Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần phương đông chi nhánh trung việt đà nẵng

Chuyên đề tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bài chuyên đề này là công trình nghiên cứu của riêng
tôi. Các dữ liệu, kết quả nêu trong chuyên đề là hoàn toàn trung thực và có nguồn
gốc rõ ràng.

TÁC GIẢ

Võ Hưng Sơn

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và thực hiện bài chuyên đề tốt nghiệp, em xin chân
thành cảm ơn thầy giáo Th.S Nguyễn Ngọc Anh đã luôn quan tâm, trực tiếp
hướng dẫn để giúp em hoàn thành bài chuyên đề tốt nghiệp. Đồng thời, em cũng
xin cảm ơn toàn thể cán bộ nhân viên của ngân hàng OCB-chi nhánh Trung Việt
Đà Nẵng, đặc biệt các anh chị ở phòng Khách hàng doanh nghiệp đã tạo điều
kiện cho em tiếp xúc với công việc và giúp đỡ về tài liệu để em hoàn thành
chuyên đề này. Một lần nữa, em xin trân trọng cảm ơn!

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BĐS, THỊ TRƯỜNG BĐS VÀ HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI. 3
1.1 Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS.........................................................................3
1.1.1 Tổng quan về BĐS..............................................................................................3
1.1.2 Tổng quan về thị trường BĐS.............................................................................4
1.2 Hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trong NHTM................................................5
1.2.1 Tổng quan về bảo đảm tiền vay trong ngân hàng thương mại...........................5
1.2.2 Tổng quan về hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trong NHTM.................6
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP
TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG _ CHI NHÁNH TRUNG VIỆT......11
2.1 Giới thiệu chung về NHTMCP Phương Đông_chi nhánh Trung Việt.....................11
2.1.1Đôi nét về ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông_OCB......................11
2.1.2Khái quát về NHTMCP Phương Đông–chi nhánh Trung Việt..........................11
2.1.3Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh Trung Việt giai đoạn 20092011...................................................................................................................13
2.1.3.1 Tình hình huy động vốn tại OCB Trung Việt giai đoạn 2009-2011...........13
2.1.3.2 Tình hình tín dụng tại OCB Trung Việt giai đoạn 2009-2011...................14
2.1.3.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của OCB CN Trung Việt giai đoạn 20092011.

16

2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại NHTMCP Phương
Đông_chi nhánh Trung Việt.............................................................................................16
2.2.1Những quy định về nghiệp vụ định giá tài sản đảm bảo của OCB...................16
2.2.2Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại OCB..................................17
2.2.3Phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp tại OCB...........................18
2.3.4Ví dụ thực tế công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại CN Trung Việt............18
2.3 Nhận xét chung về công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại OCB_chi nhánh Trung
Việt. .................................................................................................................................21
2.3.1. Những thuận lợi và kết quả đạt được trong hoạt động thẩm định giá tại OCB
chi nhánh Trung Việt.........................................................................................21

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

2.3.2. Những mặt hạn chế..........................................................................................22
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS
THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG CHI NHÁNH TRUNG
VIỆT...............................................................................................................................23
3.1 Định hướng hoạt động của NHTMCP Phương Đông - chi nhánh Trung Việt Đà
Nẵng trong năm 2012......................................................................................................23
3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại OCB chi nhánh
Trung Việt Đà nẵng.........................................................................................................24
3.3 Những kiến nghị......................................................................................................25
3.3.1. Những kiến nghị đối với nhà nước và các cơ quan quản lý............................25

3.3.2Đối với ngân hàng OCB....................................................................................25
KẾT LUẬN.....................................................................................................................26

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài:
Đất nước ta trong những năm vừa qua đã có những bước phát triển vượt
bậc. Nền kinh tế luôn đạt tốc độ tăng trưởng cao, trung bình hằng năm là 6,73%
trong giai đoạn 2006-2011, cùng với đó là việc hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng
đã đưa Việt Nam trở thành một thị trường hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong
và ngoài nước. Những cơ hội đó đã tạo điều kiện cho sự phát triển của tất cả các
ngành, lĩnh vực mà trong đó đặc biệt phải kể đến lĩnh vực tài chính-ngân hàng.
Trong những năm gần đây, cùng với tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, hệ thống
ngân hàng trong nước cũng ngày càng phát triển lớn mạnh không ngừng cả về số
lượng lẫn chất lượng. Tuy nhiên, bên cạnh đó thì hoạt động của ngân hàng cũng
chứa không ít rủi ro tiềm ẩn, đặc biệt là rủi ro vỡ nợ khi người đi vay không thể
trả được nợ vay do tình hình kinh tế khó khăn, làm ăn thua lỗ hay đơn giản chỉ là
do ý chí của người trả nợ. Để hạn chế những rủi ro này, các ngân hàng thường
yêu cầu người vay phải có tài sản đảm bảo cho khoản tiền vay của mình. Tài sản
đảm bảo tiền vay không chỉ giúp ngân hàng hạn chế rủi ro không thu hồi được

vốn vay mà còn giúp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn vay của khách hàng. Và
cũng vì thế mà hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo được các ngân hàng
ngày càng chú trọng hơn, đặc biệt là định giá BĐS thế chấp bởi phần lớn tài sản
thế chấp tại các ngân hàng thương mại hiện nay là bất động sản.
Nhận thức được tầm quan trọng của công việc thẩm định giá tài sản đảm
bảo nói chung và bất động sản nói riêng, hiện nay hầu hết các ngân hàng đều có
những quy định riêng của mình cho hoạt động này. Tuy nhiên, do đây là một vấn
đề còn mới mẽ ở nước ta cả về lý luận lẫn thực tiễn nên hoạt động định giá tài
sản đảm bảo tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, chưa đáp ứng được nhu
cầu vay vốn của khách hàng và yêu cầu hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay
của ngân hàng. Xuất phát từ thực tiễn này, trong quá trình thực tập tại ngân hàng
TMCP Phương Đông_chi nhánh Trung Việt em đã tìm hiểu về hoạt động định giá
SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

2

bất động sản thế chấp của chi nhánh ngân hàng và thực hiện bài chuyên đề với đề
tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
thương mại cổ phần Phương Đông - chi nhánh Trung Việt Đà Nẵng” với mục
đích tìm hiểu sâu hơn về hoạt động thẩm định giá nói chung và định giá bất động
sản thế chấp nói riêng tại ngân hàng, đồng thời từ đó đưa ra một số giải pháp
nhằm nâng cao chất lượng hoạt động này tại ngân hàng TMCP Phương Đông_chi
nhánh Trung Việt.

2. Mục tiêu nghiên cứu: tìm hiểu và nắm bắt các vấn đề liên quan đến hoạt
động thẩm định giá BĐS như: nội dung thẩm định, quy trình thực hiện, phương
pháp áp dụng… Đồng thời nghiên cứu việc ứng dụng lý thuyết vào thực tiễn
công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Phương
Đông_chi nhánh Trung Việt. Từ đó nêu ra những nhận xét, đánh giá và đưa ra
những giải pháp, kiến nghị để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá tại chi
nhánh ngân hàng.

3. Phương pháp nghiên cứu: thu thập, xử lý số liệu, phân tích, tổng hợp, đánh
giá.

4. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu: đối tượng nghiên cứu là
các BĐS trong khu vực thành phố Đà Nẵng.

5. Kết cấu đề tài: đề tài gồm có 3 phần:
Chương 1: Cơ sở lý luận về BĐS, thị trường BĐS và thẩm định giá BĐS
thế chấp.
Chương 2: Thực trạng thẩm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng thương
mại cổ phần Phương Đông_ chi nhánh Trung Việt.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân
hàng thương mại cổ phần Phương Đông_ chi nhánh Trung Việt.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

3

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BĐS, THỊ TRƯỜNG BĐS VÀ
HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI.
1.1 Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS.
1.1.1 Tổng quan về BĐS
Khái niệm BĐS.
Theo điều 174 của bộ luật dân sự 2005 thì BĐS là các tài sản bao gồm: a)
Ðất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d)
Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Thuộc tính của BĐS.
- Tính bất động
- Tính khác biệt
- Tính khan hiếm
- Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài
- Có tính sở hữu chung
Đặc trưng của BĐS.
- Cung BĐS co giãn kém
- Thời gian giao dịch mua bán kéo dài, chi phí giao dịch mua bán cao
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
- Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS.
 Nhóm yếu tố vĩ mô

- Chính sách của nhà nước: các quy định về quyền sở hữu, sử dụng, chuyển
nhượng BĐS; các chính sách nghĩa vụ và tài chính có liên quan đến quyền sử

dụng đất (thuế đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất…), thực hiện quy hoạch về việc
sử dụng đất cho từng khu vực.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

4

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

- Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương: bao gồm sự biến
động của tổng sản phẩm quốc nội, thu nhập bình quân đầu người, tiết kiệm cá
nhân và đầu tư…
- Tình hình cung - cầu BĐS trên thị trường: Nếu cung < cầu thì giá BĐS sẽ
tăng lên và ngược lại.
 Nhóm yếu tố vi mô.

- Chi phí để tạo lập hoặc để có được quyền sở hữu BĐS.
- Sự hữu dụng của BĐS.
- Các yếu tố tự nhiên và điều kiện vật chất của BĐS
1.1.2 Tổng quan về thị trường BĐS.
Khái niệm: Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại
một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
Đặc trưng của thị trường BĐS.
- Không có thị trường trung tâm.
- Thị trường mang tính chất địa phương.

- Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Phân loại thị trường BĐS.
 Phân loại căn cứ vào mức độ kiểm soát của nhà nước.

- Thị trường chính thức
- Thị trường phi chính thức
 Phân loại căn cứ vào hình thức tham gia thị trường

- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê.
- Thị trường bán và cho thuê lại BĐS.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

5

1.2 Hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trong NHTM.
1.2.1 Tổng quan về bảo đảm tiền vay trong ngân hàng thương mại.
Khái niệm bảo đảm tiền vay.
Theo điều 2 nghị định số 178/1999/NĐ-CP của chính phủ về bảo đảm tiền
vay: “Bảo đảm tiền vay là việc ngân hàng thương mại áp dụng các biện pháp
nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã
cho khách hàng vay.”

Vai trò của hoạt động bảo đảm tiền vay trong NHTM.
-

Bảo đảm tiền vay là biện pháp phòng ngừa và hạn chế rủi ro mất vốn

trong hoạt động cấp tín dụng của mình thông qua nguồn thu nợ thứ hai là TSĐB.
-

Bảo đảm tiền vay còn giúp ngân hàng ngăn chặn tình trạng lạm dụng và

sử dụng vốn thiếu hiệu quả của khách hàng.
-

Bảo đảm tiền vay là biện pháp ngăn ngừa các hành vi lừa đảo, chiếm đoạt

vốn của ngân hàng.
Các hình thức bảo đảm tiền vay trong ngân hàng thương mại.

 Bảo đảm tiền vay bằng tài sản: là hình thức bảo đảm tiền vay mà theo đó,
bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc của bên thứ ba để
bảo đảm với ngân hàng thương mại về khả năng hoàn trả nợ vay của người vay.
 Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản trong NHTM.
-

Thế chấp tài sản

-

Cầm cố tài sản

 Bảo đảm tiền vay không bằng tài sản: là hình thức bảo đảm tiền vay mà
theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng không cam kết bảo đảm bằng tài sản, mà
chỉ dựa trên uy tín, khả năng trả nợ của khách hàng vay hay của bên thứ ba (bên
bảo lãnh).
 Các hình thức bảo đảm tiền vay không bằng tài sản:
-

Cho vay bảo đảm bằng uy tín của chính khách hàng vay vốn

-

Bảo lãnh của bên thứ ba không bằng tài sản

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

6

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

Quy trình nghiệp vụ bảo đảm tiền vay bằng tài sản trong NHTM.
Sơ đồ 1.1: Quy trình nghiệp vụ bảo đảm tiền vay bằng tài sản trong NHTM.
Tạo
lập hồ
sơ
TSĐB

Thẩm
định
TSĐB

Lập
hợp đồng
GDBĐ

Chuyển
giao
TSĐB

Quản
lý
TSĐB

Xử
lý
TSĐB

1.2.2 Tổng quan về hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trong NHTM.
Khái niệm: Thẩm định giá BĐS thế chấp là việc xác định giá trị BĐS
thế chấp cụ thể tại một thời điểm xác định với mục đích là làm cơ sở để xác định
mức cho vay của ngân hàng dựa trên giá trị BĐS thế chấp.
Sự cần thiết của hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp trong hoạt động
cho vay của NHTM.
Hiện nay, nếu phân loại cho vay theo hình thức bảo đảm tiền vay thì cho
vay có tài sản bảo đảm chiềm phần lớn tỷ trọng trong tổng dư nợ ở các NHTM.
Bởi lẽ khi cho vay theo hình thức này, ngân hàng sẽ hạn chế được rủi ro tín dụng

rất nhiều so với hình thức cho vay đảm bảo không bằng tài sản. Về mặt lý thuyết,
khi quyết định cho vay thì tình hình hoạt động kinh doanh tạo ra nguồn trả nợ
của khách hàng mới là điều kiện quan trọng nhất. Tuy nhiên, hiện nay hầu hết các
ngân hàng đều ưu tiên cấp tín dụng có tài sản thế chấp, xem đó như là chiếc phao
cuối cùng để thu hồi khoản vay trong trường hợp xảy ra khả năng vỡ nợ.
Tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật về giao dịch đảm bảo nhằm tăng cường
cơ hội tiếp cận tín dụng tại Việt Nam” ngày 27/6/2007, Công ty Tài chính Quốc
tế và Hiệp hội Ngân hàng đã công bố khảo sát về tình hình hoạt động cho vay
cho thấy có đến 93% các ngân hàng muốn nhận BĐS làm tài sản thế chấp cho
các khoản vay thương mại. Còn theo ông Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch
Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia thì trong năm 2008, giá trị BĐS thế chấp lên
đến 50% tổng tài sản ngân hàng, tức bằng GDP của Việt Nam tại thời điểm đó.
Những số liệu này cho thấy, hệ thống ngân hàng xem BĐS là ưu tiên hàng đầu
khi nhận tài sản thế chấp. Mặc dù trong vài năm trở lại đây, thị trường BĐS có
SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

7

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

nhiều biến động nhưng không vì thế mà các ngân hàng thay đổi “sở thích” nhận
BĐS làm tài sản thế chấp tại ngân hàng mình. Sở dĩ BĐS luôn được các ngân
hàng ưu tiên trong việc nhận làm tài sản thế chấp vì nó có nhiều ưu điểm hơn hẳn
so với các động sản như:


Nhờ tính cố định mà khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp,

các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và
sau cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản.


Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là

BĐS khi khách hàng không trả được nợ vẫn cao hơn nhiều tài sản khác nhờ tính
khan kiếm và sự phát triển của thị trường BĐS.


BĐS là những tài sản ít hao mòn. Trong khi các tài sản

khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian,
thậm chí, giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế
chấp như xe cộ, máy móc thiết bị.


Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế chứng minh luôn

tăng trong dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác
động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền
hoặc những nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân
khúc thị trường.


BĐS là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng

minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu/sử
dụng tương đối dễ dàng. Bất kỳ một sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng
quyền sở hữu, quyền sử dụng theo qui định đều phải qua công chứng và đăng ký
giao dịch bảo đảm. Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở
hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy
đủ so với các qui định trong các lĩnh vực khác.
Xuất phát từ những lý do trên, BĐS đang ngày càng trở thành loại tài sản
chủ yếu được thế chấp tại các NHTM hiện nay. Và cũng chính vì thế mà công tác

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

8

thẩm định giá BĐS thế chấp tại các NHTM cũng trở nên ngày càng được quan
tâm hơn.
Đặc điểm của định giá BĐS thế chấp trong NHTM.
- Giá trị thế chấp của tài sản (BĐS) để cho vay là một số kỹ thuật phân tích,
đánh giá rủi ro trong dài hạn nên khi thẩm định giá trị của các BĐS thế chấp,
thẩm định viên phải đặt chúng trong điều kiện thị trường trầm lắng kém và phát
triển.
- Giá trị thế chấp của tài sản cho vay là giá trị có tính đến rủi ro nên thường
thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó vào thời điểm định giá.
Qui trình định giá BĐS thế chấp trong NHTM.

Sơ đồ 1.2: Qui trình định giá BĐS thế chấp trong NHTM.
Tiếp nhận hồ sơ

Kiểm tra, phân bổ hồ sơ

Lên kế hoạch định giá
.
Kiểm tra hiện trạng, thu
thập thông tin
Phân tích, xác định giá trị
BĐS
Lập báo cáo định giá

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

9

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

Các cách tiếp cận và các phương pháp thẩm định giá BĐS thế chấp
trong NHTM.
Trong hoạt động thẩm định giá tài sản nói chung và thẩm định giá BĐS nói
riêng thì thẩm định viên có nhiều cách tiếp cận khác nhau tùy theo đối tượng tài
sản cũng như mục đích thẩm định. Trong hoạt động thẩm định hiện nay, có 3
cách tiếp cận cơ bản sau:

 Cách tiếp cận giá bán
 Cách tiếp cận chi phí
 Cách tiếp cận thu nhập
Cách tiếp cận giá bán: xem xét giao dịch của tài sản tương tự hoặc tài sản
thay thế trên thị trường và thiết lập ước tính bằng những so sánh liên quan.
Thông thường, một tài sản đang được thẩm định được phép so sánh với các giao
dịch của những tài sản tương tự vừa được chuyển nhường trên thị trường hay
đang được yết giá, chào bán cũng có thể xem xét. Với cách tiếp cận này, phương
pháp so sánh được tạo ra để áp dụng khi tiến hành thẩm định giá cho tài sản cần
thẩm định. Hiện nay, đây là phương pháp được sử dụng phổ biến trong việc thẩm
định tài sản nói chung và BĐS thế chấp trong ngân hàng nói riêng.
Cách tiếp cận chi phí: xem xét giá trị của một tài sản dựa trên chi phí để
tạo ra một tài sản tương tự, có cùng chức năng, công dụng như tài sản cần thẩm
định. Với cách tiếp cận như thế nên người ta gọi đây là phương pháp chi phí.
Phương pháp này cũng thường được áp dụng trong các trường hợp mà phương
pháp so sánh không thích hợp để sử dụng.
Cách tiếp cận thu nhập: có một số quan điểm cho rằng một tài sản nào đó
chỉ có giá trị khi chúng đem lại thu nhập cho người sở hữu hay người sử dụng nó.
Do đó, giá trị của một tài sản được ước tính bằng cách chuyển đổi các dòng thu
nhập ròng trong tương lai từ việc khai thác tài sản đó về thời điểm hiện tại (thời
điểm định giá) để xác định giá trị thị trường của nó. Cách tiếp cận này thường
được áp dụng khi thẩm định cho những tài sản mà giá trị của chúng phụ thuộc và
khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai. Với cách tiếp cận này, người ta chia ra 3

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

10

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

phương pháp thẩm định: phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và
phương pháp lợi nhuận. Việc tách ra 3 phương pháp riêng biệt này chỉ có ý nghĩa
khác nhau về mặt các đối tượng áp dụng, còn về mặt kỹ thuật tính toán không
khác nhau nhiều, đều dựa vào việc chuyển đổi các dòng tiền ròng mà tài sản có
thể đem lại trong tương lai về thời điểm hiện tại.
Như vậy, với các cách tiếp cận trên thì có đến 5 phương pháp thẩm định giá
được sử dụng. Hoạt động thẩm định giá trên thế giới đã ra đời từ rất lâu và bắt
đầu hoạt động chuyên nghiệp từ những năm 30 của thế kỷ XX. Ở nước ta, hoạt
động thẩm định giá chỉ được biết đến từ sau khi nền kinh tế cải cách hoạt động
theo hướng thị trường và bắt đầu được quan tâm đến trong những năm gần đây,
khi mà hoạt động nhu cầu thẩm định giá cho mua bán, thế chấp ngày càng tăng.
Để tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động này, Bộ tài Chính đã ban hành các quyết định
24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 (đợt 1); quyết định số 77/2005/ QĐ-BTC
ngày 01/11/2005 (đợt 2) và quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008
(đợt 3) quy định về hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và xác định
có 5 phương pháp thẩm định giá BĐS:
- Phương pháp so sánh.
- Phương pháp chi phí.
- Phương pháp thu nhập/ đầu tư.
- Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp lợi nhuận.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh

Chuyên đề tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

11

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS
THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG _ CHI
NHÁNH TRUNG VIỆT
2.1 Giới thiệu chung về NHTMCP Phương Đông_chi nhánh Trung Việt.
2.1.1 Đôi nét về ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông_OCB.
– Tên gọi: Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Đông.
– Tên gọi tiếng anh: Orient Commercial Joint Stock Bank.
– Tên viết tắt: OricoOCBank OCB.
– Hội sở chính: số 45 đường Lê Duẩn, Quận 1, TP Hồ Chí Minh, Việt Nam.
– Điện thoại: (84-8) 38 220 960 – 38 220 961
– Fax: (84-8) 38 220 963
– Website: www.ocb.com.vn
– Giấy phép hoạt động số 0061/NH-GP được NHNN cấp ngày 13/04/1996.
– Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh: số 059700 do sở kế hoạch đầu tư TP
Hồ Chí Minh cấp.
– Vốn điều lệ: đến thời điểm 31/12/2011, vốn điều lệ OCB là 3.402 tỷ đồng.
2.1.2 Khái quát về NHTMCP Phương Đông–chi nhánh Trung Việt.
Lịch sử hình thành NHTMCP Phương Đông–chi nhánh Trung Việt.
NHTMCP Phương Đông_chi nhánh Trung Việt được thành lập theo quy
định số 252003/QĐ/ HĐQT ngày 16/9/2003 và chính thức đi vào hoạt động ngày
14/11/2003 tại số 05 Đống Đa TP Đà Nẵng. Tên Trung Việt do sở Kế Hoạch Đầu
Tư cấp, lấy ý nghĩa là chi nhánh lớn nhất của NHTMCP Phương Đông ở miền

Trung Việt Nam.
Ngày 30/10/2010 NHTMCP Phương Đông_chi nhánh Trung Việt long
trọng tổ chức lễ khánh thành trụ sở mới tại 34-36 Quang Trung Tp Đà Nẵng,
đồng thời chuyển đổi địa điểm 05 Đống Đa Tp Đà Nẵng thành điểm giao dịch
mới là phòng giao dịch Đông Đa.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

12

Mô hình tổ chức của OCB_chi nhánh Trung Việt.
Sơ đồ 2.1: Mô hình tổ chức hoạt động của CN Trung Việt.
Ban Giám Đốc

Phòng
KHDN

Bộ Phận
Thanh
Toán
Quốc Tế

Bộ

Phận
Tín
dụng

PGD
Liên
Chiểu

PGD
Hải
Châu

Chú thích:

Phòng
KHCN

Phòng kế toán
và Ngân Quỹ

Bộ
Phận
Tín
Dụng

Bộ
Phận
Kho
Quỹ

PGD
Núi
Thành

Bộ Phận
Hành
Chính
Nhân sự

Bộ
Phận
CNTT

Bộ
Phận
Pháp
chế

Bộ
Phận
Kế
Toán

PGD
Sơn
Trà

PGD
Thanh
Khê

PGD
Đống
Đa

QH trực tuyến
QH chức năng.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

13

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh Trung Việt giai đoạn
2009-2011.
2.1.3.1 Tình hình huy động vốn tại OCB Trung Việt giai đoạn 2009-2011.
Bảng 2.1: Cơ cấu huy động vốn theo kỳ hạn.
Đơn vị: tỷ đồng

Chỉ tiêu

2009

2010

2011

2010/2009
(%)
38,24

2011/2010

Số dư huy động

978

1352

1528

+/374

+/176

Ngắn hạn

733

1047

1185,3

314

42,84 138,3

13,21

Trung, dài hạn

245

305

342,7

60

24,49

12,36

37,7

( %)
13,02

(Nguồn: Phòng kế toán và ngân quỹ OCB_chi nhánh TrungViệt)

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh

Chuyên đề tốt nghiệp

14

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

2.1.3.2 Tình hình tín dụng tại OCB Trung Việt giai đoạn 2009-2011.
Bảng 2.2: Tình hình cho vay vồn theo kỳ hạn tại CN Trung Việt.
Đơn vị: tỷ đồng

2010/2009

2011/2010

+/-

(%)

+/-

(%)

1241

309

37,41

106

09,34

662,01

669,54

197,55

42,53

7,53

01,14

361,54

472,99

571,46

111,45

30,83

98,47

20,82

0,79%

0,87%

0,97%

Chỉ tiêu

2009

2010

2011

1. Tổng dư nợ TD

826

1135

Ngắn hạn

464,46

Trung, dài hạn
2. Tỷ lệ nợ xấu

0,08

0,1

(Nguồn: Phòng kế toán và ngân quỹ OCB_chi nhánh TrungViệt)

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

15

Bảng 2.3: Cơ cấu cho vay theo đối tượng khách hàng.
Đơn vị: tỷ đồng

Chỉ tiêu

2009

2010

2011

Cho vay TCKT

566

704

Cho vay cá nhân

240

Cho vay khác

20

2010/2009

2011/2010

938

+/138

%
24,38

+/284

%
47,34

405

258

183

68,75

-197

-44,2

26

45

6

30

19

73,1

(Nguồn: Phòng kế toán và ngân quỹ OCB_chi nhánh TrungViệt)

Bảng 2.4: Cơ cấu cho vay theo phân loại đảm bảo tiền vay.
Chỉ tiêu
ĐB bằng tài sản
ĐB không bằng tài sản

2009

2010

2011

Tỷ đồng Tỷ trọng Tỷ đồng Tỷ trọng Tỷ đồng Tỷ trọng
659

79,78%

940

82,82%

1234

167
20,22% 195
17,18%
187
(Nguồn: Phòng kế toán và ngân quỹ OCB_chi nhánh TrungViệt)

SVTH: Võ Hưng Sơn

86,84%
13,16%

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

16

2.1.3.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của OCB CN Trung Việt giai đoạn
2009-2011.
Bảng 2.5: Kết quả kinh doanh của CN Trung Việt giai đoạn 2009-2011.
Đơn vị: tỷ đồng

Chỉ tiêu

2009

2010

2011

Tổng thu nhập

137

214

242

Chênh lệch
2010/2009
2011/2010
+/%
+/%
77 56,22 28
13,78

Tổng chi phí

106

180

201

74

69,91

32

17,78

Chênh lệch thu-chi

31

34

41

3

9,58

-4

-11,76

(Nguồn: Phòng kế toán và ngân quỹ OCB_chi nhánh TrungViệt)
2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại
NHTMCP Phương Đông_chi nhánh Trung Việt.
2.2.1 Những quy định về nghiệp vụ định giá tài sản đảm bảo của OCB.
Các loại bất động sản được chấp nhận thế chấp tại OCB.
 Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất , kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó.
Các nội dung thực hiện trong nghiệp vụ thẩm định giá BĐS thế chấp tại
OCB.
- Tìm hiểu thông tin về chủ sử dụng đất và chủ sở hữu BĐS.
- Tìm hiểu về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà - đô thị nơi
BĐS toạ lạc.
- Tình trạng pháp lý và thực trạng thực tế của BĐS.
- Nhận định khả năng chuyển nhượng của BĐS thế chấp.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

17

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại OCB.
Sơ đồ 2.2: Quy trình nghiệp vụ định giá TSĐB tại OCB CN Trung Việt.
Tiếp nhận yêu cầu thẩm
định giá.

Kiểm tra
hồ sơ

Yêu cầu bổ
sung hồ sơ

Lên kế hoạch

Kiểm tra hiện trạng, thu
thập thông tin.

Xử lý, phân tích thông tin

Xác định giá, lập báo cáo
định giá

Duyệt
báo cáo
thẩm
định

Không được
duyệt

Lưu hồ sơ thẩm định.

Thông báo kết quả cho
khách hàng

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

18

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

2.2.3 Phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp tại OCB.
Giá trị của BĐS thế chấp tại OCB được xác định như sau:
Giá trị BĐS

Giá trị quyền sử
dụng đất

=

Giá trị còn lại của
công trình trên đất

+

Trong đó:

 Giá trị quyền sử dụng đất: được xác định dựa vào phương pháp so sánh
(dựa vào căn cứ thị trường, các giao dịch trên thực tế để đưa ra giá trị quyền sử
dụng đất).
Giá trị QSD Đất

=

Diện tích đất

x

Đơn giá đất tham chiếu

 Xác định giá trị còn lại của công trình trên đất:
Giá trị còn
lại của công

=

trình

Diện tích sàn
xây dựng

x

Tỷ lệ còn lại công
trình

x

Đơn giá xây
dựng /m2

2.3.4 Ví dụ thực tế công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại CN Trung Việt.
Theo yêu cầu của Công ty TNHH Ánh Ngân có trụ sở tại địa chỉ đường số
3 KCN An Đồn, phường An Hải Bắc, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng về việc
định giá tài sản thế chấp vay vốn là giá trị quyền sử dụng đất tại địa chỉ: Thửa đất
số 31-L7, tờ bản đồ số KT01/1, KDC Mân Thái 2 mở rộng, phường Mân Thái,
quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng (nay là đường Nguyễn Sáng). Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất số BC 103936, số vào sổ cấp GCN: CH 00171 do
UBND quận Sơn Trà thành phố Đà Nẵng cấp cho ông Nguyễn Anh Vũ, ngày
10/6/2009.
Khi cán bộ định giá nhận được đầy đủ hồ sơ thì tiến hành nghiệp vụ định
giá. Vào ngày 25/07/2011, trên cơ sở các thông tin về BĐS mục tiêu, nhân viên
định giá đã đi khảo sát thực tế và thu thập được các thông tin sau:

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

+

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

19

Vị trí: Bất động sản nằm tọa lạc trên thửa đất số 31-L7, tờ bản đồ số KT01/1

đường Nguyễn Sáng, KDC Mân Thái 2 mở rộng, phường Mân Thái, quận Sơn
Trà, thành phố Đà Nẵng.
+

Pháp lý: Chủ sở hữu là ông Nguyễn Anh Vũ. Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất số BC 103936, số vào sổ cấp GCN: CH 00171 do UBND quận Sơn Trà
thành phố Đà Nẵng cấp cho ông Nguyễn Anh Vũ, ngày 10/6/2010. Bất động sản
không có tranh chấp, là đất ở đô thị, thời hạn lâu dài.
+

Quy hoạch sử dụng đất: đây là khu vực gần biển, đã được quy hoạch theo

quy hoạch sử dụng đất của thành phố Đà Nẵng.
+

Đặc điểm của BĐS: Kích thước 4,5m x 21,8; hướng nhà Đông, mặt tiền nhìn

ra đường 10,5m; công trình trên đất là tòa nhà 1 tầng 1 trệt được xây dựng năm
2008, diện tích sử dụng là 156 m2; cảnh quan mát mẻ, không bụi và tiếng ồn.
Ngoài ra, thông qua sàn giao dịch bất động sản trực thuộc Công ty phát
triển văn hóa cộng đồng Hướng Việt, số 179 Nguyễn Hoàng - Hải Châu - Đà
Nẵng, nhân viên thẩm định có thêm thông tin về 3 BĐS so sánh như sau:
Bảng 2.6: Thông tin các BĐS so sánh.
Nội dung
Địa chỉ:

BĐS so sánh1

BĐS so sánh2

BĐS so sánh3

Đất mặt tiền

Đất 2 mặt tiền

Đất mặt tiền

đường

Nguyễn đường

Nguyễn đường

Nguyễn

Sáng, KDC Mân Sáng, KDC Mân Sáng, KDC Mân
Thái 2 mở rộng, Thái 2 mở rộng, Thái 2 mở rộng,
phường

Mân phường

Mân phường

Mân

Thái, quận Sơn Thái, quận Sơn Thái, quận Sơn

Trà, thành phố Đà Trà, thành phố Đà Trà, thành phố Đà
Kích thước:

Nẵng.
5m x 18,7m

Nẵng.
10m x 18,16m

Nẵng.
4,5m x 19,83m

Diện tích

93,5 m2

181,6 m2

89,2 m2

Lộ giới giao thông

10,5m

10,5m

10,5m

Pháp lý

Giấy CN quyền Giấy CN quyền Giấy CN quyền

Đất

SDĐ
SVTH: Võ Hưng Sơn

SDĐ

SDĐ

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

20

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

Giá bán

18 triệu/m2

19 triệu/m2

17,5 triệu/m2

Thời điểm bán

17/11/2010

25/01/2011

07/05/2011

Dựa vào những thông tin thu thập được, nhân viên định giá tiến hành phân
tích và đưa ra bảng kết quả sau:
Bảng 2.7: Bảng tổng hợp kết quả định giá
STT

Nội dung

Diện tích
(m2)

Đơn giá
(đồng)

Tỷ lệ
%

1

Quyền sử dụng đất theo
thị trường

98,1

16.500.000

-

2

Công trình xây dựng

156

3.400.000

0.8

3

Tổng giá trị

5

Giá trị tối đa cho vay

Thành tiền
(đồng)
1.618.650.000
424.320.000
2.042.970.000

2.042.970.000

0.7

1.437.079.000

Bằng chữ: Một tỷ, bốn trăm ba mươi bảy triệu, không trăm bảy mươi chín nghìn đồng
y.
(Nguồn: Báo cáo kết quả thẩm định TSĐB Phòng KHDN chi nhánh Trung Việt)
Như vậy qua ví dụ trên, ta thấy việc thẩm định giá BĐS thế chấp tại chi
nhánh Trung Việt có những ưu điểm và hạn chế sau:
 Ưu điểm:
- Công tác điều tra thực tế của nhân viên thẩm định là khá tốt, thu thập đầy
đủ được các thông tin về pháp lý cũng như các thông tin cần thiết khác liên quan
đến BĐS cần thẩm định.
- Trình bày kết quả thẩm định rõ ràng, đầy đủ. Các thông tin thu thập đều
nêu rõ được nguồn nên cán bộ quản lý có thể kiểm tra được tính trung thực của
thông tin.
 Những hạn chế:
- Việc xác định mức giá chỉ dẫn cho giá trị quyền sử dụng BĐS được tiến
hành một cách hoàn toàn dựa vào cảm tính, nhân viên thẩm định đã không đưa ra
một căn cứ nào cho quyết định chọn mức giá chỉ dẫn của mình.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh


Chuyên đề tốt nghiệp

21

Khoa Tài chính – Ngân hàng.

- Việc xác định giá công trình xây dựng trên đất cũng còn nhiều hạn chế:
nhân viên thẩm định chưa nêu ra được hiện trạng của công trình trên đất để làm
căn cứ xác định tỷ lệ còn lại của chất lượng công trình; đơn giá công trình xây
dựng mà ngân hàng áp dụng mặc dù được tham khảo từ suất vốn đầu tư của Bộ
Xây Dựng nhưng vẫn còn khá thấp so với mặt bằng giá trị thị trường.
2.3 Nhận xét chung về công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại OCB_chi
nhánh Trung Việt.
2.3.1. Những thuận lợi và kết quả đạt được trong hoạt động thẩm định giá
tại OCB chi nhánh Trung Việt.
 Những thuận lợi
- Việc ngân hàng xây dựng một quy trình thống nhất cho nghiệp vụ thẩm
định giá tài sản đảm bảo đã tạo thuận lợi cho công việc định giá của nhân viên,
rút ngắn thời gian và chi phí, tăng tính hiệu quả trong việc định giá TSĐB nói
chung và BĐS thế chấp nói riêng.
- Phương pháp thẩm định mà ngân hàng OCB đang áp dụng là phương pháp
được sử dụng phổ biến nhất trong việc thẩm định giá BĐS thế chấp tại các ngân
hàng hiện nay.
- Trong những năm gần đây, thị trường BĐS Đà Nẵng phát triển mạnh, nhiều
trung tâm giao dịch BĐS đã thành lập cũng đã tạo điều tốt cho ngân hàng tiếp
cận được các thông tin BĐS một cách nhanh chóng và sát với thị trường.

SVTH: Võ Hưng Sơn

GVHD: Th.S Nguyễn Ngọc Anh