đa số người dân ngày một tăng cao. Đề tài này là một
nguồn tài liệu mang tính đánh giá cao và chính xác.
2


- Trần Thị Yến (2013), Chuyên đề thực trạng cho vay mua nhà xây mới và sửa
chữa nhà ở tại ngân hàng thương mại cổ phần Công thương – Chi nhánh Đà Nẵng.
- Nguyễn Thị Thanh Hòa (2012) “Phát triển dịch vụ Ngân hàng bán lẻ tại
Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Gia Lâm’’
- Nguyễn Thị Hồng Hạnh (2012) “Phát triển dịch vụ ngân hàng bán lẻ tại
Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam’’.

Phân tích tác động của chính sách hỗ trợ tín dụng đến thị trường bất động

uế

sản, Tạp chí Ngân hàng, Số 8.

H

Nhìn chung, các luận văn và tài liệu nghiên cứu này đã phản ánh khá chính

tế

xác tình hình cho vay nhu cầu nhà ở tại các ngân hàng thương mại và đóng góp một
phần lớn vào các nghiên cứu sau này.

in

h

3. Mục tiêu nghiên cứu

Thứ nhất, tổng hợp cơ sở lý luận và thực tiễn hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở

cK

tại NHTM;

Thứ hai, phân tích thực trạng hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tại NHTMCP

họ

Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thừa Thiên Huế, giai đoạn 2015 –

ại

2017;

Đ

Thứ ba, trên cơ sở đánh giá thực trạng để đề xuất những giải pháp và kiến nghị
nhằm phát triển và mở rộng hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở của NHTMCP Đầu tư

ườ
n

g

và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thừa Thiên Huế trong thời gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu: Các tài liệu có liên quan đến hoạt động cho vay nhu

Tr

cầu nhà ở tại NHTM nói chung và hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tại BIDV – Chi
nhánh Thừa Thiên Huế nói riêng.
* Phạm vi nghiên cứu:
- Không gian: BIDV Thừa Thiên Huế.
- Thời gian: Số liệu phục vụ nghiên cứu được lấy trong giai đoạn 2015 – 2017.
5. Phương pháp nghiên cứu

3


+ Phương pháp nghiên cứu tài liệu: phương pháp này được sử dụng nhằm tìm
hiểu những vấn đề liên quan đến nghiên cứu thông qua sách, báo, Internet, các tài
liệu của ngân hàng , các tạp chí, bài viết nghiên cứu được công bố trước đây.
+ Phương pháp quan sát: là phương pháp được sử dụng trong thời gian thực
tập tại BIDV – Chi nhánh Thừa Thiên Huế, quan sát và lắng nghe những hướng dẫn và
cách thức làm việc tại Ngân hàng.

thập thông tin làm cơ sở lựa chọn và thực hiện đề tài.

uế

+ Phương pháp phỏng vấn trực tiếp: là phương pháp được vận dụng để thu

H

+ Phương pháp phân tích và so sánh: phương pháp này được sử dụng trên cơ

đề liên quan đến rủi ro tín dụng của ngân hàng.

tế

sở dựa trên số liệu quá khứ đã thu thập được để tiến hành so sánh, đánh giá các vấn

thập từ đó rút ra kết luận và đánh giá.

cK

6. Kết cấu đề tài nghiên cứu

in

h

+ Phương pháp tổng hợp: là phương pháp tổng hợp những thông tin đã thu

Ngoài phần đặt vấn đề và kết luận, khóa luận được kết cấu gồm 3 chương như

họ

sau:

ại

Chương 1: Cơ sở khoa học về hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tại ngân hàng
thương mại.

Đ

Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tại Ngân hàng

g

thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Thừa Thiên Huế.

ườ
n

Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tại

Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Thừa

Tr

Thiên Huế.

4


PHẦN 2: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY
NHU CẦU NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.

Khái quát về Ngân hàng thương mại

1.1.1.

Khái niệm Ngân hàng thương mại

Theo điều 4, Luật các Tổ chức tín dụng, được Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội

uế

chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 16 tháng 06 năm 2010, “Ngân hàng thương

H

mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các
hoạt động kinh doanh khác theo quy định của luật các tổ chức tín dụng nhằm mục

tế

tiêu lợi nhuận”.

h

Như vậy có thể hiểu, NHTM là tổ chức được thành lập hợp pháp theo quy

in

định của pháp luật, kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ, với các nghiệp vụ cơ bản là:

cK

nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng các dịch vụ thanh toán cho các chủ thể trong
nền kinh tế, nhằm mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận.
Vai trò của Ngân hàng thương mại

họ

1.1.2.

Trong nền kinh tế hiện đại ngày nay, NHTM đã và đang đóng vai trò quan

ại

trọng trong các hệ thống tài chính của mỗi nước.Hoạt động của NHTM đa dạng

Đ

phong phú và có phạm vi rộng khắp,bao phủ toàn bộ nền kinh tế.Trong khi các tổ

g

chức tài chính khác thường hoạt động trên một vài lĩnh vực hẹp và chuyên sâu,vậy

ườ
n

nên sự phổ biến khá hạn chế.Đối với nền kinh tế của một quốc gia,NHTM có các
vai trò quan trọng sau:

Tr

 Thứ nhất là chức năng trung gian tín dụng.
Khi thực hiện chức năng trung gian tín dụng, ngân hàng thương mại đóng vai

trò là cầu nối giữa người thừa vốn và người có nhu cầu về vốn. Với chức năng này,
ngân hàng thương mại vừa đóng vai trò là người đi vay, vừa đóng vai trò là người
cho vay và hưởng lợi nhuận là khoản chênh lệch giữa lãi suất nhận gửi và lãi suất
cho vay và góp phần tạo lợi ích cho tất cả các bên tham gia: người gửi tiền và người
đi vay:

5


Đối với người gửi tiền, họ thu được lợi từ khoản vốn tạm thời nhàn rỗi dưới

hình thức lãi tiền gửi mà ngân hàng trả cho họ. Hơn nữa ngân hàng còn đảm bảo
cho họ sự an toàn về khoản tiền gửi và cung cấp các dịch vụ thanh toán tiện lợi.
Đối với người đi vay, họ sẽ thỏa mãn được nhu cầu vốn kinh doanh tiện lợi,
chắc chắn và hợp pháp, chi tiêu, thanh toán mà không chi phí nhiều về sức lực thời
gian cho việc tìm kiếm những nơi cung ứng vốn riêng lẻ.
Đặc biệt là đối với nền kinh tế, chức năng này có vai trò quan trọng trong việc

H

xuất được thực hiện liên tục và mở rộng quy mô sản xuất.

uế

thúc đẩy tăng trưởng kinh tế vì nó đáp ứng nhu cầu vốn để đảm bảo quá trình tái sản

tế

Chức năng trung gian tín dụng được xem là chức năng quan trọng nhất của

in

Thứ hai: Chức năng tạo tiền

h

ngân hàng thương mại.

Chức năng tạo tiền không giới hạn trong hành động in thêm tiền và phát hành

cK

tiền mới của Ngân hàng Nhà nước. Bản thân các ngân hàng thương mại trong quá
trình thực hiện các chức năng của mình vẫn có khả năng tạo ra tiền tín dụng (hay

họ

tiền ghi sổ) thể hiện trên tài khoản tiền gửi thanh toán của khách hàng tại ngân hàng

ại

thương mại. Đây chính là một bộ phận của lượng tiền được sử dụng trong các giao

Đ

dịch.

Chức năng tạo tiền được thực thi trên cơ sở hai chức năng khác của Ngân hàng

ườ
n

g

thương mại là chức năng tín dụng và chức năng thanh toán. Thông qua chức năng
trung gian tín dụng, ngân hàng sử dụng số vốn huy động được để cho vay, số tiền
cho vay ra lại được khách hàng sử dụng để mua hàng hóa, thanh toán dịch vụ trong

Tr

khi số dư trên tài khoản tiền gửi thanh toán của khách hàng vẫn được coi là một bộ

phận của tiền giao dịch, được họ sử dụng để mua hàng hóa, thanh toán dịch vụ…
Với chức năng này, hệ thống ngân hàng thương mại đã làm tăng tổng phương tiện
thanh toán trong nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu thanh toán, chi trả của xã hội. Rõ
ràng khái niệm về tiền hay tiền giao dịch không chỉ là tiền giấy do NHTW phát
hành mà còn bao gồm một bộ phận quan trọng là lượng tiền ghi sổ do các ngân
hàng thương mại tạo ra.

6


Chức năng này cũng chỉ ra mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và lưu thông
tiền tệ. Một khối lượng tín dụng mà ngân hàng thương mại cho vay ra làm tăng khả
năng tạo tiền của ngân hàng thương mại, từ đó làm tăng lượng tiền cung ứng.
Thứ ba: Chức năng trung gian thanh toán
Ở đây ngân hàng thương mại đóng vai trò là thủ quỹ cho các doanh nghiệp và
cá nhân, thực hiện các thanh toán theo yêu cầu của khách hàng như trích tiền từ tài
khoản tiền gửi của họ để thanh toán tiền hàng hóa, dịch vụ hoặc nhập vào tài khoản

uế

tiền gửi của khách hàng tiền thu bán hàng và các khác thu khác theo lệnh của họ.

H

Việc ngân hàng thương mại thực hiện chức năng trung gian thanh toán có ý

tế

nghĩa rất to lớn đối với toàn bộ nền kinh tế. Với chức năng này, các ngân hàng
thương mại cung cấp cho khách hàng nhiều phương tiện thanh toán tiện lợi như séc,

in

h

ủy nhiệm chi, ủy nhiệm thu, thẻ rút tiền, thẻ thanh toán, thẻ tín dụng,…Tùy theo
nhu cầu, khách hàng có thể chọn cho mình phương thức thanh toán phù hợp. Nhờ

cK

đó mà các chủ thể kinh tế không phải giữ tiền trong túi, mang theo tiền để gặp chủ
nợ, gặp người phải thanh toán dù ở gần hay xa mà họ có thể sử dụng một phương

họ

thức nào đó để thực hiện các khoản thanh toán. Do vậy các chủ thể kinh tế sẽ tiết
kiệm được rất nhiều chi phí, thời gian, lại đảm bảo thanh toán an toàn

Đ

ại

Thứ tư, NHTM là công cụ để Nhà nước điều tiết vĩ mô.
Thông qua các hoạt động của ngân hàng thương mại nhà nước có thể can thiệp

ườ
n

g

vào nền kinh tế thông qua các công cụ trên thị trường mở để có thể bơm hay rút tiền
trong nền kinh tế.NHTM thực hiện việc dẫn dắt các luồng tiền, tập hợp và phân chia
vốn của thị trường, “Nhà nước điều tiết ngân hàng, ngân hàng dẫn dắt thị trường”.

Tr

1.1.3.

Các nghiệp vụ cơ bản của Ngân hàng thương mại

1.1.3.1. Nghiệp vụ huy động vốn
Đây là nghiệp vụ cơ bản, quan trọng nhất,ảnh hưởng tới chất lượng hoạt động

của ngân hàng .Vốn được ngân hàng huy động dưới nhiều hình thức khác nhau như
huy động dưới hình thức tiền gửi,đi vay,phát hành giấy tờ có giá.Mặt khác trên cơ
sở nguồn vốn huy động được,ngân hàng tiến hành cho vay phục vụ cho nhu cầu
phát triển sản xuất,cho các mục tiêu phát triển kinh tế của địa phương và cả
nước.Nghiệp vụ huy động vốn của ngân hàng ngày càng mở rộng, tạo uy tín của
7


ngân hàng ngày càng cao, các ngân hàng chủ động trong hoạt động kinh doanh , mở
rộng quan hệ tín dụng với các thành phần kinh tế và các tổ chức dân cư, mang lại lợi
nhuận cho ngân hàng.
1.1.3.2 Nghiệp vụ sử dụng vốn
Đây là nghiệp vụ trực tiếp mang lại lợi nhuận cho ngân hàng, nghiệp vụ sử
dụng vốn của ngân hàng có hiệu quả sẽ nâng cao uy tín của ngân hàng, quyết định
năng lực cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường . Do vậy ngân hàng cần phải

uế

nghiên cứu và đưa ra chiến lược sử dụng vốn của mình sao cho hợp lý nhất .

H

- Một là, ngân hàng tiến hành cho vay

tế

Cho vay là hoạt động quan trọng nhất của các NHTM. Theo thống kê, nhìn
chung thì khoảng 60%- 75% thu nhập của ngân hàng là từ các hoạt động cho vay.

in

h

Thành công hay thất bại của một ngân hàng tuỳ thuộc chủ yếu vào việc thực hiện kế
hoạch tín dụng và thành công của tín dụng xuất phát từ chính sách cho vay của ngân

cK

hàng. Các loại cho vay có thể phân loại bằng nhiều cách, bao gồm: mục đích, hình
thức bảo đảm, kỳ hạn, nguồn gốc và phương pháp hoàn trả...

họ

- Hai là tiến hành đầu tư

ại

Đi đôi với sự phát triển của xã hội là sự xuất hiện của hàng loạt những nhu cầu

Đ

khác nhau. Với tư cách là một chủ thể hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ, đòi hỏi
Ngân hàng phải luôn nắm bắt được thông tin, đa dạng các nghiệp vụ để cung cấp

ườ
n

g

đầy đủ kịp thời nguồn vốn cho nền kinh tế. Ngoài hình thức phổ biến là cho vay,
ngân hàng còn sử dụng vốn để đầu tư. Có 2 hình thức chủ yếu mà các ngân hàng
thương mại có thể tiến hành là:Đầu tư vào mua bán kinh doanh các chứng khoán

Tr

hoặc đầu tư góp vốn vào các doanh nghiệp, các công ty khác và Đầu tư vào trang
thiết bị TSCĐ phục vụ cho hoạt động kinhdoanh của ngân hàng.
- Ba là nghiệp vụ ngân quỹ.
Lợi nhuận luôn là mục tiêu cuối cùng mà các chủ thể khi tham gia tiến hành
sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, đằng sau mục tiêu quan trọng đó là hàng loạt các
nhân tố cần quan tâm đến và một trong số đó là tính an toàn. Nghề ngân hàng là một
nghề kinh doanh đầy mạo hiểm, trong hoạt động của mình, ngân hàng không thể bỏ
qua sự “an toàn”. Vì vậy, ngoài việc cho vay và đầu tư để thu được lợi nhuận, ngân
8


hàng còn phải sử dụng một phần nguồn vốn huy động được để đảm bảo an toàn về

khả năng thanh toán và thực hiện các quy định về dự trữ bắt buộc do Trung ương đề
ra.
1.1.3.3

Nghiệp vụ khác.

Là trung gian tài chính, ngân hàng có rất nhiều lợi thế. Một trong những lợi
thế đó là ngân hàng thay mặt khách hàng thực hiện thanh toán giá trị hàng hoá và
dịch vụ . Để thanh toán nhanh chóng, thuận tiện và tiết kiệm chi phí, ngân hàng đưa

uế

ra cho khách hàng nhiều hình thức thanh toán như thanh toán bằng séc,uỷ nhiệm

H

chi,nhờ thu,các loại thẻ …cung cấp mạng lưới thanh toán điện tử, kết nối các quỹ và

tế

cung cấp tiền giấy khi khách hàng cần .Mặt khác, các ngân hàng thương mại còn
tiến hành môi giới, mua,bán chứng khoán cho khách hàng và làm đại lý phát hành

in

h

chứng khoán cho các công ty.

Hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tại ngân hàng thương mại

1.2.1.

Các khái niệm có liên quan

1.2.1.1 Khái niệm tín dụng

cK

1.2.

họ

Tín dụng là quan hệ chuyển giao quyền sử dụng vốn lẫn nhau giữa người cấp

ại

tín dụng và người nhận cấp tín dụng trên nguyên tắc có hoàn trả. Quan hệ tín dụng

Đ

dựa trên nền tảng của sự tin tưởng nhau giữa các chủ thể.
Tín dụng ngân hàng là giao dịch tài sản giữa Ngân hàng (TCTD) với bên đi

ườ
n

g

vay (là các tổ chức kinh tế, cá nhân trong nền kinh tế) trong đó Ngân hàng chuyển

giao tài sản cho bên đi vay sử dụng trong một thời gian nhất định theo thoả thuận,
và bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện cả vốn gốc và lãi cho Ngân hàng

Tr

khi đến hạn thanh toán.
Xuất phát từ đặc trưng của hoạt động ngân hàng là kinh doanh trên lĩnh vực

tiền tệ nên tài sản giao dịch trong tín dụng ngân hàng chủ yếu là dưới hình thức tiền
tệ. Tuy nhiên trong một số hình thức tín dụng, như cho thuê tài chính thì tài sản
trong giao dịch tín dụng cũng có thể là các tài sản khác như tài sản cố định.
Về cơ bản, trong các NHTM hiện nay tín dụng được chia thành 02 mảng
chính:

9




Tín dụng cá nhân: Phục vụ các khách hàng cá nhân, nhu cầu phục vụ

đời sống như: vay mua nhà, mua ôtô, du học, kinh doanh, phục vụ đời sống
cá nhân …..


Tín dụng doanh nghiệp: Phục vụ các khách hàng doanh nghiệp, nhu

cầu vốn cho sản xuất kinh doanh như: cho vay bổ sung vốn lưu động, mua
sắm tài sản, thanh toán công nợ khác (trừ trường hợp vay trả nợ ngân hàng
khác)

uế

Cũng như quan hệ tín dụng khác, tín dụng ngân hàng chứa đựng ba nội dung:

H

Có sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ người sở hữu sang cho

tế

người sử dụng.

Sự chuyển nhượng này luôn kèm theo thời hạn cụ thể.

h

 Sự chuyển nhượng này có tính phí.

cK

in

1.2.1.2 Khái niệm cho vay.

Tại Việt Nam các quyết định 1627/2001_QĐ_NHNN ngày 31/12/2001 của

họ

thống đốc ngân hàng về việc ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với

khách hàng và hướng dẫn thực hiện số 49/QĐ_HĐQT ngày 31/05/2002 của NHCT

ại

Việt Nam , quyết định số 106/QĐ_HĐQT_NHCT ngày 20/08/2002 về việc cho vay

Đ

đối với khách hàng trong hệ thống ngân hàng công thương Việt Nam, phân tích
đánh giá doanh nghiệp dưới giác độ tài chính _ ngân hàng.Theo đó:

ườ
n

g

Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó ngân hàng cho vay giao cho
khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo
thoả thuận với nguyên tắc có hoản trả cả ngốc và lãi.

Tr

Định nghĩa trên được các ngân hàng và tổ chức tín dụng khác áp dụng để làm

tiền đề căn bản cho các hoạt động cho vay của mình.
Tính pháp lý của nghiệp vụ cho vay: Cho vay của ngân hàng là một khái niệm
kinh tế hơn là pháp lý. Các hành vi cho vay của ngân hàng có cùng một logíc kinh
tế, hứng chịu rủi ro cho một người mà ngân hàng tin tưởng ứng vốn cho vay, nhưng
nó không chỉ gồm một giao dịch pháp lý mà nhiều loại (cho vay, bảo lãnh , cầm
cố…). Cho vay chỉ là giao dịch về tiền giữa ngân hàng và khách hàng, trong đó

ngân hàng sẽ chuyển giao tiền cho khách hàng sử dụng cho mục đích của mình
10


trong một thời gian thỏa thuận nhất định và khách hàng có trách nhiệm hoàn trả lãi
và gốc cho ngân hàng khi đến hạn thanh toán.Hoạt động cho vay được thực hiện
trên cơ sở tín nhiệm giữa ngân hàng và khách hàng và dựa vào các mối quan hệ gắn
bó của khách hàng với ngân hàng trước đây.
1.2.1.3 Khái niệm cho vay phục vụ nhu cầu nhà ở.
Trước hết ta sẽ tìm hiểu về hoạt động cho vay tiêu dùng.Như chúng ta đã biết
cho vay tiêu dùng là loại hình cho vay tài trợ cho việc tiêu dùng nhằm giúp khách

uế

hàng có thể sử dụng hàng hóa, dịch vụ trước khi họ có khả năng chi trả, tạo điều

H

kiện cho người vay được sống trong một cuộc sống đầy đủ hơn.Thông thường quy

tế

mô của những khoản vay này còn nhỏ, rủi ro khá cao nên thường lãi suất cho vay
cao.

in

h

Cho vay nhu cầu nhà ở thực chất là một hình thức cho vay tiêu dùng.Hoạt

động cho vay nhu cầu nhà ở là việc ngân hàng thương mại cho khách hàng sử dụng

cK

một số tiền của ngân hàng vào mục đích mua sắm,xây dựng và sửa chữa nhà ở với
cam kết trả đầy đủ cả gốc và lãi cho ngân hàng theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng

họ

tín dụng đã kí kết.

ại

1.2.2 Đặc điểm của hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tại Ngân hàng thương mại.

Đ

Cho vay nhu cầu nhà ở thuộc vào cho vay mua BĐS nên đối tượng vay có thể
là người tiêu dùng, người kinh doanh nhà hay các hãng kinh doanh nhà. Tuy nhiên,

ườ
n

g

với hoạt động cho vay mua nhà thì đối tượng cho vay chủ yếu là người tiêu dùng, vì
thế nhiều đặc điểm của đối tượng cho vay mang tính chất của cho vay tiêu dùng.


Đặc điểm về đối tượng vay

Tr

- Địa vị pháp lý của khách hàng vay vốn: Khách hàng vay vốn phải có năng

lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo Luật dân sự.
- Có khả năng tài chính và trả nợ đúng hạn theo hợp đồng tín dụng đã ký.
- Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp
- Có tài liệu chứng minh khả năng sử dụng vốn vay phù hợp với qui định của
pháp luật (ví dụ như có dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt) và khả
năng hoàn trả vốn vay. Có rất nhiều tiêu chí để phân loại đối tượng cho vay, tuy
nhiên trong bài khóa luận của em phân loại các đối tượng vay như sau:
11


 Phân loại theo mức thu nhập:
- Các đối tượng có thu nhập thấp: là những người có hoàn cảnh khó khăn,mức
sống thấp hơn so với mặt bằng chung của xã hội,họ rất muốn cải thiện đời sống của
mình nhưng bị hạn chế do thu nhập không đủ để đáp ứng nhu cầu đó.Do đó,hơn ai
hết họ rất cần những hoạt động và chính sách cho vay phù của ngân hàng để tiếp
cận nguồn vốn,ổn định cuộc sống.
- Các đối tượng có thu nhập trung bình: Đối với những đối tượng nàykhi thu

uế

nhập tăng lên thì nhu cầu cải thiện đời sống của họ cũng tăng theo. Đối với phân

H

khúc người dân có thu nhập trung bình thì cho vay mua nhà là thị trường mục tiêu

tế

bởi nhu cầu của họ lớn, đồng thời thu nhập của họ cũng cao hơn nhóm có thu nhập
thấp.Họ sẽ sẵn sàng vay tiền mua nhà,sữa chữa nhà vì trong tương lai họ có khả

in

h

năng trả món nợ đó.

- Các đối tượng có thu nhập cao: đối tượng này vay tiền tại ngân hàng thực

cK

chấtlà để làm tăng khả năng thanh toán và coi như đó là một khoản linh hoạt để chi
tiêu khi mà tiền vốn tích lũy của mình đã dùng làm đầu tư trung và dài hạn. Nói

họ

cách khác, những người này coi vay là khoản ứng trước và họ sẽ hoàn trả nó nhờ

ại

vào doanh thu và lợi nhuận của các khoản đầu tư đem lại.

Đ

 Phân loại theo tình trạng công tác hay lao động:

- Những khách hàng làm công ăn lương,công chức nhà nước.

ườ
n

g

- Những người làm kinh doanh.
- Những người lao động tự do.


Đặc điểm về quy mô khoản vay

Tr

Khác với hầu hết các khoản vay tiêu dùng,quy mô khoản vay mua nhà,sữa

chữa nhà thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu
dùng thông thường.


Đặc điểm về thời gian cho vay

Cho vay nhu cầu nhà ở thường có kỳ hạn hơn so với các khoản vay khác dài
nhất (có thể từ 10 đến 30 năm) trong danh mục cho vay của ngân hàng. Nhìn chung
với khoản thời gian dài như trên thì loại hình cho vay này chứa đựng những nguy cơ
rủi ro đáng kể đối với ngân hàng bởi vì xã hội luôn biến động và phát triển không
12

ngừng nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm: thay đổi trong nền kinh tế,lãi suất,nguồn
tài chính của người vay…


Đặc điểm về lãi suất cho vay

Với một thời gian dài như trên, cho vay mua nhà có thể áp dụng lãi suất cố
định hoặc thả nổi. Đây là nét khác biệt của cho vay mua nhà so với cho vay tiêu
dùng nói chung nơi mà lãi suất ở một mức cố định.Hiện nay mức lãi suất cho vay
mua nhà tai các ngân hàng thương mại dao động từ 7% đến 9%.Tuy nhiên mỗi ngân

uế

hàng có thể điều chỉnh mức lãi suất cho vay phục thuộc vào mức độ thân thiết của

Đặc điểm về phương thức thanh toán

tế



H

khách hàng và khả năng trả nợ của họ.

Ngân hàng có rất nhiều phương thức thanh toán để khách hàng lựa chọn,vì thế

in

h

khách hàng có thể chọn cho mình một phương thức phù hợp nhất. Hiện nay các
ngân hàng đang áp dụng các hình thức trả nợ như:

cK

- Trả nợ dần định kì cho ngân hàng số tiền cố định hàng tháng bao gồm cả gốc
và lãi.

họ

- Trả nợ dần định kì cố định phần vốn gốc hàng tháng cho ngân hàng, lãi tính

ại

theo dư nợ giảm dần và trả cùng kỳ với gốc.
- Trả nợ gốc vào cuối thời hạn vay,lãi tính trên dư nợ và được trả hàng tháng.

g

Đối với ngân hàng thương mại

ườ
n



Vai trò của hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở

Đ

1.2.3

Hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà ở là một hình thức cho

vay tiêu dùng góp phần làm đa dạng hóa hoạt động tín dụng, phân tán rủi ro và tăng

Tr

thêm thu nhập cho ngân hàng.Sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở ra đời đã đáp ứng
nhu cầu có một nơi ăn chốn ở cho người dân,góp phần khuyến khích tiêu dùng
trong xã hội,phục vụ các nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng.Thông qua
hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà ở,các ngân hàng thương mại
đang ngày càng có điều kiện thiết lập mối quan hệ mật thiết với các cá nhân cũng
như các doanh nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi để mở rộng thì phần, phát triển dịch
vụ ngân hàng và khả năng huy động vốn, tiền gửi nhàn rỗi của các cá nhân,tổ chức.

13




Đối với khách hàng

Nhờ có dịch vụ cho vay mua nhà trả góp mà những gia đình trẻ, những đối
tượng có thu nhập ổn định nhưng chưa có đủ tiền mua nhà vẫn có thể đạt được ước
mơ sở hữu cho mình một ngôi nhà.Vì vậy, thay vì phải tiết kiệm và chờ đợi trong
một khoảng thời gian dài,giờ đây mỗi tháng họ chỉ cần trích một phần số tiền thu
nhập của gia đình để tích lũy trả nợ gốc và lãi cho khoản vay của mình.


Đối với nền kinh tế - xã hội

uế

Ngoài giải quyết vấn đề về nhu cầu nhà ở của người dân, cho vay mua nhà còn

H

có ý nghĩa rất lớn đối với chủ trương xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp

tế

của các đô thị, hay chính là có ý nghĩa to lớn đối với xã hội. Hiện nay, các ngân
hàng còn liên kết với các công ty kinh doanh BĐS và công ty bảo hiểm để cung cấp

in

h

cho khách hàng những dịch vụ tiện ích nhất, tạo công ăn việc làm cho người lao
động, tạo điều kiện vay vốn, cấp nhà ở cho người thu nhập thấp.

cK

1.2.4 Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay mua nhà tại ngân
hàng thương mại

họ

1.2.4.1 Chỉ tiêu định tính

Trên cơ sở pháp lý: hoạt động cho vay nhà ở có hiệu quả nếu chấp

Đ



ại

Chỉ tiêu định tính là các chỉ tiêu không lượng hóa được.

hành đúng pháp luật của Nhà nước, các quy chế cho vay, các văn bản chỉ đạo của

ườ
n



g

Chính phủ, của Ngân hàng Nhà nước và các văn bản pháp luật khác có liên quan.
Trên cơ sở quy chế cho vay của từng NHTM: từ những đặc điểm, văn

hóa đặc thù riêng của mình, hầu hết các NHTM đều nghiên cứu và đưa ra các quy

Tr

chế cho vay phù hợp nhất, đảm bảo thực hiện được các chức năng mà Nhà nước đã
giao, đồng thời mang lại thu nhập cho các NHTM để trang trải các khoản chi phí

cũng như hạn chế các rủi ro khi không thu hồi được vốn cho vay hay thu hồi chậm.
Do vậy việc tuân thủ các quy trình cho vay là một điều kiện quan trọng, tiền đề của
một khoản cho vay có hiệu quả.


Trên cơ sở hợp đồng cho vay: khi tiến hành hoạt động cho vay, ngân

hàng và khách hàng sẽ lập nên một hợp đồng tín dụng. Trong hợp đồng tín dụng sẽ
quy định chi tiết về các yếu tố như: thời hạn vay, mục đích sử dụng vốn vay, số tiền
14


vay, phương thức hoàn trả gốc, trả lãi…và được thể hiện ở dạng những cam kết.
Một khoản vay được coi là có hiệu quả khi nó thực hiện đúng theo những cam kết
đã ký trong hợp đồng tín dụng.


Trên cơ sở đóng góp cho kinh tế - xã hội: hoạt động của ngân hàng

đặc biệt là hoạt động cho vay sẽ đóng góp vào việc tăng cường cơ sở vật chất kỹ
thuật, thúc đẩy sản xuất, kim ngạch xuất khẩu phát triển, đẩy nhanh chuyển dịch cơ
cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa theo chủ trương, định hướng

uế

và chỉ đạo của Chính phủ, tạo thêm việc làm cho người lao động, nâng cao mức

H

sống người dân.



tế

1.2.4.2 Chỉ tiêu định lượng
Dư nợ cho vay

in

h

Dư nợ cho vay (DNCV) là chỉ tiêu phản ánh số tiền mà NH đã giải ngân cho

cK

KH vay nhưng chưa thu lại được. Trong đó, dư nợ cuối kỳ được tính toán:
Dư nợ cuối kỳ = Dư nợ đầu kỳ + DSCV trong kỳ - DSTN trong kỳ

họ

Thông thường chỉ số DNCV cao chứng tỏ NH cho vay nhiều, uy tín NH tương

ại

đối tốt, có khả năng thu hút được KH. Ngược lại, nếu DNCV thấp thì chứng tỏ NH

Đ

không có khả năng mở rộng và phát triển cho vay, khả năng tiếp thị của NH kém.
Mặc dù vậy, không thể chỉ dựa vào chỉ tiêu này để đánh giá tình hình cho vay của

ườ
n

g

NHTM, nó phải được xem xét trong mối quan hệ với mức độ an toàn và tính lành
mạnh của các khoản cho vay.
à

Tr

Tỷ trọng cho vay nhu cầu nhà ở =

Dựa vào chỉ tiêu này, NH biết được dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở chiếm bao

nhiêu % so với tổng dư nợ của NH trong từng thời kỳ nhất định . Tỷ lệ này càng cao
thể hiện sự chú ý phát triển cho vay nhu cầu nhà ở của NH trong nền kinh tế.


Tốc độ tăng trưởng dư nợ
Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ =

ă

ă

-1

15