iải pháp hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển việt nam - chi nhánh quang trung

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hoặc cho vay thế
chấp bằng bất động sản là dịch vụ tài chính phổ biến của ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn
vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản được huy động từ các nguồn tài chính là các
quỹ như quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí, các quỹ của Nhà nước và các quỹ của các công ty
tài chính nói chung chứ không phải là ngành ngân hàng.
Ở Việt Nam, tuy thị trường bất động sản chỉ mới bắt đầu khởi sắc từ năm 2003
trở lại đây, nhưng do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn cho thị trường
bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng. Tuy nhiên trong điều kiện hiện nay,
với nhiều nguyên nhân khác nhau, thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển
thiếu tính bền vững, môi trường pháp lý chưa chặt chẽ, thông tin về thị trường còn
thiếu… Điều này sẽ ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của các doanh nghiệp, nhất là
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, qua đó gây rủi ro cho hoạt động tín dụng nói
chung và tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại nói riêng. Mặt khác, tín
dụng bất động sản thường có quy mô lớn và kỳ hạn dài nên rủi ro về tính thanh khoản
trong suốt quá trình cho vay là rất lớn. Thị trường bất động sản từ đầu năm 2011 đến
nay đang đối mặt với nhiều thách thức lớn và bị tác động mạnh mẽ chính sách vĩ mô,
đặc biệt là chính sách tiền tệ. Việc dòng tiền bị giảm mạnh khiến thị trường bị "sốc" và
nhanh chóng đóng băng đang gây rủi ro lớn thị trường tài chính. Theo thống kê, 6
tháng đầu năm 2011 dư nợ tín dụng bất động sản là 245 nghìn tỷ đồng, tương đương
10% tổng dư nợ. Tỷ lệ khá cao so với một số nước trong khu vực như Thái Lan 6%.
Trong đó, nợ xấu bất động sản đang ở mức khoảng 3%. Đến cuối năm 2012, tổng dư
nợ cho vay bất động sản hiện chiếm 8,6%, nợ xấu nằm trong lĩnh vực này hiện ở mức
12.300 tỷ đồng, tương đương 5,4%, thấp hơn tỷ lệ nợ xấu bình quân của các lĩnh vực
khác.
Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là một
trong những ngân hàng thương mại Nhà nước hàng đầu hiện nay. BIDV ngày càng
khẳng định được uy tín và chất lượng trong các hoạt động tín dụng của mình. Ngân
hàng hiện nay có giá trị dư nợ tín dụng cho vay vốn đứng hàng đầu trong hệ thống

ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Có thể nói đây là một trong những ngân hàng có
nhiều khoản vay có tài sản đảm bảo được thế chấp bằng bất động sản nhất tại Việt
Nam hiện nay.
Chính vì vậy em đã quyết định chọn đề tài: “Giải pháp hạn chế nợ xấu trong
cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng thƣơng mại cổ phần thƣơng mại
Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Quang Trung”. Đề tài hệ thống hoá cơ
sở lý luận khoa học liên quan đến thị trường bất động sản, nghiệp vụ cho vay kinh
doanh bất động sản. Thông qua đó đề tài tập trung nghiên cứu và phân tích thực trạng
nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tại Chi nhánh Quang Trung và đưa ra một số
giải pháp nhằm hạn chế và quản lí một cách hiệu quả nhất.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá khái quát thực trạng và một số biện pháp hạn chế và quản lý nợ xấu
trong cho vay kinh doanh bất động sản tại BIDV Quang Trung. Từ việc phân tích đó,
đề tài đề xuất một số kiến nghị, phương hướng và giải pháp nhằm hạn chế đến mức tối
thiểu nợ xấu phát sinh và quản lý tốt hơn các khoản nợ xấu còn tồn tại tại Chi nhánh.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài đi sâu nghiên cứu vào thực trạng và các giải pháp nhằm hạn chế nợ xấu
trong cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và
Phát triển Việt Nam mà trọng tâm là các giải pháp hạn chế nợ xấu đang được áp dụng
tại BIDV Quang Trung. Bên cạnh đó, đề tài cũng tìm hiểu về các quy định, các văn
bản pháp luật, tình hình hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản trong khoảng từ
năm 2011 đến 2013.
4. Kết cấu đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài bao gồm ba
chương:
Chƣơng 1: Cơ sở lí luận chung về nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động
sản.
Chƣơng 2: Thực trạng nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại
ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam - chi nhánh Quang
Trung.

Chƣơng 3: Giải pháp hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản
tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam - chi nhánh
Quang Trung.
Do hạn chế về thời gian và tài liệu nghiên cứu, khoá luận còn nhiều thiếu sót, em
rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô.
Em xin chân thành cảm ơn.




Thang Long University Library
1

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ NỢ XẤU TRONG CHO VAY
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Một số vấn đề cơ bản về bất động sản
1.1.1 Khái niệm
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La
Mã, tức là phân loại tài sản thành “BĐS” và “Động sản”. Như vậy BĐS không chỉ là
đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động
của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không
gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu
trúc và công năng được xác định. Ở nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy,
nên Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”
(Điều 174).
1.1.2 Phân loại bất động sản
BĐS được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác

nhau. Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành và khả
năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng chính sách phát
triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế. Từ kinh nghiệm của
nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba nhóm: BĐS có
đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
+ Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ
sở làm việc v.v Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao
gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất
lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách
quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này
chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như trên thế
giới.
+ Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng, BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất
nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng,
đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng
2

+ Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang…Đặc điểm của
nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo ba nhóm trên đây là rất cần thiết để bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị trường
BĐS.
Tuy nhiên không phải là BĐS nào đưa vào sản xuất kinh doanh. Theo Điều 2,
Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS thì các loại BĐS được đưa vào kinh doanh
gồm:
+ Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa

vào kinh doanh.
+ Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật
về đất đai.
+ BĐS là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất quy định tại hai điều
khoản trên đồng thời còn phải đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 của Luật Kinh
doanh BĐS thì mới được đưa vào kinh doanh.
Căn cứ vào tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội và thị trường BĐS, Thủ
tướng Chính phủ sẽ điều chỉnh, bổ sung các loại BĐS được đưa vào kinh doanh phù
hợp với tình hình thực tế và đúng quy định pháp luật.
1.1.3 Thị trường bất động sản
1.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát
triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình
thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát
triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số
sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa
quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường
lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và
phát triển.
Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc
vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê,
chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS. Hiện nay có rất nhiều
quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dựa trên cơ sở nghiên cứu lí luận, các nhà
nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về thị
Thang Long University Library
3

trường BĐS dưới nhiều góc độ nhìn nhận khác nhau. Theo báo Vnexpress, thị trường
BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất

định, trong khoảng thời gian nhất định, có thể được hiểu một cách đơn giản hoặc cụ
thể hơn là hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về BĐS được thực hiện.
Tác giả Trần Thị Hồng Đào, giảng viên đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh lại
cho rằng thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên
quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các
dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn…giữa các chủ thể trên
thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy
phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. Trong một vài tài
liệu khác cũng định nghĩa thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai
tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì, là đầu mối
thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS.
Như vậy có thể khái quát về thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có môi giới liên quan như môi
giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối
với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm
hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
1.1.3.2 Phân loại thị trường bất động sản
Có rất nhiều cách phân loại thị trường BĐS:
+ Dựa vào hàng hoá trên thị trường: thị trường đất đai, nhà ở; thị trường BĐS
dịch vụ; thị trường BĐS văn phòng, cho thuê; thị trường BĐS công nghiệp; thị trường
BĐS du lịch.
+ Theo trình tự tham gia thị trường: thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp.
+ Theo mức độ đầu tư: BĐS có đầu tư xây dựng; BĐS không có đầu tư xây
dựng; BĐS đặc biệt.
+ Theo mục đích sử dụng:BĐS xây dựng cơ sở hạ tầng,BĐS dự án nhà ở¸ BĐS
dự án nhà ở, BĐS du lịch.
Việc phân chia BĐS theo các hình thức trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều
kiện kinh tế - xã hội.
1.1.3.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

- Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành
và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập
được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên
4

một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ
đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không
phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án
BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan
quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc
này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán
BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra
được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong
việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân
hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị
trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường
BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với
các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế
chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn
vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính
và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS
đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp
độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất
thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển

sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp
độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng
khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu
là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn
của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính
hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường
BĐS.
- Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị
trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động),
suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có
thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-
1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm. Thị trường
Thang Long University Library
5

BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm.
Thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ
dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị
trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã
có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng
trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải
rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu
ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị
hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị
trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng
miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể

đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương
với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các
miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau
dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS
ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị
trường BĐS ở nông thôn, miền núi
- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS
tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về
BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp
luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và
nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp 1 (thị trường sơ
cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước.
Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều
chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS
phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
- Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ,
thiếu một số tổ chức của thị trường).
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong
quá trình sử dụng BĐS.Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự
hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu
thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong
6

các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào
cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ
yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức
thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà
nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị

trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị
trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.Thị
trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát
triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư.
Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành
BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường
BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh
doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi
nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng
của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được
nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống
kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm
80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua
đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động
v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của
nền kinh tế quốc dân.
1.2 Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản
1.2.1 Đặc điểm của cho vay kinh doanh bất động sản
Kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh đặc thù với BĐS là loại hàng hoá giá trị
lớn. Do dân số ngày một tăng cao, nhu cầu về nhà ở ngày càng nhiều nhưng quỹ đất lại
có hạn đặc biệt là ở các đô thị nên thị trường BĐS luôn ở trong trạng thái cầu lớn hơn
cung. Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với
khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo đó, tín dụng
BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của
khách hàng liên quan đến BĐS. Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay
để: đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây
dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho
thuê v.v Đặc điểm của nghiệp vụ cho vay kinh doanh BĐS là thời gian thu hồi vốn

rất dài do vòng quay vốn chậm, có loại từ 3 năm đến 5 năm nhưng có loại kéo dài tận
Thang Long University Library
7

10 năm hay 20 năm. Do nhu cầu vốn đầu tư rất lớn nên trong cùng 1 dự án sẽ có nhiều
TCTD cùng tham gia cho vay. Vấn đề đặt ra ở đây là khi nào ngân hàng cho vay có thể
thu hồi được vốn? Các tổ chức, cá nhân vay vốn kinh doanh BĐS thường phải chịu rất
nhiều áp lực từ phía thị trường như giá vật liệu, nhân công tăng cao, thị trường hàng
hoá đặc biệt này rất nhạy cảm nên dễ xảy ra bất ổn khó có thể kiểm soát, sản phẩm sau
đầu tư như căn hộ, nhà ở thấp tầng hay các văn phòng khó tìm kiếm, tiếp cận được
khách hàng có nhu cầu thuê hoặc mua bán. Tất cả các yếu tố trên là những nguyên
nhân trực tiếp dẫn tới việc khó trả nợ ngân hàng đúng hạn. Đối với những ngân hàng
lâu đời, việc cho vay kinh doanh BĐS rất dè dặt, thận trọng do những ngân hàng này
đã có bề dày kinh nghiệm trong hoạt động tín dụng nhiều năm. Bên cạnh đó, các ngân
hàng cổ phần mới chuyển đổi mô hình hoạt động hay mới thành lập thường mở rộng
cho vay do chịu nhiều sức ép từ ban lãnh đạo hay hội đồng quản trị chấp nhận rất
nhiều rủi ro xuất hiện trong quá trình vay vốn kinh doanh BĐS của khách hàng.
- Đối tượng cho vay kinh doanh BĐS rất đa dạng nhưng khách hàng chủ yếu vẫn
là các doanh nghiệp xây dựng, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Đây là những nhà
đầu tư lớn đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc tạo dựng hình thái hữu hình của
hàng hoá BĐS. Ngoài ra, các khách hàng cá nhân cũng chiếm một tỉ lệ nhất định, được
các ngân hàng xem xét, tạo điều kiện và dành rất nhiều ưu đãi cho vay vốn.
1.2.2 Phương thức cho vay
Các ngân hàng và TCTD sở hữu một khối lượng vốn dồi dào, mang lại điều kiện
hiệu quả cho việc chuyển số tiền nhàn rỗi từ người dân đến các nhà đầu tư. Do tính
chất của hoạt động kinh doanh trong các tổ chức ngân hàng và tín dụng, nên việc huy
động vốn từ kênh này khá dễ dàng, và dễ tiếp cận, nhất là đối với các doanh nghiệp
vừa và nhỏ. Trên thực tế, số vốn đầu tư vào BĐS của nước ta chiếm tới hơn 60% là
vốn vay ngân hàng. Ngân hàng có thể cho vay trực tiếp các chủ đầu tư có đăng ký kinh
doanh về đầu tư kinh doanh BĐS hợp pháp tại Việt Nam có nhu cầu vay vốn để đầu tư

kinh doanh BĐS, có khả năng tài chính bảo đảm trả nợ vay trong thời hạn cam kết, có
dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả hoặc có
phương án phục vụ đời sống phù hợp với quy định của pháp luật, khi dự án đã được
các cấp có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định cho vay bởi ngân hàng. Nguồn
vốn vay này chủ yếu phục vụ cho các loại chi phí liên quan tới giải phóng mặt bằng
chuẩn bị thi công, chi phí vật liệu xây dựng như xi măng, sắt thép… Ngoài ra ngân
hàng cũng có thể xem xét cho vay đối với khách hàng là cá nhân với mục đích mua
căn hộ, mua đất nền dự án…trong thời gian ngắn khoảng 1 - 2 năm. Khách hàng là
công dân Việt Nam cư trú tại Việt nam, người nước ngoài cư trú tại Việt Nam có đầy
đủ năng lực tài chính và nguồn trả nợ rõ ràng. Khách hàng sẽ được hỗ trợ tối đa nhu
cầu vay vốn tùy thuộc vào nhu cầu và khả năng trả nợ, thủ tục vay tùy theo quy định
8

cụ thể của từng ngân hàng. Ngoài ra, một số ngân hàng cũng có hình thức dành cho
các khách hàng có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa đủ điều kiện tài chính là vay mua nhà
trả góp. Với hình thức này, khách hàng có nhu cầu sở hữu nơi ở hoàn toàn có khả năng
lựa chọn sản phẩm phù hợp với túi tiền, mục đích với đa dạng mặt hàng trên thị
trường.
1.2.3 Các hình thức phát triển của thi trường tín dụng bất động sản
Thị trường tín dụng BĐS trải qua hai hình thức phát triển thị trường cầm cố sơ
cấp (thị trường trực tiếp) và thị trường cầm cố thứ cấp. Ở các nước phát triển, thị
trường cầm cố sơ cấp và thứ cấp đều rất phát triển nên các khoản cho vay dành cho
mua nhà với lãi suất thấp và được kéo dài đến 20 - 30 năm, nhờ đó giải quyết được khá
tốt nhu cầu nhà ở của người dân.
Thị trường cầm cố sơ cấp (thị trường trực tiếp) là hình thức cho vay trực tiếp của
TCTD đến ngưởi mua hoặc doanh nghiệp đi vay. Nghiệp vụ tín dụng này được đảm
bảo bởi chính các tài sản là nhà ở đã hình thành hoặc chắc chắn sẽ hình thành trong
tương lai nhằm tạo ra nguồn tài chính phục vụ cho mục đích tiêu dùng, mua sắm, sửa
chữa hoặc xây dựng, mua nhà ở (đối với cá nhân); hoặc cho các doanh nghiệp vay sản
xuất kinh doanh, đầu tư tài sản cố định, bổ sung vốn lưu động; hoặc cho vay để thực

hiên các dự án kinh doanh đầu tư kinh doanh BĐS. Trong quá trình trả nợ, nếu ngưởi
vay mất khả năng thanh toán, TCTD sẽ phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi gốc và lãi
vay. Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các TCTD khi
người vay trả nợ không đúng hạn, hoặc khi tổ chức tài chính cần tiền cho mục đích
kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, khi đó TCTD sẽ bị
thiếu tiền mặt. Ở Việt Nam mới chỉ có thị trường cầm cố sơ cấp thô sơ và rất nhiều rủi
ro do thiếu tính thanh khoản, sự hỗ trợ của luật pháp không đủ mạnh…nên thị trường
BĐS phát triển rất yếu, sức mua kém, sản phẩm quá ít và thường xảy ra biến động giá
cả và nhu cầu nhà ở của người dân không được đáp ứng, nhà đầu tư cũng không huy
động được vốn nhàn rỗi của người dân vào thị trường nhà đất.
Thị trường cầm cố thứ cấp là thị trường mà tại đó các TCTD có thể mua bán
những khoản cho vay cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng
này theo hình thức chiết khấu và tái chiết khấu dựa trên các khoản lãi do cầm cố và
thời gian đáo hạn nợ cầm cố của người chủ tài sản. Thị trường cầm cố thứ cấp càng
phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm
nhà ở càng dồi dào. Tham gia vào thi trường cầm cố thứ cấp gồm các tổ chức tài
chính, các quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiết kiệm…Như vậy, thị
trường tín dụng cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu
tư, kinh doanh và tiêu thụ sản phẩm nhà ở càng dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận
Thang Long University Library
9

được, sức mua của thị trường từ đó sẽ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất và phát triển
nhà ở và Nhà nước mới đủ sức giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân.
1.2.4 Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản
Trên thế giới, nghiệp vụ cho vay kinh doanh BĐS là một trong những dịch vụ tài
chính phổ biến nhất của ngân hàng. Những ngân hàng có khả năng cho vay BĐS
thường là các ngân hàng có nguồn tiền gửi dài hạn và một đội ngũ nhân viên thông
thạo trong quá trình đánh giá giá trị tài sản và am hiểu luật pháp về BĐS.
Ở Việt Nam, tổng số tiêu chuẩn thẩm định giá hiện nay là 12 tiêu chuẩn áp dụng

cho thẩm định giá các tài sản trong đó có BĐS. Khi thẩm định đối với các khoản cho
vay kinh doanh BĐS, ngân hàng thường dựa trên các tiêu chí sau:
+ Đối tượng khách hàng: cá nhân, hộ kinh doanh, doanh nghiệp tư nhân, Công
ty…có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, có uy tín trong kinh doanh và có
lịch sử tín dụng (chưa từng phát sinh nợ quá hạn).
+ Mục đích vay vốn: nhằm bổ sung vốn kinh doanh, đầu tư dự án, cho vay tiêu
dùng hay cho các mục đích khác không trái với các quy định của pháp luật. Đối với
các dự án đầu tư BĐS, ngoài việc đáp ứng các quy định tín dụng của ngân hàng, dự án
còn phải đáp ứng các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng.
+ Hiệu quả của phương án/dự án vay vốn: đây là nguồn trả nợ quan trọng của dự
án, ngân hàng chỉ xem xét cho vay đối với những kế hoạch kinh doanh khả thi, các rủi
ro ở mức có thể kiểm soát.
+ Khả năng tài chính hiện tại và trong tương lai của khách hàng, mức độ ổn định
nguồn thu nhập.
+ Thời hạn cho vay được ngân hàng xác định phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh
doanh, đặc điểm kinh doanh, khả năng tài trợ của khách hàng và nguồn vốn cho vay
của ngân hàng.
+ Tài sản thế chấp là BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của người vay hoặc được bảo
lãnh của bên thứ ba và tài sản hình thành từ vốn vay. Tài sản đảm bảo có thể là nhà ở,
nhà xưởng, nhà văn phòng, quyền sử dụng đất…Giá trị tài sản đảm bảo do ngân hàng
định giá hoặc thông qua cơ quan định giá độc lập. Tuỳ theo chính sách khách hàng,
ngân hàng sẽ quyết định tỉ lệ cho vay so với giá trị tài sản đảm bảo.
1.2.5 Các sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản
Tuy chưa có một thống kê đầy đủ về các sản phẩm tín dụng BĐS của các ngân
hàng hiện nay, nhưng cơ bản có thể có một số loại hình sản phẩm tín dụng BĐS cụ thể
như sau:
10

+ Cho vay đầu tư các dự án BĐS nhà ở: đây là lĩnh vực cho vay các doanh
nghiệp để đầu tư kinh doanh các dự án BĐS tạo lập nhà ở như: khu đô thị, khu trung

cư, dự án dân cư…
+ Cho vay đầu tư BĐS sản xuất thương mại gồm: cho vay để đầu tư nhà xưởng,
khu công nghiệp,trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê…
+ Cho vay BĐS du lịch gồm: cho vay để đầu tư nhà hàng, khách sạn, khu nghỉ
dưỡng, resort…
+ Cho vay mua bán kinh doanh BĐS (đầu cơ BĐS ): mục đích của khách hàng
vay vốn để mua BĐS và bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá từ việc kỳ vọng xu hướng
tăng giá của BĐS, thời hạn vay ngắn chỉ từ khoảng 1 - 2 năm. Nguồn trả nợ chủ yếu từ
nguồn bán BĐS.
+ Cho vay sản xuất kinh doanh có thế chấp bằng BĐS: doanh nghiệp thế chấp
BĐS để vay vốn bổ sung nguồn vốn kinh doanh hoặc cho mục đích đầu tư khác.
1.3 Nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản
1.3.1 Khái niệm
Định nghĩa nợ xấu của Việt Nam tại Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN ngày
22/4/2005 của NHNN như sau: “Nợ xấu là những khoản nợ được phân loại vào nhóm
3 (dưới chuẩn), nhóm 4 (nghi ngờ) và nhóm 5 (có khả năng mất vốn)”. Cụ thể nhóm 3
trở xuống gồm các khoản nợ quá hạn trả lãi và/hoặc gốc trên 90 ngày, đồng thời tại
Điều 7 của Quyết định nói trên cũng quy định các NHTM căn cứ vào khả năng trả nợ
của khách hàng để hạch toán các khoản vay vào các nhóm thích hợp. Như vậy nợ xấu
được xác định theo 2 yếu tố: đã quá hạn trên 90 ngày và khả năng trả nợ đáng lo ngại.
Còn theo định nghĩa nợ xấu của phòng Thống kê – Liên hợp quốc, “về cơ bản một
khoản nợ được coi là nợ xấu khi quá hạn trả lãi và/hoặc gốc trên 90 ngày; hoặc các
khoản lãi chưa trả từ 90 ngày trở lên đã được nhập gốc, tái cấp vốn hoặc chậm trả theo
thoả thuận; hoặc các khoản phải thanh toán đã quá hạn dưới 90 ngày nhưng có lý do
chắc chắn để nghi ngờ về khả năng khoản vay sẽ được thanh toán đầy đủ”. Như vậy,
nợ xấu về cơ bản cũng được xác định dựa trên 2 yếu tố: quá hạn trên 90 ngày và khả
năng trả nợ nghi ngờ, và khi khách hàng bị nợ xấu từ nhóm 3 trở lên sẽ rất khó được
ngân hàng duyệt vay lại ít nhất là 5 năm.
Sau khi phân loại nợ, các TCTD phải trích lập dự phòng rủi ro theo tỷ lệ:
+ Nhóm 1: 0%

+ Nhóm 2: 5%
+ Nhóm 3: 20%
+ Nhóm 4: 50%
+ Nhóm 5: 100%
Thang Long University Library
11

Số tiền phải trích lập = tỷ lệ trích lập x (số dư nợ gốc – giá trị tài sản đảm bảo của
khoản nợ đó)
Tỷ lệ nợ xấu /Tổng dư nợ tín dụng = tổng giá trị các khoản nợ xấu / tổng dư nợ
tín dụng tại thời điểm tính (chính bằng tỷ lệ nợ xấu so với tổng nợ từ nhóm 1 đến
nhóm 5).
Khoản 1 điều 4 luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định “Hoạt động kinh doanh
BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS”. Từ đó có thế định nghĩa
nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS là các khoản nợ nhóm 3, nhóm 4, nhóm 5 cho
vay có mục đích chính là phục vụ các dự án đầu tư kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch
vụ BĐS.
1.3.2 Nguyên nhân phát sinh nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản
Về lý luận, nợ xấu xảy ra khi khả năng khách hàng vay vốn không thực hiện hoặc
thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đối với ngân hàng, gây tổn thất cho ngân hàng. Hay
nói cách khác đó là khả năng khách hàng không trả được hoặc trả không đầy đủ, đúng
hạn cả gốc và lãi cho ngân hàng. Nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS xảy ra từ
nhiều yếu tố khác nhau như do môi trường kinh tế, pháp luật không ổn định khiến
năng lực trả nợ của khách hàng giảm xuống hay do sự yếu kém trong năng lực quản lí,
kiểm soát nợ xấu của bản thân ngân hàng. Nợ xấu xảy ra có thể do rất nhiều nguyên
nhân:
- Nguyên nhân khách quan
+ Do môi trường kinh tế không ổn định
Quá trình tự do hoá toàn cầu và hội nhập quốc tế có thể làm cho nợ xấu gia tăng
nhanh khi tạo ra một môi trường cạnh tranh vô cùng gay gắt, làm cho doanh nghiệp –

khách hàng của ngân hàng phải đối mặt với quy luật cạnh tranh và có nguy cơ thua lỗ.
Nợ xấu cao và ngày càng lớn gần đây tác động tới mô hình tăng trưởng không hợp lý
và kém hiệu quả của Việt Nam, đặc biệt khi môi trường kinh tế đang khó khăn hơn.
Việc tăng trưởng kinh tế (GDP) cao và dựa vào vốn là chính, trong khi công nghệ, mà
cụ thể là quản lý không theo kịp, thì vấn đề doanh nghiệp càng vay nhiều càng khó có
khả năng quản lý hiệu quả các đồng vốn vay đó (hay doanh nghiệp trở nên bất cẩn hơn
với đồng vốn dễ dãi). Môi trường kinh tế vĩ mô khó khăn cũng chắc chắn phản ánh
vào nợ xấu ở ngân hàng. Do đó khi kinh tế suy giảm thì sự khó khăn đó cũng phản ánh
vào tài sản của doanh nghiệp, và các khoản doanh nghiệp vay ngân hàng cũng khó có
khả năng trả nợ là điều tất yếu và nợ xấu gia tăng.
Mặt khác, sự yếu kém trong quy hoạch kinh tế vĩ mô, phân bổ đầu tư không hợp
lý đã dẫn đến khủng hoảng thừa về đầu tư trong một số ngành dẫn tới hậu quả thừa
cung gây ra lãng phí. Điều đó không những gây thất thoát tiền bạc cho Nhà nước mà
còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của nhà đầu tư cùng với lượng vốn ồ ạt đổ
12

vào thị trường. Tình trạng cấp phép dự án tràn lan đã tạo nên những khu đô thị bỏ
hoang, lãng phí tiền của người dân, xã hội, đồng thời gây hỗn loạn thông tin trên thị
trường vì nguồn cung ảo tăng cao, trong khi thông tin trên thị trường vẫn chưa được
minh bạch tại nhiều dự án. mô hình tăng trưởng không hợp lý và kém hiệu quả, đặc
biệt khi môi trường kinh tế đang khó khăn hơn. Việc tăng trưởng kinh tế (GDP) cao và
dựa vào vốn là chính, trong khi công nghệ, mà cụ thể là quản lý không theo kịp, thì
vấn đề doanh nghiệp càng vay nhiều càng khó có khả năng quản lý hiệu quả các đồng
vốn vay đó (hay doanh nghiệp trở nên bất cẩn hơn với đồng vốn dễ dãi).
Thêm vào đó, Việt Nam là nước có mức thu nhập còn rất khiêm tốn nhưng
nghịch lí là ở các đô thị liên tiếp mọc lên những khu trung cư với những căn hộ cao
cấp, giá cả hoàn toàn không phù hợp với mặt bằng thu nhập chung của xã hội. Điều
này vô tình làm cung – cầu của loại hàng hóa đặc biệt này thay đổi, xuất hiện lượng
hàng tồn kho lớn. Mặc dù nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất nhiều đặc biệt là ở các thành
phố lớn nhưng những người có thu nhập thấp như công nhân viên chức, người lao

động được sở hữu nhà ở do mức giá quá cao.
+ Do môi trường pháp lý chưa hiệu quả
Liên quan đến vấn đề cho vay kinh doanh BĐS của NHTM có rất nhiều các bộ
luật điều chỉnh, rất nhiều các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành luật. Điều đó cho
thấy sự chồng chéo trong công tác quản lý tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực cho vay
kinh doanh BĐS. Thêm vào đó, việc triển khai luật vào hoạt động ngân hàng rất chậm
chạp, khó khăn và còn gặp phải rất nhiều bất cập, chính sách tín dụng không ổn định
và cũng chưa có một cơ chế nào có thể cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan đến
doanh nghiệp, chưa có một cơ quan nào chịu trách nhiệm định mức tín nhiệm doanh
nghiệp một cách độc lập, hiệu quả và chính xác gây khó khăn trong việc xác định
nguồn thông tin chính xác của khách hàng cần cho vay. Do đó, gây khó khăn cho toàn
bộ hệ thống ngân hàng trong việc kiểm soát rủi ro tín dụng cho nền kinh tế còn non trẻ
như nước ta hiện nay.
- Nguyên nhân chủ quan
+ Từ phía khách hàng vay nợ
Nợ xấu xảy ra khi khách hàng sử dụng vốn sai mục đích, không có thiện chí
trong việc trả nợ hoặc do khả năng quản lý kinh doanh kém hiệu quả, thiếu năng lực
cạnh tranh trên thị trường dẫn đến nguy cơ phá sản cao. Mặc dù đa số các doanh
nghiệp khi vay vốn ngân hàng đều có các phương án kinh doanh cụ thể, khả thi nhưng
khi đi vào thực hiện gặp khó khăn từ nhiều phía như giá cả thị trường, nhu cầu khách
hàng, chính sách của Nhà nước làm doanh nghiệp vay vốn khó chống đỡ nổi.
+ Từ phía ngân hàng cho vay
Thang Long University Library
13

Tuy khách hàng là đối tượng có lỗi trước tiên khi nợ xấu xảy ra nhưng cũng phải
nhận định rằng, do ngân hàng quá dễ dãi trong quá trình thẩm định dự án, và trong
việc cấp tín dụng. “Sức khỏe” của doanh nghiệp chính là “tính mạng” của ngân hàng.
Nhưng thực tế việc xem xét kĩ càng và cẩn trọng năng lực quản lí tài chính của khách
hàng chưa thực sự hiệu quả nên khi doanh nghiệp xảy ra biến cố, rủi ro mà ngân hàng

gặp phải là rất lớn. Khi kinh tế suy giảm (như trường hợp ở Việt Nam gần đây là hàng
tồn kho gia tăng, thất nghiệp gia tăng, số doanh nghiệp đóng cửa ngừng hoạt động
cũng tăng) thì sự khó khăn đó cũng phản ánh vào tài sản của doanh nghiệp, và các
khoản doanh nghiệp vay ngân hàng cũng khó có khả năng trả nợ là điều tất yếu và nợ
xấu gia tăng. Tình huống nợ xấu gia tăng phản ánh một điều rằng, NHNN đã và đang
chủ trương minh bạch hóa quan hệ tín dụng, thông tin tài chính. Theo quan điểm quản
lý ngân hàng cẩn trọng, rõ ràng không nên che giấu nợ xấu. Rõ ràng việc công khai
doanh nghiệp nào có nợ xấu, nợ tốt sẽ giúp ngân hàng và rộng hơn là cả xã hội phân
biệt được rõ “trắng đen” và qua đó “chọn mặt gửi tiền” (cho vay). Nợ xấu gia tăng
trong thời gian dài, mặc nhiên về phía NHTM cũng phản ánh các ngân hàng yếu kém
về quản trị rủi ro nói chung. Tình trạng che giấu nợ xấu có thể là nguyên nhân của
động cơ để được lương - thưởng cao, chia cổ tức, giữ giá cổ phiếu ngân hàng (đối với
ngân hàng niêm yết); tình trạng sở hữu chéo cũng đã tồn tại và đang được kiểm soát
chặt chẽ hơn cũng có thể làm lộ rõ những khoản tín dụng có vấn đề từ quan hệ này
Nợ xấu tăng nhanh cũng phản ánh chính sách minh bạch hóa quan hệ tín dụng giữa
ngân hàng và doanh nghiệp: tình huống nợ xấu gia tăng phản ánh một điều rằng,
NHNN đã và đang chủ trương minh bạch hóa quan hệ tín dụng, thông tin tài chính.
Theo quan điểm quản lý ngân hàng cẩn trọng rõ ràng không nên che giấu nợ xấu. Nợ
xấu gia tăng trong thời gian dài, mặc nhiên về phía NHTM cũng phản ánh các ngân
hàng yếu kém về quản trị rủi ro nói chung: tình trạng, che giấu nợ xấu có thể là nguyên
nhân của động cơ để được lương - thưởng cao, chia cổ tức, giữ giá cổ phiếu ngân hàng
(đối với ngân hàng niêm yết); tình trạng sở hữu chéo cũng đã tồn tại và đang được
kiểm soát chặt chẽ hơn cũng có thể làm lộ rõ những khoản tín dụng có vấn đề từ quan
hệ này Bên cạnh đó, bản thân các ngân hàng trong nước với hệ thống quản lý yếu
kém gặp phải nguy cơ rủi ro nợ xấu tăng lên bởi hầu hết các khách hàng có tiềm lực tài
chính lớn sẽ bị các ngân hàng nước ngoài thu hút.
Rủi ro tín dụng có thể phát sinh do rất nhiều nguyên nhân chủ quan hoặc khách
quan. Các biện pháp phòng chống rủi ro có thể nằm trong tầm tay của các NHTM
nhưng cũng có những biện pháp vượt ngoài khả năng của riêng từng ngân hàng, liên
quan đến vấn đề đang tồn tại của nền kinh tế.

Do vai trò đặc biệt của lĩnh vực kinh doanh BĐS đối với nền kinh tế và có tác
động sâu sắc đến các lĩnh vực kinh doanh khác. Do vậy các ngân hàng cần nhận diện
14

và xây dựng các biện pháp hữu hiệu nhằm hạn chế rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực
BĐS.
1.3.3 Tác động của nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường BĐS trong nước đang chứng
kiến những bước phát triển vượt bậc. Chỉ trong 10 năm trở lại đây, BĐS đã trở thành
loại hình đầu tư quen thuộc với cả các tổ chức, cá nhân và ngày càng đóng góp ý nghĩa
to lớn trong sự hình thành và phát triển của nền kinh tế. Nhiều người cho rằng, nguyên
nhân gây ra tỷ lệ nợ xấu cao là do lỗi từ phía ngân hàng, và phải chăng đó là một phần
nguyên nhân tại sao nợ xấu có khuynh hướng bị che đậy hay ít được công khai. Tuy
nhiên, thực tế cho thấy, nợ xấu không phải mới phát sinh mà nó được tích lũy trong
một khoảng thời gian dài, và mới đây khi tình hình kinh doanh xấu đi thì nguyên nhân
gây ra tình trạng nợ xấu ngày càng rõ nét. Đặc biệt với riêng nợ xấu trong cho vay
kinh doanh BĐS khi xảy ra sẽ để lại rất nhiều hệ lụy. Đây là loại hàng hóa vô cùng đặc
biệt, giá trị tài sản rất lớn, dễ gây ảnh hưởng tới nền kinh tế khi xảy ra rủi ro. Chúng ta
có thể nhận thấy một số tác động khi có nợ xấu xảy ra đối với ngân hàng, thị trường
BĐS và toàn bộ nền kinh tế như sau:
- Đối với nền kinh tế quốc dân
+ Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị
trường nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia, một
khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà đất phát
triển phù hợp, xã hội ổn định. Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định
tới tăng, giảm tích luỹ của nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo
điều kiện cho họ an cư lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công
nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Khi thị trường này xảy ra biến động sẽ ảnh hưởng
tới đời sống dân cư, đặc biệt là những người có nhu cầu về nhà ở và rất nhiều lĩnh vực
khác trong xã hội như tài chính – tiền tệ, thị trường máy móc thiết bị, vật liệu xây

dựng, các ngành công nghiệp năng lượng, cấp nước viễn thông và sản xuất đồ nội thất,
đồ điện và điện tử gia dụng đắt tiền…
+ BĐS tồn kho kéo theo nguyên vật liệu đầu vào (nhân công, sắt thép, xi măng
và các nguyên vật liệu xây dựng) cũng tồn kho tương đối nhiều gây khó khăn lớn cho
các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, do chi phí đầu vào tăng cao như điện,
nước, vận tải Hàng hóa không bán được, doanh thu giảm sút dẫn đến nợ lương công
nhân thường xuyên, thậm chí công nhân nghỉ việc hàng loạt. Hiện đang xảy ra tình
trạng mất cân đối giữa cung và cung do năng lực sản xuất của ngành vật liệu so với
nhu cầu tiêu thụ của thị trường vượt từ 20 – 30%. Lý do là qua một thời gian dài thị
trường BĐS đóng băng khiến cho ngành vật liệu xây dựng không thể tiêu thụ được.
Thang Long University Library
15

Lượng tồn kho đang tập trung nhiều nhất ở sắt thép, xi măng, gốm sứ, gạch xây dựng,
thiết bị vệ sinh… Đây là những sản phẩm có liên quan mật thiết với lĩnh vực BĐS.
+ Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng
thực hiện việc mua bán của mình. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà
ở được chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng từ người này sang người khác. Việc
mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn kiệt cung
cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú. Thị
trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định
tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh
nghiệp kinh doanh BĐS. Do vậy, khi xảy ra hiện tượng “ứ đọng” hàng hóa BĐS tức là
tốc độ trao đổi hàng hóa chậm lại thậm chí ngưng trệ, số lượt trao đổi giảm sút, tốc độ
chu chuyển vốn ít đi thì lượng tiền sinh ra từ lãi tăng thêm sau mỗi lần trao đổi BĐS
cũng bị hạn chế.
+ Tình trạng kinh tế vĩ mô còn nhiều thách thức đã làm cho người mua nhà thực
phải đắn đo nhiều trong quyết định mua, đặc biệt khi họ phải dựa vào lãi suất vay của
ngân hàng thường được thả nổi và cực kỳ khó dự đoán trong tương lai.
+ Thị trường BĐS biến động thường làm ảnh hưởng tới giá vàng. Giá BĐS

không ổn định hay có chiều hướng đi xuống dễ khiến các nhà đầu tư có xu thế chuyển
qua đầu tư vàng. Mặt khác, lâu nay chúng ta có thói quen giao dịch nhà đất bằng vàng.
Việc giá vàng liên tục tăng sẽ làm cho thị trường chung hoảng loạn, nhiễu thông tin và
không thể định hướng được, người ta phải chờ đợi và tạm thời dừng lại các giao dịch
BĐS. Đây là một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS ách tắc, lắng đọng là
do hai bên mua bán nhà tiến hành giao dịch thanh toán bằng vàng. Một số giao dịch đã
đặt cọc vàng mua nhà nhưng do giá vàng tăng cao nên những giao dịch này rơi vào
tình trạng đổ vỡ. Do đó, người mua rất ngại tìm hiểu những căn nhà rao bán bằng vàng
do sợ giá vàng tiếp tục tăng. Dù rằng người bán nhà muốn chọn phương tiện thanh
toán bằng vàng để có thể hưởng chênh lệch khi vàng tăng nhưng tính thanh khoản của
căn nhà đó sẽ rất thấp. Bởi vậy, doanh nghiệp kinh doanh BĐS bị giảm sút doanh thu,
ảnh hưởng tới năng lực tài chính của bản thân doanh nghiệp.
+ Không chỉ có ảnh hưởng tới giá vàng, quan hệ tương quan giữa BĐS và chứng
khoán rất rõ ràng. Các tác động có khi cùng chiều, lúc lại ngược chiều do chịu nhiều
ảnh hưởng của yếu tố tâm lý. Khi thị trường chứng khoán rơi vào trạng thái giảm sâu,
cả lượng giao dịch và mức giá trên thị trường BĐS đều suy giảm mạnh dễ làm cho
doanh nghiệp kinh doanh BĐS rơi vào khủng hoảng tài chính nghiêm trọng cũng là lí
do dẫn tới khả năng trả nợ ngân hàng bị hạn chế.
- Đối với thị trường BĐS
16

+ Thiếu vắng các nhà đầu tư làm thanh khoản thị trường bị giảm sút. Cung tăng
lên nhanh chóng dẫn đến cạnh tranh gay gắt làm giảm giá của nhiều BĐS.
+ Các doanh nghiệp BĐS có lượng hàng tồn ngày càng lớn, và cạnh tranh trong
tương lai sẽ càng mạnh mẽ khi lượng hàng tồn kho này bung ra thị trường. Trong báo
cáo của CBRE, Knight Frank hay Savills, tới quý 2/2012, thì lượng hàng tồn BĐS trên
thị trường là rất lớn và hơn 60 công ty niêm yết có liên quan tới BĐS chỉ góp phần rất
nhỏ trong số đó. Thực tế, những công ty của nhà nước hoặc các công ty tư nhân khác
cũng đã tham gia góp vào lượng hàng tồn một lượng lớn. Cạnh tranh lớn đòi hỏi doanh
nghiệp phải chi nhiều khoản hơn cho việc quảng cáo, bán bớt hàng tồn kho.

+ Lãi suất từ đầu năm đến nay với các khoản vay cho BĐS, đặc biệt là đầu tư
BĐS, khá cao (không dưới 17%/năm). Thậm chí phần nhiều các công ty BĐS vẫn chịu
lãi suất trên 20%. Điều này cắt giảm lợi nhuận của công ty đáng kể, đặc biệt khi dự án
đã xong mà công ty không thể bán nổi hàng và trả nợ vay thì mức độ chi phí tiền lãi
tăng lên. Ngân hàng khó thu hồi nợ đúng hạn, ép các công ty phải bán phá giá để thu
hồi nợ tạo ra áp lực xoáy tiêu cực giữa Ngân hàng – công ty BĐS - nhà đầu tư: khó
bán hàng - khó trả nợ - bán giá thấp - tạo mặt bằng định giá mới - ép bán hàng rẻ hoặc
bỏ thêm tài sản đảm bảo - cạnh tranh tăng - tiếp tục hạ.
+ Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường BĐS trong nước đang chứng
kiến những bước phát triển vượt bậc. Chỉ trong 10 năm trở lại đây, BĐS đã trở thành
loại hình đầu tư quen thuộc với cả các tổ chức, cá nhân và ngày càng đóng góp ý nghĩa
to lớn trong sự hình thành và phát triển của nền kinh tế. Cũng giống như một số ngành
kinh tế khác, chịu ảnh hưởng rất lớn từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn thế giới bắt
đầu từ năm 2007, 2008, thị trường BĐS cả nước đã chịu sự suy giảm nặng nề. Theo số
liệu mới nhất về cơ cấu nợ xấu do NHNN công bố quý 1 năm 2013, lĩnh vực công
nghiệp chế biến, chế tạo chiếm tỷ trọng cao nhất trong các lĩnh vực (với 21,67%); tiếp
đến là bán buôn và bán lẻ (17,34%), đứng thứ ba là BĐS và hoạt động dịch vụ
(11,65%) Tuy nhiên, việc giải quyết nợ xấu trong lĩnh vực BĐS lại đang là vấn đề
được quan tâm nhiều nhất, do dư nợ tín dụng liên quan đến BĐS chiếm tỷ trọng lớn
trong tổng dư nợ. Hơn nữa, nợ xấu BĐS kéo theo sự trì trệ của 2 ngành quan trọng liên
quan tới việc làm và an sinh xã hội là xây dựng (tạo việc làm cho khoảng 3,3 triệu lao
động – tương đương với 6,4% tổng lao động của nền kinh tế) và sản xuất vật liệu xây
dựng (khoảng hơn 500.000 lao động, tương đương hơn 1% tổng lao động của nền kinh
tế). Theo thống kê, số lượng căn hộ đã xây xong bị tồn là không nhiều (cả nước tồn
kho 26.444 căn hộ chung cư và 15.786 căn nhà thấp tầng). Nhưng số lượng căn hộ còn
đang nằm trên giấy, những dự án mới chỉ bồi thường giải phóng mặt bằng, có thể đã
có quy hoạch chi tiết, thiết kế dự án… thì rất nhiều. Số lượng căn hộ chung cư và nhà
ở thấp tầng tại các dự án lớn gấp hàng chục lần so với số căn hộ đã xây xong bị tồn và
Thang Long University Library
17

đây mới là mối lo thực sự của thị trường BĐS. Bản tin Kinh tế vĩ mô của Quốc hội thì
cho rằng, quy mô nợ xấu của lĩnh vực BĐS là đáng kể, song còn lớn hơn, khi phân tích
biến động của khối nợ này. Với một nền kinh tế đang ở trong quá trình điều chỉnh theo
hướng thoái nợ sau một giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên tăng trưởng tín dụng cao,
thì những lĩnh vực nóng nhất, sử dụng vay nợ nhiều nhất, trong đó đặc biệt là BĐS sẽ
phải điều chỉnh mạnh nhất để có thể đưa nền kinh tế trở về quỹ đạo cân bằng và bền
vững. Cả đánh giá của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Xây dựng đều thống nhất
về khả năng nợ xấu trong lĩnh vực BĐS sẽ tiếp tục gia tăng trong trung hạn.












Hình 1.1. Cơ cấu nợ xấu quý 1 năm 2013
(Nguồn: NHNN)
Theo thống kê gần đây, trong quý 1/2013 thị trường nhà ở tại Hà Nội chứng kiến
mức điều chỉnh giá giảm lớn nhất kể từ năm 2008. Thống kê cho thấy 53% số căn hộ
chào bán mới có giá dưới 1.000 USD/m
2
, một hiện tượng ít gặp kể từ “cơn sốt” nhà
đất năm 2007. Sang quý 2, giá bán tiếp tục ở mức thấp với 100% số căn hộ chào bán
mới có giá dưới 30 triệu đ/m

2
và một nửa trong số này có giá dưới 20 triệu đ/m
2
. Các
vị trí hấp dẫn như Mỹ Đình, Định Công và Cầu Giấy có giá chào bán khá hợp lý ở
quanh mức 1.000 USD/m
2
. Nhiều chủ đầu tư đang nghiêm túc cân nhắc việc giảm kích
thước và mức độ hoàn thiện căn hộ nhằm giảm giá tổng thể của cả căn. Thị trường văn
phòng cho thuê trước áp lực nguồn cung tăng cũng giảm mạnh vào quý 2/2012, đặc
biệt ở khu vực phía Tây Thủ đô. Giá thuê của văn phòng hạng A trung bình chỉ còn
khoảng 34 USD/m
2
, văn phòng hạng B còn khoảng trên 20 USD/m
2
. Do nguồn cung
phía Tây tăng mạnh vào quý 2 do Keangnam hoàn thành nên tỷ lệ trống toàn thị
trường là 22,5%. Nhu cầu tại thị trường khách sạn cũng tương đối khiêm tốn do tác
động tổng hợp của nhiều yếu tố. Kể từ năm 2009, ngân sách thuê phòng của khách du
lịch có xu hướng giảm, trong khi giá thuê phòng bình quân cũng chứng kiến xu hướng
Công nghiệp chế biến, chế tạo
22%
BĐS và hoạt động dịch vụ
12%
Bán buôn và bán lẻ
17%
Xây dựng xây lắp, vật liệu xây
dựng
10%
Vận tải kho bãi

10%
Hoạt động khác
29%

18

tương tự. Nguồn cung khách sạn 3 - 5 sao tiếp tục tăng lên ở cả khu trung tâm và khu
vực phía Tây. Tất cả những yếu tố này đang góp phần làm giảm giá trị các khách sạn
tại thời điểm hiện tại và trong thời gian tới. Quyết định trì hoãn hoặc tạm ngừng xây
dựng tại một số trung tâm thương mại có thể là một chiến lược sai lầm khi lần đầu tiên
kể từ năm 2008, năm Việt Nam được xếp thứ nhất trong bảng xếp hạng của
A.T.Kearney về chỉ số Phát triển Bán lẻ Toàn cầu (GRDI), Việt Nam đã rời khỏi Top
30 của bảng xếp hạng này. Một số hãng bán lẻ phải thu hẹp hoạt động. Trong khi 41
gian hàng quy mô vừa (diện tích 21-100 m²) đóng cửa, số lượng các gian hàng quy mô
nhỏ (1-20 m²) và lớn (251-500 m²) lại tăng lên. Điều này cho thấy phần nào sự sụt
giảm tính hấp dẫn của thị trường bán lẻ Việt Nam.
- Đối với các NHTM
Mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và giá nhà đất là tương đối chặt chẽ và
mang tính hai chiều. Một mặt, giá nhà đất gia tăng liên tục trong thời gian đủ lâu sẽ
hình thành trạng thái neo tư tâm lý ở mức giá cao trong những người dân, tâm lý này
được hỗ trợ bởi một vài nhân tố kích thích nào đó có thể kích hoạt một đợt đầu cơ nhà
đất tràn lan khiến cầu tín dụng nhà đất tăng cao. Mặt khác, dòng vốn tín dụng đổ vào
thị trường ngày càng lớn sẽ góp phần hỗ trợ cầu nhà đất và qua đó góp phần thúc đẩy
giá nhà đất tiếp tục tăng. Khi thị trường nhà đất suy giảm, tính thanh khoản của sản
phẩm đóng băng, các doanh nghiệp BĐS và người vay tiền mua nhà đất gặp khó khăn,
hệ quả là để lại các khoản nợ xấu khổng lồ trong các NHTM.
Bản chất của nợ xấu ngân hàng là do khách hàng vay vốn sử dụng vốn vay không
hiệu quả. Nợ xấu thường phát sinh sau một chu kỳ vay vốn, thậm chí sau một thời gian
dài. Hiện nợ xấu trên thực tế rơi vào một số lĩnh vực về sản xuất, công nghiệp, xây
dựng. Đây là những lĩnh vực chịu tác động lớn bởi thị trường BĐS đóng băng. Cụ thể,

dư nợ cho vay BĐS đến cuối tháng 5 - 2012 vào khoảng 197.000 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ
13% trong tổng số 2,6 triệu nghìn tỷ dư nợ các lĩnh vực của toàn hệ thống. Trong đó,
nợ xấu của lĩnh vực BĐS được xác định là 12.000 tỷ đồng, chiếm 6,5% dư nợ cho vay
BĐS. Trong bối cảnh khó khăn chung hiện nay, sức ép về vốn cho BĐS vẫn là vấn đề
được cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp kêu ca nhiều nhất. Một lượng tín dụng lớn
của ngân hàng nằm trong BĐS, và cho vay BĐS cũng chiến tỷ lệ lớn trong nợ xấu.
NHNN mở cửa với BĐS cũng là một cách để gỡ khó cho các ngân hàng, tháo vốn cho
BĐS. Trong thời gian vừa qua khi NHNN liên tục điều chỉnh giảm lãi suất cho vay về
mức sàn là 15%, tưởng rằng thị trường BĐS sẽ "hồi sinh" nhưng xem ra không được
như mong muốn khi các nhà đầu tư BĐS vẫn chưa thể "nhập cuộc". Với nhà đầu tư
BĐS, tin giảm lãi suất hiện nay đối với họ chưa đủ hấp dẫn kéo nhà đầu tư quay lại thị
trường. Hiệu quả từ việc hạ lãi suất đó thực chất chưa kích thích được khả năng phục
hồi, bởi thị trường đang ảm đạm.
Thang Long University Library
19

1.3.4 Hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản
1.3.4.1 Sự cần thiết của các giải pháp để hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất
động sản
Thị trường BĐS và tín dụng ngân hàng có mối quan hệ mật thiết với nhau, nhưng
không thể trông chờ vào sự “tài trợ” của NHTM để cứu thị trường BĐS hiện nay được.
Tín dụng ngân hàng trong xu thế hội nhập cần được rút ra bài học kinh nghiệm trong
thời gian qua, cần có sự điều chỉnh phù hợp để góp phần đảm bảo sự phát triển lành
mạnh của thị trường BĐS, đáp ứng nhu cầu an toàn, hiệu quả của chủ đầu tư, nhà kinh
doanh, nhu cầu chính đáng của người tiêu dùng và sự phát triển bền vững của hệ thống
các TCTD ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Bản thân chủ đầu tư BĐS cần có chiến
lược và giải pháp cho chính bản thân mình trong hoạt động kinh doanh.
Lời giải hữu hiệu cho “bài toán” nợ xấu là vấn đề đặt ra không chỉ với nền kinh
tế Việt Nam hiện nay mà còn là thách thức của toàn bộ hệ thống tài chính – tiền tệ. Để
xử lý hiệu quả nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS nói riêng và nợ xấu của các

NHTM nói chung, việc đưa ra biện pháp kiên quyết, phù hợp từ Nhà nước và chính
bản thân các ngân hàng là rất quan trọng và cần thiết. Làm thế nào để huy động được
vốn từ các TCTD lẫn vốn nhàn rỗi trong dân, qua đó tạo điều kiện để đẩy nhanh tiến
độ dự án đang là bài toán cần được hóa giải đối với các chủ đầu tư BĐS hiện nay. Câu
chuyện tưởng chừng như bất khả thi này xem ra cũng không phải là quá khó nếu như
các chủ đầu tư kịp nhìn lại mình trước khi chưa quá muộn.
Thị trường BĐS Việt Nam đã rơi vào bế tắc trong vài năm gần đây, đặc biệt là
trong năm 2012. Vấn đề của thị trường BĐS hiện nay là rất nhiều người đang bi quan
vào thị trường, mất lòng tin vào kênh đầu tư này, dẫn đến khả năng vốn đầu tư vào đây
sẽ suy giảm. Trong khi đó, thị trường BĐS cần rất nhiều nguồn vốn nhưng nguồn vốn
này lại phụ thuộc rất lớn vào lòng tin. Nếu hoàn cảnh thuận lợi thì người dân, nhà đầu
tư có thể sẵn sàng bỏ tiền ra mua nhà. Bên cạnh đó, giá BĐS hiện nay bị coi là nghịch
lý bởi do khu vực giá cao còn tồn hàng nhiều – cung của thị trường vẫn rất mạnh,
trong khi đó, cầu thì vẫn có rất nhiều người muốn mua nhà nhưng vẫn chưa mua được,
hoặc vẫn đang đắn đo. Cung và cầu đều lớn nhưng lại không gặp nhau. Đây là điểm
cần tháo gỡ. Riêng đối với BĐS, vấn đề chính ở đây là xử lý nợ xấu. Một tỷ lệ lớn nợ
xấu hiện nay nằm trong thị trường BĐS cùng với khu vực doanh nghiệp nhà nước.
Đồng thời, phải tiếp tục duy trì được ổn định kinh tế vĩ mô, xử lý những tồn tại trong
hệ thống ngân hàng. Khi tiến hành cơ cấu một số ngân hàng yếu kém, cải thiện thanh
khoản, thì lãi suất sẽ hạ. Lãi suất hạ và xử lý nợ xấu chính là hai điều kiện tốt cho thị
trường BĐS phục hồi và cho cả nền kinh tế nói chung.
20

1.3.4.2. Các giải pháp thường được áp dụng để hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh
doanh bất động sản
Nợ xấu đang là gánh nặng không chỉ cho hệ thống ngân hàng, mà còn cho cả nền
kinh tế. Cần có những biện pháp “mạnh tay” hơn đối với các nguyên nhân gây ra rủi ro
chéo trong hệ thống ngân hàng. Chỉ có vậy, nợ xấu mới được giải quyết nhanh chóng.
Nợ xấu trong hệ thống ngân hàng gia tăng không chỉ được coi là thách thức cho cơ
quan quản lý mà còn là thách thức cho cả nền kinh tế. Nợ xấu trong hệ thống ngân

hàng đang là cản trở rất lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế. Nhận thức được vấn
đề đó, những giải pháp xử lý kịp thời nhằm hạn chế tỉ lệ nợ xấu gia tăng đã và đang
được thực hiện. Thị trường BĐS đã bắt đầu sụt giảm từ năm 2011. Theo nhiều chuyên
gia, năm 2013 thị trường sẽ tiếp tục khó khăn. Do đó, các giải pháp hỗ trợ để thị
trường bớt khó khăn và cải thiện tính thanh khoản cần sự vào cuộc đồng bộ của các bộ,
ngành, cơ quan chức năng và đặc biệt của các chủ đầu tư.
- Thị trường BĐS là thị trường rất nhạy cảm, khi có biến động lớn cần có sự can
thiệp ngay của Chính phủ. Như vậy, sự can thiệp của Chính phủ càng sớm thì khôi
phục thị trường sớm. Một số giải pháp đang được áp dụng để hạn chế nợ xấu trong cho
vay kinh doanh BĐS thường được Chính phủ sử dụng:
+ Chính sách tiền tệ
Chính sách tiền tệ là những biện pháp can thiệp của Chính phủ hoặc NHNN lên
cung tiền tệ nhằm thực hiện các mục tiêu của mình bằng các công cụ của chính sách
tiên tệ như lãi suất cơ bản, lãi suất tái chiết khấu, tái cấp vốn, nghiệp vụ thị trường mở,
quy định mức dự trữ bắt buộc…
Một trong số các đặc điểm của thị trường BĐS là chịu sự chi phối của yếu tố
pháp luật. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về
BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề
về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất
đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp 1 (thị
trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của
Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường
BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các
nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Bởi vậy, khi Chính
phủ hoặc NHNN ban hành một số văn bản có ảnh hưởng tới lãi suất cho vay kinh
doanh BĐS hay lãi suất hỗ trợ người mua nhà… sẽ có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường
BĐS , tác động tới tính thanh khoản của hàng tồn kho trên thị trường. Cụ thể, với mức
lãi suất thấp, cả nhà đầu tư và người có nhu cầu mua nhà đều có xu hướng cần nguồn
vốn cho đầu tư hoặc mua nhà nhanh hơn nhờ đó có thể sẽ tăng tính thanh khoản của

Thang Long University Library
21

thị trường BĐS. Ngược lại, khi lãi suất cao, cả nhà đầu tư và người có nhu cầu mua
nhà bị thu hẹp cơ hội vay vốn hay thái độ thờ ơ chờ lãi suất giảm sẽ có tác động tiêu
cực tới tính thanh khoản của thị trường v.v…
+ Chính sách tài khóa
Chính phủ các nước trên thế giới thường sử dụng chính sách tài khoá như một
biện pháp thường xuyên, hiệu quả và đơn giản nhất để tác động tới thị trường BĐS
như giảm chi phí tài chính phát sinh từ thuế/phí cho chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh
doanh trong lĩnh vực BĐS thông qua biện pháp: giảm thuế/giãn thuế, hoãn nộp thuế.
Về mặt nguyên lý, có nhiều công cụ tài khóa (thuế chuyển nhượng, thuế BĐS…)
có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư vào BĐS của người dân. Một số công cụ
có thể điều chỉnh ngược chu kỳ thị trường nhằm tác động đến giá BĐS trong khi vẫn
đảm bảo xu thế đầu tư vào thị trường. Tuy nhiên, thực tế lại diễn ra hoàn toàn khác.
Đơn cử như, nếu giá trị ròng hiện tại của các khoản thuế trong tương lai đã được tính
bao hàm trong giá BĐS, việc điều chỉnh tỷ lệ thuế trong khung biên độ lợi tức bình
quân dự tính hàng năm của thị trường sẽ không tác động nhiều đến giá nhà đất. Người
mua nhà sẽ không phản ứng gì nhiều trước việc điều chỉnh này nếu họ thấy rằng đó là
những khoản chi phí chấp nhận được, tính trên lợi ích đầu tư và lợi ích để ở, trừ phi cơ
quan thuế tiến hành nâng tỷ lệ áp thuế vượt khung nói trên. Do vậy, có thể nói thuế
không phải là công cụ chính quyết định giá BĐS trong thời kỳ thị trường bùng nổ.
+ Chính sách giám sát an toàn vĩ mô
Cơ quan chức năng có thể ban hành các quy định giám sát an toàn vĩ mô với các
mục tiêu cụ thể nhằm ngặn chặn rủi ro đi kèm với bong bóng BĐS. Chúng có thể có
tác động trực tiếp và với chi phí thấp hơn nhiều so với áp dụng chính sách tiền tệ và tài
khóa. Tuy thế, những quy định này cũng có 2 nhược điểm: thứ nhất, người ta có thể
tìm ra kẽ hở để lách bởi chúng chỉ tập trung vào một nhóm đối tượng hay một loại hợp
đồng cụ thể nào đó và khi điều này xảy ra thì chúng trở nên vô hiệu; thứ hai là trong
một nền kinh tế thị trường, việc áp dụng chúng sẽ phần nào xâm phạm đến chức năng

của thị trường.
+ Thành lập các công ty quản lý tài sản
Không chỉ các nước trong khu vực châu Á thành lập các công ty quản lý tài sản
mà ngay cả nước phát triển như Mỹ và các nước Mỹ La tinh cũng có các công ty
chuyên về xử lý nợ xấu của ngân hàng. Tại các quốc gia trên thế giới, có nhiều loại mô
hình công ty mua bán nợ: công ty do nhà nước góp vốn hoặc công ty do tư nhân góp
vốn. Đối với các công ty mua bán nợ tư nhân, một số thì hoạt động độc lập, một số
khác là công ty con của các ngân hàng hoặc đơn vị hoạt động trực thuộc ngân hàng.
Đối với các công ty xử lý nợ của Nhà nước thường hoạt động khá hiệu quả khi vấn đề
nợ xấu mang tính hệ thống và khung pháp lý đối với việc xử lý nợ vẫn còn yếu. Có
22

những lúc trên thị trường, các khoản nợ xấu không có người mua thì công ty xử lý nợ
của Nhà nước có thể là nơi tiêu thụ các khoản nợ xấu nói trên, và khi khung pháp lý
cho việc xử lý nợ xấu chưa được “khỏe” thì công ty xử lý nợ của Nhà nước có thể giúp
rút ngắn được quy trình xử lý nợ. Hơn nữa, việc Chính phủ mua lại các khoản nợ xấu
của ngân hàng thông qua các công ty xử lý nợ của Nhà nước có thể tạo ra cơ hội cho
Chính phủ áp đặt các điều kiện giúp các ngân hàng tái cấu trúc lại vấn đề tài chính và
cơ cấu hoạt động của mình.
- Các NHTM là những yếu tố chủ đạo hỗ trợ Chính phủ hay NHNN thực hiện các
biện pháp liên quan đến thị trường BĐS nhưng khi NHTM cũng rơi vào vòng xoáy
biến động tiêu cực của thị trường BĐS, các NHTM không thể chờ đợi sự cứu nguy của
Chính phủ mà thường sớm đưa ra các biện pháp nhằm hạn chế tác động xấu của thị
trường BĐS, cụ thể:
+ Quy định yêu cầu vốn cao hơn
Các quy định về vốn thường có tác động trực tiếp đến nguồn cung tín dụng.
Trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng, các điều kiện kinh tế tốt sẽ làm giảm rủi ro của danh
mục tín dụng, cải thiện chỉ số an toàn vốn và năng lực mở rộng tài sản. Trong thời kỳ
kinh tế suy thoái thì ngược lại. Chính vì thế, việc buộc các NHTM tăng vốn lên một
mức tối thiểu trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng sẽ giúp dự phòng cho các khoản thua lỗ

có thể phát sinh trong tương lai; đồng thời làm tăng đáng kể chi phí tín dụng, khiến
giới đầu tư xem xét kỹ lưỡng đến giá BĐS và dẫn đến làm giảm nhu cầu đầu tư.
+ Dự phòng linh hoạt
Cơ chế và lợi ích của quy định này tương tự như quy định nêu trên, tức là yêu
cầu các NHTM thực hiện trích lập dự phòng bổ sung trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng,
điều này có thể giúp bù lỗ cho các khoản tín dụng thất thoát khi chu kỳ kinh tế thay
đổi. Tuy vậy, quy định này không làm tăng chi phí tín dụng và do đó, không chặn
đứng được bong bóng BĐS. Nhưng lợi thế của nó là không phụ thuộc vào một khung
biên độ cố định (mức tối thiểu) mà vẫn có thể áp dụng bất cứ lúc nào ngay cả khi chỉ
số vốn của NHTM đã khá cao.
Quy định này chủ yếu nhằm bảo vệ hệ thống ngân hàng trước những hậu quả có
thể xảy ra khi thị trường BĐS đổ vỡ, hơn là tác động đến hoạt động tín dụng và kiểm
soát những tổn thương đến nền kinh tế. Nhược điểm của nó là nếu chỉ áp dụng đối với
các NHTM trong nước thì sẽ ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh của những ngân
hàng này, khiến hoạt động tín dụng rơi vào tay của các ngân hàng nước ngoài, làm nảy
sinh các vấn đề về giám sát với các tổ chức đó.
Tóm lại, việc hoạch định một chính sách đúng đắn để phòng ngừa bong bóng
BĐS đòi hỏi phải nghiên cứu kỹ lưỡng. Chính sách giám sát an toàn vĩ mô xem ra là
lựa chọn tối ưu nhất bởi nó tập trung vào nguồn gốc của vấn đề, thích hợp với từng
Thang Long University Library
23

trường hợp cụ thể tại từng quốc gia và từng thời điểm khác nhau, và quan trọng hơn cả
là củng cố năng lực của hệ thống ngân hàng.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Những nội dung trong chương 1 đã trình bày sơ lược những cơ sở lí luận chung
liên quan tới BĐS, thị trường BĐS và cho vay kinh doanh BĐS. Trong đó chủ yếu tập
trung những nội dung chính liên quan đến khái niệm về BĐS, phân loại BĐS, các yếu
tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS và các loại BĐS được đưa vào kinh doanh. Bên cạnh đó,
trong chương này còn đề cập đến các khái niệm, phân loại và đặc điểm về thị trường

BĐS; tác động của nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS và sự cần thiết của các giải
pháp và một số giải pháp thường được sử dụng để hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh
doanh BĐS. Thông qua những vấn đề lí luận vừa trình bày, tác giả sẽ phân tích cụ thể
thực trạng nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS của Chi nhánh BIDV Quang Trung ở
nội dung chương 2.